商务城推广策略建议课件

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1、绿地商务城推广策略建议上 海 远 创 广 告 有 限 公 司 2 0 0 8年 2 月绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通项目简析17.6万平方公里半个德国200万方得做成4个中国第1的华南MALL1.2亿人10个中国人就有1个和她发生关系方圆300平方公里6000年繁华的真空地带绿地世纪城130万平米平米开启了徐州的高端生活再照做一个200万方的没什么问题?!中国500强绿地品牌在徐州再创辉煌?!主题购物公园商务办公、市政设施未来潜力无限?!成熟产品技术过硬只要房子好不怕没人要?!让一汽奥迪造一辆徐工的起重机可以吗?!我们手里有几张牌?!成功的经验稳定的客户市场的认可优

2、良的口碑过硬的品质绿地世纪城奠定的市场基础品牌号召力成熟的景观和谐的生活增值的产品升值的地段绿地世纪城，值得我们学习的一部教材，借鉴并为我所用，可达到事半功倍的效果绿地商务城徐州新城核心区位200万平方米超大规模集主题购物乐园、商务办公、居住生活多功能于一体的综合型社区绿地商务城已经不是一个单体项目更不是一个所谓的MALL它是一个城市商业地块综合项目是徐州城市运营的重要区块是徐州的一座新城站在城市运营的高度绿地商务城徐州新城绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通城市运营徐州新城政务中心政务中心商务配套商务配套新政务区项目发展推手：政府+市场新型经济模式产业集群娱乐商业政府意

3、志：新政务区徐州新城新型综合商务平台政务中心区域性商务金融中心绿地商务城市场角度：新型经济模式新型经济模式新型产业集群配套商业娱乐新型综合商务平台绿地商务城政府意志新政务区催化作用 新旧交替的中国，“双核心城市”发展模式被普遍认可。（苏州、常州、南通、太仓等等）中国城市化过程中的新区模式 新区发展模式，成为政府、学者和企业家都普遍认可的双赢模式。政府班子齐迁新城行政办公楼，正式启动了新城发展脚步。 徐州新区功能定位：区域性的商务、金融中心，是徐州市行政办公中心，是城市新的经济增长极。承担城市新中心的综合服务功能辐射淮海经济区和徐州都市圈2007年10月市委政府四套领导班子全部搬迁至新城区行政大

4、楼办公。新城政务区的运转成为现实市场角度 经济模式更迭经济发展新模式 中国制造成本低的优势正在消失现代经济发展的模式，催生绿色型经济的的出现，以知识型、智慧型、服务性的绿色经济模式替换密集劳动力生产型的传统经济模式。正是在这样的时代背景下 徐州迎来了一个新城发展契机！老城核心区新城核心区绿地商务城 徐州即将崛起的一座新城！徐州徐州新城绿地商务城这个世界到底有多大？除了徐州，外面还有什么？绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通沙漠里的奇迹迪拜，中东沙漠腹地的一个小酋长国，1966年发现石油，已探明储量50亿桶，估计约可开采20年。地下宝藏让迪拜一夜之间暴富。经济学家预言：当石

5、油消耗殆尽，迪拜经济将走向衰退！迪拜盛极思变，积极转型：充分开发海岸旅游资源，发展成为全球旅游圣地；第三产业成为未来国家经济发展的支柱。今天，迪拜仅有的GDP来自与石油相关的收入。盛极思变人类思维的伟大！20世纪90年代，迪拜所有的沙滩均被开发，发展遭遇瓶颈。为解决这一难题，迪拜展开了疯狂的计划：计划花费15年左右，修建规模空前的人工岛，包括三个棕榈岛，一个世界地图岛。世界第八大奇迹诞生！迪拜信念 梦想没有极限 持续往前迪拜：沙漠里的奇迹人工岛的修建让迪拜只有人工岛的修建让迪拜只有7070公里的公里的海岸线延伸了近海岸线延伸了近10001000多公里多公里穷则变 变则通 通则久迪拜的疯狂没有就

6、此停止，更疯狂的还在继续：建完“世界”建“太阳系”：据中国日报报道，尽管“世界地图岛”尚未完工，但阿联酋一家地产开发商日前宣布，将在迪拜沿海地区打造一组名为“太阳系”的人工岛。建完“太阳系岛”以后，不知道他们是不是打算在海面上画出整个宇宙小小迪拜创造的无数奇迹无不以追求极致而震惊世界迪拜尚无罢手之意，其阿拉伯神话式奢华的追求，向世界宣示其勃勃雄心：一个全球商业枢纽、金融中心、旅游圣地、购物天堂迪拜，二十一世纪最有野心的城市。迪拜的奇迹是：一种对夸张奢华的疯狂迷恋！一种对未来梦想的无限追求！一种对人类潜能的极致激发！变则通 通则久超前的眼光前所未有的雄才胆略新型经济时代来临疯狂迪拜的启示：绿地商

