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1、惠州汤泉旅游综合体项目投资分析报告2010年7月2.区域概况区域概况3.项目基本概况项目基本概况1.惠州概览惠州概览4.市场综述市场综述5.项目整体定位项目整体定位6.项目投资财务分析项目投资财务分析报告框架2.区域概况区域概况3.项目基本概况项目基本概况1.惠州概览惠州概览4.市场综述市场综述5.项目整体定位项目整体定位6.项目投资财务分析项目投资财务分析报告框架惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总面积1.12万平方公里，截止至2008年
2、年末，全市常住人口392.7万人。惠州市于1988年1月经国务院批准升格为地级市，惠城区是市政府所在地。惠州属亚热带季风气候区，北回归线横贯全市。常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，年均降雨量2000毫米，平均气温22。广东省三大水系之一的东江和西枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东、西部为丘陵台地。惠州城市概况惠州市城市区位惠州市城市区位惠州地处珠三角核心腹地，属于广州、东莞、深圳等发达城市核心带，深莞惠州地处珠三角核心腹地，属于广州、东莞、深圳等发达城市核心带，深莞惠城市一体化发展，以及香港澳门特别行政区辐射明显，为项目高端客户提惠城市一体化发展，以及香港澳门特别行政区辐
3、射明显，为项目高端客户提供了良好的区位环境。供了良好的区位环境。惠州城市概况经济发展经济概况经济概况惠州市处在广东省经济最发达、发展最活跃的珠江三角洲经济区范围内。改革开放以来，惠州市经济得到了迅速发展，已形成了以电子、纺织、机械为主的支柱产业，随着中海壳牌石化项目的建设投产，石化产业跃升为惠州又一支柱产业。2008年，惠州市全市生产总值1290亿元，比上年增长11.5%，高出全省平均增长1.4个百分点，三大产业比例为7.058.934.1。产业特色产业特色惠州已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基
4、地之一。惠州已成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。经过多年发展，惠州已形成以外向型经济为主的多元化经济发展格局。对外贸易对外贸易目前有来自美国、日本、欧洲、澳洲、香港、台湾等30多个国家和地区的客商在惠州投资办厂，实际利用外资累计100多亿美元。截至2006年底，共有25家世界500强公司在惠州投资办实业或成立办事机构。大批海内外企业、公司的进入，使惠州加工制造业直接连结全球经济链，一个国际性加工制造基地正在形成。惠州所处区域经济发达，对外贸易发展迅猛，为高端项目提供了良好的产业惠州所处区域经济发达，对外贸易发展迅猛，为高端项目提供了良好的产业基础和购买力。基础和购买力。惠
5、州城市概况消费实力至2008年底全市民营经济总户数20.9万户，注册资本856.68亿元，分别比上年末增长11%和18.6%。其中私营企业2.67万户，注册资本487.88亿元，分别增长25.1%和21.6%；个体工商户18万户，注册资本55.56亿元，分别增长9.3%和4.5%。全市民营经济增加值461.35亿元，增长13.5%，占全市GDP比重35.8%。全市民营经济税收总额77.09亿元，增长25%。其中，国税31.9亿元，增长20%；地税45.19亿元，增长28.7%，占全市地税收入的65%。民营经济从业人员达84万人。2008年惠州人均GDP达33077元，按市场平均汇率折算为472
6、5美元，已经达到中等发达国家水平。全年农村居民人均纯收入6626元，比上年增长16.3，城市居民人均可支配收入19481元，增长12.5，城市最高10收入组人均可支配收入42368元，城市最低10收入组人均可支配收入7399元；城市居民家庭恩格尔系数34.1；城市居民人均住房建筑面积31.37平方米。惠州当地民营经济发达，人均惠州当地民营经济发达，人均GDP达到达到33077元，达到中等发达国家水平，元，达到中等发达国家水平，当地居民购买力强大。当地居民购买力强大。民营经济民营经济居民收入居民收入惠州城市概况城市规划初步奠定和完善一城三组团空间主体框架，强化城市中心服务功能，进一步提升城市品质
