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1、 China Index Academy中国指数研究院中国指数研究院2011年年12月月中国房地产市场中国房地产市场2011年形势分析与年形势分析与2012年趋势展望年趋势展望1一、一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录目录2表：表：2011年年1月至今百城价格指数月至今百城价格指数自自2011年年9月以来月以来百城平均价格连续百城平均价格连续3个月环比下降，个月环比下降，11月月十十大城市大城市环比全线下降，调控效果正式显现。环比全线下降，调控效果正式显现。百城和
2、十百城和十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。11月，全国月，全国100个城市住宅平均价格为个城市住宅平均价格为8832元元/平方米，较上月下降平方米，较上月下降0.28%。其中。其中43个城市价格环比上涨，个城市价格环比上涨，57个城个城市环比下跌，市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数个数与上月基本持平与上月基本持平。新房价格：新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现显现l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、3图：一二
3、三线城市住宅价格相对于图：一二三线城市住宅价格相对于2010年年12月涨幅月涨幅三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。具体来看，一线城市中，上海降幅最大，近三个月平均降幅为具体来看，一线城市中，上海降幅最大，近三个月平均降幅为0.38%，深圳降幅最小，深圳降幅最小，10月还环比上涨月还环比上涨0.28%，11月下降月下降0.27%，北京、上海近三个月平均降幅在，北京、上海近三个月平均降幅在0.2%-0.3%之间；二线城市中，宁波、无锡、南之间；二线城市中，宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大，多数在京等城市近期降幅较大，多
4、数在1%左右；三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等由左右；三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等由于出台限价措施，于出台限价措施，11月降幅缩小。月降幅缩小。各类城市对比各类城市对比：三线城市总体涨幅始终高于一二线城市三线城市总体涨幅始终高于一二线城市数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数4图：限购与未限购城市价格图：限购与未限购城市价格1-11月累计涨幅月累计涨幅2011年年1-11月，限购城市与未限购城市房价走势基本相同，但累计涨幅差距不断扩大，非限购城市涨月，限购城市与未限购城市房价走势基本相同，但累计涨幅差距不
5、断扩大，非限购城市涨幅明显高于限购城市，近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。幅明显高于限购城市，近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。从各月平均环比可以明显看出，非限购和限购城市环比均从从各月平均环比可以明显看出，非限购和限购城市环比均从10月开始下降，非限购城市近两个月平均月开始下降，非限购城市近两个月平均环比降幅为环比降幅为0.11%（10月为月为-0.22%，11月为月为0），而限购城市近两月平均降幅达），而限购城市近两月平均降幅达0.24%（10月为月为-0.14%，11月为月为-0.34%），是非限购城市的），是非限购城市的2倍多
6、。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、倍多。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在佛山等城市连续两个月降幅都在1%左右，宁波左右，宁波11月降幅更高达月降幅更高达2.25%，是近期环比下降最大的城市。，是近期环比下降最大的城市。数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数图：限购与未限购城市价格环比变化图：限购与未限购城市价格环比变化非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市5项目价格：项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著一二线城市部分品牌企业项目降价显著
7、随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖月北京新开楼盘龙湖时代天街，拿地时代天街，拿地时楼面均价为时楼面均价为7519元元/平方米，开盘价格仅平方米，开盘价格仅11800元元/平方米起（此前对外报价约平方米起（此前对外报价约15000元元/平米），目平米），目前实际成交价约前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。元，价格显著低于
8、临近的其他项目。表：表：10-11月热点项目价格变动情况月热点项目价格变动情况l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、城市城市项目项目企业企业价格变动情况价格变动情况北京北京京贸国际城京贸国际城天旭运河天旭运河19800元元/平方米，较之前平方米，较之前26800元的均价下调元的均价下调7000元元北京北京时代天街时代天街龙湖龙湖低价入市，开盘低价入市，开盘11800元元/平方米，远低于其他临近项目平方米，远低于其他临近项目上海上海龙湖郦城龙湖郦城龙湖龙湖一个月间降幅超过一个月间降幅超过20%上海上海清林径清林径万科万科13000-14000元元/平方米，降幅约为平方米，降幅约为1
9、5%上海上海御景熙岸御景熙岸中海中海降幅降幅30%,联排别墅降幅达联排别墅降幅达40%深圳深圳中海康城国际中海康城国际中海中海5月成交均价月成交均价11417元元/平方米，降幅高达平方米，降幅高达51.2%南京南京保利罗兰香谷保利罗兰香谷保利保利8000多元多元/平方米平方米南京南京金色领地金色领地万科万科9900元元/平方米带精装修，低于同区域的二手房平方米带精装修，低于同区域的二手房杭州杭州观澜时代观澜时代金隅金隅8968元元/平方米起，基本相当于平方米起，基本相当于2009年七八月份水平年七八月份水平杭州杭州香醍溪岸香醍溪岸龙湖龙湖10万置业基金等多重优惠，折后均价万置业基金等多重优惠，
10、折后均价5900元元/平方米平方米杭州杭州保利保利湾天地湾天地保利保利8900元元/平米低价入市，撼动杭城平米低价入市，撼动杭城61-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大扩大至至11月的月的1.8%。城市城市2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.11北京北京2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%深圳深圳4.9%3.2%3.6%
11、2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%上海上海2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%广州广州4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%成都成都2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%天津天津1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%杭州杭州1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%重庆重庆3.
