《伟业顾问XXXX年1月北京东四环国际青年创意中心项目定位》由会员分享，可在线阅读，更多相关《伟业顾问XXXX年1月北京东四环国际青年创意中心项目定位（66页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、北京东四环国际青年创意中心项目北京东四环国际青年创意中心项目定位策略探讨定位策略探讨伟业顾问伟业顾问伟业顾问伟业顾问2010201020102010。1 1 1 1第一部分：关于办公楼部分第一部分：关于办公楼部分市场摸底市场摸底一、区域写字楼市场一、区域写字楼市场二、区域住宅市场二、区域住宅市场三、项目自身特征三、项目自身特征对比研究对比研究结论结论四、写字楼方向对比四、写字楼方向对比五、住宅方向对比五、住宅方向对比六、项目写字楼结论六、项目写字楼结论七、项目住宅结论七、项目住宅结论第一部分：关于办公楼部分第一部分：关于办公楼部分市场摸底市场摸底一、区域写字楼市场一、区域写字楼市场二、区域住宅
2、市场二、区域住宅市场三、项目自身特征三、项目自身特征对比研究对比研究结论结论四、写字楼方向对比四、写字楼方向对比五、住宅方向对比五、住宅方向对比六、项目写字楼结论六、项目写字楼结论七、项目住宅结论七、项目住宅结论区域写字楼市场研究区域及项目：研究区域及项目：我们挑选了东四环至东五环内、朝阳路和朝阳北路沿线主要的写字楼项目并进行分析，从而为本项目写字楼部分的定位提供市场依据。住邦住邦20002000远洋国际远洋国际财满街财满街国际创展中心国际创展中心远洋商务远洋商务本项目本项目世丰国际大厦世丰国际大厦金泰国益大厦金泰国益大厦项目名称项目名称级别级别开发商开发商物业公司物业公司入住时间入住时间总建
3、面总建面经营模式经营模式住邦2000甲级住邦地产北京住邦物业2003年25万出售远洋国际中心甲级远洋地产中远酒店物业2006年8.5万自持经营远洋商务甲级远洋地产北京远洋基业物业2004年3.4万出售金泰国益大厦甲级金泰恒业北京金泰物业2005年3.0万自持经营世丰国际大厦甲级世丰国际天成园物业2008年1.4万出售国际创展中心甲级利晖地产第一太平洋戴维斯2005年6.9万出售财满街甲级国锐地产西太平洋物业2005年9万出售区域写字楼市场周边写字楼项目租金及出租率情况分析周边写字楼项目租金及出租率情况分析周边写字楼项目的租金价格租金价格水平大多集中在2.5-32.5-3元元/ / /天天，以散
4、售为主的经营模式拉低了区域整体租金水平。 远洋国际中心扼守东四环交通要道，按超5A级写字楼打造，自持经营保证项目整体品质，租金价格最高。周边写字楼项目经营情况较好，客户需求旺盛经营情况较好，客户需求旺盛，多数项目的出租率普遍达到90%以上；世丰国际大厦由于入市时间晚，所以其出租率相对较低。周边写字楼项目客户分析周边写字楼项目客户分析项目名称项目名称热租面积热租面积入驻企业入驻企业住邦2000100-200北京青年旅行社韩国部/嘉和律师事务所/北京棒约翰餐饮发展有限公司远洋国际中心500-700上海惠普/香港矿运北京代表处/富士通中国有限公/远洋地产有限公司远洋商务100-200中国服装设计师协
5、会风尚网/北京车友网/意大利吉迪尼照明/美国联洋海运北京代表处金泰国益大厦120-300上海大众汽车北京办事处/金汇矿业/西班牙帕崔西奥阿切维利亚集团北京代表处世丰国际大厦100-200日月华美投资有限公司/上海翰润广告（北京）公司国际创展中心100-200北京大安律师事务所/摩根英杰商务调查（北京）公司/磁悬浮管道技术公司北京办事处财满街200世贸亚洲集团有限公司/北京杏花村汾酒销售有限公司/中交第四公路工程局有限公司海外工程公司区域写字楼客户以中小型企业为主以中小型企业为主，需求面积100200100200之间，无明显行业特征。区域写字楼市场写字楼市场小结写字楼市场小结区域写字楼市场结论方
6、向结论方向内容内容1、区域商务氛围：作为CBD东部的附属区域，区域具有相对成熟的商务氛围，能够保障区域写字楼租金和出租率的稳定。2、区域写字楼租金：区域内写字楼多位产权式写字楼，出租租金维持在2.5到3之间3、区域写字楼出租率：区域写字楼的出租率较高，维持在90左右，体现区域的商务需求旺盛4、区域写字楼主力出租面积：由于区域是CBD区域的附属区域，客户多为中小公司，承租面积在200以内5、区域写字楼客群：客户多为CBD区域企业的下游公司，中小型公司，行业无明显特征6、区域写字楼市场竞争：区域内多为租赁期的中高档写字楼，销售市场竞争压力较小，但是稳定的租金决定了写字楼的销售价格透明度。第一部分：
7、关于办公楼部分第一部分：关于办公楼部分市场摸底市场摸底一、区域写字楼市场一、区域写字楼市场二、区域住宅市场二、区域住宅市场三、项目自身特征三、项目自身特征对比研究对比研究结论结论四、写字楼方向对比四、写字楼方向对比五、住宅方向对比五、住宅方向对比六、项目写字楼结论六、项目写字楼结论七、项目住宅结论七、项目住宅结论区域住宅市场研究区域及项目：研究区域及项目：依据本项目所在位置，确定朝青板块为重点研究区域，在此基础上挑选了该区域主要在售的8个类比项目进行分析。项目项目建筑面积建筑面积 开盘时间开盘时间建筑类型建筑类型产品类型产品类型主力户型主力户型当前报价当前报价精装修精装修用地性质用地性质润枫嘉
