上海崇明城桥新城地块评估报告

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1、 上海崇明城桥新城地块评估报告 2010.11.08 上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting前言前言评估地块：评估地块：评估地块：评估地块：1.崇明新城18号一期地块2.崇明新城18号二期地块3. 崇明城桥商品房基地1、2号地块 20012001年国务院批复的年国务院批复的上海市城市总体规划上海市城市总体规划在战略层面上将崇明确定为上海的可持续发展在战略层面上将崇明确定为上海的可持续发展空和城市未来拓展的重点地域之一。国家沿海大通道、上海深水港等一系列重大工程设施的建设，空和城市未来拓展的重点地域之一。国家沿海大通道、上海深水港等一

2、系列重大工程设施的建设，将在未来的将在未来的5-105-10年内极大地凸现崇明的战略区位优势。崇明未来的发展将日益紧密地融入上海都年内极大地凸现崇明的战略区位优势。崇明未来的发展将日益紧密地融入上海都市区的建设中，市区的建设中， 实现向上海世界级城市的生态岛和海上花园的重大战略转变。实现向上海世界级城市的生态岛和海上花园的重大战略转变。崇明新城是上海市城市总体规划确定的崇明新城是上海市城市总体规划确定的1111个新城之一。个新城之一。20092009年长江隧桥的开通运营给崇明房年长江隧桥的开通运营给崇明房地产市场，特别是新城的楼市带来了春风。在地产市场，特别是新城的楼市带来了春风。在20092

3、009年年1212月月3030日上海市公布日上海市公布崇明生态岛建设纲要崇明生态岛建设纲要（2010-20202010-2020年）年）的同一天，崇明高起点规划中的首批豪宅入市。的同一天，崇明高起点规划中的首批豪宅入市。20092009年年1111月，崇明县长兴乡月，崇明县长兴乡凤东佳苑商品房基地地块以凤东佳苑商品房基地地块以246%246%的溢价率成交，由此也引发对崇明土地的高度关注。的溢价率成交，由此也引发对崇明土地的高度关注。 本次关注的地块是位于崇明新城板块内的崇明新城本次关注的地块是位于崇明新城板块内的崇明新城1818号一二期地块以及城桥商品房基地号一二期地块以及城桥商品房基地1 1

4、，2 2号地块。号地块。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting经过测算，当项目收益率为经过测算，当项目收益率为25%25%时，本次三幅地块的合理拿地价格如下表：时，本次三幅地块的合理拿地价格如下表：结论结论以上价格仅供参考以上价格仅供参考地块名称地块名称土地用途土地用途出让面积出让面积 ( (公顷公顷) )容积率容积率 可建面积可建面积( (万平方米万平方米) )规划产品规划产品利润率利润率项目开发总成项目开发总成本本（亿元）（亿元）地价地价楼板价楼板价（元（元/m2/m2）每亩地价每亩地价( (万元万元/ /亩亩) )新城新城1818号一期地块号一期地块商住办10.60081

5、1.3514.3110935公寓+办公+底商2515.1815.188.866188.246188.24557.22 新城新城1818号二期地块号二期地块商住办11.700881.3515.796188公寓+办公+底商2516.5716.579.726156.296156.29554.34城桥商品房基地城桥商品房基地1 1、2 2号号地块地块住宅15.531851.117.085035多层25%18.3218.3210.626217.096217.09456.15 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting提纲：提纲：提纲：提纲：1.1.地地地地块现块现状及周状及周状及周状及周边环边

6、环境境境境2.2.区域住宅市区域住宅市区域住宅市区域住宅市场场分析分析分析分析3.3.未来潜在供未来潜在供未来潜在供未来潜在供应应量分析量分析量分析量分析4.4.地地地地块块指指指指标标解析及解析及解析及解析及产产品定位品定位品定位品定位5.5.地地地地块块未来未来未来未来产产品价格品价格品价格品价格预测预测6.6.地地地地块块价格价格价格价格评评估估估估 6.16.1市市市市场场收益法收益法收益法收益法( (假假假假设设开开开开发发法法法法) ) 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块名称地块名称新城新城1818号一期地块号一期地块地块四至地块四至东至江帆路、西至佘山岛路、

7、南至翠竹路、东至江帆路、西至佘山岛路、南至翠竹路、北至乔松路北至乔松路地块地块公告号公告号2010YS032010YS03CM001CM001挂牌期挂牌期限限2010-2010-09-3009-30占地面积占地面积( (公顷）公顷）10.6008110.60081性质性质商住办商住办建筑面积建筑面积( (万方万方) )14.3110914.311093535容积率容积率1.351.35绿化率化率30%30%建筑密建筑密度度30%30%新城新城1818号一期地号一期地块块1.地块概况地块概况 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块概况地块概况地块名称地块名称新城新城1818号二

8、期地块号二期地块地块四至地块四至东至佘山岛路、西至老滧河、南至翠竹路、东至佘山岛路、西至老滧河、南至翠竹路、北至乔松路北至乔松路地块地块公告号公告号2010YS032010YS03CM003CM003挂牌期挂牌期限限2010-09-2010-09-3030占地面积占地面积( (公顷）公顷）11.7008811.70088性质性质商住办商住办建筑面积建筑面积( (万方万方) )15.7961815.796188 8容积率容积率1.351.35绿化率化率30%30%建筑密建筑密度度30%30%新城新城1818号二期地号二期地块块 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块概况地块概况

9、地块名称地块名称城桥商品房基地城桥商品房基地1 1、2 2号地块号地块地块四至地块四至东至鼓浪屿路、西至湄州路、南至花鸟路、北东至鼓浪屿路、西至湄州路、南至花鸟路、北至育麟桥路至育麟桥路地块地块公告号公告号2010YS03CM2010YS03CM004004挂牌期挂牌期限限2010-09-2010-09-3030占地面积占地面积( (公顷）公顷）15.5318515.53185性质性质商住办商住办建筑面积建筑面积( (万方万方) )17.08503517.085035容积率容积率1.11.1绿化率化率35%35%建筑密建筑密度度30%30%城桥商品房基城桥商品房基地地1 1、2 2号地块号地块

10、 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting项目项目行政区行政区域域距离市中距离市中心心浦江新镇闵行17km高桥新镇浦东20km罗店新镇宝山28km松江新城松江30km嘉定新城嘉定32km奉城奉贤42km城桥新城城桥新城崇明崇明45km45km朱家角镇青浦47km枫泾新镇金山58km临港新城南汇75km由于隧桥的开通，城桥新城交通大大改善，距离市中心的便捷程度提升。由于隧桥的开通，城桥新城交通大大改善，距离市中心的便捷程度提升。地块区位现状地块区位现状 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块区位现状地块区位现状一核一核：新城核心区：新城核心区 两轴两轴：南北向的中央