12、2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-0.4%-1.8%苏州苏州1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%南京南京1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%武汉武汉2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%平均平均2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%表：重点城市二手房价格环比涨跌幅表：重点城市二手房价格环比涨跌幅l数据来源：数据来源：C
13、REIS中指数据、中指数据、二手房价格：二手房价格：自自9月主要城市环比持续下降，月主要城市环比持续下降，11月跌幅明显扩大月跌幅明显扩大7数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、需求：需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大一一线线城城市市成成交交量量已已低低于于2008年年低低位位，二二三三线线城城市市略略好好于于2008年年。与与历历年年水水平平相相比比，1-11月月，一一线线城城市市月月均均成成交交面面积积已已低低于于2008年年历历史史低低点点，较较2009年年历历史史较较高高水水平平降降幅幅达达51%；二二线线代代表表城城市市
14、月月均均成成交交量量接接近近一一线线城城市市水水平平，虽虽明明显显高高于于2008年年水水平平，但但较较2009年年和和2010年年分分别别下下降降22%和和10%；三三线线代代表表城城市市与与2009年年和和2010年年相相比比，降降幅分别为幅分别为18%、8%。近近三三个个月月，各各类类城城市市成成交交量量均均明明显显低低于于去去年年同同期期，降降幅幅有有所所扩扩大大。9月月以以来来，一一线线城城市市延延续续低低迷迷态态势势，成成交交量量同同比比降降幅幅约约40%；二二线线代代表表城城市市成成交交量量同同比比降降幅幅从从9月月的的24%扩扩大大至至11月月的的39%，三三线线代代表表城城市
15、市11月月同同比比降降幅幅较较9月月扩扩大大20个个百百分分点点，达达41%，降幅趋势愈加明显。，降幅趋势愈加明显。图：图：各城市梯队代表城市住宅成交走势各城市梯队代表城市住宅成交走势8数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、需求：需求：一线城市成交量持续下行，总体低于一线城市成交量持续下行，总体低于2008年低点，北年低点，北京降幅最大京降幅最大一一线线城城市市成成交交量量低低位位运运行行。1-11月月，一一线线城城市市成成交交量量普普遍遍处处于于历历史史较较低低水水平平。其其中中北北京京、上上海海、深深圳圳的的月月均均成成交交量量分分别别为为75万万平平方方米米、109万万平平方
16、方米米和和22万万平平方方米米，均均较较2008年年历历史史低低点点下下降降15%以以上上，与与2009年年历历史史较较高高水水平平相相比比降降幅幅超超过过50%。广广州州1-11月月的的月月均均成成交交量量为为49万万平平方方米米，与与去去年年月月均均水水平平基基本持平，较本持平，较2008年月均水平略高年月均水平略高7%，但与，但与2009年相比，降幅仍达年相比，降幅仍达40%。图：图：2006年至今一线城市住宅月度成交量走势年至今一线城市住宅月度成交量走势9数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、二线城市成交量分化：二线城市成交量分化：杭州、南京降幅杭州、南京降幅与与一线城市一
17、线城市相当相当，武，武汉、天津降幅相对较小汉、天津降幅相对较小二二线线城城市市成成交交量量表表现现分分化化。1-11月月，二二线线代代表表城城市市成成交交量量均均较较去去年年有有所所下下降降，但但与与2008年年相相比比，各各城城市市表表现现不不尽尽相相同同。杭杭州州、南南京京今今年年1-11月月的的月月均均成成交交量量仅仅为为14万万平平方方米米和和33万万平平方方米米，已已低低于于2008年年低低位位，较较2009年年历历史史较较高高水水平平下下降降60%以以上上，受受调调控控影影响响程程度度与与一一线线城城市市相相当当。而而武武汉汉、天天津津由由于于受受调调控影响较小，其月均成交量分别为
