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1、领秀国际中心营销策划汇报|市场环境| Environment|市市场竞场竞争争环环境境- -个案分析个案分析千玺广场建业总部港汇智大厦王鼎国际大厦景峰国际市市场竞场竞争争环环境境- -在售在售项项目目项目2010年4月8号认筹,5月8号一期开盘,推出5层散户：6、7层和13-15层，销售一半左右,整层销售：18、19层，18层已售完，19层还有两间未售,销售出去的均价24296元每平方米,目前市场单价25000元每平方米。绿地中心千玺广场位于郑东新区核心的位置，280米总高,5-35层为国际5A甲级纯生态商务地标，38-55层为万豪酒店，58、59层为餐饮、观光厅。一层将入驻国际顶尖奢侈品牌百
2、货，二层荟萃国内知名品牌的各种物品，三层会作为万豪酒店的豪华宴会厅,是郑州地标性国际建筑。市市场竞场竞争争环环境境- -在售在售项项目目项目2010年6月12号开盘,开盘仅推A组团,目前A组团已售罄,现在在A组团前期认筹积累的客户基础上暗推B、C组团，A组图均价在9500元每平方米, 现暗推的B/C组图均价接近11000元，市场单价在每平方米8400元至12800元之间。建业总部港位于郑东新区东风东路与地秀街交汇处, 3座40米高别墅景观级写字楼，立体流水庭院、独特屋顶绿化、采光中庭、30%绿化率，3大独立星级酒店式大堂、1000平米商务中心,每栋9部电梯、3.8米层高,平层最小面积3000多
3、平方米. 市市场竞场竞争争环环境境- -在售在售项项目目汇智大厦位于郑东新区商务外环路与九如东路交汇处，总建筑面积75002.58平方米，其中地上建筑面积64138.05平方米,汇智大厦15部电梯、双电梯厅、配置无线网络。大堂挑空9.9米，一楼层高5.4米、二楼层高4.5米、三楼层高4.5米、四楼层高4.5米、五楼层高4米、6-30层均为3.8米。项目已开盘,均价在8500元左右,目前无营销措施及宣传推广,开发商意在依靠低价快速回笼资金。市市场竞场竞争争环环境境- -在售在售项项目目王鼎国际大厦位于商务外环路和九如路交叉口，占地5700平方米总建面7万平方米，共29层，15楼市商业裙楼，629
4、层为写字间，大堂挑高9.6米，层高3.8米，28 29层为6.8米层高，地下4层停车场，十部电梯，设有独立大厅直燃式中央空调，分户控制。项目已进入销售尾期，仅余四层整层,其中28、29层挑高6.8米复式,市场价20000以上,已售均价10000元每平方米。市市场竞场竞争争环环境境- -在售在售项项目目项目已进入销售尾期，酒店式公寓15000元至16000元每平方米,精装修,五星酒店统一管理；写字楼单价16000元每平方米,最小面积220多平方米,仅余三十层以上，毛坯。景峰大厦位于郑东新区商务外环与东三街交汇处，占地4460平方米,总建筑面积5.44平方米，地上35层，地下3层，地上112层为酒
5、店，1318层为酒店公寓，1935层为写字楼；项目在裙房部13层设有总台、大堂、咖啡厅、西餐厅、会议、中餐等酒店公共用房和配属服务用房。市市场竞场竞争争环环境境- -个案分析个案分析总结总结1国家政策调控下，商业写字楼地产投资价值更加显著；2郑东新区的价值已有目共睹；3郑东新区写字楼目前售价在8000元至13000元之间；4郑东新区写字楼价值在未来发展中具有升值潜力。|客客户分析分析| CLIENT CLIENT | q进入入郑州市的世界州市的世界500强公司公司q知名外知名外资跨国集跨国集团q全国著名的大中型国有企事全国著名的大中型国有企事业单位（集位（集团）q行行业上上集集中中为石石油油，
6、化化工工，电力力，钢铁，金金融机构（融机构（银行、行、证券、保券、保险等），等），IT界，地界，地产等等q本地大中型企本地大中型企业集集团大企大企业集集团总部或河南分部部或河南分部住豫住豫办事机构事机构跨国企跨国企业、国内巨、国内巨头办事事处面面积要求不太大要求不太大但写字楼本身一定要体面但写字楼本身一定要体面要体要体现身份档次。身份档次。客客户户分析分析- -目目标标客客户户一、金融机构（银行、保险公司、证券公司）二、商会集合体（浙江商会、温州商会、福建商会等）三、中央住豫机构（面积不一定大，但写字楼一定要体面要体现身份档次）四、国内有实力的房地产投资团体（山西、温州、东北、台州购房团等）五