7、，构筑组团式山水生态城市基本格局，营造开放而有活力，宜居而又安全的和谐城市。空间布局：构建“惠城中心区惠阳副中心区陈江地区”的城市空间结构，拉开城市发展架构，全面建设新城区。基础设施：大力加强城市交通网络、市政基础设施和公共设施建设，提高城市综合服务功能。产业经济：大力发展石化、数码产业、高新技术产业、科技信息产业等支柱产业，重点发展第三产业和现代服务业，实现三次产业协调发展和全面升级。环境治理：加大环境整治力度，治理城市污染，注重“城中村”、旧城区环境整治和改造。资源保护：保护历史文化资源、山水景观和自然生态系统，塑造“历史名城、山水丽城、绿色港湾”城市景观特色，促进可持续发展。区域协调：主
8、动发展与香港、澳门、广州、深圳、东莞等地区多领域的合作。本项目本项目本项目位于城市重点发展的惠城中本项目位于城市重点发展的惠城中心区，距离城市核心在心区，距离城市核心在15分钟车程，分钟车程，区位优势明显。区位优势明显。惠州城市概况城市各片区功能定位本项目位于惠城区，作为粤港澳休闲度假区、珠三角东部生态环保示范区的本项目位于惠城区，作为粤港澳休闲度假区、珠三角东部生态环保示范区的定位的践行者，项目打造休闲生态度假区与政府的规划保持了高度的一致。定位的践行者，项目打造休闲生态度假区与政府的规划保持了高度的一致。最终形成最终形成7070万如人口的新城区。万如人口的新城区。惠州城市概况旅游业发展惠州
9、市旅游发展总体布局结构为“一心、三区、两带”，一心，中心城市综合旅游区；三区为北部山地综合旅游区；环大亚湾滨海休闲度假区；惠州沿工森林生态休闲区。两带为东江文化景观旅游带和百里生态旅游带。珠三角客源市场出游力强劲是惠州旅游的主力军；珠三角城市居民近距离出游频次增加也给惠州旅游带来利好消息；同时珠三角旅游者需求的新趋势：休闲度假旅游成为热点；生态旅游持续升温，而这两点正是惠州强项。惠州市旅游市场开拓方向：立足珠三角市场，开拓中远程市场；立足港澳市场，开拓日韩市场；主攻休闲度假市场，拓展会展商务市场，巩固观光市场。开拓重点区域依次是：广东省、港澳、邻近省份、韩日。旅游整体布局旅游整体布局旅游客源市
10、场分析旅游客源市场分析从旅游资源禀赋和旅游需求趋势判断：惠州市的休闲度假旅游、会展/商务旅游、城市旅游、生态旅游、文化旅游具有比较优势；大众观光旅游特点和优势并不明显。休闲度假旅游是惠州旅游的主攻方向，规划近期内应寻找突破口，打造鲜明市场形象。惠州的战略思路为：主打休闲度假旅游品牌，大力发展会展/商务旅游和城市旅游，推进各类旅游产品与文化、生态的有机联合，巩固区域观光旅游市场，形成风格鲜明、层次分明、体系完善的旅游产品和旅游市场格局。同时在开发中保护旅游资源，在保护中有序开发。旅游类型发展方向旅游类型发展方向惠州重点旅游发展高端度假产品，主要休闲产品体系，以山地度假为惠州重点旅游发展高端度假产
11、品，主要休闲产品体系，以山地度假为突破口，同时海滨度假、温泉度假及会议度假为主发展完善的休闲旅游突破口，同时海滨度假、温泉度假及会议度假为主发展完善的休闲旅游产业链。本项目整体发展符合城市整体旅游发展方向。产业链。本项目整体发展符合城市整体旅游发展方向。2.区域概况区域概况3.项目基本概况项目基本概况1.惠州概览惠州概览4.房地产市场综述房地产市场综述5.项目整体定位项目整体定位6.项目投资财务分析项目投资财务分析报告框架汤泉旅游度假区概况汤泉，位于惠城区小金口镇内，隐身于三面环山的泽谷之中，面积1.5平方公里。千百年来，这不耀眼的数具泉眼，淡视尘俗，不闻人间的烽起烟灭，源源不断，喷涌而出，把
12、温暖洒向人间，用泉露泽润大地。汤泉景区以温泉、冷泉、瀑布三位一体而著称。终年不竭的温泉水，水温70，属碳酸钠钾型高温泉，含有多种微量元素如铁、钙、镁、钾等，对治疗各种慢性皮肤病、心血管疾病、保健驻颜具有显著的效果。汤泉就因为温泉座落在其“家园”内而得名。无独有偶，温泉西北的咫尺之遥，上苍再显神灵，又施仁爱，抛下一串“珍珠”九龙潭瀑布，它在群山深处奔突而出，拾级而下，一步一潭，至山底第九潭，但见奔雷飞雪而落，蛟龙腾空而降，终聚九龙潭瀑布。温泉和瀑布这一暖一凉，地下天上，遥相呼应，交相辉映，这在现代酒店林林总总的人文景观大家族中，真有点难能可贵，凤毛麟角。汤泉地质地貌景观区汤泉地质地貌景观区作为惠
13、州城市规划中的重点基本生态保护区，具有独一无作为惠州城市规划中的重点基本生态保护区，具有独一无二的生态自然景观，具备发展高端度假的良好生态条件。二的生态自然景观，具备发展高端度假的良好生态条件。汤泉旅游度假区对外交通项目在惠州市区西北部的惠城区与博罗县交界处，距离惠州市中心区约15分钟车程，位于广惠高速公路与惠河高速公路交叉处出口1公里。广汕、惠河、惠深等高速公路，广梅汕、京九铁路贯通惠州，惠州港、惠州机场，有极其完善的、便捷的水、陆、空交通运输网络。广州、深圳、东莞在1.5小时车程内，佛山、中山、江门、珠海在2小时车程内。未来随着莞惠城际铁路的开通，将对汤泉的对外交通优势更加明显。惠州汤泉旅