18、控影响较小，其月均成交量分别为89万平方米和万平方米和76万平方米，与万平方米，与2008年相比增幅超过年相比增幅超过80%。图：图：2007年至今年至今二二线线代表代表城市住宅月度成交量走势城市住宅月度成交量走势10数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、三线城市三线城市：普遍处于近年较高水平，但佛山受影响较大普遍处于近年较高水平，但佛山受影响较大三三线线城城市市成成交交量量普普遍遍处处于于近近年年较较高高水水平平。1-11月月，三三线线代代表表城城市市东东莞莞、唐唐山山、包包头头、佛佛山山的的月月均均成成交交量量分分别别为为51万万平平方方米米、13万万平平方方米米、27万万平平
19、方方米米和和55万万平平方方米米，其其中中唐唐山山处处于于近近年年来来较较高高水水平平。与与2008年年历历史史低低点点相相比比，东东莞莞、唐唐山山、包包头头的的月月均均成成交交量量有有明明显显增增长长，增增幅幅超超过过60%；佛佛山山虽虽较较2008年年增增长长32%，但今年以来成交量低迷，处于历史较低水平。，但今年以来成交量低迷，处于历史较低水平。图：图：2008年至今年至今三三线线代表代表城市住宅月度成交量走势城市住宅月度成交量走势112011年年1-11月累计成交月累计成交44.1万套，较去年同期下降万套，较去年同期下降34%，中，中7月、月、8月和月和10月的环比降月的环比降幅均在幅
20、均在10%以上，以上，11月达到月达到17%。从同比来看，从同比来看，8-11月同比降幅均在月同比降幅均在40%以上，且降幅呈以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降月份的同比下降42.2%，到，到9月的月的53.5%，11月降幅达到月降幅达到57.5%l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：图：重点城市二手房总成交量及环比变化重点城市二手房总成交量及环比变化二手房成交：二手房成交：1-11月成交量明显低于去年，下半年下行趋势更月成交量明显低于去年，下半年下行趋势更为明显为明显122011年年1-11月，多数品牌房企销售额同比增长。月，多数品牌房企销售额同
21、比增长。从全年来看，除绿城、富力外，其他品牌房企销售从全年来看，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。截至。截至11月，恒大、中海已超额完成全年销售计划，富力下调月，恒大、中海已超额完成全年销售计划，富力下调目标但仍难以完成。目标但仍难以完成。下半年品牌房企销售额增速明显放缓，下半年品牌房企销售额增速明显放缓，9-11月持续低于去年。月持续低于去年。2011年年1-11月品牌房企销售额之和同月品牌房企销售额之和同比增长比增长18%，但主要受到上半年销售业绩带动。上半年，品牌房企累计增速为，但主要受到上半年销售业绩带动。上半年，品
22、牌房企累计增速为63%，5月之后明显增速月之后明显增速放缓；下半年，累计销售额同比下降放缓；下半年，累计销售额同比下降2%，从，从9月开始连续三个月低于去年同期，其中月开始连续三个月低于去年同期，其中11月单月降幅达月单月降幅达39%。品牌房企销售：品牌房企销售：全年销售业绩仍有增长，但下半年下滑明显全年销售业绩仍有增长，但下半年下滑明显图：图：2010-2011年十大品牌房企销售额及年十大品牌房企销售额及2011年计划完成情况年计划完成情况数据来源：数据来源：CREIS中指数据，企业公告，中国中指数据，企业公告，中国指数研究院指数研究院整理整理分析分析图：图：2010-2011年十大品牌房企
23、月度总体销售额年十大品牌房企月度总体销售额13数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、供给：供给：重点城市总体新上市量与去年同期基本持平重点城市总体新上市量与去年同期基本持平一一线线城城市市新新上上市市量量低低位位运运行行，二二三三线线城城市市高高位位运运行行。1-11月月，一一线线城城市市住住宅宅月月均均新新上上市市量量为为78万万平平方方米米，与与去去年年同同期期基基本本持持平平，但但处处于于历历史史低低位位。二二线线代代表表城城市市延延续续之之前前的的上上升升态态势势，月月均均新新上上市市量量略略高高于于一一线线城城市市，达达83万万平平方方米米，同同比比上上升升15%；三三线
