《中山市华鸿·水云轩商业项目策略案(209页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中山市华鸿·水云轩商业项目策略案(209页）（209页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、华鸿华鸿水云轩商业项目策略案水云轩商业项目策略案广东慧谷城市策略广东慧谷城市策略2007.22007.2我们希望为贵司做到的我们希望为贵司做到的打造发展商品牌；打造项目品牌；实现发展商开发利润最大化；追求销售速度及发展商资金回笼速度。本项目要解决的问题本项目要解决的问题1、项目住宅和底层商铺的销售价格定位；2、二、三层商业物业的规划定位、业态组合、发展商持有还是销售、若销售，销售价格定位；商业项目运作成功与否，取决于三个基本条件：城市的经济与发展前景城市的经济与发展前景决定了商业项目的规模及档次城市人口的消费需求城市人口的消费需求决定了商业项目的产品及风格项目自身的条件项目自身的条件决定了商业
2、项目的操作手段第一部分第一部分 中山城市中山城市经济与商业的互动关系经济与商业的互动关系经济是商业的基础商品经济发展至今，商业已成为人们生活中不可或缺的环节，故工农商共称为国民生活之本。一个城市无论其经济发达与否都必须有商业，区别在于：经济落后的地区其商业需求相对较低，经济发达的地区其商业需求较高，要求的商业规模、商业档次、商业形态也更高级中山的经济情况如何？中山的经济情况如何？要求什么样的商业与之相匹配？要求什么样的商业与之相匹配？城市的历史城市的历史南宋(1152年)设香山县，明代为海中一岛。城市的历史城市的历史清代商业、农业和交通等骤然发展16世纪葡萄牙人入踞澳门,逐渐成为中外贸易、中西
3、文化的交汇点，从此，中山商贸迅速发展，曾成为区域商贸中心。同时，历史悠久的商业氛围也孕育出了众多商业名人，对中国近代商业影响深远城市的历史城市的历史民国时期为粤中最繁盛之区，确定为全国模范县。（图片为40年代孙文西路步行街商号云集照片）城市的历史城市的历史80年代中期，被誉为广东四小虎之一。今天的中山今天的中山中山经济数据一览经济实力位居广东省地级市第五名2005年中山GDP817.6亿元，2006年上半年中山GDP486.68亿元，上半年完成人均GDP20028.00万元居民人均可支配收入10275元经济指标生产总值工业总产值社会消费品总额出口总额全社会固定资产投资地方一般预算收入一般预算支
4、出城乡居民储蓄存款余额规模以上民营企业总产值产值（亿人民币）486.681391.85163.8473.10131.7932.7929.74786.13393.19同比增长%+17.0+18.1+20.3+31.1+10.4+20.3+13.5+8.4+23.7中山经济特色中山经济特色外向型外向型外向型经济发展迅速，与50多个国家和地区建立了经贸和技术合作关系中山经济特色中山经济特色集约型集约型经济质量全面提高，工业企业共24253家，规模以上企业3125家，年产值超亿元企业398家，规模以上工业企业产值占全部工业总产值的比重达到88.8%中山经济特色中山经济特色侨乡经济侨乡经济中山除了向全世
5、界出口产品，还向全世界输出人口，自清代以来便是如此，其中由以港澳台、澳洲、美洲等经济发达区域最盛。今天的中山不只是中山人的家乡，也是这些区域中山移民的故乡。当中国、广东、中山遭遇最好的经济发展契机时，中山自然是他们投资的首选。今天，近80万的中山侨胞已经成为中山经济的重要支柱之一。2004年，中山共签订投资项目9宗宗项目总投资额及利用外资额均为25030万美元万美元完成目标任务的104.3%；贸易成交合同30宗宗，金额19800万美元万美元其中出口合同20宗宗，金额13800万美元万美元；进口合同10宗宗，金额6000万美元万美元，完成目标任务的108.8%利用外资增幅位居珠三角前列位居珠三角
6、前列。中山产业中山产业六大特色区域六大特色区域“中国电子音响行业产业基地”、“中国五金制品产业基地”小榄小榄以轻工业为主体全镇有工业企业4600多家，较具规模的企业（年产值500万元以上）300多家，五金制品、电子电器音响、食品饮料、制衣制鞋、化工胶粘、印刷包装六大支柱产业五金制造业产品种类齐全，生产配套能力强，具有规模大、档次高、发展快、效益好的特点。在国内有着较高的市场占有率，并远销欧美、东南亚等世界各地2002年年7月，小榄镇荣获月，小榄镇荣获“中国五金制品产业基地中国五金制品产业基地”的称号的称号电子音响行业是小榄近年来迅速崛起的新兴支柱产业，年销售占了全镇工业销售的30%。美国惠亚线
7、路版、爱浪、波士顿音响，日本的山水、雅佳音响，丹等国际国内跨国大财团、大公司均在小榄镇建立了合资合作企业或生产基地。2003年年8月，小榄镇被中国电子音响工业协会授予月，小榄镇被中国电子音响工业协会授予“中国电子音响行业产业基地中国电子音响行业产业基地”的称号的称号中山产业中山产业六大特色区域六大特色区域“中国休闲服装名镇”沙溪沙溪沙溪镇是“中国休闲服装名镇”，是中国重要的休闲服装生产基地。在服装界素有“休闲服装看沙溪休闲服装看沙溪”的美誉。目前有服装企业1300家，有6000多亩的服装工业区；有200多家与制衣相关的纺织、漂染、印花、水洗、织唛、纽扣、机械配件等配套企业；有与服装生产销售相配
8、套的布匹面料市场、制衣机械市场、辅料市场、布碎市场等专业市场沙溪镇拥有多名国家级的服装设计师，服装自有品牌70多个。其中，广东省名牌3个，广东省著名商标2个沙溪分布在国内的加盟店、专卖店4500多家，在国内的市场占有率约占7%沙溪是“中国休闲服装博览会”的举办地从2000年起，每年一度的“中国休闲服装博览会”（CHCW）已成功举办了七届。中山产业中山产业六大特色区域六大特色区域“中国红木家具生产专业镇”、“中国红木雕刻艺术之乡”大涌大涌大涌，是广东省中山市具有区域特色经济的红木家具名镇，也是全国最大的红木家具生产基地大涌是珠江三角洲重点工业卫星镇，具有地方特色的300多家红木家具厂，成行成市产
9、品以质量好、品种多、款式新、价钱合理而闻名各地，畅销全国，远销欧美、东南亚国家和地区中拓、合兴、华成家具荣获2001年中国知名家具品牌称号制衣业中的牛仔服装系列，现有200多家厂企，是大涌的第二大行业，发展迅速,知名度高2001年成功举办年成功举办“中国首届红木家具发展研讨会中国首届红木家具发展研讨会”2002年被国家文化部授予年被国家文化部授予中国红木雕刻艺术之乡中国红木雕刻艺术之乡称号。称号。 中山产业中山产业六大特色区域六大特色区域“中国灯饰之都”古镇古镇灯饰业是古镇镇的工业龙头，也是古镇镇的经济支柱，占全镇经济总量的95%以上从1982年发展至今，古镇镇已先后发展成为国内最大的灯饰专业
10、生产基国内最大的灯饰专业生产基地和批发市场地和批发市场，也是世界最大灯饰专业市场之一世界最大灯饰专业市场之一目前全镇已登记注册的灯饰厂企1400多家，形成了约7公里的“灯饰一条街”，共有灯饰铺位600余家，赢得了“中国灯饰之都”的美誉其产品畅销全国，在全国同行业市场中的份额约50%，还大量出口到港澳台地区、东南亚、日本、美国及欧洲各国等72个国家和地区，享有较高的知名度和美誉度目前为止共举办了7届国内最大的专业灯饰博览会中国（古镇）国际灯饰博览会，取得了良好的经济效益和社会效益，为灯饰行业的长远发展奠定了良好的基础。中山产业中山产业六大特色区域六大特色区域国内最大的“广式腊味”生产基地黄圃黄圃
11、中山黄圃腊味跨越百年，驰名中外，全镇共有腊味生产加工及配套企业约200家2003年为黄圃镇创造了超过10亿元的产值，是国内广式腊味最大的生产基地产品多种多样，包括腊肠、腊肉、腊鸭、腊鱼等50多个品种，通过超市、批发市场等渠道销售到省内、四川、上海、浙江、江苏、辽宁等全国各省市，并通过进出口公司代理出口到港澳台、东南亚、中北美洲、欧洲等地2004年10月和12月，黄圃镇还被中国食品工业协会评为“中国食中国食品工业示范基地品工业示范基地”和和“中国腊味食品名镇中国腊味食品名镇”称号称号2005年3月，“黄圃黄圃”腊味商标腊味商标又被广东省工商行政管理局评为广东省著名商标广东省著名商标称号。中山产业
