《科技创意产业园区开发报告知识讲解》由会员分享，可在线阅读，更多相关《科技创意产业园区开发报告知识讲解（129页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、科技创意产业园区开发报科技创意产业园区开发报告告 l l 淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议 l l 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析l l 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议l l 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探l l 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略报告内容 l l 淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议 l l 淳安科技创意产业
2、园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析l l 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议l l 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探l l 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略本次定位规划地块面积：约1000亩UN-大型企业研发中心（基地）大型企业研发中心（基地）虚拟制造中试 科技研发论坛旅游教育一一. 定定位位规规划划的的理理想想模模型型核心核心功能功能综合服务会议旅游短期居住人才培训参观实践金融服务法律服务信息服务专业服务辅助辅助功能功能实实体体功功能能区
3、区商服商服配套区配套区展示展示博览区博览区实实体体功功能能区区研发研发办公区办公区研发办公楼综合办公楼中试楼综合性展览馆专业性展览馆企业展览馆实实体体功功能能区区高星级酒店酒店式公寓独立商业物业形态物业形态物业形态物业形态平台平台功能功能实实体体功功能能区区会所会所办公区办公区研发大学/学院课题组专业研究机构客户类型客户类型客户类型客户类型科学家研究室客户类型客户类型客户类型客户类型政府支持的研究机构跨国企业研发部门民营公司研发总部客户类型客户类型客户类型客户类型跨国企业产品展示中心民营公司产品展示中心机构/学院成果展示中心展示园区“活体”展示场馆性展示活动性展示总部办公楼总部会所相关服务性企
4、业:如旅行社公关公司教育培训机构金融机构律师楼信息科技公司客户类型客户类型客户类型客户类型交易平台认证机制中心价格发布中心产品采购中心信息交流中心国国际际发发展展研研究究中中心心国国 际际 研研 发发 成成 果果 交交 流流 中中 心心国国 际际 研研 发发 应应 用用 示示 范范 中中 心心实现三个中心实现三个中心为千岛湖打造研发概念为千岛湖打造研发概念为千岛湖打造研发概念为千岛湖打造研发概念开辟全新的区域职能开辟全新的区域职能开辟全新的区域职能开辟全新的区域职能价值成果价值成果价值成果价值成果做准主题做准主题做准主题做准主题做强功能做强功能做强功能做强功能做稳经营做稳经营做稳经营做稳经营做
5、好产品做好产品做好产品做好产品经济效益经济效益p土地价值p地产价值p税收收益社会效益社会效益p地区繁荣p提升影响力p带动就业p创造和谐社会价值模型价值模型价值模型价值模型p实现项目综合效益最大化p拓展地区发展新战略空间p打造区域新的经济增长点p探索国家可持续发展之路综综合服合服务务科普科普教教育育科技旅游科技旅游科技科技论坛论坛生生态态宜居宜居科技科技研研发发研发功能研发功能人才培人才培训训功能模型功能模型功能模型功能模型展示展示展示展示商服配套区商服配套区商服配套区商服配套区会所办公区会所办公区会所办公区会所办公区功能模块产品模块研发办公区研发办公区研发办公区研发办公区展示博览区展示博览区展
6、示博览区展示博览区研发功能研发功能引入国际国内最高级别的实验室、科技人才到园区进行日常性、阶段性的研发设计和科技攻关，打造浓厚的学术氛围，成为全球专业人事的“麦加”。在园区内，科技人员可进行虚拟制造，同时园区开辟专门的区域可供科技成果实验，实现 “研发设计-虚拟制造-中试”的高端产业链。展示功能展示功能定期举办高水准的专业论坛，成为生态科技、环境保护及其相关领域论坛举办的首选地。旅游功能旅游功能项目的生态科技与原生态的岛屿景观有机整合，成为“科技旅游”的最佳景点，在园区内游客能够“看到、听到、闻到、吃到”生态科技和环境保护所的成果，全身心的科技感受是不可复制的。交易平台交易平台通过企业的聚集，
7、定期的交易博览会，使项目成为绿色产品的价格形成基地及信息传导中心。科普功能科普功能最先进的生态科技园区将成为全国性的科普基地，提高生态科技、环境保护在全国乃至全世界人民中的关注度、从而激发全人类去维护生态环境。综合服务功能综合服务功能金融、法律、商业、知识产权保护等机构共同保障和维护园区的日常及专业运作。生态宜居生态宜居生态环境及生态科技共同打造的宜居生活体验区。功能定位功能定位功能定位功能定位高价值地块中价值地块中价值地块低价值地块高价值地块高价值地块: :项目开阔沿湖地带，具有广泛的湖景视野,在利用湖景资源上,有最宽阔湖景资源的观湖优势。中价值地块中价值地块: :项目地块湖景地区，但湖景视
8、野不是十分开阔,观湖效果略逊，景观资源相对较多。低价值地块低价值地块: :项目地块内陆地区,资源上拥有山地资源，无湖景资源，是项目地块中资源相对较差的版块。各功能区物业配比各功能区物业配比各功能区物业配比各功能区物业配比研发基地区（400亩）博览展示区（100亩）研发会所区（300亩）酒店商业区（200亩）物业占地面积容积率单套面积（ ）体量配比（）研发办公200亩0.320030040000研发办公200亩0.360080040000总计400亩80000研发办公区研发办公区多层次的绿化和景观，营造办公企业的独享专属花园领地，在静谧、自然的生态办公环境中，企业商务活动的优越性凸显，提升企业品
9、位。物业占地面积容积率单套面积（）体量配比（）配套会所300亩50070060000总计300亩60000研发会所区研发会所区考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点物业占地面积容积率体量配比（）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000酒店主题部分,突出地标性/视觉效果或考虑结合水景处理,从环湖位置都可观赏异国风情,色彩与环境处理建筑标识处理,高耸的局部形态.酒店主体部分营造建议酒店主体部分营造建议建筑标识性的特点,形成视觉冲击建筑风格采用异国风情建筑,区别当地的现代风格建筑形态高星级酒店及商业配套高星级酒店及商业配套SPA餐饮酒吧区特色主题会议包括大型室内外会议物业占地面积
10、容积率体量配比（）主体酒店与配套200亩0.340000总计200亩40000高星级酒店及商业配套高星级酒店及商业配套酒店主体部分功能建议物业占地面积容积率体量配比（）展览中心100亩0.320000总计100亩20000展示博览区展示博览区风格与研发办公区保持一致，从立面、功能等多角度体现生态、可持续发展的展示窗口（具体参见后文生态建筑模型）。组团组团面积产权产权经营模式经营模式展览区综合性展馆100亩整栋产权持有，租赁运营专业性展馆整栋产权持有自主经营，部分常年展示中心出租经营企业展馆整栋全部销售/定制开发研发区研发办公楼400亩整栋/整层定制开发、销售、租赁综合办公楼分割单元销售、租赁中
11、试楼整栋/整层定制开发、销售、租赁会所区总部办公300亩整栋销售总部会所整栋销售配套区酒店200亩整栋与商业经营管理公司合作经营酒店式公寓单元销售后由酒店管理公司经营商业（滨江商业）整栋产权持有，合作经营开发方向效益比较分析开发方向效益比较分析开发方向效益比较分析开发方向效益比较分析千岛湖的产业/商业开发现状旅游业农渔业地产开发对生态或土地资源的直接利用或简单开发买卖交易平台未来方向新商业模式（传统行业、新兴产业、现代营销概念整合）授人以鱼，不如授人以渔产业产业农业农业旅游业开发旅游业开发房地产投资房地产投资产业链开发产业链开发产值26.1亿元30.7亿元15.2亿元？（详见下文商业模式研究）
12、年增长率12.8%22.3%29.5%开发方向效益比较分析开发方向效益比较分析开发方向效益比较分析开发方向效益比较分析淳安县淳安县2008年各产业效益比对年各产业效益比对它山之石：案例借鉴成片区域开发项目启动区确定案例分析武汉王家墩CBD启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 武汉王家墩武汉王家墩CBDCBD位于武汉市汉口位于武汉市汉口几何中心的王家墩地区，占地几何中心的王家墩地区，占地2.672.67平方公里，东接青年路平方公里，东接青年路, ,南临建设南临建设大道，西北与城市交通中环线发展大道，西北与城市交通中环线发展大道和汉西路相连，是进入武汉市大道和汉西路相连，是进入武汉市区的门户和连接
13、武汉城市各功能的区的门户和连接武汉城市各功能的中心枢纽。（开发商：泛海集团）中心枢纽。（开发商：泛海集团）启动区基本指标：启动区基本指标：1 1、占、占 地：地：63.9763.97公顷公顷2 2、建筑总量：、建筑总量：118118万平米万平米3 3、开发周期：、开发周期：5 5年年4 4、物业类型：综合物业、物业类型：综合物业（含会展、（含会展、 酒店、商业、住宅酒店、商业、住宅和写字楼）和写字楼） SIAT/010929/SH-PR(2000GB)启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引力，成打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引
14、力，成为为代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司40004000亩土地价值亩土地价值同时，形成公司城市运营能力和盈利模式。同时，形成公司城市运营能力和盈利模式。 通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、商业等物业，形成店、商业等物业，形成“泛海泛海”旗下综合类物业资产的运营平台。旗下综合类物业资产的运营平台。 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略进行综合类物业开发建设和建成后的进行综合类物业开发建设和建成后的运营管理，形
15、成公司乃至运营管理，形成公司乃至“泛海泛海”旗旗下新的主营业务和核心竞争力。下新的主营业务和核心竞争力。经营定位SIAT/010929/SH-PR(2000GB)启动区案例武汉王家墩CBD启动区战略 完成综合类物业和项目组团的开发和完成综合类物业和项目组团的开发和运营，形成具有完整功能体系的城市空间运营，形成具有完整功能体系的城市空间，并以此创建具有差异性的企业和产品品，并以此创建具有差异性的企业和产品品牌。牌。产品定位SIAT/010929/SH-PR(2000GB) 根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着“尊重启动区的土地现状，同质等量