7、、大型集团性企业（省内大型企业集团及中石油、中石化河南分公司等）对中原区域发展看好，购买实力强、购买数量大的企业和社会经济实体目标客户一、金融机构：（银行、保险公司、证券公司）1、成立行销小组，以金融机构相关客户负责人为对象，采用直接拜访的形式，进行项目的相关宣传。2、与相关部门负责人沟通，以本项目客户资源与金融机构客客户资源共享源共享的合作方式，获取金融机构客户资源。3、举办金融与房地金融与房地产投投资座座谈会等形式的活会等形式的活动，通过讲座方式引导投资者关注商会项目，引发参会客户对项目的购买兴趣，通过优惠政策刺激购买; 将银行投资理财人群转化为商会项目购买群体，同时起到宣传本项目,扩大项
8、目知名度，提高商会知名度。怎么找到他们二、商会集合体：（浙江商会、温州商会、福建商会等）1、采用直接拜访、商会推荐、邮寄项目精美资料形式，与各种团体组织的会长、领导层人员进行沟通，根据不同的情况，采用给予信息报酬和成为商会集团的亲密合作伙伴以及本项目优先选房权等条件，获取团体组织内客户的基本情况2、商会控股也是商会性的集团，由商会集团引见各大商会的会长、秘书长等领导3、由高端商务客户专人负责反复的进行拜访工作，表述本项目的产品以引发高端商务客户群体的高度认知4、在沟通成功后注重团体中影响力中心人物的详细资料，进行针对性专访工作，重点公关，以点连线、以线带面，形成连锁性的购买效应三、国内有实力的
9、房地产投资团体（山西购房团、温州购房团、东北购房团、台州购房团等）走出去，引进来 ；瞄准“北京” “山西” “浙江（台州、温州）” “福建”等资本活跃地区，以高层互动为引领，以购房团接洽为主体（联合东区政府），组织召开“郑东新区与各地购房团合作交流恳谈会”等一批大型活动，与相关目标购房团建立了联系并重点跟踪服务。四、大型集团型企业（省内大型企业集团及中石油、中石化河南分公司等）1、对企业各部门负责人或资深员工进行行销公关，获取该企业内部联系与外部合作企业组织网，再由行销人员对网内各关系企业及相关人员进行本项目点对点的推介2、利用豫商大会及全国或中部大型展会等大型展示机投资洽谈活动，突出宣传展示
10、河南经济社会发展、郑东新区CBD开发蕴藏的投资商机和发展前景，掀起周边大型集团性企业客户投资郑州、投资郑东新区CBD，投资本项目的新高潮|产品分析品分析| PRODUCT|StrengthWeaknessOpportunityThreatStrength/5A级建筑本体及自身完善的商务休闲配套；/紧邻湿地公园、东西运河及良好的市政园林环境；/距机场30分钟车程、距连霍、京港澳10分钟车程；/良好的高端办公环境。Weakness市政生活配套还有待提升。Opportunity/在俯拾皆是的总部、基地风中，独树OFFICE PARKOFFICE PARK旗帜，易形成市场关注；/连续出台系列调控政策，
11、二套房首付款门槛，使投资写字楼与投资商品住宅的门槛在一条跑道线上，高回报的写字楼，必将更会受到投资客青睐。Threat市场经济波动的不可预测；市场政策因素的不可预测。广告策略广告策略案案名名领秀国秀国际中心中心CBD首席首席5A甲甲级 OFFICE PARK OFFICE PARK 市市场定位定位 OrientationOrientationOFFICE PARKOFFICE PARK 领秀中原秀中原释义： OFFICE PARK OFFICE PARK ，开创郑州新商务之先河，领秀郑州5A甲级写字楼OFFICE OFFICE PARK PARK 时代代。产品定位品定位 Orientation
12、OrientationCBD首席首席5A甲甲级 OFFICE PARK OFFICE PARK 关键词 OFFICE PARK OFFICE PARK 全新的office park 商务时代，开启一城商务先河CBDCBD首席首席点明优势的区位优势及领先、稀缺的市场机会5A甲甲级 高端商务产品不可或缺的硬件标准OFFICE PAROFFICE PARK=K=5A级建筑+生态环境+便捷交通领秀国际中心OFFICE PARKOFFICE PARK核心价值体系5A甲级交通商务形象生态CBD外环5A甲级写字楼封疆巨献领秀国际中心OFFICE PARKOFFICE PARK核心价值体系之CBD内外环已经合
