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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。飞龙居住区1#、2#地块产品深化建议南京中原事业五部2010年9月谨呈：东福名城（常州置业发展有限公司）Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010上轮要点回顾上轮要点回顾u 地块所在地块所在飞龙居住区飞龙居住区是常州九大居住区之一，是未来的是常州九大居住区之一，是未来的北部新城重点发展区域北部新城重点发展区域。u目前周边目
2、前周边生活配套设施匮乏生活配套设施匮乏；u区域市场存量有区域市场存量有27.527.5万方万方, ,未来供应体量有未来供应体量有590590万方万方，未来竞争将异常激烈，因此，未来竞争将异常激烈，因此需采取需采取差异化差异化竞争策略，并在大规模竞争到来之前竞争策略，并在大规模竞争到来之前快速出货快速出货；u 产品初步建议：以产品初步建议：以高层高层为主，搭配为主，搭配低层、多层低层、多层，同时配置，同时配置集中型商业集中型商业填补市场填补市场空白。空白。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010u规划要求回顾n 1#地块40万
3、方，100m的建筑限高，政府超高层设置的建议n 2#地块17-29万方，0.9-1.5容积率指标n 2#地块临澡港河低层建筑要求n 2014年前竣工的硬性要求Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010办公产品超高层普通高层低层产品产品线单一，无有特色产品几乎没有供应量目前无上市供应量，潜在需求接受度低，未来存在较大市场商业产品1.5公里内无便利商区规划前思考规划前思考Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010区域规划市场供销未来趋势客群特征中高端产品集中，区域
4、价值提升商办、休闲综合区年轻刚性客群、投资客群中低价位产品走俏，高端？政策导向高档生活居住区规划前思考规划前思考Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010市场定位市场定位产品开发产品开发中青年，自住，认可片区，注重人文，向往美好中青年，自住，认可片区，注重人文，向往美好客户特征客户特征高于现有市场，立足高于现有市场，立足3-5年规划发展，中高档自住社区年规划发展，中高档自住社区互补、利益、品牌、开发周期互补、利益、品牌、开发周期项目定位思考：差异化？领跑者？项目定位思考：差异化？领跑者？综合性、中高品质、具有一定特色产品综合性
5、、中高品质、具有一定特色产品Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010景观设置组团规划产品组合品质、生活态度、生态、回归，弱化周边大环境影响品质、生活态度、生态、回归，弱化周边大环境影响产品线相对纯粹，有利于项目后期销售产品线相对纯粹，有利于项目后期销售高层为主（刚需高层为主（刚需+ +改善型需求）改善型需求）低、多层（高端，享受型需求）低、多层（高端，享受型需求）商、办（生活广场商、办（生活广场+ +商住一体）商住一体）物业服务较高层次，能够激发业主的归属感和荣耀感较高层次，能够激发业主的归属感和荣耀感产品建议产品建议配套考
6、虑集中型（生活配套类集中型（生活配套类+ +休闲类）商业休闲类）商业Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010物业布局初步建议进入性好/地势平坦/昭示性强产品形式：商业商业+ +办公办公西南临飞龙公园/景观良好/地块内设大面积景观/打造双公园景观物业产品形式：纯高层进入性好/地势平缓产品形式：高层临藻江河/景观面好产品形式：低层建筑Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010地块开发初步构想 1#、2#地块分成2-3个项目，分期开发1#地块打造综合性物业，涵盖住
7、宅、商业、办公，定位中高端，住宅部分负责现金流的保证，商、办提升形象2#地块打造高品质生活区，涵盖住宅+别墅/洋房，定位高端，负责品质与品牌的打造Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010A.第一部分 物业配比方案B.第二部分 各物业类型经济测算C.第三部分 各物业主力户型区间D.第四部分 产品附加值建议 51322报告内容页码Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 20101CHAPTER 1 物业配比方案Code of this report | 12 Co
8、pyright Centaline Group, 2010物业配比可能存在的方案Part 1Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010物业配比方案住宅部分根据容积率，第一次确定符合两者的物业配比供选方案。根据容积率，第一次确定符合两者的物业配比供选方案。根据当前周边市场价格，将供选方案进行经济效益比对，第二次选出根据当前周边市场价格，将供选方案进行经济效益比对，第二次选出既符合项目建筑密度，又使综合效益最佳的方案。既符合项目建筑密度，又使综合效益最佳的方案。Code of this report | 14 Copyright
9、 Centaline Group, 20101#地块 容积率要求下可能的物业组合分析地地块编号号1#1#地地块基地面基地面积20.27万m2容容积率率2.0建筑面建筑面积40.54万m2建筑密度建筑密度30%建筑限高建筑限高100m容容积率率2.0纯高层纯高层花园洋房花园洋房+ +高层高层联排联排+ +洋房洋房+ +高层高层联排别墅联排别墅+ +高层高层Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 20102#地块 容积率要求下可能的物业组合分析容容积率率0.9-1.5纯洋房纯洋房花园洋房花园洋房+ +高层高层联排联排+ +洋房洋房+
