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1、未完工开发产品收入未完工开发产品收入未完工开发产品收入第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。第十二条第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。专题一：税务稽查方法一一、入户前的准备、入户前的准备（一）查看公司网站。（二）查看相关部门网站（建设局、房管局、规划局）（三）查看征管信息系统数据，并进行各种指标分析。例如：所得税
2、贡献率、毛利率、完工年度申报。（四）现场查看楼盘，取得感性认识。现场查看是否有银行网点等。二、进户检查二、进户检查（一）电子账簿的调取非常重要（尤其是财务经理的微机）（二）调取材料清单。（注重合同、预算、结算书、监理报告、事务所鉴证报告等）专题一：税务稽查的方法三、三、成本成本检查方法检查方法（一）抓住发票：有没有？真不真？实不实？（二）抓住决算书、造价报告、建安造价指标进行匡算。（三）抓住“成本核算方法”（达到完工标准不结转收入和成本、混淆成本对象，不配比结转成本）（四）抓住资金流（应付账款有发票、资金回流）（五）抓住合同与付款凭据的签字手续四、收入检查方法（一）五种资料核对收入（二）佣金倒
3、推收入（三）假借借款合同隐瞒收入。（四）老板借款怀疑收入（非法收入是否要征税？）（五）老板向公司借款问题（财税【2003】158号、财税【2008】83号、国税发【2005】120号）未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围（一）预收账款贷方发生额（常规科目）发票领购簿及发票收据；网上备案合同；纸质合同；销售台账（财务和销售部）；申报表核对：所得税纳税申报表比对营业税纳税申报表；预收账款（其他应付款）；未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围一查：房款计入其他应付款（河南某地产公司案例）二查：其他应付款：定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税？（国税函发199515
4、6号文件第17条）三查：其他应付款代收款项。（三个税种）四查：其他应付款股东大额借款（老板借给公司钱和公司借给老板钱的风险）五查：假借借款方式隐瞒收入。（向千家万户借款，签借款合同，实际为售房合同未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围（二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税、营业税？1、2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。2、2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营
5、业外收入。例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法）思考：完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？（青国税发【2010】9号文件第五条第四款。对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。建议：同税务机关沟通，当地税务局的看法。未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围（二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税、营业税？3、定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函1995156号文件第18条）4、诚意金是否缴纳营业税？（河北省地税局2010年2号公告）大连地税局也认为应该
6、缴税。但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。建议：同当地税务沟通，以取得一致意见。未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围（三）会员卡或会员费（1）2006年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。（2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？（同定金）思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？ 关于有价消费卡征收营业税问题的批复关于有价消费卡征收营业税问题的批复（国税函（国税函【2004】1032号文件）号文件）未完工开发产品收入专
7、题二：未完工开发产品收入的范围（四）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？如，某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税呢？（1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。（2）这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函【2008】875号）思考：未取得预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？法释【2003】007号第二条未完工开发产品收入专题二：未完工开发产品收入的范围（五）是借款合同，还是销售合同？（实质重于形式）假借借款的形式（实际案例）合
