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1、雅居乐海南清水湾项目案例介绍2009.10.官方发布广告片欣赏官方发布广告片欣赏清水湾项目简介清水湾项目简介土地一级开发利润土地一级开发利润股权转让及其获利情况股权转让及其获利情况推货及销售情况推货及销售情况清水湾项目的启示清水湾项目的启示雅居乐海南清水湾项目案例介绍目录目录目录目录一、官方发布广告片欣赏一、官方发布广告片欣赏二、清水湾项目简介项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州镇辖区内，占地约镇辖区内，占地约镇辖区内，占地约镇辖区内，占地约1.51.51.51.
2、5万亩，总建筑面积约万亩，总建筑面积约万亩，总建筑面积约万亩，总建筑面积约986986986986万万万万平米，沿平米，沿平米，沿平米，沿12121212公里海岸线分布，海水清澈、透明，公里海岸线分布，海水清澈、透明，公里海岸线分布，海水清澈、透明，公里海岸线分布，海水清澈、透明，沙滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲沙滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲沙滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲沙滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲之所。区内设有三个国际标准的之所。区内设有三个国际标准的之所。区内设有三个国际标准的之所。区内设有三个国际标准的18181818洞高尔夫球场、洞高尔夫
3、球场、洞高尔夫球场、洞高尔夫球场、6 6 6 6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预计超计超计超计超200200200200亿元，总开发期十年。亿元，总开发期十年。亿元，总开发期十年。亿元，总开发期十年。2006200620062006年年年年6 6 6 6月与政府签约土地一级开发协议，月与政府签约土地一级
4、开发协议，月与政府签约土地一级开发协议，月与政府签约土地一级开发协议，2006200620062006年年年年底组队进入实操，底组队进入实操，底组队进入实操，底组队进入实操，2009200920092009年年年年3 3 3 3月月月月28282828日开盘，推出两日开盘，推出两日开盘，推出两日开盘，推出两个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额个现楼组团和一个楼花组团，至今累计销售额42424242亿元。亿元。亿元。亿元。海南岛大盘“诸侯割据”情况亚龙湾亚龙湾亚龙湾亚龙湾海棠湾海棠湾海棠湾海棠湾香水湾香水湾香水湾
5、香水湾清水湾清水湾清水湾清水湾神州半岛神州半岛神州半岛神州半岛石梅湾石梅湾石梅湾石梅湾山钦湾山钦湾山钦湾山钦湾铜鼓岭铜鼓岭铜鼓岭铜鼓岭红树湾红树湾红树湾红树湾太阳湾太阳湾太阳湾太阳湾三道湾三道湾三道湾三道湾龙腾湾龙腾湾龙腾湾龙腾湾龙沐湾龙沐湾龙沐湾龙沐湾龙栖湾龙栖湾龙栖湾龙栖湾清水湾控制性详细规划总图清水湾全区鸟瞰图海滨销售中心前景5170平米海滨销售中心海滨销售中心前沙滩一景“金色果岭”组团实景鸟瞰图“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅近景“金色果岭”组团高尔夫景观18层洋房雅居乐擅长的台地别墅“金色果岭”楼王（建面567平米，花园1412平米）客厅一景广州雅
6、居乐翻版、升级后的“蔚蓝海岸”组团“瀚海银滩”组团洋房客厅一角（沙滩上非实景样板房）“瀚海银滩”海景组团“热卖楼花”背后的现场实景8700平米的高尔夫会所按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条按该项目土地一级开发框架协议规定，土地整理上市的条件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。件是七通一平，但实际上市状态属于毛地状态。按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款按雅居乐公开资料介绍，该项目