10、+高层高层联排别墅联排别墅+ +高层高层地地块编号号2#2#地地块基地基地面面积19.92万m2容容积率率0.9-1.5建筑建筑面面积17.93-29.88万m2建筑建筑密度密度35%建筑建筑限高限高80mCode of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010物业配比原则及初步优化Part 2Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010物业类型配比原则n本案土地面积：近本案土地面积：近7070万方，常州市场正常去化时间大约在万方，常州市场正常去化时间大约在6-86-8年
11、，较长的去化周期需考年，较长的去化周期需考虑虑资金回笼速度与产品逐步升级、区域逐渐成熟资金回笼速度与产品逐步升级、区域逐渐成熟的因素；的因素；n从产品线上出发：建议产品档次由市场接受度较高的从产品线上出发：建议产品档次由市场接受度较高的中档中档中高档中高档高档高档的打造过的打造过程，这样既符合销售速度的要求，同时也因时间的推移，逐渐地树立项目的品牌与美誉程，这样既符合销售速度的要求，同时也因时间的推移，逐渐地树立项目的品牌与美誉度。度。n从客户线上出发：较大的体量从客户线上出发：较大的体量+ +未来激烈的区域竞争，我们的客群必定是未来激烈的区域竞争，我们的客群必定是由新北区向钟由新北区向钟楼、
12、常州市区等更大范围扩散的楼、常州市区等更大范围扩散的。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010开发形势预判1#1#2#2#绿都万和城绿都万和城前桥小区前桥小区百合心苑百合心苑雅居乐地块雅居乐地块（华润聚酯厂）（华润聚酯厂）农村农村银河湾第一城银河湾第一城天山花园天山花园景秀天成（经适房）景秀天成（经适房）新城玉龙湾新城玉龙湾金梅花园金梅花园金梅花园金梅花园农村残留房农村残留房253253厂地块厂地块新城蓝钻新城蓝钻金百国际金百国际地块周边地块周边示意图示意图厂区厂区1#地块，借势绿都万和城，争夺其客户资源产品上与绿都既竞争
13、又互补周边条件逐步成熟，雅居乐地块启动，借势雅居乐，打造中高端产品Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 20101#1#地地块块2.02.0纯高层纯高层花园洋房花园洋房+ +高层高层联排联排+ +洋房洋房+ +高层高层联排别墅联排别墅+ +高层高层可行可行基于对开发形势的预判，不建议有过于混杂的物业类型基于对开发形势的预判，前期建议不以高端产品入市壹壹号地块物业组合初步优化号地块物业组合初步优化Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 20102#地地块0.9-1.5
14、纯洋房纯洋房花园洋房花园洋房+ +高层高层联排联排+ +洋房洋房+ +高层高层联排别墅联排别墅+ +高层高层可行不利于对容积率的充分利用可行可行贰贰号地块物业组合初步优化号地块物业组合初步优化Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 20102CHAPTER 1 各物业类型经济测算Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010售价计成本估算Part 1Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010各类型
15、物业价格估算高层参考价：高层参考价：60006000元元/ /平米平米参考绿都参考绿都5200-60005200-6000，考虑到价格自然增长，高层价格可参考，考虑到价格自然增长，高层价格可参考60006000元元/ /平米。平米。花园洋房参考价：花园洋房参考价：75007500元元/ /平米平米联排别墅参考价：联排别墅参考价：1300013000元元/ /平米平米参考绿地世纪城和绿都万和城联排价格（参考绿地世纪城和绿都万和城联排价格（1.21.2、1.31.3万），加上联排规划万），加上联排规划将靠近藻港河景，联排价格可参考将靠近藻港河景，联排价格可参考1.31.3万元万元/ /平米。平米。
16、参考目前洋房在市场上的稀缺性，洋房价格可参考参考目前洋房在市场上的稀缺性，洋房价格可参考75007500元元/ /平米。平米。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010各类型物业成本估算各类型物业成本估算楼面地价：楼面地价：1#2002元元/平米平米2#2844元元/平米平米(R=1.5)建安成本：建安成本：（联排联排10001000元元/ /平米；洋平米；洋房房11001100元元/ /平米；高层平米；高层14001400元元/ /平米）平米）税税费成本：成本：（按照500元元/ 粗略核算）前期、政府规费、契税、基础配套设
17、施其他成本：其他成本：（以上总和17粗略核算）营销、财务、不可预见1#地地块：高高层成本：成本：4565洋房成本：洋房成本：42142#地地块：高高层成本：成本：5550洋房成本：洋房成本：5199联排成本：排成本：5082多层物业占比越大多层物业占比越大利润也越大利润也越大低层物业占比越大低层物业占比越大利润也越大利润也越大Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010利润分析（1#地块）Part 2Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010n总建筑面积：总
18、建筑面积：40.54万平米；n单价：单价：6000元/平米；n总销金额：总销金额：2432400000元；n利润：利润：581749000元方案方案1 1、纯高层（、纯高层（4565/4565/平米成本核算）平米成本核算）Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010按照目前各物业类型的价格情况，高层+洋房的组合形式要优于纯高层的利润，但考虑到市场竞争、去化速度以及小区环境的整体舒适性，中原建议将建筑密度取18%高层占比为70%，洋房占比为30%。方案方案物业形态百分比物业形态百分比洋房面积洋房面积高层面积高层面积建筑密度建筑密