11、景观水轴南北向的中央景观水轴 东西向的城市交通主轴东西向的城市交通主轴 三区三区：以老城区为主体的新城西区以老城区为主体的新城西区 城市中心所在的新城中区城市中心所在的新城中区 远景发展的新城东区远景发展的新城东区 环状放射环状放射：以环状放射的开放空间系统作为以环状放射的开放空间系统作为城市空间骨架，形成开敞、均衡的生态型花城市空间骨架，形成开敞、均衡的生态型花园城市空间格局。园城市空间格局。城桥新城规划的理念为城桥新城规划的理念为“一核、两轴一核、两轴、三区、环状放射、三区、环状放射”： 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块区位现状地块区位现状 城市中心区跨老滧港呈南北

12、带状布局，是城市中心区跨老滧港呈南北带状布局，是一个集行政办公、商业金融、文化娱乐、科研一个集行政办公、商业金融、文化娱乐、科研、体育和休闲等功能为一体的综合性城市中心。、体育和休闲等功能为一体的综合性城市中心。 “一轴、四湖、五区一轴、四湖、五区”的布局结构：的布局结构： “一轴四湖一轴四湖”指由老激港中央景观水轴串连四指由老激港中央景观水轴串连四个人工湖泊，构成整个城市中心区空间景观的个人工湖泊，构成整个城市中心区空间景观的灵魂与骨架。灵魂与骨架。“五区五区”指五大公共活动中心区指五大公共活动中心区： 行政文化区、商务会展区、商业娱乐区、行政文化区、商务会展区、商业娱乐区、体育休闲区和滨江

13、游憩区。体育休闲区和滨江游憩区。 本组地块有本组地块有两块商住办性质用途的用地两块商住办性质用途的用地位于行政文化区，另一块住宅地块位于老滧港位于行政文化区，另一块住宅地块位于老滧港左边的花园住区，均分布于老滧港周围，区位左边的花园住区，均分布于老滧港周围，区位优势明显。优势明显。新城新城1818号一号一期期、二期二期地块地块城桥商品房基地城桥商品房基地1 1、2 2号地块号地块 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块区位现状地块区位现状 本组地块紧邻城桥镇本组地块紧邻城桥镇中心，有多部公交车到达，同中心，有多部公交车到达，同时，无论是选择轮渡还是驾车，时，无论是选择轮渡还是

14、驾车，出行都很方便。出行都很方便。轮轮渡渡方方向向长江隧桥方向长江隧桥方向城桥商品房基地城桥商品房基地1 1、2 2号地块号地块新城新城1818号一期、号一期、二期地块二期地块 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting宗地现状（新城宗地现状（新城1818号一期，二期地块）号一期，二期地块） 这两块地块这两块地块相邻，均为长方形地块，相邻，均为长方形地块，东西长，南北短，目前东西长，南北短，目前处于生地状态。处于生地状态。 区域西边有区域西边有老滧河，属于可利用的老滧河，属于可利用的景观资源。地块北边是景观资源。地块北边是规划中的县公安局所在规划中的县公安局所在地，地块南边有一个大地

15、，地块南边有一个大型的镇中心图书馆在建。型的镇中心图书馆在建。宗地现状宗地现状 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块四至（新城地块四至（新城1818号一期地块）号一期地块） 本地块周本地块周围有较多别墅类产品围有较多别墅类产品分布，东边有瀛通金分布，东边有瀛通金鳌山，西边有绿岛阳鳌山，西边有绿岛阳光，南边是在建的图光，南边是在建的图书馆和广场，北边是书馆和广场，北边是规划中的县公安局和规划中的县公安局和检查局，环境较好，检查局，环境较好，景观有一定优势。景观有一定优势。 另外，交另外，交通较为方便，有南东通较为方便，有南东线等多条岛内公交线线等多条岛内公交线路在周边分布。路

16、在周边分布。北北北北南南南南西西西西东东东东北北东东西西南南 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块四至（新城地块四至（新城18号二期地块）号二期地块）北北北北南南南南西西西西东东东东北北东东西西南南 本地块周围本地块周围有较多别墅类产品分布，有较多别墅类产品分布，东边有瀛通金鳌山，西东边有瀛通金鳌山，西边有绿岛阳光，南边是边有绿岛阳光，南边是在建的图书馆和广场，在建的图书馆和广场，北边是规划中的县公安北边是规划中的县公安局和检查局，环境较好，局和检查局，环境较好，景观有一定优势。景观有一定优势。 另外，交通另外，交通较为方便，有南东线等较为方便，有南东线等多条岛内公交线路在

17、周多条岛内公交线路在周边分布边分布。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块地块SWOT分析（新城分析（新城18号一期，二期地块）号一期，二期地块）优势（优势（STRENGTHSTRENGTH）劣势（劣势（WEAKNESSWEAKNESS）机会（机会（OPPORTUNITYOPPORTUNITY）威胁（威胁（THREATTHREAT）l地块位于城桥镇中心地区，有多条岛内交通线路，地块位于城桥镇中心地区，有多条岛内交通线路，地块南侧有一个公交车起点站，区位优势明显；地块南侧有一个公交车起点站，区位优势明显；l地块位于规划的行政文化区，周围环境优美，市地块位于规划的行政文化区，周

18、围环境优美，市政设施也将在未来聚集。政设施也将在未来聚集。l 地块周围较为空旷，目前都是在建设中的项目，因地块周围较为空旷，目前都是在建设中的项目，因此生活设施较少此生活设施较少l板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的有力需求，未来的需求还主要靠吸引外地客。有力需求，未来的需求还主要靠吸引外地客。l该地块有老滧河，可改造的天然景观丰富。该地块有老滧河，可改造的天然景观丰富。l 周围几乎没有高层建筑，视野较好，未来发展周围几乎没有高层建筑，视野较好，未来发展空间较大。空间较大。l周围有大量的老旧民房的分布，影响了区域景观及升周围有大量的老旧民

19、房的分布，影响了区域景观及升值前景。值前景。l目前，此地块周边有多个项目在建，未来的目前，此地块周边有多个项目在建，未来的1-21-2年中年中该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting宗地现状（城桥商品房基地宗地现状（城桥商品房基地1，2号地块）号地块） 东引路将本地东引路将本地块分为长方形和正方形块分为长方形和正方形地块两部分，属于生地地块两部分，属于生地状态。状态。 地块内有天然地块内有天然河流横穿整个地块，有河流横穿整个地块，有一定的景观优势。一定的景观优势。宗地现状宗地现状 同策咨询同策