24、线代代表表城城市市为为37万万平平方米，增幅最为明显，同比增长方米，增幅最为明显，同比增长20%。今今年年11月月，一一线线城城市市单单月月新新上上市市量量达达104万万平平方方米米，同同比比由由9月月的的下下降降28%转转为为增增长长26%；二二线线代代表表城城市市单单月月新新上上市市量量近近三三月月呈呈下下行行态态势势，11月月同同比比微微降降3%，为为96万万平平方方米米；三线代表城市为三线代表城市为35万平方米，同比增长万平方米，同比增长35%。图：图：各梯队代表城市住宅月度平均新批准上市面积各梯队代表城市住宅月度平均新批准上市面积142011年年，大大部部分分重重点点城城市市销销供供
25、比比开开始始持持续续下下降降，并并降降至至接接近近2008年年低低点点。二二季季度度开开始始，所所监监测测的的重重点点城城市市销销供供比比普普遍遍低低于于1，且且大大部部分分城城市市销销供供比比持持续续下下行行。北北京京、深深圳圳、沈沈阳阳销销供供比比在在第第二二季季度度出出现现大大幅幅度度下下降降，销销供供比比在在0.5至至0.8间间波波动动。11月月份份数数据据显显示示，深深圳圳的的销销供供比比仅仅有有0.3，北北京京为为0.58，武武汉汉为为0.56，沈沈阳阳为为0.81，创创2008年年以以来来低低点点。从从2011年年全全年年来来看看，其其他他重重点点城城市市的的销销供供比比都都曾曾
26、出出现现过过比比2008年年低低的情况。的情况。供求对比：供求对比：重点城市销供比持续低于重点城市销供比持续低于1，接近或低于，接近或低于2008年低点年低点图：重点城市销供比图：重点城市销供比数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、15数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、各各重重点点城城市市库库存存量量持持续续攀攀升升。2011年年，重重点点城城市市库库存存量量持持续续走走高高，部部分分城城市市可可售售面面积积同同比比增增速速明明显显提提高高，武武汉汉三三季季度度可可售售面面积积同同比比增增速速超超过过60%。出出清清周周期期继继续续延延长长。受受可可售售量量上上升升
27、和和成成交交低低位位运运行行的的影影响响，重重点点城城市市出出清清周周期期持持续续延延长长。11月月，九九个个重重点点城城市市平平均均出出清清周周期期为为15个个月月，连连续续11个个月月上上升升。一一线线城城市市中中北北京京出出清清周周期期较较年年初初延延长长了了9个个月月，深深圳圳、上上海海分分别别延延长长3、4个个月月；二二线线城城市市除除苏苏州州周周期期仅仅延延长长3个个月月外外，其其余余重重点点城城市市延延长长了了8-11个个月月不不等等；三三线线重重点点城城市市惠惠州州11月月出出清清周周期期在在上上月月小小幅幅缩缩短短后后出出现现了了2个个月月的的延延长长。与与历历史史水水平平相
28、相比比，2011年年各各重重点点城城市市出出清清周周期期相相对对于于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。图：图：重点城市库存量与出清周期对比重点城市库存量与出清周期对比图：图：重点城市出清周期重点城市出清周期历史走势历史走势供求对比：供求对比：可售量持续攀升，出清周期不断延长，但多数未可售量持续攀升，出清周期不断延长，但多数未突破突破2008年高点年高点161-11月月全全国国商商品品房房销销售售面面积积和和销销售售额额同同比比继继续续增增长长，但但增增幅幅变变小小。商商品品房房销销售售面面积积为为8.96亿亿平平方方米米，同同比比增增长长8.5%，
29、增增速速与与1-10月月相相比比下下降降1.5个个百百分分点点；销销售售额额4.9万万亿亿元元，同同比比增增长长16%，增增速速比比1-10月下降月下降2.5个百分点个百分点。单单月月来来看看，新新增增商商品品房房和和住住宅宅销销售售面面积积和和销销售售额额同同比比环环比比齐齐跌跌，继继10月月以以来来年年内内连连续续两两月月下下降降。11月月全全国国商商品品房房销销售售面面积积9941万万平平方方米米，环环比比下下降降18.9%，同同比比下下降降1.3%；销销售售额额为为5221亿亿元元，同同比比下降下降1.6%。其中住宅销售额。其中住宅销售额4164亿元，同比下降亿元，同比下降4.3%。全
30、国商品房销售：全国商品房销售：各销售指标累计增速继续放缓，各销售指标累计增速继续放缓，10-11月连续两个月连续两个月同比下降月同比下降图：全国商品房和住宅累计销售指标及同比增速图：全国商品房和住宅累计销售指标及同比增速数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：商品房和住宅单月销售指标及其同比增速图：商品房和住宅单月销售指标及其同比增速172011年年1-11月月，全全国国累累计计房房地地产产开开发发投投资资额额达达到到5.55万万亿亿；同同比比增增速速继继续续降降至至29.9%，为为两两年年来来最低水平最低水平。住宅开发投资住宅开发投资3.99万亿元，同比增长万亿元，同比增长32
