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1、佳兆业佳兆业.凤岗项目凤岗项目定位思考定位思考市场回顾市场回顾地块解析地块解析定位策略定位策略定位细分定位细分核心价值核心价值定位策略定位策略发展建议发展建议本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护房行东方房行东方房地产专业交流平台房地产专业交流平台http:/ 82.5平方公里平方公里/户籍人口户籍人口2万万/外来人员外来人员20余万余万/外侨外侨2万万小结：凤岗以外向型经济为主，呈倒三角形状插入深圳，对外经济依存度较小结：凤岗以外向型经济为主，呈倒三角形状插入深圳，对外经济依存度较高，土地规划主要以工业用地为主，居住氛围较弱，居住消费潜力有待引导高，土地规划主要以工业用地为主，居
2、住氛围较弱，居住消费潜力有待引导 宏观经济分析宏观经济分析本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护产品分析：产品分析：以二房二厅（以二房二厅（75100平方）三房二厅（平方）三房二厅（120140平方）及四平方）及四房二厅（房二厅（140平方以上）的户型为主。户型面积偏大，产品设计舒适性较平方以上）的户型为主。户型面积偏大，产品设计舒适性较差。差。客户群体：客户群体：约有约有8成用于自住，成用于自住，2成用于投资。本地居民、外来经商者、成用于投资。本地居民、外来经商者、工厂高管、公务员为本地主力购房群体，凤岗以外区域的客户资源尚未工厂高管、公务员为本地主力购房群体，凤岗以外区域的客户
3、资源尚未得到充分挖掘。得到充分挖掘。 园林以及配套设施是客户购房的重点考虑因素。园林以及配套设施是客户购房的重点考虑因素。房地产市场分析小结房地产市场分析小结销售状况：销售状况：普通住宅单价主要普通住宅单价主要3000元左右，总价主要在元左右，总价主要在25万万35万之间，万之间，价格的承受能力相对较低，但呈现上升趋势；在售楼盘数量较少，消化价格的承受能力相对较低，但呈现上升趋势；在售楼盘数量较少，消化速度较为理想。速度较为理想。房地产市场分析小结房地产市场分析小结开发规模开发水平开发规模开发水平：政府规划的相对落后缺乏品牌开发商的进入，尚未能：政府规划的相对落后缺乏品牌开发商的进入，尚未能大
4、规模的片区开发，开发水平还相对较低大规模的片区开发，开发水平还相对较低。整体居住氛围：整体居住氛围：由于工业企业众多以及破坏性的开发，导致的环境自然环境由于工业企业众多以及破坏性的开发，导致的环境自然环境较差，生活设施配套比较欠缺，大多数楼盘的生活配套设施必须由自身来解较差，生活设施配套比较欠缺，大多数楼盘的生活配套设施必须由自身来解决，良好居住环境的培育还需要一个较长的过程。决，良好居住环境的培育还需要一个较长的过程。对本项目启示：对本项目启示：凤岗并非房地产开发的热点区域，生活氛围较差，房地产凤岗并非房地产开发的热点区域，生活氛围较差，房地产总体开发水平较为落后，产品结构较为单一，消费潜力
5、有待引导，本项目在总体开发水平较为落后，产品结构较为单一，消费潜力有待引导，本项目在开发中需结合发展商丰富的开发经验，注重营造完善的生活配套，做好引领开发中需结合发展商丰富的开发经验，注重营造完善的生活配套，做好引领性产品的规划以及做好客户的引导性产品的规划以及做好客户的引导。本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护地块门前东深路地块东南面工业厂房地块北面工厂地块西北面住宅地块西面工业区地块西南面待建工厂地块南面坡度及出口项目概况项目概况（7039570395平方米平方米/ /容积容积率率1.41.4） N凤凤深深大大道道本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护地块分析小结
6、地块分析小结噪音有一定影响噪音有一定影响景观资源缺乏景观资源缺乏台地地形台地地形交通通达性较好交通通达性较好地理位置具有一定优势地理位置具有一定优势处于房地产开发的非热点区域，生活配套较为缺乏处于房地产开发的非热点区域，生活配套较为缺乏地块资源不算十分突出，片区生活配套较为欠缺，如何扬长避地块资源不算十分突出，片区生活配套较为欠缺，如何扬长避短，利用特色地形进行规划，引领产品出彩，有效增强特色配短，利用特色地形进行规划，引领产品出彩，有效增强特色配套，为项目运作之关键。套，为项目运作之关键。本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护核心价值和根本弱势？定位策略的思考定位策略的思考 本单
7、位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护客客观观性性主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2本项目核心竞争力的方向本项目核心竞争力的方向产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）无明显山水资源，与凤无明显山水资源，与凤岗楼盘比优势不明显岗楼盘比优势不明显在本地影响力较弱，但在本地影响力较弱，但可利用后期资源整合可利用后期资源整合本项目的选择：本项目的选择：“1+2+4”（产品（产品+人人文文+服务服务）体现体现“社区价值社区价值”“4”“人文性人文性”体体现社区价值，增强社区现社区价值，增强社区的内聚力和外来客