8、尚润枫嘉尚4.44.4万万20092009年年4 4月月塔楼塔楼平层平层39-63 39-63 一居一居157001570015001500办公办公天鹅湾46.5万2005年11月高层板楼复式（5.8米）150-250三居14500-16500毛坯住宅高层板楼平层（3.7米）130-180三居17000 5000住宅2008年11月高塔高塔LOFTLOFT（4.854.85米）米）46-8046-80一、二居一、二居16000 16000 50005000住宅住宅A-Town43万2005年12月高板平层87-101二居16000 2000住宅青年工社青年工社4.14.1万万20082008年
9、年1111月月高层塔楼高层塔楼LOFTLOFT（4.984.98米）米）60-7060-70一、二居一、二居14000 14000 毛坯毛坯商业商业华纺易城50万2004年6月高层板楼平层139-160三居16000 毛坯住宅润枫水尚42.5万2006年3月高层板楼平层170-180三居14000-160004000住宅1、目前朝青板块在售项目基本为老项目后期，纯新项目较少，报价基本都在14000-1600014000-16000元元/ /平米之间平米之间；2、天鹅湾的天鹅湾的LOFTLOFT和青年工社青年工社产品类型与本项目类似，青年工社和润枫嘉尚润枫嘉尚的用地性质与本项目雷同，这三个项目的
10、价格及销售情况对于项而言具有较大的借鉴意义对于项而言具有较大的借鉴意义。住宅市场朝青板块类比项目主力户型面积分析朝青板块类比项目主力户型面积分析 （单位：平方米）朝青板块类比项目主力户型总价分析朝青板块类比项目主力户型总价分析 （单位：万元）客户年龄集中在30-45岁之间，以中青年为主；多数客户购买目的为自住，有少量的投资客存在；客户工作区域分布以朝阳、东城、崇文和顺义居多，其他区域也有零星分布；客户行业多为IT、金融、房地产、商贸等行业，特征不明显。住宅市场区域重点项目客户情况区域重点项目客户情况 住宅市场区域重点项目销售情况区域重点项目销售情况 朝青板块类比项目朝青板块类比项目0808年年
11、4 4月月0909年年4 4月各月销售套数、销售均价统计分析月各月销售套数、销售均价统计分析1.区域项目整体销售情况良好整体销售情况良好，价格变化平稳，居住价值成熟居住价值成熟；2.天鹅湾l和青年工社loft产品的热销，反映区域青年客户对于小户型、低总价产品的认可区域青年客户对于小户型、低总价产品的认可；3.润枫嘉尚开盘当月销售200多套，说明商该住项目存在市场机会商该住项目存在市场机会。住宅市场区域重点项目潜在供给区域重点项目潜在供给1.大部分在售项目都已进入后期，潜在供应量小，未来竞争压力相对较小；2.同区域中，预计今年将有两个纯新项目入市。项目名称剩余套数(套)剩余面积(平方米)项目后期
12、天鹅湾12733806.97无天鹅湾(LOFT)无无无A-Z Town13711368.78无润枫水尚21741928.93无润枫嘉尚35116836.81无青年工社(LOFT)19812102.2无凯德锦绣尚未开盘，价格待定；一期13万平米，共1027套，户型面积从53160平米的开间4居不等；二期仅为一栋楼。卡夫卡公社(LOFT)总建3.1万平米，共3栋914层板楼组成，综合立项，50年产权，产品为3147平米的LOFT，层高5.48米，尚未开盘，均价预计在1200013000元/平米，包含1500元/平米的精装标准，离地铁6号线仅200米，是一个集公寓、配套商业、社区配套为一体的项目，仅
13、开发一期。住宅市场分析总结住宅市场分析总结区域住宅市场结论结论普通产品普通产品LOFTLOFT产品产品1、区域居住氛围：本项目所在的朝青板块居住氛围成熟居住氛围成熟，区域住宅项目整体销售情况良好。区域LOFT产品销售良好，客户接受度较高2、区域住宅价格：15000-1700015000-17000元元/ /平米，总价平米，总价150150万上下万上下LOFTLOFT产品的单价产品的单价1500015000左右，总价低于左右，总价低于100100万万 3、区域住宅销售速度：区域住宅市场成熟，销售速度稳定，月销售套数平均在10-20套，LOFT产品以其总价低实现快销，月均销售套数能够超过30套4、
14、区域住宅主力面积：普通平层产品户型面积平均超过100平米LOFT产品的主力面积在4060平米5、区域住宅客群：区域主力客群为中青年的自用型置业，看重的地段和相对低的总价。6、区域竞争环境：区域土地资源的稀缺性，区域土地资源的稀缺性，纯住宅产品潜在供给量少，青年工社和润枫嘉尚的热销说明了商该住项目存在市场机会商该住项目存在市场机会。第一部分：关于办公楼部分第一部分：关于办公楼部分市场摸底市场摸底一、区域写字楼市场一、区域写字楼市场二、区域住宅市场二、区域住宅市场三、项目自身特征三、项目自身特征对比研究对比研究结论结论四、写字楼方向对比四、写字楼方向对比五、住宅方向对比五、住宅方向对比六、项目写字