7、务城以迪拜的疯狂姿态迎接一场巨大变革的洗礼！绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通思想变革大淮海核心徐州绿地商务城，它不仅是一座新城，更是为淮海经济圈20个城市发展新型经济，提供商业、商务、生活一体化综合服务的一座新型平台。站在大淮海的高度跳出徐州看徐州！淮海经济区由苏鲁豫皖四省20个地级市组成（江苏苏北5市、山东济宁等7市、安徽阜阳等5市、河南开封等3市）。土地总面积17.81万平方公里，户籍总人口1.22亿，其中鲁南约占1/3，苏北占1/4多，皖北、豫东各占1/5左右。淮海经济区位于亚欧大陆桥东部桥头堡区域，处于东部沿海的“脐部”地带，南接长三角，北连环渤海，并面向大海

8、背靠中原，承担着中国经济东靠西移的“接力站”和“二传手”的重任。大淮海经济圈淮海经济圈示意图淮安淮安徐州地理篇：淮海经济圈核心区位优越的地理条件不可复制。徐州周边300公里的大都市真空地带，使其成为核心大都市成为可能。南京济南郑州连云港350公里380公里320公里230公里徐州淮海经济圈尚书禹贡文字记载： “海岱及淮惟徐州。厥赋惟中中；厥贡惟土五色，羽畎夏翟，峄阳孤桐。泗滨浮磬，淮夷虫宾珠暨鱼，厥筐玄纤缟。浮于淮泗，达于河”。这段文字记述了徐州所处的地理位置范围：西自济水，东至大海；北抵泰山，南达淮水，与现今淮海经济圈的区域范围是一致的。因而成为全国著名的政治、经济、军事、文化为一体的中心地

9、区。历史篇：“大淮海”的文化源点历史沿革奠定“大淮海”文化基础，为文化认同找到切入点。1986年，淮海经济区经济开发联合会章程中是这样表述的：“苏鲁豫皖四省接壤地区的20个市经过充分协商，组成以徐州为中心、以连云港和日照港为窗口的淮海经济区。” 章程的表述，让徐州获得了中心城市的“法定身份” 。政策篇：淮海经济圈中心城市经济篇：淮海经济圈强市之一产业结构逐步优化，高新技术产业增速加快，现代服务业发展明显加速，已经显现出新型经济增长模式的特点。徐州目前是全国第二大铁路枢纽，全国公路主枢纽之一，京沪、霍连、京福、徐宁高速公路贯穿通达；京杭运河穿境而过，沿岸建有4个大型内河港口。另外，徐州拥有淮海经

10、济圈城市中唯一的机场。这是徐州独一无二的空港资源优势。交通篇：淮海经济圈交通枢纽徐州真正成为京沪、陇海线上的重要节点城市,欧亚大陆桥东桥头堡上的重镇,区位优势更加突显。中国矿大徐州师大徐州工程学院徐州医学院人才篇：“大淮海”的人才储备库21世纪的竞争是人才的竞争！徐州拥有数10所高校，是经济圈内独有的人才优势。徐州广播电视大学徐州教育学院徐州建筑学院中国人民解放军工程兵指挥学院大淮海经济圈核心都市一个集商贸中心、金融中心、物流中心科技中心、教育中心、医疗中心文化旅游中心、区域制造业中心的徐州已经推到了商家视线的焦点上！淮海经济圈关键词苏、鲁、豫、皖四省20个地级市总人口1.22亿亚欧大陆桥“中

11、国的金腰带”东部桥头堡经济“接力站”经济“二传手”经济等式淮海经济圈核心=1.2亿人的大市场17.81万平方公里徐州，大淮海经济圈核心徐州绿地商务城，以迪拜野心引领大淮海经济圈崛起的梦想，迎接“迪拜变革”的爆发！迎接“迪拜奇迹”的洗礼！绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通变革新型经济平台现代经济发展的三大模式绿色型经济集约型经济粗放型经济现代经济发展的三大模式粗放型经济集约型经济绿色型经济出现时间主要出现在一国（地区）经济发展的初期主要出现在一国（地区）经济发展有一定基础之后出现在一国（地区）经济发展有较高水平，人们开始追求生活质量的提高生产要素资本、劳动力、土地等资本、

