房地产投资资金融通课件

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1、房地产投资资金融通如何保障房地产投资所需资金？主要内容1. 房地产投资资金融通的必要性；2. 房地产开发投资资金融通渠道和程序；3. 房地产置业投资资金融通渠道和程序；4. 房地产投融资担保和保险的含义和作用；5. 房地产投资资金融通决策 一、房地产投资资金融通的概念 1. 含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益等需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。房地产项目资金循环图示房地产项目资金循环图示房地产项目资金循环图示房地产项目资金循环图示土地购置土地购置支付工程款等支付工程款等土地开发土地开发转入开发转入开发房屋建成房屋建成预

2、售预售/租租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租售租特点：特点：资金占用量大，占用时间长，周转速度慢；资金资金占用量大，占用时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响运动受区域范围的影响 房地产投资资金融通的必要性房地产投资资金融通的必要性房地产投资资金融通的必要性房地产投资资金融通的必要性（1）开发资金需要量巨大与开发商自有资金有限的矛盾 第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢； 第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金；第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金； 第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有

3、资金。第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。 （2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾 一是当时资金实力不够；二是保持对资金的主动性；一是当时资金实力不够；二是保持对资金的主动性； 三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化；三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化； 五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。房地产投资资金融通与房地产金融房地产投资资金融通与房地产金融房地产投资资金融通与房地产金融房地产投资

4、资金融通与房地产金融 私人市场私人市场公众市场公众市场权益权益融资融资个人个人房地产上市公司房地产上市公司企业企业权益型权益型REIT退休基金退休基金债务债务融资融资商业银行商业银行抵押贷款支持证券抵押贷款支持证券保险公司保险公司抵押型抵押型REIT退休基金退休基金权益融资方式权益融资方式权益融资方式权益融资方式上市或增发新股：条件较苛刻，融资成本高；吸收其他机构投资者资金：对企业和项目要求高；合作开发：较为有利和普遍债务融资方式债务融资方式债务融资方式债务融资方式企业债券：债券利率和融资成本高；抵押贷款：比较有利，也比较普遍；信用贷款：对企业的要求较高其他如预收定金和房款、留存收益等。向借款

5、人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。1. 房地产开发贷款贷款用于购置土地，风险极高，抵押率通常为5060，我国金融机构不得发放。（1）土地购置贷款二、房地产开发投资资金融通（2）土地开发贷款用于对土地进行改良，虽然风险较高，但金融机构会拥有第一抵押权。（3）建设贷款用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，金融机构要求以该房地产项目、其他房地产项目、质押或第三方保证作为担保。房地产房地产房地产房地产开发贷款的条件开发贷款的条件开发贷款的条件开发贷款的条件除一般贷款条件外，

6、还包括：除一般贷款条件外，还包括：企企业业的的条条件件：营营业业执执照照，开开发发权权，健健全全财财务务管管理理和和经经济核算制度，贷款账户和结算账户；济核算制度，贷款账户和结算账户； 项项目目的的条条件件：土土地地使使用用权权，项项目目相相关关合合法法证证件件及及市市场场前前景景，预预算算合合理理且且自自有有资资金金占占比比达达到到项项目目预预算算投投资资总总额的额的35%）；）；开开发发商商对对建建设设的的房房地地产产进进行行保保险险，且且第第一一受受益益人人为为贷贷款银行。款银行。土地储备制度运行土地储备制度运行土地储备制度运行土地储备制度运行国有国有土地土地收购重新开发重新开发储储备备

7、土地市场存量土地增量土地出出让让招拍挂2. 土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。贷款要求严格，抵押率较低。 发放条件发放条件发放条件发放条件县县级级以以上上政政府府指指定定或或委委托托的的土土地地储储备备机机构构和对土地进行一级开发的企业；和对土地进行一级开发的企业；资本金到位、管理规范；资本金到位、管理规范；调查土地整体情况；调查土地整体情况；关注土地价值状况；关注土地价值状况；专户管理，监控土地收益。专户管理，监控土地收益。发行条件发行条件发行条件发行条件连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；

