泉港七星商业步行街总体策划案

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1、七星商业步行街总体策划案七星商业步行街总体策划案目录目录P1一、一、七星商业步行街管理机构概述七星商业步行街管理机构概述P2二、二、七星商业步行街策划时间安排表七星商业步行街策划时间安排表P2附：七星街简介“第一街”横空出世三、七星商业街实施细则七星商业街实施细则P3（一）（一） 开街开街P3（二）（二） 招商招商P3（三）（三） 、销售、销售P9（四）（四） 、经营策划、经营策划P9（五）（五） 、 “七星文化节七星文化节”P17（六）（六） 、 物业管理物业管理P19四、四、 附录附录P19（一）（一） “视听”辅助销售道具“视听”辅助销售道具七星商业街电视宣传片创作思路七星商业街电视宣传

2、片创作思路（二）泉港商业业态分析（二）泉港商业业态分析 P21一、七星商业步行街管理机构概述一、七星商业步行街管理机构概述概述：概述：成立“七星街华洲市场发展有限公司七星街华洲市场发展有限公司” ，由该公司对七星街进行规范、统一的一体化管理，管理公司下设七星街招商部、经营服务部、物业管理部、企划行销部等四大部门，以便对口管理。招商部招商部：负责七星商业街的整体招商事宜。 （属阶段性部门）经营管理部经营管理部：为投资经营管理公司的主要对外窗口，负责商业街业态功能规划、手续协助、信息咨询、投资与经营顾问；统一营销、统一对外协调、组织内外商业交流活动；提供售货员职能培训、统一的VIP 客户管理；统一

3、设计、规划整个商业街的信息、监控、物业管理系统， 实现全面电子化和自动化管理， 打造七星商业街文化体系， 塑造七星商业街繁华、 便捷、安全、高效的现代化商业管理形象。物业管理部物业管理部：对商业动线、停车场、广场、公共绿化等公共空间和变电站、机房、电缆、通讯设施、给排水、煤气等管线以及各种设备进行统一筹划、统一建设、统一管理；卫生、保洁、治安等。企划行销部企划行销部：为投资经营管理公司的智囊部门， 整体策划、包装商业街民俗文化体系及各项经营管理活动；对商业街的整体形象设计进行统一管理，体现理念 -行为-视觉的高度识别性和无形资产有效性； 协调商业街内部的广告位和发布管理、 统一对外宣传、编辑消

4、费通讯等。设立“七星商业街精品式购物广场网站”，尽可能与相关网站相链接。 （阶段性部门，开业三个月后合并入经营管理部）2007 年春节后，经营管理公司只保留经营管理部和物业部两个部门，协同商家管委会管理七星商业街。公司费用来源：户外广告牌、物业管理费、商家促销活动场地费、民俗文化表演费、临时摊贩场地费、房地产开发商。二、七星商业街总体策划时间安排表二、七星商业街总体策划时间安排表一、开街一、开街试开街试开街 2006/9/12006/9/1正式开街正式开街2006/10/12006/10/1二、招商二、招商2006/7/17-2007/2/182006/7/17-2007/2/18第一阶段第一

5、阶段完成招商任务的完成招商任务的 50%50%2006/7/172006/7/17 之前之前第二阶段第二阶段完成招商任务的完成招商任务的 80%80%2006/9/12006/9/1 之前之前统一进场装修（集中造势）统一进场装修（集中造势）2006/8/82006/8/8开始开始第三阶段第三阶段完成招商任务的完成招商任务的 100%100%2007/2/182007/2/18 之前之前三、销售三、销售2006/9/1-2007/10/102006/9/1-2007/10/10销售预热、铺垫、积累期销售预热、铺垫、积累期2006/7/17-2006/8/312006/7/17-2006/8/31

6、正式销售（开街正式销售（开街 拍卖店王拍卖店王 ） 2006/9/1 2006/9/1强销期强销期（分阶段多波次销售高潮的推动）（分阶段多波次销售高潮的推动） 2006/9/1-2007/ 2006/9/1-2007/春节春节平稳销售期平稳销售期 2007/ 2007/元宵节元宵节- -五一节五一节收尾期收尾期 2007/ 2007/国庆节前后国庆节前后四、经营四、经营2007/9/1-2007/9/1-成立商家经营管理委员会成立商家经营管理委员会2006/8/182006/8/18试营业试营业 2006/9/1 2006/9/1正式营业正式营业 2006/10/1 2006/10/1五、企划

7、五、企划2006/7/16-2007/2006/7/16-2007/元旦元旦开街仪式开街仪式2006/9/12006/9/1正式开街仪式正式开街仪式2006/10/12006/10/1各类招商各类招商/ /销售活动销售活动详情见内详情见内各类媒体投放方案各类媒体投放方案详情见内详情见内泉港七星文化节泉港七星文化节2006/9/12006/9/1六、物管六、物管2006/8/1-2006/8/1-成立物业管理部成立物业管理部2006/8/12006/8/1附：七星街简介附：七星街简介_“泉港第一街”横空出世“泉港第一街”横空出世地段绝佳位于新区中心:驿沙路与泉五路交汇处，周边 8 个生活区，其中

8、：世纪星城小区万，人口万；昌茂小区万，人口万；港华花苑万，人口；庄园小区万，人口万； 金山街万 M2，人口万；逸涛小区万M2，人口万；佳华小区万M2，人口万；山腰老街，人口万。8 个生活区总面积近万，规划人口近 12 万，相当于泉港城区人口的 1/3。品位高尚60 间纯金店面，100 米长的精品商业街，商业面积 3 千多平方米，汇集泉港商业之精华；设施一流包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施：其中包括招财纳宝迎客坊、星光大道、泉港名士园、彩光嬉水喷泉、七星文化柱、水榭舞台、步道休闲椅、七星造型路灯、空中企业文化彩练、绿化小品。主题新颖精品式购物/旅游复合功能、闽南文化风情等；模式创新经营

9、管理模式的创新，即统一规划、统一招商、统一营销、统一管理；以民俗文化推动商业文化；文化品位由文化定位、建筑特色、园林景观、商家组合、推广活动等多方面共同营造的文化内涵与艺术品位。密集的人流、奇丽的闽南风情、极富前瞻的规划、慎密的招商策划奠定了七星商业街的成功基础，集价格、放量、炒作、广告宣传等手段于一体的综合行销布控策略实施并成就七星商业街的目标， 专业的经营管理和独特文化品位定位为七星商业街的整体营销和后续延展良好铺垫。三、七星商业街实施细则三、七星商业街实施细则（一）（一） 开街开街试开街试开街 2006/9/12006/9/1正式开街正式开街2006/10/12006/10/11 1、2

10、 2、试开街仪式试开街仪式2006/9/12006/9/1（活动详情附后）（活动详情附后）正式开街仪式正式开街仪式2006/10/12006/10/1（活动详情附后）（活动详情附后）（二）（二） 招商招商招商策略招商策略 在招商过程中，向意向入驻商家承诺成立 “七星商业街商业业主管委会” ，开街当日正式对外成立，即 9 月 1 日起进行业自主管理服务。由经营管理部协调管理。承诺并着手规划“2006-2007：泉港七星商业街传统文化旅游系列活动及民俗文化表演一览表” ，由泉港文化部门、旅游部门协助完成，道具化后可张挂在售楼处。承诺规划并实施泉港七星商业街 VIP 客户体系 ，鼓励商家自愿参与，进