14、游风景区与“高尔夫俱乐部”“惠州西湖”、“岭南第一山-罗浮山”、“博罗象头山东国家森林公园”组合成了一个旅游观光、休闲度假新亮点。汤泉汤泉风景区地处惠州城市对外交通要道，交通辐射能力极强，到珠三角各大主风景区地处惠州城市对外交通要道，交通辐射能力极强，到珠三角各大主要经济发达城市均在要经济发达城市均在1.5小时辐射范围内，为项目吸引外来客户打造珠三角顶级小时辐射范围内，为项目吸引外来客户打造珠三角顶级度假区奠定了区位优势。度假区奠定了区位优势。同时，随着莞惠城际铁路的开通，本项目与深圳、东莞的同城化趋势将更加明同时，随着莞惠城际铁路的开通，本项目与深圳、东莞的同城化趋势将更加明显。显。本项目惠
15、州核心城区惠州核心城区城际铁路对区域外扩的影响力惠州城市轨道交通I号线线路长46.4公里，共设27个车站，建设期为20102014年，总投资130.9亿元，“十一五”计划投资10亿元。莞惠线即东莞至惠州城际轨道交通惠州段长约35公里，设10个车站，建设期为20092013年，总投资38亿元，“十一五”计划投资8亿元。花汕线即花都至汕尾铁路惠州段线路长约100公里，设计200公里/小时，建设期为20102014年，总投资80亿元，“十一五”计划投资8亿元。本项目位于惠广城际铁路进入惠州的第一站，与惠莞、惠深城际互通，交通四本项目位于惠广城际铁路进入惠州的第一站，与惠莞、惠深城际互通，交通四通八达
16、，与珠三角的联系将越来越紧密，城际铁路将于通八达，与珠三角的联系将越来越紧密，城际铁路将于2014年开通，为本项目年开通，为本项目作为度假物业乃至第一居所的开发奠定了坚实的基础。作为度假物业乃至第一居所的开发奠定了坚实的基础。本项目本项目l惠州对外轨道交通规划惠州对外轨道交通规划2.区域概况区域概况3.项目基本概况项目基本概况1.惠州概览惠州概览4.房地产市场综述房地产市场综述5.项目整体定位项目整体定位6.项目投资财务分析项目投资财务分析报告框架项目地块概况TQ-01TQ-02TQ-03项目地块概况项目地块概况技术指标技术指标TQ-01TQ-02TQ-03用地面积8.3万M217.5万M22
17、0万M2使用年限40年40年70年容积率0.230.490.54可建面积1636993263106771建筑密度9%11.64%16.1%绿化率82.4%31.69%61.4%项目可开发建设用地面积项目可开发建设用地面积45.8万平方万平方米，可建建筑面积达米，可建建筑面积达21.64万平方米。万平方米。泉眼保护区二期用地一期用地后续可租赁林地项目地块景观分析TQ-01TQ-02TQ-03泉眼保护区二期用地一期用地后续可租赁林地地块内部原生态泉眼保护区已建成的会宾楼项目概况项目概况惠州汤泉项目集旅游度假、会议拓展、温泉疗养、休闲居住于一体，可规划建造五星级酒店、国际会议中心、瀑布温泉岛屿、各色
18、别墅等特色建筑，是一个与国际接轨的旅游地产项目。项目概况项目概况地块转让背景地块转让背景项目原开发单位为中信惠州温泉旅游度假村有限公司，本次拟转让土地1760亩（红线），地块内原开发的度假村一期部分已经在营运，主要包括1#，2#，3#别墅楼，该度假村为惠州政府指定接待场所。该度假村作为地块附属物，其产权将随本次转让而转让，政府每天将支付2.8万的租赁费用。其他附属关联其他附属关联在中信原有地块北面20000亩土地，可由中信作保获得70年土地经营权，用于开展旅游相关配套设施的建设，地块南面隔惠州大道另有1000亩土地可用作居住商业配套设施建设，上述地块均可由中信牵头负责拿地。项目SWOT分析优势
19、区位区位优越，交通便利越，交通便利汤泉旅游度假区位于珠三角核心城市群一级辐射地带，交通条件便利，通达性极佳。项目在惠州市区西北部的惠城区与博罗县交界处，距离惠州市中心区约15分钟车程，位于广惠高速公路与惠河高速公路交叉处出口1公里。广州、深圳、东莞在1.5小时车程内，佛山、中山、江门、珠海在2.5小时车程内。汤泉旅游度假区位于惠州黄金旅游带的“百里生态旅游长廊”的核心区域，区位优势明显。惠州“百里生态旅游长廊”北起龙门温泉，南至捻平半岛，包括南昆山、罗浮山、汤泉、西湖、白鹭湖、大亚湾等著名历史人文生态景区。自然自然资源，得天独厚源，得天独厚汤泉旅游度假区地处低纬度，雨量充沛，阳光充足，气候温和