20、咨询 Tospur Consulting地块四至（城桥商品房基地地块四至（城桥商品房基地1，2号地块）号地块）育麟桥路育麟桥路花鸟路花鸟路湄湄洲洲路路鼓鼓浪浪屿屿路路东东引引路路崇明中学崇明中学育麟酒店（在建）育麟酒店（在建） 东引路将本地块东引路将本地块分为长方形和正方形地块两分为长方形和正方形地块两部分，属于生地状态。部分，属于生地状态。 北边是崇明中学，北边是崇明中学，有较好的教育资源的优势，有较好的教育资源的优势，南边是达安御廷公寓，具有南边是达安御廷公寓，具有较好的居住环境。较好的居住环境。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块地块SWOT分析（城桥商品房基地分析

21、（城桥商品房基地1，2号地块）号地块）优势（优势（STRENGTHSTRENGTH）劣势（劣势（WEAKNESSWEAKNESS）机会（机会（OPPORTUNITYOPPORTUNITY）威胁（威胁（THREATTHREAT）l地块位于崇明新城板块，距离崇明南门汽车总站地块位于崇明新城板块，距离崇明南门汽车总站仅仅4 4站路，可步行至规划中的崇明商法检一条街，站路，可步行至规划中的崇明商法检一条街，区位优势明显；区位优势明显；l地块近靠鼓浪屿路、育麟桥路等多条干道，周边地块近靠鼓浪屿路、育麟桥路等多条干道，周边有幼儿园、商业、医院等配套设施。有幼儿园、商业、医院等配套设施。l地块所处的崇明新城

22、板块，目前发展较为缓慢，配套地块所处的崇明新城板块，目前发展较为缓慢，配套设施还不是很健全，尤其是到达上海市区还是颇为周设施还不是很健全，尤其是到达上海市区还是颇为周折。折。l板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的板块内没有形成完整产业，没有形成基于当地人群的有力需求，未来的需求还主要靠吸引外地客。有力需求，未来的需求还主要靠吸引外地客。l地块靠近市级重点中学崇明中学，未来可作为学地块靠近市级重点中学崇明中学，未来可作为学区房区房，本板块未来规划即是生态旅游城，产品可定，本板块未来规划即是生态旅游城，产品可定位为旅游度假屋、养老、学区房，适合各个年龄阶位为旅游度假屋、养老、学区房，适合

23、各个年龄阶层；层；l此地块位于崇明新城规划中的中心城区，规划中此地块位于崇明新城规划中的中心城区，规划中有商业、行政，整体规划完整，配套集中，有很大有商业、行政，整体规划完整，配套集中，有很大的升值潜力。目前此处住宅、商业和办公还基本处的升值潜力。目前此处住宅、商业和办公还基本处在起步阶段。在起步阶段。l地块南面是一个在建的住宅项目地块南面是一个在建的住宅项目达安御庭，在带达安御庭，在带来大量客流的同时，可能对楼盘的档次和定位有一定来大量客流的同时，可能对楼盘的档次和定位有一定的影响；地块的北侧紧邻当地人自己盖的小产权房，的影响；地块的北侧紧邻当地人自己盖的小产权房，可能会未来产品的售价产生心

24、理上的冲击可能会未来产品的售价产生心理上的冲击。l与本地块同时拍卖的新城与本地块同时拍卖的新城1818号一期、二期地块将成为号一期、二期地块将成为本地块的直接竞争对手。本地块的直接竞争对手。l目前，此地块周边有多个项目在建，未来的目前，此地块周边有多个项目在建，未来的1-21-2年中年中该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。该板块将有大量的楼盘集中上市，面临较大竞争。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting2.区域住宅市场分析区域住宅市场分析崇明新城板块公寓每月供求走势崇明新城板块公寓每月供求走势 1. 1. 该区域的成交均价是在波动中该区域的成交均价是在波动中攀升。自去年

25、攀升。自去年1212月份长江大桥开通后，成交月份长江大桥开通后，成交均价出现了较大涨幅，今年三月份达到了均价出现了较大涨幅，今年三月份达到了1255912559元的高点，自元的高点，自4 4月份政策出台后，对其月份政策出台后，对其市场的影响明显，价格也出现了较大跌幅。市场的影响明显，价格也出现了较大跌幅。而而7 7月份以来又出现了回暖的迹象。这说明月份以来又出现了回暖的迹象。这说明崇明市场受政策及利好因素的影响较大。崇明市场受政策及利好因素的影响较大。 2. 2.该区域公寓市场供求具有明显该区域公寓市场供求具有明显的淡旺季之分。的淡旺季之分。3 3月和月和9 9月是传统的旺季，不月是传统的旺季

26、，不管是供应还是成交，都呈现了较大的量。管是供应还是成交，都呈现了较大的量。区域公寓市场每月供求分析区域公寓市场每月供求分析 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting相邻价格对比相邻价格对比崇明新城及相邻板块公寓均价走势对比崇明新城及相邻板块公寓均价走势对比 与长兴岛板块的新近兴与长兴岛板块的新近兴起以及其他板块的平稳发展相比，起以及其他板块的平稳发展相比，崇明新城板块是崇明房地产市场崇明新城板块是崇明房地产市场发展较为成熟的区域，因此，价发展较为成熟的区域，因此，价格保持着较为稳定的增长态势，格保持着较为稳定的增长态势，未来的发展空间也较大，价格也未来的发展空间也较大，价格也日趋

27、升温。日趋升温。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting区域商业市场分析区域商业市场分析崇明新城板块商业市场每月供求走势崇明新城板块商业市场每月供求走势 1. 1.该区域商业供应较少，只有该区域商业供应较少，只有今年今年7 7月份有商业供应，主要是崇明堡月份有商业供应，主要是崇明堡镇配套商品房的镇配套商品房的7 7万方商铺和新城板块万方商铺和新城板块天赐景城的天赐景城的4 4万方商铺。且鉴于国家房万方商铺。且鉴于国家房产新政对住宅市场的打压，商业市场产新政对住宅市场的打压，商业市场有较大发展潜力。有较大发展潜力。 2.2.该区域商业市场所售楼盘较该区域商业市场所售楼盘较少，主要以

28、商品房的配套商铺为主，少，主要以商品房的配套商铺为主，随着去年随着去年1111，1212月份公寓的集中成交，月份公寓的集中成交，其配套的商业也有集中的放量和成交。其配套的商业也有集中的放量和成交。主要是长兴岛板块的江南清水苑和崇主要是长兴岛板块的江南清水苑和崇明新城板块的海岛星城的配套商铺。明新城板块的海岛星城的配套商铺。区域商业市场每月供求分析区域商业市场每月供求分析 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting相邻价格对比相邻价格对比崇明新城及相邻板块商业均价走势对比崇明新城及相邻板块商业均价走势对比 目前，目前，崇明的商业发展相对崇明的商业发展相对滞后，各板块供应和成交都较小，价