11、行统一促销和客户管理，VIP 卡设计可张挂在售楼处作为道具。投资经营管理的“揭牌”可作为宣传题材之一。管理模式管理模式统一规划、统一招商、统一营销、统一管理，这些工作具体将由发展商聘请的泉港七星街市场发展有限公司来完成。统一规划包括商业总量规划、业态规划和分布以及商业景观规划；统一招商开发商将针对主力店进行统一的招商策划；统一营销发展商成立的商业管理公司，将开展持续的统一营销活动，包括打折促销和活动庆典等，不断地营造亮点，吸引顾客。统一管理统一的物管，包括保安、清洁、维修、交通、停车等；统一的商业管理，包括营业时间的协调、广告牌的设置、商品质量和售后服务监督等。发展商对商业街的持续经营思路发展

12、商对商业街的持续经营思路七星街的发展商基于对泉港商业市场的考察和判断，对项目经营前景具有充分的信心，不只看重短期的现金流和利润， 更着眼于长期的物业增值、 经营利润和品牌塑造，实行可持续的发展战略，因此发展商将通过以下方式来参与商业街的经营：自营发展商将在七星街的一些主要节点， 保留部分商铺用于自营， 以控制业态和带动人气；联营发展商将以销售额扣点的形式来参与部分主力店的经营；纯租赁保留部分店铺，不进行销售，仅作为租赁使用；返租对部分销售的商铺采用返租销售，并在短期内给予部分租金补贴，放水养鱼。推广活动推广活动初步设想的活动内容包括：开街庆典、民俗文化表演、抢灯、车展、服装秀、人体彩绘、行为艺

13、术、儿童书画比赛、北管、南音、高甲戏、梨园戏、蒲仙戏、拍胸舞、歌舞演唱会、英语角、工艺美术品展览（闽南百艺坊摊位）等，通过多种活动吸引不同的消费群体，维系商业街的人气，做到每周有活动，每个月有一次大型活动，利用每年的中元节举办富有民间传奇色彩的大型抢灯活动，并使之成为具有轰动效应的民俗文化特别活动， 使之逐渐演绎为每年一次的泉港 七七星民俗文化节星民俗文化节活动。招商配合销售“引擎”全面启动招商配合销售“引擎”全面启动工作重点：知名品牌、精品商店等核心商店的入驻，可相应提供更多进驻优惠，并引导这些核心商店的分布，主力店先期进入， “以大带小、以点带面” ，拉动核心商店周边店铺的市场价值。主力店

14、先期入住，带动人气。涉及的主力店包括知名品牌服饰店（七匹狼等） 、咖啡屋 （上岛咖啡等） 、 国际品牌鞋服店 （金利来/皮尔卡丹等） 、 知名体育运动品牌 （特步/安踏） 、金器珠宝店等多个种类。 发展商将根据商家的不同需要， 分别提供免租期、低租金等多种优惠条件的组合来吸引主力店进场经营。招商幅面：厦门、泉州和福州，侧重品牌连锁或许可的区域总部；泉港本土，说服泉二路老街等传统品牌经营者迁入；晋江-石狮，推动厂家直接销售；温州和蒲田的品牌商家（不排除题材炒作的目的） 。销售促进：带租金销售；为投资者和租赁户“牵线搭桥” ；商家入驻原则：精品优先品牌跟进名特随从外贸补充优惠政策： （另议）招商方

15、式： （密）七星街业态分布原则：七星街商户资料：招商进度安排：第一阶段第一阶段完成招商任务的完成招商任务的 50%50%2006/7/172006/7/17 之前之前第二阶段第二阶段完成招商任务的完成招商任务的 80%80%2006/9/12006/9/1 之前之前统一进场装修（集中造势）统一进场装修（集中造势）2006/8/82006/8/8开始开始第三阶段第三阶段完成招商任务的完成招商任务的 100%100%2007/2/182007/2/18 之前之前（三）（三） 、销售、销售2006/9/1-2007/10/302006/9/1-2007/10/30开街及销售时间表商场如战场、开街及销

16、售时间表商场如战场、 “战役”分阶段“战役”分阶段正式销售正式销售：9 月 1 日（周五）试试 开开 街街：9 月 1 日（周五）正式开街正式开街：10 月 1 日（拉开国庆黄金周热销序幕，再次炒作七星商业街）开街从表象来看是“弘扬泉港民俗文化”意义，实为七星街行销作铺垫，对外诉求是“七星街泉港品牌精品街和民俗文化旅游街” 。试开街后，若销售势头不如所期，还可对外诉求正式开街时间，为销售战略战术作“掩护” ，同时逐步展开市场炒作与销售递进的节奏：7 月下旬8 月底销售预热、铺垫、积累期其中 7 月下旬举行项目投资说明会、招商项目签约会；8 月中旬经营管理公司成立挂牌仪式、 “开业竞拍”告知与新

17、闻发布会等9 月 1 日上午竞拍店王 ，正式拉开销售序幕；下午第一波销售高潮开始。9 月初2007 年春节强销期，分阶段多波次销售高潮的推动 2007 年元旦-春节利用返乡人流掀起又一轮销售高潮开始2007 年元宵节-五一节稳定销售期，五月份创造小热度（穿插促销） 2007 年五一节新一轮销售高潮2007 国庆节前后收尾期本商业街目前主要问题点及对策化解挑战，创造“机遇”本商业街目前主要问题点及对策化解挑战，创造“机遇”完全现铺，缺乏升值想象空间。对策对策：确定商业街的正式销售时间和正式开街时间，以这两个时间“节点”作为投资者的想象“愿景” ，进行连续波次的“炒作” ，同时通过价格策略和销售控

18、制手法逐渐将店铺销售推向多重“高潮” 。2、七星街属内街 ，因与主街人流的自然隔断，大大削弱了其商业价值；整街纵深较长，价值递减效应明显；不沿街，单价高，销售压力较大对策对策：通过七星街民俗文化的炒作；通过独特的景观规划施工；通过扎实、强势、有效的招商工作；通过两大房地产公司的强强合作（有能力出台最优惠政策） ；同时，以景观/独特的民俗文化大力提升店铺“附加值” ，以核心主力店招商入驻带动周边店铺价值，并做好销售规划，分期、分批销售。具体对策如下：通过文化造势凝聚人气通过文化造势凝聚人气持续的民俗文化表演活动、品牌商家强势的促销活动完全可以做到内街人气胜外街；通过精品效应提升商业街的附加值通过

19、精品效应提升商业街的附加值精品利润空间大，投资回报率高，更利于租金水平的整体提高；七星街步步有景观、处处有活动七星街步步有景观、处处有活动每间店铺都有不同寻常的商业价值，不存在区位差异；泉港民俗文化精品街泉港民俗文化精品街作为泉港区域最强势的文化亮点，其潜在的商业价值更不可估量。 3、产品限制，如部分店面进深可能限制某些类型的经营者；两侧动线不合理，须再行综合考量并改造对策对策：产品属性基本确定，调整幅度小且牵涉改造成本，动线可适度调整；主楼部分可综合考虑并满足“大卖场”品位/规模的要求。 4、开发商期待值较高，与目前市场价值预期反差大，易形成“有价无市”的落差负面效应对策对策：除认真做好景观