12、劳动力、土地、技术（知识）等资本、劳动力、土地、技术（知识）、环境等特点资源配置的效率低，片面地追求数量、产值和速度，忽视增长的质量和效益；对资源掠夺式开发、利用率低，对生态环境破坏严重。资源配置效率高，优化产业结构，科技含量高；低消耗、高质量、高效益。但欠缺考虑环境保护问题具有粗放型与集约型的优点，同时又注意经济发展过程中的环境保护问题，把环境当作经济增长的内生变量目标实现经济增长的速度快、数量多和产值高实现经济增长的高质量、高效益，有利于实现经济的可持续发展实现经济、社会、环境的可持续发展，实现人与环境、人与人的和谐关系迪拜从石油资源输出，到全球生态旅游圣地的成功转型，彻底摆脱了石油的限制

13、；经济变革从海岸资源的限制到人工棕榈岛工程的兴建，将旅游资源扩展了数十倍！超前眼光不甘心只做中东的贸易中心，更立志于打造一个全球商业枢纽、金融中心、旅游圣地、购物天堂无限梦想这就是迪拜的野心和梦想，依靠超前的眼光，和前所未有的雄才胆略，从沙漠腹地小国，走到全球的视野焦点中。徐州商务城，整合淮海经济圈的经济资源、人才资源、交通资源、消费集群为新型经济变革提供核心枢纽平台，兵临城下，山雨欲来淮海经济圈，重型企业和矿产资经济绿色型经济，淮海经济圈走向国际化的必然之路。徐州商务城，以现代服务型经济为切入点，引领大淮海经济的成功转型。徐州新型经济特征与产业表现一、经济增长的高质量二、人与自然的和谐三、人

14、与人的和谐知识型科技型高新技术电子科技金融证券工程生态型环保型电子商务生态科技网络平台绿色产业医疗会计环境科学交流型服务型会展会议广告法律餐饮休闲娱乐旅游新型人才资源现代综合型商务服务平台需求服务服务需求绿地商务城在绿色型经济模式下内外双循环发展模式：A/淮海经济圈（绿色型经济呼唤新型人才与新商务中心平台的配套出现）B/人才资源（大淮海的新型人才不再流向长三角和珠三角，直接输送到淮海经济圈，同时也为商务城带来了客户和消费群体。）C/绿地商务城（集商业、商务、生活于一体的大型社区，满足大淮海的发展和经济生活的需求）a/交通配套（海陆空立体交通枢纽，服务于现代化的物流、信息流的流通）c/企业资源（

15、重工业、矿产业对新商务平台的需求）b/人才枢纽（徐州高校提供绿色经济的新型人才输送）绿地商务城绿地商务城大淮海经济枢纽地位大淮海交通信息枢纽地位 竞争层面产品层面新城核心综合商业项目新城核心综合商业项目集住宅、商业、商务于一体集住宅、商业、商务于一体200万平方米超大体量万平方米超大体量带动整体商业商务、经济形态的转变带动整体商业商务、经济形态的转变提升提升受众层面新型经济、企业需求新型综合商务平台新型经济、企业需求新型综合商务平台消费者需求高档的综合商业消费场所消费者需求高档的综合商业消费场所高效、安全的投资项目高效、安全的投资项目综合商务平台综合商务平台人才资源优势人才资源优势交通资源优势

16、交通资源优势核心区位优势核心区位优势淮海经济圈的核心所在大淮海科技文化交流中心地位经济变革：新型经济平台大淮海国际化核心商务城项目定位经济变革：新型经济平台SLOGAN大淮海 大视界绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通变革大淮海视角对所有人说：我们不是徐州我们是大淮海经济圈核心商务城概念：大淮海经济圈核心商务城语气：大气、高调、务实大功能：绿地商务城是为淮海经济圈绿色 经济服务的新平台。大影响：幅射1.2亿人口。每10个中国人 当中就有一个与之发生关系。大规模：项目200万规模，商务、商业、 居住，全生活综合新城。相符的推广语调推广语调问题是200万平方米的庞大规模商业中

17、心、商务办公、住宅我们打算要一口吃掉它么？打算撑死徐州本地市场么？却让其他城市空腹观望么？分期推广 步步消化整合大淮海所有市场稳固徐州大本营外围重点城市攻坚站在大淮海的高度颠覆传统推广手法分期推广 步步消化首推项目一期：18万方住宅24万方商务、商业第一期三阶段：第一阶段：住宅第二阶段：商务、商业第三阶段：商务、商业推广区域：住宅徐州本地消化商务重点：徐州、淮安、临沂整合大淮海所有市场淮安淮安徐州淮安临沂三个重点推广区域攻坚战： 徐州试探市场，本地消化，赢得本地市场口碑。区域目的持久战：全面铺开，20个城市一期住宅第一阶段一期商务第一阶段走出徐州，选择性建立阵地，扩大市场影响面一期商务第二阶段

