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1、兴安盟物业管理实施细则兴安盟物业管理实施细则解读解读二二一三年五月一三年五月提纲提纲一、立法必要性一、立法必要性一、立法必要性一、立法必要性二、立法过程二、立法过程二、立法过程二、立法过程三、主要内容三、主要内容三、主要内容三、主要内容 一、立法必要性一、立法必要性（一）本盟物业管理基本情况（一）本盟物业管理基本情况n n实施物业管理的物业总建筑面积约实施物业管理的物业总建筑面积约实施物业管理的物业总建筑面积约实施物业管理的物业总建筑面积约1200120012001200万平方米；万平方米；万平方米；万平方米； 其中，住宅物业建其中，住宅物业建其中，住宅物业建其中，住宅物业建筑面积筑面积筑面积
2、筑面积1000100010001000万平方米；住宅物业项万平方米；住宅物业项万平方米；住宅物业项万平方米；住宅物业项目约目约目约目约990990990990个，覆盖面达个，覆盖面达个，覆盖面达个，覆盖面达70%70%70%70%。n n约约约约300300300300个住宅小区成立了业主大会，个住宅小区成立了业主大会，个住宅小区成立了业主大会，个住宅小区成立了业主大会，占占占占50%50%50%50%左右。左右。左右。左右。n n截至截至截至截至2013201320132013年一季度，全盟共有物业年一季度，全盟共有物业年一季度，全盟共有物业年一季度，全盟共有物业服务企业服务企业服务企业服务
3、企业71717171家。家。家。家。（二）物业管理的突出问题（二）物业管理的突出问题n n随着本盟物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提随着本盟物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提随着本盟物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提随着本盟物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。问题。问题。问题。1 1 1 1、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。
4、、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。n n主要表现：主要表现：主要表现：主要表现：缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者至出现
5、侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者越位。越位。越位。越位。 2 2 2 2、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。n n主要表现：主要表现：主要表现：主要表现：配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题等，侵害业主的权利。据统计，因开发建设遗留问题导致等，侵害业主的权利。据统计，因开发
6、建设遗留问题导致等，侵害业主的权利。据统计，因开发建设遗留问题导致等，侵害业主的权利。据统计，因开发建设遗留问题导致的物业纠纷，占物业纠纷的的物业纠纷，占物业纠纷的的物业纠纷，占物业纠纷的的物业纠纷，占物业纠纷的70%70%70%70%。 3 3 3 3、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。n n主要表现：主要表现：主要表现：主要表现：业主及物业服务企业不能顺利交接，出现弃管业主及物业服务企业不能顺利交接，出现弃管业主及物业服务企业不能顺利交接，出现弃管业主及物业服务企业不
7、能顺利交接，出现弃管情况严重。情况严重。情况严重。情况严重。4 4 4 4、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任。务企业之间缺乏合作信任。务企业之间缺乏合作信任。务企业之间缺乏合作信任。n n主要表现：主要表现：主要表现：主要表现：部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，服务不到位，不及
8、时公示收支情况和物业服务合同履行情服务不到位，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情服务不到位，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情服务不到位，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处于弱势地位。于弱势地位。于弱势地位。于弱势地位。（三）物业管理现行法律制度（三）物业管理现行法律制度n n物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例（2003200320032003年）和年）和年）和年）和中华
9、人民共和国物权法中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法（2007200720072007年）年）年）年）是规范物业管理活动的基本法律、法规，明是规范物业管理活动的基本法律、法规，明是规范物业管理活动的基本法律、法规，明是规范物业管理活动的基本法律、法规，明确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为原则，需要进一步细化和补充。原则，需要进一步细化和补充。原则，需要进一步细化和补充。原则，需要进一步细化和补充。物业管理的
10、历史沿革物业管理的历史沿革物业管理的历史沿革物业管理的历史沿革物权法物权法物权法物权法出台和出台和出台和出台和物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例的修改，为物业管理活动的发展提供的修改，为物业管理活动的发展提供的修改，为物业管理活动的发展提供的修改，为物业管理活动的发展提供了法律依据，但是因其规定较为原则，了法律依据，但是因其规定较为原则，了法律依据，但是因其规定较为原则，了法律依据，但是因其规定较为原则，在业主共同决定机制、各方主体权利在业主共同决定机制、各方主体权利在业主共同决定机制、各方主体权利在业主共同决定机制、各方主体权利义务关系以及政府部门职能等方面规义务关系以及政府部
11、门职能等方面规义务关系以及政府部门职能等方面规义务关系以及政府部门职能等方面规定不够清晰，现实操作性不高，不适定不够清晰，现实操作性不高，不适定不够清晰，现实操作性不高，不适定不够清晰，现实操作性不高，不适应本市物业管理发展形势的需要。应本市物业管理发展形势的需要。应本市物业管理发展形势的需要。应本市物业管理发展形势的需要。200720032012兴安盟物兴安盟物兴安盟物兴安盟物业管理实施业管理实施业管理实施业管理实施细则细则细则细则物业物业物业物业管理条管理条管理条管理条例例例例中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法 二、立法过程二、立法过程（一）征求意见情况（一）征求意见情况n n书面征
12、求意见：书面征求意见：书面征求意见：书面征求意见：书面征求了全盟各旗县政府、各个相关委书面征求了全盟各旗县政府、各个相关委书面征求了全盟各旗县政府、各个相关委书面征求了全盟各旗县政府、各个相关委办局意见。办局意见。办局意见。办局意见。n n向社会公开征求意见：向社会公开征求意见：向社会公开征求意见：向社会公开征求意见：在兴安盟日报向社会公开征求意见，在兴安盟日报向社会公开征求意见，在兴安盟日报向社会公开征求意见，在兴安盟日报向社会公开征求意见，我们专门召开了与业主意见代表的座谈会，进行了直接的我们专门召开了与业主意见代表的座谈会，进行了直接的我们专门召开了与业主意见代表的座谈会，进行了直接的我
13、们专门召开了与业主意见代表的座谈会，进行了直接的沟通和交流沟通和交流沟通和交流沟通和交流, , , ,收到较好的社会反响。收到较好的社会反响。收到较好的社会反响。收到较好的社会反响。n n基本反映基本反映基本反映基本反映：从征求意见和媒体反映情况看，对从征求意见和媒体反映情况看，对从征求意见和媒体反映情况看，对从征求意见和媒体反映情况看，对办法（草办法（草办法（草办法（草案）案）案）案）普遍持肯定态度。普遍持肯定态度。普遍持肯定态度。普遍持肯定态度。（二）专家审议情况（二）专家审议情况n n20122012年年年年1 1月月月月6 6日，召开了专家工作组会议，与会专家重点日，召开了专家工作组会
14、议，与会专家重点日，召开了专家工作组会议，与会专家重点日，召开了专家工作组会议，与会专家重点对前期物业管理制度、事实服务、车位车库出租出售的对前期物业管理制度、事实服务、车位车库出租出售的对前期物业管理制度、事实服务、车位车库出租出售的对前期物业管理制度、事实服务、车位车库出租出售的限制性规定、专项维修资金的应急使用等问题进行了讨限制性规定、专项维修资金的应急使用等问题进行了讨限制性规定、专项维修资金的应急使用等问题进行了讨限制性规定、专项维修资金的应急使用等问题进行了讨论。论。论。论。一致赞成一致赞成一致赞成一致赞成办法（草案）办法（草案）办法（草案）办法（草案）的规定。的规定。的规定。的规
15、定。三、主要内容三、主要内容 兴安盟物业兴安盟物业兴安盟物业兴安盟物业管理实施细则管理实施细则管理实施细则管理实施细则共九章，共九章，共九章，共九章，70707070条。条。条。条。兴安盟物业管理实施细则兴安盟物业管理实施细则兴安盟物业管理实施细则兴安盟物业管理实施细则目录目录目录目录n n第一章第一章第一章第一章 总总总总 则则则则n n第二章第二章第二章第二章 业主、业主大会与业业主、业主大会与业业主、业主大会与业业主、业主大会与业主委员会主委员会主委员会主委员会n n第三章第三章第三章第三章 前期物业管理前期物业管理前期物业管理前期物业管理n n第四章第四章第四章第四章 物业管理服务物业
16、管理服务物业管理服务物业管理服务n n第五章第五章第五章第五章 物业使用与维护物业使用与维护物业使用与维护物业使用与维护n n第六章第六章第六章第六章 物业管理用房设施和经物业管理用房设施和经物业管理用房设施和经物业管理用房设施和经费费费费n n第七章第七章第七章第七章 旧住宅小区物业管理旧住宅小区物业管理旧住宅小区物业管理旧住宅小区物业管理n n第八章第八章第八章第八章 法律责任法律责任法律责任法律责任n n第九章第九章第九章第九章 附附附附 则则则则 （一）总则（一）总则n n明确立法目的明确立法目的明确立法目的明确立法目的n n第一条第一条第一条第一条 为规范和促进物业管理活动，维护业主