8、所有者权益至少5000万元。 3. 房地产企业发行股票获获得得永永久久资资本本，提提高高自自有有资资本本率率；资资金金使使用用限限制制较较少少；可可获获得得高高于于账账面面价价值值的的溢溢价价资资金金等等。但但融融资资成成本本较较高高，会使得原投资者弱化乃至失去对企业的控制权。会使得原投资者弱化乃至失去对企业的控制权。4. 房地产信托融资信托投资公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。特点特点特点特点规规模模小小，期期限限短短，要要求求收收益益

9、率率高高，及及时时满满足足需需要要，降降低低企企业业财财务务总总成成本本；提提供供全全程程融融资资服服务务；信信托托计计划划依依托项目且流动性较差托项目且流动性较差。 发行条件发行条件发行条件发行条件有国家认可的执业资格；注册资本不少于1000万元人民币；具有完善的法人治理结构；具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备年以上可追溯的记录；中国银监会要求的其他条件。 5. 房地产债券融资为了筹集特定房地产开发建设资金而发行的借款信用凭证 ，具有高效灵活、无中途停贷或回收的风险、易于被大众接受等特点。发行条件发行条件发行条件发行条件净净资资产产额额的的限限额额：股股份

10、份有有限限公公司司不不低低于于3000万万元元，有有限限责任公司不低于责任公司不低于6000万元；万元；累累计计债债券券总总额额不不超超过过公公司司净净资资产产的的40%，累累计计债债券券总总额额指指公公司司成成立立历历来来发发行行的的所所有有债债券券的的尚尚未未偿偿还还部部分分，发发债债额度不能超过整个项目所需资金的额度不能超过整个项目所需资金的20；最近最近3年平均可分配利润足以支付年平均可分配利润足以支付1年的利息；年的利息；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；国家国家规定的其

11、他条件定的其他条件。6. 在建工程抵押贷款抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 。贷款要点贷款要点贷款要点贷款要点 工工程程已已完完部部分分与与土土地地使使用用权权同同时时抵抵押押，但但已已完完部部分分工工程程量量需需要要核核实实，并并由由工工程程监监理理机机构构和和工工程程质质量量监监督督部部门门对对工工程程质质量量进进行行确确认认；土土地地使使用用权权必必须须有有偿偿取取得得，已已领领取取国国有土地使用权。有土地使用权。 工工程程未未完完部部分分应应有有开开发发商商与与施施工工

12、单单位位签签订订生生效效的的工工程程承承包包合合同同，预预算算造造价价重重新新审审核核，以以确确定定其其抵抵押押价价值值和和贷贷款款价价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值 。 在建抵押工程销售收入由银行代收、监管，专户存储。在建抵押工程销售收入由银行代收、监管，专户存储。 房地产项目贷款的审查要点房地产项目贷款的审查要点房地产项目贷款的审查要点房地产项目贷款的审查要点 企业资信等级评价； 贷款项目评估：项目情况，市场分析和财务指标；项目情况，市场分析和财务指标； 贷款担保方式评价：不同机构提供的不同担保；不同机构提供的不同担保； 贷款综

13、合评价：综合风险度超过综合风险度超过6060为高风险贷款为高风险贷款综合风险度（某笔贷款风险额综合风险度（某笔贷款风险额/ /某笔贷款额）某笔贷款额）100100信信用用等等级级系系数数贷贷款款方方式式系系数数期期限限系系数数项项目目风风险险等等级系数级系数 某某笔笔贷贷款款风风险险额额某某笔笔贷贷款款额额信信用用等等级级系系数数贷贷款款方方式系数式系数期限系数期限系数项目风险等级系数项目风险等级系数因素取值标准类别信用等级信用等级系数系数30、50、70、90AAA级企业、级企业、AA级企业、级企业、A级企业、级企业、BBB级企业级企业贷款方式贷款方式系数系数1020、 50、 100银行金