15、楼结论六、项目写字楼结论七、项目住宅结论七、项目住宅结论华贸国贸本项目项目分析区位分析区位分析承接承接CBDCBD的东扩，商务中心区的附属区域的东扩，商务中心区的附属区域1、CBDCBD沿交通动线东移状况明显沿交通动线东移状况明显，因铁路和河流的地理原因，限制了CBD的南向发展，使的本项目本项目所在区域成为所在区域成为CBDCBD东扩的必然方向东扩的必然方向；2、随着远洋国际投入使用、区域基础设施改善，本项目与CBD的物理和心理距离都会进一步的缩短，这为本项目带来实质的利好。国贸国贸华贸华贸远洋国际远洋国际本项目本项目远洋国际项目分析区位分析区位分析地处朝青板块，成熟的高档居住区地处朝青板块，
16、成熟的高档居住区朝青板块一般指的是由横向的朝阳路、朝阳北路、姚家园路等三条主要道路与纵向的东四环、青年路、东五环交织形成的区域。本项目朝青板块朝青板块项目分析交通体系交通体系临近朝阳路、青年路，临近朝阳路、青年路，20122012年地铁六号线的开通，将为本项目年地铁六号线的开通，将为本项目带来大量的以青年客户为代表的交通流客户，提升了本项目辐射能力和价值。带来大量的以青年客户为代表的交通流客户，提升了本项目辐射能力和价值。青年路朝阳路朝阳北路项目用地青年路站青年路站修建中的地铁六号线青年路站项目分析办公楼部分四至价值分析办公楼部分四至价值分析西侧临近朝阳路和地铁六号线青年路站，沿街展示性好，但
17、人流量大、环境相对嘈杂，商务价值高、居住价值低。商务价值高、居住价值低。西侧：西侧：北侧为社区道路，主要为项目自身业主服务，人流量较少，展示性差，降低了商物价值，商物价值，但居住价值高。但居住价值高。北侧：北侧：东侧为高碑店北路延长线，周边环境较差，人流量较少，商商务、居住价值一般务、居住价值一般, ,。东侧：东侧：南侧紧邻朝阳路，人流量大，沿街展示效果好，商务价值商务价值高，居住价值低。高，居住价值低。南侧：南侧：项目分析办公楼办公楼产品分析产品分析LOFTLOFT创意空间，宜商宜住创意空间，宜商宜住n户型方正， LOFT设计，空间实用率高； n户型面积主要集中在100-140平米之间（根据
18、面宽、进深尺度估算值），较好满足中小企业办公需要；n各户型面宽进深比合理，普遍在1：2以内，居住舒适。n产品类型相对单一，在客户选择上受到限制，增加后期销售难度。需要注意的是需要注意的是LOFTLOFT产品的层高问题，按产品的层高问题，按1919层层100100米控高计算，本项目的米控高计算，本项目的LOFTLOFT层高在层高在5 5米米2 2左右，从使用上来说，这个层高尺度更佳适宜居住。左右，从使用上来说，这个层高尺度更佳适宜居住。第一部分：关于办公楼部分第一部分：关于办公楼部分市场摸底市场摸底一、区域写字楼市场一、区域写字楼市场二、区域住宅市场二、区域住宅市场三、项目自身特征三、项目自身特
19、征对比研究对比研究结论结论四、写字楼方向对比四、写字楼方向对比五、住宅方向对比五、住宅方向对比六、项目写字楼结论六、项目写字楼结论七、项目住宅结论七、项目住宅结论项目写字楼方向对比分析项目作为写字楼面对的市场情况项目作为写字楼面对的市场情况项目写字楼方向对比分析项目作为写字楼的项目作为写字楼的SWOTSWOTStrengthsStrengthsStrengthsStrengths优势分析优势分析优势分析优势分析 OpportunitiesOpportunitiesOpportunitiesOpportunities机会分析机会分析机会分析机会分析 1、商务氛围成熟；2、租赁市场稳定旺盛；3、现
20、阶段产品符合市场特征；4、loft产品层高优势明显。1、目前区域无在售写字楼，销售市场竞争压力较小；2、项目临近在建的地铁6号线，区域价值升值潜力大。WeaknessesWeaknessesWeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析劣势分析劣势分析 ThreatsThreatsThreatsThreats威胁分析威胁分析威胁分析威胁分析 1、LOFT形式作为写字楼提升价值小；2、销售价格受租金影响，弹性空间小；3、经济形式及写字楼市场特点，销售速度会慢。1、目前市场类似产品相对较多，租赁市场竞争较为激烈；2、整体大势不好，经济情况不稳定带来的逆市影响。项目住宅方向对比分析项目作为
21、住宅面对的市场情况项目作为住宅面对的市场情况项目住宅方向对比分析StrengthsStrengthsStrengthsStrengths优势分析优势分析优势分析优势分析 OpportunitiesOpportunitiesOpportunitiesOpportunities机会分析机会分析机会分析机会分析 1、区域居住氛围成熟；2、LOFT产品形式提升价值明显；3、实现较高销售价格；4、实现较快的销售速度。1、区域土地资源的稀缺性，纯住宅产品潜在供给量少；2、区域居住需求旺盛，且大部分在售项目都已进入后期，未来竞争压力较小，存在较大市场机会；3、项目临近在建的地铁6号线，未来区域交通价值提升空
22、间大。WeaknessesWeaknessesWeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析劣势分析劣势分析 ThreatsThreatsThreatsThreats威胁分析威胁分析威胁分析威胁分析 1、立项带来的投入加大，成本增加；2、立项带来的居住成本增加，带来一定销售阻力；3、现阶段产品平层面积过大，总价过高，需进行调整；4、作为住宅平层面积使用率降低；5、产品若不能调整，将会面积极大的市场压力。1、目前区域仍有一定量的待消化住宅产品，短期内价格竞争仍将十分激烈；2、目前周边环境杂乱，人流杂乱，交通状况不甚理想；3、整体大势不好，经济情况不稳定带来的逆市影响。项目作为住宅的项目