20、工程、招商工程和文化题材炒作外，应细化各项对外“诉求”工作；前期，尤其是要做好第一波“下定”客户的工作，使之成为项目推介员。其次，重点做好“大多数的观望者”的市场说服工作，其方式有项目投资说明会、投资分析简报（定向派送的DM） 、组织参观建设进度、互动茶话会等等；最次， “走街窜乡” ，乡镇走遍，与活动结合，全力宣讲，辐射全区，同时通过信函广告或 DM 广告向各地泉港人进行宣传。 5、个别开张和现实“租金探底”对整体营销经营高价值取向的强烈冲突对策对策：事实上，开发商已做许多工作，例如回租部分物业，统一管理；其次，适度把握同步装修与协同开业的时间及节奏， 迅速成立经营管理公司介入， 具体架构和

21、功能见后。为避免上述问题的发生，公司统一规定：进场装修：2006/8/8开业：统一在 2006/9/1 开业租金：按标准统一收取免租期：按规定统一执行客户管理全面锁定营销目标客户管理全面锁定营销目标第一批“下定者” ：原始股概念的炒作， 发酵至上市时间正式对外销售 （9 月 1 日） 。部分互动措施见前述。观望者的管理： （进一步细化中）售楼处人员角色包装与调整强化、优化行销队团售楼处人员角色包装与调整强化、优化行销队团1、销售人员以“投资顾问”形式亮相，将招商部的投资分析报告与预先设计的表格一起编成“活页” ，对不同投资者进行分类，重点客户提供“个案化投资分析报告”，将上述活页进行编辑并提供

22、给客户。此外，强化客户管理力度，建立客户档案、定期互动等。七星商业街行销总体战略思路七星商业街行销总体战略思路龙腾之势，蓄势以发；集中着力，全身起舞；龙身先行，龙珠后动。 （龙身-内街；龙珠-主楼）1、全盘与局部的营销关系全面开花，充分销控；紧抓时机，循序渐进。先两头，后中间，从两头包抄中间。就是在价格上拉高名 牌精品街区牌精品街区和民俗文化民俗文化表演区表演区的定价，形成全条街“凹井”式价格分布体系，在销售动作上名牌精品街区先强销（部分销控） 、民俗文化表演街区则侧重招商（该街区“有价无市”或“有价而淡市”也无妨，可为整条街的价格体系奠定基础，并在未来收获高利） 。中间部分顺势销售和主力店招

23、商相结合。上述方式将起着“龙头龙尾摆起来，龙身随动全身舞”的效应，尤其是以名牌精品街区的“龙抬头”效应启动全局，而“龙抬头”主要借助“竞拍”和综合“炒作”共同营造声势，同时前后兼顾、前后呼应。2、 “主楼”与“内街”的辨证销售关系“主楼”为本案的重中之重、难中之难，所以在整体战略上“主楼搁置，内街先行” 。内街的热销自然拉动主楼，在微观战术上必须采取“以内托主” ， “局部打包”的两大策略。 “以内托主”就是炒热内街，拉高主楼单价； “局部打包”就是部分销售单元左右打通作为一个完整销售单元； 主楼因体量大、 总价高， 应独立包装入市。 3、快与慢、先与后的销售节奏协调速销往往求之“价格战” ，

24、而目标利润第一则需要“以时间换空间” ，因此快与慢、前与后同样是辨证关系。找到平衡点才能真正保证明开发商利益最大化，趁热打铁，顺势而上，否则坐失良机，商气殆尽；同时必须严格按照整体行销策略，冷静推进，与时俱进，根据新情况随时调整必要的销售动作。前期下定预约客消化完毕后，按原定整体营销“三段论”，上街、中街、下街（前街、中街、后街）来运作、包装后续销售单元。前街精品区中街体育用品、外贸、特价区后街普通品牌区和时尚女人区行销目标：行销目标：一、第一阶段一、第一阶段（2006 年 9 月 1 日2007 年春节） 1、内街销售完成 60%； 2、奠定优异的市场口碑，累积一定的客群； 3、主楼各项工作

25、同步筹备。二、第二阶段二、第二阶段（2007 年元宵节-五一节） 1、内街销售完成 80%； 2、借助商业街正式开业后的繁荣景象（商业旺季）和经营管理的初步成果，树立泉港第一商业街形象； 3、巧借地产商的品牌形象与实力，完善街区市场形象。行销阶段划分：行销阶段划分： A、第一阶段（2006 年 9 月 1 日2007 年春节） 1、筹备阶段（2006.9.1 前） 2、试销、放号阶段（2006.9.130） 3、公开强销期阶段（2006.10.12007 年春节） a、第一波公开与强推 2006/10/1-11/30b、第一次休整（持续）2006/12/1-12/30c、第二波强推与促销 20

26、07/元旦-春节d、总结第一阶段（促销）2007 年春节-元宵（同步跟进：配套景观的完善、招商的快速跟进。 ）B、第二阶段（2007 年元宵-五一节） 1、调整准备（2007 年元宵-3 月 15 日）2、预约登记阶段（2007/3/16-23） 3、公开强销期阶段（2007/3/24 周末-5/10） 4、休整持续阶段（2007/5/11-20） 5、第二波强推与促销2007/5/21-9/22） C、促销收尾（2007 年国庆节）七星商业街商场七星商业街商场/ /店面定价策略店面定价策略街口原则/景观原则/交通动线原则/配套原则/面宽原则/总价原则根据目前态势，基本采取“低开高走” 、 “

27、两头高，中间低”的策略。华洲七星商业街商业地产（内街+主楼）总销售面积：8539.22M2总销金额：68313760 元平均单价：8000 元/M2七星商业街商场/店铺定价说明一、内街定价说明1、总销面积：1957.22 平方米（4#楼店铺 16 间、3#楼 13 间，共 29 间）2、总销金额：15657760 元3、平均单价：8000 元/M24、定价原则：本区属七星商业街龙头位置，紧临泉五路，属本商业街最好店面，紧临大型商厦新华都及泉港驿沙路，目前规划为名牌精品区、普通品牌区、体育用品/外贸鞋服区。二、七星商业街主楼定价说明主楼定价说明1、总销面积：6582M2 其中 1 层 2061M

28、2、2 层 2106M2、三层 2415M22、总销金额：52656000 元3、平均单价：8000 元定价原则：本区位于泉五路与驿沙路繁华路段，属本案最具价值位置，目前规划为银行、酒店、咖啡厅、西餐厅、婚纱影楼，是未来高档消费区域，人流量聚集较大。三、调价策略对于整个销售过程中价格调整和时间接点上的价格控制，安排如下：1、内街店铺：销售五成以下，价格不变；过五成加价200 元/M2；过八成加价300元/M2。2、主楼商铺：项目整体落架后加价：一层+80 元/M2、二层+60 元/M2、三层+50 元/M2；项目交房后加价：一层+100 元/M2、二层+80 元/M2、三层+60 元/M2；项

29、目招商后加价：一层+200 元/M2、二层+180 元/M2、三层+160 元/M2；商铺销控部分： （密）#店、#店、#店、#店、#店、#店、#店、#店；X 层商场。（四）（四） 、经营策划、经营策划2006/9/1-2006/9/1-规划方向民俗风情化规划方向民俗风情化购物娱乐化购物娱乐化接轨都市化购物趋向接轨都市化购物趋向1、产品定位产品定位：泉港首家精品式休闲购物公园2、功能整合功能整合：零售 + 休闲+ 娱乐 + 旅游（主楼亦可经营酒店：推动其向“星级酒店”业态发展。 ）旅游：与泉港市的旅游管理部门、旅行社建立互动机制；将旅行社的办公点引进商业街，鼓励其拓展旅游产品等。七星街功能说明

