《富丽国际酒店公寓销售及活动思路(A)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《富丽国际酒店公寓销售及活动思路(A)（25页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、*富丽国际酒店式公寓富丽国际酒店式公寓销售及活动思路分析销售及活动思路分析*一、销售建议思路一、销售建议思路不同销售模式对项目的影响分析富丽国际酒店式公寓销售模式富丽国际酒店式公寓销售模式分析*1.富丽国际酒店式公寓销售模式* 直接销售直接销售 投资增值销售投资增值销售 返租销售返租销售即开发商直接出售，不承诺任何投资回报。即开发商直接出售，不承诺任何投资回报。即即开开发发商商售售出出物物业业时时，为为业业主主提提供供各各种种形式的投资租赁服务。形式的投资租赁服务。开开发发商商售售出出物物业业后后，对对业业主主物物业业进进行行返返租租，每每月月返返还还业业主主固固定定的的百百分分比比利利润润或
2、或者固定租金。者固定租金。富丽国际酒店式公寓营销模式（参考）*投资增值投资增值返租销售返租销售直接销售直接销售富丽国际酒店式公寓销售模式（参考）*o业业主主的的盈盈利利方方式式是是靠靠个个人人出出租租，收收益益较较无无保障。保障。o所所以以此此类类物物业业销销售售在在市市场场竞竞争争激激烈烈情情况况下下，竞争力不强。竞争力不强。开发商开发商物业管理公司物业管理公司业主业主委托管理销售销售模式之一销售模式之一 直接销售直接销售*直接销售模式 分析和结论： p开发商方面：开发商方面： 此种方式开发商无经营风险，后期物业管理也相对比较容易。此种方式开发商无经营风险，后期物业管理也相对比较容易。p客户
3、方面客户方面居住居住 居住成本较高居住成本较高投资投资 投资收益无保证投资收益无保证项目竞争力有限项目竞争力有限*开发商开发商酒店经营管理酒店经营管理公司公司业主业主委托管理返利销售委托经营 业主与酒店管理公司共同承担经营风险业主与酒店管理公司共同承担经营风险提升客户投资信心提升客户投资信心 较具竞争力较具竞争力销售模式之二销售模式之二 投资增值销售投资增值销售* 投资增值销售模式 分析与结论：o客户普遍看好公寓物业的升值潜力；客户普遍看好公寓物业的升值潜力；o品牌酒店管理公司所提供的专业服务在公寓物业的提升上还是很重要的。品牌酒店管理公司所提供的专业服务在公寓物业的提升上还是很重要的。o从从
4、市市场场发发展展趋趋势势来来看看，在在当当代代人人越越来来越越注注重重生生活活品品质质的的今今天天，优优质质的的服服务极其重要。务极其重要。o因此，因此，合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功的关键合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功的关键。*营销模式之三营销模式之三 返租销售返租销售开发商投资者酒店经营公司销售产权委托经营出租委托经营或开发商经营返租回报关系流程回报流程* 返租销售模式 分析与结论： o投投资资客客户户主主要要的的目目的的是是投投资资回回报报，如如果果富富丽丽国国际际公公寓寓项项目目采采取取此此种种营营销销方方式式无无疑疑是是对对客客户户投投资资信信心心
5、的的极大保障。极大保障。o可可见见在在保保证证经经营营利利润润的的情情况况下下，给给予予客客户户一一定定的的回回报才是公寓类物业顺利销售的有力保障。报才是公寓类物业顺利销售的有力保障。*2.不同销售模式对项目的影响分析*2.1销售模式对销售周期的影响o 在唐山乃至全国市场反应来看，有投资回报的项目销在唐山乃至全国市场反应来看，有投资回报的项目销售最好，虽然价格较高，但承诺的投资收益使客户对售最好，虽然价格较高，但承诺的投资收益使客户对项目更有信心。项目更有信心。o有投资增值服务的物业销售次之，普通公寓因服务水准有投资增值服务的物业销售次之，普通公寓因服务水准及软硬件设施不能适应现代公寓的要求，
6、销售速度较及软硬件设施不能适应现代公寓的要求，销售速度较慢，多数开发商会在后期引入一定的经营方式来改善慢，多数开发商会在后期引入一定的经营方式来改善销售。销售。 *2.2销售模式对开发商回收投资的影响 *2.3销售模式对业主获利的影响*3.富丽国际酒店式公寓销售方式分析 *o3.13.1直接销售的销售模式直接销售的销售模式我们认为：直接销售的营销模式较不符合以投资为主的我们认为：直接销售的营销模式较不符合以投资为主的 目标客户群的市场需求，故不建议采纳此种模式。目标客户群的市场需求，故不建议采纳此种模式。 优势：优势：管理简单管理简单开发商无经营压力和资开发商无经营压力和资金压力金压力劣势：劣