19、度方案利润方案利润利润总额利润总额总销金额总销金额洋房利润洋房利润高层利润高层利润洋房洋房高层高层110%90%405403648600.13 1332144405235741006567885402493210000220%80%810803243200.16 2664288804653992007318280802554020000330%70%1216202837800.18 3996433204072243008068676202614830000440%60%1621602432400.20 5328577603490494008819071602675640000550%50%20
20、27002027000.22 6660722002908745009569467002736450000660%40%2432401621600.24 79928664023269960010319862402797260000770%30%2837801216200.27 93250108017452470011070257802858070000880%20%324320810800.29 106571552011634980011820653202918880000990%10%364860405400.31 11989299605817490012571048602979690000方
21、案方案2 2、高层、高层+ +洋房洋房（高层（高层4565/4565/平米，洋房平米，洋房4214 /4214 /平米成本核算）平米成本核算）Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010利润分析（2#地块）Part 3Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010方案方案物物业形形态百分比百分比洋房面洋房面积高高层面面积建筑密度建筑密度方案利方案利润利利润总额总销金金额洋房利洋房利润高高层利利润洋房洋房高高层110%90%298802689200.10 6875
22、38801210140001897678801837620000220%80%597602390400.12 1375077601075680002450757601882440000330%70%896402091600.13 206261640941220003003836401927260000440%60%1195201792800.15 275015520806760003556915201972080000550%50%1494001494000.17 343769400672300004109994002016900000660%40%1792801195200.18 41252
23、3280537840004663072802061720000770%30%209160896400.20 481277160403380005216151602106540000880%20%239040597600.22 550031040268920005769230402151360000990%10%268920298800.23 61878492013446000632230920219618000010100%0%29880000.25 68753880006875388002241000000方案方案1 1、高层、高层+ +洋房洋房（高层（高层5550/5550/平米，洋房平米
24、，洋房5199 /5199 /平米成本核算）平米成本核算）2#地块洋房+高层组合中，洋房占比越多，利润越高，最高利润为6.87亿元，物业类型为纯洋房。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010方案方案2 2、高层、高层+ +联排联排（高层（高层5550/5550/平米，联排平米，联排5082 /5082 /平米成本核算）平米成本核算）方案方案物物业形形态百分比百分比联排面排面积高高层面面积建筑密度建筑密度方案利方案利润利利润总额总销金金额联排利排利润高高层利利润联排排高高层110%90%298802689200.13 236
25、589840121014000 3576038402001960000220%80%597602390400.17 473179680107568000 5807476802211120000330%70%896402091600.21 709769520941220008038915202420280000440%60%1195201792800.25 94635936080676000 1027035360 2629440000550%50%1494001494000.29 118294920067230000 1250179200 2838600000660%40%17928011952
26、00.33 141953904053784000 1473323040 3047760000770%30%209160896400.38 165612888040338000 1696466880 3256920000880%20%239040597600.42 189271872026892000 1919610720 3466080000990%10%268920298800.46 212930856013446000 2142754560 367524000010100%0%29880000.50 236589840002365898400 3884400000联排+高层组合中，同样是联
27、排占比越多，利润越高，但考虑到建筑密度与舒适度的因素，我们取30%的建筑密度，这时高层占50%，联排占50%，利润总额为12.50亿元。Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010方案方案3 3、高层、高层+ +洋房洋房（高层（高层5550/5550/平米，洋房平米，洋房5199 /5199 /平米，联排平米，联排5082/5082/平米成本核算）平米成本核算）方案方案物物业形形态百分比百分比联排面排面积洋房面洋房面积高高层面面积建筑密度建筑密度方案利方案利润利利润总额总销金金额联排利排利润洋房利洋房利润高高层利利润联排排洋房