16、交尊重启动区的土地现状，同质等量交换，解决影响启动区土地出让障碍换，解决影响启动区土地出让障碍”的原则，完成了启动区红线调整预方案。的原则，完成了启动区红线调整预方案。 公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优势势, ,计划于计划于20072007年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。启动区土地权属的完整性启动区土地权属的完整性启动区土地权属的完整性启动区土地权属的完整性SIAT/010929/SH-PR(2000GB)整体开发的必要
17、性整体开发的必要性物业间协同效应明显物业间协同效应明显SIAT/010929/SH-PR(2000GB)上述五种物业类别适应上述五种物业类别适应CBDCBD启动区的职能，启动区的职能， 各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备的各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备的物业形态。物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。整体开发的必要性整体开发的必要性物业间协同效应明显物业间协同效应明显SIAT/010929/SH-PR(2000GB)经营模式经营模式策划方案策划方案项目组团项目组团地块编号地块编号经营模式建议经营模式建议建筑规模建筑规模（万
18、方）（万方）开发时间开发时间启启动动区区项项目目组组团团会展酒店项目会展酒店项目JH03A0101JH03A0101会展：自主投资会展：自主投资酒店：股权合作并持有物酒店：股权合作并持有物 业，与专业品牌运营业，与专业品牌运营 管理公司合作运营。管理公司合作运营。20.420.42007200920072009JH03B0101JH03B0101JH03B0104JH03B0104商业、住宅项目商业、住宅项目JH03B0101JH03B0101住宅、公寓：自主投资住宅、公寓：自主投资商业：股权合作开发并持有商业：股权合作开发并持有 物业，收购上市公司物业，收购上市公司 运营商业物业。运营商业物
19、业。42.442.42008201020082010JH03B0102JH03B0102JH03B0103JH03B0103商住项目商住项目JH03B0104JH03B0104商住：自主建设为主辅以合商住：自主建设为主辅以合 作开发作开发41412008201020082010JH03B0105JH03B0105JH03B0106JH03B0106写字楼写字楼JH03B0101JH03B0101写字楼：土地销售写字楼：土地销售131320082008JH03B0104JH03B0104注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。SIAT/0109
20、29/SH-PR(2000GB)开发建设时序开发建设时序“欧洲之门欧洲之门”会展中心会展中心 07-09 07-09年年顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动会展酒店会展酒店 08-10 08-10年年服务商务和会展，形成区域标志服务商务和会展，形成区域标志商务贸易区商务贸易区 09-11 09-11年年谨慎选择时机，设立商务标杆谨慎选择时机，设立商务标杆SOHOSOHO区区 08-09 08-09年年市场准确定位、迅速实现销售市场准确定位、迅速实现销售商业中心商业中心 08-10 08-10年年服务更大区域，提升区域人气和活力服务更大区域，提升区域人气和活力
21、居住区居住区 09-10 09-10年年快速开发、规模建设、追究利润快速开发、规模建设、追究利润友城广场友城广场 08-09 08-09年年作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质开放空间开放空间 08-10 08-10年年提升物业价值，配合建设时序，提升物业价值，配合建设时序，SIAT/010929/SH-PR(2000GB)会会 展展 项项 目目项目名称：项目名称：”欧洲之门欧洲之门”国际会展中心（暂定）国际会展中心（暂定）项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化
22、管理的专业会议展览中心。建筑规模：建筑规模：5.65.6万平方米万平方米 投资模式：投资模式：自主开发自主开发运营模式：与德国运营模式：与德国GECGEC公司合作运营公司合作运营SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建设计划：建设计划： 2007 2007年二季度完成设计工作；年二季度完成设计工作； 20072007年中后期开工建设，年中后期开工建设，20092009年年中开业。年年中开业。运营工作：运营工作： 2007 2007年三季度完成运营招商，设立年三季度完成运营招商，设立合资运营管理公司。合资运营管理公司。培训工作：培训工作： 2007 2007年三季度完成初步人员到位和
23、年三季度完成初步人员到位和培训。培训。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)酒酒 店店 项项 目目项目名称：项目名称： 凯悦国际酒店、凯悦国际酒店、Four Points Four Points 酒酒店（暂定名）等店（暂定名）等项目定位：项目定位： 国际商务会议型、商务型、公寓国际商务会议型、商务型、公寓式酒店式酒店建筑规模：建筑规模：14.814.8万方万方SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目名称：凯悦国际酒店（暂定）项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。建筑规模：约建筑规模：约
24、4 4万平方米万平方米 （600600间客房）间客房） 投资模式：投资模式：合资建设合资建设运营模式：与品牌运营商合作运营管理运营模式：与品牌运营商合作运营管理酒店项目酒店项目 1 1 会议型酒店会议型酒店SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建设计划：建设计划： 06 06年底完成市场策划；年底完成市场策划； 07 07年二季度完成投融资结构策划；年二季度完成投融资结构策划； 三季度开展运营招商和建筑设计；三季度开展运营招商和建筑设计； 四季度进行投资商的招商；四季度进行投资商的招商； 07 07年底开工建设，预计年底开工建设，预计20102010年建成开业。年建成开业。SIAT
25、/010929/SH-PR(2000GB)酒店项目酒店项目 2 2 商务型酒店商务型酒店项目名称：商务酒店项目名称：商务酒店项目定位：符合国际五星级酒店标准，由项目定位：符合国际五星级酒店标准，由 世界一流酒店运营商管理的商世界一流酒店运营商管理的商 务型酒店。务型酒店。建筑规模：建筑规模：5 5万平方米万平方米 投资模式：作为保留项目，后期适时开发投资模式：作为保留项目，后期适时开发SIAT/010929/SH-PR(2000GB)地块编号地块编号JH03B0101JH03B0101地块用途地块用途综合用地综合用地地块面积地块面积4.014.01公顷公顷容积率容积率5.05.0布置物业布置物
26、业酒店、办公、商业酒店、办公、商业建筑面积建筑面积酒店：酒店：5 5万方万方地块开发时间地块开发时间暂保留，适时开发暂保留，适时开发SIAT/010929/SH-PR(2000GB)酒店项目酒店项目 3 3 公寓式酒店公寓式酒店项目名称：公寓酒店项目名称：公寓酒店项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准，项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准， 由世界一流运营商管理的由世界一流运营商管理的“管家管家 式式” ” 公寓酒店。公寓酒店。建筑规模：建筑规模：4 4万平方米万平方米 投资模式：自主开发投资模式：自主开发运营模式：销售运营模式：销售SIAT/010929/SH-PR(2000GB)地块编号
27、地块编号JH03B0104JH03B0104地块用途地块用途综合用地综合用地地块面积地块面积3.983.98公顷公顷容积率容积率4.74.7布置物业布置物业酒店、商业、办公、酒店、商业、办公、公寓公寓建筑面积建筑面积酒店：酒店：4 4万方万方开发时间开发时间20092009年开发，销售年开发，销售SIAT/010929/SH-PR(2000GB)商商 业业 项项 目目项目名称：国际商业中心项目名称：国际商业中心项目定位：具有国际品位，与世界流行元素高项目定位：具有国际品位，与世界流行元素高 度融合的主题式购物休闲商业中心。度融合的主题式购物休闲商业中心。合作方式：与合作方式：与知名零售商以及华
28、纳、派拉蒙知名零售商以及华纳、派拉蒙 等等 娱乐服务商签署租赁或合作协议。娱乐服务商签署租赁或合作协议。建筑规模：建筑规模：18.418.4万平方米万平方米 投资模式：投资模式：股权合作开发股权合作开发运营模式：运营模式：由商业运营管理公司负责运营管理由商业运营管理公司负责运营管理SIAT/010929/SH-PR(2000GB)工作安排：工作安排： 20072007年上半年开展商业项目的策年上半年开展商业项目的策划工作。下半年开展项目招商。划工作。下半年开展项目招商。建设计划：建设计划： 2008 2008年进行项目建设，用三年时年进行项目建设，用三年时间完成开发。其中间完成开发。其中121
29、2万方集中商业建成后持有，万方集中商业建成后持有，销售销售8.198.19万方配套商业。万方配套商业。项目项目总量总量（万方）（万方）年开发量（万方）年开发量（万方）2007200720082008200920092010201020112011持有持有12.0512.054 44 44.054.05销售销售8.198.193.53.53.893.890.80.8合计合计20.2420.247.57.57.897.894.854.85商业建设计划商业建设计划SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：国际居住区项目名称：国际居住区项目定位：具有国际品质，为商务人士提供的高档府邸
30、。项目定位：具有国际品质，为商务人士提供的高档府邸。建筑规模：建筑规模：6262万平方万平方投资模式：自主开发投资模式：自主开发运营模式：销售运营模式：销售住住 宅宅 项项 目目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)建设计划：建设计划： 充分利用地铁、会展等市场信息的放充分利用地铁、会展等市场信息的放大，建设宜住宜投的高档物业。大，建设宜住宜投的高档物业。 从从20082008年起用四年时间完成开发。年起用四年时间完成开发。物业总量物业总量（万方）（万方）年开发量（万方）年开发量（万方）200720072008200820092009201020102011201156.3456.