29、滞后，各板块供应和成交都较小，价格也没有较大的增幅，但考虑到崇明格也没有较大的增幅，但考虑到崇明新城规划和建设的日趋完善，以及大新城规划和建设的日趋完善，以及大量人口迁入该板块，相信对于商业的量人口迁入该板块，相信对于商业的需将增加，相信今后该板块商业将有需将增加，相信今后该板块商业将有一定程度的上涨空间。一定程度的上涨空间。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting区域办公市场分析区域办公市场分析崇明新城板块办公市场每月供求走势崇明新城板块办公市场每月供求走势 1. 1.该区域办公市场发展较为该区域办公市场发展较为滞后，办公的供应几乎没有，这主要滞后，办公的供应几乎没有，这主要是

30、由于崇明是传统的农业产业区，对是由于崇明是传统的农业产业区，对于办公的需求不大。但是随着崇明新于办公的需求不大。但是随着崇明新城的建设，相信今后这一空白将会很城的建设，相信今后这一空白将会很快得到弥补。这也说明崇明的办公市快得到弥补。这也说明崇明的办公市场的发展潜力巨大。场的发展潜力巨大。 2.2.该区域办公市场该区域办公市场4 4月份的月份的大规模成交主要来自于新城板块大规模成交主要来自于新城板块甘霖甘霖坊的配套办公楼。均价也自成交以来坊的配套办公楼。均价也自成交以来保持着较为平稳的水平。保持着较为平稳的水平。区域办公市场每月供求分析区域办公市场每月供求分析 同策咨询同策咨询 Tospur

31、Consulting相邻价格对比相邻价格对比 目前，崇明的办公市场尚不目前，崇明的办公市场尚不成熟，仅有崇明新城板块和陈家镇板成熟，仅有崇明新城板块和陈家镇板块相对比较成熟。陈家镇地区主要是块相对比较成熟。陈家镇地区主要是以生态休闲运动区为主，例如高尔夫以生态休闲运动区为主，例如高尔夫等，因此，成交均价较高，而崇明新等，因此，成交均价较高，而崇明新城板块的办公主要以县政府等一些机城板块的办公主要以县政府等一些机关和企事业单位为主。关和企事业单位为主。崇明新城及相邻板块办公均价走势对比崇明新城及相邻板块办公均价走势对比 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting区域在售项目分布图区域在

32、售项目分布图区域在售项目分布图区域在售项目分布图1 13 32 2瀛通金鳌山瀛通金鳌山4 4江海名都江海名都达安御廷达安御廷嘉年花苑三期嘉年花苑三期地块位置地块位置在售项目在售项目 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting区域在售项目区域在售项目项目名称项目名称相对地址相对地址社区类型社区类型占地占地( (万方）万方）建面建面（万方）（万方）容积率容积率最近一批最近一批开盘时间开盘时间最新报价最新报价（元（元/ /）去化率去化率去化速度去化速度（套（套/ /月）月）瀛通金鳌山绿海路/翠竹路综合社区8.2141.02010-9-16公寓12500联体17000独栋1900053%82

33、江海名都翠竹路/绿海路综合社区8.511.21.02010-9-28公寓13000联体1500043%36嘉年花苑三期东门路/体育路公寓社区4.65.81.62010-1-16公寓1100095%尾盘在售达安御廷花园花鸟路/东引路综合社区8.25 9.91.22010-3-24公寓14000花园洋房1700093%34 由于受到长江隧桥的建成的利好因素的影响，新城板块今年供应集中放量，区域楼盘开盘时由于受到长江隧桥的建成的利好因素的影响，新城板块今年供应集中放量，区域楼盘开盘时间集中在最近一年，主要产品以容积率较低的多层，花园洋房以及别墅类型为主。区域内有城桥间集中在最近一年，主要产品以容积率

34、较低的多层，花园洋房以及别墅类型为主。区域内有城桥镇政府所在地，因此配套设施齐全，有崇明中学等教育配套，紧邻南门汽车站，因此交通较为方镇政府所在地，因此配套设施齐全，有崇明中学等教育配套，紧邻南门汽车站，因此交通较为方便。公寓整体均价在便。公寓整体均价在13000-1400013000-14000元元/ /平方米，别墅在平方米，别墅在17000-1900017000-19000元左右。同时元左右。同时, ,楼盘的销售情况楼盘的销售情况良好，主要以崇明本地人为主。良好，主要以崇明本地人为主。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting价格分析价格分析 目前该区域的公寓均价在目前该区域的

35、公寓均价在1300013000左左右，楼盘之间同质竞争较明显，价格相差并右，楼盘之间同质竞争较明显，价格相差并不很大。达安御廷的售价相对较低，是因为不很大。达安御廷的售价相对较低，是因为其开盘较早，目前只是尾盘在售，因此均价其开盘较早，目前只是尾盘在售，因此均价不高。达安御廷主要是以花园洋房和连排别不高。达安御廷主要是以花园洋房和连排别墅为主，整体上拉高了均价。墅为主，整体上拉高了均价。崇明新城板块住宅项目成交均价崇明新城板块住宅项目成交均价 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting3.潜在供应量分析潜在供应量分析公寓项目名称公寓项目名称规划规划总建面总建面（万方）（万方）2008

36、2008年年20092009年年20102010年年历年历年未去化量（万未去化量（万方）方）预计预计20102010年后年后续续推量推量（万方）（万方）供应（万供应（万方）方）去化去化（万方）（万方）供应供应（万方）（万方）去化去化（万方）（万方）供应供应（万方）（万方）去化去化（万方）（万方）嘉年花苑5.801.290.892.721.92-0.491.1-达安御廷花园9.90-3.203.000.206.70江海名都11.20-1.720.750.979.48瀛通金鳌山14.00-3.151.621.5310.85合计3.827.03 该区域今年有该区域今年有3 3个新楼盘上市，在未来的一

37、年中，本地区的住宅产品供应量将会逐渐增大，个新楼盘上市，在未来的一年中，本地区的住宅产品供应量将会逐渐增大，从而加大区域内楼盘之间的竞争压力；但是考虑到区域规划建设的加快以及交通的便利改善会从而加大区域内楼盘之间的竞争压力；但是考虑到区域规划建设的加快以及交通的便利改善会带来很大的市场需求，因此，本区域的地块还是具有很大的发展机会。带来很大的市场需求，因此，本区域的地块还是具有很大的发展机会。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting区域项目潜在供应区域项目潜在供应 目前，除了正在尾盘销售的嘉年目前，除了正在尾盘销售的嘉年花苑，该区域内有三个楼盘新上市，预计花苑，该区域内有三个楼盘