31、.8%，连续，连续8个月下滑，累计下降为个月下滑，累计下降为5.8个百分点。个百分点。从从单单月月水水平平来来看看，11月月房房地地产产开开发发投投资资同同比比增增长长20.2%，住住宅宅开开发发投投资资同同比比增增长长20.5%，低低于于近近年来的平均水平（年来的平均水平（25%左右）。左右）。全国开发投资：全国开发投资：开发投资增速高位回落，增速降至开发投资增速高位回落，增速降至30%以下以下图：图：全国房地产开发投资额及同比增速全国房地产开发投资额及同比增速数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析18自自去去年年5月月新新开开工工面面积积同
32、同比比增增速速达达到到72.4%的的历历史史最最高高点点以以来来，增增速速持持续续下下降降。1-11月月，全全国国房房屋屋新新开开工工面面积积达达到到17.5亿亿平平方方米米，同同比比增增长长20.5%，增增速速比比1-10月月下下降降3.2个个百百分分点点，接接近近过过去去五五年年的的平平均水平；房屋施工面积继续增长，达均水平；房屋施工面积继续增长，达49.1亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长27.9%，增幅比，增幅比1-10月下降月下降0.5个百分点。个百分点。全国新开工：全国新开工：新开工面积增速继续下降，施工面积仍处于较高新开工面积增速继续下降，施工面积仍处于较高水平水平图：全国商品
33、房月度累计新开工面积及施工面积图：全国商品房月度累计新开工面积及施工面积数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析19土地市场：土地市场：住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：图：2011年年1-11月全国月全国133个城市住宅及商办用地量价水平个城市住宅及商办用地量价水平2011年年1-11月，月，133个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降9.5%和和11.5%，其中，其中11月月成交面积
34、同比降幅达成交面积同比降幅达55.2%；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长12.8%和和18.0%。价格方面，住宅用地楼面价同比下跌价格方面，住宅用地楼面价同比下跌9.0%，而商办用地同比上涨，而商办用地同比上涨7.6%；11月溢价率微升至月溢价率微升至5.5%，1-11月平均溢价率为月平均溢价率为13.0%，比，比2010年同期下降年同期下降20个百分点，而商办用地溢价率下降个百分点，而商办用地溢价率下降5.7个百分点。个百分点。受住宅用地出让金同比下降受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响，的影响，1-11月全国月全国133个城市总土地出让金同
35、比略下降个城市总土地出让金同比略下降1.84%，南京、福州、武汉等城市下降超过南京、福州、武汉等城市下降超过20%。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过40%。20一、一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录目录21数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析经济环境：经济环境：GDP下行风险不大，下行风险不大，CPI连续回落连续回落图：图：2000年以来全国年以来全
36、国GDP单季增速和单季增速和CPI走势图走势图图：图：2000年以来固定资产投资年以来固定资产投资单季增速单季增速走势图走势图2011年，全国年，全国GDP增速放缓，前三季度分别为增速放缓，前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，但累计，但累计GDP增速仍增速仍在在9.4%的高位，经济下行风险不大。的高位，经济下行风险不大。CPI在在2011年年7月达到月达到2009年以来的高位年以来的高位6.5%后连续四个月下降，后连续四个月下降，11月回落至月回落至4.2%。22近期政策动向：近期政策动向：中央多次强调继续加强房地产调控中央多次强调继续加强房地产调控近近日日中中央央政政治治局局会会议议