12、中山产业六大特色区域六大特色区域全国热水器生产最集中的小家电专业镇东凤东凤东凤镇是中山市创名标试点镇，拥有5个广东省“著名商标”、3个广东省“名牌产品”、1个“中国名牌产品”和1个“国家驰名商标”目前，东凤镇工业企业1800多家，其中家电产业链条企业1000多家，初步形成了以小家电为支柱产业带动五金、塑料、包装印刷等行业发展的特色经济成为“小家电专业化生产的聚集镇小家电专业化生产的聚集镇”中山经济总结中山经济总结在长三角与珠三角激烈竞争的今天，在珠三角各中型城市一路喊着赶超中山的今天，中山的经济始终保持高速高质的发展，今天的经济成果为我们展示的不但是中山稳健的作风，更是中山务实的态度和长远的眼
13、光。这样扎实的经济基础，这样高的经济素质，中山真可谓广东地级城市中的“上海”，厚积薄发的中山在以后经济发展的道路上必将不断提速！中山经济基础与商业中山经济基础与商业中山市经济发达，对商业要求较高：中山市经济发达，对商业要求较高：首先在体量上，必须满足首先在体量上，必须满足163.84亿元社会消费总额亿元社会消费总额的释放空间；的释放空间；其次在档次上，必须达到中山中坚阶层的平均消费其次在档次上，必须达到中山中坚阶层的平均消费水平，引导社会主流商业消费人群有效释放其消费水平，引导社会主流商业消费人群有效释放其消费需求；需求；最后在商业模式上，至少达到同等城市水平，在结最后在商业模式上，至少达到同
14、等城市水平，在结合城市未来发展的前提下，应提出部分超前的商业合城市未来发展的前提下，应提出部分超前的商业开发模式及理念，以适应城市未来发展需要开发模式及理念，以适应城市未来发展需要实力雄厚的中山，在新的历史时期，将面临什么样的机遇？未来的发展前景又会怎样？城市发展与商业的互动关系城市发展与商业的互动关系城市未来的发展是商业的潜力价值商业的本质应为引导性，而非单纯的满足性；但是其引导性必须在城市未来发展的轨迹中体现；城市未来的发展，是商业必须遵循的法则，商业的超前也必须在城市未来可承受的范围内；不考虑城市发展速度及方向，盲目开发房地产项目，会导致项目因以下两个原因失败只顾眼前项目很快被发展中的城
15、市商业市场淘汰不顾速度太过超前，商业培育期过长，导致项目给养不足而最终失败方向错误错误分析未来主流消费人群特性、喜好而被市场冷落中山的发展如何？中山的发展如何？中山商业有哪些潜力可以挖掘？中山商业有哪些潜力可以挖掘？城市发展总目标与阶段目标城市发展总目标与阶段目标总目标：在规划期内，中山市经济总量和社会、经济发展质量得到明显提高；落实科学发展观要求，促进经济、社会、资源环境协调发展，全力建设协调发展示范市，使中山全面实现现代化；创造良好的人居环境与投资环境，使中山成为适宜居住、适宜创业的城市。阶段目标：按照国家实现现代化建设战略目标的总体部署，第一阶段，全面推进中山各项工作，努力在全国率先基本
16、实现现代化，构建大都市的基本构架；第二阶段，到2020年左右，力争全面实现现代化，确立具有鲜明特色的大都市地位；第三阶段，到2050年左右，建设成为经济、社会、生态全面协调、可持续发展的城市，进入发达城市行列。新时期机遇新时期机遇CEPA2003年6月29日CEPA（内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排）的签署该文件签署后，包括中山在内的该文件签署后，包括中山在内的广东省城市以地利之便成为最直接的受益地区广东省城市以地利之便成为最直接的受益地区新时期机遇新时期机遇广珠轻轨广珠轻轨广珠轻轨穿越中山半数镇区，将西北组团、中心组团和东部组团三大组团连为一体，几乎中山市经济最活跃的镇区连接起来，符合
17、中山城市规划和总体规划，有利于资源的整合利用，促使整个区域的产业升级和转型。中山是广珠轻轨获益最大的城市！中山是广珠轻轨获益最大的城市！新时期机遇新时期机遇港珠澳大桥港珠澳大桥营建大珠三角3小时经济圈，使得中山与香港、澳门、珠海的联系更加紧密。粤西片区彻底与港澳接轨，整个粤西片区经济、粤西片区彻底与港澳接轨，整个粤西片区经济、物流、商流更加畅通，并迅速缩短与粤东地区的差异物流、商流更加畅通，并迅速缩短与粤东地区的差异新时期机遇新时期机遇澳门的崛起澳门的崛起超越美国拉斯维加斯，澳门成“世界第一赌城”博彩业全面带动澳门的房产、观光、展览、休闲等其他产业。澳门的崛起将直接带动中山、珠海等广东粤西南城
18、市的发展如果说东莞深圳是香港的后花园，那澳门的后花园非珠海中山莫属。如果说东莞深圳是香港的后花园，那澳门的后花园非珠海中山莫属。而澳门的崛起，也必将推动中山城市的快速发展，并掀起粤西的发展高峰而澳门的崛起，也必将推动中山城市的快速发展，并掀起粤西的发展高峰经济基础的发展潜力经济基础的发展潜力经济基础雄厚，产业生产技术先进，已领先进入规模化生产，工业发展后劲十足政府换届的发展契机政府换届的发展契机新一届政府上台，户籍政策有望放宽，加之人口进一步增加，将直接拉动中山商业及房地产业的飞速发展发展前景展望发展前景展望中山珠江口西岸的地区性中心城市珠江口西岸的地区性中心城市，广东省生态、投资环境良好的宜
19、居创业城市，以伟人故里为特色的旅游城市。城市总结城市总结与东莞、佛山等广东其他经济发达城市相比中山似乎活力不足，但是在闲逸、轻松的表面下，中山却孕育着更大的能量。机遇向来只眷顾有准备的人，而中山凭借自身良好的经济基础，相信在不久的将来，必将随着上述历史机遇，随着粤西片区的雄起创造新的辉煌。中山城市发展需要的商业中山城市发展需要的商业中山城市正在面临新的发展机遇，趁着这一轮机遇的实现，中山的商业也必将随着城市的发展达到新的高度体量上，不但要满足中山逐渐增加的城市人口的需求，还要满足日后香港、澳门带来的游客、商客的需求档次上，要随着中山经济的发展，城市人口消费能力的提升，提高整体水平在方向上，要把
20、握新城市人口的消费特性，注重游客、商客的消费需求，突出新中山特色这样的中山，孕育着什么样的中山人？而随着中山的进一步发展，新中山人又将发生哪些变化？第二部分第二部分 中山人中山人城市人口与商业的互动关系城市人口与商业的互动关系城市人口是商业终极服务目标城市人口的平均消费能力是商业档次的最主要依据城市人口结构特征，是商业风格的形成基础城市人口数量的变化，是商业体量依据中山人有哪些消费特点？中山人有哪些消费特点？他们将指引什么样的中山商业发展？他们将指引什么样的中山商业发展？中山人口数据中山人口数据2005年中山常住总人口243.46万，人口密度达1352人/平方公里，是广东省平均人口密度的2.5
21、倍，典型的地少人多型城市中山市著名的侨乡，有约80万人口目前侨居港澳台及海外，几乎每一户中山本地人都有海外关系中山人口政策中山人口政策此前中山的人口政策相对比较严谨，对外来人口入户中山限制非常严格，人口增长速度远远慢于东莞核心文化核心文化香山文化香山文化香山文化传承性、包容性、先导性、民生性、创新性和开放性等文化特点；在价值取向上明显表现为崇文尚武、顺应自然和重商传统；在文化精神上主要表现为坚守正统与开放创新、趋利务实与热情浪漫、刚勇好强与文质彬彬、科学理性与人文精神等对立又统一的精神品格特色文化特色文化商业文化商业文化商业文化郑观应：兵站不如商战，号称中山近代商业的幕后人孙中山：革新货币制度