7、土地分三批摘牌，地价款按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，地价款总投入总投入总投入总投入24.1824.1824.1824.18亿元，获取约亿元，获取约亿元，获取约亿元，获取约13650136501365013650亩土地，平均地价为亩土地，平均地价为亩土地，平均地价为亩土地，平均地价为16.1216.1216.1216.12万元万元万元万元/ / / /亩，折合楼面价为亩，折合楼面价为亩，折合楼面价为亩，折合楼面价为245245245245元元元元/ / / /平米。平米。平米。平米。结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值
8、结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值是是是是71%71%71%71%，最高值为，最高值为，最高值为，最高值为242%242%242%242%。三、土地一级开发利润2008200820082008年年年年7 7 7 7月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于6 6 6 6月月月月27272727日与摩根士丹利全资公司日与摩根士丹利全资公司日与摩根士丹利全资公司日与摩
9、根士丹利全资公司CrystalICrystalICrystalICrystalI订立协议，以约订立协议，以约订立协议，以约订立协议，以约7 7 7 7亿亿亿亿美元（约美元（约美元（约美元（约52.8352.8352.8352.83亿元）出售清水湾项目公司冠金亿元）出售清水湾项目公司冠金亿元）出售清水湾项目公司冠金亿元）出售清水湾项目公司冠金30303030股权。股权。股权。股权。瑞银的研究报告显示，瑞银的研究报告显示，瑞银的研究报告显示，瑞银的研究报告显示，CrystalICrystalICrystalICrystalI占占占占296296296296万平米，折合楼面万平米，折合楼面万平米，折
10、合楼面万平米，折合楼面成本成本成本成本1785178517851785元元元元/ / / /平米。平米。平米。平米。按照按照按照按照2008200820082008年年年年1 1 1 1月雅居乐月报显示的月雅居乐月报显示的月雅居乐月报显示的月雅居乐月报显示的245245245245元元元元/ / / /平米的楼面价计平米的楼面价计平米的楼面价计平米的楼面价计算，雅居乐以算，雅居乐以算，雅居乐以算，雅居乐以7.297.297.297.29倍的价格将股权出售给大摩，直接产生倍的价格将股权出售给大摩，直接产生倍的价格将股权出售给大摩，直接产生倍的价格将股权出售给大摩，直接产生41.4541.4541
11、.4541.45亿净利润。亿净利润。亿净利润。亿净利润。2008200820082008年雅居乐净利润为年雅居乐净利润为年雅居乐净利润为年雅居乐净利润为54.6754.6754.6754.67亿，同比增加亿，同比增加亿，同比增加亿，同比增加160%160%160%160%。万科则是万科则是万科则是万科则是40.340.340.340.3亿元，同比下降亿元，同比下降亿元，同比下降亿元，同比下降16.7%16.7%16.7%16.7%。中海发展中海发展中海发展中海发展50.550.550.550.5亿港元，同比增长亿港元，同比增长亿港元，同比增长亿港元，同比增长20.8%20.8%20.8%20.
12、8%四、股权转让及其获利情况首推首推首推首推“ “金色果岭金色果岭金色果岭金色果岭” ”、“ “蔚蓝海岸蔚蓝海岸蔚蓝海岸蔚蓝海岸” ”和和和和“ “瀚海银滩瀚海银滩瀚海银滩瀚海银滩” ”三个组三个组三个组三个组团团团团。五、推货及销售情况五、推货及销售情况总户数：总户数：总户数：总户数：398398398398户，别墅：户，别墅：户，别墅：户，别墅：254254254254户，高层住宅：户，高层住宅：户，高层住宅：户，高层住宅：144144144144户；户；户；户；别别别别 墅：墅：墅：墅：171171171171栋，高层：栋，高层：栋，高层：栋，高层：2 2 2 2栋栋栋栋18181818
13、层洋房；层洋房；层洋房；层洋房；总用地面积：总用地面积：总用地面积：总用地面积：350350350350亩（亩（亩（亩（232038232038232038232038）；）；）；）；总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：93564.2393564.2393564.2393564.23，中心会所面积：，中心会所面积：，中心会所面积：，中心会所面积：2341234123412341；容积率：容积率：容积率：容积率：0.40.40.40.4，绿化率：，绿化率：，绿化率：，绿化率：46.546.546.546.5；停车位：停车位：停车位：停车位：626626626626个（地面）；个（地面