23、作为住宅的SWOTSWOT产品方向产品方向产品方向产品方向核心优势核心优势核心优势核心优势核心问题核心问题核心问题核心问题写字楼1、商务氛围成熟；2、租赁市场稳定旺盛；3、现阶段产品适合作为写字楼产品；1、LOFT形式作为写字楼提升价值小；2、销售价格受租金影响，弹性空间小；3、经济形式及写字楼市场特点，销售速度会慢。住宅1、区域居住氛围成熟；2、LOFT产品形式提升价值明显；3、实现较高销售价格和较快的销售速度；1、现阶段产品不适合作为住宅，面积过大总价过高2、实现销售，产品必要进行调整，且工程量较大3、产品调整后面临精装修及后期交房验收问题项目对比分析第一部分：关于办公楼部分第一部分：关于
24、办公楼部分市场摸底市场摸底一、区域写字楼市场一、区域写字楼市场二、区域住宅市场二、区域住宅市场三、项目自身特征三、项目自身特征对比研究对比研究结论结论四、写字楼方向对比四、写字楼方向对比五、住宅方向对比五、住宅方向对比六、项目写字楼结论六、项目写字楼结论七、项目住宅结论七、项目住宅结论项目作为写字楼产品类型产品类型写字楼写字楼产品调整产品调整微调以满足客户需要微调以满足客户需要销售价格销售价格以平均租金以平均租金3 3元元/ /天天/ /平米测算，考虑空置平米测算，考虑空置期及投资回报情况期及投资回报情况11000-1200011000-12000元元/ /平米平米销售周期销售周期受宏观经济及
25、写字楼市场特点影响受宏观经济及写字楼市场特点影响2-32-3年年目标客群目标客群广泛的中小型公司，少量投资客广泛的中小型公司，少量投资客其他其他有整售机会，但也会面临售前租赁的问题有整售机会，但也会面临售前租赁的问题项目作为住宅产品类型产品类型住宅住宅产品调整产品调整必须进行大的产品调整，控制面积总价必须进行大的产品调整，控制面积总价销售价格销售价格根据区域目前普通产品和根据区域目前普通产品和LOFTLOFT产品情况产品情况14000-1600014000-16000元元/ /平米平米销售周期销售周期区域市场销售旺盛，受宏观经济影响区域市场销售旺盛，受宏观经济影响1-21-2年年目标客群目标客
26、群中低级白领，中低级白领，SOHOSOHO一族，投资客一族，投资客其他其他必须考虑产品改造和装修问题必须考虑产品改造和装修问题市场机会市场机会一、区域商业市场一、区域商业市场二、区域商业前景二、区域商业前景自身条件自身条件方向方向五、产品分析五、产品分析六、市场机会与项目六、市场机会与项目自身条件对比自身条件对比七、商业市场定位七、商业市场定位三、区域商业消费者三、区域商业消费者八、商业业态建议及八、商业业态建议及面积分割面积分割九、商业营销策略九、商业营销策略第二部分：关于商业部分四、市场机会总结四、市场机会总结市场机会市场机会一、区域商业市场一、区域商业市场二、区域商业前景二、区域商业前景
27、自身条件自身条件方向方向五、产品分析五、产品分析六、市场机会与项目六、市场机会与项目自身条件对比自身条件对比七、商业市场定位七、商业市场定位三、区域商业消费者三、区域商业消费者八、商业业态建议及八、商业业态建议及面积分割面积分割九、商业营销策略九、商业营销策略第二部分：关于商业部分四、市场机会总结四、市场机会总结区域商业市场研究区域研究区域尚街购物中心财满街商业住邦2000商业广场昆泰科技商厦远洋商务底商云柏鞋城易初莲花十里百家生活广场沿街商业沿街商业本项目本项目我们以项目为中心，北至朝阳北路沿线，南至朝阳路沿线，西至东四环，东至东五环进行区域商业市场研究；区域商业主要沿朝阳路布局，朝阳北路并
28、无成熟商业，因此我们把朝阳路沿线商业作为研究重点，进行了商业普查和重点商业项目研究。区域商业市场区域商业普查区域商业普查1 130.昆泰科技商厦苏宁电器：￥2元/ 天法宝超市：￥2元/ 天湘财证券：￥5元/ 天尚豪眼镜：￥4元/ 天药妆大药房：￥3元/ 天各种电脑耗：￥9元/ 天21.十里百家生活广场首层：￥12-17元/ 天二层：￥10-15元/ 天三层：￥7-10元/ 天地下一层：国美￥2元/ 天3.华堂商场￥利润分成16.财满街一期￥5-6元/ 天15.财满街二期苏宁电器、迪信通、大场面平价眼镜、翠溪元茗茶、木果果木休闲服饰、佳美口腔、物美便利店、吴裕泰、房屋公园、格力空调￥3-4元/
29、天17.易初莲花￥2元/ 天2.住邦2000商业广场中复电讯、工商银行、TOTO、松下空调、耶士咖啡、学大教育首层：￥10元/ 天二层： ￥6元/ 天地下广场：￥3.5元/ 天肯德基、吉野家、T6香辣火锅、苏式牛肉面1.远洋商务底商首层：中国银行、好利来、星巴克、大娘水饺、711、中国烟酒￥8元/ 天24.中国邮政￥8元/ 天23.云柏鞋城￥3元/ 天26安踏体育￥4元/ 天25.中国建设银行￥7元/ 天5.芙蓉宾馆￥3元/ 天10.湘蜀缘饭馆￥3元/ 天9.关忠动物医院￥6元/ 天11.顺益兴联行房产￥4元/ 天28骆驼服饰￥4元/ 天29.和谐金银￥4元/ 天13.吴裕泰￥6元/ 天12.
