昌县市场研究报告.ppt

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1、12房地产市场研究房地产市场研究房地产市场研究房地产市场研究宏观环境及外部影响因素宏观环境及外部影响因素宏观环境及外部影响因素宏观环境及外部影响因素 第一部分第一部分第一部分第一部分 宏观环境及外部影响因素研究宏观环境及外部影响因素研究l l 城市概况城市概况城市概况城市概况l l 经济发展经济发展经济发展经济发展l l 房地产运行房地产运行房地产运行房地产运行l l 小结小结小结小结宏观环境研究宏观环境研究城市概况城市概况n新昌县属绍兴市，位于浙江省东部，东邻奉、甬，南界台、温，西接金、丽，北通绍、杭、沪，是浙东、浙南黄金旅游线的枢纽。上三线高速、104国道贯穿县境。n新昌到上海车程三小时；

2、到杭州车程90分钟；到宁波车程60分钟；到绍兴市区60分钟l交通、行政区划交通、行政区划l城市规划城市规划l发展前景发展前景从从属属长长三三角角经经济济圈圈，杭杭州州湾湾地地区区先先要要位位置置，接接壤壤浙浙江江省省两两大大经经济济发发达城市，交通四通八达，区域优势显著。达城市，交通四通八达，区域优势显著。宏观环境研究宏观环境研究城市概况城市概况l交通、行政区划交通、行政区划l城市规划城市规划l发展前景发展前景规划突破：积极研究与周边城市的联动发展，提出了嵊嵊新新城城市市组群组群联动发展的理念。 促进嵊州、新昌县城融合发展，成为跨行政区域的大城市，嵊嵊新组团新组团正着步推进，城市聚合力增强。一

3、核两轴六片一核两轴六片 ，绍虞、诸暨、嵊新城镇三大族团，绍虞、诸暨、嵊新城镇三大族团 宏观环境研究宏观环境研究城市概况城市概况l交通、行政区划交通、行政区划l城市规划、发展前景城市规划、发展前景n采用中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住用地重点向西，东和北发展；工业向东、东北方向发展；n项目地块属于新城核心区，未来发展前景尤佳；n新城区乃新开发区 ，目前各大事业单位、医院、学校、新盘已经入驻新城区，将会是新昌经济、文化教育中心。老城区老城区新城区新城区宏观环境研究宏观环境研究城市概况城市概况l交通、行政区划交通、行政区划新昌主体经济情况新昌主体经济情况n新昌是新昌是“百强县百强县”之一。之

4、一。n整个新昌整个新昌GDPGDP构成中，第二产业占到构成中，第二产业占到57%57%，其中工业占，其中工业占54%54%。n五大基地：医药产业、纺织机械、轴承生产、制冷元器件、骑车零部件生产基地。五大基地：医药产业、纺织机械、轴承生产、制冷元器件、骑车零部件生产基地。n新昌目前已有新昌目前已有6 6家上市公司：浙江医药、新和成、京新药业、三花股份、万丰奥威、浙江日发数码。家上市公司：浙江医药、新和成、京新药业、三花股份、万丰奥威、浙江日发数码。工工业业为为主主导导产产业业 百百强强县县 以以医医药药、纺纺织织等等为为龙龙头头产产业业 6 6家家上市公司。上市公司。l城市规划、发展前景城市规划

5、、发展前景宏观环境研究宏观环境研究经济发展经济发展20102010年新昌年新昌GDPGDP增幅在增幅在13%13%以上，新昌房地产以上，新昌房地产业正处于高速发展期。业正处于高速发展期。GDP增长与当地房地产业发展的关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展高速发展新昌县近年GDP增长率略有下降，09年增长率下浮最大，但GDP总量逐年高速增长。2010年 新 昌 县 GDP达 215亿 元 ， 同 比 增 长14.97%。新昌2010年全市6县市GDP总量排最后。p新昌县新昌县1010年宏观经济情况分析年宏观经济情况分析新昌县经济走势良好，房地产业正处于高速发展期，

6、有着较新昌县经济走势良好，房地产业正处于高速发展期，有着较大的发展潜力。大的发展潜力。宏观环境研究宏观环境研究经济发展经济发展n摩托车骑车轮产量亚洲第一n维生素E产量全国90%n药用胶囊产量占全国1/3n小型轴承产量占全国20%n拥有国家级、生机高新技术企业30家n现有规模以上企业295家n销售超亿元27家，超10亿6家，超50亿1家，税收超千万以上25家n与绍兴市域内其他市县比较，GDP总量较低，竞争力相对薄弱。n从人均GDP角度看，新昌县人均GDP并非最后，其人均GDP达到7283美元。新昌县以第二产为主导，新昌县以第二产为主导，GDPGDP在各县市内属最低，但人均情况并非处于低位。在各县

7、市内属最低，但人均情况并非处于低位。p新昌县产业结构情况分析新昌县产业结构情况分析宏观环境研究宏观环境研究经济发展经济发展07年人均可支配收入陡然上升，也是应各大上市企业、龙头企业的GDP带动，产业结构的调整，使后几年人均可支配收入处于高位；2010年新昌县区城市居民人均可支配收入为27396元，涨幅为9.6%；在2007年经历了高峰期后，由于08年全球金融危机的影响，人均可支配收入增长幅度明显放缓，这将在一定程度上影响消费支出预期，总体涨幅不是很大。p新昌县人均经济新昌县人均经济新昌县人均可支配收入增长率新昌县人均可支配收入增长率1010年未年未9.6%9.6%，涨幅相对，涨幅相对GDPGD