38、新上市，预计未来将会给市场带来较大的供应，一定程未来将会给市场带来较大的供应，一定程度上给区域内楼盘带来竞争压力；度上给区域内楼盘带来竞争压力；但是考但是考虑到区域规划建设的加快以及交通的便利虑到区域规划建设的加快以及交通的便利改善会带来很大的市场需求，因此，本区改善会带来很大的市场需求，因此，本区域的地块还是具有很大的发展机会。域的地块还是具有很大的发展机会。崇明新城楼盘未来供应量崇明新城楼盘未来供应量 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting市场小结市场小结 1.1.从市场需求来看，随着随着长江隧桥的开通和崇明生态岛建设的进行，对崇明的房地从市场需求来看，随着随着长江隧桥的开通

39、和崇明生态岛建设的进行，对崇明的房地产需求正在逐步升温。从今年新开盘的三个楼盘来看，去化速度都较快，说明市场正被各方看好。产需求正在逐步升温。从今年新开盘的三个楼盘来看，去化速度都较快，说明市场正被各方看好。不仅有本地的自主需求，也有来自市区和外地的投资型需求。相信随着生态岛旅游资源的更加完不仅有本地的自主需求，也有来自市区和外地的投资型需求。相信随着生态岛旅游资源的更加完善，休闲度假房的需求也将会大幅升温。这正说明崇明市场的前景正被持续看好。善，休闲度假房的需求也将会大幅升温。这正说明崇明市场的前景正被持续看好。 2. 2.从供应来看，目前该板块在售楼盘数量不多；产品类型主要以花园洋房和别墅

40、为主，从供应来看，目前该板块在售楼盘数量不多；产品类型主要以花园洋房和别墅为主，这正好与崇明生态岛的理念契合，相信随着新城规划建设的逐步推进，将会有更多的推盘。这正好与崇明生态岛的理念契合，相信随着新城规划建设的逐步推进，将会有更多的推盘。 3. 3.从价格状况来看，该地区的楼盘都是以公寓和别墅综为主的综合社区，并且都是今年从价格状况来看，该地区的楼盘都是以公寓和别墅综为主的综合社区，并且都是今年开始推出的新盘，其产品价位普遍较高，公寓均价开始推出的新盘，其产品价位普遍较高，公寓均价1.31.3万左右，别墅均价在万左右，别墅均价在1.71.7万左右。万左右。 4. 4.从建筑面积和容积率来看，

41、板块中大型低容积率社区较多，主推产品集中在洋房和从建筑面积和容积率来看，板块中大型低容积率社区较多，主推产品集中在洋房和联排别墅，多为英式或美式风格；其次，崇明的生态岛建设以及天然的景观优势也适合在该区域联排别墅，多为英式或美式风格；其次，崇明的生态岛建设以及天然的景观优势也适合在该区域建设低容积率的大型综合社区。建设低容积率的大型综合社区。 5. 5.从客源来看，住宅产品的客源集中在崇明本地的改善型需求以及来自市区的投资型从客源来看，住宅产品的客源集中在崇明本地的改善型需求以及来自市区的投资型客户；随着崇明新城建设如火如荼的进行以及崇明生态岛这一理念的长期规划，相信将给该区域客户；随着崇明新

42、城建设如火如荼的进行以及崇明生态岛这一理念的长期规划，相信将给该区域带来更多的投资型客源。带来更多的投资型客源。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting4.4.地块指标解析及产品定位地块指标解析及产品定位新城新城1818号一期地块号一期地块地块名称地块名称性质性质容积率容积率绿地率绿地率建筑密度建筑密度占地面积占地面积崇明新城18号一期地块商住办1.3530%35%10.60081本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案：本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案： 小高层（小高层（78%78%）+ +商铺（商铺（11%11%）+ +办公（办公（11%11%）附

43、容积率与建筑类型18层）0.8-1.2多层，可穿插叠加、联排6摩天大楼1.2-1.5多层+小高层 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting档次定位档次定位新城新城1818号一期地块号一期地块地块建议：地块建议：本地块适合发展中档次产品本地块适合发展中档次产品因子分析因子分析顶端豪宅顶端豪宅高端产品高端产品中高档产品中高档产品中档产品中档产品中低档产品中低档产品小户型公寓小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无优势资源一般无无对公共效能的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本

44、无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况地块匹配情况资源不支持资源不支持资源有限制资源有限制基本符合基本符合区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块指标解析及产品定位地块指标解析及产品定位新城新城1818号二期地块号二期地块地块名称地块名称性质性质容积率容积率绿地率绿地率建筑密度建筑密度占地面积占地面积新城18

45、号二期地块商住办1.3530%35%11.70088本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案：本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案： 小高层（小高层（49%49%）+ +商铺（商铺（24.3%24.3%）+ +办公（办公（26.7%26.7%）附容积率与建筑类型18层）0.8-1.2多层，可穿插叠加、联排6摩天大楼1.2-1.5多层+小高层 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块建议：地块建议：本地块适合发展中档次产品本地块适合发展中档次产品因子分析因子分析顶端豪宅顶端豪宅高端产品高端产品中高档产品中高档产品中档产品中档产品中低档产品中低档产品小户型公

46、寓小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无优势资源一般无无对公共效能的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况地块匹配情况资源不支持资源不支持资源有限制资源有限制基本符合基本符合区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持档次

47、定位档次定位新城新城1818号二期地块号二期地块 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地块指标解析及产品定位地块指标解析及产品定位城桥商品房基地城桥商品房基地1 1、2 2号地块号地块地块名称地块名称性质性质容积率容积率绿地率绿地率建筑密度建筑密度占地面积占地面积城桥商品房基地1、2号地块住宅1.135%40%15.53185本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案：本地块为综合用地，根据其容积率等要求，建议产品方案： 多层（多层（100%100%）附容积率与建筑类型18层）0.8-1.2多层，可穿插叠加、联排6摩天大楼1.2-1.5多层+小高层 同策咨询同策咨询 T

48、ospur Consulting档次定位档次定位城桥商品房基地城桥商品房基地1 1、2 2号地块号地块地块建议：地块建议：本地块适合发展中档档次住宅项本地块适合发展中档档次住宅项因子分析因子分析顶端豪宅顶端豪宅高端产品高端产品中高档产品中高档产品中档产品中档产品中低档产品中低档产品小户型公寓小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无优势资源一般无无对公共效能的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套

49、体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况地块匹配情况资源不支持资源不支持资源有限制资源有限制基本符合基本符合区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持区位不支持 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting5.本地块未来产品价格预测本地块未来产品价格预测也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来