22、，重视资本与土地的关系，保持开放主义与引进外资，农工商并重、实业救国发展交通、重视人才与教育等等。其中孙中山是最早提出引进外资的中国人。徐润：中国最早的资本家之一四大百货：先施公司、永安公司、大新公司、新新公司开创中国商业近代化特色文化特色文化商业文化商业文化郑观应兵战不如商战 纵观郑观应的商业思想，核心思想包括“兵战不如商战”、“工商可以立国”等等。，工商业同等重要，要发展工商业必须重视人才和教育，发展商业必须按照国际惯例来运作，同时还要善于向西方学习，必须有开放的心态。孙中山孙中山引进外资 孙中山的主要主张包括革新货币制度，重视资本与土地的关系，保持开放主义与引进外资，农工商并重、实业救国
23、发展交通、重视人才与教育等等。其中孙中山是最早提出引进外资的中国人。 特色文化特色文化商业文化商业文化徐润徐润勤于商战实践徐润是20世纪初中国最大的茶叶出口商、最大的房地产商、最早的股份制企业创始人；同时，徐润还奠定了中国近代航运业的基础，创办了中国第一家保险公司、第一家机器印刷厂，他还参与创建与经营了中国第一家机械化的大型煤矿。 特色文化特色文化商业文化商业文化中国四大百货：先施百货中国四大百货：先施百货创始人马应彪1917年10月20日在上海南京路630号开设规模与总店相当的分店，引入西式商业文化，轰动一时，开中国近代民族百货业的一代革命先声。先施公司创举甚多，首次引入了“环球百货”的概念
24、，首倡“不二价”和女售货员，影响至今。 特色文化特色文化商业文化商业文化中国四大百货：永安百货中国四大百货：永安百货创始人郭乐1918年9月5日，上海永安公司正式落成，“统办环球货品发售，输出中华诸般土产”，兼营游乐服务，形成了吃、穿、住、玩为一体的经营体系，此外投资兴办当时规模实力首屈一指的永安纱厂，成为当时中国最大的百货公司。 特色文化特色文化商业文化商业文化中国四大百货：大新百货中国四大百货：大新百货创始人蔡昌推销中华国产，搜罗美备，选办环球物品，总汇精华；诚信经营，顾客至上。是中国第一个有轮带式自动扶梯的百货。特色文化特色文化商业文化商业文化中国四大百货：新新百货中国四大百货：新新百货
25、创始人李敏周是上海第一家有空调的百货，每一个员工都有一份详尽的入职履历表，职员统一着装。采取“猜谜得奖”的独特经营方式，注重广告宣传，并配有私营电台。特色文化特色文化商业文化商业文化文化成果文化成果城市荣誉城市荣誉教育强市全国文明城市国家园林城市联合国人居奖国家环保模范城市全国双拥模范城市国家卫生城市慈善万人行中山文化总结中山文化总结文化名城，城市文明成果丰硕文化底蕴深厚，兼容并蓄商业文化有待传承商业文化有待传承从郑观应的商战思想到孙中山的商贸观，再到徐润经商的成功，我们不能不发出香山代有才人出的感叹。今天当我们在享受着丰富的物质生活的时候，对于商业这个与生活密切相关的字眼，大家似乎很少去探究
26、，也甚少去考虑商业商战的来由。事实上，作为香山人，我们不能忘记先哲们对于美好生活的推动，不能忘记先哲们闪光的思想和伟大的实践。作为香山的一分子，我们有义务挖掘提炼和宣传香山文化当中商业思想的精髓，有挖掘有传承，才有未来。 一方水土养一方人，这样的中山文化孕育了什么样的中山人？知名的中山人知名的中山人中山自建县以来名人辈出，由以民国时期最盛，上到一代国父（中国民主革命之父）孙中山，下至中国第一代电影明星阮玲玉，中山人在各个领域谱写着中国近代历史，中山也成为中国历史上最闪耀的星群。冒险的中山人冒险的中山人淘金热、留学热、革命热、投资热中山人创造了中国太多的“最早”，且不提民主革命、商业近代化与改革
27、开放，早在清朝末期，勇敢的中山人已经驾着一叶轻舟漂洋月余到澳洲淘金。“敢为天下先敢为天下先”是中山人冒险精神的高度概括！富裕的中山人富裕的中山人中山居民存款达786.13亿元，人均存款额达3.23万元去港澳消费，去欧洲旅游已经成为中山人的时尚生活方式爱投资的中山人爱投资的中山人中山人富裕，但他们更懂得求财之道，投资就是富裕起来的中山人最热衷的财富升值之道，房地产是他们投资的最爱，在城区，多数本地家庭至少拥有2-3套住宅。悠闲的中山人悠闲的中山人早早走上致富之道的中山人也是最懂得享受生活的广东人，中山街头满是随性的游走和轻松的笑脸，生活节奏既不慢得让人不思进取，也不快得如同搏命。在中山，人们最重
28、视的两个字，是生活高素质的中山人高素质的中山人知识永远是上流社会的奢侈品，这句话在今天的中国可能已经不合时宜，但在中国贫困的近代却是真实的写照，所幸，中山人利用自己的冒险精神最早赢得了财富，成为中国的富饶之乡，而富裕的中山人也有机会接触更多的知识，形成良好的城市素质。可能在日常生活中，他们的知识水平与个人素质不易体现，但是，如果你够细心就不难发现，中山永远洁净的马路上，是多少中山人共同保持的成就！保守的中山人保守的中山人如果政府正在召开重要会议，请不要举行大型活动；如果恰逢节假日，请不要随便举行大型活动；如果可能有任何微小负面影响，请不要举行活动；如果可能产生歧义，请不要这样命名；如果经过半年
29、多与中山各级政府的文件往来，这是我们对中山政府最深刻的印象。可能正是因为中山已经富裕了，他们才提前进入“守业”阶段，使中山人富起来的冒险精神才会被掩藏。今天的中山可能是广东省最保守的城市有品位的中山人有品位的中山人见多识广的中山人最会吸收先进的时尚的东西，他们从欧洲、美洲、澳洲、日本、韩国、香港、澳门、台湾带来了最先锋的时尚讯息，所以，你不能拿流行的东西蛊惑中山人因为他们绝对有自己独特的品味爱喝酒的中山人爱喝酒的中山人笔者见识不多，这一点仅从与东莞人的对比中得出中山人热衷于享受生活，业余时间交朋会友，难免小酌，上至政府领导下到平民百姓，敢喝酒、能喝酒是中山人区别于其他地区广东人的独特酒文化，中
30、山人豪爽的个性也可见一斑复杂的中山人复杂的中山人本地人、来自国内其他地区的淘金者、港、澳、台投资客、外国商客、全球各地的中山侨胞、澳门带来的游客、伟人故里带来的游客、往来的学者中山人的总结中山人的总结富裕：有消费能力，投资欲望强烈注重生活质量：有消费欲望生活闲逸：有消费习惯个性既感性又理性：营销的可引导性强中山是个中山是个“商商”家必争的商业宝地！家必争的商业宝地！各种中山人对商业的需求应该是：各种中山人对商业的需求应该是：精致的精致的、先进的先进的、有品味的有品味的、能与国际接轨的能与国际接轨的、能体现中山文化特色的能体现中山文化特色的、能传承中山商业文明的能传承中山商业文明的商业商业中山的
31、商业是什么样的状况？中山现在的商业是否已经满足了中山城市及中山人的需求？中山商业分析中山商业分析当商业成就一种文化当商业成就一种文化有学者认为，如果晋商可以称作“农商”，徽商近于“儒商”，那么马应彪为代表的粤商似乎可以称之为“游商”。他们身上折射出更多香山人奔走开拓、敢为天下先的草莽精神。明清时期蓬勃的晋商和徽商算是旧路子的商界领袖，而后来居上的粤商算是近代商界之翘楚。推动了中山乃至中国商业的近代化！关于中山商业关于中山商业近年来，中山市私营经济的快速发展使大量的财富藏富于民，不少市民在满足了一定的住宅消费之后，把眼光投向了投资性质的商业地产，使中山的商业地产保持了较高的增幅。但是由于开发时间
32、较短，中山的商业地产不可避免出现商业形态低、发展无序等情况。日前，中山市商业地产陆续传出利好消息，加强了中山商业发展的规划以及引导。诸多利好将促进中山商业地产的升级。中山人素有商业投资热情，不少人把投资眼光投向商铺。商业地产开发稳步增长商业地产开发稳步增长由于中山市工业发展一直保持了稳定的增长，给中山人带来了较高的收入。据相关部门的统计数据显示，中山市工业增幅连续多年居珠三角城市首位，2004年人均GDP超5000美元。全市约有13的家庭成为私营企业主。大量的财富藏于民，给中山的第三产业龙头房地产业带来了广阔的发展空间。中山的商业地产供销基本处于比较稳定的阶段，增幅保持了较高的水平，并且成交金
33、额高于成交面积，说明中山商业地产的价格也有一定的升幅。投资潜力分析投资潜力分析业内人士分析：近两年来，中山商业地产的发展以购物中心、商铺和专业市场为主。其中，商业地产最大的变化是新购物中心的兴起，由于中山是个比较休闲的城市，市民的购物、饮食、消费需求较多，并且房地产的发展也促进了新购物中心的需求。商业前景商业前景中山首个商业网点规划通过专家论证：该规划包括商业中心、零售商业网点、商业街、农贸市场、批发市场和物流基地，根据规划，中山市将构建四区、五轴的大商业格局，四区即中心城区、小榄、火炬区、三乡四个商业重点发展地区，2015年，中山把大型零售商业网点控制在60个以内。现有中山商业是否容许新的商