8、P增长不高增长不高宏观环境研究宏观环境研究房地产投资运行房地产投资运行2010年新昌固定资产投资为78.71亿元，相比去年同期增长了20.15%；新昌县固定资产投资增幅基本呈现上升状态，08年因金融危机影响投资情况有明显下降，随后10年投资增长率达到历史最高水平。2010年新昌房地产处投资额为16.89亿，同比增长43.6%，占10年固定资产投资21.46%。p房地产投资运行情况分析房地产投资运行情况分析新昌县固定资产投资逐年增加，新昌县固定资产投资逐年增加，1010年投资达至高峰，房地产投资额年投资达至高峰，房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。也最高，硬性楼市投资良好。宏观环境研究宏观环境

9、研究小结小结城市规划城市规划经济水平经济水平宏观城市宏观城市从从属属长长三三角角经经济济圈圈，杭杭州州湾湾地地区区先先要要位位置置，接接壤壤浙浙江江省省两两大大经经济济发发达达城城市市，交交通通四四通通八八达达，区域优势显著。区域优势显著。中中心心加加组组团团发发展展模模式式，规规划划期期范范围围内内生生活活居居住住用用地地重重点点向向西西，东东和和北北发发展展；工工业业向向东东、东东北北方向发展；方向发展；经济走势良好，但整体城市水平不及周边各县，经济走势良好，但整体城市水平不及周边各县，主要以工业为主导，医药、轴承等为支柱产业；主要以工业为主导，医药、轴承等为支柱产业；固定投资固定投资固定

10、资产投资逐年增加，固定资产投资逐年增加，1010年投资达至高峰，年投资达至高峰，房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。 第二部分第二部分第二部分第二部分 房地产市场研究分析房地产市场研究分析l l 土地市场研究土地市场研究土地市场研究土地市场研究l l 新仓房地产市场现状研究新仓房地产市场现状研究新仓房地产市场现状研究新仓房地产市场现状研究l l 本案竞品研究本案竞品研究本案竞品研究本案竞品研究房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p1010年土地出让一览表年土地出让一览表批准文号出让时间建设单位名称出让地块名称土地坐落批准面积供地方式容积率

11、建筑密度用途年限成交地价(万元)新土经挂（2010）1号2010.02.01浙江恒杰房地产开发有限公司南明街道104国道、热点路转角104国道与热电路转角3.491挂牌1.0-2.235%商住用地40、7016000新土经拍（2010）2号2010.02.25新昌县彩建房地产开发有限公司原新昌县现代水产发展有限公司馒头山地块七星街道馒头山2.66686拍卖1.0-1.630%居住用地702580新土工挂（2010）1号2010.03.08浙江新和成股份有限公司原塔山片新和成地块A、B七星街道塔山片原新和成内15.461挂牌0.8-1.045%工业用地5090002.9393挂牌1.335%工业

12、用地50（办公用地）新土工挂（2010）2号2010.03.08浙江陀曼精密机械有限公司大市聚镇曹家村5号地块大市聚镇曹家村4.5804挂牌140%-50%工业用地501240新土工挂（2010）3号2010.03.08新昌县康益祺农业发展有限公司大市聚镇曹家村6号地块大市聚镇曹家村3.6667挂牌140%-50%工业用地50935新土工挂（2010）4号2010.03.08新昌县胜安汽车电器有限公司梅渚工业区（枣园）A3澄潭枣园、芝田0.9725挂牌1.0-1.245%工业用地50366新土工挂（2010）5号2010.03.08浙江三花股份有限公司高新园区梅渚工业区A1、A2梅渚镇梅渚村、

13、陈潭镇舒家、茅家、胡衣21.668挂牌0.8-1.050%工业用地506830房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p1010年土地出让一览表年土地出让一览表成交时间建设单位名称宗地编号出让地块名称土地坐落批准面积供地方式容积率建筑密度用途年限出让底价成交地价（万元）2010.12.29新昌县九龙置业有限公司2010年经15号羽林街道青山头村羽林街道青山头村2.6343拍卖1.0-1.335%居住用地70350060502010.12.29新昌县领先置业有限公司2010年经25号七星街道候村和庙前地村七星街道侯村和庙前地村3.3442拍卖1.0-1.8528%商业、居住用地40、

14、709000210002010.12.29新昌县绿野房地产有限公司2010年经27号七星街道江滨南路、孝行路西南侧七星街道江滨南路、孝行路西南侧2.3292拍卖1.0-2.027%商业、居住用地40、707000169002010.12.29新昌县古月房地产开发有限公司2010年经32号江滨南路南侧、下三溪村东江滨南路南侧、下三溪村东4.5621拍卖1.0-1.925%商业、居住用地40、701050023300房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p1111年土地出让一览表年土地出让一览表成交时间建设单位名称宗地编号出让地块名称土地坐落批准面积供地方式容积率建筑密度用途年限出让

15、底价成交地价2011.01.10万丰奥特控股集团有限公司2010年经33号新和成路、江滨南路交叉口西侧新和成路、江滨南路交叉口西侧2.0004挂牌1.0-2.340%商业、办公用地40、70313031302011.01.10新昌县盛涨机械有限公司原2009年工21号梅渚镇前三村梅渚镇前三村0.9842挂牌1.0-1.250%工业用地503103102011.01.18浙江恒通机械有限公司2010年工24号大市聚茅坪、西王村大市聚茅坪、西王村12552拍卖1.0-1.140%-50%工业用地5037010202011.01.18新昌县永立房地产开发有限公司2010年经30号张家庄门前畈张家庄门

16、前畈3023.6拍卖1.0-4.2335%居住用地70172539052011.01.18新昌县金博士房地产开发有限公司2010年经31号澄潭镇洞桥坑（澄潭中学边）澄潭镇洞桥坑（澄潭中学边）19144拍卖1.0-1.635%商业、住宅用地40、70160016202011.1.28新昌县立豪机械制造有限公司2010年工25号沙溪镇（剡界岭村）沙溪镇（剡界岭村）8128挂牌1.0-1.340%-45%工业用地502262262011.1.28新昌县昌泰轴承有限公司2010年工26号大市聚坑西村大市聚坑西村1480挂牌0.930.0%工业用地5040902011.1.28浙江新昌三瑞香雪冲业有限公