14、）；个（地面）；个（地面）；别墅户型：共别墅户型：共别墅户型：共别墅户型：共21212121种户型，面积从种户型，面积从种户型，面积从种户型，面积从179179179179567567567567；独栋别墅独栋别墅独栋别墅独栋别墅112112112112栋共栋共栋共栋共112112112112户，双拼别墅户，双拼别墅户，双拼别墅户，双拼别墅47474747栋栋栋栋94949494户，四拼别墅户，四拼别墅户，四拼别墅户，四拼别墅12121212栋栋栋栋48484848户，其户，其户，其户，其中三房两厅共中三房两厅共中三房两厅共中三房两厅共108108108108户，占总比的户，占总比的户，占总比
15、的户，占总比的42.51%42.51%42.51%42.51%，四房两厅共四房两厅共四房两厅共四房两厅共141141141141户，占总比的户，占总比的户，占总比的户，占总比的55.51%,55.51%,55.51%,55.51%,五房两厅共五房两厅共五房两厅共五房两厅共5 5 5 5户户户户, , , ,占总比的占总比的占总比的占总比的1.98%1.98%1.98%1.98%；高层洋房：有三种户型高层洋房：有三种户型高层洋房：有三种户型高层洋房：有三种户型, , , ,面积从面积从面积从面积从132132132132-286-286-286-286不等；不等；不等；不等；K1K1K1K1幢共
16、幢共幢共幢共72727272户户户户, , , ,K2K2K2K2幢幢幢幢共共共共70707070户，其中两房两厅共户，其中两房两厅共户，其中两房两厅共户，其中两房两厅共71717171户，占总比的户，占总比的户，占总比的户，占总比的50%,50%,50%,50%,三房两厅共三房两厅共三房两厅共三房两厅共67676767户户户户, , , ,占总占总占总占总比的比的比的比的47.1%47.1%47.1%47.1%，四房两厅共四房两厅共四房两厅共四房两厅共4 4 4 4户，占总比户，占总比户，占总比户，占总比2.9%2.9%2.9%2.9%。五、推货及销售情况别墅开盘均价：折后别墅开盘均价：折后
17、别墅开盘均价：折后别墅开盘均价：折后1.81.81.81.8万元万元万元万元/ / / /平方米（精装修）平方米（精装修）平方米（精装修）平方米（精装修）254254254254套别套别套别套别墅，去化率约墅，去化率约墅，去化率约墅，去化率约92%92%92%92%，目前已提价，目前已提价，目前已提价，目前已提价6%6%6%6%；公寓开盘均价：折后公寓开盘均价：折后公寓开盘均价：折后公寓开盘均价：折后8500850085008500元元元元/ / / /平方米（精装修）平方米（精装修）平方米（精装修）平方米（精装修）142142142142套，已套，已套，已套，已经售罄；经售罄；经售罄；经售罄
18、；开盘期间最低享受开盘期间最低享受开盘期间最低享受开盘期间最低享受8 8 8 8折优惠，公寓折优惠，公寓折优惠，公寓折优惠，公寓8.58.58.58.5折；折；折；折；别墅交楼标准：送价值别墅交楼标准：送价值别墅交楼标准：送价值别墅交楼标准：送价值4000400040004000元元元元/ / / /平方米的装修（不含家私平方米的装修（不含家私平方米的装修（不含家私平方米的装修（不含家私电器）；电器）；电器）；电器）； 高层洋房（高层洋房（高层洋房（高层洋房（K1K1K1K1、K2K2K2K2）标准：送价值）标准：送价值）标准：送价值）标准：送价值2000200020002000元元元元/ /
19、 / /平方米的装修平方米的装修平方米的装修平方米的装修（不包括家私电器）；（不包括家私电器）；（不包括家私电器）；（不包括家私电器）；客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项客户除了东北三省和北京为主力军外，四川、重庆在该项目的客户中异军突出，占了较大的比例。目的客户中异军突出，占了较大的比例。目的客户中异军突出，占了较大的比例。目的客户中异军突出，占了较大的比例。五、推货及销售情况五、推货及销售情况总户数：总户数：总户数：总户数：847847847847户（一期户（一期户（一期户（
20、一期664664664664户）；户）；户）；户）；栋数：栋数：栋数：栋数：35353535栋栋栋栋 商业配套部分：商业配套部分：商业配套部分：商业配套部分：7 7 7 7栋，住宅部分：栋，住宅部分：栋，住宅部分：栋，住宅部分：28282828栋电梯洋房（一期栋电梯洋房（一期栋电梯洋房（一期栋电梯洋房（一期22222222栋）；栋）；栋）；栋）；总用地面积：总用地面积：总用地面积：总用地面积：270270270270亩（亩（亩（亩（176682176682176682176682），总建筑面积：），总建筑面积：），总建筑面积：），总建筑面积：141395.38141395.38141395.3