28、洋房高高层130%10%60%89640896401792800.28 70976952020626164080676000996707160 2913300000240%10%50%1195201195201494000.34 94635936027501552067230000 1288604880 3346560000330%20%50%89640896401494000.27 70976952020626164067230000983261160 2734020000440%20%40%1195201195201195200.33 94635936027501552053784000
29、1275158880 3167280000530%30%40%89640896401195200.26 70976952020626164053784000969815160 2554740000640%30%30%119520119520896400.33 94635936027501552040338000 1261712880 2988000000730%40%30%8964089640896400.25 70976952020626164040338000956369160 2375460000840%40%20%119520119520597600.32 94635936027501
30、552026892000 1248266880 2808720000930%50%20%8964089640597600.24 70976952020626164026892000942923160 21961800001040%50%10%119520119520298800.31 94635936027501552013446000 1234820880 26294400001140%60%0%11952011952000.30 94635936027501552001221374880 2450160000联排+洋房+高层组合方案有近100种，剔除无效组合，同时将建筑密度控制在30%左右
31、，最佳组合方案为联排占比40%，洋房占比50%，高层10%，此时利润总额为12.35亿元。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010物业配比建议Part 4Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010经济测算后物业组合再次优化中原建议：采取高层高层+ +洋房洋房的物业组合，其中高层占比为高层占比为70%，洋房占比为，洋房占比为30%。中原建议：采取高层高层+ +联排联排的物业组合，其中高层占比为高层占比为50%50%，联排占比为，联排占比为50%50%。1#
32、1#地块地块2#2#地块地块Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010物业配比方案商办部分建议如不考虑项目竣工要求的前提下，可以在如不考虑项目竣工要求的前提下，可以在1#1#地块的北部增加部分较大型商业配地块的北部增加部分较大型商业配套及部分提升项目形象的精装修酒店式公寓、或办公类产品套及部分提升项目形象的精装修酒店式公寓、或办公类产品考虑到本地块所在区域处于定位为考虑到本地块所在区域处于定位为“居住区功能的发展性阶段居住区功能的发展性阶段”，在板块居住，在板块居住人气形成之前，不宜设置较大大体量的商办产品，因此如考虑到竣工
33、要求人气形成之前，不宜设置较大大体量的商办产品，因此如考虑到竣工要求中原建议在中原建议在1 1、2#2#地块沿干道部分设立档次较高的地块沿干道部分设立档次较高的1-21-2层的有整体规划的商业街，层的有整体规划的商业街，以满足社区生活配套需要，提升溢价及项目配套。以满足社区生活配套需要，提升溢价及项目配套。Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 20103CHAPTER 1 各物业主力户型区间Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010周边楼盘主力户型楼盘名楼盘名
34、物业形态物业形态价格价格主力面积主力面积容积率容积率畅销面积畅销面积绿地世纪城绿地世纪城联排别墅12000285,3131.8/独栋别墅15000500多 /高层450089-14089,95银河湾第一城银河湾第一城高层7500-800070-1602.0 71绿都万和城绿都万和城联排别墅13000346、375一期1.8/洋房7000-9000134、138、141、194、256/南博湾花园南博湾花园高层6200元/平米94、110、130、1402.294、110Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 201080-140住
35、宅户型市场需求 市场需求最大的区间在市场需求最大的区间在80-14080-140平米之间，其中又以平米之间，其中又以80-9080-90、100-110100-110的两房、小三房，的两房、小三房，120-120-130130的三房、小四房最受欢迎。的三房、小四房最受欢迎。Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010主力户型80100120140160180200220240260280300花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅主力户型区间主力户型区间80-12080-120高层高层根据市场研究和中原以往操盘经验根据市场研究和中原
36、以往操盘经验Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010物业布局建议修正西南临飞龙公园/景观良好/地块内设大面积景观/打造双公园景观物业产品形式： 30% 30%洋房洋房进入性好/地势平缓产品形式：50%高层 临藻江河/景观面好产品形式：50%50%联排联排进入性好，远眺景观产品形式：70%70%高层高层Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 20104CHAPTER 1 附加值建议Code of this report | 41 Copyright Cental