17、司2010年工27号高新园区铁牛村高新园区铁牛村19188.6挂牌1.0-1.240%-45%工业用地5060510352011.1.28新昌县新财管业有限公司2010年工28号高新园区铁牛村高新园区铁牛村19629.8挂牌1.0-1.240%-45%工业用地5061812282011.2.25新昌绿城置业有限公司2011年经1号七星街道石柱湾、塔山、合新村七星街道石柱湾、塔山、合新村63522.6拍卖1.0-1.0525%居住用地70316031602011.2.25新昌绿城置业有限公司2011年经2号七星街道石柱湾、塔山、合新村七星街道石柱湾、塔山、合新村63403拍卖1.0-1.0525

18、%居住用地70340234622011.2.25新昌绿城置业有限公司2011年经3号七星街道石柱湾、塔山、合新村七星街道石柱湾、塔山、合新村63272拍卖1.0-1.0525%居住用地70339533952011.2.25新昌绿城置业有限公司2011年经4号七星街道石柱湾、塔山、合新村七星街道石柱湾、塔山、合新村63526.7拍卖1.0-1.0525%居住用地7034093409房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p1111年土地出让一览表年土地出让一览表成交时间建设单位名称宗地编号出让地块名称土地坐落批准面积供地方式容积率建筑密度用途年限出让底价成交地价2011.05.20浙

19、江十里潜溪旅游开发有限公司2011年经8号高新园区潜溪高新园区潜溪45519拍卖1.0-1.0238居住706700181002011.06.08浙江景悦东方酒店管理有限公司2011年经7号高新园区潜溪高新园区潜溪35454拍卖1.3-1.545%商业金融业（旅馆业）4035502011.06.08何沛2011年经9号七星新区下三溪村留用地东侧、演溪路北侧七星新区下三溪村留用地东侧、演溪路北侧721拍卖1.0-1.636%商业、居住用地40702502011.06.08新昌县东伟制衣有限公司2011年工1号南明街道横琴山脚南复线边南明街道横琴山脚南复线边13900拍卖1.0-1.540%大于1

20、08万元/亩工业用地504902011.6.21新昌县金声铜业有限公司2011年工2号羽林街道三联村羽林街道三联村10253挂牌0.8-1.045%工业用地502902902011.6.21浙江罗坑山休闲旅游开发有限公司2011年经10号小将镇罗坑山小将镇罗坑山67170挂牌0.325%公共服务用地（旅游用地）40121012102011.7.29新昌县兴旺轴承厂2011年工8号新昌工业园区拔茅村排厂头新昌工业园区拔茅村排厂头1170拍卖1.2-1.540%-45%工业用地50422522011.8.2浙江万丰置业有限公司2010年经34号七星新和成路、江滨南路 交叉口东侧七星新和成路、江滨南

21、路 交叉口东侧51022挂牌1.0-2.325%商住、金融业用地居住70年、商业40年20300270002011.8.9新昌县小康物业有限公司2011年工3号高新园区枣园村高新园区枣园村蛟澄线边27750.6挂牌1.0-1.440%-45%工业用地507907902011.8.9浙江恒通机械有限公司2011年工9号新昌工业园区茅坪村茅坪村3300挂牌1.0-1.2540%-45%工业用地5095952011.8.16新昌达利置业有限公司2011年经11号高新园区南岩片五都村高新园区南岩片五都村11239.1挂牌1.3-7.560%商业金融业用地403782378217房地产市场研究房地产市场

22、研究土地市场研究土地市场研究p新新昌昌近近几几年年出出让让多多块块工工业业用用地地，但但因因企企业业与与政政府府合合作作，所所拍拍得得的的地地块块经经常常被被用用作作居居住住用用地地，土土地地使使用用性性质质发发生生转转变变，工工业业用用地地楼楼面面价价可可比比较较性性不不强强，在在统计居住用地时也较为不便。统计居住用地时也较为不便。p20102010年年土土地地出出让让1111宗宗，面面积积68.368.3万万方方（包包括括工工业业、商商业业用用地地），20112011年年土土地地2424宗，出让面积宗，出让面积63.363.3万方（包括工业、商业用地）。万方（包括工业、商业用地）。p近近几

23、几年年土土地地出出让让量量逐逐年年增增加加，出出让让金金额额也也不不断断上上升升，1010年年到到现现在在既既有有131.6131.6万万方方土土地地面面积积，容容积积率率基基本本在在1.02.01.02.0之之间间，预预计计将将在在2-32-3年年内内上上市市，未未来来几几年竞争压力加大。年竞争压力加大。p整体楼面价格也有所上升，新昌楼市也随之小幅度上涨。整体楼面价格也有所上升，新昌楼市也随之小幅度上涨。土地坐落土地坐落批次批次批准面积批准面积供地方式供地方式容积率容积率建筑建筑密度密度用途用途年限年限出让出让底底价价成交成交地地价价建筑面积建筑面积楼面地价楼面地价飞凤村原玻璃厂飞凤村原玻璃

24、厂浙土字浙土字B B（20072007）047504750.22210.2221拍卖拍卖2.32.345%45%居住居住4040707010001000138013800.510.512701.48582701.4858七星街道候村和庙七星街道候村和庙前地村前地村七星街道侯村和七星街道侯村和庙前地村庙前地村3.34423.3442拍卖拍卖1.0-1.851.0-1.8528%28%商业、居住用商业、居住用地地4040、70709000900021000210006.196.193394.343394.34七星街道江滨南路七星街道江滨南路、孝行路西南侧、孝行路西南侧七星街道江滨南七星街道江滨南路

25、、孝行路西南路、孝行路西南侧侧2.32922.3292拍卖拍卖1.0-2.01.0-2.027%27%商业、居住用商业、居住用地地4040、70707000700016900169004.664.663627.8553627.855江滨南路南侧、下江滨南路南侧、下三溪村东三溪村东江滨南路南侧、江滨南路南侧、下三溪村东下三溪村东4.56214.5621拍卖拍卖1.0-1.91.0-1.925%25%商业、居住用商业、居住用地地4040、7070105001050023300233008.678.672688.0512688.051张家庄门前畈张家庄门前畈张家庄门前畈张家庄门前畈0.3拍卖拍卖1.