50、求取估价对象价值的方法。类比土地价值类比土地价值地段资源的差异地段资源的差异项目可提升价值判断项目可提升价值判断价值实现的经济因素价值实现的经济因素经济、政策因素经济、政策因素决决定定一一个个成成熟熟市市场场（合合理理的的买买方方市市场场）的的成成熟熟商商品品住住宅宅项项目的价值要素目的价值要素市场比较法市场比较法 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting（1 1）类比土地价值）类比土地价值）类比土地价值）类比土地价值地段资源的差异地段资源的差异地段资源的差异地段资源的差异 地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势

51、。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：u市政交通及直入交通的便利性的差异：市政交通及直入交通的便利性的差异：u项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：u周边市政配套便利性的差异；周边市政配套便利性的差异；u地块累计商业价值（针对商业的地产因子）地块累计商业价值（针对商业的地

52、产因子） 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting（2 2）项目可提升价值判断）项目可提升价值判断）项目可提升价值判断）项目可提升价值判断建筑风格和立面设计建筑风格和立面设计 停车条件（针对商业权重较大）停车条件（针对商业权重较大） 单体户型设计、得房率单体户型设计、得房率 物业功能组合（针对商业权重较大）物业功能组合（针对商业权重较大）设备、材质档次设备、材质档次 小区配套小区配套建筑规模建筑规模 形象包装和营销策划形象包装和营销策划空间布局和环艺设计空间布局和环艺设计 物业管理物业管理建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大）建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 发展商品

53、牌和实力发展商品牌和实力 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting（3）价值实现的经济因素）价值实现的经济因素经济、政策因素经济、政策因素房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。一般来说，房地产市场周期是同宏观经济周期基本同步的。区域规划：政策方面：利息的变化、金融政策、房地产相关政策等都对商品住宅项目的价值实现有着显著的影响。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting定价方法说明定价方法说明u 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。u在价值类比中，以“1”

54、作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。u所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。评价标准评价标准: : 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分分差较差一般较好好0.80.911.11.2 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting类比可实现价值模型类比可实现价值模型公寓公寓由于本组地块同处一个区位，且条件相似，因此公寓售价相差不大，可做统一计算，计算如下：由于本组地块同处一个区位，且条件相似，因此公寓售价相差不大，可做统一计算

55、，计算如下：比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重类比类比A A：达安御廷花园：达安御廷花园类比类比B B：金鳌山：金鳌山类比类比C C：江海名都：江海名都拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通10%1.10.111.10.1110.1项目周边环境8%1.10.0881.20.09610.08周边市政配套10%10.110.10.80.08投资价值4%1.20.0480.90.03610.04项目可提升价值建筑风格6%10.060.80.0480.90.054单体户型设计6%10.060.90.05410.06设备、材

56、质档次8%1.10.0880.90.07210.08建筑规模6%1.20.0720.80.0480.70.042空间布局和环艺设计5%10.050.80.040.80.04小区配套6%10.0610.061.10.066物业管理8%1.20.0960.90.0721.10.088发展商品牌和实力7%1.20.0840.90.0631.10.077价值实现的经济因素区域规划6%1.10.06610.060.90.054政策方面10%10.110.110.1合计100% 1.082 0.959 0.961当前售价13300 13000 13122 同策咨询同策咨询 Tospur Consultin

57、g定价方法说明定价方法说明住宅住宅修正系数修正系数 = = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数本组地块未来小高层销售单价为：本组地块未来小高层销售单价为：本组地块未来小高层销售单价为：本组地块未来小高层销售单价为：13167131671316713167元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米本产品售价本产品售价可比案例成交价格可比案例成交价格修正系数修正系数N(N(可比楼盘数可比楼盘数) ) 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting1年后该项目上市价格年后该项目上市价格住宅住宅通过计算，本组地块住宅一年后的上市价格在： 项目基准价格项目基准价格

58、项目基准价格项目基准价格小高层（毛坯）小高层（毛坯）小高层（毛坯）小高层（毛坯） 元元元元/ / / /13167131671316713167交通优势交通优势交通优势交通优势2%263内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善8%1053市场价格走势市场价格走势市场价格走势市场价格走势-2%-263宏观风险宏观风险宏观风险宏观风险-2%-263未来供应未来供应未来供应未来供应-4%-527合计合计合计合计13420134201342013420 下面我们在这个基准价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本组地块住宅的合理售价。多层毛坯价：

59、多层毛坯价：多层毛坯价：多层毛坯价： 13400134001340013400元元元元/ / / / 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting类比可实现价值模型类比可实现价值模型商业商业由于本组地块同处一个区位，且条件相似，因此商铺售价相差不大，可做统一计算，计算如下：由于本组地块同处一个区位，且条件相似，因此商铺售价相差不大，可做统一计算，计算如下：比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重育麟商务广场育麟商务广场海岛星城海岛星城庙镇庙镇4 4、5 5号地块一期商住楼号地块一期商住楼拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段

60、资源市政交通10%10.10.90.0910.1地段的繁华程度10%0.90.090.80.080.90.09临街状况10%10.110.10.80.08投资价值8%0.90.0720.90.0720.80.064项目可提升价值建筑品质及内部格局6%1.10.0660.80.0480.90.054楼层6%1.10.0660.90.05410.06净高8%1.10.0880.90.07210.08面积6%0.90.0540.80.0480.70.042装修5%10.050.80.040.80.04物业管理8%10.080.90.0720.80.064发展商品牌和实力7%10.070.90.063

61、0.80.056价值实现的经济因素区域规划6%0.90.05410.060.90.054政策方面10%10.110.110.1合计100% 0.99 0.899 0.884当前售价（元/ )14000 6829 5589 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting定价方法说明定价方法说明商业商业修正系数修正系数 = = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数本组地块未来商业销售单价为：本组地块未来商业销售单价为：本组地块未来商业销售单价为：本组地块未来商业销售单价为：9353935393539353元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米本产品售价本产

62、品售价可比案例成交价格可比案例成交价格修正系数修正系数N(N(可比楼盘数可比楼盘数) ) 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting1年后该项目上市价格年后该项目上市价格商业商业通过计算，本组地块商业一年后的上市价格在： 项目基准价格项目基准价格项目基准价格项目基准价格商铺（毛坯）商铺（毛坯）商铺（毛坯）商铺（毛坯） 元元元元/ / / /9353935393539353交通优势交通优势交通优势交通优势2%187内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善8%748市场价格走势市场价格走势市场价格走势市场价格走势6%561宏观风险宏观风险宏观风险宏

