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1、突破空间突破空间突破空间突破空间, , , ,创意无限创意无限创意无限创意无限个盘市调报告经纬保利西海岸项目组2009年9月15日目目 录录一、项目简介二、产品分析三、客户分析四、推货分析五、推广分析一、项目简介一、项目简介楼盘概况楼盘概况位置位置广州市金沙洲大桥沿江南段广州市金沙洲大桥沿江南段开发商开发商广州恒大地产集团广州恒大地产集团 占地占地14.414.4万平米万平米 总建总建4848万平米万平米 产品产品北区产品为高层洋房和情景洋北区产品为高层洋房和情景洋房，面积为房，面积为183410183410平方米；南平方米；南区为区为8219782197平方米的平方米的1111层小高层小高层
2、层项目定位项目定位领珠江领珠江踞城央踞城央广州江景王广州江景王开盘时间开盘时间预计预计9 9月月2626日日规划：分为南区和北区，由规划：分为南区和北区，由3535幢高层、小高层、情景洋房组成幢高层、小高层、情景洋房组成12345678910111213141516171819 20212223242526272829303132333435南区（小高层）南区（小高层）北区（高层北区（高层和情景洋房）和情景洋房）项目总体规划项目总体规划项目位置项目位置项目毗邻金沙洲大桥，属于广州市白云区，交通较便利区域交通区域交通未来地铁6号线开通，带来区域规划利好项目配套项目配套小区配套：大型皇家运动中心、
3、国际双语幼儿园及小学、大型商业中心、医疗中心、户外运动场、室内外双泳池设计；银行：中国工商银行、中国农业银行；肉菜市场：沙凤村、横沙村、新社区的大型肉菜市场 ；项目配套项目配套项目配套项目配套二、产品分析二、产品分析产品分析产品分析户型三房两厅两卫两房两厅一卫合计面积144.8885.8/套数202040配比50%50%100%5 5号楼标准层（号楼标准层（2-112-11）户型配比）户型配比产品特点：户型方正、实用率高，厅出阳台，客厅开间5米35，舒适度高，功能分区明确，主卧带衣帽间；一梯四户实用率86%5号楼二线江景景观户型三房两厅两卫面积177.56-196.69套数40配比100%10
4、10号楼标准层（号楼标准层（2-112-11）户型配比）户型配比产品分析产品分析产品特点：l一梯两户版式设计、通风采光佳l实用率高l三面单边采光、三阳台、三卫l主卧、客厅一线望江l厅出阳台，主卧私密性有所影响10号楼一线江景景观户型三房两厅两卫面积189.26-206.49套数58配比100%1818号楼标准层（号楼标准层（3-313-31层）户型配比层）户型配比产品分析产品分析产品特点：l二梯二户、版式设计、通风采光佳l江景、湖景、园林尽览l入户玄关、超宽楼距，实用率高建筑风格建筑风格外立面主要以欧陆风格为主三、客户分析三、客户分析客户区域客户区域职业类型职业类型u主要以老城区的广州人为主；
5、u佛山人占三成左右；u另外还有海珠区和白云区的少量补充u客户主要以专业市场的商人所占比重较大；四、推货分析四、推货分析2627181612345678910情情景景洋洋房房主推单位主推单位小高层（小高层（11层）：层）：1-10栋栋高层（高层（33层）：层）： 16、18、26、27栋：栋：首推货量：632套主推产品：三房两厅主推面积区间： 144.88-206.49户型三房两厅两卫两房两厅一卫合计面积144.88-206.4985.8/套数512120632配比81%19%100%14栋产品总货量户型配比认筹方式认筹方式：每个单位只可下3个筹指定单位，酬金2万元，具体操作按照当天开盘方式具体
6、再定；收筹量收筹量：截止到9月13日，收筹约600个优惠优惠：凡是9月13日之前下筹，均可享受开盘当日的85折优惠，9月14日开始就是88折，按照开盘时间的临近折扣递增；认筹情况认筹情况认筹区排队区排队区的操作方式主要是由销售人员提前进入排队区的操作方式主要是由销售人员提前进入到销控区看销控，如果客户选的单位已经被下到销控区看销控，如果客户选的单位已经被下过过A A、B B筹，就会催促客户再选定其他单位下筹。筹，就会催促客户再选定其他单位下筹。对于一线临江高层会对客户有个摸底价格摸底价格分为三个档次：10000-11500元/平方米 11500-13000元/平方米 13000-14500元/