8、户牵的内聚力和外来客户牵引力引力“1”“产品产品”以独以独特性和创新性成为市场特性和创新性成为市场关注的焦点关注的焦点“2”“服务服务”以人以人性化销售及物管体现性化销售及物管体现“安全安全”与与“尊贵尊贵”1.核心价值:产品人文服务我们所提倡的以产品特质产品特质为主的核心价值不是一个概念，而是一种创新生活模式创新生活模式的完美实践。在项目规划以及推广上，如何将“产品特质” 用市场化的语言来向受众传递并令到客户所接受，成为我们关注的核心问题。2.根本弱势:区域市场视觉盲点凤岗，是一个经济发展属于中游的镇区，居住环境差，凤岗，是一个经济发展属于中游的镇区，居住环境差，市场认知度、认同度低，赋予项
9、目的原有的区域属性，市场认知度、认同度低，赋予项目的原有的区域属性，成为项目发展沉重的包袱；成为项目发展沉重的包袱；项目周边的配套较为缺乏，对于处于城市化快速发展项目周边的配套较为缺乏，对于处于城市化快速发展中、向往城市生活，渴望便利、繁华的客户群来讲，中、向往城市生活，渴望便利、繁华的客户群来讲，配套缺失，居住氛围差，是难承之重；配套缺失，居住氛围差，是难承之重；面临取舍。我们建议：从农村出发，跳出凤岗的属性面临取舍。我们建议：从农村出发，跳出凤岗的属性界限，主动迎合城市居住的理念。界限，主动迎合城市居住的理念。农村还是城市？农村还是城市？本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护定
10、位细分定位细分核心价值核心价值发展建议发展建议定位原则定位原则形象档次形象档次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护把握区域特征：把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：强调市场引导：在市调基础上打造引领性物业对市场的号召力；在市调基础上打造引领性物业对市场的号召力；强调扬长避短：强调扬长避短：针对本项目的优劣势提出适用的解决方案；针对本项目的优劣势提出适用的解决方案； 提倡可盈利性：提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；以项目盈利在最短时间内得
11、以最大体现为出发点； 带动品牌衍生：带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； 体现可操作性：体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户； 坚持以客为本：坚持以客为本：在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户利益；在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户利益； 引导产品出彩：引导产品出彩：定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。八大定位原则八大定位原则定位原则定位原则形象档次形象档次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位
12、本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护 我们希望通过市场引导，把佳兆业.凤岗项目塑造成为： 产品品牌：东莞.凤岗的高档产品（深圳中高档） 企业品牌: 和谐、品质生活的缔造者 客户品牌: 以新富阶层居住为主流的住区定位：市场高端占位策略定位原则定位原则形象档次形象档次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护项目市场占位项目市场占位突破突破方向方向 突突破破方方向向突破突破方向方向和谐、品质生活的缔造者，丰富的开发经验。城市新富阶层，追求优越的居住环境。丰富的产品线以及难以超越的产品特质企业：产品：客户：定位策略的三大突破方向定
13、位策略的三大突破方向定位原则定位原则形象档次形象档次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护核心景观核心景观丰富的产品线产品形式产品形式定位原则定位原则形象档次形象档次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护项目按照容积率项目按照容积率1.41.4进行总进行总体规划，并从分考虑后期达体规划，并从分考虑后期达到到2.02.0容积率的可行性，综容积率的可行性，综合而言，在物业类型上具有合而言，在物业类型上具有多种组合的可能性。多种组合的可能性。前期可通过联排别墅及叠加前期可通过联排别