14、融机构、省级非银行金融机银行金融机构、省级非银行金融机构或商品房抵押、构或商品房抵押、AA级以下企业或级以下企业或其他房屋抵押、信用贷款其他房屋抵押、信用贷款贷款期限贷款期限系数系数100、120、130、140半年以内、半年以内、3年以内、年以内、35年、年、5年年以上以上项目风险项目风险等级系数等级系数50、60、70、80按建设条件、市场、产品分析及财按建设条件、市场、产品分析及财务评价结果评定务评价结果评定指标因素项目基本情况四证落实、自有资金占比、资金落实、地理与四证落实、自有资金占比、资金落实、地理与交通位置、基础设施、项目品质等情况交通位置、基础设施、项目品质等情况市场分析市场定

15、位、供需形势、竞争形势、市场营销能市场定位、供需形势、竞争形势、市场营销能力、认购或预售力、认购或预售/预租能力等预租能力等财务评价财务内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、财务内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性分析敏感性分析房地产项目评估房地产项目评估年份1999200020012002200320042005预算内资金0.210.110.180.120.090.070.06银行贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11债券0.210.0600.02000.03利用外资5.352.811.761.611.291.331.19自筹资金28.0426.9128

16、.3828.0928.5730.3333.24其他资金来源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38房地产项目资金来源小结房地产项目资金来源小结单位：单位：三、房地产置业投资资金融通俗称按揭，是指那些不能或不愿一次性支付房款的购房人，将其与房地产商签订的住房买卖合同项下的所有权益抵押给金融机构（通常是商业银行），或将其向房地产开发商购买的住房抵押给商业银行，银行将一定数额的款项贷给购房者并以购房者的名义交付给开发商所有。 1. 商业性住房抵押贷款贷款程序贷款程序贷款程序贷款程序 开发商与银行签订合作协议，约约定定开开发发商商开开发发的的物物业业，银银行行可可向向购购

17、房房者者提提供供按按揭揭贷贷款款，并并约约定定开开发发商商在在购购房房人人取取得得房房屋屋产产权权证证办办理理抵抵押押登登记记以以前前为为其其贷贷款款提提供供不不可可撤撤销的保证；销的保证； 开发商与购房者签订商品房买卖合同，约约定定购房者支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款；购房者支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款； 购房者向指定银行申请贷款，银行对借款人的资信进行审查； 购房者与银行签订个人住房借款合同（含个人住房抵押合同），进行抵押登记，银行将贷款额划至开发商账户。 由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积

18、金的离退休职工发放的贷款 。2. 住房公积金贷款 住房公积金制度住房公积金制度住房公积金制度住房公积金制度 住房公积金账户个人工资个人工资比例扣存比例扣存住房公积金管理中心住房公积金管理中心商业银行商业银行单位按个人工资单位按个人工资比例缴存比例缴存委委托托住房公积金贷款申请程序住房公积金贷款申请程序住房公积金贷款申请程序住房公积金贷款申请程序 借款人向住房公积金管理中心提出书面贷款申请 ；住房公积金资金管理中心审核、决定；通知借款申请人；受托银行办理贷款手续。住房公积金贷款申请条件住房公积金贷款申请条件住房公积金贷款申请条件住房公积金贷款申请条件 一是按规定履行缴存住房公积金义务的职工；二是

19、款项用于购买、建造、翻建、大修自住住房。商业性住房贷款与住房公积金贷款比较商业性住房贷款与住房公积金贷款比较商业性住房贷款与住房公积金贷款比较商业性住房贷款与住房公积金贷款比较商业性住房贷款住房公积金贷款贷款对象 具有完全民事行为能力的自然人 住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职工 贷款额度 一般为房款的70 ，有限额规定据缴交年限、比例和余额确定，有限额规定贷款手续 开发商合作银行审批住房资金管理中心审批贷款利率 市场基准利率的折扣政策性利率，独立 利率期限2008.12.23之前2008.12.23之后下限基准水平 下限基准水平商业贷款三至五年五年以上 5.055.205.94