17、和物业服为规范和促进物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，改善人民群众生务企业、社区物业服务机构的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、内蒙古自治区物业管理条例等有物业管理条例、内蒙古自治区物业管理条例等有关法律法规规定，结合本盟实际，制定本实施细则。关法律法规规定，结合本盟实际，制定本实施细则。 n n明确实施细则适用范围及物业管理概念明确实施细则适用范围及物业管理概念明确实施细则适用范围及物业管理概念明确实施细则适用范围及物业管理概念n n第二条第二条第二条第二条 兴安盟
18、行政区域内从事物业管理、使用及其监督兴安盟行政区域内从事物业管理、使用及其监督管理适用本实施细则。管理适用本实施细则。n n第三条第三条第三条第三条 本实施细则所称物业管理，包括物业服务企业管本实施细则所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。n n本实施细则所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物本实施细则所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地，对房屋及配套
19、的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。和相关秩序的活动。n n本实施细则所称本实施细则所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对服务机构对未实行物业管理和自行管理的住宅，按照政府未实行物业管理和自行管理的住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。业主提供相应物业服务的活动。n n本实施细则所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服本实施细则所称业主自行管理
20、，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。务形式，为业主提供相应物业服务的活动。 n n明确各部门职能分工明确各部门职能分工n n第四条第四条第四条第四条 兴安盟住房和城乡建设行政主管兴安盟住房和城乡建设行政主管部门负责部门负责全盟全盟物物业管理活动的监督管理工作。业管理活动的监督管理工作。n n 旗县市住建旗县市住建（房产）行政主管部门（以下简称物业主管部（房产）行政主管部门（以下简称物业主管部门）负责门）负责本行政区域内本行政区域内物业管理活动的物业管理活动的监督管理监督管理工作。工作。n n 盟和旗县市规划、建设、城市综合执法、财政、环保、工盟和旗县市规划、建设、城市
21、综合执法、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、卫生、广播商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、卫生、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责做好相关工作。消防等单位按照各自职责做好相关工作。n n第五条第五条第五条第五条 物业主管部门物业主管部门、街道办事处和乡（镇）人民政府、街道办事处和乡（镇）人民政府（以下统称街道办事处）要确定（以下统称街道办事处）要确定分管领导分管领导，配备专职工作，配备专职工作人员负责物业管理的监督指导工作，人员负责物业管理的监督指导工作，社区居民委员会社区居
22、民委员会也要也要明确具体人员明确具体人员做好物业管理的指导工作。做好物业管理的指导工作。 n n街道办事处负责街道办事处负责本辖区内本辖区内业主大会成立和业主委员会业主大会成立和业主委员会换届换届等工作的等工作的组织、指导组织、指导，监督监督业主大会和业主委员会依法履业主大会和业主委员会依法履行职责，行职责，调解业主、业主委员会调解业主、业主委员会与与物业服务企业物业服务企业之间的物之间的物业管理纠纷。业管理纠纷。n n社区居民委员社区居民委员会会协助协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处开展物业管理相关工作。n n第六条第六条第六条第六条 街道办事处街道办事处应参与住宅小区物业管理类
23、别、物业应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定服务收费标准的评定，指导、监督指导、监督新建小区环境建设和老新建小区环境建设和老旧小区旧小区综合整治综合整治。街道办事处街道办事处为新建住宅项目为新建住宅项目综合验收的综合验收的成员单位成员单位，参与参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收竣工验收，对发现，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。 n n第七条第七条第七条第七条 对物业管理区域内的对物业管理区域内的突发事件实行快速处理
24、突发事件实行快速处理机制。机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门（单位）秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门（单位）应从速从快先行抢修、立即处理；应从速从快先行抢修、立即处理；物业主管部门按照先指物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关部门不得以任何理由推诿、拖延。部门不得以任何理由推诿、拖延。n n第八条第八条第八条第八条 各旗县市物业主管各旗县市物业主管部门应当实行物业管理纠部门应当实行物业管
25、理纠纷调纷调解联席会议解联席会议制度，召集有关街道办事处、社区居民委员会、制度，召集有关街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院、司法行政机调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院、司法行政机关有关人员参加。关有关人员参加。（二）业主大会和业主委员会（二）业主大会和业主委员会n n规范业主大会、业主委员会成立和活动程序规范业主大会、业主委员会成立和活动程序n n明确了成立业主大会申请的条件；明确了成立业主大会申请的条件；明确了成立业主大会申请的条件；明确了成立业主大会
26、申请的条件；n n规定了建设单位和业主双启动申请机制。规定了建设单位和业主双启动申请机制。规定了建设单位和业主双启动申请机制。规定了建设单位和业主双启动申请机制。n n具体条款：具体条款：n n第九条第九条第九条第九条 业主业主在物业管理活动中，在物业管理活动中，享有享有国务院、内蒙古自治国务院、内蒙古自治区人民政府颁发的区人民政府颁发的物业管理条例物业管理条例规定的权利，并应当履规定的权利，并应当履行行物业管理条例物业管理条例规定的义务规定的义务。n n第十条第十条第十条第十条 符合符合下列下列条件之一条件之一的，应当召开首次业主大会会议，的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会成立业主大
27、会：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之三十以上的。百分之三十以上的。n n建设单位建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三三十日内书面报告物业所在地的街道办事处，十日内书面报告物业所在地的街道办事处，并提供有关资并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处，提
28、出召开首次业主大料。业主可以向所在地街道办事处，提出召开首次业主大会会议的书面要求。会会议的书面要求。街道办事处街道办事处对符合条件的，应当组织、对符合条件的，应当组织、指导成立首次指导成立首次业主大会会议筹备组业主大会会议筹备组。n n 第十一条第十一条第十一条第十一条 建设单位建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要应当按照物业所在地街道办事处的要求，及时求，及时报送报送下列筹备首次业主大会会议所需的下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：文件资料：n n（一）物业管理区域证明；（一）物业管理区域证明；n n（二）房屋及建筑物面积清册；（二）房屋及建筑物面积清册；n n（三）业主名册；（三
29、）业主名册；n n（四）建筑规划总平面图；（四）建筑规划总平面图；n n（五）交付使用共用设施设备的证明；（五）交付使用共用设施设备的证明；n n（六）物业服务用房配置证明；（六）物业服务用房配置证明；n n （七）其他有关的文件资料。（七）其他有关的文件资料。明确政府职能定位n n明确街道办事处和乡镇人民政府职责明确街道办事处和乡镇人民政府职责明确街道办事处和乡镇人民政府职责明确街道办事处和乡镇人民政府职责n n具体职责：具体职责：具体职责：具体职责： 一是接受业主成立业主大会申请；一是接受业主成立业主大会申请；一是接受业主成立业主大会申请；一是接受业主成立业主大会申请； 二是指定代表组成首
30、次业主大会筹备组；二是指定代表组成首次业主大会筹备组；二是指定代表组成首次业主大会筹备组；二是指定代表组成首次业主大会筹备组；具体条款：具体条款： 第十二条第十二条第十二条第十二条符合成立业主大会条件的，符合成立业主大会条件的，街道办事处街道办事处应当应当在在收到建设单位收到建设单位或或业主业主提出筹备业主大会书面申请后提出筹备业主大会书面申请后6060日日内，负责组织、指导成立内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组首次业主大会会议筹备组。n n第十三条第十三条第十三条第十三条首次业主大会会议筹备组首次业主大会会议筹备组由由业主代表业主代表、建设单建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委
31、员会代表组成。位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成。n n筹备组成员筹备组成员人数应为人数应为单数单数，其中，其中业主代表人数业主代表人数不低于筹备组不低于筹备组总人数的一半总人数的一半，筹备组，筹备组组长组长由街道由街道办事处指派人员担任办事处指派人员担任。业。业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。建设单位和物业服主代表由街道办事处组织业主推荐产生。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。务企业应当配合协助筹备组开展工作。n n筹备组组建后筹备组组建后七日内，七日内，街道办事处应当在街道办事处应当在物业管理区域内公物业管理区域内公告筹备组成员名单告筹备组成员名单。业主对筹