20、，属南亚热带季风气候区。陆地常年葱绿，生机盎然。景区水域景观独具特色，集温泉、冷泉、瀑布、湖泊于一体，是广东省内自然资源组合最好的温泉度假区。汤泉温泉具有良好的医疗保健作用。汤泉温泉水质优良，终年不竭，水温70摄氏度，属碳酸钠钾型温泉，含有铁、钙、镁、钾等30多种微量元素，对治疗各种慢性皮肤病、风湿、关节炎、心血管等疾病及保健驻颜具有显著效果。景景观天成，步移景异天成，步移景异汤泉旅游度假区自然景观资源优越。规划区域内东、西、北面为丘陵地带，绿树成荫，险峰峡谷、溪涧瀑布景观相映成趣；南为稀疏分布的小山丘所包围，与广惠高速公路相隔；中间为谷地，地势平坦，空气清新，环境幽静，整体呈现“北高南低、三
21、面环山、中间平坦”的环境格局，处处皆景，步移景异。 文脉充沛，文脉充沛，历史悠久史悠久汤泉历史悠久。自苏东坡谪惠后，汤泉与西湖便被誉为岭南旅游胜地。唐庚、杨万里、宋湘等名家先后循迹而来，大大地丰富了汤泉的人文内涵。其次，名人遗迹尚存。苏东坡在寓惠两年多时间内遍游惠州，除曾在赴惠途中游过一次罗浮山外，还曾多次游览白水山、汤泉。苏东坡曾在此开药圃，以人参、地黄等中草药为题，写下了小圃五咏，还为葛洪题写了“稚川丹灶”四字。区内有一块已故著名书法家秦生为汤泉题词“岭南第一汤”的石碑和远处的石壁上还留有的“一洗胸中九云梦”等后人摹刻的苏东坡题汤泉的诗句。此外，惠州是客家人的聚居地之一，汤泉的客家饮食文化
22、方面独具特色。李鹏、叶选平等党和国家领导人曾多次光临汤泉，并给予汤泉旅游度假区极高的评价。政府背景，政府背景，强强势资源源汤泉旅游度假区为惠州市委、市政府的接待基地，长期有政务接待工作，是惠州市对外的一个重要窗口。政府资源的强势介入，将为汤泉占领惠州高端的会议、旅游、度假市场起到重要的引导作用。项目SWOT分析劣势开开发严重滞后，重复消重滞后，重复消费偏低偏低汤泉旅游度假区目前处于半开发状态，没有经过系统、科学的规划与设计，其自身的优势资源未得到充分的挖掘与发挥，多数游客往往乘兴而来，失望而归，重复消费的比例偏低。设施施陈旧老化，景点旧老化，景点规划划单调汤泉旅游度假区中心地带的酒店、山庄别墅
23、等温泉度假服务设施陈旧，多年没有更新，与现代旅游消费者的需求不契合；且各景点的规划无序，缺乏能够引起旅游者消费欲望的核心构成元素。项目SWOT分析机遇旅游市旅游市场高速高速发展，居民消展，居民消费需求需求强强烈烈汤泉旅游度假区位于珠江三角洲的核心地区，区域经济发展水平较高。包括港澳在内的大珠三角地区总人口为4826.8万人，其中珠三角地区4104.03万，香港678.61万，澳门44.16万；2002年将港澳统计在内的大珠三角人均GDP44522.25元，居民生活水平较高，旅游意识强烈，为汤泉旅游度假区的发展提供了可观的客源市场。珠三角的一体化进程使得惠州市旅游业得以在更大的区域背景中获得动力
24、，加上CEPA的实施，香港澳门与内地的关系更加紧密，汤泉旅游度假区的市场前景将更为广阔。汽汽车旅游旅游时代来代来临，自，自驾出游蔚然成出游蔚然成风在经济发达的珠三角地区，随着私人轿车保有量的大增，自驾车已成为人们休闲度假的主要出行方式。据相关资料统计，仅珠海御温泉度假区，从2001年起自驾车旅游者的接待人数超过旅游团队接待人数，至2003年，自驾车旅游者约占年接待人数的70%以上。由此得出，有车一族已成为广东温泉休闲旅游的主要消费群体。汤泉旅游度假区位于经济发达的珠三角腹地，资源独具特色且交通极为便利，汽车时代的来临必然成为汤泉旅游度假区发展的难得机遇。会会议旅游需求凸旅游需求凸现，细分市分市
25、场存在空白存在空白珠三角区域的居民旅游出行已成为必要的休闲生活方式之一，旅游行业产值日趋巨大，各类主题的旅游目的地花样繁多，市场竞争十分激烈。高端旅游空缺，机遇挑高端旅游空缺，机遇挑战并存并存珠三角区域的旅游市场处于快速成长期，省内旅游目的地产品鱼龙混杂，档次参差不齐，定位于高端市场的特色旅游产品供应不足，与国际水准的旅游目的地产品有着相当的差距。惠州本地旅游目的地产品档次较低，未能充分挖掘惠州历史悠久的文化积淀，与惠州高速增长的经济发展水平不相吻合，市场存在着极大的发展机遇，但必须清醒地认识到高端旅游目的地产品有着较高投资利润的同时，也存在着较大的风险。第一居所第一居所顶级住区供住区供应稀缺
26、，第二居所稀缺，第二居所发展展趋势方方兴未艾未艾从惠州本地房地产市场分析，本地房地产市场发展尚处于初级阶段，市场细分不明显，面向惠州本地富豪的可以作为第一居所的顶级住区尚未出现，汤泉以其优越的区位优势、独有的自然条件，可以参照深圳华侨城的发展模式，打造成为惠州唯一的国际级顶级住区。随着国民经济的高速发展，居民的置业需求日益旺盛，置业第二居所或异地置业的比例也越来越高，汤泉凭借优美的自然景观，悠久的历史人文积淀，将成为珠三角高收入者第二居所的可选之地。项目SWOT分析威胁温泉市温泉市场竞争激烈，争激烈，错位位经营势在必行在必行广东省是温泉大省，现有160多处温泉。到目前为止已有32个温泉区具备了