18、“新淮海战役”，撒大网，捕大鱼。一场持久战。阵地站：徐州、淮安、临沂试探市场，本地消化，赢得本地市场口碑。攻坚战： 徐州项目二期客群定位：住宅部分徐州本地消化一类人群：绿地世纪城业主关系户二类人群：政务区公务员三类人群：老城区改造区消费者四类人群：徐州郊县、乡镇消费者五类人群：徐州工业区企业管理层稳固徐州大本营客群定位 商务部分第一阶段A、徐州本土一类人群：毗邻的新徐州政务区的政务配套公司、服 务公司、业务往来关系公司等企业二类人群：火车站周边的仓储、货运、物流等企 业以及宣武市场的物流企业。三类人群：配合新区大兴土木大搞建设所需要的建 筑、建材、幕墙、设计、装潢等公司四类人群：徐州西南方向铜

19、山新区及其他县区镇等想 进入徐州市区市场的公司企业稳固徐州大本营客群定位：商务部分第二阶段A、徐州本土一类人群：绿地商务城一期业主或商铺所带来的潜在 客户群体二类人群：随着高铁的建设，高铁站周边所产生的贸 易、仓储、货运、物流等企业三类人群：徐州市区的成长型企业四类人群：徐州市区传统写字楼租户因为新政府落 成、东南兴盛等原因而搬迁至此外围重点城市攻坚外围重点城市攻坚客群定位 商务部分第二阶段B、淮海经济圈突破点城市（淮安、临沂）一类人群：与徐州大型企业如徐工、徐矿、维维等企 业有业务依存或往来关系的公司二类人群：想进入徐州发展拥有更大市场的企业三类人群：需要有强大交通、物流支持的企业或企业 分

20、支机构四类人群：需要有强大人才配备的企业研发中心、设 计中心、培训基地等绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通传播变革：大淮海高度传播变革：大淮海高度传播核心基础：大淮海经济圈核心大淮海经济圈核心绿地商务城总形象住宅商务传播方向品牌形象项目形象区位形象徐州发展趋势国际生活品质总部经济+核心财富传播主题大淮海 大视界1）未来在东南 2）引领徐州国际生活理想3）徐州都市新贵部落1）大淮海核心商务总部2）大淮海核心财富磁场3）大淮海国际化全生活中心推广区域徐州+异地徐州徐州+异地铺垫期销售期形象认知市场预热强势销售目的：建立品牌知名度推广卖点，推动销售收尾期最后强销冲刺客户维护：

21、老客户带新客户作用：回归“淮海经济圈”核心，为后续形象认知做铺垫树立项目知名度与形象，初步展示项目优势。强化品牌形象与优势，开始公开销售信息针对徐州本地客户，打好攻坚战，保证本地市场口碑尾盘包装推广工具：形象广告软文引导销售工具准备（DM、楼书）销售中心包装与启动投资卖点系列广告报章硬广软文推进异地推广户外广告终端拦截报章广告户外广告楼宇看板工地围墙传播总体策略媒体组合策略绿地商务城绿地商务城招商工具案场DM简易楼书租售中心内部包装精神堡垒硬广杂志报广楼宇看板户外高炮公交广告异地推广杂志报广招租推介楼盘巡展公关活动促销活动经济论坛娱乐文化传播变革：大淮海高度线 上线 下道旗、围墙PR活动、销售

22、工具导入、预热销售强销报纸、杂志、高炮导入期：概念、形象力解读期：产品力、价值认同现场、路旗更换PR活动、DM、楼书、电子书等户外、高炮报纸、杂志3-4-5月6-7-8月9-10-11-12月传播节奏传播变革：大淮海高度创意表现传播变革：大淮海高度软文导入传播变革：大淮海高度软文导入：“淮海经济圈核心徐州”“徐州新城运动绿地商务城”目的：让熟悉“淮海经济圈”的人重新认识徐州；让不熟悉淮海经济圈的人理性认识徐州传播变革：大淮海高度前期系列软文导入：热炒淮海经济圈（商务部分）（一）淮海经济圈国际化，呼唤总部枢纽出现 绿地集团斥巨资兴建徐州新城，引领大淮海时代（二）南资北上，淮海经济圈再受外资热捧

23、聚焦淮海经济圈核心，徐州绿地商务城（三）淮海经济圈绿色经济兴起，呼唤新型商务平台 徐州绿地商务城，承载大淮海经济商务枢纽重任（四）徐州新城填补200公里范围大都市真空地带 徐州绿地商务城崛起，向国际大都市迈进传播变革：大淮海高度前期系列软文导入：新城运动系列软文（针对住宅）（一）政府搬迁引爆房产，绿地兴建徐州新城日前，一场新城建设的大潮正在徐州的东大门如火如荼上演。建设大潮引来了多家外地房产商跑马圈地，同台竞争，最为引人注目的是绿地集团打造的“绿地商务城”。（二）新城崛起，徐州未来在东南徐州老城区已经饱和，不可能再获得新的建设区域，因此必须向现有的城市外围发展。向东南方向发展，是徐州经济发展空