63、观风险2%187未来供应未来供应未来供应未来供应-2%-187合计合计合计合计10849108491084910849 下面我们在这个基准价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本组地块商业的合理售价。商铺毛坯价：商铺毛坯价：商铺毛坯价：商铺毛坯价： 10800108001080010800元元元元/ / / / 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting类比可实现价值模型类比可实现价值模型办公办公由于本组地块同处一个区位，且条件相似，因此办公售价相差不大，可做统一计算，计算如下：比较内容比较内容比较因子比较因子权重权重晨兴商务楼晨兴商务楼恒安办公楼恒安办公楼南方国际

64、大厦南方国际大厦拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地段资源市政交通10%10.110.110.1地段的繁华程度10%1.10.111.10.111.10.11临街状况10%10.110.110.1投资价值8%0.90.0720.90.07210.08项目可提升价值建筑品质及内部格局6%10.061.10.0661.10.066楼层6%0.90.0540.90.05410.06净高8%1.10.0880.90.07210.08面积6%0.90.0540.80.0480.70.042装修5%10.050.80.040.80.04物业管理

65、8%10.080.90.0720.80.064发展商品牌和实力7%10.070.90.0630.80.056价值实现的经济因素区域规划6%0.90.05410.060.90.054政策方面10%10.110.110.1合计100% 0.992 0.957 0.952当前售价（元/ )12721 11208 14015 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting定价方法说明定价方法说明办公办公修正系数修正系数 = = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数本组地块未来商业销售单价为：本组地块未来商业销售单价为：本组地块未来商业销售单价为：本组地块未来商业销售单

66、价为：13085130851308513085元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米本产品售价本产品售价可比案例成交价格可比案例成交价格修正系数修正系数N(N(可比楼盘数可比楼盘数) ) 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting1年后该项目上市价格年后该项目上市价格办公办公通过计算，本组地块办公一年后的上市价格在： 项目基准价格项目基准价格项目基准价格项目基准价格办公（毛坯）办公（毛坯）办公（毛坯）办公（毛坯） 元元元元/ / / /13085130851308513085交通优势交通优势交通优势交通优势2%262内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善内外部环境及配套改善

67、内外部环境及配套改善8%1047市场价格走势市场价格走势市场价格走势市场价格走势6%785宏观风险宏观风险宏观风险宏观风险-2%-261未来供应未来供应未来供应未来供应-1%-130合计合计合计合计14786147861478614786 下面我们在这个基准价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本组地块办公的合理售价。办公毛坯价：办公毛坯价：办公毛坯价：办公毛坯价： 14700147001470014700元元元元/ / / / 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting6.地块价格评估地块价格评估测算待开发房地产的最高销售收入测算待开发房地产的最高销售收入测算房地

68、产开发项目的利润测算房地产开发项目的利润测算房地产开发中可能出现的最高费用测算房地产开发中可能出现的最高费用投资决策参考投资决策参考也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。6.1市场收益法 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算成本测算新城新城18号一期地块号一期地块项目性质总占地（万方）容积率总建面（万方）商住办10.600811.3514.311094注：最终折算地价的时候需

69、要按总占地面积来算产品经济指标产品经济指标产品经济指标产品经济指标总占地面积106008.1总建筑面积143110.94地上建筑小高层建筑面积111626.5占总建筑比率78%商铺建筑面积15742.2占总建筑比率11%办公建筑面积15742.2占总建筑比率11%小计143110.94综合容积率1.35可销售面积143110.94 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表新城新城18号一期地块号一期地块 土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本注：本报告所估算收益率为注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。毛利

70、率，并未扣除所得税。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表新城新城18号一期地块号一期地块 期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。六、期间费用六、期间费用143110.9469714204.65+(374881918.4+69714204.65+(374881918.4+X)0.05X)0.051、管理费用143110.94(374881918.4+X)0.05建筑成本5%2、物业管理基金143110.94

71、947966.86666.624建安工程费的0.4%3、销售费用143110.9456916651.95397.71销售收入的3%4、不可预见费用143110.9411849585.8382.8建安工程费的5%5、财务费用利率计财务发生费用七、项目工程成本总额（元）七、项目工程成本总额（元）69714204.65+(374881918.4+X)1.0569714204.65+(374881918.4+X)1.05 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表新城新城18号一期地块号一期地块八、税费八、税费1、营业税及附加143110.94105580389.4737

72、.75205 销售收入的5.565%2、土地增值税143110.9418972217.32132.57 销售收入的1%合计124552606.7 税收税收税收税收税收税收销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。销售收入销售收入面积单价收入总销售收入总销售收入小高层111626.53321340014957955451897221732商业15742.203410800170015796.7 办公15742.203414700231410390 同策咨询同策咨询 Tospur Consulti

73、ng成本测算表成本测算表新城新城18号一期地块号一期地块产品经济指标产品经济指标产品经济指标产品经济指标土地成本及建安成本土地成本及建安成本开发成本合计374881918.4+X期间费用69714204.65+(374881918.4+X)0.05项目工程成本总额69714204.65+(374881918.4+X)1.05税收费用税收费用营业税及附加税105580389.4土地增值税18972217.32利润总表利润总表开发总成本项目工程成本总额+项目销售成本总额= 69714204.65+(374881918.4+X)1.05+ 124552606.7 =194266811.3+(3748

74、81918.4+X)1.05 实际利润1897221732 开发总成本成本收益率实际利润/开发总成本（ 18972217321897221732 / /开发总成本）开发总成本）1 1注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地价预估地价预估新城新城18号一期地块号一期地块各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算 按照利润率10%-30%，分别计算上述的 X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：成本收益率成

75、本收益率项目总成本项目总成本（亿元）（亿元）土地成本土地成本（亿元）（亿元）每亩地价（万元每亩地价（万元/ /亩）亩）楼板价（元楼板价（元/ /平方米）平方米）1017.2510.83681.247565.591516.510.11636.37066.552015.819.46595.126609.092515.188.86557.226188.24 3014.68.3522.245799.75 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 通通过过以以上上分分析析可可以以明明显显的的看看出出，该该地地块块最最合合理理的的价价格格约约为为55

76、7.22557.22万万元元/ /亩亩，总总价价为为约约8.868.86亿亿。此此时时利利润润率率为为25%25%，楼楼板价板价6188.246188.24元元/ /。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算成本测算新城新城18号二期地块号二期地块项目性质总占地（万方）容积率总建面（万方）商住办11.700881.3515.796188注：最终折算地价的时候需要按总占地面积来算产品经济指标产品经济指标产品经济指标产品经济指标总占地面积117008.8总建筑面积157961.88地上建筑小高层建筑面积77401.3212占总建筑比率49%商铺建筑面积38384.73684占