14、墅及叠加别墅等高端产品提升项目的别墅等高端产品提升项目的总体档次，从而快速树立项总体档次，从而快速树立项目的形象及知名度。目的形象及知名度。在物业类型的布局上，高端在物业类型的布局上，高端产品类型注重与核心园林结产品类型注重与核心园林结合，在地块受外围环境影响合，在地块受外围环境影响较大的地段布局相对中档的较大的地段布局相对中档的产品。产品。考虑依据定位原则定位原则形象档次形象档次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位物业类型、总体布局提示本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护楼盘名称楼盘名称产品构成产品构成销售价格销售价格置业目的置业目的客户构成客户构成翡翠山湖83-8
15、6约占10115-145约占65%153四房约25%四期约四期约330033009 9成自住成自住1 1成投资成投资外资企业主外资企业主4040、本、本地企业主地企业主3030、中高、中高管理层管理层1212嘉辉豪庭7097占30%,95-135 占30%,153 占30%复式：200占10%三期约三期约330033006 6成自住成自住4 4成投资成投资 港台人士港台人士8080龙福花园二房9617%三房125-14058%四房166-18525%约约280028009 9成自住成自住1 1成投资成投资 本地公务员本地公务员3030、本、本地居民地居民2020凤天阁二房84-86 占29%三
16、房111-132 占57%、五房151 占14% 约约310031007 7成自住成自住3 3成投资成投资 本地原居民本地原居民8080产品细分产品细分定位原则定位原则形象档次形象档次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位部分在售楼盘产品分析部分在售楼盘产品分析本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护从目前在售楼盘来分析，目前在售的产品以二房二厅（从目前在售楼盘来分析，目前在售的产品以二房二厅（7510075100平方）三平方）三房二厅（房二厅（120140120140平方）及四房二厅（平方）及四房二厅（140140平方以上）的户型为主。户型平方以上）的户型为主。户型面积偏
17、大，产品设计舒适性较差。普通住宅单价主要面积偏大，产品设计舒适性较差。普通住宅单价主要30003000元左右，总价元左右，总价主要在主要在2525万万3535万之间。万之间。从客户群体来分析，约有从客户群体来分析，约有8成以上的客户用于自住，本地居民、外来经商成以上的客户用于自住，本地居民、外来经商者、工厂高管、公务员为本地主力购房群体，凤岗以外区域的客户资源者、工厂高管、公务员为本地主力购房群体，凤岗以外区域的客户资源尚未得到充分挖掘。尚未得到充分挖掘。 园林以及配套设施是客户购房的重点考虑因素。园林以及配套设施是客户购房的重点考虑因素。产品细分思路产品细分思路定位原则定位原则形象档次形象档
18、次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位本项目在户型的定位上，针对区域客户的特点，需注重户型本项目在户型的定位上，针对区域客户的特点，需注重户型设计的舒适性，注重户型使用的附加值，并且掌握适度创新设计的舒适性，注重户型使用的附加值，并且掌握适度创新的原则，在容积率许可的范围内，进行多元化的产品组合并的原则，在容积率许可的范围内，进行多元化的产品组合并在首期进行相应的产品尝试。在首期进行相应的产品尝试。物业类型物业类型户型户型面积区间面积区间面积比面积比套数套数备注备注联排别墅联排别墅3 3房房2 2厅厅2 2卫卫140-150140-1501.81.81212“田田”字型字型4 4拼
19、联排，送拼联排，送5050半地下半地下室以及室以及50 50 花园花园4 4房房2 2厅厅2 2卫卫170-200170-2002.32.312124 4联排别墅，送联排别墅，送60-80 60-80 半地下室及半地下室及花园，双套房花园，双套房5 5房房2 2厅厅3 3卫卫220-250220-2503 312122 2联排，送联排，送80-10080-100半地下室及花园，半地下室及花园，双套房工人房双套房工人房叠加别墅叠加别墅4 4房房2 2厅厅2 2卫卫160-180160-1805.35.33030一梯两户，一户有天、一户有地，一梯两户，一户有天、一户有地，附送大面积露台附送大面积露
20、台多多/ /小高层洋小高层洋房房公寓公寓40-5040-502.42.45050酒店式管理，二期产品酒店式管理，二期产品2 2房房2 2厅厅70-8570-851010123123凸窗或飘窗，双阳台、部分户型两卫凸窗或飘窗，双阳台、部分户型两卫舒适舒适3 3房房90-10090-1002020200200凸窗或飘窗、双阳台、两卫，主力凸窗或飘窗、双阳台、两卫，主力豪华豪华3 3房房120-135120-1353030224224同上，功能房，主力产品同上，功能房，主力产品4 4房房2 2厅厅140-160140-16015159595落地飘窗、入户花园、工人房、双落地飘窗、入户花园、工人房、双