34、业项目存活？现有中山商业是否容许新的商业项目存活？中山城区四大主力商圈中山城区四大主力商圈孙文西路孙文西路商圈商圈益华益华商圈商圈假日广场假日广场商圈商圈大信商圈大信商圈本案本案孙文西路旅游文化步行街商圈孙文西步行街孙文西步行街逢源商业街逢源商业街金都城商业广场金都城商业广场孙文西步行街孙文西步行街历史原因：孙文西路古称迎恩街，从隋唐时期开始到历史原因：孙文西路古称迎恩街，从隋唐时期开始到1925年逐渐拓展，形年逐渐拓展，形成今天的格局，与铁城形成中山市八百年历史，成今天的格局，与铁城形成中山市八百年历史，1925年孙中山先生逝世后年孙中山先生逝世后为纪念孙中山先生改称孙文路。商业具体数据为纪
35、念孙中山先生改称孙文路。商业具体数据 商业形式：商业形式： 全街铺、不通车全街铺、不通车步行街规模：全长约步行街规模：全长约529米，路宽米，路宽15米，占地米，占地200亩，总建筑面积亩，总建筑面积 约约14万平万平方米，共有商铺方米，共有商铺137家家 建筑风格：建筑风格：20世纪初建筑风格，与广州北京路、上下九有非常相似世纪初建筑风格，与广州北京路、上下九有非常相似主力消费人群：学生、年轻人主力消费人群：学生、年轻人 租售形式：租售形式： 只租不售只租不售商品档次：中底档商品档次：中底档经营业态：休闲服装、特时尚精品、特色小吃、日用品经营业态：休闲服装、特时尚精品、特色小吃、日用品开业率
36、：开业率：100%人流情况：人流旺盛人流情况：人流旺盛租金价格：租金价格：400400元元/ /平方米以上，转手费在平方米以上，转手费在 2-252-25万不等万不等铺号铺号面积（平方米）面积（平方米）租金租金转手费转手费备注备注 11105万万25万万双层双层 2602.5万万18万万单层单层 3381.82万万双层双层 4502万万12万万单层单层逢源商业街逢源商业街形成原因：处于西接中恳广场，东连市政府的中间路段，为缓解孙文西形成原因：处于西接中恳广场，东连市政府的中间路段，为缓解孙文西路步行街建成之后的交通压力而拆建。路步行街建成之后的交通压力而拆建。具体数据具体数据建筑风格：现代化、
37、时尚街区建筑风格：现代化、时尚街区商业形式：街铺形式（可通汽车）商业形式：街铺形式（可通汽车）商业规模：商业规模：600米的商业街米的商业街 经营业态：经营业态： 1层街铺：时尚、潮流服装、特色餐饮，层街铺：时尚、潮流服装、特色餐饮， 24层为：住宅层为：住宅租售形式：租售皆可租售形式：租售皆可开业率：开业率：90%以上以上商品档次：中、高档商品档次：中、高档主力消费人群：城市白领、有一定购买能力的青年人主力消费人群：城市白领、有一定购买能力的青年人人流情况：人流一般人流情况：人流一般租金价格：租金价格：80-90元元/平方米，转手费一般在平方米，转手费一般在36万元万元铺号铺号面积（平方米）
38、面积（平方米） 租金租金转手费转手费 158 5000 6万万 245 3500 3.8万万金都城商业广场金都城商业广场租售情况：只租不售租售情况：只租不售开业率：开业率： 一层：一层：100% 二层：二层：90%以上以上业态组合：业态组合： 一层：潮流男女装、潮流饰品、美发一层：潮流男女装、潮流饰品、美发 二层：潮流女装、美容二层：潮流女装、美容主力消费群：学生、主力消费群：学生、15-30岁的年轻人岁的年轻人商品档次：中低档次商品档次：中低档次人流情况：人流火爆人流情况：人流火爆租金情况：租金情况：铺号铺号面积（平方米）面积（平方米）租金租金转手费转手费备注备注 1108000-9000一
39、层一层2106200一层一层 315-201800-3500二层二层商圈总结孙文西路旅游文化步行街商圈见证了改革开放后中山城区零售业的变迁。目前仍是城区中部商圈的“领军人物”和中山旅游业的“名片”。这里有数不清的散户商铺，更有中山百货大型购物商厦。当年，孙文西路的“文化旅游步行街”定位在全省乃至全国均属创新之举。随着金都城商业广场、逢源商业街、岐江一河两岸等商业设施的完善，步行街商圈的影响力和吸引力将得到从线到面的全方位发展。商圈特色：商圈特色：主题鲜明，人流旺盛，但属于老式商业且商品偏主题鲜明，人流旺盛，但属于老式商业且商品偏中低档，不能引导未来城市商业发展方向中低档，不能引导未来城市商业发
40、展方向2、益华商圈 项目地址：座落在中山市繁华的中山三路，集购物、餐饮、住宿、项目地址：座落在中山市繁华的中山三路，集购物、餐饮、住宿、娱乐、休闲于一体。娱乐、休闲于一体。具体数据：具体数据：开业率：接近开业率：接近100%商业规模：商业规模：占地面积占地面积 7400074000多平方米，经营面积多平方米，经营面积120000120000多平方米多平方米业态组合：服装、百货、特色餐饮业态组合：服装、百货、特色餐饮主力消费人群：收入、文化高层次人群主力消费人群：收入、文化高层次人群商品档次：高档商品档次：高档人流情况：人流一般人流情况：人流一般配套：粤港直通巴士配套：粤港直通巴士租金情况：租金
41、情况：90120元元/平方米平方米租售情况：只租不售租售情况：只租不售铺号铺号面积（平方米）面积（平方米）租金租金转手费转手费 1708010000 240504500商圈总结益华商圈是城区中高档消费的代名词。这里的零售机益华商圈是城区中高档消费的代名词。这里的零售机构包括益华百货以及数不清的临街商铺，旅游一条街构包括益华百货以及数不清的临街商铺，旅游一条街和提供高档餐饮服务的京华酒店为商圈增色不少。和提供高档餐饮服务的京华酒店为商圈增色不少。商圈特色：商圈特色：商家品牌实力较强，商家品牌实力较强，但商业业态单一，建筑老化但商业业态单一，建筑老化3、假日广场 项目地址：假日广场位于中山市城区核
42、心地段兴中道与孙文路交汇的黄金轴线项目地址：假日广场位于中山市城区核心地段兴中道与孙文路交汇的黄金轴线上，是本市的政治与文化中心，紧邻市委市政府、人大，周边高尚住宅林立，具上，是本市的政治与文化中心，紧邻市委市政府、人大，周边高尚住宅林立，具备罕有标志性地利及极高的商业价值。备罕有标志性地利及极高的商业价值。正式营业时间：正式营业时间：2005.11具体数据：具体数据：租售情况：只租不售租售情况：只租不售开业率：开业率：90%以上以上商业规模：占地面积约商业规模：占地面积约33亩，总建筑面积亩，总建筑面积55,000 ，商业面积，商业面积30000租赁价格：租赁价格：200元元/平方米平方米业
43、态组合：一层：餐饮、服装、游乐园、百货业态组合：一层：餐饮、服装、游乐园、百货 二层：百货、特色餐饮二层：百货、特色餐饮 三层：酒楼三层：酒楼 四四七层：写字楼七层：写字楼人流情况：人流旺盛人流情况：人流旺盛主力消费人群：年轻人、城市新贵、追求生活享受主力消费人群：年轻人、城市新贵、追求生活享受商品档次：中高档商品档次：中高档商业特色：悠闲、集中、吃喝玩乐商业特色：悠闲、集中、吃喝玩乐建筑风格：欧洲大陆风情建筑风格：欧洲大陆风情商圈总结商圈总结假日广场走出特色的商业文化。这里是年轻人和都市假日广场走出特色的商业文化。这里是年轻人和都市新贵的新宠。假日广场的购物环境更为悠闲，集中，新贵的新宠。假
44、日广场的购物环境更为悠闲，集中，轻松，吃喝玩乐、购物、休闲都可以在这个圈子里解轻松，吃喝玩乐、购物、休闲都可以在这个圈子里解决。决。商圈特色商圈特色：精致、有品味，但规模过小精致、有品味，但规模过小4、大信新都汇商圈 商圈地址：中山市石岐区莲塘北路商圈地址：中山市石岐区莲塘北路开业时间：一年多开业时间：一年多商业规模：商业规模： 以大信新都汇商业广场为核心，向周边扩散。以大信新都汇商业广场为核心，向周边扩散。大信新都汇商业广场建筑面积：大信新都汇商业广场建筑面积：110000110000平方米平方米 街铺：街铺：9000090000平方米左平方米左右；右；商业广场经营业态：商业广场经营业态：负