27、一定的旅游接待能力。在1994年省政府批准设立的24个省级旅游度假区中，有5个与温泉有关（广州从化温泉、新兴虎山温泉、中山温泉、清远银盏温泉、梅州丰顺温泉）；1999年新批的5个省级旅游度假区中，又有清新温泉、金山温泉列入其中。这其中开发水平较高、知名度大的温泉度假区多数集中在珠三角地区。汤泉旅游度假区的开发，将与区域内其他同类型项目构成直接竞争，因此温泉度假区要十分鲜明地推出自身特色主题，强调与其他温泉项目的巨大差异。区域区域认同有待同有待时日，同日，同质竞争日争日趋白白热从目前房地产市场角度分析，本项目在潜在目标客户群的区域认同度较低，房地产价值不能得到有效的体现，随着度假区的逐步完善，区
28、域认同度才会逐步得以提高，如同早期的深圳华侨城。由于深圳的房地产市场土地供应紧缺，许多深圳著名品牌发展商纷纷进入惠州本地市场，可以预见到未来25年惠州房地产市场的开发规模及开发品质将有极大的提升，同质化的市场竞争将愈演愈烈，对度假区的房地产产品产生严重的分流。2.区域概况区域概况3.项目基本概况项目基本概况1.惠州概览惠州概览4.房地产市场综述房地产市场综述5.项目整体定位项目整体定位6.项目投资财务分析项目投资财务分析报告框架惠州土地市场概况出让面积2009年本项目所处的惠城区出让土地数量为年本项目所处的惠城区出让土地数量为55块，居所有区块最块，居所有区块最高，从单幅地块面积来看惠东县的单
29、宗土地面积最大。高，从单幅地块面积来看惠东县的单宗土地面积最大。惠州土地市场概况出让价格2009年本项目所处的惠城区出让土地价格最高，总挂牌金额达到年本项目所处的惠城区出让土地价格最高，总挂牌金额达到33.89亿，占全亿，占全市总额的市总额的48%，项目所处的版块地块平均地面地价达到，项目所处的版块地块平均地面地价达到1653元元/平方米，远远高平方米，远远高于去他区域，从中可以看出惠城区的土地是惠州最为开发商关注的区域。于去他区域，从中可以看出惠城区的土地是惠州最为开发商关注的区域。惠州房地产市场概况2009年本项目所处的惠城区出让土地价格最高，总挂牌金额达到年本项目所处的惠城区出让土地价格
30、最高，总挂牌金额达到33.89亿，占全亿，占全市总额的市总额的48%，项目所处的版块地块平均地面地价达到，项目所处的版块地块平均地面地价达到1653元元/平方米，远远高平方米，远远高于去他区域，从中可以看出惠城区的土地是惠州最为开发商关注的区域。于去他区域，从中可以看出惠城区的土地是惠州最为开发商关注的区域。惠州房地产市场概况2009年惠州在成交量大涨的同时成交均价也平稳上升，达到年惠州在成交量大涨的同时成交均价也平稳上升，达到4301元元/平方米。平方米。项目所处区域惠城区房地产市场概况项目所处区域惠城区房地产市场概况项目周边主要楼盘分析项目名称项目名称物业类型物业类型销售价格（元销售价格（
31、元/平方米）平方米）首次开盘日期首次开盘日期销售率销售率汤泉半岛精装小高层、别墅精装小高层5700 别墅17000.2007年8月78%雅居乐白鹭湖别墅，洋房，高层独栋别墅25000联排15000洋房10800高层公寓86002007年5月80%俊园春天洋房、公寓精装公寓78002007年90%金宝山庄小高层，别墅公寓6500别墅40002010年45%本项目本项目汤泉半岛雅居乐白鹭湖俊园春天金宝山庄2.区域概况区域概况3.项目基本概况项目基本概况1.惠州概览惠州概览4.房地产市场综述房地产市场综述5.项目整体定位项目整体定位6.项目投资财务分析项目投资财务分析报告框架目标客户群定位本项目商业
32、辐射范围本项目核心市场以珠三角同城化所带来的区域客户及港澳台地区高端客户为主。本项目核心市场以珠三角同城化所带来的区域客户及港澳台地区高端客户为主。类型辐射半径区域基础市场1小时以内车程惠州地区核心市场2小时车程珠三角及港澳地区，广州、深圳机会市场国内其他区域国内其他地区海外市场海外港澳台日韩欧美东南亚主主要要客客户户市市场场项目功能定位 功能定位功能定位根据旅游地产开发条件和市场需求趋势，本项目应规划形成三大功能：一一基基础层次次惠州市高惠州市高级旅游度假区、旅游度假区、财富富阶层第一住区第一住区这一层次主要是发挥汤泉生态资源优势，积极开拓惠州市内旅游市场和房地产市场，为惠州高端人群提供一个