31、3411.4511.4518.5618.5617.5517.558.788.78SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：武汉商务区国际交流中心（暂定）项目名称：武汉商务区国际交流中心（暂定）项目定位：具有国际品质，为武汉项目定位：具有国际品质，为武汉CBDCBD提供提供“一站式一站式”服务的服务的4A4A级综合写字楼级综合写字楼建筑规模：建筑规模：1313万平方米万平方米 投资模式：投资模式：6 6万方自主开发，万方自主开发，7 7万方保留项目万方保留项目运营模式：物业公司或委托专业公司管理运营模式：物业公司或委托专业公司管理 写写 字字 楼楼 项项 目目SIAT/0109
32、29/SH-PR(2000GB)建设计划：建设计划： 作为启动区最后完成的功能区，待市作为启动区最后完成的功能区，待市场预热和成熟后建设。首个写字楼物业场预热和成熟后建设。首个写字楼物业6 6万平方米自万平方米自主建设。另外主建设。另外7 7万方写字楼物业根据市场吸纳能力，万方写字楼物业根据市场吸纳能力，保留至保留至20122012年以后开发。年以后开发。开工时间：开工时间： 2010 2010年开工建设，用二年完成年开工建设，用二年完成6 6万方写字楼建设。万方写字楼建设。物业经营：物业经营： 出租。出租。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)公建项目公建项目项目名称：国际友城广
33、场项目名称：国际友城广场项目定位：展示武汉商务区国际化定位。项目定位：展示武汉商务区国际化定位。占地规模：占地规模：1880018800平方米平方米项目进展：项目进展：20062006年底进行项目策划准备工作。年底进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20082008年开工。年开工。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：杉树林公园项目名称：杉树林公园项目定位：为启动区提供幽雅怡人的生态环境。项目定位：为启动区提供幽雅怡人的生态环境。占地规模：占地规模：3300033000平方米平方米项目进展：拟进行项目策划准
34、备工作。项目进展：拟进行项目策划准备工作。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20082008年开工。年开工。公建项目公建项目SIAT/010929/SH-PR(2000GB)项目名称：国际学校项目名称：国际学校项目定位：国际化教育中心项目定位：国际化教育中心建筑规模：建筑规模：1.0291.029万平方米万平方米项目进展：与泛海建设进行教育投资洽谈。项目进展：与泛海建设进行教育投资洽谈。建设主体：商务区公司建设主体：商务区公司建设时间：项目计划于建设时间：项目计划于20092009年开工。年开工。公建项目公建项目SIAT/010929/SH-PR(
35、2000GB)项目开发计划汇总表项目开发计划汇总表项项 目目 开开 发发 计计 划划 表表( (万平方米万平方米) ) 项项 目目20072007200820082009200920102010201120112012201220132013201420142015201520162016合计合计1 居居 住住11.4511.4518.5618.5617.5517.558.788.7856.3456.342 商商 业业 7.507.507.897.894.854.8520.2420.243公寓式酒店公寓式酒店2.002.002.002.004.004.004 办办 公公3.003.003.00
36、3.007.007.0013.0013.005 会会 展展 1.501.502.202.201.701.705.405.406 酒酒 店店0.50.52.002.001.501.506.806.8010.8010.80合合 计计23.5523.5532.9532.9527.4027.4011.7811.780.000.000.000.000.000.000.000.0013.8013.80109.98109.98 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)总投资成本估算总投资成本估算总总 成成 本本 费费 用用 估估 算算 表（万元）表（万元）项项 目目2007 2007 2008 2
37、008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 合计合计1 1 土地成本土地成本0 0 51909 51909 72629 72629 60396 60396 25966 25966 210900 210900 2 2 建安成本建安成本1731617316103104103104119998 119998 84684 84684 33419 33419 358521 358521 3 3 管理费用管理费用0 0 0 0 3776 3776 6739 6739 6230 623
38、0 3238 3238 929 929 976 976 1025 1025 1076 1076 23988 23988 4 4 销售费用销售费用0 0 0 0 6293 6293 11231 11231 10383 10383 5397 5397 1549 1549 1626 1626 1708 1708 1793 1793 39980 39980 5 5 财务费用财务费用112811285646 5646 11560 11560 11026 11026 4699 4699 298 298 33940 33940 6 6 总成本总成本184441844416257216257221192521
39、1925174076 174076 80697 80697 8933 8933 2478 2478 2602 2602 2732 2732 2869 2869 667328 667328 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)现金流分析现金流分析项项 目目20072007200820082009200920102010201120112012201220132013201420142015201520162016201720172018201820192019合计合计一现金流入现金流入66000 186630 192192 225833 209428 112026 36437 38
40、946 40769 43226 45681 48240 50903 1296312 1经营现金流入0 0 125850 224626 207663 107942 30976 32525 34151 35859 37652 39534 41511 918290 2会展项目收入0 0 (824)(568)(2244)(1309)(425)358 373 935 1404 1882 2380 1962 3酒店项目收入0 0 (204)1775 4009 5393 5886 6063 6245 6432 6625 6824 7012 56060 4筹资性资金流入67000185300680003203
41、00二现金流出现金流出65044 186463 189895 228089 210176 45731 4213 11756 20479 21403 22336 23314 24335 1053234 1经营现金流入17316 103104 119998 84684 33419 0 0 0 0 0 0 0 0 358521 2外围土地成本46600 75800 39000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161400 3经营成本0 0 10068 17970 16613 8635 2478 2602 2732 2869 3012 3163 3321 73463 4税金及附加0 0 728
42、6 45533 34672 16412 1735 1821 1912 2008 2109 2214 2325 118027 5所得税0 0 0 0 0 0 0 7332 15835 16526 17215 17937 18690 93536 6借款本金偿还0 0 0 68000 120000 20000 208000 7借款利息支付1129 7558 13543 11902 5472 684 40288 三净现金流量净现金流量956 167 2297 (2257)(747)66294 32225 27190 20290 21823 23345 24927 26568 243078 四累计净现金
43、流累计净现金流956 1123 3421 1164 416 66711 98935 126125 146415 168238 191583 216510 243078 结论：项目投资回收期结论：项目投资回收期6.096.09年，年，20132013年累计现金流平衡。年累计现金流平衡。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)案例借鉴：启动区开发为项目整体开发方向确定基调启动区开发为项目整体开发树立品牌形象启动区开发为项目整体开发节奏提供基础启动区的开发是项目开发的重中之重SIAT/010929/SH-PR(2000GB)Click to edit Master title style淳
44、安科技创意产业园区启动区开发安排SIAT/010929/SH-PR(2000GB)Click to edit Master title style第四第四阶段段第三第三阶段段第二第二阶段段 第一第一阶段段（启启动安排）安排）沿湖会所区研发办公开发展示博览区开发商服配套区树立项目形象打造核心竞争力构建平台完善功能启动区开发安排利用沿湖优势构筑产品竞争力体现千岛湖资源的不可复制性作为启动区的亮点对外树立项目形象SIAT/010929/SH-PR(2000GB)Click to edit Master title style物业占地面积容积率单套面积（）体量配比（）配套会所300亩500700600
45、00总计300亩60000启动区开发启动区开发研发会所区研发会所区考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点开发商独立开发开发商/政府联建融资建设SIAT/010929/SH-PR(2000GB)启动区财务基础及假设财务基础：财务基础：1.本次财务测算针对一期300亩用地总部会所及办公区域；2.地价为25万/亩；3.建安成本、规费及大市政、小市政的费用按照常规管理执行；启动区开发成本基本情况基本情况基本情况基本情况占地面积占地面积200000200000建筑面积建筑面积6000060000项目成本项目成本项目成本项目成本序号序号项目项目基数基数指标指标单位单位总价总价备注备注1 1土地成本土地成本
46、972597251.11.1土地费用土地费用300300亩亩2525万元万元/ /亩亩万元万元750075001.21.2契税契税75007500万元万元3%3%万元万元2252251.31.3市政配套费市政配套费200000200000100100元元/ /万元万元200020002 2前期费用前期费用6006002.12.1可行性研究可行性研究60000600002020元元/ /万元万元1201202.22.2设计费设计费60000600005050元元/ /万元万元3003002.32.3其他前期费用其他前期费用60000600003030元元/ /万元万元1801803 3建安成本建
47、安成本600060003.13.1别墅别墅600006000010001000元元/ /万元万元600060004 4基础设施配套基础设施配套208720874.14.1永久用电永久用电60000600007070元元/ /万元万元4204204.24.2永久用水永久用水60000600001010元元/ /万元万元60604.34.3排水及排污排水及排污60000600008.58.5元元/ /万元万元51514.44.4景观景观2000002000007070元元/ /万元万元140014004.54.5交通设施及指示牌交通设施及指示牌60000600002 2元元/ /万元万元12124