30、更香茗茶￥4元/ 天4.晶彩靓丽服装城￥4元/ 天27我爱我家￥3.5元/ 天22.肯德基￥3元/ 天18.通万宝通讯广场￥4元/ 天19.汇源果汁超市￥3元/ 天14.Volvo4S店￥价格不详20.尚街购物中心屈臣氏、花旗银行、肯德基、棒约翰、阿迪达斯、耐克、彪马、锐步、卡帕、匡威、班尼路、帕斯菲客西餐厅￥7-13元/ 天2 22 23 34 45 56 67 78 89 91010111112127.福口居￥4元/ 天6.迪亚天天超市￥2.5元/ 天8.嘉士堂药店￥5元/ 天1313141430301515161617171919181820202121222223232424 2525
31、26262727 28282929本项目本项目本项目本项目1、区域商业市场发展相对成熟，但缺乏整体规划，业态分布杂乱；2、商业以中低档次零售型商业为主，高档次商业相对稀缺。类型类型沿街商铺沿街商铺写字楼底商写字楼底商独立商业独立商业代表项目中国烟草、宝岛眼镜、吴裕泰、金凤成祥、成都美食、天津包子、小灵通、安踏体育、外贸服装店、我爱我家、中国建设银行、中国邮政等远洋商务底商住邦2000商业广场尚街购物中心(国际创展中心底商)昆泰科技商厦易初莲花十里百家生活广场财满街业态中国银行、中国烟草、丫丫书屋、星巴克、蓝沙咖啡、棒约翰、好利来、大娘水饺、风雨小酌、711、鲜粉人家等中复电讯、TOTO、真锅、
32、和膳日本料理、深圳发展银行、奥力健身、歌友汇KTV、票务服务等地下一层：大钟电器首层：屈臣氏、花旗银行、肯德基二层：NIKE工厂店等知名运动品牌店三层：餐饮及个性饰品店B1：法宝超市1F-3F：苏宁4F：电脑耗材5F：大鲨鱼火锅超市超市B1：国美电器1F：电脑耗材、菜市场2F：日用百货3F：服装服饰等B1：二期空置1F：迪信通、服装服饰、烟草茶叶、方太厨具、房屋中介、麦当劳等2F：苏宁电器3F：特色餐饮价格(元/)300003600015000-18000租金(元/天)3-46-8首层：10二层：6地下餐饮：5地下一层：2首层：5-7二层：4-5三层：3四层：5-61.5-2地下一层：2-2.
33、5首层：8-10二层：6-8三层：3-5首层临街：5-6 (一期南向)；3.7 (一期北向)；4 (二期南向)；2.5-3 (二期北向内街)二层：3 (二期)三层餐饮：3 (二期)地下一层：2.5 (二期)主力面积()62090-150300-50030-100/150-200/300-5005-12(摊位)整栋6-20（摊位）70-800客户构成客源较杂，多为周边居民和流动人口等写字楼商务人士写字楼商务人士学生、周边居民等，客户年龄构成年轻化附近社区居民附近社区居民附近社区居民外地做生意人群、附近居民、流动人口等经营情况出租率95，部分标识转让空置，客流量大，但盈利情况一般出租率100，经营
34、状况良好，客流量较大出租率99，经营状况良好，客流量较大出租率92出租率96出租率100，经营状况良好，客流量大出租率90，首层客流较大，二层三层人流较少出租率：一期80，二期不足10区域重点商业项目分析区域重点商业项目分析区域商业市场区域商业市场小结区域商业市场小结p整体商业档次偏低，整体商业档次偏低，商业业态以满足区域客群的基本需求为主，商业业态以满足区域客群的基本需求为主，业态组成存业态组成存在商业空白点，缺乏中高档次餐饮、休闲健康娱乐等类型商业业态；在商业空白点，缺乏中高档次餐饮、休闲健康娱乐等类型商业业态；p周边商业项目开业时间较早，缺乏明确的商业主题定位，租金价格不高，集周边商业项
35、目开业时间较早，缺乏明确的商业主题定位，租金价格不高，集中商业首层租金中商业首层租金5-75-7元元/ /平米平米. .天左右，二层租金价格在天左右，二层租金价格在3.5-43.5-4元元/平米平米.天天。p本项目开盘时周边商业环境将更为成熟，同时明确的商业主题定位能够更有本项目开盘时周边商业环境将更为成熟，同时明确的商业主题定位能够更有效吸引商户注意，增强投资客信心，这是本项目的市场机会。效吸引商户注意，增强投资客信心，这是本项目的市场机会。区域商业市场本项目本项目周边写字楼项目周边写字楼项目周边住宅项目周边住宅项目项目步行项目步行10分钟内聚集了大量的写字楼和住宅项目，为项目商业提供了广阔
36、大发展空间分钟内聚集了大量的写字楼和住宅项目，为项目商业提供了广阔大发展空间区域商业前景区域商业消费者项目周边区域商业消费人群主要分为：商务人士和住宅居住人群项目周边区域商业消费人群主要分为：商务人士和住宅居住人群;项目名称项目名称总建面总建面热租面积热租面积入驻企业入驻企业住邦200025万100-200北京青年旅行社韩国部/嘉和律师事务所/北京棒约翰餐饮发展有限公司远洋国际中心8.5万500-700上海惠普/香港矿运北京代表处/富士通中国有限公/远洋地产有限公司远洋商务3.4万100-200中国服装设计师协会风尚网/北京车友网/意大利吉迪尼照明/美国联洋海运北京代表处金泰国益大厦3.0万1
37、20-300上海大众汽车北京办事处/金汇矿业/西班牙帕崔西奥阿切维利亚集团北京代表处世丰国际大厦1.4万100-200日月华美投资有限公司/上海翰润广告（北京）公司国际创展中心6.9万100-200北京大安律师事务所/摩根英杰商务调查（北京）公司/磁悬浮管道技术公司北京办事处财满街9万200世贸亚洲集团有限公司/北京杏花村汾酒销售有限公司/中交第四公路工程局有限公司海外工程公司随着区域商务氛围的不断成熟，商务人士不断增加，带来强大的消费支撑。随着区域商务氛围的不断成熟，商务人士不断增加，带来强大的消费支撑。本项目区域内消费人群主要分为：写字楼办公人群、住宅居住人群本项目区域内消费人群主要分为：