20、6.124.905.055.765.94公积金贷款一至五年五年以上 3.514.053.333.87房地产贷款利率水平与供款负担房地产贷款利率水平与供款负担单位：单位：提示：贷款下限水平最低可至七折。提示：贷款下限水平最低可至七折。缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。 3. 住房组合贷款住房组合贷款申请条件住房组合贷款申请条件住房组合贷款申请条件住房组合贷款申请条件 一是一是同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件同时符合住房公积金贷款和商业性贷

21、款的条件和规定；和规定；二是二是贷款申请额度不得超过房价总价贷款申请额度不得超过房价总价的的70%， 公积金贷款额度住房公积金当地最高可贷额度，公积金贷款额度住房公积金当地最高可贷额度， 商业性住房贷款金额购房申请贷款额度公积金贷款额商业性住房贷款金额购房申请贷款额度公积金贷款额度度 ；三是贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过三是贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过15年，公年，公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。 以建设银行为例的组合贷款条件以建设银行为例的组合贷款条件以建设银行为例的组合贷款条件以建设银行为例的组合贷

22、款条件有合法的身份；有合法的身份；按时足额缴存住房公积金的职工；按时足额缴存住房公积金的职工；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款有所购（大修）住房全部价款20以上的自筹资金，并保证以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有

23、足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；符合当地公积金管理部门规定的借款条件；贷款行规定的其他条件。贷款行规定的其他条件。 住房组合贷款申请程序住房组合贷款申请程序住房组合贷款申请程序住房组合贷款申请程序 借借款款申申请请人人向向商商业业银银行行提提出出个个人人住住房房组组合合贷贷款款申申请请，填填写写个个人人住住房房公公积积金金借借款款申申请请书书和和个个人人住住房房商商业业性性借借款款申申请请书书，提供公积金帐号；提供公积金帐号；银行受理申请，审查借款人情况，对符合条件的承诺贷款；银行受理申请，审

24、查借款人情况，对符合条件的承诺贷款；签签订订个个人人住住房房商商业业性性借借款款和和个个人人住住房房抵抵押押保保证证合合同同；公公积积金金贷贷款款可可代代办办，并并由由代代办办机机构构与与公公积积金金贷贷款款委委托托行行签签订订个个人人住住房房公公积积金金借借款款合合同同和和个个人人住住房房公公积积金金贷贷款款代代办办和和保证合同。保证合同。借借款款人人与与商商业业银银行行办办理理抵抵押押合合同同和和其其他他合合同同的的公公证证、登登记记手手续续，或者保险；或者保险；银行放款；银行放款；借款人按月还款。借款人按月还款。购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的

25、行为 。 4. 商用房地产贷款贷款条件贷款条件贷款条件贷款条件 面向已经通过竣工验收的商用房地产，贷款价值比通常不超过60，期限不超过10年，贷款利率较高。如典当、高利贷、开发商的贷款、免息分期付款、以租代售等。5. 其他融资方式 6. 贷款新产品一：循环授信业务个人住房循环授信业务：个人住房循环授信业务：是指自然人（授信申请人）以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。加按揭：加按揭：对处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重

26、新评估值的上升而增加，再进行按揭贷款的业务。转按揭：转按揭：如果房贷所在银行不能办理加按揭业务，借款人可以通过将房贷转到能办理加按揭的银行。 7. 贷款新产品二：固定利率贷款单位：光大银行建设银行基准利率优惠利率基准利率优惠利率3年期6.546.007.256.125年期6.636.157.326.3910年期6.876.337.756.85商业银行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未来行商业银行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有意愿等因素。意愿等因素。

27、所有住房贷款的贷款成数不超过80。 住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。抵抵押押物物价价值值的的确确定定以以该该房房产产在在该该次次买买卖卖交交易易中中的的成成交交价价或或评评估估价价的的较低者为准。较低者为准。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。与90/70政策相配套的首付的区别。以户定义的第二套房首付和利率水平的区别。 可能获得的融资数量可能获得的融资数量可能获得的融资数量可能获得的融资数量个个人人住住房房贷贷款款的的主主要要还还款款方方式式：期期限限在在年年以以内内（含含年