21、8141395.38；商业配套商业配套商业配套商业配套7 7 7 7栋总面积：栋总面积：栋总面积：栋总面积：28028.8128028.8128028.8128028.81，住宅首层商铺总面积，住宅首层商铺总面积，住宅首层商铺总面积，住宅首层商铺总面积: : : : 7620.47620.47620.47620.4；容积率：容积率：容积率：容积率：0.7260.7260.7260.726，绿化率：，绿化率：，绿化率：，绿化率：40404040；停车位：停车位：停车位：停车位：770770770770个（地上：个（地上：个（地上：个（地上：573573573573个个个个 地下：地下：地下：地下
22、：197197197197个）；个）；个）；个）；一期一期一期一期22222222栋共栋共栋共栋共664664664664户户户户, , , ,有一梯两户，一梯三户，一梯四户有一梯两户，一梯三户，一梯四户有一梯两户，一梯三户，一梯四户有一梯两户，一梯三户，一梯四户, , , ,和一梯六户四和一梯六户四和一梯六户四和一梯六户四种类型种类型种类型种类型, , , ,面积从面积从面积从面积从80.6380.6380.6380.63-208.93-208.93-208.93-208.93不等不等不等不等, , , ,其中两房两厅共其中两房两厅共其中两房两厅共其中两房两厅共448448448448户，面
23、积户，面积户，面积户，面积从从从从80.6380.6380.6380.63-161.98-161.98-161.98-161.98，占总比的占总比的占总比的占总比的67.46%67.46%67.46%67.46%，三房两厅共，三房两厅共，三房两厅共，三房两厅共216216216216户，面积从户，面积从户，面积从户，面积从118.72118.72118.72118.72-207.3-207.3-207.3-207.3，占总比的占总比的占总比的占总比的32.54%32.54%32.54%32.54%。五、推货及销售情况公寓开盘均价：折后公寓开盘均价：折后公寓开盘均价：折后公寓开盘均价：折后880
24、0880088008800元元元元/ / / /平方米（精装修），去化率平方米（精装修），去化率平方米（精装修），去化率平方米（精装修），去化率达达达达85%85%85%85%以上，目前已提价以上，目前已提价以上，目前已提价以上，目前已提价6%6%6%6%；开盘期间最低享受开盘期间最低享受开盘期间最低享受开盘期间最低享受8 8 8 8折优惠，公寓折优惠，公寓折优惠，公寓折优惠，公寓8.58.58.58.5折；折；折；折；主力户型是主力户型是主力户型是主力户型是104104104104160160160160平方米的两房和平方米的两房和平方米的两房和平方米的两房和122-208122-20812
25、2-208122-208平方米的平方米的平方米的平方米的三房；三房；三房；三房；据销售人员透露，据销售人员透露，据销售人员透露，据销售人员透露，180180180180208208208208平米的大三房销售火爆；平米的大三房销售火爆；平米的大三房销售火爆；平米的大三房销售火爆；装修标准：精装修出售。装修标准：精装修出售。装修标准：精装修出售。装修标准：精装修出售。五、推货及销售情况五、推货及销售情况酒店式公寓：酒店式公寓：酒店式公寓：酒店式公寓： ( ( ( (精装修、拎包入住精装修、拎包入住精装修、拎包入住精装修、拎包入住) ) ) ) 面积约：面积约：面积约：面积约：77.2-175.3
26、77.2-175.377.2-175.377.2-175.3平方米平方米平方米平方米 海景高层洋房：海景高层洋房：海景高层洋房：海景高层洋房：面积约：面积约：面积约：面积约：131.8-332.4131.8-332.4131.8-332.4131.8-332.4平方米平方米平方米平方米高层园景洋房：高层园景洋房：高层园景洋房：高层园景洋房： 面积约：面积约：面积约：面积约：97-11197-11197-11197-111平方米平方米平方米平方米泰式独立别墅：泰式独立别墅：泰式独立别墅：泰式独立别墅：面积约：面积约：面积约：面积约：154.16-1411154.16-1411154.16-141