38、写字楼办公人群、住宅居住人群;区域住宅人群具有较强的支付能力具有较强的支付能力，且随着各项目的相继入住，中高档人群的数量将持续增长。区域商业消费者基于对区域住宅及写字楼客群的分析，依据顾客的价值观念和生活方式，我们将其区域商业消费客户分成以下三类： 迈向目标者迈向目标者 多为企业的中层管理者或中型私营企业主； 年龄大多在25-40岁之间，年收入在30万以上；喜欢购买试用新产品，喜欢个性化的消费方式，追求精神上的愉悦感。满足者满足者 多为企业的技术人员或基层管理人员； 年龄大多在25-45岁之间，年收入在10-30万元之间； 购物时注重商品的性价比，是价值导向的消费者。理想者理想者 多为刚参加工
39、作的年轻人或学生； 大多年龄在16-25岁之间，收入相对较低（或无收入）； 敢于消费，拥有远大的理想，想要通过有意义的方式影响环境或他人； 精力充沛，将时间花在自己喜欢的事情上； 劲头十足的消费者，在服装、快餐食品、音乐以及一切新东西上花费很多。区域商业消费者区域商业消费主流人群为区域商业消费主流人群为迈向迈向目标者和满足者目标者和满足者，此类人群具，此类人群具有强大的消费能力。有强大的消费能力。机会机会1 1：整体商业档次偏低，商业业态以满足区域客群的基本需求为主，业态组：整体商业档次偏低，商业业态以满足区域客群的基本需求为主，业态组成存在商业空白点，缺乏中高档次餐饮、休闲娱乐等类型商业业态
40、；成存在商业空白点，缺乏中高档次餐饮、休闲娱乐等类型商业业态；机会机会2：周边商业项目开业时间较早，商业环境将更为成熟，但缺乏明确的商业：周边商业项目开业时间较早，商业环境将更为成熟，但缺乏明确的商业主题定位。主题定位。机会机会3 3：周边写字楼、住宅项目众多，商业存在广阔的市场空间；：周边写字楼、住宅项目众多，商业存在广阔的市场空间；机会机会4 4：随着区域商务氛围的不断成熟以及各住宅项目的相继入住，商务人士和：随着区域商务氛围的不断成熟以及各住宅项目的相继入住，商务人士和中高收入居住人群不断增加，区域现有商业的档次及业态难以满足此类需求中高收入居住人群不断增加，区域现有商业的档次及业态难以
41、满足此类需求；区域商业机会总结市场机会市场机会一、区域商业市场一、区域商业市场二、区域商业前景二、区域商业前景自身条件自身条件方向方向五、产品分析五、产品分析六、市场机会与项目六、市场机会与项目自身条件对比自身条件对比七、商业市场定位七、商业市场定位三、区域商业消费者三、区域商业消费者八、商业业态建议及八、商业业态建议及面积分割面积分割九、商业营销策略九、商业营销策略第二部分：关于商业部分四、市场机会总结四、市场机会总结产品分析商业部分四至价值分析商业部分四至价值分析西侧临近朝阳路和地铁六号线青年路站，沿街展示性好、人流量大，且商业氛围成熟，商业价值最高。商业价值最高。西侧：西侧：北侧为社区道
42、路，主要为项目自身业主服务，人流量较少，展示性差，降低了商业商业价值。价值。北侧：北侧：东侧为高碑店北路延长线，周边环境较差，人流量较少，商商业价值一般。业价值一般。东侧：东侧：南侧紧邻朝阳路，人流量大，沿街展示效果好，商业商务商业商务价值高。价值高。南侧：南侧：产品分析商业产品分析商业产品分析中小体量、产权式商业中小体量、产权式商业临城市主要交通道路，沿街展示面好，人流量大，商业价值高商业价值高展示性差，人流量较少，商业价值一般商业价值一般n集中式整体商业，比较容易聚拢人气；n项目商业面积不到20000平米，规模不占优势，难以建立较大的商业影响力；n项目商业面积较为方正 ，没小块面积约50平
43、米，框架结构，方便分割；n垂直层次好，多数只有上下两层，非常有利于进行销售和分割；n临主要交通干线的街面较短，内街展示性差。n集中式整体商业，比较容易聚拢人气；n项目商业面积较为方正 ，框架结构，方便分割； n垂直层次好，多数只有上下两层，非常有利于进行销售和分割n项目自身客户支持StrengthsStrengths优势分析优势分析OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析WeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析ThreatsThreats威胁分析威胁分析n周边环境比较破乱，道路交通状况不理想，缺乏旺盛的人气和商业氛围n项目商业面积不到20000平米，
44、规模不占优势，难以建立较大的商业影响力；n临主要交通干线的街面较短，内街展示性差；n本项目缺乏原有商户资源，商户的同址置换难度较大。n周边商业供给量较大，租金普遍不高，经营户选择较多n产权式商业投资的政策环境不甚理想；n缺乏投资产权式商业盈利的现实案例n项目周边住宅、写字楼项目提供稳定的中高端消费人群；n周边缺乏中高档次餐饮、休闲娱乐等类型商业业态满足客户需求；n地铁6号线开通，增大了外部人流进入项目的可能性； n周边商业项目缺乏鲜明的主题定位。商业商业SWOTSWOT分析分析产品分析项目自身条件VS市场机会结论方向结论方向市场机会市场机会项目自身条件项目自身条件销售销售缺乏投资产权式商业盈利
45、的现实案例产权式商业，对外出售业态业态区域欠缺中高档次餐饮、休闲娱乐等类型商业业态产品优越，具备吸引中高档次餐饮及娱乐品牌商业的硬件条件租金租金租金普遍不高项目周边环境比较破乱，要实现高租金、高售价则必须引入具有较高租金承受能力的商业业态必须引入具有较高租金承受能力的商业业态发展发展周边写字楼、住宅项目众多，商业存在广阔的市场空间项目的区域辐射能力强，集中式整体商业，比较容易聚拢人气，但需要合理设置出入口解决好内街人但需要合理设置出入口解决好内街人流问题。流问题。客户客户随着区域商务氛围的不断成熟和周边中高档住宅楼客户的相继入住，商务人士和中高收入居住人群数量不断增加项目拥有自身客户支持，要求