13、拢，已无地可建新的商务项目生态，人工湿地公园、东西运河及公共园林绿地领秀国际中心OFFICE PARKOFFICE PARK 核心价值体系之良好的生态环境在郑州绝无仅有交通，距机场30分钟车程，距连霍、京港澳10分钟车程领秀国际中心OFFICE PARKOFFICE PARK 核心价值体系之中原集群式高端商商务形象形象代表作品领秀国际中心OFFICE PARKOFFICE PARK 核心价值体系之|前期筹前期筹备工作工作|PREPARE|8.1一期认筹期10.31营销节奏亮相期8.1511.68.18.1号销售号销售人员进场人员进场销售中心对外开销售中心对外开放及认筹开始放及认筹开始一期开盘一
14、期开盘( (农历初一农历初一) )认筹期入市期定位引入阶段（入市期）时间：2010年8月1号之前时间节点：点：2010年8月1号前。销售准售准备：销售电话号码确定、VI确定、销售中心装修方案确定及执行、销售中心包装方案确定、导视制作、沙盘模型制作公司确定及制作、样板层选层及装修方案。物料准物料准备：销售人员名片、胸卡、纸杯、手提袋、形象折页、认筹单、置业计划单、围墙广告、户外广告、三维动画、礼品。入市期入市期物料要求物料要求名名片：片：每人两盒，特种纸，7月30号前完成胸胸 卡：卡：案场工作人员每人配置, 7月30号前完成纸杯：杯：普通纸，20000个，7月30号前完成手手 提提 袋：袋：25
15、0G纸附膜，7月30号前完成入市期物料要求物料要求认筹筹单：2000份，7月30号前印刷完成置置业计划划单：2000份，内文为单层平面图,7月30号前制作完成形象折形象折页：异形，突出LOGO，5000份，7月30号前制作完成围墙广告广告: 7月30号前安装完成户外广告外广告:机场内或项目区域内二选一，7月30号前投放完成入市期物料要求物料要求沙沙盘模型：模型：7月3号确定制作公司,7月30号前制作完成三三维动画：画：7月3号确定制作公司, 制作成光盘,光盘盒、光盘表面进行包装设计，2010年8月15号之前完成礼礼品：品：艺术品，一百元左右，体现品位，2010年8月15号之前完成入市期销售中心
16、：售中心：装修方案：装修方案：7月3号之前确定方案，7月31号之前装修完成。包装方案：包装方案：销售中心装修完毕,根据实际情况三天内出包装方案,半个月内完成包装。导视制作：制作：7月3号前确定方案，7月31号前安装完成。入市期样板板层选层：22层。看房通道方案：看房通道方案：样板板层看房通道：看房通道：销售中心后门直线至电梯间电梯样板层。通道包装：通道包装：销售中心后门至电梯间用红地毯铺3米通道，通道两边用二米二左右高看板进行隔断,看板进行包装，包装与样板层同步进行。电梯梯间：上下电梯安排保安，保安着专业服装，电梯间内以交楼标准装饰。样板板层装修方案装修方案：2010年7月15号前确定,开盘前
17、投入使用。项目亮相阶段（亮相期）时间：8月1日-8月14号时间节点：点：2010年8月1号至14号营销节点点：8月1号销售人员入驻案场亮相口号：亮相口号：开启一城开启一城OFFICE PARK 新新时代代营销推广：推广：大河报广告、候车亭广告亮相期亮相期营销推广推广报纸广告：广告：8月4号、11号（周三）各一篇整版，4号主打亮相广告“OFFICE PARK领秀中原”及“8月15号销售中心对外开放”的销售信 息；11号打“开启OFFICE PARK新时代”及“8月15号认筹信息”。候候车亭广告：亭广告：金水路沿线做广告投放，2010年7月20号前确定可执行方案。项目认筹阶段（蓄客认筹期）时间：8
18、月15日-11月5日亮相口号寰宇寰宇视界界/领袖群袖群伦领袖国际中心为发展而诞生，CBD首席5A甲级office park，与你共享全球化智能商务高地，所有远见、卓识、尊荣都将极度张扬、绽放！认筹期时间节点：点：2010年8月15号至11月5号营销节点：点：2010年8月15号销售中心对外开放及认筹开始营销推广推广: 大河报报广营销活活动: 产品说明会认筹期认筹期认筹方案：筹方案：时间：2010年8月15号至11月5号。方式：方式：指定银行预存诚意金。在指定银行（按揭银行），整层客户存款十万元定房源，散户存款五万定房源，开盘前客户户头银行给予冻结。认筹期营销推广推广大河大河报：8月18号；9月8、22；10月6、20、27号各一篇整版报广。候候车亭、亭、户外：外：内容结合实际营销情况进行一次更换。产品新品新闻发布会：布会：时间：2010年10月30号。形式：形式：邀请省内财经专家、投资专家进行商业地产投资趋势分析，同时对项目规划理念、规划单位、物业管理、产品配置、选材进行阐述。宣宣传：10月20、27号大河报报广。准准备：场地、主持人、邀请专家、邀请函、意向客户、新闻媒体。认筹期| 视觉展示| SLEEVE |本次本次汇报结束束谢谢