45、二层：地下停车场负二层：地下停车场负一层：地下停车场、真冰溜冰场、电脑城负一层：地下停车场、真冰溜冰场、电脑城首层：优越城百货、国美电器、屈臣氏、麦当劳、肯德基首层：优越城百货、国美电器、屈臣氏、麦当劳、肯德基二层：优越城百货、手机通信城、大福源超市、奇摩咖啡二层：优越城百货、手机通信城、大福源超市、奇摩咖啡三层：优越城百货、大福源超市、奇乐儿亲子乐园、三层：优越城百货、大福源超市、奇乐儿亲子乐园、四层：金龙欢乐城、自助式四层：金龙欢乐城、自助式KTVKTV、宜康家具中心、宜康家具中心五楼：王子饭店（高级）、美食广场、健身房五楼：王子饭店（高级）、美食广场、健身房街铺经营业态：特色饮食、苏宁电
46、器、永乐家电、休闲服装服饰、美街铺经营业态：特色饮食、苏宁电器、永乐家电、休闲服装服饰、美容美发、首饰精品容美发、首饰精品商业广场内部租金一楼：大堂临时摊位租价500-700元/月/平方米内铺：200-250元/月/平方米（套内面积）二楼均价：130元/月/平方米左右三楼均价：100元/月/平方米左右（二手价）街铺租售街铺：套内面积70平方米。租金7000（3500）元（经营一年，暂时只收五成租金）销售单价：20000元/平方米左右经营情况：人流旺、生意火爆、星期天与晚上人流更旺辐射面：整个中山市、甚至澳门商品档次：中档主力消费群：家庭消费购物开业情况：接近100%目前商铺不出售商圈总结商圈总
47、结大信商圈缔造了中山第一MALL的神话，让SHOPPINGMALL的理念走进中山，大信商圈提倡大众消费、一站式消费，被中山人一直追捧，现成为当不无愧的中山零售业巨头。商圈特色：大而全，但不精致，大而全，但不精致，商家品牌实力一般商家品牌实力一般中山商业总结中山商业总结高端消费外流，以本地户籍人口最为严重高端消费外流，以本地户籍人口最为严重商家品牌知名度普遍偏低，目前少有国际商业巨头进驻少有国际商业巨头进驻目前中山存活的商业项目大多比较精致，各个特色鲜明，优势突出，但以后可发展空间有限，当城市增容，目前的商业项目仅足以在城市商业中割据鼎力，不具备可以统领中山商业的实力一个城市的新城气质现在他的商
48、业，如北京：旧朝古都，国家心脏，她，大气、尊贵在王府井你可以体会；上海：贸易中心，国际都市，她，品味、奢华在南京路你可以体会；广州：经济龙头，创新之城，她，前卫、丰盛在新天地你可以体会。而中山敢为天下先的创新精神敢为天下先的创新精神，在中山的众多商业项目中却没有体现中山缺乏一个体现其新城市气质的商业项中山缺乏一个体现其新城市气质的商业项目！目！中山商业升级势在必行中山商业升级势在必行中山市目前的商业尚不能满足中山人对商业精中山人对商业精致的、先进的、有品味的、能与国际接轨的、致的、先进的、有品味的、能与国际接轨的、能体现中山文化特色的、能传承中山商业文明能体现中山文化特色的、能传承中山商业文明
49、的需求，的需求，更无法企及作为珠江西岸中心城市的面对继续发展的中山，面对珠海、澳门及其往面对继续发展的中山，面对珠海、澳门及其往来的商客、游客来的商客、游客的商业实力！ 中山商业升级势在必行！中山商业升级势在必行！中山人与商业地产中山人与商业地产中山的商业地产或早已开发比较成熟，或只租不售，爱投资的中山人投资商铺无门，便多投资住宅，导致中山住宅空置率奇高，投资回报率不断降低！中山地产投资市场中山地产投资市场急切需要一个有潜质的商业项目填补市场空缺！急切需要一个有潜质的商业项目填补市场空缺！商业升级的方向在哪里？商业升级的方向在哪里？我们能弥补这一空白吗？我们能弥补这一空白吗？项目分析项目分析项
50、目数据项目数据总建面：约3万（以目前规划计算）其中：1.3万住宅底商；1.7万纯商业楼形态：单边街铺为主长度：约1.9公里四至分析四至分析东起福湾道、水云轩小学与福湾道隔路相对的是已经入住的紫茵庭苑花园，入住率较高，常住人口稳定，具备一定消费能力水云轩小学是省重点小学，共有学生1100余人，教职员工48人西临起湾道是中山市新城规划的两条样板道之一，两旁林立高档写字楼、住宅等南至孙文东路中山老城主干道，两边皆是比较成熟的住宅项目，不过大多比较老旧，两边街铺以社区生活配套为主北靠水云轩住宅、比邻香格里拉大酒店CLD主流楼盘，是中山住宅地产的价格风向标，社区居民消费力旺盛香格里拉酒店已经正式营业，且
51、经营状况良好。项目分析项目分析地段项目处于中山市核心居住区，周边云集中高档住宅项目，消费人流日常消费力旺盛；5分钟车程内便可到达各大商圈；所处地段并非传统商业旺地，尚未形成独具特色的商业氛围项目分析项目分析交通外部交通：近邻城市主干道之一的起湾道，旧的城区核心干道孙文路，以及项目与香格里拉酒店、水云轩小学的规划路，可谓四面环路，交通非常便利内部交通：项目主体以街铺形式存在，是环项目一周约1.9公里的步行街，且全部为单边商业街，非常不利于人流回旋，且步行一周耗时太长，极其不利于旺场项目分析项目分析规划目前规划形式单调，仅为普通住宅底商，商铺分布零散，不易产生商业必须的聚合效应，商业价值难以体现项
52、目分析项目分析辐射范围核心圈层：车行3分钟之内以项目为核心2.5公里直径紧密圈层：车行3-5分钟以项目为核心2.5-6公里直径松散圈层：车行5-15分钟以项目为核心6-15公里直径游离圈层：车行10分钟以上以项目为核心15公里直径距离以上辐射范围示意辐射范围示意紧密圈层紧密圈层核心圈层核心圈层松散圈层松散圈层（城区及邻近镇区）（城区及邻近镇区）游离圈层游离圈层（外围所有区域）（外围所有区域）项目分析项目分析消费人群地处CLD家庭消费占主流周边住宅项目档次较高，消费水平也较高，以中高收入人群（政府官员、公务员、企业主、港澳台人士、外籍人士、高级白领）为主紧靠香格里拉大酒店，旅游消费也将是项目的重
53、要组成与各大商圈之间往来交通便利，实际辐射范围可达全市商圈辐射人口核心圈层10-20万人紧密圈层30-50万人松散圈层60-100万人游离圈层200万人以上项目总结项目总结项目片区虽然居住人口数量庞大，但是整体氛围却显得不够活力，究其原因是没有商业人流带来的活力。20万人常驻人口的项目板块，万人常驻人口的项目板块，需要一个调动板块活力的商业项目，需要一个调动板块活力的商业项目，丰富片区生活丰富片区生活项目分析项目分析项目性质：社区商业商业模式商业模式商业分类邻里式（邻里式（NSC）社区型（社区型（CSC）地区型（地区型（RSC）超级（超级（SRSC）面积（面积（） 10000以下以下30000
54、以下以下30000以上以上90000以上以上业种业种日用品日用品日日用用品品、高高级级品品、服务服务日日用用品品、高高级级品品、服务服务日日用用品品、高高级级品品、服务服务主力店主力店超市、杂货超市、杂货超超市市、杂杂货货、GMS、百货、百货杂杂 货货 、 1-2家家GMS、2家百货家百货2-3家家GMS、4-5家百货家百货商家数量商家数量10-1520-4540-100100以上以上商圈范围商圈范围5分钟车程内分钟车程内10分钟车程内分钟车程内15分钟车程分钟车程20分钟车程以上分钟车程以上商圈人口商圈人口80003万万10万万10万万20万万20万以上万以上停车位停车位50-100100-
55、300300-10001000以上以上注：GMS即大型综合性超市片区需要的商业体量片区需要的商业体量以项目核心辐射人群圈层及紧密辐射人群圈层的人口数量：分别为10-20万，30-50万项目至少需要满足核心圈层人群需要的30000-90000商业商业板块可以支撑90000以上以上的大型商业存活项目自然条件对开发方向的要求项目自然条件对开发方向的要求作为社区商业，项目所辐射的人群远远大于普通社区商业的人群，如果仍以单纯的社区商业定义项目又无法满足辐射人口的消费需求，从而浪费项目的商业价值。如果作为地区型商业或超级商业广场定位，身处住宅区的项目又必须兼顾社区商业的生活配套功能。在项目的定位上必须在保