46、我们将消费者锁定在中高端人群并引入他们需要的商业业态市场机会与项目自身条件对比市场机会市场机会一、区域商业市场一、区域商业市场二、区域商业前景二、区域商业前景自身条件自身条件方向方向五、产品分析五、产品分析六、市场机会与项目六、市场机会与项目自身条件对比自身条件对比七、商业市场定位七、商业市场定位三、区域商业消费者三、区域商业消费者八、商业业态建议及八、商业业态建议及面积分割面积分割九、商业营销策略九、商业营销策略第二部分：关于商业部分四、市场机会总结四、市场机会总结结合市场机会我们可以做出满足消费者的产品结合市场机会我们可以做出满足消费者的产品, ,但如何通过最终的消费者将发展商的房子卖掉是
47、我们要解决的问题但如何通过最终的消费者将发展商的房子卖掉是我们要解决的问题, ,毕竟消费者不是我们的直接目标客户。毕竟消费者不是我们的直接目标客户。商业市场定位开发商开发商开发商开发商投资者投资者投资者投资者经营者经营者经营者经营者消费者消费者消费者消费者短期回款保证短期回款保证销售产权销售产权投资回报投资回报出租或出售出租或出售经营收入经营收入消费服务消费服务上级收益的终端来源上级收益的终端来源1、都卖掉，越贵越好，越快越好2、最好不掺和以后经营的事儿，一了百了1、这商场能办好吗？买了以后能租掉吗？租出去能赚钱吗？2、我买得起吗？1、这儿做什么生意好？我的生意在这儿能好做？2、我租得起吗？租
48、了划算吗？1、凭什么上这儿买东西来离家近？品种多？价格低？还是别的地方买不到？各有各的各有各的“小九九小九九”各有各的各有各的“小九九小九九”各有各的各有各的“小九九小九九”各有各的各有各的“小九九小九九”商业市场定位商业地产经济利益主体分析1 1、在发展商和最终消费者、在发展商和最终消费者之间还存在着投资者与经营之间还存在着投资者与经营者；者；2 2、投资者和部分经营者才、投资者和部分经营者才是本项目的目标客户。是本项目的目标客户。开发商开发商开发商开发商投资者投资者投资者投资者经营者经营者经营者经营者消费者消费者消费者消费者短期回款保证短期回款保证销售产权销售产权投资回报投资回报出租或出售
49、出租或出售经营收入经营收入消费服务消费服务上级收益的终端来源上级收益的终端来源投资这里会得到丰厚的回报投资这里会得到丰厚的回报在这里做生意能挣到钱在这里做生意能挣到钱终于盼来了，什么时候开张啊终于盼来了，什么时候开张啊营销效果购买行为发生购买行为发生投资者的信心来源投资者的信心来源经营者的信心来源经营者的信心来源通过消费者是打动投资者与经营者的最有效手段。通过消费者是打动投资者与经营者的最有效手段。商业市场定位商业地产经济利益主体的营销关系模型本案最广泛的社会经济意义，从本质上讲，是一个大众的商业交易场所从本质上讲，是一个大众的商业交易场所。在前面的利益主体关系分析中可以明确的是，不论是投资商
50、铺产权谋求升值回报的投资者，还是未来通过在此经营以获得商业经营回报的经营者，乃至希望快速实现不动产销售收入的发展商，其根本的收入信心来源，在于认为潜在的消费者会对这里产生浓厚的兴趣并根本的收入信心来源，在于认为潜在的消费者会对这里产生浓厚的兴趣并具有实际的消费需求，直至最终在这里发生消费行为。具有实际的消费需求，直至最终在这里发生消费行为。商业市场定位道理很简单，商业地产投资是一种对商业市场前景判断的风险投资行为惟有营造具有良好发展前景的业态形式惟有营造具有良好发展前景的业态形式且这种业态的良好前景是为投资者，经营者和消费者所相信的且这种业态的良好前景是为投资者，经营者和消费者所相信的投资行为
51、才有可能发生！投资行为才有可能发生！商业市场定位商业主题定位商业主题定位以餐饮及娱乐为主题，打造高尚街区生活以餐饮及娱乐为主题，打造高尚街区生活以高档餐饮娱乐为主体：吃饭、洗浴、娱乐以社区配套为辅：银行、超市、便利店、理发等商业市场定位1、随着生活水平和生活品位的提高，上述业态越来越成为消费热点消费热点，符合社会发展规律。2、商务人士和中高收入居住人群数量不断增加，承载上述业态的商业场所供供给不足给不足。3、上述业态均属于档次较高的业态，行业利润丰厚，有可能承受较高的租金承受较高的租金。4、上述业态不易实现行业利润的趋同，也就不易形成租金的刚性不易形成租金的刚性。5、上述行业的经营场所，目前未
52、见成规模的可出售商业，投资者无法介入投资者无法介入。6、上述业态的客群，一般来讲经济条件较好，具有较强的消费能力较强的消费能力。对于商业地产来讲，有利于实现投资者和消费者的一体化，简化达信过程。业态选择的理由业态选择的理由商业业态建议及面积分割以餐饮 和娱乐休闲为主，配合银行、便利店等社区配套的商业业态组合商业业态建议及面积分割12345678品牌餐饮特色餐饮健身独栋商务会馆生活配套及特色店生活配套及特色店生活配套及特色店以高档餐饮娱乐为主体：吃饭、洗浴、娱乐以社区配套为辅：银行、超市、便利店、理发等12 3456 78商业业态建议商业业态建议主题餐饮区1 1号楼号楼商业业态建议品牌餐饮1号楼
53、面宽34.8米，进深28.6米，总面积约2000（34.8*28.6*2），上下两层，写字楼底商。业态建议：首层一半面积（500）二层整层（1000 ）为品牌餐饮，首层剩余部分（500）散售。二层：品牌餐饮首层：散售品牌餐饮品牌餐饮品牌餐饮（10001000）散售散售（500500）品牌餐饮品牌餐饮（500500）商业业态建议及面积分割商业业态建议商业业态建议主题餐饮区2 2号楼号楼商业业态建议特色餐饮2号楼面宽约22米，进深约47米，总面积约2000，上下两层，独体商业。业态建议：分为4个特色餐饮，一层二层纵向分割，每个500。二层：特色餐饮首层：特色餐饮特色餐饮特色餐饮（250250）特色