48、.64.6通讯通讯60000600006 6元元/ /万元万元36364.74.7可视对讲等弱电工程可视对讲等弱电工程60000600001818元元/ /万元万元1081085 5公共配套公共配套3183185.15.1小区道路小区道路60000600005050元元/ /万元万元3003005.25.2消防配套费消防配套费60000600003 3元元/ /万元万元18186 6 6 6开发成本合计开发成本合计开发成本合计开发成本合计18730187301873018730 l l 淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议 l l 淳安科技创意产业园区招
49、商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析l l 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议l l 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探l l 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略策略一：招商顺序原则策略一：招商顺序原则核心知名、龙头企业先行，引入知名企业，带动上下游行业及业内追随企业；策略二：核心主力店招商布局原则策略二：核心主力店招商布局原则引入业内权威机构，如有机食品认定机构、检测机构、生态标准认证中心等等；策略三：特殊企业招商优惠原则策略三：特殊企业招商优惠原则
50、特殊商家是指具有较高科技含量、品牌效应的经营商家，引进时给予优惠政策，邀请其先入场，对整个项目起到增强专业氛围、聚集人气作用；策略四：经营采用放水养鱼的原则。策略四：经营采用放水养鱼的原则。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则，在租金设定上先抑后扬。策略五：统一招商的策略五：统一招商的“管理管理”要充分体现与强调对商家的统一服务。要充分体现与强调对商家的统一服务。统一服务包含统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营运管理中。招商原则招商原则招商安排招商安排主要
51、工作主要工作主要成果主要成果对潜在关键驻商进行分对潜在关键驻商进行分析与综合排序析与综合排序制定招商引资方案及制定招商引资方案及沟通文件沟通文件进行初步沟通，谈判进行初步沟通，谈判并达成协议并达成协议列出园区各功能区潜在关键驻商对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的园区的潜在关键驻商的优先顺序名单根据每一潜在关键驻商的特点，明确园区的价值定位制定有关园区的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件园区的市场宣传介绍文件针对每一特定潜在关键驻商的招商文件与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引资方案初稿谈判，并根据谈判情况
52、，进一步调整修改招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各类驻商入驻园区本项目工本项目工作范围作范围关键驻商的成功引入，对园区的发展至关重要，应关键驻商的成功引入，对园区的发展至关重要，应关键驻商的成功引入，对园区的发展至关重要，应关键驻商的成功引入，对园区的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现该按科学系统的方法加以实现该按科学系统的方法加以实现该按科学系统的方法加以实现SIAT/010929/SH-PR(2000GB)关键分析内容关键分析内容该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？该驻商未来在中国的发展战略是什么？该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？该驻商对淳安的发展影响如何？发展战略发展战略
53、分析原则分析原则该驻商的品牌效应如何？该驻商的管理技能/水平如何？该驻商以往的开发、经营成功记录如何？关键技能关键技能该驻商过去若干年的财务状况如何？对该驻商今后几年的税收预测是怎样的？财务状况财务状况该驻商与投资所在地的政府的关系如何？园区及开发总公司/代理机构与其是否有便捷的沟通渠道？沟通渠道沟通渠道通过综合分析，通过综合分析，对潜在关键驻对潜在关键驻商进行综合排商进行综合排序，并根据排序，并根据排序结果，制定序结果，制定招商引资方案，招商引资方案，建立业务发展建立业务发展蓝图蓝图招商筛选标准分析招商筛选标准分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)信息发布形式信息发布形式项目
54、洽谈会项目洽谈会（招商前准备阶段进行）（招商前准备阶段进行）项目发布会项目发布会 （进入招商阶段开始进行）（进入招商阶段开始进行）媒体广告媒体广告 （招商整个进度）（招商整个进度）联谊酒会联谊酒会 （正式对外经营前）（正式对外经营前）人脉运做人脉运做 （整个招商进度）（整个招商进度）通过以上这些活动主要目的：通过以上这些活动主要目的：提升项目知名度；提升项目知名度；聚集行业企业入住人气；聚集行业企业入住人气；尽快达成项目招商率尽快达成项目招商率。 招商渠道和形式策略招商渠道和形式策略未来入驻客户模型未来入驻客户模型分类客户类型第一类：知名企业职能中心型跨国企业设计研发部门民营企业研发总部、营销
55、总部、会展总部第二类：科研型大学/学院课题组专业研究机构科学家研究室政府支持的科研机构第三类：服务型相关服务业企业1、专业服务型：生态产业研究相关供应商公司2、综合服务型：金融、法律、信息等现代服务业企业n三大客户类型三大客户类型客户类型客户类型平均面积需求平均面积需求（M2M2）需求面积比例需求面积比例平均员工数平均员工数第一类：跨国企业地区研发中心2000500010%100500第二类：民营企业/上市公司总部/研发中心300100070%20100第三类：金融、结算、服务等配套现代服务企业10050020%1030n企业规模企业规模未来入驻客户模型未来入驻客户模型序号序号企企业名称名称行
56、行业地位地位0707年年销售售额（亿元）元）前期前期拟使用使用面面积（M2M2）前期前期拟注注册册资金金（亿元）元）建成后第一年年建成后第一年年产值（亿元）元）预计集集团总税收税收额（亿元）元）用途用途1 1上海快鹿投上海快鹿投资集集团全球华商500强，上海私营企业综合实力“百强”第25位1010500050001 15 50.50.5高科技研研发基地基地，中国研发总部2 2安徽丰园集安徽丰园集团有限公司有限公司新能源，新材料及生物医药行业领军企业。丰原药业（股票代码：000153）、ST泰格（股票代码：000409）8 83000-50003000-50001 13 30.40.4生态能源研
57、研发中心中心，食品研研发，企，企业会所会所3 3江森自控有限公司江森自控有限公司世界500强著名企业，汽车配件产品龙头2020（中国区）（中国区）2000-30002000-30000.50.55 51 1产品研研发展示中心，商展示中心，商务会会所所4 4实耐宝公司耐宝公司实耐宝公司(NYSE: SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界500强1818（中国区）（中国区）1500-30001500-30000.50.53 31 1高级研研发中心中心，高级职员商商务会所会所5 5上海上海实业（集（集团）有限公司有限公司上海市政府直属企业，香港蓝筹公司200200150015001 17 7101
58、0生物医药研研发中心中心，企企业会会所。所。意向合作开发6 6上海高榕集上海高榕集团中国出口蔬菜行业最大的企业。“农业产业化国家重点龙头企业”， “中国土畜食品进出口商会蔬菜分会”理事长单位，“上海市蔬菜协会”会长单位。3 31000-20001000-20000.50.51 10.150.15有机生态农产品深度开开发中中心心，产品展示及商务中心，企企业会所会所7 7意大利意大利维龙意大利最大的工业房地产开发商。在米兰证券交易所（Mercato Expandi RLT.MI）上市公司3 3（中国区）（中国区）/ / / /0.150.15企企业会所会所。意向投资开发8 8香港快威科技香港快威科
59、技投投资集集团大型实力投资机构。机电产品及建筑智能化设备生产龙头企业，浙江上海分公司，业内前三位。5 5500050000.50.53 30.250.25研研发中心中心，产品展示及商务中心，企企业会所会所未来入驻客户模型未来入驻客户模型龙头企业的引入龙头企业的引入 l l 淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议 l l 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析l l 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议l l 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区政策分析及要求
60、初探l l 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略淳安科技创意产业园区战略层面效益分析思路淳安科技创意产业园区战略层面效益分析思路分析层次分析层次科技创意产业园区科技创意产业园区科技创意产业园区科技创意产业园区总体投入产出分析总体投入产出分析总体投入产出分析总体投入产出分析淳安开发总公司的淳安开发总公司的淳安开发总公司的淳安开发总公司的财务分析财务分析财务分析财务分析开发总公司和整个园区开发总公司和整个园区开发总公司和整个园区开发总公司和整个园区开发的融资分析开发的融资分析开发的融资分析开发的融资分析 淳安科技创意产业园区的总销售收入淳安科技创意产业园区的
61、总销售收入 淳安科技创意产业园区的总投资额淳安科技创意产业园区的总投资额 淳安开发总公司可能的商业模式淳安开发总公司可能的商业模式 不同商业模式有形及无形回报的评估不同商业模式有形及无形回报的评估 开发总公司的组合商商业模式确定及融资需求分析开发总公司的组合商商业模式确定及融资需求分析 开发总公司的股权结构和融资方案分析开发总公司的股权结构和融资方案分析 园区开发的融资方式分析园区开发的融资方式分析分析内容分析内容科技创意产业园区科技创意产业园区科技创意产业园区科技创意产业园区开发的综合效益分析开发的综合效益分析开发的综合效益分析开发的综合效益分析 园区开发的经济效益分析园区开发的经济效益分析
62、 园区开发的社会效益分析园区开发的社会效益分析淳安科技创意产业园区总销售收入预计淳安科技创意产业园区总销售收入预计销售收入销售收入人民币（亿元） 百分比目前20122015研发中心区研发基地区展览区配套区销售收入来自于对外服务（如房产开发/销售、研发服务 以及其他服务），不包括对内部分资料来源：中工网研究咨询中心5105102025202540504050到到20122012年，园区各类经济活动总销售收入年，园区各类经济活动总销售收入可达可达20252025亿元；亿元；20152015年预计接近年预计接近5050亿元亿元淳安科技创意产业园区总投资预计淳安科技创意产业园区总投资预计投资额投资额人
63、民币（亿元）总投资研发基地区展览区可能的资金来源可能的资金来源政府企业1.995%到到20122012年，整个园区土地开发和项目（地产）开发总投年，整个园区土地开发和项目（地产）开发总投资预计为资预计为1313亿元亿元研发中心区配套区5.03.62.513.010%90%20%80%45%55%区域经济区域经济/房地产开发项目中参与实体的可能商业模式房地产开发项目中参与实体的可能商业模式当地政府区域经济/房地产项目价值链运营管理营销推广营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发运营管理土地融资商业模式资料来源:中工网研究咨询中心土地经纪商房地产开发商开发代