30、购物强调精品式购物，由精品店、专卖店、特色商店等组成，旨在满品牌种购物需求；休闲/娱乐由公共空间、民俗文化景观、绿化景观、休闲景观、喷泉广场及华洲华洲主楼/昌茂昌茂二楼的娱乐休闲场所（健身房、桑拿、足浴、美容、美发、美体）等组成，并以此消化 昌茂昌茂二/三楼、华洲华洲主体大楼的商业地产部分；餐饮西餐厅、咖啡屋、茶庄、冷饮店；文化七星民俗文化展示、游动摄影/画像、文娱活动竞赛、地方戏曲表演、文艺演出；商务银行、证券营业部、邮电营业厅、票务中心、商务办公。现代社会中，随着人们闲暇时间的增加，购物活动已不仅仅是为了满足基本生活需要，还需赋予娱乐和休闲成分，并逐渐演变为一种社会交往活动。从购物者的角度

31、来看，购物既是家务，也是一种娱乐、放松或刺激。提供完善的休闲和娱乐功能，是七星街的主要特色之一，也是七星街相对于其它商业街的区别差异化竞争策略。3、功能分区功能分区：根据不同“节点”（强调说明广场的商务功能）商务活动广场，主要为商家提供各类促销空间、展示空间，同时也为泉港市民提供各类民俗文化活动、当地风物展示、文艺表演、休闲娱乐等互动性较强的民间文艺活动，最大限度提升“人气” 。业态组合根据项目的特点，我们初步设定的业态组合如下：购物功能，比例：约%，面积：餐饮功能，比例：约%，面积：娱乐功能，比例：约%，面积：休闲功能，比例：约%，面积：文化功能，比例：约%，面积：商务功能，比例：约%，面积

32、4、景观空间景观空间：由步行区、广场、 、舞台、景观、廊道、牌楼等构成。含喷泉广场、主题园艺、主题雕塑、休闲座椅、购物步道、儿童游乐、名人园广场、报亭、IP 电话亭、街灯、遮阳伞、空中彩练等元素。设计理念：文化性、整体性、公园性、时尚性、设计亮点：主入口七星牌楼、名士墙、水榭艺术舞台、空中彩练、夜景工程、七星柱、彩光喷泉音乐喷泉广场，具有嬉水功能和音响效果，平时作为休闲景观，夏天可成为青少年嬉水游玩的好去处，能产生聚集效应。名士墙， （泉港七名士浮雕像）定期与教育部门共同举办爱国爱家教育活动，定位为教育基地，吸引大批家长带儿童前来游玩和学习，间接带动消费人潮艺术舞台（摄影、绘画、民间音乐、书法

33、、舞蹈等） ；与文化旅游系统、民间艺术团体、老人会、 学校等艺术组织达成协议， 鼓励他们定期或不定期地在七星艺术广场举办各类文艺表演，使七星借成为真正的旅游/文化一条街；定期举办各类摄影/书法/绘画比赛，将获奖作品即时拍卖， 所获资金悉数捐献给社会福利团体或奖励给获奖者， 以此强化社会风尚或增添娱乐趣味。也可增添一些电脑画像、 一次性摄影等流动但不增加污染的服务设施， 给人们留下美好的回忆（所有画像/照片均得明确标注泉港七星街字样，作为允许其经营者在其免费经营的交换条件） 。空中悬挂物，在街道中间横贯悬挂企业标志、飞鸟、风筝、商家形象物、商家活动布标等充气、轻质物，烘托奇异的空间效果。夜景工程

34、， “七星商业街不夜天夜景工程计划” ，此工程可大大提高商业街的商业经营时间；七星柱，彩光喷泉，财纳宝迎客坊，形象设计系统商业街的进一步“视觉营销”化形象设计系统商业街的进一步“视觉营销”化1、基本要素：七星商业街的标志、标准色、标准字体、标准组合、吉祥物等。2、导引系统：旗帜、邮筒、公用电话亭、引导牌（不同功能分区均有分区引导牌） 、指示牌、各种标志广告等3、卫生系统：垃圾箱、饮水器、公共厕所等4、休息系统：椅子、长凳、咖啡台等5、交通系统：步道、底下停车场、摩托车停放处等6、游具系统：广场、儿童游乐区等7、配景系统：水景、喷泉、雕塑等8、管理系统：监控系统、商业街管理部、保安岗亭等 9、无

35、障碍系统：为残疾人提供的道路、卫生设施等（待建）设计系统，可用 CIS 树枝图张挂在销售现场。整体炒作综合布局（整体炒作综合布局（部分手法举例）现场气氛烘托现场气氛烘托：售楼处的“工程竣工、正式销售、正式开街”的“倒计时牌”等。竞拍活动：对王牌店面进行预先登记，最后公开竞拍。 （详后）媒体爆炒：通过联合本地强势媒体东南早报，共同策划系列推广造势宣传。一、举办项目说明会、 互动茶话会等， 可以通过报社关系邀请到重量级人物与会， 提升级别； 二、软文宣传，报社也策划与“七星商业街”或“泉港商业”为主题的专栏版面，除发布软文、平面广告外，还可以充分发挥免费新闻综合报道作用， 利用报社在市民中的权威影

36、响力， 提高广告的真实性和可信度。（一） 、说明会、互动茶话会：不定期的项目进度说明会、专家演讲会、单项沟通会等。（二） 、系列软文：重点是平面媒体报纸，标题举例， “泉港七星商业街启示录系列”泉港商业酝酿风云 、 泉港商业重整河山 、 千万巨资打造七星商业街百年旺铺 。 。 。 。 。 。 。商业考察：邀请、安排温州、泉州、厦门商业界同仁及炒家来七星商业街进行实地考察；组织投资者代表、经营者代表到外地相关市场考察。并以此作为炒作题材。“竞拍”策略：七星商业街“店王”拉开销售帷幕“竞拍”策略：七星商业街“店王”拉开销售帷幕（一）活动名称七星商业街“名店王中王”竞拍活动注释： “名店王中王”宣示

37、所有七星商业街均是优质店铺， 而本次拍卖者为其中特佳者。“竞拍”而非“拍卖”的对外文字诉求，强化本街店铺的升值潜力。（二） 、 “竞拍”目的1、通过本次拍卖活动“造势” ，稳定整街价格“基位” ，增强客户价格信心。2 2、为正式销售作好价格铺垫，同时以旺盛人气正式拉开销售序幕。（三） 、策划缘由1、现铺，缺乏升值想象空间，目标客户群普遍对高价位缺乏足够信心或者不稳定，游移、猜测者众。 “竞拍”定价，构筑市场强力追捧的印象与态势。2、整条街纵深较长，价值递减效应明显；体量过大，销售强度和压力巨大。 “名店王中王”价格龙头起舞，牵引整条街链式随动的良性反应。3、开发商期待值较高，与目前市场价值预期