24、间布局的一次战略性调整。徐州市此次规划目的在于使其满足承接徐州新时期产业转移、更快发展和城区人口导出的需求，其主要目的是为淮海经济圈的经济一体化创造条件。（三）绿地商务城，启动徐州新城经营战略经营城市是要打造城市的综合竞争力和核心竞争力，最终使城市不断增值并实现可持续发展。（四）绿地商务城，国际化的城市生活中心传播变革：大淮海高度推广活动传播变革：大淮海高度对于一座新城活动是聚集人气的有效手段周期性的主题活动更可以形成特色的城市文化传播变革：大淮海高度与徐州新城互动活动与淮海经济圈互动活动科技展体育活动娱乐活动书画比赛文艺路演淮海经济论坛楚汉文化展淮海美食活动淮海经济成果展绿地商务城与徐州、大

25、淮海内外联动大淮海旅游节传播变革：大淮海高度（一）经济论坛,政府公关淮海经济圈的崛起，为政府和市场所关注。绿地商务城冠名经济论坛或与市长会议牵上联系（淮海经济区市长会议暨区域旅游发展与合作论坛），将使绿地商务城的媒体暴光度大大提高。其公信力和权威性也将大大提高。传播变革：大淮海高度以项目“太空舱”体验中心为载体，与徐州工程学院等举办航空展、科技展。与大学联合办，将更有权威性和公益性；可提升项目的知名度与品质感。参观者的学历、层次较高，收入也相对较高，是我们的潜在客户。（二）科技展，展示项目形象传播变革：大淮海高度与徐州10所大学一起承办高校文化节，如辩论会、话剧比赛、诗文朗诵赛、迎新晚会等。与

26、高校的联动，媒体的传播可提升知名度。（三）高校联动，扩大知名度传播变革：大淮海高度高雅文化、高雅品味的形象。聘请当地乐团，或国内外音乐家。现场音乐会演奏。国内上档次的社区，往往定期举行高雅文化艺术表演。如新年音乐会等。（四）音乐艺术，提升项目品味传播变革：大淮海高度立于大淮海的核心区位，必须根植于大淮海的文化底蕴。以大淮海的楚汉文化为原点，举行一系列的楚汉文化节。扩大在淮海经济圈内的影响力。巩固圈内核心城市的地位。（五）楚汉文化展，稳固核心地位传播变革：大淮海高度在20个城市巡展的同时进行招租推介会。增加项目的影响力和知名度，挖掘潜在的客户。（六）楼盘20城市巡展传播变革：大淮海高度文艺月月演

27、，形成新城的文化氛围，奠定项目在新城的中心地位。丰富多彩的活动，将徐州市民的生活变的缤纷，充满乐趣，有此，市民对于项目将树立起异常优异的印象。通过市民间的口头传播，将奠定项目的高尚形象。（七）大众文化，赢得口碑传播传播变革：大淮海高度Change!THANKS!推广策略巨大的冰山在世人面前展露的永远也只是小小的一角绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通市场现状市场现状优势与机会市场现状徐州市徐州市是“淮海经济圈”经济强市徐州新城是区域性的商务、金融中心，是徐州市行政办公中心。经济情况市政规划南资北移，新型经济模式更替，淮海经济圈凝聚力形成。淮海经济圈联动项目建设与发展良好的

28、机遇与支持市场现状徐州老城区商业古彭商圈以“金地商都”、“南京金鹰”、“中央百货”形成三足鼎立之势 商业中心圈区域业态重复、经营模式单一，同业竞争日趋激烈,处于比较初级的综合商业发展阶段业态以单一属性大型百货店的集中为主商业布局真正意义的综合性商业地块尚未出现徐州综合商业发展将拥有巨大空间市场现状徐州新城区商业商业中心圈业态规模性综合商业处于真空地带商业布局徐州新城商业拥有巨大的空间，特别是综合性商业地块的出现，将填补综合商业中心的空白 徐州新城亟需综合项目领头羊市场现状国内大都市均多个商圈中心：北京：王府井、西单、前门、中关村上海：徐家汇、人民广场、南京东路、中山公园广州：天河城中心、北京路

29、步行街、上下九步行街城市的多极化发展实践为项目提供丰富经验市场现状综上：绿地商务城集居住、商业、商务于一体的大型综合性项目，有着巨大的发展空间市场现状同时，作为一个集商业、商务居住于一体的项目，我们所受的威胁无处不在！市场现状威胁与劣势市场现状首先，市场的培育需要一个长期的时间其次，其他项目的投放影响市场的消化市场现状20072007年徐州市成交地块一览年徐州市成交地块一览地块编号土地位置竞得人成交价格(万元)2007-13号徐州市中心医院南侧现状道路以南，东、西至现状居民楼徐州市同力创展房地产开发有限公司7002007-14号环城路南、黄河北路北侧江苏龙商实业投资有限公司186002007-