56、障满足社区商业基础需求的基础上，争取项目价值的最大化，即大型商业（地区及以上）的规模大型商业（地区及以上）的规模+社区商业的功能社区商业的功能大型商业（地区及以上）的规模应该如何大型商业（地区及以上）的规模应该如何操作？操作？ 社区商业的功能有哪些？社区商业的功能有哪些？商业模式探究商业模式探究？社区商业社区商业社区商业分析社区商业分析何为社区商业？社区商业，是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言，其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都
57、介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业现状社区商业现状06年，社区商业大热在北京，仅仅半年时间，就有家平方米的商业企业走进社区，抢占社区商业服务市场；“十五”期间，北京市将建成近个社区商业中心，覆盖城乡所有的城镇和居民小区在上海，社区商业成为新一轮发展的战略重点，社区购物中心是重中之重；很多商家和房产开发商实行跨行业合作，抢占这一市场。联华、华联、友谊、九百等大型企业组成自己的“联合舰队”，开赴各社区网点社区型商业商机社区型商业商机社区商业在购买商品、餐饮消费和生活服务等方面均有很大的发展空间的人要求在社区中配备健身场所，而娱乐场所（）、花店（）和音像店（）也有不少支持者的人需要大众餐馆，以
58、全部受访居民家庭为总体计算，平均每个居民家庭每月在外就餐次。但困扰人们在外就餐的主要问题是当前小区餐饮业卫生状况不尽如人意。另外，的人需要早餐服务希望在小区内建立茶室、蛋糕店、面包房的居民占社区商业的发展模式一社区商业的发展模式一社区底商底商发展模式商业辐射半径为1公里或居民步行5分钟范围内服务人口为2-3万开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑，从事零售商业和服务业强调本社区的特色，突出社区底商和居住环境“软硬”条件集中配套着眼于生活服务为主，使社区底商因社区生活配套而存在，可以作为小区配套型购物中心，区别于城市购物中心区社区商业的发展模式二社区商业的发展模式二社区商业街商业街发展模式商业辐射半
59、径为3-5公里或居民步行15分钟范围内服务人口为3-5万从规模上看，社区商业街小于城市中心区的大型商业街和城市区域中心的中型商业街，属综合型的小区小型商业街，与住宅区融为一体，成为一条真正的“生活街”社区商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、餐饮、服务业、居住为一体的生活空间。社区商业的发展模式三社区商业的发展模式三社区购物中心购物中心发展模式商业辐射半径为3-5公里或居民骑车15分钟范围内服务人口为5-10万在面积、服务人口、商店数目等方面都介于城市区域型购物中心与邻里型购物中心之间集购物、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求以生鲜食品超市为主力，融各种便利的餐饮、娱乐、
60、健身、服务设施为一体，满足居民一站式的消费需要可以实施组团式开发，融合各种商业业态配置的商业面积不低于2.5万平方，设置超市、便利店、药店、快餐店、餐馆、酒吧、专卖店、休闲娱乐中心等。社区商业总结社区商业总结社区商业特色社区商业“因住而商”，立足点是全面迎合社区消费色彩，满足社区居民基本生活消费。实现居民步行5分钟可到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心；体现就近方便、价廉物美、服务多样的商业特征；具备四项基本功能：1、购物功能：提供主副食、生活用品等；2、修理服务功能：满足社区居民日常用品修理的需要；3、餐饮服务功能：为居民提供早点、正餐；4、综合服务功能：社
61、区居民美容美发、洗衣熨衣、彩扩等全在社区内完成。？大型商业大型商业大型商业分析大型商业分析大型商业的存在形式街区商业SHOPPINGMALL？街区商业街区商业大型商业大型商业街区商业街区商业何谓街区商业？街区，是城市系统的一个重要构成部分。其价值不仅在于为区域的发展提供框架和边界，也是各个单体的“通道”，构筑“公共活动空间”，提供各个单体发展的“背景”和“视野”，同时，还将提供极其重要的商业和生活的“文脉”。街区商业特色街区商业特色街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式体现居住与环境新的结合关系，把
62、人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人们对新型居住的需要提供了一个更适宜居住的标准与模式，而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。街区商业发展前景街区商业发展前景随着城市街区化的大势所趋商业地产的开发必将走向街区化，商业地产步入“街区时代”也是大势所趋。一方面，源于楼市竞争而带来的创新的需要；另一方面，也是经济发展与城市文明不断推进的结果。从城市发展的角度审视，街区的价值值得挖掘。由于街区能开放性地融入城市，能共享更多的城市配套资源，同时也使街区里的商店、办公场所、公建配套等得到更大程度的商业利用，达到街区效益的最大化。街区商业的发展模式街区商业的发展模式城市街区包含两个指标一是
63、硬件，在项目建筑空间的营造上，有倾向性地选择了时尚元素较高的社区配套，如主题商业街、富有情调的景观以及主题公园二是软件，这是“城市街区”的核心体系，即对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面的引导。街区商业必然是本项目的一部分！街区商业必然是本项目的一部分！什么是什么是SHOPPING MALL？它适合我们吗？它适合我们吗？大型商业大型商业Shopping Mall何谓ShoppingMallShoppingMall的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连
64、锁店、餐厅在内的超级商业中心。是一种高级业态形式高级业态形式，作为一种新兴复合型商业零售业态。Shopping Mall 特征特征规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上。功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。ShoppingMall通常位于城市的远郊ShoppingMall作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其发展过程中，经历了不同的阶段，也呈现出不同的经营风格：美国SHOPPINGMALL主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市
65、商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。日本、东南亚地区自70年代大量出现的购物中心，有以“大型仓储式超市”替代百货店作为主力店的发展趋势，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。中国的中国的Shopping Mall 中国发生了很大的变化，最大不同就是地点的选择地点的选择。必须同时具备三个条件一是地理位置地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体中高收入的消费群体；三是交通便利，交通便利，停车方便地理位置：城市未来发展的方向消费群体：中高档住宅消费人群交通：起湾道、孙文东路本项目完全符合Shopping Mall的开发条件！Shopping