38、反差大，易形成“有价无市”的落差负面效应。 “竞拍”一槌定音，将价格定位归属市场本身，便于整体价格策略的实际运作。4 4、可先期局部开街，增加炒作题材，以带动后续销售。（四） 、实施动作1、对现有店面进行全盘性分析、 编列序号并合理销控后， 对拟销售店面进行 “圈号” 。2、对预约客户进行分组沟通、有效引导及价格摸底，同时让已预约客户先行选号。3、通过客户的选号，以确定最终拍卖的“标的” 。标的物重点排列及分析，明确方向、数量和组合方式，如某银行所圈定的若干间店面。4、同步确定商业街的正式销售时间和开街时间，以这两个时间“节点”作为投资者的想象“原景” ，进行“波浪式”的“炒作” ，同时通过价

39、格策略进行有效销售控制。5、通过务实、有效的景观规划施工和扎实、有步骤的招商工作，以景观大力提升店铺“附加值” ，以核心主力店招商入驻带动周边店铺价值，同时做好销售规划，分期、分批销售。 （本项工作已分项全面展开）6、除认真做好景观工程、招商工程和题材炒作外，应细化各项对外“诉求”工作，前期尤其是第一波“预约”客户，使之成为项目推介员。其次，重点做好“大多数的观望者”的市场说服工作。（五） 、实施分解1、预约客分组、分析、分头沟通。 2、店铺排序、编号、布控。 3、引导预约客选房号。 4、 “竞拍”时间和拍卖公司的确定。 5、标的方向、数量、体量、组合方式等。 6、标的物最后确定， 标的说明制

40、作。 7、标的包装和“竞拍”告知和炒作。 8、宣传铺垫。 9、 “竞拍日”正式实施。（六）几个问题的确定1、标的的选择2、标的的数量3、标的的金额4、标的的起价开街策略：创造销售高潮“第二春”开街策略：创造销售高潮“第二春”开街吉日：10 月 1 日9 月 1 日试开街营业，及时发现相关问题进行修正。9 月 28 日媒体接待日、 新闻发布会， 将七星商业街 10 月 1 日即将正式盛大开街的消息通过媒体事先公布。9 月 29 日社区接待日，部分广告和邀请函，重点为周边社区，可通过居委会等机构传达； 七星商业街 VIP 卡正式接受申请。9 月 30 日公共服务日，建立商业街竭诚服务市民的良好形象

41、，与市政府有关部门联合举办“泉港市民服务咨询日” ，重点有卫生、市政、电信、民政、公安、工商、劳动、城市建设等各主管部门针对市民关心的问题进行现场咨询。开街盛典10 月 1 日七星商业街正式盛大开街，简短仪式，由区政府领导、协作部门领导、商业代表、社区代表发言，七星抢灯会、舞龙舞狮、土著时装秀等民俗表演 +商业主名车展+联合促销（建议一周）揭开帷幕；同时向消费者免费发放七星商业街：精品式休闲购物公园导游图 ， 并赠送气球等物品。 晚上举办地方戏曲 （南音/北管/蒲仙戏/高甲戏/梨园戏等） 。广告宣传计划广告宣传计划宣传媒体选择宣传媒体选择（一） 、东南早报 软文宣传 平面广告 新闻报道：联合报

42、社配合销售活动策划中的新闻点炒作。（二） 、泉港电视台：电视宣传片广告（三） 、印刷品 DM 夹泉州晚报派发 海报（四）户外广告牌、布幅间歇性投放策略间歇性投放策略原先计划投放于媒体的广告费， 采用分段执行， 即在一定的时间内密集的安排广告发布，两波宣传期间有明显的区隔， 留出足够的销售势能酝酿空间， 当展开销售时将会达到良好的市场反应。广告排期广告排期开盘期广告执行排期开盘期广告执行排期时间：时间：2006/9/12006/9/110/210/2九月份九月份 报纸媒体： 东南早报排期：9 月 1 日（周五） ：软文 1 篇，约 800 字；标题： “七星商业酝酿风云” 。9 月 15 日（周

43、五） ：软文 1 篇，约 800 字；标题： “泉港商业重整河山” 。 平面媒体： DM（第一期）数量：5 千份排期：9 月 27 日（周四） ， 泉州晚报夹报派发十月份：十月份： 报纸媒体： 东南早报排期：10 月 2 日（周一） ：软文 1 篇，约 800 字；标题： “千万巨资打造七星商业街百年旺铺” 。10 月 13 日（周五） ：软文 1 篇，约 800 字；标题： “商业巨头抢滩长安商业街” 。10 月 19 日（周四） ：软文 1 篇，约 800 字；标题： “泉港第一街七星商业街的价值支撑” 。10 月 26 日（周四） ：软文 1 篇，约 800 字；标题： “七星商业街群英

44、会” 3 月 27 日（周五） ， 1/4 彩版平面广告；内容： “七星商业街景观篇” 平面媒体：DM（第二期）数量：5000 份排期：10 月 17 日（周二） ， 泉州晚报夹报派发。DM（第三期）数量：5000 份排期：10 月 24 日（周二） ， 泉州晚报夹报派发。户外媒体：布幔地点：世纪星城主楼、大转盘、福炼生活区；悬挂时间： 8 月 16 日起至开盘期间。户外广告指示牌，8 月 22 日起发布；各乡镇布标广告，8 月 29 日张挂开盘广告内容；泉港电视台广告：连续播放广告片（8 月 19 日31 日） ，发布频率：15 秒/次，2 次、30 秒/次，2 次，共计 4 次/日；开街和

45、三节期间：开街和三节期间：2006/9/12006/9/110/1010/10宣传策略：本阶段的广告宣传计划及活动策划主要以围绕开街及三个主要节日（中元节 9/7、国庆节、中秋节10/10）展开。 开街和“三节”期间可以利用七星广场的民俗特色并办大型七星民俗文化活动，吸引民众消费。9 月 1 日七星商业街试营业（泉港七星民俗节）9 月 7 日中元节抢灯会十一七星商业街正式开街（国庆黄金周）10 月 10 日中秋节抢灯会与各知名商家一起策划促销活动。商家真诚支持，进行优惠大让利促销方案推广，而本案的销售广告将以这些为主要卖点结合自身优势卖点进行宣传。广告排期：广告排期：将根据第一阶段的销售业绩总

46、结，有针对性的设计广宣排期。活动策划执行活动策划执行（一）（一） 、七星商业街经营商户签约仪式及庆祝酒会、七星商业街经营商户签约仪式及庆祝酒会时间：2006 年 8 月 18 日（周五）流程安排：1、 项目投资说明会 ；2、 经营商户签约仪式 ； 3、 经营管理公司成立挂牌仪式 ；4、 店王中王“竞拍”新闻发布会5、庆祝酒会。活动形式：邀请当地各级领导、社会各界知名人士、媒体记者、入驻商户代表、前阶段预定客户参加，并邀请泉州电视台知名主持人担任司仪。媒体支持：泉州晚报、海峡都市报、东南早报；泉州电视台、东南电视台、泉港电视台等。（可选择其中的几个媒体）项目投资说明会对投资者进行七星商业街商业投