28、年）的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。 等额本息还款法支付特征： 初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，但压力摊薄。但压力摊薄。等额本金还款法支付特征： 初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担相对较轻，但初期压力较大。相对较轻，但初期压力较大。 房地产贷款偿还方式与供款负担房地产贷款偿还方式与供款负担房地产贷款偿还方式与供款负担房地产贷款偿还方式与供款负担相同偿还方式、不同利率水

29、平下供款负担相同偿还方式、不同利率水平下供款负担相同偿还方式、不同利率水平下供款负担相同偿还方式、不同利率水平下供款负担02004006008001000123456789 10 11 12 13 14期限期限金额金额07年末利率水平07年初利率水平相同偿还方式、不同利率水平下利息负担相同偿还方式、不同利率水平下利息负担相同偿还方式、不同利率水平下利息负担相同偿还方式、不同利率水平下利息负担02000400060008000100001200014000123456789 10 11 12 13 14期限期限金额金额期限07年末利率水平07年初利率水平不同偿还方式利息负担比较不同偿还方式利息负

30、担比较不同偿还方式利息负担比较不同偿还方式利息负担比较02000400060008000100001200014000135791113期限金额期限等额本金等额本息等额本息还款法：对收入中等但未来的收入预期会稳步上对收入中等但未来的收入预期会稳步上升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。等额本金还款法：等额本金还款法：对于

31、目前收入较高、但未来的收入预期对于目前收入较高、但未来的收入预期会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。 贷款偿还方式适用群体贷款偿还方式适用群体四、房地产投融资中的担保和保险贷款人在发放贷款的过程中，为了确保借出资金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求当事人以外的第三方对借款人的还款提供担保，履行债务保证责任。 1. 房地产贷款的担保 作用作用作用作用 帮助贷款人有效转嫁和合理分担风险；扩大借款人的受益面（金额、数量）。在房屋设计、营造、

32、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。我国开设的有财产保险、责任保险、信用保证保险和人身保险。 2. 房地产保险保险基金房地产投保人 保险契约保险契约房地产保险人 保险费保险费防损和险后赔偿防损和险后赔偿（1）财产保险涉及房地产的财产保险品种企业财产保险企业财产保险 城乡居民房屋保险城乡居民房屋保险 建筑工程一切险建筑工程一切险 投保投保人人境内企事业单位、团境内企事业单位、团体和国家机关体和国家机关 居民本人或其家庭居民本人或其家庭成员成员 建筑工程所有人、承建筑工程所有人、承包人或其他关系人包人或其他关系人 保险保险范围范围 与被保险人有经济利与被保险人有经济利

33、害关系的财产害关系的财产 被保险人约定的房被保险人约定的房屋财产屋财产被保险人在建筑工地被保险人在建筑工地的财产的财产保险保险期限期限金额金额 一年，可续保；账面一年，可续保；账面原值、账面原值加成原值、账面原值加成数、重置价值或其他数、重置价值或其他 普通险普通险1年，两全险年，两全险1、3、5年；房屋实年；房屋实际价值际价值自投保或财产出现至自投保或财产出现至工程验收或交付止；工程验收或交付止；工程总价值工程总价值（2）责任保险涉及房地产的责任保险品种产品品责任任险 置置业责任保任保险 投保投保人人开发商开发商 房地产有关专业技术团体房地产有关专业技术团体保险保险范围范围 开发商合法租售的