32、备组成员有异议的，由街道办。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。事处协调解决。n n筹备组筹备组应当在成立之日起应当在成立之日起三十日三十日内组织召开首次业主大会会内组织召开首次业主大会会议，选举议，选举产生业主委员会产生业主委员会。n n第十四条第十四条第十四条第十四条业主大会筹备组业主大会筹备组应当履行下列应当履行下列工作职责工作职责：n n（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；分面积；n n（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；容；（
33、三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；n n（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；n n（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；员会委员候选人名单；n n（六）制定业主委员会选举办法；（六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在前款内容应当在首次业主大会会议召开首次业主大会会议召开1515日前以书面形式日前以书面形式在物业管理区域内公告。在物业
34、管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。组应当记录并作出答复。n n 第十五条第十五条第十五条第十五条首次业主大会会议的首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处，由大会筹备经费缴交给街道办事处，由业主大会筹备组使用。业主大会筹备组使用。 n n第十六条第十六条第十六条第十六条 业主大会会议业主
35、大会会议可以采取可以采取现场现场会议的形式，也可会议的形式，也可以采用以采用书面、网络书面、网络等征求意见的形式召开。等征求意见的形式召开。n n业主可以委托业主小组代表或者业主可以委托业主小组代表或者代理人参加代理人参加业主大会会议。业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所事先书面征求所代表的业主意见代表的业主意见，并将经业主，并将经业主本人签字本人签字的书面意见在业主的书面意见在业主大会上如实反映。大会上如实反映。代理人代理人参加业主大会会议时，应当出具参加业主大会会议时，应当出具业主业主书面授权委托书和本人身份证明。书面授权委托
36、书和本人身份证明。 n n业主大会、业主委员会依法作出的决定，业主大会、业主委员会依法作出的决定，对本物业管理区对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。内公告。三是业主委员会产生、备案及相关活动n n具体条款：具体条款：具体条款：具体条款：第十七条第十七条第十七条第十七条业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会由业主大会会议选举产由业主大会会议选举产由业主大会会议选举产由业主大会会议选举产生，生，生，生，是业主大会
37、的执行机构是业主大会的执行机构是业主大会的执行机构是业主大会的执行机构，依法履行，依法履行，依法履行，依法履行物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例规定的职责。规定的职责。规定的职责。规定的职责。n n 业主委员会应当由业主委员会应当由业主委员会应当由业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主本物业管理区域内的自然人业主本物业管理区域内的自然人业主本物业管理区域内的自然人业主或者或者或者或者单位业主授权的自然人代表单位业主授权的自然人代表单位业主授权的自然人代表单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当组成（经协商同意，也可适当组成（经协商同意，也可适当组成（经协商同意，也
38、可适当选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行遵纪守法，模范履行遵纪守法，模范履行遵纪守法，模范履行业主义务业主义务业主义务业主义务，具有较强的公信力和组织，具有较强的公信力和组织，具有较强的公信力和组织，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时
39、、全面履行工作职责。履行工作职责。履行工作职责。履行工作职责。n n第十八条第十八条第十八条第十八条业主委员会委员业主委员会委员业主委员会委员业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数的人数应当是单数，最低人数的人数应当是单数，最低人数的人数应当是单数，最低人数不得少于不得少于不得少于不得少于5 5人人人人。业主委员会主任、副主任在业主大会选举。业主委员会主任、副主任在业主大会选举。业主委员会主任、副主任在业主大会选举。业主委员会主任、副主任在业主大会选举产生的业主委员会成员中推选产生。产生的业主委员会成员中推选产生。产生的业主委员会成员中推选产生。产生的业主委员会成员中推选产生。n n本人、配
40、偶及其直系亲属本人、配偶及其直系亲属本人、配偶及其直系亲属本人、配偶及其直系亲属在在在在本物业管理区域本物业管理区域本物业管理区域本物业管理区域提供物业服务提供物业服务提供物业服务提供物业服务的的的的企业或者机构任职企业或者机构任职企业或者机构任职企业或者机构任职的，的，的，的，不得担任业主委员会委员不得担任业主委员会委员不得担任业主委员会委员不得担任业主委员会委员。n n业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会应在选举产生应在选举产生应在选举产生应在选举产生之日起之日起之日起之日起3030日日日日内向辖区物业主管部内向辖区物业主管部内向辖区物业主管部内向辖区物业主管部门门门门备案备案备案备案
41、，备案内容执行建设部制定的，备案内容执行建设部制定的，备案内容执行建设部制定的，备案内容执行建设部制定的业主大会和业主委业主大会和业主委业主大会和业主委业主大会和业主委员会指导规则员会指导规则员会指导规则员会指导规则。业主委员会备案的内容发生变更的，应。业主委员会备案的内容发生变更的，应。业主委员会备案的内容发生变更的，应。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起当自变更之日起当自变更之日起当自变更之日起3030日内办理备案变更手续。日内办理备案变更手续。日内办理备案变更手续。日内办理备案变更手续。n n 物业主管物业主管物业主管物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会部门应当对依法
42、选举产生的业主委员会部门应当对依法选举产生的业主委员会部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业出具业出具业出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员。业主委员。业主委员。业主委员会应当会应当会应当会应当依法刻制和使用印章依法刻制和使用印章依法刻制和使用印章依法刻制和使用印章。n n 第十九条第十九条第十九条第十九条业主委员会会议业主委员会会议业主委员会会议业主委员会会议由主任或主任委托的副主任由主任或主任委托的副主任由主任或主任委托的副主任由主任或主任委托的副主
43、任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，业主委员会召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，业主委员会召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，业主委员会召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，业主委员会委员委员委员委员不得委托他人出席业主委员会会议不得委托他人出席业主委员会会议不得委托他人出席业主委员会会议不得委托他人出席业主委员会会议。作出的决定作出的决定作出的决定作出的决定须业须业须业须业主委员会经主委员会经主委员会经主委员会经全体委员半数以上同意全体委员半数以上同意全体委员半数以上同意全体委员半数以上同意。n n业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会应当在作出应当在作出应当在作出应当在
44、作出决定后决定后决定后决定后3 3日内日内日内日内，以书面形式将决定，以书面形式将决定，以书面形式将决定，以书面形式将决定内容在物业内容在物业内容在物业内容在物业管理区域内公告管理区域内公告管理区域内公告管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员；业主可以要求查阅业主委员；业主可以要求查阅业主委员；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。会的会议记录，业主委员会应当予以配合。会的会议记录，业主委员会应当予以配合。会的会议记录，业主委员会应当予以配合。n n业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，召开会议应当通知社区居民委员会，召开会议应当通知
45、社区居民委员会，召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民社区居民社区居民社区居民委员会可以派员参加。委员会可以派员参加。委员会可以派员参加。委员会可以派员参加。四是指导监督业主大会、业主委员会活动n n第二十条第二十条第二十条第二十条业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会应当根据业应当根据业应当根据业应当根据业主大会议事规则主大会议事规则主大会议事规则主大会议事规则的要求的要求的要求的要求召开业主大会召开业主大会召开业主大会召开业主大会定期会议定期会议定期会议定期会议。并。并。并。并通知通知通知通知物业物业物业物业所在地街道办事处，所在地街道办事处，所在地街道办事处，所在地街道办事处，接受其
46、监督和指导。街道办事处应当派员参加。接受其监督和指导。街道办事处应当派员参加。接受其监督和指导。街道办事处应当派员参加。接受其监督和指导。街道办事处应当派员参加。n n 物业管理区域内有物业管理区域内有物业管理区域内有物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业百分之二十以上的业主提议或者符合业百分之二十以上的业主提议或者符合业百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件主大会议事规则规定条件主大会议事规则规定条件主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织的，业主委员会应当组织的，业主委员会应当组织的，业主委员会应当组织召开业召开业召开业召开业主大会临时会议。主大会临时会议