33、假日休闲的温泉度假地，为惠州财富阶层提供顶级的高尚生态住区。一一核心核心层次次泛珠三角著名会泛珠三角著名会议、旅游度假区、国、旅游度假区、国际生生态休休闲居住区居住区这一层次主要是完善旅游及度假居住功能，为汤泉旅游度假区创造效益，吸引泛珠三角广州、深圳居民为核心市场，同时吸引度假投资客前来置业。一一发展展层次次国内著名温泉会国内著名温泉会议旅游度假区旅游度假区这一层次主要是突出文化主题，营造以文化为特色的温泉旅游度假氛围，同时充分挖掘地方民俗文化资源，丰富休闲文化产品内容，打造旅游区文化品牌形象，吸引北方高端客户群，拓展华东、华北等更大区域的客源作为市场补充。目标客户目标客户/心理诉求心理诉求
34、定义诠释定义诠释目标客群目标客群产品类型产品类型独栋别墅联体别墅度假公寓高星级酒店项目功能定位分析顶级客群顶级客群商务团体 主要引导企业购买此类别墅，符合其追求独一无二的生活体验的心理满足。购买力力强、意愿度高、意愿度高明星、名人、企业主 主要引导追求享受和个性生活的知名人士意愿度高、追求享受和独一无二意愿度高、追求享受和独一无二外籍度假、高端商务客本地私营企业主追求享受和休追求享受和休闲生活方式生活方式以游艇为特色和主要高端吸引点的综合性商务型5星级酒店商务团体商务团体产品布局定位分期分期地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积用地面积容积容积率率可开发面可开发面积积产品类型产品类型产品面积
35、产品面积一期用地TQ-01旅游8.3万0.2319090酒店式公寓19090TQ-02旅游17.48万0.4985652酒店33000酒店式公寓42652配套商业10000TQ-03住宅20万0.5410800独栋别墅64800联体别墅43200二期用地红线内住宅71万度假功能合计1760亩0.2212742当前的土地款包括一二期的土地价格，但是由于二期用地目前规划指当前的土地款包括一二期的土地价格，但是由于二期用地目前规划指标未定，从保守的角度出发，在财务测算时未能包含二期的产品收益。标未定，从保守的角度出发，在财务测算时未能包含二期的产品收益。2.区域概况区域概况3.项目基本概况项目基本概
36、况1.惠州概览惠州概览4.房地产市场综述房地产市场综述5.项目整体定位项目整体定位6.项目投资财务分析项目投资财务分析报告框架可销售物业销售价格及年增长率假设根据根据2010年周边物业市场同类物业的销售价格，结合本项目的定位，同年周边物业市场同类物业的销售价格，结合本项目的定位，同时本着保守的原则对各类物业做上述价格假设。时本着保守的原则对各类物业做上述价格假设。物业类型物业类型20102010年销售基准价格（元年销售基准价格（元/ /平方米）平方米）年增长率年增长率独栋独栋22000220005%5%联排联排16000160005%5%酒店式公寓酒店式公寓550055005%5%酒店房价酒店
37、房价5005003.0%3.0%停车位停车位3003005%5%商业商业800080005%5%可销售物业销售每年上市体量预测从从2011年开始有独栋和联排物业上市，年开始有独栋和联排物业上市，五星级酒店从五星级酒店从2014年正式营业，入住率达到全市高星级度假平年正式营业，入住率达到全市高星级度假平均入住率。均入住率。年份年份2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年配套商业50%50%独栋20%30%25%25%联排30%30%20%20%酒店式公寓20%30%30%20%五星级酒店65%65%项目固定资产投入估算本项目在建安造价费用及酒店装修上将花费本项目在
38、建安造价费用及酒店装修上将花费8.5亿元。亿元。物业类型面积（M2）建安（元/M2）总价（万元）酒店33000.00 350011550 配套商业10000.00 20002000 酒店式公寓61742.00 230014201 独栋64800.00 300019440 联排43200.00 260011232 地下（车库）18948.40 30005685总建安工程费（万元）：64107项目面积（M2）装修费（元/M2）总价（万元）酒店33000.00 650021450.0 独栋64800.00 00.0 联排43200.00 00.0 酒店式公寓61742.00 00.0 装修费用合计（
39、万元）21450 项目总投资估算费用名称费用名称面积面积单价单价总价总价一、土地费用一、土地费用1173920 1173920 3873 3873 82400 82400 1.1土地款1173920 3760 80000 1.1.1用地价格1173920 3760 800001.2土地税费3%2400二、前期费用二、前期费用212742 212742 148 148 3149 3149 2.1勘察费212742 8170 2.2设计费212742 1002127 2.3报批报建费212742 20425 2.4咨询顾问费212742 20425 三、建安费用三、建安费用212742 21274