21、套房套房顶层复式顶层复式4 4房或房或5 5房房180-250180-2505.45.424244 4房或房或5 5房，工人房，双套房，客厅房，工人房，双套房，客厅定挑高定挑高多多/ /高层复式高层复式3 3房或房或4 4房房130-140130-1405.15.13636整栋复式，客厅挑高落地飘窗整栋复式，客厅挑高落地飘窗合计合计818818产品结构建议产品结构建议（住宅按约（住宅按约95000 95000 计算计算) )本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护物业类型物业类型户型户型套数套数车位数车位数备注（套数：车位数）备注（套数：车位数）联排别墅联排别墅3 3房房2 2厅厅2
22、 2卫卫12121212按照按照1 1：1 1的比例的比例4 4房房2 2厅厅2 2卫卫12121212按照按照1 1：1 1的比例的比例5 5房房2 2厅厅3 3卫卫12121212按照按照1 1：1 1的比例的比例叠加别墅叠加别墅4 4房房2 2厅厅2 2卫卫30303030按照按照1 1：1 1的比例的比例多多/ /小高层洋小高层洋房房公寓公寓50502525按照按照2 2：1 1的比例的比例2 2房房2 2厅厅1231236262按照按照2 2：1 1的比例的比例舒适舒适3 3房房200200135135按照按照3 3：2 2的比例的比例豪华豪华3 3房房224224224224按照按
23、照1 1：1 1的比例的比例4 4房房2 2厅厅95959595按照按照1 1：1 1的比例的比例顶层复式顶层复式4 4房或房或5 5房房24242424按照按照1 1：1 1的比例的比例多多/ /高层复式高层复式3 3房或房或4 4房房36363636按照按照1 1：1 1的比例的比例合计合计818818667667总体车位配比按照总体车位配比按照5 5：4 4车位配比车位配比本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护物业类型物业类型户型户型面积面积总价控制总价控制针对客户类型针对客户类型联排别墅联排别墅3 3房房2 2厅厅2 2卫卫140-150140-1506565万起万起“田田
24、”字型联排，港台客户，外来经商者字型联排，港台客户，外来经商者4 4房房2 2厅厅2 2卫卫170-200170-200100100万以下万以下中高端原居民，港台私企主，个体户中高端原居民，港台私企主，个体户5 5房房2 2厅厅3 3卫卫220-250220-250140140万以下万以下高端原居民，高端公务员，港台私企主高端原居民，高端公务员，港台私企主叠加别墅叠加别墅4 4房房2 2厅厅2 2卫卫160-180160-1807070万左右万左右中高端原居民，港台私企主，外来经商者中高端原居民，港台私企主，外来经商者多多/ /小高层洋小高层洋房房公寓公寓40-5040-501717万左右万左
25、右港台、本土、企业的投资客港台、本土、企业的投资客2 2房房2 2厅厅70-8570-852020万起万起工厂中层管理人员及技术人员，小型个体户工厂中层管理人员及技术人员，小型个体户舒适舒适3 3房房90-10090-1003030万以下万以下中高层管理人员，公务员，个体户中高层管理人员，公务员，个体户豪华豪华3 3房房120-135120-1354040万左右万左右工厂中高层管理人员，公务员，个体户工厂中高层管理人员，公务员，个体户4 4房房2 2厅厅140-160140-1604545万左右万左右原居民，公务员，企业高层管理人员原居民，公务员，企业高层管理人员顶层复式顶层复式4 4房或房或
26、5 5房房180-250180-25050507575万万原居民，高端公务员，企业高层管理人员原居民，高端公务员，企业高层管理人员多多/ /高层复式高层复式3 3房或房或4 4房房130-140130-1404545万左右万左右原居民，个体户，公务员原居民，个体户，公务员各户型针对的目标客户各户型针对的目标客户本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护项目总体均价联排别墅叠加别墅洋房/复式公 寓市场比较法价格推论价格确定的过程包括两部份：首先通过市场比较法初步确定各产品类型的单价和总价，同时通过目标需求定价法对初步推论的价格进行验证。价格定位价格定位定位原则定位原则形象档次形象档次产品
27、形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护楼盘名称楼盘名称销售价格销售价格备注备注翡翠山湖二期约2800、别墅5800规模大盘，具有山水资源规模大盘，具有山水资源优势优势嘉辉豪庭三期约3200配套较为完善配套较为完善龙福花园约2400一定规模一定规模凤天阁约2900位置较好位置较好价格推导价格推导本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护物业类型物业类型价格建议价格建议备注（总价控制）备注（总价控制）联排别墅联排别墅500050005500550065-14065-140万万叠加别墅叠加别墅400040007070万左右万左右多多/