7、平方米基本定价会在这个范围内，按照楼层、景观、朝向等因素有所不同价价 格格二线临江小高层（二线临江小高层（1-61-6栋）：主流价格栋）：主流价格9000-110009000-11000元元/ /平方米，平方米，北向北向85008500元元/ /平方米起平方米起带装修：带装修：20002000元元/ /平方米平方米一线临江小高层（一线临江小高层（7-107-10栋）：主流价格栋）：主流价格10000-1450010000-14500元元/ /平方米平方米带豪华装修：带豪华装修：30003000元元/ /平方米平方米高层主流价格：高层主流价格：10000100001200012000元元/ /平
8、方米平方米带豪华装修：带豪华装修：30003000元元/ /平方米平方米销售口径是价格未定，目前价格均为放风口径销售口径是价格未定，目前价格均为放风口径五、推广分析五、推广分析销售中心包装销售中心包装项目的销售中心主要是采用恒大一惯的欧陆风格，宽敞明亮，十分大气，现场客户络绎不绝，到场客户上千台认筹区认筹区在恒大绿洲的销售中心内，有一个精品体验馆，主要通过工艺标准的展示，体现产品设计及建筑过程中的优点和特别之处，这是恒大一次比较创新的做法。精品体验馆精品体验馆围墙广告围墙广告条幅广告条幅广告国际级航母配套世界级皇家园林满屋名牌9A精装销售通道包装销售通道包装销售通道包装销售通道包装销售通道包装
9、销售通道包装周末开放样板房，人气很旺，由于只有一部电梯，因此看样板房需要排队，按照每八个人为一组进入电梯样板间包装样板间包装样板房9月11日正式对外开放；共开放5号楼和10号楼的小高层样板间5号楼：一梯四户，样板房位于八楼，共开放4间样板房，2间创意装修，2间标准装修；10号楼：一梯二户，样板房位于八楼，共开放2间样板房，1间创意装修，1间标准交楼；5号楼标装号楼标装85平米，二房二厅2000元元/平方米装标平方米装标品牌ROMAM2000元元/平方米装标平方米装标品牌Moen品牌科勒品牌Moen创意装修创意装修创意装修创意装修30003000元元/ /平方米豪华装标平方米豪华装标橱柜品牌：雅
10、科波罗赠送：每户独立中央空调系统30003000元元/ /平方米豪华装标平方米豪华装标品牌Rinnai品牌Rinnai品牌TOTO品牌TOTO30003000元元/ /平方米豪华装标平方米豪华装标30003000元元/ /平方米豪华创意装修平方米豪华创意装修装修富丽堂皇，给人以贵气感，许多客户对于此种看得到的华丽赞不绝口。报纸广告投放报纸广告投放9月11日 南方都市报9月15日 广州日报小结小结1 1、从产品来看从产品来看，本次推出产品主要以三房二厅为主，面积区间为，本次推出产品主要以三房二厅为主，面积区间为 144.88-144.88-206.49206.49，推货的户型配比可以看出，项目希
11、望在十一前制造销售高潮；，推货的户型配比可以看出，项目希望在十一前制造销售高潮；2 2、从推货来看从推货来看，本次共推出产品，本次共推出产品632632套，以小高层为主，客户普遍诚意度高，套，以小高层为主，客户普遍诚意度高，共收筹约共收筹约600600个，这个，这600600个筹很实，但按照推货量来看收筹量并不算特别理想；个筹很实，但按照推货量来看收筹量并不算特别理想；3 3、从收筹方式来看从收筹方式来看，项目本次采取的收筹方式是在开卖前就先把客户作了分，项目本次采取的收筹方式是在开卖前就先把客户作了分流，但是由于开盘当天的开盘方式未定，因此在销售场面控制方面会难度加大，流，但是由于开盘当天的
12、开盘方式未定，因此在销售场面控制方面会难度加大，3 3个客户同时盯一套房，如果处理不当，也会导致客户流失；个客户同时盯一套房，如果处理不当，也会导致客户流失；4 4、从销售人员培训来看从销售人员培训来看，在样板房会有很多临时安排的支援人员作解说，但，在样板房会有很多临时安排的支援人员作解说，但是由于缺乏培训，普遍不懂得回答或回答错误，严重影响项目形象；是由于缺乏培训，普遍不懂得回答或回答错误，严重影响项目形象；5 5、从推广来看，从推广来看，项目在广州多个候车点安排楼吧接送，包括海珠区、荔湾区项目在广州多个候车点安排楼吧接送，包括海珠区、荔湾区等地区都安排有楼吧，而且设置多个点，可以看出推广网络部署安排极密。等地区都安排有楼吧，而且设置多个点，可以看出推广网络部署安排极密。