47、资增值前景的灌输， 要借市场的势， 也要借专家名人的势。凭借开发商（投资商）的社会影响力，以及政府、媒体（东南早报）等团队的共同努力，邀请一批商界、财经界、政府规划部门的代表人物参与由实力媒体、 地产商主办的项目投资说明会或研讨会，使我们的行为更具权威性，更有影响力。有媒体支持的活动优势在于， 媒体会全力开动自身的力量， 充分利用宣传优势，使活动更有声势。店王中王“竞拍”新闻发布会举办新闻发布会，向社会宣布七星商业街店王中王“竞拍”消息，通过各大媒体的全方位报道，一时间，将引发广大市民群众对“竞拍”活动、 “一站式”休闲购物公园等系列活动的讨论。新闻报道既是很好的活动炒作手段， 更是绝好的品牌

48、推广机会， 通过此次新闻发布会，使七星商业街成为城市的聚焦点， 为以后的行销推广打下坚实的基础， 开创良好的开局。“七星商业街”开盘造势活动策划案“七星商业街”开盘造势活动策划案七星商业街“财富百年土著群星演唱会”七星商业街“财富百年土著群星演唱会”时间：2006 年 9/110/10，20：0021：00；主办单位： 泉港区宣传部泉港区山腰街道办事处泉港电视台山腰街道文化站协办单位：锦祥居委会泉港商业街经营管理公司泉港老年协会演唱会概述：邀请泉港电视台节目制作部，共同策划一场群众喜闻乐见的节目。邀请泉州知名演出团体、泉州名士及泉港七乡镇文艺团体加盟演出，其目的是为了达到轰动效应，最重要的是引

49、起了七星商业街的目标客户的关注力， 进而推销店面。 而本次演唱会的曲风以闽南语为主，迎合广大泉港区民众的欣赏方向。开盘辅助开盘辅助 PRPR 活动活动辅 PR1：卡拉 OK 大比拼活动时间：9 月 1 日起，每周六晚（19：0021：30）举办9 月 2 日9 月 9 日9 月 16 日9 月 23 日9 月 30 日(共计五期)活动方式：设置电脑积分式卡拉 OK 大比拼擂台，参赛者可至报名处报名参加， 参赛人数确认后由现场主持人主持该场比赛， 积分高者可获精美礼品。（详细活动方案另附） 。辅 PR2：啤酒大赛活动时间：9 月 1 日起，每周日下午（17：3018：30）举办9 月 3 日9

50、月 10 日9 月 17 日10 月 1 日(暂定 4 期)活动方式：联合啤酒商家进行现场促销活动，同时定时两周一次举行“喝啤酒大赛” ，吸引人群目光，增添七星街周边氛围。辅 PR3：露天电影活动时间：9 月 1 日起每周五晚上活动方式：“露天电影”作为怀旧又时尚的文化表演形式在泉港繁华街道首次和市民们见面， 其新颖性和观赏性是我们考虑引进的初衷， 活动期间将分场次持续精彩播放，它是作为七星街的辅助配套设施而推出的，贯穿七星街开街活动高潮阶段，吸引众人群眼球，为活动聚集人潮，以“闽南百艺坊” （临时性摊位）的形式促进民俗街的消费人流。届时，游人们将大量汇聚于此，共赏这顿味道鲜美的“精神大餐”

51、。营销资源的整合销售“卖点”总动员营销资源的整合销售“卖点”总动员冠名“泉港七星旅游购物街” ，与泉港旅游、文化等管理部门合作，不定期开展各项活动，同时在泉港以及各地旅行社网点放置七星商业街的投资指南，使这些通路为我所用。此外，冠名仪式可单独进行炒作。与城管、 工商、 税务等部门通力合作， 公同打造七星商业街品牌形象 “中华品牌一条街” 、“泉港民俗文化旅游街” 、 “卫生文明街” 、 “12315 明明白白消费一条街”等良好形象。借助泉港分布各地的同乡社团力量，打通诉求推广渠道。引入温州、泉州等商业资源和炒家资源，“借力发力” ，走出去与引进来结合，强力促动本地投资客群的紧张度和购买欲望。

52、七星商业街夏威夷欢乐总动员七星商业街夏威夷欢乐总动员 时间：时间：20062006 年年 9 9 月月 1 1 日日3 3 日。日。(1)(1)、夺宝奇兵神秘礼物找找看、夺宝奇兵神秘礼物找找看时间： 2006 年 9 月 1 日 11：3014：30；游戏内容： 18 个商业标志分布于七星商业街的18 处景观点和商业设施及营业商户，参加寻宝游戏的朋友们可以按寻宝图搜索，每到一处地点后将获得一个标志牌（商家LOGO） ，齐集 18 个标志牌可换取大奖品一份。奖品礼物：七星商业街经营商家赞助形式或主办方向商家采购；目的：让所有参加寻宝游戏的朋友们在娱乐中对七星商业街的景观、 商业设施、品牌经营商户

53、有深刻的了解，可以边观看景观、边逛商店，最后还能有礼物拿！ ！参加资格：主办单位从报名参加游戏者商家名单中挑选。（2 2） 、香车美女名店大联展、香车美女名店大联展时间：9 月 12 日（如果效果好可以延续至3 日） ；活动形式：入驻商家组织各种款式的品牌车辆聚集七星商业街内， 不分大众或豪华，只在展示商家的参与/互动能力。现场将安排众多美女模特前来配合香车的展示，吸引游人的目光。这一切旨在烘托泉港七星商业街的名店地位。活动目的：车是身份的象征，七星商业街的客户群一定都是社会成功人士，名车的展示完全符合他们的品位， 有一定的号召力， 希望通过有效的沟通方式与他们相互联系，进而了解七星商业街的店

54、面升值潜力。 另一方面， 泉港区和周边几个富裕乡镇的企业主、有钱人选择更换新轿车时一般都会去厦门定购，七星商业街能够争取宝马、奔驰等高级别名车前来参展， 使泉港消费者可以近距离的观摩、 了解，进而了解七星商业街的规划、景观内容。（3 3） 、民俗风情闽南服饰秀、地方戏曲表演、民俗风情闽南服饰秀、地方戏曲表演时间：2006 年 10 月 1 日、7 日、10 日，15：3017：00；游戏内容：通过组织各类风情各异的闽南服饰表演及地方戏曲表演，吸引观众前来参与活动，增加七星商业街的人气。（五）（五） 、 “泉港七星文化节泉港七星文化节”一、活动时间 2006 年 9 月 1 日起（试开街）闽南民

55、俗文化，其历史之悠久，意味之深广是世界汉学界瞩目的焦点， 也是身为中华儿女们的骄傲。闽南民间特色艺术更是以其独特的魅力震撼华夏大地。由泉港七星商业街隆重推出的 “泉港七星文化节泉港七星文化节” 抢灯会抢灯会将作为一个汇聚闽南各样民间特色艺术的缩影将在泉港诞生。 在这里， 泉港人足不出户即可纵观饱揽闽南民间特色艺术的博大内涵。届时，闽南特色名小吃、民间手工绝艺、闽南民间服饰、精品饰品等系列销售展区都将在“泉港七星文化节泉港七星文化节”中缤纷亮相。表演位置：沿七星商业街步道定期策划民俗表演活动：前期配合招商、活动策划，后期配合商家促销活动，旨在培养泉港市民前来七星街消费的习惯。其它：牌楼处将悬挂巨