26、0-4.2335%居住用地居住用地7017251725390539051.271.273053.2083053.208高新园区潜溪高新园区潜溪高新园区潜溪高新园区潜溪4.554.55拍卖拍卖1.0-1.021.0-1.023838居住居住70706700670018100181004.64.63898.3943898.394南明街道南明街道104104国道、国道、热点路转角热点路转角104104国道与热电路国道与热电路转角转角3.4913.491挂牌挂牌1.0-2.21.0-2.235%35%商住用地商住用地4040、707016000160007.77.72083.2792083.279合计

27、合计18.8018.8033.633.6房地产市场研究房地产市场研究土地市场研究土地市场研究p本案主要竞争地块本案主要竞争地块所所选选地地块块均均未未开开盘盘，与与本本案案距距离离较较近近，基基本本为为毛毛地地，所所拍拍楼楼面面地地价价也也相相对对较较高高，未来所推售产品预计也将会与本案同等档次或更高，与本案有着直接的竞争关系。未来所推售产品预计也将会与本案同等档次或更高，与本案有着直接的竞争关系。房地产市场研究房地产市场研究新昌房地产市场现状新昌房地产市场现状p新昌房地产成交情况新昌房地产成交情况p新昌县住宅市场每年供应量保持在25-30万左右；p其需求量也基本在20-25万方之间；p受新昌

28、地域空间及人文消费理念影响，整体房地产市场发展较为缓慢，房价涨幅相对平稳，平均每年住宅溢价率10%-13%之间。新昌县供应量、成交量相对稳定，房地产价格走势呈上升趋势，但新昌县供应量、成交量相对稳定，房地产价格走势呈上升趋势，但增长率也相对缓慢，新昌总体楼市较稳。增长率也相对缓慢，新昌总体楼市较稳。房地产市场研究房地产市场研究p新新昌昌商商品品房房供供应应、成成交交量量稳稳中中有有升升。新新上上市市项项目目的的高高端端项项目目将将不不断断涌涌现现，将带动新昌楼盘品质的提升。将带动新昌楼盘品质的提升。p住住宅宅市市场场价价格格走走势势较较平平稳稳，总总体体呈呈现现上上涨涨趋趋势势。目目前前在在售

29、售高高档档楼楼盘盘价价格格主主要在要在7000-8000+7000-8000+，其他区域价格区间，其他区域价格区间4500-70004500-7000不等。不等。p新昌目前主要以刚需为主，投资较少，对户型需求主要集中在三房。新昌目前主要以刚需为主，投资较少，对户型需求主要集中在三房。p目目前前在在售售房房源源不不多多，销销售售情情况况良良好好，但但预预计计下下半半年年或或明明年年会会有有多多个个楼楼盘盘上上市，多个楼盘与本案有着直接竞争的关系。市，多个楼盘与本案有着直接竞争的关系。新昌楼市小结：新昌楼市小结：新昌房地产市场现状新昌房地产市场现状新昌新昌新区新区城城东东城城南南在在新新昌昌城城区

30、区的的规规划划中中，行行政政中中心心西西移移，在在这这个个过过程程中中，老老城城区区逐逐渐渐开开始始被被新新城城区区代代替替，西西区区的的房房价价也也屡屡屡屡刷刷新新历历史史记记录录。目目前前新新区区的的小小高高层层价价格格一一般般都都在在70007000到到80008000左左右右，名名茶茶市市场场附附近近在在5500-70005500-7000左左右右，上上石石演演房房价价60006000以以上上，上上礼礼泉泉，下下礼礼泉泉的的房房价价5200-70005200-7000不不等等。在在城城东东这这片片，基基本本新新建建筑筑不不多多，房房价价在在4800-60004800-6000之之间间，

31、城城南南房房价价在在4500-55004500-5500之之间。间。4500-5500元 /方6000以上6000左右7000-90004800-6000元 /方5200-7000房地产市场研究房地产市场研究新昌房地产市场现状新昌房地产市场现状新昌楼市概况：新昌楼市概况：七星新区七星新区待售待售本本案案新昌新区（市中心）楼市概况：新昌新区（市中心）楼市概况：老老城城区区逐逐渐渐开开始始被被新新城城区区代代替替，西西区区的的房房价价也也屡屡屡屡刷刷新新历历史史记记录录。目目前前新新区区的的小小高高层层价价格格一一般般都都在在70007000到到80008000左左右右，部部分分房房源源超超过过9

32、0009000元元/ /平平米米。之之前前所所开开发发的的楼楼盘盘均均以以小小盘盘5 5万万方方为为主主，目目前前以以及及将将来来的的竞竞争争楼楼盘盘多多为为1010万万方方以以上上甚甚至至3030万万方方大大盘盘，楼楼盘盘品品质质也也相相对对较高；较高；房地产市场研究房地产市场研究新昌房地产市场现状新昌房地产市场现状 主城区板块楼盘主城区板块楼盘（本案竞品）（本案竞品）（本案竞品）（本案竞品）翡翠山（红色为主要竞品）翡翠山（红色为主要竞品）翡翠山（红色为主要竞品）翡翠山（红色为主要竞品）尚品国际尚品国际尚品国际尚品国际博大山水天地博大山水天地博大山水天地博大山水天地锦绣华庭锦绣华庭锦绣华庭锦