40、2 4295 4295 91375 91375 3.1.1建安费用212742 2924 622123.2.1景观费用1173920 200 23478.43.3地下室造价18948 30005684.52四、装修费用四、装修费用21450 21450 4.1酒店装修费用33000 650021450 五、期间费用五、期间费用31193 31193 5.1营销费用283570 3%8507 5.2管理费用283570 3%8507 5.3不可预见费283570 5%14179 合计（万元）229567 229567 本项目总投资将达到本项目总投资将达到23亿元。亿元。项目各物业收入分析项目名称
41、2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年配套商业建筑面积10000100001000010000100001000010000100001000010000销售均价8000 8400 8820 9261 9724 10210 10721 11257 11820 12411 销售率0%0%50%50%0%0%0%0%0%0%毛收入（年）0 0 4410 4631 0 0 0 0 0 0 独栋别墅建筑面积64800648006480064800648006480064800648006480064800销售价格22000 23100 24
42、255 25468 26741 28078 29482 30956 32504 34129 销售率0%20%30%25%25%0%0%0%0%0%毛收入（年）0 29938 47152 41258 43321 0 0 0 0 0 酒店收入房间数250250250250250250250250250250月租金1500015450 15914 16391 16883 17389 17911 18448 19002 19572 月份12121212121212121212出租率0%0%0%0%65%65%65%65%65%65%客房收入0 0 0 0 3292 3391 3493 3597 370
43、5 3816 其他收入0 0 0 0 2195 2261 2328 2398 2470 2544 毛收入（年）0 0 0 0 5487 5651 5821 5996 6176 6361 停车位经营收入车位数量350350350350350350350350350350月租金300315 331 347 365 383 402 422 443 465 月份12121212121212121212出租率0%0%0%0%0%70%75%80%90%90%毛收入（年）0 0 0 0 0 113 127 142 168 176 联排销售收入建筑面积4320043200432004320043200432
44、0043200432004320043200销售价格16000.00 16800.00 17640.00 18522.00 19448.10 20420.51 21441.53 22513.61 23639.29 24821.25 销售率0%30%30%20%20%0%0%销售收入0 21773 22861 16003 16803 0 0 0 0 0 酒店式公寓销售收入建筑面积61742617426174261742617426174261742617426174261742销售价格5500 5775 6064 6367 6685 7020 7371 7739 8126 8532 销售率0%0
45、%20%30%30%20%0%0%0%0%销售收入0 0 7488 11793 12383 8668 0 0 0 0 项目在项目在10年内可实现销售收入年内可实现销售收入28.8亿元，经营收入亿元，经营收入3.87亿元，合计收入达亿元，合计收入达32.67亿元。亿元。序号项目名称2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1现金流入1022 52732 82933 74706 79016 15341 6956 7144 7339 58600 1.1独栋销售收入29938 47152 41258 43321 1.2产权式酒店销售收入7488