37、ine Group, 2010产品建议（高层）Part 1Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010面积赠送建议面积赠送建议阳台：赠送一半面积阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。感，赠送一半面积。Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010面积赠送建议面积赠送建议凸窗增加了室内可使用空间和视凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。野开阔感，但赠送面积较小。凸窗：赠送全部面积Code of this
38、report | 44 Copyright Centaline Group, 2010面积赠送建议面积赠送建议普通凸窗：最大进深800mm（多采用600mm）可拆除底座凸窗：最大进深1500mm（多采用6001000mm）可拆除地台的凸窗示意Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010面积赠送建议面积赠送建议将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米
39、左右的高度凸窗向步入式阳台转变示意Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010面积赠送建议面积赠送建议空中花园提空中花园提供入口缓冲供入口缓冲空间，引入空间，引入更多室外空更多室外空间，提高产间，提高产品舒适度。品舒适度。空中花园：赠送一半面积Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010户型创新80左右左右 复式复式 两房两房三房三房飘窗挑高利用复式的挑高层，可多改造出一个书房；同时，通过将飘窗打通，可加大卧室及客厅的面积。Code of this repor
40、t | 48 Copyright Centaline Group, 2010户型创新设备阳台+花池飘窗+花池飘窗100左右平层左右平层 两房两房三房三房多处空间利用飘窗、设备阳台及花池改造成卧室与书房，并扩大客厅面积。同时保留的生活阳台仍然赠送一半面积Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010户型卖点高层100左右复式左右复式此户型大面积的挑空均可用于改造成房间，大大的提高了产品的附加值。Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010产品建议（联排）Part
41、1Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010联排别墅布局升级建议联排别墅布局升级建议“凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离两层，总建筑面积约230-250平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深内庭，两个南向采光面，三间卧室可南向直接采光；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。 一层一层二层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生一层仅卫生间相连间相连二层完全分离二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台联排别墅独栋化 通过大面积内庭院拉大户距Code of this report | 52 C
42、opyright Centaline Group, 2010联排别墅户型升级建议联排别墅户型升级建议联排别墅独栋化 通过侧院拉大户距n 扩大面积：两层，建筑面积230-260平方米，地下室80- 100平方米；n 拉远距离：两户之间布置“侧花园”，间距1米；n 放大面宽：五房、四间卧室和客厅南向，客厅面宽8米，主卧面宽6.6米；n 私密花园：每户拥有前后花园，侧花园和下沉式庭院。Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010联排别墅户型升级建议联排别墅户型升级建议联排别墅独栋化 私密性与交流性交集的“合院联排”“井”字结构：四套
43、别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家； 相联的“阳光底层”：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地下入户门两两相对。Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010联排别墅户型升级建议联排别墅户型升级建议“L L”形院墅，围和更大的庭院空间形院墅，围和更大的庭院空间 两层两层，建筑面积200平方米左右；“L L”形住宅布局形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。“L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景。一层 二层餐厅餐厅 卧室卧室 卧室卧室 主卧
44、主卧 客厅客厅 Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010面积赠送建议面积赠送建议内庭院将室外景观引入室内，创内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。效率非最高，但实用性较强。内庭院：赠送一半面积Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010产品建议（洋房）Part 1Code of this report | 57 Copyright