33、绣华庭四季花园四季花园四季花园四季花园金水岸金水岸金水岸金水岸绿城玫瑰园绿城玫瑰园房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究所选竞品均为目前新昌较高档次楼盘，价格均在所选竞品均为目前新昌较高档次楼盘，价格均在70007000元元/ /平米以上；平米以上；l项项目目地地址址：新新昌昌县县七七星星新新区区南南岩岩路路南南瑞瑞实实验验小小学学以西以西200米米l开发商：浙江盛大房地产开发有限公司开发商：浙江盛大房地产开发有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：4635846358平米平米建筑面积建筑面积:3030万平米万平米l物业管理：金钥匙物业管理公司物业管理：金钥匙物业管理公司l建筑风格

34、：建筑风格： Art decoArt decol外立面材料：外立面材料：下面两层石材，上面真石漆下面两层石材，上面真石漆l物业类型：物业类型：多层，小高层，高层多层，小高层，高层l容积率：容积率： 2.22.2l绿化率：绿化率： 38%38%l总户数：总户数：20002000户户l交付时间：交付时间： 20122012年年6 6月月3030日日l主力户型：主力户型：90-14390-143平米平米l销售价格：电梯洋房销售价格：电梯洋房80008000元元/ /平米平米基本资料基本资料翡翠山翡翠山竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况l开开发发情情况况：20102010年年9 9月月开开工工，20

35、112011年年1 1月月2828日日首首期期1 1、4 4、6 6幢幢开开盘盘，电电梯梯洋洋房房，均均价价80008000元元/ /平平米米；4 4月月1616日日开开2 2、3 3、5 5幢，电梯洋房，均价幢，电梯洋房，均价80008000元元/ /平米平米l9 9月份开月份开1111幢，高层，幢，高层， 共共131131套，套，7300-7600 7300-7600 元元/ /平米，平米， 户型户型91-13091-130，主力户型是，主力户型是112-127 112-127 平米，平米， 两梯三户两梯三户l销售情况：多层只剩顶楼底楼（销售口径）销售情况：多层只剩顶楼底楼（销售口径）11

36、11年年 1 1月月 2828开开 1 1、 4 4、 6 6幢幢 均价均价80008000元元/ /平米平米 1111年年4 4月月1616日日开开2 2、3 3、5 5幢幢 均价均价80008000元元/ /平米平米 只剩顶楼底楼（销售口径）只剩顶楼底楼（销售口径）竞争楼盘研究项目总结项目总结n项项目目优优势势：新新昌昌的的大大盘盘，周周边边配配套套日日渐渐完完善善；新新区区中中医医院院附附近近，中中医医院院将将来来会是新昌新区的中心；会是新昌新区的中心；artdeco建筑风格建筑风格n项项目目劣劣势势：翡翡翠翠山山销销售售情情况况一一般般，据据别别的的楼楼盘盘销销售售说说是是电电梯梯洋洋

37、房房公公摊摊面面积积比比较大，新昌人普遍接受度不佳较大，新昌人普遍接受度不佳n项项目目客客群群：基基本本以以自自住住为为主主，投投资资很很少少，可可能能是是因因为为新新昌昌的的房房价价比比较较的的稳稳，大部分是农村人进城买房，少数嵊州人大部分是农村人进城买房，少数嵊州人n案案场场现现状状：售售楼楼处处在在大大佛佛寺寺旁旁当当地地比比较较高高档档的的酒酒店店白白云云山山庄庄内内（今今年年9月月会会搬搬到到项项目目地地附附近近），里里面面装装修修比比较较豪豪华华；有有3名名销销售售员员，穿穿正正装装，服服装装比比较较统统一一；销销售售人人员员主主动动接接待待，对对本本项项目目很很熟熟悉悉，对对新新

38、昌昌整整个个的的房房市市有有一一定定的的了了解解，对对大大市市也也有有一一定定自自己己的的见见解解；知知道道是是市市调调后后还还是是有有问问必必答答，服服务务态态度度很很好好；其其他他空空着的销售业没有闲着，在整理资料之类的东西着的销售业没有闲着，在整理资料之类的东西竞争楼盘研究l项项目目地地址址：新新昌昌县县演演溪溪路路与与南南岩岩路路间间、孝孝行行路路西西侧地块侧地块l开发商：开发商： 新昌县金泰房地产开发有限公司新昌县金泰房地产开发有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：6343963439平方米平方米建筑面积建筑面积: 180000180000平方米平方米l物业管理：绿城物业

39、物业管理：绿城物业l建筑风格：新古典主义建筑风格：新古典主义l外立面材料：一二楼大理石，上面砌钢砖外立面材料：一二楼大理石，上面砌钢砖l物业类型：多层，小高层，高层物业类型：多层，小高层，高层l容积率：容积率： 2.22.2l绿化率：绿化率： 31%31%l总户数：总户数：11331133户户l交付时间：交付时间： 20132013年年6 6月月3030日日l主力户型：主力户型： 9595平米、平米、130130平米平米l销售价格：销售价格：75007500元元/ /平米平米基本资料基本资料尚品国际尚品国际竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况开开发发情情况况：20102010年年1010年年4

40、 4月月开开一一期期，推推1-51-5幢幢，1 1、5 5高高层层，2-42-4多多层层，均均价价64006400元元/ /平平米米；20102010年年8 8月月开开1111、1313、1515幢幢，均均价价65006500元元/ /平平米米， 目目前前在在售售1212幢幢、1717幢幢，1212幢幢90009000元元/ /平米起。平米起。楼王楼王17171212竞争楼盘研究项目总结项目总结n项项目目优优势势：绿绿城城的的物物业业，300米米的的中中轴轴中央景观中央景观n项项目目客客群群：基基本本以以自自住住和和改改善善为为主主，投资很少投资很少n案案场场现现状状：售售楼楼处处地地处处繁繁