34、供他开发商合法租售的供他人正在正常使用的房屋人正在正常使用的房屋专业人人员因工作疏忽或因工作疏忽或过失造成委托失造成委托方或其他关系人方或其他关系人财产损失和人身失和人身伤害害（3）信用保证保险 涉及房地产的信用保险品种涉及房地产的信用保险品种 买方信用保险买方信用保险 住宅抵押贷款保险住宅抵押贷款保险 投保投保人人购房者购房者借款人借款人保险保险范围范围 拖延或逃避分期付款拖延或逃避分期付款 非人为风险及义务人的行为风险非人为风险及义务人的行为风险 涉及房地产的保证风险品种涉及房地产的保证风险品种建筑工程承保合同保险建筑工程承保合同保险 贷款购房保贷款购房保证保险证保险投标保证保投标保证保险

35、险 预付款保预付款保证保险证保险 履行合同保履行合同保证保险保险 维修保修保证保险保险 投投保保人人投标人投标人承包人承包人承包人承包人承包人承包人借款人借款人保保险险范范围围 中标人不继中标人不继续签订合同续签订合同不能履约不能履约 不能按时按不能按时按质按量交付质按量交付工程工程不履行不履行约定约定维修任修任务 连续6 6个月未个月未偿还贷款本款本息息 （4）人身保险 涉及房地产的人身保险涉及房地产的人身保险 品种品种建筑工程团体人身意外建筑工程团体人身意外伤害保险伤害保险 安居定期保安居定期保险 投保投保人人施工企业或建筑公司施工企业或建筑公司贷款购房者贷款购房者保险保险范围范围 有劳动

36、关系人员在工地有劳动关系人员在工地致残或意外亡故致残或意外亡故购房者在贷款支付期期间亡故购房者在贷款支付期期间亡故五、房地产投资资金融通决策既有项目法人，新设项目法人；企业性质：独资企业、一般合伙企业，有限责任合伙企独资企业、一般合伙企业，有限责任合伙企业、有限责任公司，股份有限公司，房地产投资信托业、有限责任公司，股份有限公司，房地产投资信托（1）组建融资组织（2）编制房地产投资项目资金使用计划表 资金投入计划，资金收入计划，资金流动计划1. 资金融通决策的程序资金流动计划表 单位： 时间费用12小计资金投入资金收入差额累计资金投入累计资金收入累计差额提示：提示：资金收入的估算应慎重；资金投

37、入和资金收入的估算应慎重；资金投入和收入计划的时间间隔应一致。收入计划的时间间隔应一致。资金筹集的币种和数额，资金筹集的币种和数额，资金筹集的流量，资金来源、结资金筹集的流量，资金来源、结构，资金筹集的风险评价，资金成本，资金筹集方式，资构，资金筹集的风险评价，资金成本，资金筹集方式，资金筹集的步骤。金筹集的步骤。（3）拟订可能的筹资方案 （4）计算各方案的资本结构和资金成本率（5）待选方案：资金成本率最低或其他（6）计算待选方案资本结构的效益和风险（7）综合比较选择投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金筹集成本和使用成本。（1）含义资金收集成本：一次性费用，主要

38、包括借款手续费、各项代理发行费用等。资金使用成本：经常、定期支付的费用，主要包括股利、贷款利息以及其他利息费用等。2. 资金成本（2）资金成本的衡量绝对数和相对数绝对数和相对数绝对数和相对数绝对数和相对数个别资金成本、综合(加权平均)资金成本和边际资金成本：不同资金筹集方式的资金成本或：资金成本率(一般通称为资金成本)；：使用或占用成本；：筹资总额；：筹资费用；：筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。长期借款资金成本率长期借款资金成本率长期借款资金成本率长期借款资金成本率：长期借款成本率；：长期借款利率；：筹集费用率；：所得税率。：长期借款成本率；：长期借款利率；：借款费用率；：所得税率。【例

39、1】某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。【解】10.8(125)=8.1提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。 如果利息的支付采取贴现的形式，在借款中预先扣除， 则公式为： 债券资金成本率债券资金成本率债券资金成本率债券资金成本率或：债券资金成本率；：债券利率；：债券筹资费用率；：所得税率。：债券年利息；：债券筹资额；提示：提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。【例2】某房地产开发企业发行总面值为500