56、型七星灯（成为标志） ，选择街道内适当位置悬挂中小型七星灯；四、活动目的“泉港七星文化节泉港七星文化节”是一次有规模，有内涵，有商业气息的造势活动，其意义在配合“七星商业街”的“精品式休闲购物公园”主题推广。9 月 1 日， “七星商业街”的景观布置，招商工作都已基本完成 （80%） ，在这个时候 “抢灯抢灯”系列民俗表演的出现将带动 “七星商业街”的人流，提高七星街的文化品位。由观赏带动消费：浓郁的民俗风情，也可吸引周边消费群体到七星街消费。 在让广大商家提前感受到浓厚的商业气氛的同时， 也可增强他们对本项目的投资信心， 进而促进本案的销售。“泉港七星文化节泉港七星文化节” 是泉港区文化部门

57、和七星商业街为弘扬泉港民俗文化而编排的一个参与性很强的表演性活动， 由此而延伸出的系列民俗活动将极大地提高七星街知名度， 并极具人气效应。该节目组将在今后的节假日、大型旅游、公益活动中公示表演；也可以长期配合招商/经营部的工作：在商家举办的大型促销活动中亮相登场。活动期间，也可请潜在客户群体（销售/招商两大客户群体）前来观摩，感受人气火爆的场面。进场装修的客户也可借活动进行前期促销宣传，提前让泉港市民了解商家的商品。有效利用大打旅游牌所产生的人气效应， 向人们展示精品卖场风格所打造的豪华气势及令人眼花缭乱高档的名牌产品；浓郁的闽南风情极具特色的购物环境， 吸引的不只是泉港中心区域的消费者， 更

58、会让泉港周边乡镇广大居民象赶集似的前来游玩。 从而扩大七星商业街的知名度和影响力， 培养泉港市民前来消费的习惯。“泉港七星文化节泉港七星文化节”内容规划共分 4 个系列活动（活动内容简介）以上活动法律限定内的最终解释权归七星商业街管理经营公司所有以上活动法律限定内的最终解释权归七星商业街管理经营公司所有广宣计划广宣计划1、招商广告媒体：东南早报发布时间： （待定） ；内容：融入项目宣传广告中。向外界公布招商信息,以免租金免管理费等优惠条件争取各种有特色技艺的经营户前来销售。2、软文造势媒体:与东南早报合作，开辟软文专栏，系列介绍本次活动；发布时间： （另定） ；内容及形式：利用东南早报特定版面

59、发布系列软文，将本次活动特色，活动目的，以及“七星商业街”的规模等内容更深入地告知于广大消费者。3、现场舞台媒体：现场广告牌（即现场活动背景板）时间：8 月 8 日布置到位，售楼处人员配合活动宣导；内容： “泉港七星文化节”活动告示；形式：整合并运用现场媒体，预热活动气氛。4、电视广告媒体：泉港电视台；内容： 广告“泉港七星文化节泉港七星文化节”活动内容及时间。5、活动DM: “泉港七星文化节泉港七星文化节”活动内容及活动时间告知内容融入销售海报 ，共同派发。广宣计划1、招商广告媒体：东南早报发布时间： （待定） ；内容：融入项目宣传广告中。向外界公布招商信息,以免租金免管理费等优惠条件争取各

60、种有闽南特色的经营户前来经营。2、软文造势媒体:与东南早报合作，开辟软文专栏，系列介绍本次活动；发布时间： （另定） ；内容及形式：利用东南早报特定版面发布系列软文，将本次活动特色，活动目的，以及“七星商业街”的规模等内容更深入地告知于广大消费者。3、现场舞台媒体：现场广告牌（即现场活动背景板）时间：8 月 8 日（中元节）布置到位，售楼处人员配合活动宣导；内容： “泉港七星文化节泉港七星文化节”活动告示；形式：整合并运用现场媒体，预热活动气氛。4、电视广告媒体：泉港电视台；内容： 广告“泉港七星文化节泉港七星文化节”活动内容及时间。5、活动 DM: “泉港七星文化节泉港七星文化节”活动内容及

61、活动时间告知内容融入销售海报 ，共同派发。（六）（六） 、 物业管理物业管理2006/8/1-2006/8/1-2006/8/1 正式组建物业管理部具体管理办法由物业部根据实际情况确定。五、附录五、附录附一：附一： “视听”辅助销售道具七星商业街电视宣传片创作思路“视听”辅助销售道具七星商业街电视宣传片创作思路（是否制作：待定。仅供参考）样片时间长度建议样片时间长度建议因为本宣传片是主要用于销售现场播放，并赠送给潜在目标客户的销售道具，除了必须在宣传片的内容上注重丰富度和观赏性，提升美感，在节奏上进行把握，一直吸引观众的注意度外，同时，还必须合理控制整个片长，整个片长应不超过30 分钟为宜。制

62、作形式制作形式涉及泉港城区的基本现状采用实景拍摄， 针对七星商业街的未来规划和景观配套运用三维制作，未来的商业经营、未来繁荣的商业环境等运用三维动画进行情境模拟结合大城市商业中心实景拍摄来表现。具体内容安排具体内容安排（长度为 30 分钟）内容形式时间第 1 部分开篇推出七星商业街开篇推出七星商业街 LOGOLOGO特效 30”和主打广告语和主打广告语第 2 部分以泉港商业酝酿风云为主题以泉港商业酝酿风云为主题A、 概括泉港城市建设和经济的发展、人口的增长对泉港商业提出新的实景拍摄 120”要求以及泉港现有商业的落后与结合实际之不相适应的现状数据B、 整体描述七星商业街即将改变南泉港商业现状，

63、体现七星商业街的三维动画 60”整体定位第 3 部分以千万巨资打造七星商业街百年旺以千万巨资打造七星商业街百年旺铺为主题铺为主题A、表现七星商业街的新型商业型态实景拍摄合 300”体现规划特色、经营特色、管理特三维动画效果色、商品特色、环境特色、营销特色、服务特色、形象特色等优势B、突出开发商实力实景拍摄 150”数据表现C、导入投资增值、未来钱景的概念各种镜头组合 150”第 4 部分以泉港首家购物公园为主题以泉港首家购物公园为主题A、具体表现各个优势 240”地段绝佳：新区中心位置、小区人口实景拍摄结合支撑消费力三维动画和数规模超前：具体相关数据据、效果图景观一流：名家设计、五大广场、休闲

64、购物主题新颖：具备精品式购物/民俗文化展示的复合功能、闽南都市风情等创新模式：统一规划、统一招商、统一管理、统一营销推广的特色化商业街文化品味：从七星民俗文化等诸多方面共同营造文化内涵和艺术品位B、整体规划、商业功能的细分 240”购物功能：名牌精品区未来的商业繁荣虚实结合品牌商业区未来的商业繁荣体育用品/外贸鞋服区未来的商业繁荣周边大型超市、大型酒店、大型商务区未来的商业繁荣餐饮功能：娱乐功能：休闲功能：文化功能：商务功能等C、招商带动人气、对七星商业街的促进 120”第 5 部分综合评价七星商业街的繁荣前景和投资价值综合评价七星商业街的繁荣前景和投资价值 360”以现有泉港城区的部分店面租

65、金收益，用类比和对比方式进行七星商业街商铺的投资或经营分析，增强说服力第 6 部分七星商业街整体形象和 LOGO特效加三维 30”的重点突出动画（具体脚本见附件）附二：泉港商业业态分析附二：泉港商业业态分析泉港主要商业街态势历史自然形成，市场自发聚落泉港主要商业街态势历史自然形成，市场自发聚落内容内容主主要街区要街区经营项目经营项目月租月租面积面积售价售价其他其他约 250 间店面， 服装 46 家、床上用品牌店较多，档次相对泉品 10 家、鞋类 10港而言较高，但街长点泉二路泉二路家、银行 4 家、餐800 至2.5 至 散，无法形成规模。多数饮 34 家、茶庄 1650 至 70( (泉港