64、理商运营代理商土地开发七通一平进行宣传及谈判工作吸引开发商或驻商来进行土地开发向土地所有人收购土地把土地出售/转让给房地产开发商或驻商在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商帮助开发商或驻商规划总体或单一项目的建议进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发房产等项目负责日常的运营维修及其他管理从价值链的分析出发，从价值链的分析出发， 商业实体参与商业实体参与区域经济区域经济/ /房地产项目的开发建设，通常房地产项目的开发建设，通常有四种可能的商业模式有四种可能的商业模式融资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销/ /关键驻商关键驻商重要性最高重要性最低商
65、业模式商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商政府关系政府关系不同的商业模式有不同的关键成功要素不同的商业模式有不同的关键成功要素区域经济区域经济/房地产开发项目中参与实体的可能商业模式房地产开发项目中参与实体的可能商业模式SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例一：德国参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司发展公司Wolfsburg市政府大众汽车公司Wolfsburg AG发展公司科研与创业园区供应商园区主题公园与冒险乐园人力资源服务机构50%50%100%100%投入8.5亿德国马克Autostadt特大型品牌中心各类项目$其他投资者/关键驻商其他投资
66、者/关键驻商其他投资者/关键驻商500万德国马克启动资金500万德国马克启动资金其他投资者/关键驻商大众汽车公司 德国德国WolfsburgWolfsburg市政府与德国大众汽车公司共同投资成立了市政府与德国大众汽车公司共同投资成立了Wolfsburg AGWolfsburg AG发展公司，负责汽车城开发规划及相关工作发展公司，负责汽车城开发规划及相关工作参考案例一：德国参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司发展公司Wolfsburg AG发展公司当地政府德国大众其它私人投资者/开发商N/A相关机构相关机构 资料来源:中工网研究咨询中心融资能力融资能力项目管项目管理理市场营销市场营销
67、/ /关键驻关键驻商商政府关系政府关系最好最差Wolfsburg AGWolfsburg AG发展公司、当地政府和私人发展公司、当地政府和私人投资者投资者/ /开发商具有不同的获取成功的条件开发商具有不同的获取成功的条件SIAT/010929/SH-PR(2000GB)运营管理营销推广营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发运营管理土地融资商业模式资料来源:中工网研究咨询中心土地经纪商房地产开发商开发代理商运营代理商土地开发七通一平Wolfsburg当地政府当地政府创建Wolfsburg AG发展公司征用土地，并进行开发和基础设施改造为汽车城入驻公司、机
68、构等提供廉价土地为汽车城驻商提供优惠的税收及其他政策对某些项目进行直接投资如在科研园区投资1.2亿德国马克，投资5,700万马克用于兴建体育场等德国大众汽车公司德国大众汽车公司与当地政府共同创建W-AG发展公司，是Autostadt项目的全权投资者（共8.5亿德国马克投资），建设多个品牌中心及交易、游乐、服务设施为后续某些单个项目投资，包括为W- AG孵化的一些小型新技术企业提供从5万3百万欧元不等的风险投资其他私人投资者其他私人投资者/开发商开发商为单个项目竞标、投资和开发建设Wolfsburg AG发展公司发展公司总体筹划汽车城四大功能区域（科研与创业园区、供应商园区、主题公园与冒险乐园、
69、人力资源服务机构）数十个项目为每个项目招商引资，包括组织竞标、规划等在汽车城规划、开发和建设过程中协调各方利益Wolfsburg AG发展公司发展公司出租办公大楼Wolfsburg AGWolfsburg AG发展公司发展公司管理汽车城中各功能区，为汽车城中驻商提供人力资源中介服务；孵化小型新技术企业其他私人投资者其他私人投资者/ /开发商开发商负责日常运营、维修和管理各个参与者在各个参与者在WolfsburgWolfsburg汽车城的开发建设中担汽车城的开发建设中担任了不同的角色任了不同的角色参考案例一：德国参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司发展公司WolfsburgWolfs
70、burg汽车城为汽车城为Wolfsburg AGWolfsburg AG发展公司、当地政府、德国大众发展公司、当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者汽车公司和其他私人投资者/ /开发商都带来了很好的回报开发商都带来了很好的回报人力资源中介服务提供每年约1千万欧元的收入（占Wolfsburg AG发展公司每年总收入95%以上），其他少量收入来源于房租、管理费及咨询筹划收费预计从孵化成功的新技术企业中能获得可观利益Wolfsburg AGWolfsburg AGWolfsburg AGWolfsburg AG发展公司发展公司发展公司发展公司创造额外的11,000个就业机会，使当地失业率从17%
71、降至10%以下政府税收增长汽车城带动当地经济发展，环境改善，重新塑造了Wolfsburg市作为德国汽车工业中心的新形象当地政府当地政府当地政府当地政府每年约5千万马克的Autostadt门票收入（每年游客超过2百万，除部分是VW客人而免费外，人均票价24马克） 跟8.5亿马克的投资及每年运营成本相比，门票收入是微小的更重要的是，汽车城成为大众公司宣扬其品牌和历史，推介其产品，提升企业形象的重要窗口德国大众德国大众德国大众德国大众单个项目经济收益成为具有一流水平的汽车城的一部分，有助提高私人投资者/开发商各自的品牌形象其它私人其它私人其它私人其它私人投资者投资者投资者投资者/ / / /开发商开
72、发商开发商开发商资料来源:中工网研究咨询中心参考案例一：德国参考案例一：德国Wolfsburg AG发展公司发展公司75参考案例二：上海张江高科技园区开发公司参考案例二：上海张江高科技园区开发公司上海市政府上海市张江高科技园区领导小组及其办公室上海市张江高科技园区开发公司上海市久事公司公众投资者其他投资者其他投资者/关键驻商上海市张江高科技园区开发股份有限公司上海市张江集成电路产业区开发有限公司上海市浦东土地发展（控股）公司上海张江生物医药基地开发有限公司国家863信息安全产业基地公司上海张江高科技园区综合发展公司其他服务公司项目 项目项目 项目项目 项目项目 项目项目项目微电子港有限公司资料
73、来源:中工网研究咨询中心在上海市政府领导下张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，在上海市政府领导下张江高科技园区开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区开发建设张江高科技园区SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例二：上海张江高科技园区开发公司参考案例二：上海张江高科技园区开发公司张江高科技园区开发公司融资能力融资能力项目管理项目管理市场营销市场营销/ /关键驻商关键驻商政府关系政府关系各下属开发有限公司服务公司/机构各类关键驻商久事等其他投资者最好最差张江高科技园区开发公司、其它投资者、下属开发有限公司和关键驻张江高科技园区开发
74、公司、其它投资者、下属开发有限公司和关键驻商各自具备了不同的获取成功的条件商各自具备了不同的获取成功的条件资料来源:中工网研究咨询中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)参考案例二：上海张江高科技园区开发公司参考案例二：上海张江高科技园区开发公司土地经纪商商业模式商业模式房地产开发商开发代理商运营管理商下属开发有下属开发有限公司限公司将园区内成片土地以优惠价格转让给驻商上海市政府按土地差价对开发有限公司进行财政补贴或以土地入股与驻商共同开发成片土地下属开发有限公司下属开发有限公司上海市张江高科技园区开发公司从政府中无偿获得土地使用权上海市张江高科技园区开发公司以土地作为资本与其他
75、投资者共同筹建下属开发有限公司下属开发有限公司以土地使用权为抵押从银行获得贷款下属开发有限公司进行当地居民的拆迁，土地平整和基础设施建设市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资 资料来源:中工网研究咨询中心各个参与者园区开发建设中担任了不同的角色各个参与者园区开发建设中担任了不同的角色下属开发有限公司下属开发有限公司其他投资者其他投资者/ /关键驻商关键驻商对于一些规模较大的独立项目，由驻商或其指定的开发商进行开发、建设下属开发有限公司也投资开发、建设一批标准厂房和办公楼区政府以回租厂房等方式给予开
76、发有限公司财政补贴下属开发有限下属开发有限公司公司其他投资者其他投资者/ /关关键驻商键驻商负责开发公司自身开发项目（如办公楼、标准厂房）租户的吸引由关键驻商负责吸引各自的客户服务公司服务公司/ /机构机构关键驻商关键驻商服务公司为整个开发区提供整体运营管理服务驻商自己的项目由其自己管理或委托专业管理公司管理(包括开发公司服务公司)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报开发公司带来了很好的回报园区已建成国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导
77、体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。以及国家火炬创业园、国家留学人员创业园等多模式、多类型的孵化器。到2008年底，经过16年的建设，园区共引进投资项目近500个，项目总投资额超过100亿美元，2008年园区工业销售收入达700亿元人民币到2008年年底，园区共吸引企业逾5000家，产生近10万个工作机会到2008年年底，园区高新技术企业共产生科研项目近1500个，0608年年均增幅超过20%通过高科技园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级，使上海市在全国高新产业的地位有了明显提
78、升资料来源: 中工网研究咨询中心作为一家上市公司，2008年张江高科技园区开发股份有限公司主营业务（包括房地产开发和多元化投资）收入较2007年增长31%。1999年政府实行优惠政策聚焦张江后，张江高科获得了多年的稳步发展，股份公司2008年获净利润5亿3千万，净资产收益率达到10%。参考案例二：上海张江高科技园区开发公司参考案例二：上海张江高科技园区开发公司上海市政府上海市政府上海市政府上海市政府张江高科技园区张江高科技园区张江高科技园区张江高科技园区开发公司开发公司开发公司开发公司下属下属下属下属开发有限公司开发有限公司开发有限公司开发有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000G
79、B)淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式对醇安开发总公司来说，采用哪一种商业模式需要通过对可对醇安开发总公司来说，采用哪一种商业模式需要通过对可能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定能的有形回报和无形回报两个方面的综合评估来决定无形回报无形回报是否有助于改善与政府的关系及帮助当地社区的发展是否有助于提高在消费者中的声誉是否有助于提高行业地位是否有助于内部技能的培养有形回报有形回报是否有一定的利润是否有较好的现金流是否有一定的投资回报率开发总公司的净现值多大SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式首先是对有形回报的分析
80、首先是对有形回报的分析关键假设关键假设土地按招商计划中实际可用于开发的面积(1000亩)及控制范围内用于其他用途的土地分4期开发土地购入价格为25万元/亩土地转让价格分别为30万元/亩实际完成招商面积假设为计划的70%无银行贷款商业模式商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商20122012年预计投资年预计投资资本回报率资本回报率0远大于0远大于0%今后今后5 5年未折现年未折现的累计现金流的累计现金流缺口缺口很大很大基本无基本无人民币，亿元淳安开发总公司淳安开发总公司业务的整体净现业务的整体净现值值小于0远大于0大于0远大于0人民币，亿元土地经纪商土地经纪商模式的有形模式的有形回报
