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1、房地产营销课程房地产营销课程设计报告设计报告 公司名称：锦铭房地产开发有限公司BUSINESS项目名称：老年公寓小组成员：市场分析180岁及以上高龄老人正以每年5%的速度增加2010年2040年0.19亿0.74亿20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%，目前中国人口已经进入老年型。而上海的老龄化问题尤为明显，上海的老年人口占总人口的比例是19.58%，这意味着，5个上海人中就有1个老人；而这一比重仍有上升趋势。摘自央视首页网站市场背景老年人口基数大老龄化程度高且发展速度快“
2、未富先老”日常需照顾、护理的老人多421家庭养老难题我国老龄化趋势的特点我国老龄化趋势的特点老人文化精神生活需求日益增长城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重养老地产现状养老地产现状zzzzzzzzz老年社区的发展类型1普通型养老院普通型养老院2护理型养老院护理型养老院3老年公寓老年公寓4老年社区老年社区以台湾长庚养生文化村为例，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式。“社区+医院+地产”模式异地养老其中以异地购房、“候鸟式“养老、“季节性”养老为主。zzzzzzzzz现老年公寓采取的主要养老模式养老地产现状养老地产现状养老地产现状养老地产现状养
3、老设施满足不了需求目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。分散地区不广，数目少，规模小虽然目前已有一些建成的老年公寓，但是大都存在分散地区不广，数目少，规模小等不足。上海养老地产的规模与数量上海市户籍60岁及以上老年人口347.76万，占全市总人口24.5%。目前养老床位已达10.2万张，养老机构631家，未考虑老年人的生理、心理行为特征。从选址、户型、及相关设施与实际意义老年公寓相去甚远。现有的老年公寓品质层次较低zzzzzzzzz养老地产存在问题养老地产现状养老地产现状川沙第一敬老院川沙第一敬老院川沙第一敬老院川沙第一敬老院老年人住的房间分为单人和双人式的
4、设备局比较单一简单/走道比较狭窄项目分析2 项目地块位于浦东新区曹路镇，地处金海路民耀路交界口，外环线东侧，距陆家嘴30公里左右，离金桥国际购物广场15分钟左右的车程。南邻上海第二工业大学，北对上海杉达大学。并且即将建成长征医院 。周边交通情况外高桥外高桥45min10min 地块地块金桥开发区中心金桥开发区中心陆家嘴陆家嘴15min张江张江15min 人民广场人民广场50min地块至周边区域中心车行时间周边交通:公交991、993，施崂、630等可直达轨道交通站点。 且2014年前地铁9号线及12号线将会在附近落成。 项目占地 60亩（约4万平方米），地块呈规则形状,绿化面积占总体的2/3。
5、下面两张是规划用地实地拍摄图，可以看出绿化覆盖率很高，周围也有一些农田，以后老人也可以在里面开展一些活动。周边有两所大学，人文气息浓郁，其附近还有一个宝龙广场，增加了一个购物 娱乐的场所。下面是附近宝龙广场的实地拍摄以及他们的规划模型。SWOT分析优势Strengths 劣势Weaknesses机会Opportunities 威胁Threats 金海路老年社区的SWOT分析3 Strengths服务完善 设施齐全政府扶持 有政策上的优势大学环绕 人文气息浓厚周围交通便捷新型公寓符合现代气息Weaknesses地处浦东近郊 劳动力稀缺协调管理的难度大投资额大、资金回收期长Threats劳动力的价
6、格上升陆续产生新的养老机构的竞争对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知认可Opportunities曹路镇人口多 养老设施缺乏年轻人都忙于工作 父母需要照顾 未来老年人收入水平提高4项目市场定位项目定位项目形象定位项目客户定位目的产品定位项目定位项目定位此次我们的项目定位就是物业中档、服务一流的居家式老年住宅。形象定位形象定位 以关注老年人的精神生活为主，满足老年人日常生活、个人护理和心理需求的需要，把给老年人带来美好欢乐舒适的晚年生活作为我们产品最大的目标。失独老人 公司职工 离、退休人员 独居老人 客户定位客户定位产品定位产品定位此次我们的项目定位就是物业中档、服务一流的居家式老年住宅
7、。5项目设计项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具有可改造性。针对老人特点设计针对老人特点设计欧式风格欧式风格老年公寓建筑类型老年公寓主要户型普通护理型户型特别看户型户型老夫妻式户型居家式户型宿舍式户型道路楼道出入口楼道走廊电梯老年活动中心社区花园商业街医院项目配套设施室外无障碍设施防滑步梯智能防盗门防滑道路太阳能路灯低位电梯按钮应急按钮 单元门道室外阳台 走廊对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以
8、下，踏步顶面宽应在30cm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。室内无障碍通道设施楼梯踏步尺寸注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。楼梯照明居住功能生活休闲功能文化娱乐功能医疗护理功能服务功能商业功能其他功能p提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间p提供老人增进友谊、交流的空间p提供老人追求进步、提升自我的空间p提供老人渴望年轻，享受童真的空间p注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要p24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理p保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处
9、理等p满足基本的购物、日用品采够等需求p满足到此度假、陪伴老人的家人需求 棋牌室 茶室 健身房 3所大学 图书室 歌舞厅医疗室护理室紧急呼叫日常护理代办服务儿童托管中心单间公寓套房、宿舍 古李园户外健身区宝龙城市广场家乐福世纪华联配套设施满足的功能需求营销策略6特色营销模式传统营销模式终身监护室的营销模式终身监护室的营销模式承包类型营销模式承包类型营销模式以旧换新营销模式以旧换新营销模式房屋管家营销模式房屋管家营销模式灵活的营销模式灵活的营销模式政府合作的营销模式政府合作的营销模式网络营销模式电视或实体活动营销模式名人效应营销模式7特色服务利用自身完善的服务设施为老年人创造条件、提供机会。在老
10、年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区管理模式。同时，我们会招募许多大学生志愿者，为老人提供读书读报以及帮助老人采购的服务。并且安排老年人联谊活动，让单身的老人可以在晚年也有老伴的陪伴。 进入21世纪之后，中国人口老龄化的问题开始显现出来了，尤其在城市中，老龄化问题日趋增长。就上海来说，20年后上海将达老龄化高峰，老年人口预计超过500万。所以，对于老年人社区的建设能够为老年人提供安居养老的场所，将来的市场前景是相当乐观的。经过对金海路老年社区的综合分析，能够在让老年人安享晚年的前提下，充分利用现有的资源和规划，制定出符合中国发展实际的养老社区经营模式，促进我国养老事业的健康、可持续发展。结束语谢谢谢谢观赏观赏THANKSBUSINESS