40、万元得10年期债券，票面利率为8，发行费率为5，发行价格550万元。公司所得税税率为25，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。【解】（1）根据公式得：（2）以350万元价格发行时的资金成本率为：由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本：实际筹集资金总量；：债券内部收益率；：各年债券利息；：债券本金。普通股资金成本率普通股资金成本率普通股资金成本率普通股资金成本率评价法公式： ：普通股资金成本率；：普通股预期年股利支出 ；：普通股筹资费用率；：预期股利率年增长率。 ：普通股筹资额；【例3】某房地产开发公司发行

41、普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5，第一年支付股利率为10，预计每年股利增长率为9，试计算其资金成本率。【解】 根据公式得：资本资产定价模型法公式： ：无风险报酬率；：平均风险股票必要报酬率；：股票的风险校正系数。【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10，平均风险股票必须报酬率为15，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。【解】 根据公式得：101.10（1510）15.5优优先股先股先股先股资金成本率资金成本率资金成本率资金成本率：优先股预期年股利支出；：优先股资金成本率；：优先股筹资费用率。：优先股票面价值；【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，

42、票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4，股息年利率为14，试求其优先股资金成本。【解】 根据公式得：留用留用留用留用利润筹资利润筹资利润筹资利润筹资成本率成本率成本率成本率：第一年股利；：留用利润资金成本率；：股利年均增长率。：留用利润总额；：加权平均资金成本率；：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重） ；：第j种来源资金的成本。综合资金成本综合资金成本综合资金成本综合资金成本的计算的计算的计算的计算说明：说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。构可以按资金的帐面价值、市场价值或

43、目标价值计算。【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率。银行贷款贷款余额400万元年利率7.5抵减金额20万元所得税率25普通股发行总额400万元（40万股）预期股利1元/股发行费用2.4万元预期股利增长率3优先股发行总额400万元（40万股）股利率0.7元/股发行费用12万元债券发行总额1500万元债券利率9.0发行费用15万元所得税率25留用利润个人所得税率20留用利润额200万元股利率0.7元/股普通股市价12元预期年股利增长率5【解】（1）银行贷款资金成本率（2）普通股筹资成本率（3）优先股筹资成本率 （4）债券资金

44、成本率（5）留用利润资金成本率（6）综合资金成本率已知已知总筹筹资额40040040015002002900万元，万元，则则 可得综合筹资成本率为：可得综合筹资成本率为：K5.9213.7913.0613.797.2213.796.8251.738.676.907.74 由于个别资金成本随着时间、筹资额与筹资结构的变化而变动，则新增加一个单位的资本而需要负担的成本，或因追加筹资而带来的资金成本。 类别：边际成本和加权平均边际资金成本； 作用：边际资金成本率应作为财务分析的贴现率。 边际资金成本的计算边际资金成本的计算边际资金成本的计算边际资金成本的计算情形一：情形一：追加筹资但成本不变的情况追

45、加筹资但成本不变的情况 若资金结构不变，则筹资数额的变化不影响综合资金成本，即综合资金成本不变； 若资金结构发生变化，则综合资金成本会发生变化，主要考虑新增资金的比例重新计算。情形二：追加筹资成本随筹资规模扩大而变化的情况情形二：追加筹资成本随筹资规模扩大而变化的情况 根据金融市场的资金供求确定各类资金成本分界点（资金成本发生前的最大筹资额）； 确定目标资金结构； 计算筹资总额成本分界点，列出相应筹资范围； 分别计算不同筹资范围内的边际资金成本。【例7】某房地产开发公司有关资本结构及其他资料如下表所示。试根据提供的资料为基础，来说明追加融资时，边际资金成本的计算方法。资本来源金额（元）所占比重