30、21号东至奎河现状路、北至莲花井巷江苏龙商实业投资有限公司103002007-34号淮海路南、青年路北、中山路东、彭城路西南京中央商场股份有限公司100002007-37号彭城路东、河清路南江苏苏宁置业有限公司111002007-40号铜沛路南侧徐州市九里区房产开发有限公司756中心区成交地块市场现状20072007年徐州市成交地块一览年徐州市成交地块一览西区成交地块地块编号土地位置竞得人成交价格(万元)2007-10号黄河南路南侧，苏堤北路西侧徐州颐和房地产开发有限公司51002007-15号黄河新村西侧南京中央商场股份有限公司4450地块编号土地位置竞得人成交价格(万元)2007-9号三环

31、南路南侧徐州新华房地产开发有限公司15002007-35号三环路南、泉新路东江苏华商置业有限公司39000南区成交地块市场现状20072007年徐州市成交地块一览年徐州市成交地块一览地块编号土地位置竞得人成交价格(万元)2007-3号郭庄路南侧徐州市城市建设投资总公司197002007-7号响山东侧徐州天润投资集团有限公司43202007-11号金山东路南侧徐州市新盛建设发展投资有限公司200002007-12号北至徐海路，西至规划路一号路徐州博顿置业有限公司95602007-16号大庆路东侧徐州馨宝房地产开发有限公司2002007-18号徐州经济开发区经七路东支路东侧徐州凯瑞机械有限公司13

32、12007-19号徐州经济开发区经七路东支路东，现状路北侧徐州市中大管件制造有限公司1342007-20号徐州经济开发区杨山路南，经六路东徐州鸿泰房地产开发有限公司96002007-22号三环东路西侧、鼓楼法院南江苏远方汽车工贸实业有限公司4662007-23号郭庄路与三环东路交叉口东南角徐州盈佳贸易有限公司43002007-24号下淀路南侧、响山东路东福州润敏投资管理有限公司226002007-26号龟山汉墓北侧徐州圣旨博物馆511.62007-39号南临徐海路，西接一号路徐州城置有限公司17250东区成交地块市场现状20072007年徐州市成交地块一览年徐州市成交地块一览北区成交地块地块编

33、号土地位置竞得人成交价格(万元)2007-1号铜沛路127号徐州市宏宇房地产开发有限公司101502007-2号北至荆马河南路、西至徐运新河江苏淮海置业有限公司71002007-4号北至荆马河南路、西至徐运新河江苏华商担保有限公司130002007-38号煤港路西侧,朱庄村南侧徐州市广达铁路工程有限公司18300市场现状20072007年徐州市成交地块一览年徐州市成交地块一览新城区成交地块地块编号土地位置竞得人成交价格(万元)2007-6号东至苏商御景湾用地边界，南至欣欣大道徐州苏商实业有限公司284002007-17号新城区J14号路西、4号路北中铁房地产开发有限公司410002007-25

34、号铁路西，迎宾大道东徐州源洋商贸公司79002007-27号2#路西，4#路南徐州市新城区国有资产经营有限责任公司37002007-28号4#路南，J5路东16002007-29号J5路东，W4路北12002007-30号2#路西，W4路南20002007-31号W4路南，J5路东6802007-32号新城区大龙口水库南江苏省房地产投资有限责任公司933002007-33号新城区大龙口水库东、南江苏中茵置业有限公司383002007-36号徐州新城区1号路西、2号路东、4号路北、W1号路南上海绿地（集团）有限公司117000市场现状20072007年徐州市成交地块一览年徐州市成交地块一览全市成

35、交地块总汇表区块数 量（单位：宗）中心区6西区2南区2东区13北区4新城区11总计38市场现状即使忽略市场现有的投放量，仅就成交地块数量显示，未来我们将有37个竞争对手；而东区、中心区、新城区，三个区域的项目，将与我们项目形成较为激烈的竞争态势。市场现状现有楼盘也将成为项目的竞争对手市场现状储备用地已售楼盘在售楼盘市场现状储备用地已售楼盘在售楼盘市场现状储备用地已售楼盘在售楼盘市场现状储备用地已售楼盘在售楼盘市场现状从分布区域看，竞争集中于三个老城区：泉山区、云龙区、鼓楼区市场现状面对众多竞争对手我们在哪里？市场现状绿地世纪城已经在徐州打开了市场，赢得了市场口碑。绿地商务城，绿地世纪城的升级产