28、/小高层洋房小高层洋房300030003500350020-4520-45万万顶层复式顶层复式300030003500350050-7550-75万万多多/ /高层复式高层复式3200-35003200-35004545万左右万左右公寓公寓3800-40003800-40002020万以下，带装修万以下，带装修价格定位价格定位定位原则定位原则形象档次形象档次产品形式产品形式产品细分产品细分价格定位价格定位本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护定位细分定位细分核心价值核心价值发展建议发展建议总体规划总体规划园林环境园林环境建筑形象建筑形象产品创新产品创新本单位所有提案及创意均受中华人
29、民共和国著作权法保护整体规划整体规划尊重原生地貌，充分利用山体原态进行规划，建筑山势而起，各类型组合合理科学。半开放式布局，若干高差坡层，整体形成围合之势，凝聚自然之气，又富有流线的变化，使居者临窗见景，视界开扬，山庭互映，和谐相融,精雕细琢自成一种风格。让居者真正感受到山的乐趣、真正体验到生活的自然和淳朴；庄园的闲适感、情感的充实感、心态的平和感共谱了高山现代人居的和谐悠然。 总体规划思路本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护打造若干核心景观组团，核心景观组团布置品质高的产品类型打造若干核心景观组团，核心景观组团布置品质高的产品类型围合的空间可以形成院落或小广场，增加邻里的亲密关
30、系围合的空间可以形成院落或小广场，增加邻里的亲密关系注重人工水景的营造水系的扩展，使人、水和建筑的关系更为密切注重人工水景的营造水系的扩展，使人、水和建筑的关系更为密切地块的边缘地带可设置小高层、面积相对较小的产品，可对周边的噪音形成一地块的边缘地带可设置小高层、面积相对较小的产品，可对周边的噪音形成一定遮挡定遮挡1、围合/半围合式的布局本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护半围合式多层半围合式多层半围合式的半围合式的TOHO本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护2、气势磅礴的主入口本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护3、标志性建筑本单位所有提案及创意均受
31、中华人民共和国著作权法保护4、主题广场/商业街商业广场，以城市的热情留驻精彩商业广场，以城市的热情留驻精彩雄壮的加纳利海枣、现代玻璃制作的航标塔，与棕榈树阵一起成为城市里一道靓丽的风景。锈石铺就的广场显得宽阔而热烈，店铺时尚而优雅的分列两旁。草坪、台地、流水墙、自动扶梯让起伏坐落的山地建筑变得活泼且有韵味。城市的元素在这里表现得淋漓尽致。 本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护5、楼王组团本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护1、入口园林园林环境园林环境注重档次以及气势的入口注重档次以及气势的入口园林园林本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护2、核心园林（标
32、志性园林）标志性园林为邻里交往提标志性园林为邻里交往提供集中空间，通过多重的供集中空间，通过多重的绿化组合，能极大丰富景绿化组合，能极大丰富景观的视觉层次。并能极大观的视觉层次。并能极大展现项目价值展现项目价值本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护3、多组团、溶解式园林多组团、溶解式园林能较好解多组团、溶解式园林能较好解决项目景观均好性问题决项目景观均好性问题本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护创造四个层级的交往空间，创造四个层级的交往空间，小区小区组团组团邻里邻里户内，合理安排各个层户内，合理安排各个层级从公共、半公共、半私级从公共、半公共、半私有及私有的过渡关系，
33、强有及私有的过渡关系，强调居民的归属感。调居民的归属感。4、邻里关系本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护注重公共交往的邻里注重公共交往的邻里关系公共空间提示关系公共空间提示本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护5、架空层绿化架空层的绿化除架空层的绿化除了能增多绿化的了能增多绿化的面积，同样能提面积，同样能提供休憩、交往的供休憩、交往的空间空间本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护绿化率超过绿化率超过40%40%，选用具有防噪音、药用、防蚊虫、抗病，选用具有防噪音、药用、防蚊虫、抗病毒的植物，使小区空气更加清新。注重核心景观、组团景毒的植物，使小区空气更加清
34、新。注重核心景观、组团景观、户内景观的立体绿化方式。观、户内景观的立体绿化方式。6、立体绿化本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护立体绿化打破界面、立体绿化，为社立体绿化打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系区营造一个环保的多层次空间体系本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护7、景观轴景观轴除了打造重点的园林之外，能景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力更现园林的生命力本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护8、山地景观山体公园：山体公园：循着瀑布和泉流，踏上“之”字形登