46、 11793 12383 8668 1.3商业销售收入4410 4631 1.4酒店经营收入5487 5651 5821 5996 6176 1.5国宾酒店租赁收入1022 1022 1022 1022 1022 1022 1022 1022 1022 1.6联排销售收入21773 22861 16003 16803 1.7车库租金收入113 127 142 1.8酒店（股权转让）56505 1.9车库（股权转让）2094 1.10 长期借款2现金流出83307 28103 30280 53134 52282 13773 7068 5190 5324 1409 2.1前期费用1574 1574
47、 2.2土地款及建安工程费82400 23318 23318 34043 34043 2.3管理费用 （后续资金）851 851 851 851 851 851 851 851 851 851 2.4营销费用（销售类物业）1034 1550 1381 1450 173 2.5运营费用2469 2543 2631 2711 2793 2.6房产税658 678 699 719 741 2.8营业税及附加56.212900 4561 4109 4346 844 383 393 404 2.9土地增值税2.1所得税12751 8465 8684 2505 516 536 558 2.11长期借款还款
48、3.1.1 净现金流量-82285 24630 52653 21572 26733 1568 -112 1954 2015 57191 3.1.2 累计净现金流量-82285 -57655 -5002 16571 43304 44872 44760 46714 48729 105920 3.3.1 净现金流量现值（i=8%)-76190 21116 41798 15856 18194 988 -66 1056 1008 26490 3.3.2累计净现金流量现值(i=8%)-76190 -55074 -13276 2581 20775 21763 21698 22753 23762 50252
49、项目现金流量表（10年期）本项目本项目10年期财务投资累计净现金流量现值为年期财务投资累计净现金流量现值为5亿元。亿元。2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年050000100000150000-50000-100000现金流入现金流出累计净现金流量项目现金流量图现金流（万元）现金流（万元）项目现金流出峰值主要出现在项目启动年，资金缺口达到82285万元，从项目启动后2011年至2014年的建设期内，主要以建安成本和装修费用现金流出为主。固定资产折现项目财务指标评价财务指标内部收益率（IRR）26.07%静态回收期（年）3.25 i
50、=8%动态回收期（年）3.93 财务净现值（万元）50252本项目10年期动态财务内部收益率达到26.07%，具有较高的投资回报率；同时若项目在静态投资回收期为3.25年，动态回收期为3.93年，能在3.93年内收回全部投资额，10年期财务净现值为5.02亿元。项目还款计划表项目名称项目名称20102010年年20112011年年20122012年年 20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年 20182018年年 20192019年年现金流入1022 52732 82933 74706 79016 15341 6956 7144 73
51、39 58600 现金流出-83307 -28103 -30280 -53134 -52282 -13773 -7068 -5190 -5324 -1409 累计净现金流量-82285 -57655 -5002 16571 43304 44872 44760 46714 48729 105920 还款计划16571433044487244760 46714 48729 55050项目从销售期开始，将在7年内综合偿还能力将超过30亿元。单位：万元单位：万元项目投资可行性研究结论由于上述财务收益仅反应了取得用地中一期用地（687亩）用地开发的收益，通过上述财务分析可以看出：仅靠687亩用地的开发就能或者26.07%的内部收益率，10年期财务净现值为50252万元。项目财务收益：项目财务收益：项目其他收益：项目其他收益：u取得用地中尚未开发的1000亩土地产权；u未来储备用地中10000亩山地的70年租赁权；u借本项目的开发提升整个区域的价格，借此获得惠州大道对面的1000亩储备用地开发权；u会宾楼高层次的政府资源。可行性研究结论可行性研究结论项目作为岭南第一汤旅游度假项目，有着极佳的发展背景和投资回报率。