27、1154.16-1411平方米平方米平方米平方米 花园面积：花园面积：花园面积：花园面积：390-1770390-1770390-1770390-1770平方米平方米平方米平方米五、推货及销售情况高层海景洋房均价：高层海景洋房均价：高层海景洋房均价：高层海景洋房均价：折后折后折后折后2 2 2 2万元万元万元万元/ / / /平方米（毛坯）。现阶段平方米（毛坯）。现阶段平方米（毛坯）。现阶段平方米（毛坯）。现阶段收取收取收取收取50505050万定金，预计在万定金，预计在万定金，预计在万定金，预计在09090909年第三季度开盘，定金不退。年第三季度开盘，定金不退。年第三季度开盘，定金不退。年
28、第三季度开盘，定金不退。现阶段推出现阶段推出现阶段推出现阶段推出3 3 3 3栋栋栋栋23232323层层层层26262626层，已定层，已定层，已定层，已定2 2 2 2栋，预定率达栋，预定率达栋，预定率达栋，预定率达85%85%85%85%以上。以上。以上。以上。酒店式公寓均价：酒店式公寓均价：酒店式公寓均价：酒店式公寓均价：折后折后折后折后1.81.81.81.8万元万元万元万元/ / / /平方米（精装），现阶段平方米（精装），现阶段平方米（精装），现阶段平方米（精装），现阶段收取收取收取收取50505050万定金，预计在万定金，预计在万定金，预计在万定金，预计在09090909年第三
29、季度开盘，定金不退。年第三季度开盘，定金不退。年第三季度开盘，定金不退。年第三季度开盘，定金不退。泰式别墅价格：泰式别墅价格：泰式别墅价格：泰式别墅价格：折后折后折后折后3-53-53-53-5万元万元万元万元/ / / /平方米（毛坯），现阶段平方米（毛坯），现阶段平方米（毛坯），现阶段平方米（毛坯），现阶段收取收取收取收取100100100100万定金，预计在万定金，预计在万定金，预计在万定金，预计在09090909年第三季度开盘，定金不退。年第三季度开盘，定金不退。年第三季度开盘，定金不退。年第三季度开盘，定金不退。现场为桩机刚进场状态，典型的现场为桩机刚进场状态，典型的现场为桩机刚进场
30、状态，典型的现场为桩机刚进场状态，典型的“卖楼花卖楼花卖楼花卖楼花”现象重演。现象重演。现象重演。现象重演。目前已调价目前已调价目前已调价目前已调价6%6%6%6%。五、推货及销售情况六、清水湾项目的启示六、清水湾项目的启示雅居乐与大摩的成功握手，不但让雅居乐摆脱资金困扰，解决运营雅居乐与大摩的成功握手，不但让雅居乐摆脱资金困扰，解决运营障碍，同时也让大摩以不低于障碍，同时也让大摩以不低于35%并有望继续拉高的毛利率，赚的并有望继续拉高的毛利率，赚的盆满钵满，实现双赢局面；盆满钵满，实现双赢局面；土地一、二级联动开发，高收益、高风险，值得探讨；土地一、二级联动开发，高收益、高风险，值得探讨；随
31、着随着“海南岛国际旅游特区海南岛国际旅游特区”概念的逐步落地，概念的逐步落地，意味着能在海南岛旅游开发热中取得先机的企业将有更多发展机会；意味着能在海南岛旅游开发热中取得先机的企业将有更多发展机会；清水湾项目产品一般，但却在海南大盘积聚、竞争激烈的环境下，清水湾项目产品一般，但却在海南大盘积聚、竞争激烈的环境下，以绝对的规模优势首战成功，靠的就是大盘运营经验积累、产品复以绝对的规模优势首战成功，靠的就是大盘运营经验积累、产品复制、国际化视野及国际化资源整合；制、国际化视野及国际化资源整合；六、清水湾项目的启示六、清水湾项目的启示大盘，意味着巨大的风险与高额的利润共存！大盘，意味着巨大的风险与高
32、额的利润共存！“汶川地震汶川地震”在改变在改变“财富金字塔财富金字塔”人群价值观和消费观的同时，人群价值观和消费观的同时，也让也让“蔚蓝的天空蔚蓝的天空”、“清洁的空气清洁的空气”和和“蓝得令人感动的大海蓝得令人感动的大海”成为海南岛最令人向往的度假、休闲、旅游之地，也让更多开发商成为海南岛最令人向往的度假、休闲、旅游之地，也让更多开发商看到了希望和突破红海的途径；看到了希望和突破红海的途径；海南岛可能是目前唯一一个具有土地一、二级联动开发空间的市场，海南岛可能是目前唯一一个具有土地一、二级联动开发空间的市场，机不可失，但决策确实应该慎而又慎；机不可失，但决策确实应该慎而又慎；清水湾的首战成功，不但对其它已经介入或蠢蠢欲动的开发商构成清水湾的首战成功，不但对其它已经介入或蠢蠢欲动的开发商构成巨大压力，就是对雅居乐清水湾项目本身，也构成巨大挑战。差异巨大压力，就是对雅居乐清水湾项目本身，也构成巨大挑战。差异化、充分的产品研究和市场判断，以及对后市政策走向、国际经济化、充分的产品研究和市场判断，以及对后市政策走向、国际经济形势的准确把握，决定着项目生死；形势的准确把握，决定着项目生死；谢谢大家！谢谢大家！