41、华华地地段段，装装修修较较好好，售售楼楼处处面面积积也也较较大大；有有销销售售人人员员6人人，男男的的服服装装统统一一，女女的的穿穿便便装装；销销售售员员专专业业水水平平较较好好，对对本本项项目目以以及及周周边边项项目目都都非非常常了了解解，里里面面的的气气氛氛也也很很融融洽洽；但是空闲着的销售员比较随意但是空闲着的销售员比较随意竞争楼盘研究l项目地址：新昌县项目地址：新昌县七星大桥西侧江滨路南侧七星大桥西侧江滨路南侧l开发商：新昌县博大房地产开发有限公司开发商：新昌县博大房地产开发有限公司l项目规模：项目规模：占地面积：平米占地面积：平米建筑面积建筑面积:93168.2893168.28平米

42、平米l物业管理：物业管理：上海斯成宜安物业公司（音译名）上海斯成宜安物业公司（音译名）l建筑风格：建筑风格：欧美欧美l外立面材料：外立面材料：底层石材、面砖底层石材、面砖l物业类型：高层、超高层物业类型：高层、超高层l容积率：容积率：2.3l绿化率：绿化率：38.5%l总户数：总户数：500多户多户l交付时间：交付时间：2011年年底年年底l主力户型：主力户型：111、130平米平米l销售价格：销售价格：7000-9000元元/平米平米基本资料基本资料博大山水博大山水竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况l开发情况：开发情况：20102010年年9 9月，月，6 6幢楼在结顶时全部开放，除了顶层

43、幢楼在结顶时全部开放，除了顶层1818套大户型未开套大户型未开l1 1、2 2、3 3幢幢 ：1818层层 6 6、7 7幢：幢：2020、2323、2525层层l销售情况：去化销售情况：去化6 6成（销售口径）成（销售口径）竞争楼盘研究项目总结项目总结n项项目目优优势势：架架空空3米米大大回回廊廊，全全部部作作为为活活动动空空间间；中中央央景景观观；楼楼间间距距大大，6幢幢楼楼一一次次性性开开，购购买买者者选选择择的的余余地地比比较较大，现房大，现房n项项目目客客群群：刚刚需需和和改改善善为为主主，少少数数的的嵊州人，投资很少嵊州人，投资很少n案案场场现现状状：售售楼楼处处空空间间很很大大，

44、沙沙盘盘比比例例尺尺较较大大，装装修修以以简简约约明明快快为为主主；销销售售人人员员以以女女性性为为主主，大大概概5个个，统统一一的的服服装，态度很好，比较专业装，态度很好，比较专业竞争楼盘研究l项项目目地地址址：新新昌昌县县 七七星星街街道道江江滨滨西西路路南南，新新中中路路东东l开发商：开发商：浙江金城控股集团有限公司浙江金城控股集团有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：352600352600平米平米建筑面积建筑面积:300000300000平方米平方米l物业管理：物业管理：金城物业金城物业l建筑风格：建筑风格：现代风格现代风格l外立面材料：外立面材料：涂料涂料l物业类型：物

45、业类型：多层，小高层，高层多层，小高层，高层l容积率：容积率：2.72.7l绿化率：绿化率：23%23%l总户数：总户数：户户l交付时间：交付时间：20112011年底年底l主力户型：主力户型：7979平方米，平方米，100100平方米，平方米，143143平方米平方米l销售价格：销售价格：80008000元元/ /平米平米基本资料基本资料锦绣华庭锦绣华庭竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况l开开发发情情况况：一一期期开开了了一一些些高高层层，二二期期0909年年年年底底，1010年年4 4月月开开了了中中间间两两列列多多层层，价价格格73007300元元/ /平平米米起起，均均价价是是760

46、07600元元/ /平米平米l销销售售情情况况：销销售售情情况况很很好好，去去化化很很快快，目目前前已已无无房房源源，三三期期开开盘盘时时间间未未定定，预预计计近近几几月月，共共1616幢幢* *2424套套=384=384套房源，价格套房源，价格80008000元元/ /平米起，主力面积是平米起，主力面积是90-15090-150平米（销售口径）平米（销售口径）竞争楼盘研究项目总结项目总结n项项目目优优势势：金金城城集集团团是是新新昌昌本本地地的的开开发发商商，在在新新昌昌开开发发了了几几个个楼楼盘盘，口口碑碑较较好；中央景观；周边教育资源丰富好；中央景观；周边教育资源丰富n项项目目客客群群

47、：刚刚需需和和改改善善为为主主，主主要要是是公公务务员员和和上上市市企企业业的的员员工工（如如制制药药、轴轴承、配件）承、配件）n案案场场现现状状：售售楼楼处处在在金金城城控控股股销销售售厅厅内内，紫紫色色的的涂涂料料，沙沙盘盘大大气气，显显得得售售楼楼处处较较为为拥拥挤挤，销销售售人人员员服服装装统统一一，比比较较的专业的专业竞争楼盘研究l项目地址：项目地址：新昌县新昌县 七星街道西站斜对面七星街道西站斜对面l开发商：开发商：新昌县诚茂丽都房地产有限公司新昌县诚茂丽都房地产有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积： 9157.29157.2平方米平方米建建筑筑面面积积:地地上上： 5

48、8211.258211.2平平方方米米；地地下：下：14078.1514078.15平方米平方米l物业管理：物业管理：未知未知l建筑风格：建筑风格：西班牙风情西班牙风情l外立面材料：外立面材料：面砖面砖l物业类型：物业类型：多层、小高层多层、小高层l容积率：容积率：1.91.9l绿化率：绿化率：30%30%l总户数：总户数：400400多户多户l交付时间：交付时间：20122012年年底年年底l主力户型：主力户型：9898、110110、126126、139139平米平米l销售价格：销售价格：边套边套80008000元元/ /平米，中间套平米，中间套70007000元元/ /平米平米基本资料基