66、Mall要怎么做？我们的我们的Shopping Mall 样板样板东莞世博广场东莞世博广场世博广场概况世博广场概况经济指标占地面积100963.4平方米建筑面积207972.41商业160000写字楼47972.41容积率1.6层高首层挑高7米二、三层层高5米垂直电梯20部；扶手电梯100余部车位情况：共1600余个车位（地下车库4万平方米）开发单位：东莞市广晟商贸发展有限公司地理位置：东莞市东城大道与东城中路汇处开发时间：2002立项，2003年12月入市销售，2004年11月主力商家开业经营世博广场开发背景世博广场开发背景东莞宏观经济环境良好东莞宏观经济环境良好自改革开放以来，每年经济增长
67、平均超过每年经济增长平均超过20%，2002年，东莞市各季度GDP的绝对量呈现逐季增加趋势，增长幅度也逐步提高。据统计局初步测算，全市完成国内生产总值672亿元，按可比价格计算，同比增长18.38%，高于全省7.58个百分点。三次产业的比重为4.8455.2139.95，与去年同期相比，第一产业比重继续下降，第二产业有所上升，第三产业基本保持相同水平。世博广场开发背景世博广场开发背景社会居民消费稳步快速增长社会居民消费稳步快速增长2002年，东莞市居民人均可支配收入人均可支配收入16949元元，比2001年增长3.7%，扣除物价因素影响，实际增长5.71%。据调查资料显示，2002年人均消费性
68、支出15157元，扣除物价因素影响，实际增长5.33%。从居民消费增量投向看，居民用于生存的衣、吃、住、行等消费支出呈稳中趋降态势，恩格尔系数为31.18%，而用于精神文化和享受型的消费比重保持稳步上升。世博广场开发背景世博广场开发背景2002年人均食品类消费支出年人均食品类消费支出4818元，比上年增长元，比上年增长5.86%东莞人的保健意识逐年增强，滋补营养品需求逐年呈上升趋势东莞人的保健意识逐年增强，滋补营养品需求逐年呈上升趋势，2002年，城镇居民人均滋补保健品支出369元，比2001年增长42.92%，东城区高达432元，占医疗保健支出七成多。2002年年,城镇居民家庭人均教育文化娱
69、乐服务消费支出城镇居民家庭人均教育文化娱乐服务消费支出2660元，元，比上年增长比上年增长43.11%，占消费性支出的，占消费性支出的17.55%，增幅居八大类消，增幅居八大类消费支出中的第二位费支出中的第二位。居住条件越来越舒适、宽敞。居住条件越来越舒适、宽敞。2002年末居民人均居住使用面积41.84平方米，比上年的39.89平方米增加1.95平方米,自有房比重逐年上升，有90%以上家庭拥有私有房产权，拥有多套房的家庭也不少。人们越来越讲究穿着人们越来越讲究穿着，2002年人均衣着消费支出748元，比2001年增长15.43%。在本项目3公里范围内人群衣着消费支出高达878元。世博广场开发
70、背景世博广场开发背景商业地产方兴未艾商业地产方兴未艾2002年华南MALL，2003年世博广场及地王广场等的入市，结束了东莞的商业产开发零的历史，在此之后，东莞的商业地产蓬蓬勃发展，进入了一个历史开发高潮。商业发展滞后于经济发展商业发展滞后于经济发展在2002年以前，东莞的经济发展重点是以制造为主的第二产业，对商业的发展长期漠视、冷淡，造成商业与经济增长比例倒挂，商业发展严重滞后于经济的发展。高端消费外流高端消费外流“有钱的人去香港，没钱的去广州”这是2003年以前东莞零售消费市场的写照，在以东莞户籍人口为主的高端消费外流严重，东莞本地商业只是以满足日常民生性消费的生活必须品为主。世博广场开发
71、背景世博广场开发背景缺少大型一站式全客层的消费场所缺少大型一站式全客层的消费场所在世博广场等项目以前，东莞的商业主要是传统的街铺、单体的集中式商场，业态形式单一，消费的便利性与关联性不强，缺少一个一站式全客层的消费场所。区域人口居住人口众多区域人口居住人口众多世博广场所在的东城区面积110平方公里，辖19个村，3个居民区，原户籍人口10万多人，外来人口30万多人，总人口40万多人。外来人口居四区（莞城、东城、万江、南城）之首，外来人口在此区域常住者（已购房者）较多。世博广场与本项目对比世博广场与本项目对比地段同处比较成熟的高尚住宅区内本案：中山东区CLD世博：东莞东城高档住宅区都在传统成熟商圈
72、的外围本案：四大商圈之外世博：东纵沃尔玛商圈、老城西正路商圈、花园新村商圈之外，接近东城雍华庭商圈但被大块空地阻隔都接近成熟商圈本案：距各大商圈分别为3-10分钟车程世博：距各大商圈分别为2-10分钟车程都在城市交通枢纽上本案：新城市样板道起湾道与老城主干道孙文路交汇世博：新城市动脉东莞大道与老城交通要道东城大道交汇世博广场与本项目对比世博广场与本项目对比开发时机都处于城市经济持续快速发展时期同处于城市商业地产刚刚兴起时期都可利用城市经济新的发展契机都处于城市发展新的历史节点都处于城市住宅房地产即将飞跃的起跑线上都处于商业地产商有缺口的时期都处于本地高端消费外流严重的时期正是由于上述世博广场与
73、本项目的相似点，正是由于上述世博广场与本项目的相似点，我们对世博广场进行了详细的剖析，希望我们对世博广场进行了详细的剖析，希望从中找到项目开发可借鉴的经验从中找到项目开发可借鉴的经验世博广场区域划分及业态规划世博广场区域划分及业态规划业态比例零售（购物）50%；饮食30%；娱乐20%区域层数面积业态规划A区4层28000国际百货城B区3层15000超市C区3层170001F 数码、电脑、通讯、家电名品电器 2F 家用电器名品家居 3F 时尚家居、布艺D区3层144001F 香港城SHOW一族 2F 韩国潮流服装、精品、饰物品牌特惠 3F 礼品、精品、时尚特区E区3层130001F 鞋、皮具、男
74、人世界 2F 品牌男装、国际珠宝城3F 金银珠宝、眼镜、钟表F区4层230001F 香水、化妆品、护肤品、美容用品、美甲2F 品牌女装国际珠宝城 3F 金银珠宝、钟表、眼镜4F 喜盈门海鲜酒楼G区3层157001F 儿童服饰、玩具反斗城、家庭游戏书香世代 2F 文化书城、音像、文具3F 方特科技乐园H区4层13000美食广场及500长的美食街世博广场建筑特色世博广场建筑特色6000平米的音乐喷泉露天广场1350米长的剧场式观光连廊将各层串联，层与层立体互通，观光电梯分置露天广场建筑布局以G区世纪欢乐岛为中心，各区呈围合布置，形成“中”“回”结合的消费人流4万平方米的地下停车场，拥有4个出入口，
75、层高达5米，并且电梯直通商场各区世博广场租售价格世博广场租售价格售价售价租金租金均价：均价：1800018000元元/ /平方米平方米均价：均价：130130元元/ /平方米（内铺）平方米（内铺）首层：首层：2200022000元元/ /平方米平方米 首层：首层：120120元元/ /平方米平方米二层：二层：90009000元元/ /平方米平方米二层：二层：7070元元/ /平方米平方米 三层：三层：6000/6000/平方米平方米三层：三层：50/50/平方米平方米管理费管理费5 5元元/ /平方米平方米 2121元元/ /中央空调费中央空调费实用率实用率48%48%世世博博广广场场招招商商
76、进进度度商家区域面积开业时间海雅百货A区1F4F280002005年7月肯德基A区1F3002005年7月好又多超市B区1F3F150002005年6月屈臣氏B区1F2002005年6月国美电器城C区1F55002005年3月电源电脑城D区1F3F144002006年5月世博鞋城E区1F40002006年5月世博沐足E区3F45002006年7月百货、精品F区1F2F40002005年10月健民珠宝F区1F5002005年6月中田樱寿日本料理城F区3F80002004年12月喜盈门海鲜酒家F区4F55002004年11月电源数码城G区1F2F40002006年7月麦当劳G区1F3402005年