46、资金成本率长期负债90000308优先股300001012普通股1800006018合计30000010014.4【解】（1）假设该企业各种增资方案的资金成本如下表所示 （单位：元）资金来源目标资金结构增资范围资金成本长期负债30 27000082700007200001072000012优先股102520001225200014普通股60 1080000181080000288000020288000022（2）计算筹资总额分界点即各种筹资方式下成本发生变动的最大筹资总额，是根据最优资本结构和各种融资方式下资本成本发生变化的融资范围确定的。计算公式为：第j种来源资金的成本分界点；：筹资总额分

47、界点；：目标资本结构中第j种资本的比重。根据上述公式，该公司筹资总额分界点计算如下表所示（单位：元）。资金方式资金成本筹资范围总额分界点总额范围长期负债8270000元270000/0.3900000元2400000元优先股12252000元252000/0.12520000元2520000元14252000元2520000元普通股181080000元1080000/0.61800000元4800000元（3）计算边际资金成本对这六个筹资范围分别计算加权平均资金成本，便可求得各种筹资范围的边际资金成本。根据上一步骤可得到新的融资范围是：900000元以下；900000元；元；元；元；元以上计算

48、过程见下表。筹资总额范围 资金来源 资本结构资金成本率 边际资金成本900000元以下 长期负债3082.4优先股10121.2普通股601810.8合计10014.4余下类推.筹资总额范围 资金来源 资本结构资金成本率 边际资金成本9000001800000元 长期负债30103优先股10121.2普通股601810.8合计10015筹资总额范围 资金来源 资本结构资金成本率 边际资金成本18000002400000元 长期负债30103优先股10121.2普通股602012合计10016.2筹资总额范围 资金来源 资本结构资金成本率 边际资金成本24000002520000元 长期负债30

49、123.6优先股10121.2普通股602012合计10016.8筹资总额范围 资金来源 资本结构资金成本率 边际资金成本25200004800000元 长期负债30123.6优先股10141.4普通股602012合计10017筹资总额范围 资金来源 资本结构资金成本率 边际资金成本4800000元以上 长期负债30123.6优先股10141.4普通股602213.2合计10018.23. 资金筹集的风险主要为财务风险，也称筹资风险或破产风险；产生的根源在于筹资决策信息缺乏或不可靠、经营环境的变化，直接原因在于不能按期支付利息和本金。资金筹集风险的度量资金筹集风险的度量资金筹集风险的度量资金筹

50、集风险的度量期望收益率（额）：一定筹资方案下根据各种可能的收益率和其不同概率计算出来的加权平均报酬率。标准差：各种可能结果的收益率偏离期望收益率的综合差异，或离散程度的指标。变异系数：标准差与期望收益率（或期望收益）的比值，用于不同期望收益率（或期望收益）的各种资金筹集方案风险大小的比较。提提示示：考考虑虑到到房房地地产产项项目目固固有有的的高高风风险险性性以以及及风风险险与与收收益益的的相随性，风险并非越小越好。相随性，风险并非越小越好。资金筹集风险的控制资金筹集风险的控制资金筹集风险的控制资金筹集风险的控制（1）结合自身财务状况，合理编制资金筹集方案和选择资金筹集渠道。（2）加强债务管理，

51、保证资金收支平衡。（3）采取措施分散筹资风险。 4. 方案的综合比较选择指标方案A方案B安全性（风险程度）X11X21经济性（资金成本）X12X22可靠性（数量和时间上的落实程度）X13X23（1）列出供比较的判断因素或指标（2）计算不同方案（i）的判断因素的评价值Pi对于越低越好的指标值，采用调和平均数计算评价值，即对于越高越好的指标值，采用加权平均数计算评价值，即 指标评价值表指标不同方案的指标评价值指标评价值之和方案A方案B安全性P11P211.00经济性P12P221.00可靠性P13P231.00（3）确定各判断因素的权重，并计算不同方案（i）的总评价值TPi。其中，Wj：第j个判断因素的权重； s：判断因素的数量。 方案总评价分计算表指标权重不同方案的指标评价分评价分之和方案A方案B安全性W1P11W1P21W1经济性W2P12 W2P22 W2可靠性W3P13 W3P23 W3合计1001.00