47、。主大会临时会议。主大会临时会议。n n 业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，时会议的，时会议的，时会议的，业主可以业主可以业主可以业主可以请求物业所在地请求物业所在地请求物业所在地请求物业所在地街道办事处街道办事处街道办事处街道办事处责成业主责成业主责成业主责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，委
48、员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处由街道办事处由街道办事处由街道办事处组织召开。组织召开。组织召开。组织召开。n n业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会应当应当应当应当建立活动档案建立活动档案建立活动档案建立活动档案，并指，并指，并指，并指定专人保管定专人保管定专人保管定专人保管，档案一，档案一，档案一，档案一般包括以下内容：般包括以下内容：般包括以下内容：般包括以下内容： n n（一）各类会议记录、纪要；（一）各类会议记录、纪要；（一）各类会议记录、纪要；（一）各类会议记录、纪要；n n（二）业主委员会及业主大会决议、决定等书面材料；（二）业主委员会及业主大会
49、决议、决定等书面材料；（二）业主委员会及业主大会决议、决定等书面材料；（二）业主委员会及业主大会决议、决定等书面材料；n n（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；n n（四）业主名册；（四）业主名册；（四）业主名册；（四）业主名册；n n（五）物业服务合同；（五）物业服务合同；（五）物业服务合同；（五）物业服务合同；n n（六）有关法律、法规和业务往来文件；（六）有关法律、法规和业务往来文件；（六）有关法律、法规和业务往来文件；（六）有关法律、法规和业务往来文件；n
50、 n（七）业主和非业主使用人的书面意见、建议书；（七）业主和非业主使用人的书面意见、建议书；（七）业主和非业主使用人的书面意见、建议书；（七）业主和非业主使用人的书面意见、建议书；n n（八）维修资金收支情况；（八）维修资金收支情况；（八）维修资金收支情况；（八）维修资金收支情况；n n（九）其他有关资料。（九）其他有关资料。（九）其他有关资料。（九）其他有关资料。n n第二十一条第二十一条第二十一条第二十一条业主委员业主委员业主委员业主委员会每届会每届会每届会每届任期任期任期任期3-53-5年。年。年。年。业主委员会委业主委员会委业主委员会委业主委员会委员员员员可以连选连任可以连选连任可以连
51、选连任可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十四条、。业主委员会委员因本办法第二十四条、。业主委员会委员因本办法第二十四条、。业主委员会委员因本办法第二十四条、第二十五条的规定被终止委员资格后，业主大会应第二十五条的规定被终止委员资格后，业主大会应第二十五条的规定被终止委员资格后，业主大会应第二十五条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在当在当在当在3 3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。n n业主委员业主委员业主委员业主委员会任期会任期会任期会任期届满六十日前届满六
52、十日前届满六十日前届满六十日前，应当召开业主大会会议进，应当召开业主大会会议进，应当召开业主大会会议进，应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处督行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处督行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处督行换届选举。未按期召开的，由物业所在地街道办事处督促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处组织召开业促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处组织召开业促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处组织召开业促限期召开，逾期仍不召开的，由街道办事处组织召开业主大会会议进行主大会会议进行主大会会议进行主大会会议进行换届选举。换届选举
53、。换届选举。换届选举。n n业主委员会任期业主委员会任期业主委员会任期业主委员会任期届满之日起五日内届满之日起五日内届满之日起五日内届满之日起五日内，原业主委员会应当将，原业主委员会应当将，原业主委员会应当将，原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其财务收支情况向业主大会报告，并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。他属于全体业主共有的财
54、物，移交给新一届业主委员会。n n未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委半数以上委半数以上委半数以上委员资格终止员资格终止员资格终止员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由法正常开展工作的情况时，由法正常开展工作的情况时，由法正常开展工作的情况时，由社区居民委员会社区居民委员会社区居民委员会社区居民委员会代行业
55、主委代行业主委代行业主委代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。会议讨论决定。会议讨论决定。会议讨论决定。n n第二十二条业主委员会应当在第二十二条业主委员会应当在第二十二条业主委员会应当在第二十二条业主委员会应当在每年每年每年每年3 3月月月月底前通过公告等底前通过公告等底前通过公告等底前通过公告等形式向形式向形式向形式向全体业主报告上一年度工作情况全体业主报告上一年度工作情况全体业主报告上一年度工作情况全体业
56、主报告上一年度工作情况，并报告街道办事，并报告街道办事，并报告街道办事，并报告街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。问，业主委员会应当予以答复。问，业主委员会应当予以答复。问，业主委员会应当予以答复。n n第二十三条对业主委员会第二十三条对业主委员会第二十三条对业主委员会第二十三条对业主委员会主任主任主任主任的工作，的工作，的工作，的工作，百分之六十以上百分之六十以上百分之六十以上百分之六十以上业主
57、业主业主业主不认可时不认可时不认可时不认可时，街道办事处街道办事处街道办事处街道办事处要及时指导、组织要及时指导、组织要及时指导、组织要及时指导、组织召开召开召开召开业主委业主委业主委业主委员会或业主大会对业主委员会主任进行员会或业主大会对业主委员会主任进行员会或业主大会对业主委员会主任进行员会或业主大会对业主委员会主任进行改选。改选。改选。改选。明确业主委员会委员资格问题明确业主委员会委员资格问题n n解决业主委员会不规范运作的问题解决业主委员会不规范运作的问题解决业主委员会不规范运作的问题解决业主委员会不规范运作的问题n n具体条款具体条款具体条款具体条款：n n第二十四条第二十四条第二十
58、四条第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会或业主委员会决定后，终止其委员资格：大会或业主委员会决定后，终止其委员资格：n n（一）不履行（一）不履行委员职责义务、不遵守管理规约委员职责义务、不遵守管理规约，且拒不改，且拒不改正；正；n n（二）业主委员会过（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上半数委员或者百分之二十以上业主提业主提议撤销其委员资格；议撤销其委员资格；n n（三）（三）侵害业主共同利益：侵害业主共同利益：n n（四）利用委员资格谋取私利；（四）利用委员资格谋取私利；n n（五）不适合继续担任业主委员会委员的其它情形。（五）
59、不适合继续担任业主委员会委员的其它情形。n n 业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩，业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩，并提请下次业主大会会议审议决定。并提请下次业主大会会议审议决定。 n n第二十五条第二十五条第二十五条第二十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：资格自行终止： （一）（一）不再是本物业管理区域的业主不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除（协商选聘的委员除外）；外）；n n（二）因疾病或者其它原因（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力丧失履行职责能力；n n（三）以书面形式向业主大会或
60、者业主委员会（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；提出辞呈；n n（四）被（四）被人民法院依法追究刑事责任人民法院依法追究刑事责任或被或被公安机关劳动教公安机关劳动教养。养。n n 第二十六条第二十六条第二十六条第二十六条业主大会、业主委员会的运作经费在利用业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支；物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支；没有收益的小区，其没有收益的小区，其经费按业主委员会与物业服务企业签经费按业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同约定或由全体业主分担。订物业服务合同约定或由全体业主分担。n n 业主大会、业主
61、委员会运作业主大会、业主委员会运作经费经费的使用情况应当向全体的使用情况应当向全体业主公布，接受业主公布，接受全体业主的监督全体业主的监督。（三）前期物业管理（三）前期物业管理1 1 1 1、综合配套设施设备、环境建设承诺书、综合配套设施设备、环境建设承诺书、综合配套设施设备、环境建设承诺书、综合配套设施设备、环境建设承诺书 2 2、综合配套设施设备、环境建设保证金综合配套设施设备、环境建设保证金综合配套设施设备、环境建设保证金综合配套设施设备、环境建设保证金具体条款：具体条款： 第二十七条第二十七条第二十七条第二十七条新建住宅项目新建住宅项目开发建设单开发建设单位在办理开工报告位在办理开工报