8、同条款规定：所借款项没有利息；借款只能用于楼盘建设；借款人享受开盘价80%优惠；收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。因此，稽查认定此项行为实质上为销售行为，应缴纳所得税和营业税。交涉：那么，房地产企业一定会找事务所或者律师来找税务机关交涉，您会如何交涉呢？一定会说：我这个收入不合法，怎么能征税呢？未完工开发产品收入专题三：销售收入不区分合法收入和非法收入。企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。如果业主起诉，法院判定合同无效，则前期确认的收入可以扣减。1、教育部门收取非法
9、择校费（财税20063号）2、三陪小姐税收3、假按揭纳税。吹牛是否纳税呢？非法预售案例：2006年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不坐视不理。问：公司向老板借钱是否有税收风险呢？未完工开发产品收入 老板向公司借钱有税务风险么？老板向公司借钱有税务风险么？（表格文件表格文件）1、老板借给公司钱-对于税务稽查来说关注：非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；个人所得税问题。如果排除第一种情况，是否有利息支出，企业有责任代扣代缴个人所得税。企业所得税扣除(国税函【2009】777号）。2
10、、根据财税【2003】158号文件规定，一年内不归还又不用于企业经营的，要根据股息红利所得征收个人所得税，财税【2008】83号文件进一步做了重申；企业所得税风险：如果企业对老板不收取利息，将可能遭遇关联方交易调整，缴纳企业所得税。国税发【2005】120号文件思考1：公司借给老板钱的法律风险。思考2：如何规避个人所得税？未完工开发产品收入专题四：预计计税毛利率的含义未完工收入是否允许扣除期间费用、税金及附加？（一）国税发200383号文件第二条表述为：利润率（意味着什么？）（二）国税发200631号文件表述为“预计计税毛利率”（三）国税函【2008】299号文件表述为“预计利润率”（司长的答
11、疑第10个问题）（四）国税发【2009】31号文件：预计计税毛利率。关键点：1、预售阶段，是否允许扣除期间费用？2、预售阶段是否允许扣除税金及附加（包括预征的土地增值税）？未完工开发产品收入专题五：预售收入预缴申报表的填报。假设某地产企业2008年第一季度取得了预售收入1000万元，预计利润率为20%，期间费用80万元，营业税金及附加为55.5万，预缴的土地增值税为10万元，如何进行预缴纳税申报？（1）国税函2008299号文件（2）预计利润率的理解？（3）司长答疑（季度申报是否允许扣减税金及附加？）做错账目怎么样？（大地税函【2009】77号文件第三、四条）（4）预售收入季度申报是否允许弥补
12、以前年度亏损？（税局逼我做假账）（5）国税函【2008】635号文件：（四要素公式分析）思考：年末汇算清缴补税好还是退税好？未完工开发产品收入专题六：预售收入年度纳税申报表的填报。假设某地产企业2008年取得了预售收入1000万元，当年发生开发成本600万元，期间费用80万元，营业税金及附加为55.5万，预缴的土地增值税为10万元，如何进行纳税申报？（1）申报表第一行填列多少？（2）申报表第三行如何填报？（3）附表3第40行的填报。（纳税调减）（3）附表3第52行应当如何填报？（纳税调增）或者：大连市的填表方法（直接将纳税调减的65.5万，作为调增200万的抵减项，填入附表三第52行）申报表是
13、为政策服务的，无论如何填报只要符合税收政策，能够通过系统审核即可。第一部分：房地产企业六大收入解读专题七：预计计税毛利率的确认项目项目预计计税毛利率预计计税毛利率注意点注意点经济适用房（增加：危改房、限价房）危改房、限价房）不低于3必须附送：批准文件。省会城市不低于15项目所在地地级市不低于10项目所在地其他地区不低于5项目所在地未完工开发产品收入专题：经济适用房的税收优惠专题：经济适用房的税收优惠1 1、营业税：、营业税：经济适用房不再有任何的营业税优惠。2、土地增值税：、土地增值税：土地增值税没有任何税收优惠，只是如果符合普通标准住宅，而且增值率不超过20%的，可以免税。不是特性的税收优惠
14、。有些地区经济适用房土地增值税预缴有优惠的措施。3、企业所得税：、企业所得税：企业所得税没有实体性优惠，只是预计计税毛利率比较低。当地政府承诺的优惠，只能通过财政返还的形式来进行。总结：总结：经济适用房在三大税种没有非常大的税收优惠政策。 未完工开发产品收入专题八：未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义）国税发【2009】31号文件的规定：（一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。（二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。（三）为
15、了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。未完工开发产品收入专题八、未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义）（1）国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件（2）31号文件第六条：特殊销售收入的确认原则。目前明确规定未完工收入不能做三项费用扣除基数的，只有福州国税局。而政策大省：北京、江苏等地都明确指出可以作为三项费用扣除基数。（四）关于申报表填列（做变通处理3种方法）是申报表服从政策，还是政策服从申报表。（1）填列到主营业务收入(京国税发【2009】92号文件的填报方法）（2）填列到视同销售收入未完工开发产品收入总结：1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。签订销售合同或预售合同销售收入未完工开发产品收入完工开发产品收入