81、较差回报较差房地产开发房地产开发商模式有相商模式有相对较好的整对较好的整体净现值，体净现值，但仍有较高但仍有较高现金流缺口现金流缺口开发代理商开发代理商及运营管理及运营管理商模式的投商模式的投资资本回报资资本回报率较高，无率较高，无现金流缺口，现金流缺口，但整体净现但整体净现值较小值较小资料来源: 中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式预估总体开发财务要点预估总体开发财务要点项目总投资：10亿元土地开发投资
82、： 3亿元总回报率土地开发：1520项目开发：2030风险分析：地产开发公司，高风险高收益土地交易价格差为最敏感参数项目开发属中长期投资，关键驻商使用量对回报影响较大参数变化参数变化 +10% +10% 参数参数参数变化参数变化 -10% -10%对项目对项目IRRIRR的影响的影响资料来源: 中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料地产开发地产开发熟地销售价格础设施投资成本生地转让价格开发运营管理成本项目开发项目开发土地价格游客使用量建造成本/规模首先是对有形回报的分析首先是对有形回报的分析SIAT/0
83、10929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式然后是对无形回报的分析然后是对无形回报的分析履行对政府履行对政府社会的承诺社会的承诺提高消费者提高消费者中的声誉中的声誉提高行提高行业地位业地位培养内培养内部技能部技能商业模式商业模式土地经纪商房地产开发商开发代理商运营管理商综合评估综合评估成为土地经纪商成为土地经纪商将能履行对政府将能履行对政府和社会的承诺和社会的承诺成为开发商及开成为开发商及开发代理商对无形发代理商对无形资产的回报较为资产的回报较为有利有利成为运营管理商成为运营管理商带来的无形资产带来的无形资产的回报有限的回报有限好差资料来源: 中工网研
84、究咨询中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式政府综合有形及无形回报两方面的分析结果，淳安开发总公司的综合有形及无形回报两方面的分析结果，淳安开发总公司的综合有形及无形回报两方面的分析结果，淳安开发总公司的综合有形及无形回报两方面的分析结果，淳安开发总公司的商业模式应是前三种模式的组合商业模式应是前三种模式的组合商业模式应是前三种模式的组合商业模式应是前三种模式的组合区域开发区域开发/ /房地产项目价值链房地产项目价值链主要涉及的工作主要涉及的工作市政基市政基础设施础设施建设七建设七通一平通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营
85、销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资商业模式商业模式房地产房地产开发商开发商开发代开发代理商理商运营管运营管理商理商土地经土地经纪商纪商淳安开发总公司淳安开发总公司淳安开发总公司淳安开发总公司外包资料来源: 中工网研究咨询中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)在明确了商业模式后，淳安开发总公司在实施项在明确了商业模式后，淳安开发总公司在实施项在明确了商业模式后，淳安开发总公司在实施项在明确了商业模式后，淳安开发总公司在实施项目开发
86、运作过程中需要成功解决来之财务资金和目开发运作过程中需要成功解决来之财务资金和目开发运作过程中需要成功解决来之财务资金和目开发运作过程中需要成功解决来之财务资金和技术两个方面的挑战技术两个方面的挑战技术两个方面的挑战技术两个方面的挑战采用组合商业模式淳安开发总公司将同时担任土地经纪土地经纪商、房地产开发商商、房地产开发商和开发代理人和开发代理人的角色财务资金的挑战财务资金的挑战根据土地结算方式以及项目开发情况的不同，园区整体开发期年（20092012年）的累计现金流缺口最高可能达到10亿元人民币实施技能的挑战实施技能的挑战需要建立合理的组织架构，获取高素质管理人员，赢得政府的大力支持，以确保招
87、商以及项目开发的成功淳安开发总公司的商业模式淳安开发总公司的商业模式资料来源: 中工网研究咨询中心结合案例经验值和淳安开发总公司现有资料预估具体指标的测算需要淳安开发总公司提供更详细的资金状况和土地成本测算资料通过融资来解通过融资来解决资金和技术决资金和技术上面临的问题上面临的问题SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资融资淳安开发总公司股权招商建议淳安开发总公司股权招商建议审视现有股权结构审视现有股权结构股东1股东2股东2淳安开发总公司扩大股权结构扩大股权结构原股东1原股东2原股东3淳安开发总公司引入政府引入政府参股参股引入其他具成引入其他具成熟园区开发经熟园区开发经验的企业参
88、股验的企业参股淳安开发总公司需吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的淳安开发总公司需吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的淳安开发总公司需吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的淳安开发总公司需吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的财务风险，并提高招商成功率；扩大开发总公司资产规模的同时，争取引入园区开发财务风险，并提高招商成功率；扩大开发总公司资产规模的同时，争取引入园区开发财务风险，并提高招商成功率；扩大开发总公司资产规模的同时，争取引入园区开发财务风险，并提高招商成功率；扩大开发总公司资产规模的同时，争取引入园
89、区开发的成熟技术和人才资源的成熟技术和人才资源的成熟技术和人才资源的成熟技术和人才资源SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资融资淳安开发总公司新的组织架构淳安开发总公司新的组织架构淳安开发总公司淳安开发总公司淳安开发总公司淳安开发总公司园区开发公司筹资融资整体规划土地开发房产开发公司项目规划筹资融资房产开发园区营运公司园区推广园区招商房产销售增资扩股后的淳安开发总公司需要对所承担的组合商业模式进行有效拆分，设立独立增资扩股后的淳安开发总公司需要对所承担的组合商业模式进行有效拆分，设立独立增资扩股后的淳安开发总公司需要对所承担的组合商业模式进行有效拆分，设立独立增资扩股后的淳安开
90、发总公司需要对所承担的组合商业模式进行有效拆分，设立独立板块进行组织架构的重新安排，按照土地开发、房产项目开发和营运管理三个不同的板块进行组织架构的重新安排，按照土地开发、房产项目开发和营运管理三个不同的板块进行组织架构的重新安排，按照土地开发、房产项目开发和营运管理三个不同的板块进行组织架构的重新安排，按照土地开发、房产项目开发和营运管理三个不同的价值链环节分别成立园区开发公司、房产开发公司和营运公司三个子公司。价值链环节分别成立园区开发公司、房产开发公司和营运公司三个子公司。价值链环节分别成立园区开发公司、房产开发公司和营运公司三个子公司。价值链环节分别成立园区开发公司、房产开发公司和营运
91、公司三个子公司。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资融资淳安科技创意产业园区土地开发融资建议淳安科技创意产业园区土地开发融资建议融资主体：淳安开发总公司下属园区开发公司融资主体：淳安开发总公司下属园区开发公司融资主体：淳安开发总公司下属园区开发公司融资主体：淳安开发总公司下属园区开发公司融资方向融资方向融资方向融资方向l l 债务融资债务融资债务融资债务融资可选方向一：土地款分期支付可选方向一：土地款分期支付可选方向一：土地款分期支付可选方向一：土地款分期支付可选方向二：政府财政担保的土地开发贷款可选方向二：政府财政担保的土地开发贷款可选方向二：政府财政担保的土地开发贷款可选
92、方向二：政府财政担保的土地开发贷款l l 权益融资权益融资权益融资权益融资可选方向一：园区开发公司股权招商可选方向一：园区开发公司股权招商可选方向一：园区开发公司股权招商可选方向一：园区开发公司股权招商可选方向二：寻找基金投资（如新成立的可选方向二：寻找基金投资（如新成立的可选方向二：寻找基金投资（如新成立的可选方向二：寻找基金投资（如新成立的“建银精瑞建银精瑞建银精瑞建银精瑞”投资基金）投资基金）投资基金）投资基金）可选方向三：由政府担保，联合信托公司向社会发行可选方向三：由政府担保，联合信托公司向社会发行可选方向三：由政府担保，联合信托公司向社会发行可选方向三：由政府担保，联合信托公司向社
93、会发行“科技创意产业园土科技创意产业园土科技创意产业园土科技创意产业园土地基础设施开发信托计划地基础设施开发信托计划地基础设施开发信托计划地基础设施开发信托计划”私募信托融资操作案例私募信托融资操作案例私募信托融资操作案例私募信托融资操作案例南京三桥公司贷款项目集合资金信托计划南京三桥公司贷款项目集合资金信托计划南京三桥公司贷款项目集合资金信托计划南京三桥公司贷款项目集合资金信托计划策划发起人：南京交通控股集团、江苏国际信托、光大银行南京分行策划发起人：南京交通控股集团、江苏国际信托、光大银行南京分行策划发起人：南京交通控股集团、江苏国际信托、光大银行南京分行策划发起人：南京交通控股集团、江苏
94、国际信托、光大银行南京分行发行规模：发行规模：发行规模：发行规模：1 1 1 1亿元亿元亿元亿元用途：置换三桥开发部分建设贷款用途：置换三桥开发部分建设贷款用途：置换三桥开发部分建设贷款用途：置换三桥开发部分建设贷款收益：收益：收益：收益：4%4%4%4%信托计划期限：信托计划期限：信托计划期限：信托计划期限：1 1 1 1年年年年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资融资淳安科技创意产业园区主体项目开发融资建议淳安科技创意产业园区主体项目开发融资建议融资主体：淳安开发总公司下属房产开发公司融资主体：淳安开发总公司下属房产开发公司融资主体：淳安开发总公司下属房产开发公司融资主体
95、：淳安开发总公司下属房产开发公司融资方向融资方向融资方向融资方向l l 债务融资债务融资债务融资债务融资可选方向一：银行开发贷款可选方向一：银行开发贷款可选方向一：银行开发贷款可选方向一：银行开发贷款可选方向二：国内基金公司债权融资可选方向二：国内基金公司债权融资可选方向二：国内基金公司债权融资可选方向二：国内基金公司债权融资l l 权益融资权益融资权益融资权益融资可选方向一：房产开发公司股权招商可选方向一：房产开发公司股权招商可选方向一：房产开发公司股权招商可选方向一：房产开发公司股权招商可选方向二：针对关键驻商的定制开发和可选方向二：针对关键驻商的定制开发和可选方向二：针对关键驻商的定制开
96、发和可选方向二：针对关键驻商的定制开发和“BTBTBTBT融资融资融资融资”BTBTBTBT融资模式介绍融资模式介绍融资模式介绍融资模式介绍l l BTBTBTBT融资建设模式融资建设模式融资建设模式融资建设模式BTBTBTBT投融模式在我国是一种新兴起的投融资模式，投融模式在我国是一种新兴起的投融资模式，投融模式在我国是一种新兴起的投融资模式，投融模式在我国是一种新兴起的投融资模式，“BT” BT” BT” BT” 是英文是英文是英文是英文“BUILD”BUILD”BUILD”BUILD”和和和和“TRANSFER”TRANSFER”TRANSFER”TRANSFER”的缩写，的缩写，的缩写
97、，的缩写，中文的解释是建设中文的解释是建设中文的解释是建设中文的解释是建设- - - -移交，广义解释代表一个完整的投资过程，即项目的融资移交，广义解释代表一个完整的投资过程，即项目的融资移交，广义解释代表一个完整的投资过程，即项目的融资移交，广义解释代表一个完整的投资过程，即项目的融资- - - -建设建设建设建设- - - -移交全过程。移交全过程。移交全过程。移交全过程。 SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资融资淳安科技创意产业园区项目开发融资建议淳安科技创意产业园区项目开发融资建议淳安开发总公司下属房产开发公司淳安开发总公司下属房产开发公司淳安开发总公司下属房产开发公