49、本资料四季花园四季花园竞争楼盘研究开发销售情况开发销售情况l开开发发情情况况：除除了了位位置置最最好好、最最贵贵的的8 8幢幢、1515幢幢，其其他他2424幢幢已已经经全全部部开开放放，8 8幢幢、1515幢幢边边套套80008000元元/ /平平米米，中中间套间套70007000元元/ /平米；多层普遍比高层每平米贵平米；多层普遍比高层每平米贵500-600500-600元元l销销售售情情况况：目目前前就就剩剩8 8、15#15#幢幢共共2424套套房房源源，推推出出时时间间待待定定，其其他他推推出出的的房房源源销销售售良良好好，剩剩底底层层或或顶顶层层（销销售口径）售口径）竞争楼盘研究项

50、目总结项目总结n项项目目优优势势：主主轴轴、次次轴轴中中央央景景观观，户户户户到到景景，该该项项目目基基本本为为多多层层，据据销销售员介绍，新昌多层较高层更好销售售员介绍，新昌多层较高层更好销售n项目客群项目客群：刚需和改善为主，新昌本地为主，有少些嵊州客户：刚需和改善为主，新昌本地为主，有少些嵊州客户n案案场场现现状状：售售楼楼处处在在中中国国茶茶市市展展厅厅内内，里里面面装装修修的的比比较较简简单单，但但给给人人感感觉觉很很清清凉凉，有有销销售售3名名，年年纪纪有有中中年年也也有有年年轻轻的的，没没有有统统一一的的服服装装，但但是是给给人人感感觉觉比比较较亲亲切切，销销售售员员对对本本项项

51、目目很很了了解解，而而且且有有问问必必答答，态态度度很很好好，但从某些专业术语上还是有所欠缺但从某些专业术语上还是有所欠缺竞争楼盘研究l项项目目地地址址：新新昌昌县县 七七星星街街道道江江滨滨南南路路、康康复复路路交交叉口东侧叉口东侧l开发商：开发商：新昌县新世界置业有限公司新昌县新世界置业有限公司l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：17154.017154.0平方米平方米建建筑筑面面积积：地地上上34308.034308.0平平方方米米；地地下下室室10534.1310534.13平方米平方米l物业管理：物业管理：未知未知l建筑风格：建筑风格：未知未知l外立面材料：外立面材料：未知未知

52、l物业类型：物业类型：小高层小高层, ,高层高层l容积率：容积率：2 2l绿化率：绿化率：30%30%l总户数：总户数：300300户户l交付时间：交付时间： 20122012年年9 9月月3030日日l主力户型：主力户型：9090120120平方米平方米l销售价格：销售价格：70007000元元/ /平米平米基本资料基本资料金水岸金水岸开发销售情况开发销售情况l开发情况：还剩一幢高层约开发情况：还剩一幢高层约7272套房源未开套房源未开l销售情况：目前所剩房源不多，多为底层、顶楼，销售情况很好（销售口径）销售情况：目前所剩房源不多，多为底层、顶楼，销售情况很好（销售口径）竞争楼盘研究项目总结

53、项目总结n项项目目优优势势：户户型型设设计计独独特特，有有多多个个空空间间赠赠送送，奇奇偶偶数数阳阳台台错错开开，户户型型实实用用性性强强，新昌比较少见。新昌比较少见。n项项目目客客群群：刚刚需需和和改改善善为为主主，新新昌昌本本地地为主，多为三、四口之家。为主，多为三、四口之家。n案案场场现现状状：售售楼楼处处装装修修一一般般，面面积积也也较较小小，仅仅1名名销销售售员员在在场场，态态度度一一般般，专专业业水水平欠缺，某些专业术语不懂。平欠缺，某些专业术语不懂。竞争楼盘研究l项目地址：项目地址：新昌县新昌县 新昌县城关镇西北角塔山山顶新昌县城关镇西北角塔山山顶l开发商：开发商：绿城集团绿城集

54、团l项目规模：占地面积：项目规模：占地面积：537416537416平米平米建筑面积建筑面积：150000150000平米平米l物业管理：物业管理：浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司l建筑风格：建筑风格：法式法式l物业类型：物业类型：别墅，平层官邸别墅，平层官邸l总户数：总户数：200200多户多户l交交付付时时间间：一一期期住住宅宅于于20092009年年6 6月月交交付付，二二期期住住宅宅于于20092009年年9 9月交付月交付l主主力力户户型型：平平层层官官邸邸：250-400250-400平平米米；法法式式别别墅墅：500-700500-700平米平米l销销售售价价格格

55、：法法式式别别墅墅：500-700500-700平平米米 500-1000500-1000万万一一栋栋 ，所所剩剩2 2栋栋 平平层层官官邸邸：250-400250-400平米平米 80008000元元/ /平米，共计平米，共计122122套平层，销售过半套平层，销售过半基本资料基本资料绿城玫瑰园绿城玫瑰园竞争楼盘研究l滨江一号：今年滨江一号：今年8 8月月2525日刚奠基日刚奠基 总建筑面积总建筑面积4500045000方，方，9 9幢高层、小高层，幢高层、小高层，4949户排屋，共户排屋，共461461户。户。l星星海海湾湾：总总建建筑筑面面积积5 5万万方方左左右右，预预计计今今年年10

56、10月月份份开开盘盘，主主力力户户型型是是9595方方、135135方方。该该项项目目售售楼楼处处较较为为 精致，精致，4 4名年轻女销售员，谈吐清晰。名年轻女销售员，谈吐清晰。 l珑园一品：总建筑面积是珑园一品：总建筑面积是3030万方，目前在售一期排屋万方，目前在售一期排屋 预计预计20132013年推二期高层住宅年推二期高层住宅 待售项目：待售项目：竞争楼盘研究房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究小结竞争楼盘研究小结项项 目目 名名称称建建筑筑形形态态建建 筑筑面积面积总总 户户数数容容 积积率率绿绿化化率率主主 力力 户户型型在在 售售均价均价销售情况销售情况推盘计划推盘计划项目亮