54、餐饮特色餐饮（250250）特色餐饮特色餐饮（250250）特色餐饮特色餐饮（250250）特色餐饮特色餐饮（250250）特色餐饮特色餐饮（250250）特色餐饮特色餐饮（250250）特色餐饮特色餐饮（250250）商业业态建议及面积分割3号楼面宽34.8米，进深28.6米，总面积约2000平方米（34.8*28.6*2），上下两层，写字楼底商。业态建议：首层一半面积（500）二层整层（1000 ）为健身中心，首层剩余部分（500）散售。商业业态建议商业业态建议主题餐饮区3 3号楼号楼商业业态建议西餐区西餐区散售散售（500500）健身中心健身中心（500500）健身中心健身中心（1000
55、1000）二层：健身中心首层：散售健身中心商业业态建议及面积分割商业业态建议商业业态建议主题餐饮区4 4号楼号楼商业业态建议小独栋整售4号楼面宽32米，进深17米，总面积约1100平方米，上下两层，独体商业。业态建议：小独栋整售（1100），如证券公司、银行等。小独栋整售小独栋整售（11001100）小独栋整售商业业态建议及面积分割商业业态建议商业业态建议休闲娱乐区5 5号楼号楼商业业态建议高端商务会所（整售）整售整售整售（34003400）5号楼面宽26米，进深53米，总面积约3400平方米，三层独体商业。业态建议：高端商务会所（餐饮休闲娱乐洗浴中心）。商业业态建议及面积分割商业业态建议商业
56、业态建议休闲娱乐区6 6号楼、号楼、8 8号楼号楼商业业态建议生活配套二层：生活配套首层：散售生活配套商业6号楼、8号楼面宽均为34.8米，进深均为28.6米，总面积分别约2000（34.8*28.6*2），上下两层，写字楼底商。业态建议：二层分为4块，每块250首层东西南向50开门（4处）为一户，以生活配套类为主，如银行、洗衣店、711、美容美发等，首层其余部分散售。生活配套生活配套（250250）生活配套生活配套（250250）生活配套生活配套（250250）生活配套生活配套（250250）生活生活配套配套（5050）生活生活配套配套（5050）生活生活配套配套（5050）散售散售（300
57、300）生活配套（生活配套（5050）散售（散售（450450）散售散售（5050）商业业态建议及面积分割商业业态建议商业业态建议休闲娱乐区7 7号楼号楼商业业态建议生活配套生活配套生活配套（150150）生活配套生活配套（150150）生活配套生活配套（150150）生活配套生活配套（150150）生活配套生活配套（150150）生活配套生活配套（150150）生活生活配套配套（5050）生活生活配套配套（5050）生活生活配套配套（5050）生活生活配套配套（5050）生活配套生活配套（5050）生活配套生活配套（5050）散售散售（300300）散售散售（400400）7号楼面宽22米，
58、进深44米，总面积约2000平方米，上下两层，独体商业。业态建议：二层分为6块，每块250首层东西南向50（6处）开门为一户，以生活配套类为主，如银行、洗衣店、711、美容美发等，首层其余部分散售。二层：生活配套首层：散售生活配套商业商业业态建议及面积分割商业营销策略价值定位价值定位投资回报推导法：投资回报推导法：（1 1）首层价格：根据市场状况，预计本项目预期首层租金为）首层价格：根据市场状况，预计本项目预期首层租金为5-75-7元元/ /天天/ /平米，平米，考虑到每年一个半月左右的空置期，按年投资回报为考虑到每年一个半月左右的空置期，按年投资回报为8%8%计算，推出价格为计算，推出价格为
59、2500025000元元/ /平米平米左右。左右。（2 2）二层价格：根据市场状况，预计本项目预期二层租金为）二层价格：根据市场状况，预计本项目预期二层租金为4-54-5元元/ /天天/ /平米，平米，考虑到每年一个半月左右的空置期，按年投资回报为考虑到每年一个半月左右的空置期，按年投资回报为8%8%计算，推出价格为计算，推出价格为1800018000元元/ /平米平米左右。左右。（3 3）整体均价）整体均价= =（首层商业面积（首层商业面积* *首层商业价格首层商业价格+ +二层商业面积二层商业面积* *二层商业价格）二层商业价格） / / 商业总面积商业总面积= =2200022000元元
60、/ /平米平米左右左右市场价格定位：市场价格定位：20000-2200020000-22000元元/ /平米平米商业营销策略商业营销的思想：商业营销的思想：我们必须强调，本案的商业运营前景是好的，但依靠散售实现净销的难度非常之大，同时一旦散售，将在事实上失去业态和档次的控制。我们认为，与散售相比，以下两个办法更为可行：1、切割小单元散售，并强制性签署五年到十年的委托管理服务协议，委托成熟的商业管理公司统一管理运营，散户获得固定或递增的所有权收益，但不得干预运营。这个方式需要一个很严谨的算账过程。2、预先进行商业包装和招商经营等工作，伺机整售给基金、商业管理公司等其他商业持有者，尤其在初期，绝不
61、散售。这样对维系商业的整体价值和实现净销比较有保证，但成交价格会在七折左右。营销思路营销思路“整售优先，统一运营，租售并举整售优先，统一运营，租售并举”1 1、对商业整体进行概念包装，寻找整售或部分整售的机会、对商业整体进行概念包装，寻找整售或部分整售的机会2 2、合理分割，前期引入品牌租客，聚集项目商业人气、合理分割，前期引入品牌租客，聚集项目商业人气3 3 、以品牌租客带动项目租赁，在统一一管理下进行散售或部分散售、以品牌租客带动项目租赁，在统一一管理下进行散售或部分散售商业营销策略第三部分：关于项目整体1、通过区域市场研究，以及对项目自身分析，本项目拥有良好的市场 前景，具有较高的市场价值；2、项目商业部分在满足区域商业需求的基础上能够实现利润，但是商 业需要复杂的市场实现过程，且其销售周期较长，主要销售期集中 在项目中后期；3、鉴于商业较长的销售周期，从项目资金回笼的健康角度来看，建议 楼上部分调整为能够快销的低总价、居住类产品，以保证项目初期 的现金收益。感谢发展商对伟业的信任！感谢发展商对伟业的信任！THANKS