45、 Centaline Group, 2010错、院、露、退错、院、露、退退退退台设计，有效利用光照退台设计，有效利用光照错错错落布局，立面灵活错落布局，立面灵活院院入户花园，下沉花园入户花园，下沉花园 露露 顶顶 层层 露露 台台 花花 园园 院院下下沉沉花花园园 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010下沉客厅，错层户型下沉客厅，错层户型Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010部分户型参考270270观景阳光房三面采光观景阳光房三面采光明卫明卫多功能
46、阳台多功能阳台户型方正户型方正转角飘窗，明亮景观客厅转角飘窗，明亮景观客厅1 1、户型方正、户型方正2 2、南北通透、南北通透3 3、180 180 景观空景观空间间4 4、多功能阳台设、多功能阳台设置置5 5、270270三面采光三面采光6 6、明厅明卫、明厅明卫95平米户型平米户型Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010部分户型参考4 4个露台，超大花园空间，真正享受别墅花园生活个露台，超大花园空间，真正享受别墅花园生活双卧室，独享尊崇双卧室，独享尊崇120平米户型平米户型Code of this report | 6
47、1 Copyright Centaline Group, 2010公共标准Part 2Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010 电梯门厅按照星级标准装修； 电梯门套装修、电梯内中高档装修，每层电梯门套装修； 每标准层公共装修标准不低于星标准 每幢的门厅、内外走道考虑全天候无障碍设计； 门厅内设置休息空间，； 14层楼梯贴地砖加防滑条，设置扶手，5层以上防滑涂料；配套考虑实用性及当前社会需求装修标准及细节Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010智能化卖点
48、（根据实际成本核算）2424小时新风系统小时新风系统软化水系统软化水系统中央吸尘系统中央吸尘系统供热水系统供热水系统外墙保温系统外墙保温系统智能家居系统智能家居系统指纹门禁系统指纹门禁系统智能信报箱系统智能信报箱系统Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010景观建议Part 3Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 201065东南亚风情皇家园艺师标志性主题广场，昭示，尊荣建立视觉符号，形成识别系统景观风格：风格明显，视觉效果强烈Code of this rep
49、ort | 66 Copyright Centaline Group, 2010提前营造商业氛围，让客户憧憬与感受更多Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010植被考虑功能搭配、季节搭配、色彩搭配 高层一层架空高层一层架空，增加小区绿化率及小区景观的连续性。，增加小区绿化率及小区景观的连续性。小区种植香樟、银皇后、合果芋、波斯顿蕨等小区种植香樟、银皇后、合果芋、波斯顿蕨等各类能够吸各类能够吸收有害气体的植物，净化小区环境，吸收有害气体。收有害气体的植物，净化小区环境，吸收有害气体。Code of this report |
50、68 Copyright Centaline Group, 201068单体建筑造型要有特色，要有个性。遵循整体建筑风格，不要追求繁琐的外部装饰。配合项目的外部自然环境，立面设计力求简洁、明快，增加通透感和景观度，强调和自然环境的接触和交流。售楼处：用材及造型与建筑基本统一，体现售楼处高端风格香醍漫步售楼处香醍漫步联排别墅花盛香醍售楼处滟澜山联排别墅龙湖要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。售楼处只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。保证整体风格的延续，并可以快速复制。不同城市、项目之间在标准化的同时，在景观、装修标准、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质
51、更高。Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010物业布局建议修正Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010利用天然优势，增加项目卖点Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010 一线城市个案一线城市个案北京星河湾（建筑设计）北京星河湾（建筑设计）西班牙建筑风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，建筑成为区内外景观的主角之一。通过平面的多座向布局
52、，加之单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线。质朴的材质，柔和的色彩质朴的材质，柔和的色彩Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010 一线城市个案一线城市个案北京星河湾北京星河湾Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010 一线城市个案一线城市个案北京星河湾（周边地貌）北京星河湾（周边地貌）Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010 一线城市个案一线城市个案北京星河湾北京星河湾Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010 一线城市个案一线城市个案北京星河湾北京星河湾Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!