98、司淳安开发总公司下属房产开发公司BTBTBTBT项目融资流程项目融资流程项目融资流程项目融资流程1.1.淳安开发总公司下属房产开发公司通过招标方式选淳安开发总公司下属房产开发公司通过招标方式选择择BTBT项目投资方（建筑企业），并将项目的融资和建项目投资方（建筑企业），并将项目的融资和建设特许权转让给投资方。设特许权转让给投资方。2.2.寻找并确定银行或其他金融机构根据项目的未来收寻找并确定银行或其他金融机构根据项目的未来收益情况为项目提供融资贷款。益情况为项目提供融资贷款。3.3.房产开发公司在项目建议书、可行性研究、筹划报房产开发公司在项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期准备工作完成后，
99、与中标人（投资方）签订批等前期准备工作完成后，与中标人（投资方）签订BTBT投资合同（或投资协议）投资合同（或投资协议）4.4.中标人（投资方）组建中标人（投资方）组建BTBT项目公司，项目公司在项项目公司，项目公司在项目建设期行使业主职能，负责项目的投融资、建设管目建设期行使业主职能，负责项目的投融资、建设管理，并承担建设期间的风险。理，并承担建设期间的风险。5.5.项目建成竣工后，按照项目建成竣工后，按照BTBT合同（或协议），投资方合同（或协议），投资方将完工的项目移交给房产开发公司。将完工的项目移交给房产开发公司。6.6.房产开发公司按约定总价（或完工后评估总价）分房产开发公司按约定总
100、价（或完工后评估总价）分期偿还投资方的融资和建设费用。期偿还投资方的融资和建设费用。7.7.房产开发公司在房产开发公司在BTBT投资全过程中行使监管、指导职投资全过程中行使监管、指导职能，保证能，保证BTBT投资项目的顺利融资、建成、移交。投资项目的顺利融资、建成、移交。 流程图SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资融资淳安科技创意产业园区配套项目开发融资建议淳安科技创意产业园区配套项目开发融资建议融资主体：淳安开发总公司下属营运公司融资主体：淳安开发总公司下属营运公司融资主体：淳安开发总公司下属营运公司融资主体：淳安开发总公司下属营运公司融资方向融资方向融资方向融资方向l l
101、 权益融资权益融资权益融资权益融资可选方向一：针对配套项目和会展项目的可选方向一：针对配套项目和会展项目的可选方向一：针对配套项目和会展项目的可选方向一：针对配套项目和会展项目的“BOTBOTBOTBOT融资融资融资融资”可选方向二：引入知名工业地产开发商入股营运公司，开展新的建设可选方向二：引入知名工业地产开发商入股营运公司，开展新的建设可选方向二：引入知名工业地产开发商入股营运公司，开展新的建设可选方向二：引入知名工业地产开发商入股营运公司，开展新的建设- - - -经营经营经营经营管理融资模式管理融资模式管理融资模式管理融资模式（如新加坡丰树基金的（如新加坡丰树基金的（如新加坡丰树基金的
102、（如新加坡丰树基金的BTSBTSBTSBTS融资服务模式）融资服务模式）融资服务模式）融资服务模式）BOTBOTBOTBOT融资模式介绍融资模式介绍融资模式介绍融资模式介绍l l B0TB0TB0TB0T融资建设模式融资建设模式融资建设模式融资建设模式BOTBOTBOTBOT模式即模式即模式即模式即“建设建设建设建设- - - -经营经营经营经营- - - -移交移交移交移交”模式。是以项目建设、经营的特许权协议为融资基础，由项目公模式。是以项目建设、经营的特许权协议为融资基础，由项目公模式。是以项目建设、经营的特许权协议为融资基础，由项目公模式。是以项目建设、经营的特许权协议为融资基础，由项
103、目公司为项目的投资者、经营者安排融资，承担风险，开发建设项目，在特许权协议期限内，通过经司为项目的投资者、经营者安排融资，承担风险，开发建设项目，在特许权协议期限内，通过经司为项目的投资者、经营者安排融资，承担风险，开发建设项目，在特许权协议期限内，通过经司为项目的投资者、经营者安排融资，承担风险，开发建设项目，在特许权协议期限内，通过经营项目获得利润，并在到期后将项目移交给业主的一种项目融资模式。营项目获得利润，并在到期后将项目移交给业主的一种项目融资模式。营项目获得利润，并在到期后将项目移交给业主的一种项目融资模式。营项目获得利润，并在到期后将项目移交给业主的一种项目融资模式。建议淳安科技
104、创意产业园区的展馆、酒店等配套项目可以采用此种模式融资开发，通过建议淳安科技创意产业园区的展馆、酒店等配套项目可以采用此种模式融资开发，通过建议淳安科技创意产业园区的展馆、酒店等配套项目可以采用此种模式融资开发，通过建议淳安科技创意产业园区的展馆、酒店等配套项目可以采用此种模式融资开发，通过1515151520202020年年年年经营收益权的一次性转让，获取整个项目开发的部分资金。经营收益权的一次性转让，获取整个项目开发的部分资金。经营收益权的一次性转让，获取整个项目开发的部分资金。经营收益权的一次性转让，获取整个项目开发的部分资金。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融资融资淳
105、安科技创意产业园区配套项目开发融资建议淳安科技创意产业园区配套项目开发融资建议新加坡丰树基金新加坡丰树基金新加坡丰树基金新加坡丰树基金BTSBTSBTSBTS融资模式介绍融资模式介绍融资模式介绍融资模式介绍SIAT/010929/SH-PR(2000GB)收益分析收益分析土地开发收益土地开发收益n一级开发，是以土地资源为主的开发，将地块项目土地由 “生地”变为可供地产开发的“熟地”，获得土地的收益土地的收益土地的收益土地的收益，实现土地储备目标。n本项目土地开发，由相关政府机构通过授权委托的方式，委托专项管理机构进行土地的一级开发，负责筹备资金、办理规划、相互核准、大市政建设以及土地招商、出让
106、和储备。n在项目的资金使用上，由于本项目不存在征地、拆迁等工程，因此土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于市政基础设施建设和其他相关费用。由于市政建设市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可做出比较准确的预算。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)从“生地”到”熟地“的土地开发收益，土地储备房产销售、物业定制开发等收益物业租赁、举办展览和论坛、研发企业和服务型企业税收、商业经营、科普旅游、科技成果交易等收益，税收和就业机会2. 2. 二级开发二级开发3. 3. 三级开发三级开发收益分析收益分析房地产开发收
107、益流线图房地产开发收益流线图1. 1. 一级开发一级开发经济效益经济效益p土地价值p地产价值p税收收益1. 1. 一级开发一级开发社会效益社会效益p地区繁荣p提升影响力p带动就业（直接就业2-3万人）p创造和谐社会收益分析收益分析综合运营的收益综合运营的收益n 日常运营收益：日常运营收益：三级开发，是以园区管理运营及相关服务为代表，如举办展览、论坛的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各类研发楼、综合办公楼等物业的租赁收益；商业经营收益通过以上的综合运营实现长期和稳定的收入。n 创造就业机会，增加地区税收：创造就业机会，增加地区税收：园区内高科技企业将提供大量的就业机会，特别需要高水准的
108、人才导入；各研发机构、企业的上缴的可观税收税收税收税收将成为地区政府的重要财务来源；同时大量的科研成果面世，将提升地区的影响力，由此获得经济收益以为外更为丰厚的社会效益社会效益社会效益社会效益。收益分析收益分析整体经济收益整体经济收益：持续带来可观的税收效益，促进区域经济发展：持续带来可观的税收效益，促进区域经济发展 科研创意经济圈的建设将直接产生叠加累计经济效应。对于知名大型企业来说，可以按照价值链分工理论进行分类，即可以将其分为不同的总部功能组合，而不同的组合将带来不同的税源。基于各方面定位因素综合考虑，本项目是力制打造一个以研发、中试、展示为主的生态研发基地。一般来说，大型企业的研发部门
109、是企业价值链分工中具有高附加值的部门，研发部门对总部企业的意义在于：获取高附加值的源泉；通过研发产品的转让或内部转移价格的调整实现利润留在总部，成为企业所得税的税源；总部企业员工的高工资将为所在地带来较高的个人所得税。因此，在管理加研发型的企业组合中，可为所在地创造的税源有：较高的个人所得税、研发收入带来的营业税以及企业所得税、在总部具有资金控制权下资金积聚的税收带动效应。经科学的经济测算，园区在稳定运转后，今后每年中将会产生约9-11亿元左右的税收收入，同时周边的产生经济带动效益更是无法估量。 收益分析收益分析社会效益社会效益：带动区域成熟和周边人口就业，带来巨大的社会价值：带动区域成熟和周
110、边人口就业，带来巨大的社会价值 新型的生态研发基地将是一个高效的园区，能够实现巨大的社会效益。通过分析国内外相关案例，产业高地的带动作用，对周边人口的就业、教育及区域成熟发挥着巨大的作用，仅本项目自身所进驻的企业就能够提供约2.-3千个工作岗位，连同该产业人口带来的联动效应，对于周边的影响将是不可估量，有利于增加周边人口收入，创造和谐稳定的社会风气和秩序。高端产业园区的建立和相关企业的进驻，将在本区域形成人才黑洞，强化区域对于高新技术人才的吸引，从而促进更大范围的产业集聚，提高区域内人口素质，强化区域竞争能力。收益分析收益分析品牌效益品牌效益：增进千岛湖品牌的美誉度与知名度：增进千岛湖品牌的美
111、誉度与知名度 由于本项目自身层面打造产业轻资产概念，聚集技术、品牌，但通过市场和产业链的整合，整合周边淳安、千岛湖区域的农业、养殖及其他第三产业，势必带动周边区域的产业发展。同时，在打造“千岛湖”产地品牌之后，将原来就地利用的原始土地资源上升到品牌对外输出，走出区域，在区域外市场开辟新的领地，必定创造新的经济价值。同时由于我产业园区域内聚集了大批的企业研发中心，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中能够提升我淳安的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。收益分析收益分析消费带动效益消
112、费带动效益大型高端企业对于所在区域的消费带动也包括两个方面：一方面是企业的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费；第二方面是企业内高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要的作用。收益分析收益分析环境效益环境效益：创造美好绿色环境，有利于全县生态综合发展和利用：创造美好绿色环境，有利于全县生态综合发展和利用 园区入住企业为当地经济及文化环境会带来“产业乘数效应”。制造业研发中心所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为高端企业服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由银
113、行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业；由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业；由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。研究表明，一个制造业大型公司研发中心向一个区域迁移，都会带动几个甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。与此同时，上述趋势所带动的商务写字楼、房地产等城市投资对中心城市的增长贡献也是很大的。通过这种“乘数效应”可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平、提高区域经济竞争力。根据项目规划，将充分利用区域自身的环境资源优势，结合园林和现代办公区域的先进设计，科学有效地进行设施节能管理。由于没有生产环节的介入，能够实现对环境