62、告前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订签订综合综合配套设施设备、环境建设承诺书配套设施设备、环境建设承诺书。 第二十九条第二十九条第二十九条第二十九条新建项目综合验收时，综合配套设施设备、新建项目综合验收时，综合配套设施设备、环境建设环境建设未达标未达标的，需按的，需按项目预算项目预算向物业主管部门交纳保向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以一证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以一定的标准收取定的标准收取保证金保证金，各地应就绿化成本制定标准；在综，各地应就绿化成本制定标准；在综合验收规定的时限内仍未达标
63、的，由合验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门物业主管部门将未达将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金专项资金。2、招投标管理、招投标管理n n具体条款：具体条款： n n第二十八条第二十八条第二十八条第二十八条开发建设单位应当在以下规定时限内完成物开发建设单位应当在以下规定时限内完成物业管理的业管理的招标投标招标投标工作：工作：n n （一）新建现售商品房项目应当在办理（一）新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前现售登记备案前3030日完成；日完成；n n （二）预售商品房项目应当在（二）预售商品房项目应当在取得取得商品房预售许
64、可证商品房预售许可证之前完成；之前完成； n n （三）非出售的新建物业项目应当在（三）非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前正式交付使用前9090日完成；日完成； n n新建的新建的5 5万平方米以上的住宅项目，万平方米以上的住宅项目，2 2万平方米以万平方米以上的大厦项目上的大厦项目，实行，实行公开招投标公开招投标选聘物业服务企选聘物业服务企业。建设单位为前期物业服务招投标活动中的招业。建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于建筑规模小且投标人标单位。对于建筑规模小且投标人少于少于3 3个个的项目，的项目，经经物业主管部门批准物业主管部门批准，建设单位可以，建设单位可以采取协议
65、方采取协议方式选聘物业服务企业式选聘物业服务企业。物业主管部门负责建立统。物业主管部门负责建立统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。提供指导和服务。n n 建设单位选聘建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同。向物业主管部门向物业主管部门交纳物业接交纳物业接管保证金。管保证金。n n 前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服
66、务合同自动终止。效的，前期物业服务合同自动终止。3、前期物业服务费、前期物业服务费n n具体条款：具体条款： n n第三十条第三十条第三十条第三十条建设单位建设单位应当在物业应当在物业交付前交付前6060天内天内按照物业建按照物业建设设总投资千分之二的比例总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物向前期物业服务企业支付前期物业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前期物业管理，并由辖区物业主管部门监管，其中的期物业管理，并由辖区物业主管部门监管，其中的百分之百分之三十应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐三十应在招投标开始
67、前交纳，其余应在工程验收之前交齐4、临时管理规约、临时管理规约n n具体条款：具体条款：n n第三十一条第三十一条第三十一条第三十一条建设单位在销售商品房时建设单位在销售商品房时，应将前期物业服，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务单位制定务协议交予买受人，并由物业服务单位制定临时管理规约临时管理规约作为买卖合同的附件作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前。临时管理规约应当在商品房销售前向向物业主管部门备案物业主管部门备案。n n 临时管理规约临时管理规约应当对物应当对物业共用部位、共用设施设备的使业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理
68、，用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。受人的合法权益。n n 物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。服务单位选用。 5、前期物业管理期间履行职责、前期物业管理期间履行职责n n具体条款：具体条款： n n第三十二条第三十二条第三十二条第三十二条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行物业服务企业
69、应当在前期物业管理期间履行以下职责：以下职责：n n （一）（一）参与工程检查参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改提出整改建议；建议；n n （二）（二）掌握小区内各管网线路的布置掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单，以单体楼房为单位位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；n n （三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调
70、试等工建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；作；n n （四）（四）对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。主管部门和街道办事处报告。 （五）（五）协助各专业管理部门协助各专业管理部门督促开发建设单位督促开发建设单位整改开发建整改开发建设中的遗留问题；设中的遗留问题； （六）根据临时管理规约、前期物业服务（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定合同的约定，向，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序； （七）根据（七）根据街道办事处街道办事处的要求，配
71、合做好业主大会召开、的要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。业主委员会成立工作。 物业服务企业应当在前期物业服务物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的合同签订后的1515日内派日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。6、相关专业职能部门职责、相关专业职能部门职责n n具体条款：具体条款： n n第三十三条第三十三条第三十三条第三十三条供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有有线电视等供应设施设备验收合格后，由线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管各专业单位接管，接管的同时应提交小区管线平面图、地
72、下管网图纸等资料。接管的同时应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。n n 专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。全体业主的正常使用。n n 专业单位委专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维费用支付的标准和
73、方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。修养护工作进行监督的责任。n n 相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由保修期内的维修由建设单位自行负责。建设单位自行负责。7、承接查验及前期服务合同、承接查验及前期服务合同n n具体条款：具体条款：n n 第三十四条第三十四条第三十四条第三十四条物业服务企业物业服务企业按照规划和设计的标准按照规划和设计的标准与
74、开与开发建设单位办理物业承接验收发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区街道办事处和物业主管部门备案。区街道办事处和物业主管部门备案。物业服务企业承接物物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责做好登记备案，签订承接验收协议后对其
75、承担责任。任。n n业主委员会成立后业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受，物业服务企业应当将接受资料的情况资料的情况告知业主委员会告知业主委员会。前期物业服务。前期物业服务合同终止合同终止时，物业服务企时，物业服务企业应当将资料业应当将资料移交给业主委员会移交给业主委员会或在业主委员会的参与下或在业主委员会的参与下转交给转交给新聘用的物业服务企业。新聘用的物业服务企业。n n在物业项目交付使用时，物业主管部门应当对物业管理用在物业项目交付使用时，物业主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。房配置情况进行现场核实。n n 第三十五条第三十五条第三十五条第三十五条前期物业服务合同到期后
76、前期物业服务合同到期后，业主委员会，业主委员会未未成立的成立的，街道办事处及时指导业主召开业主大会和成立业街道办事处及时指导业主召开业主大会和成立业主委员会。主委员会。n n 业主大会或业主委员会业主大会或业主委员会尚未召开成立期间尚未召开成立期间，前期物业服，前期物业服务务合同可以自动延续，合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。服务标准、收费标准继续提供物业服务。（四）物业服务（四）物业服务1 1、加强行业监管、规范物业服务、加强行业监管、规范物业服务、加强行业监管、规范物业服务、加强行业监管、规范物业服务（1 1）