35、山道，在果林、山石、花草和松柏之间穿行，你会发现，这座真正可以参与的山体公园才是生活里最让人流连的乐园。 本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护山体公园：山体公园：山体自然起伏，山梁挺直疏朗，山坳幽深蜿蜒，增加了山的神秘和层次感；在可赏可玩的地方不经意地设了台地和栈道，拱桥、亭廊也在山涧之间适时出现；看看自然的原色，听听大地的呼吸，触摸最自由的风，感受生命的热情本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护9、人性化园林参与性、注重档次及品味本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护1、建筑立面建筑形象建筑形象现代欧式：现代欧式：规划从居者的心理、生理和健康的角度，来考
36、虑建筑色彩和外界的协调，有秩序地融入到了山林景观中去，配合山体的迂回，加强了社区的动感和情调。明朗、静谧的暖色调建筑外立面（现代欧式），沉稳大度，时尚的清雅气息，映衬着葱郁的绿，给人带来温暖舒服的感受。看到这些房子就像回到了故乡，因为那片色彩触动了大家内心柔软的地方。本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护2、建筑风格现代欧式的建筑风格，立面简约但注重质感。本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护3、城市天际线山体与建筑的融合，打造完美的城市天际线本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护 环境与建筑的融合：环境与建筑的融合：在充分保留原有地形基础上进行规划设计，使
37、每栋建筑尽可能坐北向南，充分吸纳外界空气与阳光，整个小区建筑高低错落，形成气派开扬的居住空间。建筑与环境交相辉映，富有韵律与节奏变化，塑造出独一无二的高贵气质。4、建筑与环境的融合本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护适度创新原则产品创新产品创新本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护设计元素关键词：天井设计元素关键词：天井/ /院落院落/ /连廊连廊/ /平台平台/ /坡顶坡顶/ /生态生态/ /入户花园入户花园/ /跃式跃式/ /转角凸窗转角凸窗/ /飘窗飘窗/ /双阳台双阳台/ /双套房双套房/ /法式阳台法式阳台/ /半地下车库半地下车库/ /架空层架空层/ /子
38、母子母房房亲情化坡地住区模式亲情化坡地住区模式超空间多层超空间多层+叠拼复式叠拼复式内天井产品创新本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护联排、叠加极大范围的联排、叠加极大范围的赠送面积赠送面积本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护户型提示入户花园本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护增加附加值入户花园户型提示本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护大露台户型提示跃式户型提示本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护倒凸窗、弧飘窗的形式增加户型的使用面积本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护利用坡地地形，采取利用坡地地形，采取 “
39、退台式退台式”设计，上一设计，上一层都退缩，使下一层都能有一个露台花园。层都退缩，使下一层都能有一个露台花园。本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护评析：由入户小评析：由入户小花园将豪华大客花园将豪华大客厅与睡房巧妙串厅与睡房巧妙串联；联； 功能分明功能分明, ,动静有别动静有别, ,彰显雍彰显雍容华贵；容华贵； 多个转多个转角飘窗。角飘窗。也可作组合式三也可作组合式三房使用房使用, ,灵活多变。灵活多变。 浪漫二房自住，浪漫二房自住， 一房商务办公、一房商务办公、父母父母( (孩子孩子) )用、用、 出租出租均可。均可。 自由自在，开心自由自在，开心无限。无限。户型创新子母房本单