66、区“街泉港区“街2000 元3 万店面为 3 年一付，且都有家、 杂货店 20 家、王”王” 、生活区、生活区/元/ 二层店面，泉二街店面由超市 3 家、 通讯 16商业街”商业街”) )1995 年扩建后至今仍是家、饰品 12 家、泉港租金最贵的地段食品 10 家、其它55 家约一百二十间店属传统老街，人车不分面，服装 35 家、自建低 道，路面狭窄，拥塞现象老街老街日用品 35 家、鞋 300 至20 至矮传统 十分严重；卫生状态堪类 20 家、银行 2 700 元/( (山腰中心商山腰中心商70 民居， 无 忧；业态以村民/盐民的家、床上用品 12街街) )出售。 日用、生活、居家用品为

67、家、日用品 5、超主。市 3 家。约一百 0 五间店优势在于该地段建材、家面，服装 23 家、居及农副产品已成行成建材 11 家、居家市，且交通便利 ,周边住休闲吧驿沙路驿沙路用品 5 家、宅项目多。东侧（与泉五2 家、五金 3 家、 1200-6000 至( (生活配套一生活配套一40-路交汇处）主要经营服餐饮 5 家、茶行 5 20009000条街条街) )250M2装、杂货、糖果批发。二家、车行 5 家、美 元/月万元/市周围早晚人流教多，但发2家、 食杂4家、均以周边居民为主，城建其它百货类40家、配套尚不完善，业态分布家装市场、 农贸市较乱、较杂。场各一个。约 72 间店面，服装店

68、9 家、鞋店 3有车流无人流，空置店面家、 床上用品3家、较多。优势在于该地段交泉五路泉五路药店 3 家、 餐饮 25东侧 11000 元通便利,街道宽敞，城建( (综合商业综合商业 家、银行 3 家、茶40-60至 1.3-1800配套较为完善，是未来泉街街) )庄9家、 超市2家、万元/元/月港的主力商业街区。但目日用品 5 家、 眼镜前周边住宅项目少，人气店2家、 通讯3家、较弱干洗店 2 家、 灯饰3 家七星商业街七星商业街经营精品服饰、 品店铺 60 家，主要七星街总长约 100 米，商8000-30 至( (更为“年轻更为“年轻 牌鞋帽类为主， 并54 至 77业定位为泉港精品购物

69、12000 元100态”态”但更具业但更具业 提供一定的与购步行街；文化定位为泉港/M2元/态均衡的商态均衡的商 物相关的休闲 娱七星民俗文化旅游街街街) )乐类服务七星商业街的市场基础泉港商业“升级版”和“现代版”七星商业街的市场基础泉港商业“升级版”和“现代版”老街、泉二路等商业街是泉港传统及自然形成的老商业街， 经营品种较杂乱，缺乏现代商业元素。老街的服务对象以山腰村民及盐业职工为主， 经营主题为低廉日常生活用品； 泉二路（生活区）服务对象以福炼职工/后龙镇村民为主，经营品种繁乱，大多为中低档服饰、居家用品、家装用品及日常生活必需品。因街道较长，两百余家店铺分段散落在整个街区，业态分布混

70、乱，故未能形成经营规模，使得泉二路整体商业主题。我们以泉二路/老街为例，对泉港现有商业街存在的问题分析如下：1 1、杂乱无章、杂乱无章缺乏统一的商业规划，完全自发状态，经营杂乱无章，恶性竞争严重；2 2、商家各自为政、商家各自为政缺乏统一的宣传、推广和促销活动，商家各自为政，无法形成合力；3 3、建筑陈旧，购物环境差，不利于引导消费；、建筑陈旧，购物环境差，不利于引导消费；从建筑结构上看，老街一线纯属于闽南砖石结构， 由于承重墙的限制，相邻的商铺不能灵活地分割和组合；层高也不足，限制了大型商家的进入。 购物环境方面不仅缺乏景观而且由于污水、垃圾清扫不及时，基本的清洁度也不能保持。4 4、功能单

71、一，日常消费占了绝大部分比例，休闲、娱乐、餐饮所占比例太小。、功能单一，日常消费占了绝大部分比例，休闲、娱乐、餐饮所占比例太小。老街和泉二路的业态组合中，食杂日用购物类比例达到85%以上，已不能满足消费者在高中档服饰、娱乐、休闲方面的深层综合消费需求，以致高档消费外流现象严重，给消费者带来了不便， 也给当地的消费经济带来消极影响， 而高档消费是提升和刺激当地整体消费观念的领军行业，对促进当地财政增长将起到积极的催化作用。5 5、因经营档次低，利润率偏低，导致经营成本相对偏高。、因经营档次低，利润率偏低，导致经营成本相对偏高。泉二路的租金从 16 元/到 30 元/不等， 平均值在 20 元/以

72、上， 老街租金比泉二路稍低，一般在10 元/左右。虽然租金水平较低，但因经营档次不高，产品利润率偏低，导致经营成本相对偏高，部分经营者感觉难以承担，希望另觅经营场所。6 6、老街属传统滞后老街道，无法进行人车分流；泉二路属散乱型生活配套经营街，故、老街属传统滞后老街道，无法进行人车分流；泉二路属散乱型生活配套经营街，故都无法满足日益增长的精品消费需求。都无法满足日益增长的精品消费需求。由于老街属传统老街道，道路狭窄、拥挤，人车混杂，拥塞现象十分严重，汽车、摩托来往穿梭， 既危险又造成噪音、 废气污染， 使人们的购物心情及人身安全都会受到不良影响。泉二路属依附福炼职工生活区而延伸出的生活配套经营

73、街， 因路长店散，业态混乱，无法明确自身的商业属性，故无法形成规模经营，从而削弱了商业主题，减低了商业附加值。因属大众（职工/村民）消费街区，无法满足日益增长的精品消费需求。此外，从城市商业发展的角度来看，随着城市快速发展、城市重心转移，以及消费需求的变化和汽车购物的趋向，老商业街地位逐渐下降， 城市新区商业成长迅速， 已成为一种普遍而且不可逆转的趋势，厦门的中山街就是一个典型例子。但泉二路和老街倚恃传统老商业街优势， “倚老（商业）卖老（老客户） ” ，仍占踞着泉港的商业中心地位。七星商业街地处泉港新行政中心和老街的商业辐射中心带，只要在策略上加以引导，强调自己的市场属性精品商业街， 并以此来满足市场消费需求， 成功入市也是水到渠成之事。七星商业街的立街之本以及是否能够成功运作，首先基于对下述消费群的有效把握：1、核心消费群：以七星街周边居住社区、周边办公区为主力，强力辐射老街 /生活区及周边乡镇；以商圈理论分析，七星街商圈自内及外分为三辐射范围：核心商圈行政新区、山腰、后龙（福炼生活区） 、盐场四大小区，人口20 万次级商圈南埔, 峰尾、界山、前黄、涂岭，人口17 万边缘商圈莆田仙游，惠安人口40 万左右2、节庆消费群：双休日的全泉港消费群。3、流动消费群：来泉港经商、出差、旅游等不确定消费群。