36、品。市场现状占据新城核心位置大龙湖生态景观商业、商务中心绿地品牌号召力MAX-MALL商业经验娱乐、休闲设施教育、体育配套酒店餐饮服务新区政务中心身份、地位、服务、品质领先徐州市场现状以价格定位来看，以下项目将是我们08年6月份公开面市时的竞争对手：50万山水丽庭850万瑞龙东方广场755万华厦天山绿洲655万宏宇新岸线二560万银建帝都大厦465万天成国贸中心370万恒茂国际275万九龙湖水景坊1总价项目序号高层公寓商业中心公寓公寓商务楼商务楼商务楼多层、高层物业类型我们的客户在哪里？市场现状绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通客群定位根据前期招商、销售部分以及随后的商

37、业营运部分，其面对的受众是不同的，同时根据综合商业房产利益回收的综合性（出售、出租、等）受众也是多样化的：招商销售部分投资者投资者租赁者租赁者购买者购买者商业营运部分消费者消费者快速获利快速获利形象提升形象提升项目商业部分受众初步分析：客群定位项目商业部分受众初步分析：投资者投资者投资者理性投资者理性投资者投资者可以分为租赁型、购买型、租购结合性（具体类型会根据销售类型的不同，而有差异变化）且不论究竟属于那个类型，均以获利为目的盲目投资者盲目投资者投资形式的比较，数据分析投资形式的比较，数据分析综合分析综合分析 获得结论获得结论数据观察数据观察 感觉合理感觉合理进行投资进行投资客群定位项目商业

38、部分受众初步分析：投资者进行投资关注点投资收益投资收益最高效营利投资安全性投资安全性商业地段综合体量政府规划支持商业管理能力前景展望前景展望物业升值租金升值抗通货能力决定投资行为决定投资行为因此，以上各点是打动投资者进行投资的诉求重点因此，以上各点是打动投资者进行投资的诉求重点因此，以上各点是打动投资者进行投资的诉求重点因此，以上各点是打动投资者进行投资的诉求重点需求高效、安全的投资项目撤出机制客群定位项目商业部分受众初步分析：目标消费者：尽管此群体年龄跨度比较大，但以中青年为主，且都保持一种追求时尚的年轻心态最终消费者选择消费场所的关注点便利性便利性价值认同性价值认同性环境环境交通便利一站式

39、体验商家品牌档次身价等同与提升全方位服务美观舒适格调地段价值感需求中高档的综合商业消费场所客群定位项目商务部分受众初步分析：商务项目的受众群体分为投资者和企业自用两类投资者地理区位、便利交通地理区位、便利交通周边配套、政府规划周边配套、政府规划升值空间升值空间企业自用快速获利快速获利形象提升形象提升商务成本、商务效率商务成本、商务效率商务氛围、品牌效应商务氛围、品牌效应 项目配套项目配套需求具有企业号召力的、提升企业形象的新型综合商务平台客群定位项目住宅部分受众初步分析：目标消费者：改善型、需求型、投资型。认同绿地品牌，认同新城发展。受众目标对项目的关注点生活品质生活品质生活便利生活便利升值潜

40、力升值潜力徐州新城绿地品牌商业中心政务中心生态环境新城发展核心区位商务中心需求提升生活品质的居住项目生态环境客群定位客群定位商务部分第一阶段：A、徐州本土一类人群：毗邻的新徐州政务区的政务配套公司、服 务公司、业务往来关系公司等企业二类人群：火车站周边的仓储、货运、物流等企 业以及宣武市场的物流企业。三类人群：配合新区大兴土木大搞建设所需要的建 筑、建材、幕墙、设计、装潢等公司四类人群：徐州西南方向铜山新区及其他县区镇等想 进入徐州市区市场的公司企业客群定位客群定位商务部分第二阶段：A、徐州本土一类人群：绿地商务城一期业主或商铺所带来的潜在 客户群体二类人群：随着高铁的建设，高铁站周边所产生的

41、贸 易、仓储、货运、物流等企业三类人群：徐州市区的成长型企业四类人群：徐州市区传统写字楼租户因为新政府落 成、东南兴盛等原因而搬迁至此客群定位客群定位商务部分第二阶段：B、淮海经济圈突破点城市（淮安、临沂等）一类人群：与徐州大型企业如徐工、徐矿、维维等企 业有业务依存或往来关系的公司二类人群：想进入徐州发展拥有更大市场的企业三类人群：需要有强大交通、物流支持的企业或企业 分支机构四类人群：需要有强大人才配备的企业研发中心、设 计中心、培训基地等客群定位绿地绿地临港新城项目临港新城项目 案名提案沟通案名提案沟通异地推广异地推广淮 安地处江苏省北部中心地域。与徐州之间有宿迁相隔。面积10072 平