77、总建筑比率24.3%办公建筑面积42175.82196占总建筑比率26.7%小计157961.88综合容积率1.35可销售面积157961.88 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表新城新城18号二期地块号二期地块 土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本注：本报告所估算收益率为注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。毛利率，并未扣除所得税。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表新城新城18号二期地块号二期地块 期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总

78、成本期间费用及总成本期间费用及总成本注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。六、期间费用六、期间费用157961.8875782369.89+(404286221+75782369.89+(404286221+X)0.05X)0.051、管理费用157961.88(404286221+X)0.05建筑成本5%2、物业管理基金157961.881009692.3376.392建安工程费的0.4%3、销售费用157961.8862151523.34393.459销售收入的3%4、不可预见费用157961.8812621154.2179.9建安

79、工程费的5%5、财务费用利率计财务发生费用七、项目工程成本总额（元）七、项目工程成本总额（元）75782369.89+(404286221+X)1.0575782369.89+(404286221+X)1.05 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表新城新城18号二期地块号二期地块八、税费八、税费1、营业税及附加157961.88115291075.8729.866445 销售收入的5.565%2、土地增值税157961.8820717174.45131.153 销售收入的1%合计136008250.2 税收税收税收税收税收税收销售收入销售收入销售收入销售收入

80、销售收入销售收入注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。销售收入销售收入面积单价收入总销售收入总销售收入小高层77401.32121340010371777042071717445商业38384.7368410800414555157.9 办公42175.8219614700619984582.8 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表新城新城18号二期地块号二期地块产品经济指标产品经济指标产品经济指标产品经济指标土地成本及建安成本土地成本及建安成本开发成本合计404286221+X期间费用7578236

81、9.89+(404286221+X)0.05项目工程成本总额75782369.89+(404286221+X)1.05税收费用税收费用营业税及附加税115291075.8土地增值税20717174.45利润总表利润总表开发总成本项目工程成本总额+项目销售成本总额= 75782369.89+(404286221+X)1.05+136008250.2=211790620.1+(404286221+X)*1.05 实际利润2071717445 开发总成本成本收益率实际利润/开发总成本（ 20717174452071717445 / /开发总成本）开发总成本）1 1注：本报告所估算收益率为毛利率，并未

82、扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地价预估地价预估新城新城18号二期地块号二期地块各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算 按照利润率10%-30%，分别计算上述的 X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：成本收益率成本收益率项目总成本项目总成本（亿元）（亿元）土地成本土地成本（亿元）（亿元）每亩地价（万元每亩地价（万元/ /亩）亩）楼板价（元楼板价（元/ /平方米）平方米）1018.8311.88677.047518.921518

83、.0111.1632.597025.22 2017.2610.38591.836572.652516.579.72554.346156.293015.949.12519.745771.96 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 通通过过以以上上分分析析可可以以明明显显的的看看出出，该该地地块块最最合合理理的的价价格格约约为为554.34554.34万万元元/ /亩亩，总总价价为为约约9.729.72亿亿。此此时时利利润润率率为为25%25%，楼楼板价板价6156.296156.29元元/ /。 同策咨询同策咨询 Tospur Cons

84、ulting成本测算成本测算城桥商品房基地城桥商品房基地1、2号地块号地块项目性质总占地（万方）容积率总建面（万方）住宅用地15.531851.117.085035注：最终折算地价的时候需要按总占地面积来算产品经济指标产品经济指标产品经济指标产品经济指标总占地面积155318.5总建筑面积170850.35地上建筑多层建筑面积170850.35占总建筑比率100%商铺建筑面积0占总建筑比率0办公建筑面积0占总建筑比率0小计170850.35综合容积率1.1可销售面积170850.35 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表城桥商品房基地城桥商品房基地1、2号地

85、块号地块 土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本土地及建安成本注：本报告所估算收益率为注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。毛利率，并未扣除所得税。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表城桥商品房基地城桥商品房基地1、2号地块号地块 期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本期间费用及总成本注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。六、期间费用六、期间费用170850.3584365902.83+(458618098.8436

86、5902.83+(458618098.7+X)0.057+X)0.051、管理费用170850.35(458618098.7+x)0.05建筑成本5%2、物业管理基金170850.351161782.386.8建安工程费的0.4%3、销售费用170850.3568681840.7402销售收入的3%4、不可预见费用170850.3514522279.7585建安工程费的5%5、财务费用利率计财务发生费用七、项目工程成本总额（元）七、项目工程成本总额（元）84365902.83+(458618098.7+X)*1.0584365902.83+(458618098.7+X)*1.05 同策咨询同策

87、咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表城桥商品房基地城桥商品房基地1、2号地块号地块八、税费八、税费1、营业税及附加170850.35127404814.5745.71销售收入的5.565%2、土地增值税170850.3522893946.9134销售收入的1%合计150298761.4 税收税收税收税收税收税收销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入销售收入注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。销售收入销售收入面积单价收入总销售收入总销售收入多层170850.351340022893946902289394690

88、 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting成本测算表成本测算表城桥商品房基地城桥商品房基地1、2号地块号地块产品经济指标产品经济指标产品经济指标产品经济指标土地成本及建安成本土地成本及建安成本开发成本合计458618098.7+X期间费用84365902.83+(458618098.7+X)0.05项目工程成本总额84365902.83+(458618098.7+X)*1.05税收费用税收费用营业税及附加税127404814.5土地增值税22893946.9利润总表利润总表开发总成本项目工程成本总额+项目销售成本总额= 84365902.83+(458618098.7+X)*1.0

89、5+ 150298761.4=234664664.2+(640517131.9+X)*1.05实际利润2289394690开发总成本成本收益率实际利润/开发总成本（ 2289394690 / /开发总成本）开发总成本）1 1注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting地价预估地价预估城桥商品房基地城桥商品房基地1、2号地块号地块各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算各收益率下的价格估算 按照利润率10%-30%，分别计算上述的 X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用

90、后，得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：成本收益率成本收益率项目总成本项目总成本（亿元）（亿元）土地成本土地成本（亿元）（亿元）每亩地价（万元每亩地价（万元/ /亩）亩）楼板价（元楼板价（元/ /平方米）平方米）1020.8113558.297609.31519.9112.14521.287104.882019.0811.35487.366642.492518.3210.62456.156217.093017.619.95427.345824.42注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。 通通过过以以上上分分析析可可以以明明显显的的看看出出，该该地地块块最最合合理理的的价价格格约约为为456.15456.15万万元元/ /亩亩，总总价价为为约约10.6210.62亿亿。此此时时利利润润率率为为25%25%，楼板价楼板价6217.096217.09元元/ /。 同策咨询同策咨询 Tospur Consulting谢谢！谢谢！