114、无污染的可持续发展基地。因地制宜的绿化美化环境建设，创建花园式企业，可增进员工的身体健康，令人心旷神怡并陶冶情操，可以收到不可用金钱比拟的效益，从而成为吸引人才和企业入驻的亮点，形成一个人文、经济和生态有机结合的良性循环。本项目创建的良好的生态效益发展模式将成为淳安县、千岛湖今后综合发展的典范。 l l 淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议 l l 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析l l 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议l l 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳
115、安科技创意产业园区政策分析及要求初探l l 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略政策建议政策建议优惠组成优惠组成为了进一步吸引企业的入驻，特别是龙头企业的行业领袖效应，建议对一定能级的企业采取相应的优惠政策。园区优惠奖励条件及园区给予的相应优惠政策以年纳税额标准的优惠奖励条件和相应政策以年纳税额标准的优惠奖励条件和相应政策优惠政策享有条件优惠政策享有条件优惠政策优惠政策年纳税额退税奖励（区留成部分）200-500万元30%500-1000万元40%1000-2000万元55%2000-5000万元70%5000万元以上85%以注册资金标准达到园区优惠奖励
116、政策的条件和相应以注册资金标准达到园区优惠奖励政策的条件和相应优惠政策优惠政策优惠政策享有条件优惠政策享有条件优惠政策优惠政策注册资金房产投资优惠500-1000万元5%1000-2000万元10%2000-5000万元15%10000万元1亿元20%1亿元以上一事一议需要政府扶持内容需要政府扶持内容需要政府扶植政策企业税收减免-退还政策； 地方税收留成部分退还企业，以吸引企业入驻，形成长期税源。土地定向招拍挂；选择优势开发商，联手产业基金，定向为重点企业批量开发。土地从基础设施整理阶段，就引进开发商定向招拍挂。土地价格优惠策略；采用税收抵扣的方式优惠土地款，吸引开发商开发及企业进驻。税费减免
117、政策；前期的配套与建筑税费的适当减免，降低企业进驻成本，招商引税。基础设施补贴策略；水电及通讯道路等基础设施建设的政府补贴，形成竞争优势。土地科研用地立项；按项目整体定位策略，定性土地科研用地，方便后期产业定位运作。土地立项的可分割性；允许土地按项目立项，且可以在控制范围内分割，产权交易的灵活是该项目整体操作成功的关键。物业产权交易的适度放开；如预售证及企业金融担保策略的适度扶植，可以帮助项目的迅速启动。园区招商引资政策体系园区招商引资政策体系1财政奖励财政奖励凡工商注册地点为园区的企业，由开发总公司向政府备案并被认定后，均可享受如下的财政奖励:1-对于入驻企业以该单位产生税收之日（第一张发票
118、）起，五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区留成部分，最高享有80100%的财政奖励。2-据各企业入驻洽谈时约定的税收奖励比例，每一年兑现一次奖励资金，时间为转年的第一个季度末。3-注册企业在2012年前确定入驻，均可享受上述税收政策优惠，2012年以后的财政政策以政府当时文件为准园区招商引资政策体系园区招商引资政策体系2购置房产奖励购置房产奖励1 一次付清：企业一次性（首付90%，办结产权证付款至100%）以全额现金形式完成办公用房定置，可享受最大的价格优惠，入驻企业可享有从入住之日起一年的免物业费政策。2 分期支付：企业可采用分期支付的方式入驻产业园，但首付款不得低于总款的50%，余款企
119、业可在半年内根据项目工程进度分多次付清。可享受较大的价格优惠，入驻企业可享有从入住之日起一年的免物业费政策。3 贷款定置：园区开发总公司负责协调银行、金融机构为其提供贷款服务。以所置办的办公用房作为抵押物，依据入驻企业条件，最高可达五成十年商业贷款（贷款利率由银行、金融机构与企业协商确定），但首付款不得低于总款的50%，可享受价格优惠。4 五年分期支付：入驻企业以当年价格缴纳首付款，余款分四年付清，每年至少支付25%。（价格取五年的平均价）5 免费提供办公用房：企业以约定缴纳入驻保证金，三年内以每年产生的财政奖励资金冲抵房款，总款不足部分以现金补足，三年到期后由园区支付入驻企业期初所缴纳的保证
120、金。（价格取三年的平均价） 园区招商引资政策体系园区招商引资政策体系3租用房产奖励租用房产奖励1-企业一次性缴纳三年办公用房租金的条件下，租金可由市场价格水平下下调25%30%，并可享有三个月的免租金优惠，也就是说缴36个月的租金可使用39个月。2-租用办公用房企业如果自入住起一年内一年内有意购买所租用的办公用房，可按照租赁起始日期的办公用房价格享有比其它客户的优先购买权，企业之前所缴纳的全部租金可作为办公用房购置资金（园区投资建设单位免收企业实际发生的租金），其余部分以现金补齐或以商业贷款形式完成，其应享受到的优惠政策按相关付款方式执行。3-在企业租赁期内，如有其他企业有意购买租用企业所租用
121、的办公用房，园区投资建设单位需与现租用企业签订租赁期满不购买本套办公用房的备忘协议，同时，园区建设单位将原租赁企业自租赁起始日期至新企业购买办公用房完成日期所缴纳租金的50%付与购买此套办公用房的企业。 园区招商引资政策体系园区招商引资政策体系4招商引税扶持招商引税扶持园区免费提供办公用房免费提供办公用房，进驻企业按照协议价格一次性缴纳保证金，入驻企业享有不低于5年的办公用房免费使用权，到期后由滨海临空产业园支付入驻企业期初所缴纳的保证金。同时享有五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区的留成部分，最高享有80%100%税收奖励。园区招商引资政策体系园区招商引资政策体系5招商选资扶持招商选资扶
122、持园区提供土地，进驻企业投入建设资金建设办公用房，进驻企业免费使用办公用房最少五年，五年后由园区支付入驻企业期初所投入的建设资金。同时，入驻企业享有五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区的留成部分，最高享有80100%的税收奖励。园区招商引资政策体系园区招商引资政策体系6招商合资扶持招商合资扶持园区以土地入股，入驻企业以现金入股成立的合资公司享有五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区的留成部分，最高享有80100%的税收奖励。园区招商引资政策体系园区招商引资政策体系7招商合作扶持招商合作扶持园区提供土地，入驻企业投入办公用房建设资金，入驻企业使用办公用房15年，15年后入驻企业无偿将土地和
123、办公用房无偿转让给园区。入驻企业享有五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区的留成部分，最高享有80100%的税收奖励。园区招商引资政策体系园区招商引资政策体系8注册引税扶持注册引税扶持对于意向进入园区、享受园区税收奖励政策但没有购置或租赁园区内办公用房需求的企业，可以与园区开发总公司（下属营运公司）进行园区内注册服务方面的洽谈，园区根据企业情况为注册企业提供全方位的注册及税收服务，企业在2012年前注册，均可享有与入驻园区企业同等的税收政策优惠，2012年以后的财政政策以政府当时文件为准。 l l 淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议 l l 淳安科技
124、创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析l l 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议l l 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探l l 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略借势借势造势造势推势推势借势p 江浙沪长三角发展之势，彰显本项目区域之优势，与政府建立紧密的接触点，利用政府之势，为本项目做好对外的宣传。p 借千岛湖的成功基础，将项目的传播与其的发展宣传相结合，力争做到千岛湖新发展的形象示范窗口。p 借助国家对区域的政策扶持优势，吸引更多的新兴
125、产业及可在政策上获益的企业。造势p 适当与相关政府部门、机构、单位举办论坛研讨会、项目观摩会，树立项目形象，扩大项目知名度，并选择适合的机会推出项目自身的品牌授信仪式，建立业内的权威地位p 与当地或国内知名企业联手举办产品推介会、新技术发布会等活动，利用企业知名度、号召力扩大项目影响力p定期举行业内展览会、博览会、产品交易会等聚集性活动，成为区域乃至全国的商品信息、价格中心、交易中心推势p利用传统媒体推广方式，树立项目形象p利用新的渠道式营销pSP、公关活动等 利用大众媒体营造社会化话题，来放大项目价值传播，以形成社会更多层面利用大众媒体营造社会化话题，来放大项目价值传播，以形成社会更多层面对
126、项目的关注。以小众媒体、活动促进项目的销售，以渠道增加目标客户资源。对项目的关注。以小众媒体、活动促进项目的销售，以渠道增加目标客户资源。大众大众大众大众小众小众小众小众活动活动活动活动渠道渠道渠道渠道树树树树形形形形象象象象促促促促营营营营运运运运树树树树形形形形象象象象增增增增客客客客户户户户如何传播概念、引起关注如何传播概念、引起关注营销布局营销布局平面媒体平面媒体网络媒体网络媒体报纸报纸海报折页海报折页项目网站项目网站搜房、焦点搜房、焦点网网户外广告户外广告户外路牌户外路牌外展场外展场招商中心招商中心活动组织活动组织论坛活动论坛活动 搜索引擎搜索引擎商会宣传商会宣传渠道营销渠道营销短信
127、短信DM营运拓展营运拓展行业协会行业协会其它物料其它物料思源思源CRM项目前期营销布局项目前期营销布局平面媒体平面媒体平面媒体平面媒体报纸报纸报纸报纸杂志杂志杂志杂志 浙江日报、都市快报、钱江晚报21世纪经济报道、经济观察报空中之翼、经理人杂志中国企业家杂志、财富、环球企业家、三联周刊l东方绿色生态第一园l千岛湖. 生态绿色循环岛诞生宣言l绿色生态的新大陆千岛湖绿色岛l千岛湖的财富基地l永不谢幕的新财富特区l绿色生活走入寻常百姓家推广绿色理念，为品牌授信做基础软文及广告新闻的标题软文及广告新闻的标题 没有比政府的宣传更有效没有比政府的宣传更有效平面宣传中，紧跟政府关于区域和相关话题（例如：总部
128、经济、产业园经济、生态绿色规划、循环经济等），借助政府事件进行炒作。网络网络网络网络项目网站建设网络广告投放搜索引擎三维网站博客互动新浪首页焦点写字楼频道百度GOOGLEp项目网站作为长期宣传平台，网站风格符合项目气质，重点突出国际化、商务感；项目网站作为长期宣传平台，网站风格符合项目气质，重点突出国际化、商务感；p专业网站投放，主要以首页文字链为主；专业网站投放，主要以首页文字链为主；p搜索引擎根据点击取费，效果较为明显。搜索引擎根据点击取费，效果较为明显。户外户外户外户外户外媒体现场现场招商场所路牌路引项目围档道旗现场接待处样板区样板间外场接待处 活动活动活动活动运营运营前期前期运营期运营
129、期区域研讨会 新闻发布暨产品推介会 启动活动品牌联动沙龙活动商会活动政府相关公关活动博览会交易会现场体验活动公关活动的主题内容例举公关活动的主题内容例举千岛湖绿色食品展销博览会（联合农夫山泉、淳牌等当地知名品牌）绿色有机食品春季/秋季交易会绿色生态技术研讨会循环经济发展论坛绿色经济开发模式探讨暨千岛湖品牌授信发布会优秀民企企业家千岛湖园区观摩团暨千岛湖生态岛投资环境说明会活动主题：绿色食品秋季交易博览会活动主题：企业家观摩团暨投资环境说明会进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农
130、村，夏季经常用的一件物品。会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强强子，
131、别跑了，快来我给你扇扇子，别跑了，快来我给你扇扇”。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，边扇边训，“你看热的，跑什么？你看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，半个世纪，也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅一天天，流向长长的时间隧道，袅结束