40、位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护定位细分定位细分核心价值核心价值发展建议发展建议总体开发思路总体开发思路分期开发分期开发配套建议配套建议劣势规避劣势规避其他建议其他建议本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护短期目标：建立轰动效应短期目标：建立轰动效应项目启动模式项目启动模式实现原则一：高端入市。树立形象，原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。制造价格标杆。原则二：进入性优先。原则二：进入性优先。原则三：用适量创新产品引领市原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。场，扩大客户层面。原则四：控制规模，制造稀缺。原则四：控制规模，制造稀缺。作为挑战者的启动的原则：
41、作为挑战者的启动的原则： 建立充分的竞争优势建立充分的竞争优势1、总体开发思路 项目发展建议项目发展建议 本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护营销推广角度：营销推广角度：从营销推广来看，适宜从高档次物业逐步推广到中高档次物业，建议先开发品质较好的别墅TOWNHOUSE以及部分多层洋房的物业类型，再到多层、小高层。销售环境角度：销售环境角度：从现场销售环境营造来看，适宜先开发项目最出彩的亮点，建议在园林环境营造上必须配合销售的进度。市场变化角度：市场变化角度：从市场变化的环境来看，适宜在物业类型、户型、售价等方面作出一个动态的富有竞争力的发展方案。分期开发必须与周边环境的治理、绿化
42、带的处理紧密结分期开发必须与周边环境的治理、绿化带的处理紧密结合。合。总体开发思路考虑本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护开放空间展示开放空间展示产品规划产品规划资源利用资源利用噪音规避噪音规避/会所会所/配套配套/商业商业 偏高档产品偏高档产品/标志性建筑群标志性建筑群 区域界定区域界定核心景观区核心景观区第一阶段第一阶段（3-4万）万）高档物业区域高档物业区域/配套区域配套区域 增值体系增值体系产品规划产品规划资源利用资源利用 第二阶段第二阶段 (6-7万万)教育教育/商业商业/会所会所/总体形象总体形象主流洋房产品的集合延展主流洋房产品的集合延展成熟社区魅力成熟社区魅力2、
43、分期开发本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护高姿态的首期启动策略楼王组团楼王组团商业配套商业配套噪音遮挡噪音遮挡破坏山体改造破坏山体改造核心园林核心园林会所配套会所配套本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护3、配套建议车站以及住户专车车站以及住户专车本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护会所：高地情调坊会所：高地情调坊参与性设施参与性设施本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护 街区氛围营造街区氛围营造街区氛围营造街区氛围营造商业氛围的营造：约商业氛围的营造：约30003000平方米平方米本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护本单位所
44、有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护4、劣势回避物种的选择物种的选择五叶爬山虎五叶爬山虎本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护路面局部重新铺设新型减噪音材料（新型沥青）路面局部重新铺设新型减噪音材料（新型沥青）本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护通过设置绿化带来减低通过设置绿化带来减低公路的噪音影响，同时营造公路的噪音影响，同时营造景观。景观。5、其他建议可以通过设置山体瀑布的做法来可以通过设置山体瀑布的做法来加以改善，成为一个加以改善，成为一个 特色景观，形成特色景观，形成“银河落九天银河落九天”的意境，并可形成核的意境，并可形成核心景观，提升项目档次心景观，
45、提升项目档次本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护阳光车位本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护经济指标的建议总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积其中：住宅面积其中：住宅面积商业面积商业面积幼儿园建筑面积幼儿园建筑面积会所建筑面积会所建筑面积其它建筑面积其它建筑面积车位数车位数总户数总户数容积率容积率本单位所有提案及创意均受中华人民共和国著作权法保护案名推荐高山流水高山流水凤岗壹号凤岗壹号香樟林香樟林格兰溪谷格兰溪谷半山半山. .林语林语林语印象林语印象虚谷虚谷漫谷漫谷杰郡杰郡水岸水岸溪谷溪谷硅谷杰郡硅谷杰郡溪谷溪谷溪谷印象溪谷印象溪谷美墅溪谷美墅兰曦园兰曦园The End.让建筑最终成为环境让建筑最终成为环境汇报完毕汇报完毕谢谢！谢谢！