37、定定调调2012年年经经济济工工作作时时表表示示“坚坚持持房房地地产产调调控控政政策策不不动动摇摇”，“限限购购”、“限限价价”等行政性措施在近期不会放松。等行政性措施在近期不会放松。时间时间事件事件房地产房地产调控政策定调调控政策定调7.12国务院常务会议国务院常务会议当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。9.1温家宝温家宝求是求是杂志发杂志发表表关于当前的宏观经关于当
38、前的宏观经济形势和经济工作济形势和经济工作坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。度不能放松。10.29国务院常务会议国务院常务会议坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设。加快推进保障性住房建
39、设。11.6上合组织成员国总理第上合组织成员国总理第十次会议十次会议下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；房地产房地产调控措施决不可有丝毫动摇调控措施决不可有丝毫动摇。11.25李克强在廊坊考察保障李克强在廊坊考察保障房建设房建设当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果；策措施，进一步巩固调控成果；12.9中共中央政治局会议中共中央政治局会议坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促
40、进房地产市场健康发展。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。 表：近期中央政府关于房地产市场调控的态度表：近期中央政府关于房地产市场调控的态度资料来源：中国指数研究院综合整理资料来源：中国指数研究院综合整理23地方政府态度暧昧：地方政府态度暧昧：l杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；l海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；l佛山、成都等地佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停；月放松限购被叫停；l北京、武汉放宽普通住房标准。北京、
41、武汉放宽普通住房标准。中央调控决心未受影响：中央调控决心未受影响：l内部：内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；l外部：外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年；年；l房地产业：房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。2012年房地年房地产调控展望：控展望：地方政府地方政府态度度暧昧，但中央昧，但中央继续加加强调控的力度和决心不减控的力度和决心不
42、减24本本轮调控事关中央政府公信力和中国控事关中央政府公信力和中国经济健康健康发展的大局展的大局中央政治局会中央政治局会议定定调2012年年经济工作，工作，继续“坚持房地持房地产调控政策不控政策不动摇”。另一方面，中央深知。另一方面，中央深知房地房地产调控、房价合理控、房价合理对中国中国经济长远健康健康发展和展和调结构的重要意构的重要意义，在，在经济增速未有明增速未有明显放放缓、房、房地地产投投资、新开工增速仍在、新开工增速仍在较高水平之高水平之时，不会放松，不会放松刚刚收到成效的房地收到成效的房地产调控政策。控政策。全年量价全年量价难有增有增长，上半年行，上半年行业仍将面仍将面临较大大压力力
43、根据中国房地根据中国房地产中中长期期动态模型初步模型初步预测，2012年全年，商品房年全年，商品房销售面售面积将比将比2011年下降年下降4%左右，左右，销售均价下跌售均价下跌1%-4%，具体到不同，具体到不同时期，上半年商品房期，上半年商品房销售面售面积同比降幅将在同比降幅将在10%以上，量价以上，量价齐跌跌态势进一步延一步延续，开，开发企企业资金金压力降力降进一步上升，全年量价水平也一步上升，全年量价水平也难有增有增长。不同城市、物不同城市、物业、企、企业的分化的分化继续加加剧一二一二线和部分三和部分三线城市受到限城市受到限购政策影响，表政策影响，表现不不乐观；商商业地地产量价量价稳中有升