57、点项目亮点 翡翠山翡翠山多层、小高层 、高层3020002.238%90-1438000多层已推完，剩余房源不多9月推11#131套，价格7300-7600新昌的大盘，周边配套日渐完善；新区中医院附近，中医院将来会是新昌新区的中心；art deco建筑风格尚品国尚品国际际多层、小高层、 高层 1811332.231%90-1507000-9000+目前在售12幢、17幢，12幢9000元/平米起，17幢价格是7000-9000元/平米下期开盘时间未定绿城的物业，300米的中轴中央景观博大山博大山水国际水国际高层、超高层 9.3500多1.538.5%110-1307000-9000+去化六成剩

58、18套大户型未开架空3米大回廊 ，全部作为活动空间；中央景观 ；楼间距大锦绣华锦绣华庭庭高层30近20002.723%90-1508000二期已售罄下半年推三期，三期共384套房源，价格8000+中央景观；周边教育资源丰富四季花四季花园园多层、小高层5.8400多户1.930%90-1407000-8000目前剩8、15#共24套房源近期开盘主轴、次轴中央景观，户户到景金水岸金水岸超高层3.43002.030%90-1207000还剩一幢高层约72套房源未开近期开盘户型设计独特，有多个空间赠送，奇偶数阳台错开，户型实用性强绿城玫绿城玫瑰园瑰园小高层 高层 15200多户平层250-400；别墅

59、：500-7008000,500-1000万别墅基本售罄，平层剩几十套无后续房源绿城建造，山地别墅竞品楼盘概况总结竞品楼盘概况总结p外外立立面面选选材材：目目前前此此等等档档次次楼楼盘盘外外立立面面基基本本为为架架空空层层干干挂挂、楼身面砖、真石漆；楼身面砖、真石漆；p楼楼层层接接受受度度：据据多多位位销销售售员员介介绍绍，多多层层相相较较高高层层来来说说更更易易于于销售，但高层目前也在快速的接受过程中；销售，但高层目前也在快速的接受过程中；p客客群群方方面面：新新昌昌本本地地居居多多，农农村村进进城城、婚婚房房占占据据着着一一定定的的比比例例，投投资资客客较较少少，少少数数为为嵊嵊州州客客户

60、户；投投资资客客中中多多数数在在杭杭州州曾曾有有购房；购房；房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究小结竞争楼盘研究小结本案建议本案建议采采用用新新颖颖时时尚尚的的外外立立面面风风格格，例例如如art-decoart-deco风风格格；材材料料：一一二二层层采采用用干干挂挂石石材材，楼楼身身采采用真石漆等。用真石漆等。房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究小结竞争楼盘研究小结楼盘名称楼盘名称案场装修案场装修沙盘设置沙盘设置自销自销/ /代理代理销售员销售员宣传制作宣传制作翡翠山翡翠山临时在白云山庄酒店，九月份将迁徙新售楼处，估计售楼处较为豪华比例适中，入门即为沙盘，PVC板喷漆、绒面墙纸等材

61、料自销3名销售员在场，专业素质在当地最好，口齿清晰，思维敏捷无楼书、有折页，制作工艺良好尚品国际尚品国际一楼设置沙盘、洽谈区、办公室，二楼为办公室，有三张桌椅，一楼面积60-70方，装修一般比例适中，入门即为沙盘，PVC板喷漆、绒面墙纸等材料自销6名销售员在场，服装并不完全统一，专业水平较好，对楼市较为了解，比较随和，有较厚楼书，包含内容丰富，工艺精美博大山水博大山水大门阔气，一楼设置沙盘，装修精致，亮丽，大厅挑高最高比例大，沙盘有近2.5米高度，PVC板喷漆、绒面墙纸等材料自销5名本地女销售员，对市调员不排斥，专业水平良好，但个别术语还是不懂无楼书，有折页，折页工艺良好锦绣华庭锦绣华庭案场一

62、楼较为拥挤，装修一般沙盘较大，沙盘质量一般，无亮点自销3名女销售员，专业水平良好，对竞品以及新地块较为了解无楼书，有折页，工艺一般四季花园四季花园案场设置在中国茶市厅内，装修很一般，面积仅十多平米楼盘较小，沙盘也较小自销3名销售员，服装随便，专业水平不够无楼书、无折页单页等，仅有户型图金水岸金水岸案场面积较小，装修一般沙盘在大厅内门右侧，沙盘较小，材料普通自销1名销售员在场，服务态度不佳，专业水平较差有小楼书，但制作工艺一般绿城玫瑰园绿城玫瑰园案场面积不大，但装修较为华贵，服务态度属新昌最佳沙盘比例适中，PVC板喷漆、绒面墙纸等材料自销2名销售员，因楼盘尾盘，销售员不多，对新昌楼书较为清楚宣传

63、册丰富，工艺也较好星海湾星海湾售楼处刚投入使用，面积不大，但是目前最为精致的装修比例适中，全为木质材料，也属新昌首家自销4名女销售员，谈吐清晰，但对于市调员态度欠缺目前暂无宣传资料竞品楼盘销售情况小结竞品楼盘销售情况小结p销销售售方方面面：调调研研项项目目全全为为自自销销，基基本本为为本本地地销销售售员员，个个别别高高端端大大盘盘销销售售水水平平较较好好，整整体体专专业业素素质质有有待待提提高高，但但待待人人和和善善，讲解本项目思路清晰；售楼中心整体装修档次不高；讲解本项目思路清晰；售楼中心整体装修档次不高；房地产市场研究房地产市场研究竞争楼盘研究小结竞争楼盘研究小结本案建议本案建议利利用用我我方方的的专专业业水水平平，以以更更为为精精准准、专专业业的的品牌策略推广模式，取得突破。品牌策略推广模式，取得突破。