42、方公里。淮海广场作为淮安市的中心地段，周边云集清江商场、新亚商城、时代购物中心、五星家电、金马广场（沃尔玛购物广场）等大商场。淮安商业中心：淮海广场异地推广淮安市商业中心：淮海广场异地推广大运河文化广场，纪念、休闲、娱乐于一体的大型集会广场。广场分南北两大部分，分休闲区、纪念区、集会区、表演区、亲水区等功能区，表演区能容纳15万至2万人的集会。广场中心是一个高18米的“南船北马”主题雕塑凸显运河文化绿水城市南船北马漕运要塞的文化历史内涵，雕塑两侧及其后部环绕着8幅长130米的石质浮雕墙，墙上雕刻以大运河为背景，按历史时序再现了“夫差末口陈兵图”、“清江仓厂盛况图”以及“水上立交壮观图”等盛世史

43、实和壮丽景观，浮雕前两侧还竖立有韩信、枚乘、吴承恩、关天培等16位淮安历史名人艺术灯柱。广场亲水区则位于广场南端设有亲水平台、游船码头，是古运河康熙运河水上游览线的起点。夜暮降临，五色缤纷，流光溢彩，人潮涌动，这里已成为淮安风景的一大亮点、市民观光休闲的绝佳去处。淮安生活中心：大运河文化广场异地推广异地推广淮安市生活中心：大运河文化广场异地推广大运河文化广场旋转木马大运河文化广场活动掠影异地推广异地推广兴旺角之夜（大运河广场）美食节晚会（大运河文化广场）异地推广异地推广美食节晚会（大运河文化广场）异地推广大湖城邦汽车文化节（大运河广场）异地推广大湖城邦汽车文化节（大运河广场）其他活动异地推广异

44、地推广房展会异地推广房展会淮安活动掠影（美食节）异地推广淮安知名文化旅游资源：淮扬菜美食文化节稻米博览会盱眙龙虾节金湖荷花节洪泽湖水文化旅游节江苏省第四届园艺博览会异地推广综上： 娱乐文化活动很受观众捧场。 推广以活动为主，广告为辅 推广场地：以大运河文化广场为主，商场设点为辅。异地推广淮安推广思路知名度有效客户聚人气户外高炮文化活动冠名DM派发广播车巡播房展会路演作用推广方式异地推广淮安推广思路淮安区域商务客群分析异地推广工业仍为支柱经济产业：工业税收占财政收入的比重达55%。高新技术产业迅速发展：电子信息、特钢、盐化工新材料三大千亿 级产业初露端倪，富士康科技城一期工程 竣工投产。新型服务

45、业不断拓展：现代物流、服务外包等生产性服务业开始起 步；启动了淮海中心商业区、水渡口中央商 务区规划建设。淮安经济发展现状异地推广因此，以下几大类企业将是我们的重点目标龙头重工企业：如淮钢特钢公司、安邦电化、振达钢管高新技术企业：如达方电子、富士康科技城新型服务企业：如现代物流、服务外包等企业异地推广淮安市龙头企业名录（仅供参考）：江苏淮钢集团淮阴卷烟厂中国石化集团清江石油化工有限公司江苏韩泰轮胎有限公司富士康集团（淮安）明基集团（淮安）江苏华能淮阴电厂江苏安邦电化有限公司江苏清棉集团有限公司江苏清江电机股份有限公司江苏清印集团有限公司异地推广淮安市龙头企业名录（仅供参考）：江苏淮河化工有限公

46、司一汽淮阴市专用汽车制造厂江苏爱特福气雾剂有限公司江苏宏丽集团公司淮安市旭日教学用品集团江苏民康油脂有限公司江苏淮棉有限公司江苏今世缘酒业有限公司江苏南风元明粉有限责任公司淮阴正大有限公司淮阴光华化学厂异地推广淮安市龙头企业名录（仅供参考）：涟水纺织有限公司江苏涟水制药有限公司江苏淮阴辉煌太阳能有限公司江苏金凤化纤集团股份有限公司江苏方圆化纤有限公司涟水友邦皮革有限公司江苏淮安白玫糖业有限公司金湖石油机械有限公司江苏省清江合成纤维厂盱眙县恒远染化有限公司淮安市飞翔纸业有限公司异地推广淮安市龙头企业名录（仅供参考）：淮阴天参饲料有限公司江苏金叶粮油食品有限公司江苏省井神盐业有限公司江苏省淮阴新丰面粉厂洪泽县东盾人造板有限公司上海市食品公司申淮肉类联合加工厂洪泽县化工集团总公司洪泽县鹿港毛纺厂金湖广源油脂有限公司涟水富华皮革有限公司淮安市飞洋钛白粉制造有限责任公司异地推广淮安市龙头企业名录（仅供参考）：淮安市新联化纤有限公司涟水县华庆皮革制品有限公司淮安市燃气公司淮安市楚州区制线厂淮安通威饲料有限公司异地推广END&THANKS!