44、，但部分二三中有升，但部分二三线城市面城市面临过剩剩风险，另一方面，住宅市，另一方面，住宅市场仍是主流，仍是主流，资金回流更快；金回流更快；招保万金等品牌大企招保万金等品牌大企业销售及售及资金状况良好，中小开金状况良好，中小开发企企业面面临困境。困境。2012年房地年房地产市市场展望：展望：政策伺机而政策伺机而动，全年量价，全年量价难有增有增长25近期货币政策出现微调，近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变：年的稳中偏紧向稳健转变：目前目前GDP增速仍在较高水平，增速仍在较高水平，10月月CPI涨幅回落，但仍在涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策
45、预调微调，并未改变总体偏紧以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，的态势，2012年总的信贷规模可能与年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到年持平，不会达到2008年四季度年四季度-2009年放贷近年放贷近11万亿元的天量。万亿元的天量。历史数据史数据显示，示，货币政策是房地政策是房地产市市场走走势的关的关键因素：因素：2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。历史数据显示，限贷的影响大于限购：历史数据显示，限贷的影响大于限购：2011年前
46、三季度新增房地产贷款下降超过年前三季度新增房地产贷款下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策针对全国全行业，比起限购只针对针对全国全行业，比起限购只针对40-50个重点城市，影响更为深远。个重点城市，影响更为深远。房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧2011年年11月月30日央行公布将下调存款准备金率日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点，将释放近个百分点，将释放近4千亿元资金，虽然主要用来抵御外千亿元资金，虽然主要用来抵
47、御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。但房地产信贷规模仍将偏紧。特特别关注：关注：货币微微调的力度和的力度和节奏，将是影响奏，将是影响2012年房地年房地产市市场走走势的关的关键272001-2011年经济指标及货币政策变化：年经济指标及货币政策变化：2001-2003Q3、2005-200
48、6年：年：“高增长、高增长、低通胀低通胀”，实施稳健的货币政策，实施稳健的货币政策2008Q4-2009Q4、2010Q1-Q3：“经济增经济增速放缓、物价下行速放缓、物价下行”，实施宽松的货币政策，实施宽松的货币政策2003Q4-2004Q4、2007-2008Q3、2010Q4至今：至今：“高增长、高通胀高增长、高通胀”，实施从紧货币政，实施从紧货币政策策货币政策调整特点总结：货币政策调整特点总结：1.货币政策调整往往在经济指标变化之后；货币政策调整往往在经济指标变化之后；2.GDP、CPI两项指标最关键；两项指标最关键；3.货币政策转向时，存款准备金率通常先于货币政策转向时，存款准备金率
49、通常先于利率调整利率调整（2003年和年和2010年，货币政策收紧年，货币政策收紧时，上调时，上调2-3次存准率后利率才上调）。次存准率后利率才上调）。图：2001年以来我国年以来我国货币政策及宏政策及宏观经济关关键指指标走走势何何时全面全面转向？向？历史数据史数据显示，示，经济增增长和物价水平是和物价水平是货币政策政策转向的关向的关键数据来源：国家统计局，数据来源：国家统计局，CREIS中指数据、中指数据、28放松效果：放松效果：货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，市场将在市场将在1-2季度内反弹季度内反弹1.商品房量价水平与商品房量价水平
50、与货币政策的周期性政策的周期性变化密切相关；化密切相关；2.货币政策政策对商品房市商品房市场的影响特的影响特别是价格有一定的滞后：是价格有一定的滞后：紧缩政策出台后，商品房量价下跌有政策出台后，商品房量价下跌有1-1.5年的滞后，而刺年的滞后，而刺激政策在激政策在1-2季度内即有季度内即有显著效果。著效果。图：2007-2011年全国新建住宅量价走年全国新建住宅量价走势与与货币政策周期政策周期图17%17%18%17%16%17%15%18%26%28%29%28%23%18%19%20%17%16%13%M2同比增速数据来源：人民银行，数据来源：人民银行，CREIS中指数据、中指数据、29谢谢！详情请查询：http:/