77、物业企业资质动态监管物业企业资质动态监管物业企业资质动态监管物业企业资质动态监管（第三十六条）（第三十六条）（第三十六条）（第三十六条）（2 2）按照招投标签订物业服务合同按照招投标签订物业服务合同按照招投标签订物业服务合同按照招投标签订物业服务合同（第三十六条）（第三十六条）（第三十六条）（第三十六条）（3 3）按照服务标准提供质价相符的服务（第三十七条）按照服务标准提供质价相符的服务（第三十七条）按照服务标准提供质价相符的服务（第三十七条）按照服务标准提供质价相符的服务（第三十七条）（4 4）政府指导价与市场价相结合（第三十八条）政府指导价与市场价相结合（第三十八条）政府指导价与市场价相结
78、合（第三十八条）政府指导价与市场价相结合（第三十八条）（5 5）按照合同约定公示服务及收费标准（第三十九）按照合同约定公示服务及收费标准（第三十九）按照合同约定公示服务及收费标准（第三十九）按照合同约定公示服务及收费标准（第三十九）（6 6）物业费缴纳相关规定及拖欠物业费的相关规定（第四）物业费缴纳相关规定及拖欠物业费的相关规定（第四）物业费缴纳相关规定及拖欠物业费的相关规定（第四）物业费缴纳相关规定及拖欠物业费的相关规定（第四十条）十条）十条）十条）（7 7）供水供电、供热等有关收费及职责规定（第四十一条）供水供电、供热等有关收费及职责规定（第四十一条）供水供电、供热等有关收费及职责规定（第
79、四十一条）供水供电、供热等有关收费及职责规定（第四十一条）2、合同备案及监管、合同备案及监管（1 1）物业服务合同备案（物业服务合同备案（第四十二条）第四十二条）（2 2）物业服务合同期内擅自终止合同的有关规定（第四十物业服务合同期内擅自终止合同的有关规定（第四十三条）三条）（3 3）物业行业主管部门对物业服务企业的监管（第四十四）物业行业主管部门对物业服务企业的监管（第四十四条）条）（五）物业使用和维护（五）物业使用和维护n n1 1、物业管理规约物业管理规约物业管理规约物业管理规约n n具体条款：具体条款：n n第十五条第十五条 业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理业主在使用物业时应
80、当遵守临时管理规约和管理规约。规约。临时管理规约和管理规约临时管理规约和管理规约一般包括下列一般包括下列内容内容：n n （一）（一）物业的使用、维护、管理；物业的使用、维护、管理；n n（二）住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；（二）住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；n n（三）物业共用部分的经营与收益分配；（三）物业共用部分的经营与收益分配；n n（四）业主共同利益的维护；（四）业主共同利益的维护；n n（五）业主共同管理权的行使；（五）业主共同管理权的行使；n n（六）业主应尽的义务；（六）业主应尽的义务；n n（七）违反管理规约应当承担的责任。（七）违反管理规约应当承担的责任。2 2
81、、物业管理区域禁止行为、物业管理区域禁止行为、物业管理区域禁止行为、物业管理区域禁止行为n n具体条款具体条款： 第四十六条第四十六条第四十六条第四十六条物业管理区域禁止下列行为：物业管理区域禁止下列行为：n n （一）（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；全管理规定的；n n（二）擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设（二）擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；施设备等违反物业管理规定的；n n（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋
82、外观等违反规划管理规定的；屋外观等违反规划管理规定的；n n （四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管（四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的；理规定的；：n n（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自占用、损毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施毁绿地、花草树木，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建外挂式保温阳台，上涂写、刻画、悬挂、张贴，违法搭建外挂式保温阳台，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规
83、定的；环境卫生管理规定的；n n（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的；型犬等违反治安管理规定的；n n（七）产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护（七）产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的；管理规定的；n n（八）擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的；（八）擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的；n n（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。（九）法律、法规、规章禁止的其他行为
84、。n n3 3、装修管理有关规定、装修管理有关规定、装修管理有关规定、装修管理有关规定n n具体条款：具体条款：具体条款：具体条款：为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业服务企业可向业主收取服务企业可向业主收取服务企业可向业主收取服务企业可向业主收取装修保证金装修保证金装修保证金装修保证金，一般，一般，一般，一般不超过不超过不超过不超过20002000元元元元。无违章的及时返还。无违章的及时返还。无违章的及时返还。无违章的及时返还。n n 物业服务企业发现物业管理区域内有前
85、款规定的行为的，物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻业主应当劝阻业主应当劝阻业主应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区居民委员会共同解决或及时告知相关部的，应当报告社区居民委员会共同解决或及时告知相关部的，应当报告社区居民委员会共同解决或及时告知相关部的，应当报告社区居民委员会共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。
86、门，相关部门应当依法及时予以处理。门，相关部门应当依法及时予以处理。门，相关部门应当依法及时予以处理。n n 对在物业管理区域内对在物业管理区域内对在物业管理区域内对在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改建筑立面造型、私搭乱建、擅自更改建筑立面造型、私搭乱建、擅自更改建筑立面造型、私搭乱建、擅自更改建筑立面造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；n n 违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责违章装修、擅自破坏建筑主体
87、结构的，由房产部门负责违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。禁止和监督恢复原貌。禁止和监督恢复原貌。禁止和监督恢复原貌。n n 在物业管理区域内或周边对小区业主造成在物业管理区域内或周边对小区业主造成在物业管理区域内或周边对小区业主造成在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等烟尘、噪声等烟尘、噪声等烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。污染的，由环保部门负责查处。污染的，由环保部门负责查处。污染的，由环保部门负责查处。n n n n对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居民委员会协对破坏环境秩序、公共治安秩
88、序的，由社区居民委员会协对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居民委员会协对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居民委员会协调公安机关负责查处。调公安机关负责查处。调公安机关负责查处。调公安机关负责查处。n n 第四十七条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当第四十七条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当第四十七条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当第四十七条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定。遵守有关法律、法规和规章的规定。遵守有关法律、法规和规章的规定。遵守有关法律、法规和规章的规定。n n业主、物业使用人业主、物业使用人业主、物业使用人业主、物业使用人装修房
89、屋装修房屋装修房屋装修房屋时，应当向时，应当向时，应当向时，应当向物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业或者或者或者或者社区物业服务机构社区物业服务机构社区物业服务机构社区物业服务机构申报登记申报登记申报登记申报登记。物业服务企业或者社区物业。物业服务企业或者社区物业。物业服务企业或者社区物业。物业服务企业或者社区物业服务机构应当服务机构应当服务机构应当服务机构应当告知告知告知告知允许允许允许允许施工的时间、禁止行为、废弃物施工的时间、禁止行为、废弃物施工的时间、禁止行为、废弃物施工的时间、禁止行为、废弃物的的的的清运和处置等事项。一般不要强制收取清运等费用。清运和处置等事项。一般不