7、势：业主无收益保障业主无收益保障售价较低，销售速度较慢售价较低，销售速度较慢*o3.23.2投资增值销售模式投资增值销售模式我我们们认认为为：若若无无可可适适合合合合作作的的酒酒店店管管理理公公司司，开开发发商商须须成成立立自自己己的的租租赁赁中中心心，做做酒酒店店式式公公寓寓的的经经营营管管理理，为为客客户户提提供供投投资资渠渠道。道。优势：优势：一定程度上吸引客户一定程度上吸引客户回报方式灵活回报方式灵活开发商较无经营压力开发商较无经营压力问题：问题：客户对投资稳定保障的认同度客户对投资稳定保障的认同度*优势：优势：较高的销售利润较高的销售利润有效吸引客户，市场反有效吸引客户，市场反应好应
8、好劣势：劣势：风险风险开发商承担一定的资金压力开发商承担一定的资金压力经营风险经营风险销售风险销售风险我们认为：建议采纳此种模式我们认为：建议采纳此种模式o3.3 3.3 返租销售的销售模式返租销售的销售模式* 风险规避风险规避: : 经营风险规避：经营风险规避：为在同类公寓项目中取得良好的经营收益为在同类公寓项目中取得良好的经营收益, , 必须必须提高物业的软硬件水平提高物业的软硬件水平, ,包括配套设施及服务的水准包括配套设施及服务的水准, ,以期提高租以期提高租金及入住率金及入住率. .富丽国际公寓项目的硬件水平较高，软件服务力求与富丽国际公寓项目的硬件水平较高，软件服务力求与知名酒店管
9、理公司达成合作（建议）。知名酒店管理公司达成合作（建议）。 销售风险规避：销售风险规避：为了支撑项目的高价格为了支撑项目的高价格, ,首先是制定有吸引力的投首先是制定有吸引力的投资回报方案资回报方案, , 其次要在营销方面和工程展示方面给予配合其次要在营销方面和工程展示方面给予配合, ,塑造项塑造项目的高档和高价值形象。目的高档和高价值形象。*我们认为我们认为返租销售模式最具吸引力，并可提高公寓销售价格，创造销售返租销售模式最具吸引力，并可提高公寓销售价格，创造销售利润最大化。利润最大化。方案方案1 1：整体出租给：整体出租给XXXX酒店管理公司酒店管理公司经营管理，经营管理，通华地产与业主签
10、订出租委托通华地产与业主签订出租委托经营协议。通华地产与经营协议。通华地产与XXXX酒店管理公司签订的租赁年限与业主的返租年限相一酒店管理公司签订的租赁年限与业主的返租年限相一致，建议签订致，建议签订5 5年的租赁期。既保证业主前年的租赁期。既保证业主前5 5年的稳定收益，业主在返租协议期年的稳定收益，业主在返租协议期满后获得更高的租金升值回报。满后获得更高的租金升值回报。方案方案2 2：通华地产通华地产与与XXXX酒店管理公司委托经营。通华地产与业主签定委托经营酒店管理公司委托经营。通华地产与业主签定委托经营协议。在保证对投资客户具有一定的投资收益吸引力的同时，相应缩短签约年协议。在保证对投
11、资客户具有一定的投资收益吸引力的同时，相应缩短签约年限，建议返租年限限，建议返租年限3-53-5年，减轻发展商的经营压力，降低经营风险从而促进销年，减轻发展商的经营压力，降低经营风险从而促进销售。售。晶都酒店式公寓销售模式的选择建议晶都酒店式公寓销售模式的选择建议投资型客户的收益投资型客户的收益升值带来的价值提升升值带来的价值提升后续经营带来的利益后续经营带来的利益*酒酒店店式式公公寓寓，其其服服务务和和投投资资保保障障就就是是核核心心竞竞争力所在。争力所在。需解决的问题需解决的问题: : (1)(1)服务水平的提高服务水平的提高; ;(2)(2)业主对投资增值服务的信心提升业主对投资增值服务的信心提升. .*服务水平的提高问题服务水平的提高问题: :o为了提升服务质量，给与客户投资信心和保证，建议引入知名酒店管理公司，引入知名酒店管理公司，其拥有良好的经营方式、丰富的管理经验，对投资的盈利与否及盈利的大小，有着非常大的影响。o在与酒店管理公司的合作上，其除了可以提供优质的酒店式服务外，也可在常规的方式上深化合作。*业主对投资增值服务的信心提升问题业主对投资增值服务的信心提升问题: :o以上方式对业主的信心提升有较大作用，但是具体细则要视与酒店管理公司的洽谈情况而确定，建议开发商首先寻求此方面的合作伙伴，共同促进项目的进一步提升。o及时确定经营条款*谢 谢 ! 接下B