90、要强制收取清运等费用。清运和处置等事项。一般不要强制收取清运等费用。清运和处置等事项。一般不要强制收取清运等费用。n n 物业服务企业发现在装修过程中有物业服务企业发现在装修过程中有物业服务企业发现在装修过程中有物业服务企业发现在装修过程中有违反违反违反违反有关有关有关有关规定规定规定规定的行为的行为的行为的行为时，应当时，应当时，应当时，应当通知通知通知通知行为人行为人行为人行为人立即停止并改正立即停止并改正立即停止并改正立即停止并改正；对拒不改正的，应；对拒不改正的，应；对拒不改正的，应；对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理。当及时报相关部门依法办理。当及时报相关部门依法办理。当及时报
91、相关部门依法办理。4、异产毗连房屋及公用设施设备修缮、异产毗连房屋及公用设施设备修缮n n具体条款：具体条款：n n第四十八条第四十八条第四十八条第四十八条修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的，备损坏及其它财产损失的，责任人应予以修复或赔偿责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由物。凡相邻住户阻挠修缮的，由物业服务企业、业主委员会协调业服务企业、业主委员会协调；因相邻住户阻挠修缮造成；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承
92、担赔偿责任阻挠人承担赔偿责任。n n 凡房屋及其附属设施有凡房屋及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对。对拒不修缮的拒不修缮的，业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由该业主该业主承担。承担。5、公共部位的收益、公共部位的收益n n具体条款具体条款：n n 第四十九条实行小区内第四十九条实行小区内第四十九条实行小区内第四十九条实行小区内公共部位有偿使用公共部位有偿使用公共部位有偿使用公共部位有偿使用。小区内的公。小区内的公。小区内的公。小区
93、内的公共场地及地面、楼体广告位归共场地及地面、楼体广告位归共场地及地面、楼体广告位归共场地及地面、楼体广告位归全体业主所有全体业主所有全体业主所有全体业主所有，开发单位不开发单位不开发单位不开发单位不得出售出租。得出售出租。得出售出租。得出售出租。n n 利用物业管理区域内的利用物业管理区域内的利用物业管理区域内的利用物业管理区域内的公共场地停放车辆公共场地停放车辆公共场地停放车辆公共场地停放车辆的，物业服务企的，物业服务企的，物业服务企的，物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的业可以根据当地价格行政主管部门确定的业可以根据当地价格行政主管部门确定的业可以根据当地价格行政主管部门确定的
94、收费指导价格或收费指导价格或收费指导价格或收费指导价格或业主大会的决议收取车辆停放费。业主大会的决议收取车辆停放费。业主大会的决议收取车辆停放费。业主大会的决议收取车辆停放费。n n 物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租收费。收费。收费。收费。n n 物业服务企业应当将物业服务企业应当将物业服务企业应当将物业服务企业应当将车辆停放费、楼体广告车辆停放费、楼体广告车辆停放费、楼体广告车辆停放费、楼体广告位和场地出租位和场地出租位和场地
95、出租位和场地出租费费费费单独列帐，独立核算单独列帐，独立核算单独列帐，独立核算单独列帐，独立核算，除用于停车场地及设施有效使用，除用于停车场地及设施有效使用，除用于停车场地及设施有效使用，除用于停车场地及设施有效使用的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充住宅的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充住宅的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充住宅的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充住宅专项维修资金专项维修资金专项维修资金专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会或用于物业管理及补充业主委员会或用于物业管理及补充业主委员会或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。办公经
96、费。办公经费。办公经费。n n 业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的收支收支收支收支情况进行监督。情况进行监督。情况进行监督。情况进行监督。6、物业管理区域车辆管理n n具体条款：具体条款：n n第五十条第五十条第五十条第五十条业主车辆较多的物业管理区域，经业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同业主大会同意意，业主委员会可以，业主委员会可以申请公安部门申请公安部门对小区内地面停车对小区内地面停车泊位泊位和规定行车路线进行划定。和规定行车路线进行划
97、定。n n第五十一条第五十一条第五十一条第五十一条大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区车辆不得进入住宅小区；进入住宅小区进入住宅小区的车辆应当在划定的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守的停车位内按序停放，并遵守下列规定下列规定：n n （一）减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让；（一）减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让；n n （二）禁止鸣号；（二）禁止鸣号；n n （三）停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应（三）停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除；当迅速解除；n n（四）不得将车辆停放在小区消
98、防通道口或阻碍物业管理（四）不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路；区域通行的主要交通道路；n n（五）车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或（五）车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。共有设施设备。n n 物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主；不听劝阻的，车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主；不听劝阻的，对前款第（一）、（二）、（三）、（四）项行为，应当对前款第（一）、（二）、（三）、（四）项行为，应当及时及时告知公安部门予以处理；对车辆停
99、放损坏绿地的，应告知公安部门予以处理；对车辆停放损坏绿地的，应当及时告知街道办事处予以处理。当及时告知街道办事处予以处理。（六）物业用房及设施和经费（六）物业用房及设施和经费1 1、物业用房的配置标准、物业用房的配置标准、物业用房的配置标准、物业用房的配置标准n n具体条款具体条款: :n n第五十二条第五十二条第五十二条第五十二条建设单位建设单位应当按照应当按照规划要求配置物业管理用规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。房和社区组织用房。物业管理用房的所有权依法属于业物业管理用房的所有权依法属于业主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，不得挪
100、不得挪作他用。作他用。n n建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积面积千分之三千分之三的比例配置的比例配置物业管理用房物业管理用房。n n物业管理用房物业管理用房配置配置不得少于不得少于5050平方米平方米。新建和改造住宅小。新建和改造住宅小区居民在区居民在500500户以下的配置社区办公户以下的配置社区办公活动用房不低于活动用房不低于300300平平方米，小区居民在方米，小区居民在500500至至10001000户的配置社区办公活动用房户的配置社区办公活动用房不低于不低于500500平方米，小区居民在平方米，小区居民在1000
101、1000户以上的每百户配置户以上的每百户配置社区办公活动用房不低于社区办公活动用房不低于5050平方米。平方米。2、物业用房产权资料及出租收益等规定具体条款：具体条款：n n第五十三条第五十三条第五十三条第五十三条物业交付前，物业交付前，建设单位建设单位应当按照本条例第五应当按照本条例第五十条规定的标准将十条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门物业管理用房交给物业主管部门。业主。业主委员会成立后，委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会明等资料移交给业主委员会。首次业主大会召开后，业主。首次业主大会召开后，业主委员会应当
102、将委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。n n 因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理用房的，因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理用房的，建设单位建设单位应在物业交付前向物业管理部门支付同类地段、应在物业交付前向物业管理部门支付同类地段、同等面积商业用房的市场同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿租金作为经济补偿，并在后期开，并在后期开发中及时补足物业管理用房。该经济补偿应当专户储存，发中及时补足物业管理用房。该经济补偿应当专户储存，在业主委员会成立后一并移交给业主委员会，用于补充物在业主委员会成立后一并移交给业主委员会，用于补充
103、物业业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。的其它需要。n n 第五十四条第五十四条第五十四条第五十四条物业管理用房物业管理用房的所有权属于该物业管理区的所有权属于该物业管理区域内的域内的全体业主全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。用途不得擅自改变。n n 物业管理用房物业管理用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对委员会进行办公。对办公剩余部分办公剩余部分，由，由业主委员会根据业业主委员会根据业主大会的决
104、定自行出租或委托物业服务企业出租或经营主大会的决定自行出租或委托物业服务企业出租或经营，租金或收益用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会的租金或收益用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面决定用于物业管理等方面。物业服务企业与承租方。物业服务企业与承租方签定的签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。3、住宅专项维修资金有关规定、住宅专项维修资金有关规定n n具体条款：具体条款：n n第五十五物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，第五十五物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织
105、维修，费由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。资金列支。业主业主专有部分专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。业主自行承担。物业物业保修期内保修期内，发生工程建设质量问题的，由，发生工程建设质量问题的，由开发建设单开发
106、建设单位按照规定承担维修责任。位按照规定承担维修责任。共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。n n第五十六条第五十六条第五十六条第五十六条住宅专项维修资金住宅专项维修资金属于属于业主所有业主所有，专项用，专项用于物业于物业保修期满后保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。更新、改造，不得挪作他用。n n 住宅专项维修资金由业主交纳，收取情况由收取单位向住宅专项维修资金由业主交纳，收取情况由收取单位向业主委员会明细告知。住宅专项维修资金原则上统一由业主委员会明细告知。住宅专项维修
107、资金原则上统一由物业主管部门专户存储。物业主管部门专户存储。住宅专项维修资金使用要经业住宅专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行。n n住宅住宅专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算。4、紧急情况下专项维修资金使用规定、紧急情况下专项维修资金使用规定n n具体条款具体条款: :第五十七条第五十七条第五十七条第五十七条发生危及房屋使用安全发生危及房屋使用安全等紧急情况等紧急情况，未按未按住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法的相关规定实施维修和的相关规定实施维修和更
108、新、改造的，更新、改造的，旗县市物业主管部门可以组织代修旗县市物业主管部门可以组织代修，费用费用从从相关业主住宅专项维修相关业主住宅专项维修资金账户中列支资金账户中列支；其中涉及已售公有；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。n n旗县市物业主管部门旗县市物业主管部门组织代修的组织代修的，按照以下程序办理按照以下程序办理：n n（一）组织相关（一）组织相关专业部门专业部门进行进行鉴定并出具鉴定报告鉴定并出具鉴定报告；n n（二）由（二）由街道办事处街道办事处或社区居民委员会就或社区居民委员会就工程事项出具相关工程事项
109、出具相关证明；证明；n n（三）由具有相应（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；价咨询机构审定；n n（四）物业主管部门将（四）物业主管部门将工程费用分工程费用分摊至相关摊至相关业主明细帐户业主明细帐户；n n（五）（五）物业主管部门审核物业主管部门审核同意后，发出划转住宅专项维修资同意后，发出划转住宅专项维修资金的通知，所需住宅专项金的通知，所需住宅专项维修资金划转至维修单位。维修资金划转至维修单位。（七）旧住宅小区物业管理（七）旧住宅小区物业管理（1 1）旧小区的概念（）旧小区的概念（5858）（2 2）各）各职能部门职能部
110、门应对配套设施设备纳入应对配套设施设备纳入改造更新（改造更新（59)59)（3 3）社区物业服务机构或业主自管所发生）社区物业服务机构或业主自管所发生费用业主承担费用业主承担（5959）（4 4）政府职能部门应确立管理方案及）政府职能部门应确立管理方案及签订管理规约签订管理规约（6060）（5 5）老旧小区也应）老旧小区也应推行物业管理服务推行物业管理服务。（。（6161）（八）法律责任（八）法律责任n n法律责任一章共五条，主要对违反国家法律责任一章共五条，主要对违反国家物业管物业管理条例理条例、自治区物业管理条例自治区物业管理条例及本及本实施实施细则细则的有关规定给予处罚。具体为：的有关规
111、定给予处罚。具体为：n n1 1、物业行业主管部门（第六十三）物业行业主管部门（第六十三）n n2 2、建设单位（第六十四）、建设单位（第六十四）n n3 3、物业服务企业（第六十五）、物业服务企业（第六十五）n n4 4、单位及个人违反其他规定（第六十六）、单位及个人违反其他规定（第六十六）（九）附则（九）附则n n概念概念n n 第六十七条本细则下列用语的含义：第六十七条本细则下列用语的含义：第六十七条本细则下列用语的含义：第六十七条本细则下列用语的含义：n n 住宅小区住宅小区住宅小区住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生是指
112、达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区（含居住小区、住宅组团）。活小区（含居住小区、住宅组团）。活小区（含居住小区、住宅组团）。活小区（含居住小区、住宅组团）。n n 物业服务物业服务物业服务物业服务是指物业服务企业按照是指物业服务企业按照是指物业服务企业按照是指物业服务企业按照物业服务合同物业服务合同物业服务合同物业服务合同约定约定约定约定，对业，对业，对业，对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的主提供和
113、谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，沟通配合，沟通配合，沟通配合，并对服务内容（项目）质量承担相应职责。并对服务内容（项目）质量承担相应职责。并对服务内容（项目）质量承担相应职责。并对服务内容（项目）质量承担相应职责。n n 公共能耗费公共能耗费公共能耗费公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的性服务中所发生的性服务中所发生的性服务中所发生的水、电、煤、气等能源消耗所产生的费用。水、电、煤、气等能源消耗所产生的费
114、用。水、电、煤、气等能源消耗所产生的费用。水、电、煤、气等能源消耗所产生的费用。n n n n小区的共用部位小区的共用部位小区的共用部位小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、机房、
115、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部位。位。位。位。n n小小小小区的共用设备区的共用设备区的共用设备区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯使用人共同使用的供水管道、排水管道
116、、落水管、照明灯使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。n n 公共设施是指物业管理区域内公共设施是指物业管理区域内公共设施是指物业管理区域
117、内公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使，由业主和使用人共同使，由业主和使用人共同使，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、自行车存车线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、自行车存车线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、自行车存车线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、自行车存车棚、垃圾废物储存设施、专用房屋等设施。棚、垃圾废物储存设施、专用房屋等设施。棚、垃圾
118、废物储存设施、专用房屋等设施。棚、垃圾废物储存设施、专用房屋等设施。 n n第六十八条第六十八条第六十八条第六十八条本细则施行前已成立业主大会的物业小区，本细则施行前已成立业主大会的物业小区，本细则施行前已成立业主大会的物业小区，本细则施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续负责办理移交手续负责办理移交手续负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小；未实施物业管理已交付使用的住宅小
119、；未实施物业管理已交付使用的住宅小；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在区，由所在区，由所在区，由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照本细则前款规定组织办理移交手续本细则前款规定组织办理移交手续本细则前款规定组织办理移交手续本细则前款规定组织办理移交手续, ,相关单位必须接收。相关单位必须接收。相关单位必须接收。相关单位必须接收。n n 第六十九条本盟行政区域内执行。第六十九条本盟行政区域内执行。第六十九条本盟行政区域内执行。第六十九条本盟行政区域内执行。非住宅小区内的其非住宅小区内的其非住宅小区内的其非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业管理参照本实施细则它住宅实行物业管理和非住宅物业管理参照本实施细则它住宅实行物业管理和非住宅物业管理参照本实施细则它住宅实行物业管理和非住宅物业管理参照本实施细则n n 第七十条本实施细则发布之日起施行。第七十条本实施细则发布之日起施行。第七十条本实施细则发布之日起施行。第七十条本实施细则发布之日起施行。n n本实施细则由兴安盟住房和城乡建设局负责解释。本实施细则由兴安盟住房和城乡建设局负责解释。本实施细则由兴安盟住房和城乡建设局负责解释。本实施细则由兴安盟住房和城乡建设局负责解释。谢谢大家！