77、1月方特科技乐园G区3F40002005年1月名灯世家H区1F20002006年5月顺德农家餐饮H区1F6002006年5月唐宫海鲜房H区2F3F60002005年11月K歌会H区4F40002005年8月东莞农信社J区30006年中世博商务酒店J区300005年初世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验对历史时机的把握对历史时机的把握2000年，东莞市政府提出“一年一小步，三年一大步，五年见新城”的城市建设口号，拉开了中心城区城市建设的帷幕。城市路网的建设使以往出行不便的局面迅速改变，大型住宅社区的建设使中心城区的人口急据增加。而中心城区落后的商业已无法满足城市发展的需求，因此，东莞中心城区的落
78、后商业急需升级。在此历史时机下，东莞众多的开发商踏上了城市发展的快车，从而催生一批大型商业项目，而世博广场就是借助于这个商业地产开发热潮的大好机时，为项目的招商、销售创造良好环境。世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验区位的选择区位的选择商业项目的区位因素决定了项目的生死，良好区位是项目成功的重要条件之一。从东莞市同期开发的几个MALL来看，当时世博广场周边较为荒芜，处于城市商圈的边沿地带，区位优势并不明显。然而，城市的不断发展、裂变、扩大，区域的建设逐步完善，人口不断的集聚扩大，原来的城市商圈边沿现的世博广场现已成为城市的核心商业网点，并由此形成一个新商圈的产生。因此，项目区位的发展潜力决定了
79、项目的发展空间。世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验东莞MALL的分布状况世博广场：东城大道与东城中路交汇处威尼斯广场：东纵大道第一国际：东莞大道与鸿福路交汇处华南MALL：万江区万道路华南MALL第一国际威尼斯广场世博广场华南MALL第一国际威尼斯广场世博广场世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验贴近生活的业态比例贴近生活的业态比例从东莞市的几个MALL的实际在营业态来看，世博广场的业态最为全面，最贴近生活，是一个全客层的一站式消费场所。从世博广场的招商完成比例来看，说明以全民生活消费为本的业态规划是城市MALL的良好方向。世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验东莞东莞MALL的业态比例的业态比
80、例华南MALL购物：40%娱乐：26%酒店：26%餐饮：8%世博广场购物：77%娱乐：5%餐饮:13%休闲:3%酒店：2%第一国际购物：90%餐饮：10%威尼斯广场购物：90%餐饮：2%建材：8%项目项目完成招商完成招商面积面积占总面占总面积比例积比例华南华南MALLMALL约约12000012000030%30%世博广场世博广场约约13400013400083.75%83.75%第一国际第一国际约约300003000025.60%25.60%威尼斯广场威尼斯广场约约360003600021.17%21.17%世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验科学的租售比例科学的租售比例如果MALL销售面积
81、过多将会导致商铺产权过于分散，无法进行统一的规划与招商，项目必然会出现空置率过高，经营不良；而如果销售面积过的小，投资收益过长，导致开发奖金压力较大。从世博广场的现良好的经营与其合适的租售比例也有较大的关系。华南MALL的销售面积比例最小，投资无法收回，导致发展商奖金链断裂；而第一国际与威尼斯广场却因销售面积过大，发展商无法控制项目的招商与经营，而导致项目失败；而世博广场销售面积比例把控较良好，发展商既不对项目失控，也不会投资收不回，对招商与经营是一良好的保证。世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验东莞SHOPPING MALL租售比例0%20%40%60%80%100%120%世博广场威尼斯广
82、场第一国际华南MALL出售租赁世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验业态分布不科学业态分布不科学世博广场将百货、超市、电器等可售性较低，投资回报期较长的几大主力业态分布在项目临主干道的方位，而将项目可售性最强的、可快速回笼奖金的鞋城、时尚百货放分布在临次要街处。如此的业态分布不但导致了世博广场的在销售出现销售迅速慢，投资回期过长；也对后期的招商、经营将生了较大影响。百货、超市、电器鞋城、时尚百货世博广场的借鉴经验世博广场的借鉴经验建筑规划不人性化建筑规划不人性化世博广场在建筑规划没有实现人车分流，人流动线不科学等缺乏人性化的规划，对项目后期的经营也产生了较大影响。综上所述我们再归纳一下项目开发的
83、背景中山城市中山城市经济发达，商业基础雄厚CEPA、港珠澳大桥、澳门新赌城、广州轻轨、政府换届等历史机遇的来临，中山经济将进入新的一轮发展高峰，中山也将朝着珠江西案中心城市的方向继续发展壮大中山有实力容纳、也需要面向持续发展的中山和珠海、澳门带来的游客、商客的新商业新商业中山人中山人商业文化是中山最初兴起的“本”文化，亟待继承和发扬中山人富裕：有消费能力注重生活质量：有消费欲望生活闲逸：有消费习惯个性既感性又理性：营销的可引导性强中山是个中山是个“商商”家必争的商业宝地！家必争的商业宝地！各种中山人对商业的需求应该是：各种中山人对商业的需求应该是：精致的精致的、先进的先进的、有品味的有品味的、
84、能与国际接轨的能与国际接轨的、能体现中山文化特色的能体现中山文化特色的、能传承中山商业文明的能传承中山商业文明的商业商业中山商业现状中山商业现状商业地产投资方兴未艾政府将中心城区规划为未来重点商业发展区域之一现有商业项目中，孙文西路商圈主题鲜明，人流旺盛，但属于老式商业且商品偏中低主题鲜明，人流旺盛，但属于老式商业且商品偏中低档，不能引导未来城市商业发展方向档，不能引导未来城市商业发展方向益华百货商圈商家品牌实力较强，但商业业态单一，建筑老化商家品牌实力较强，但商业业态单一，建筑老化假日广场商圈精致、有品味，但规模过小精致、有品味，但规模过小大信新都会商圈大而全，但不精致，商家品牌实力一般大而
85、全，但不精致，商家品牌实力一般中山商业升级势在必行！中山商业升级势在必行！项目自身条件项目自身条件所处片区所处片区20万人常驻人口需要一个调动板块活力的商业项目，丰万人常驻人口需要一个调动板块活力的商业项目，丰富片区生活富片区生活项目至少需要满足核心圈层人群需要的 30000-90000商业，商业，可以支撑90000以上以上的大型商业存活项目的开发方向应为大型商业（地区及以上）的规模大型商业（地区及以上）的规模+社区商业社区商业的功能的功能定位方向中定位方向中所谓社区商业的功能包括：购物功能：提供主副食、生活用品等；修理服务功能：满足社区居民日常用品修理的需要；餐饮服务功能：为居民提供早点、正
86、餐；综合服务功能：社区居民美容美发、洗衣熨衣、彩扩等全在社区内完成。大型商业的操作模式大型商业的操作模式本项目完全符合ShoppingMall的开发条件！ShoppingMall的开发，我们从世博广场学到了什么对历史时机的把握，即城市发展的新动态对历史时机的把握，即城市发展的新动态充分利用自身的地块优势充分利用自身的地块优势科学的租售比例科学的租售比例65%:35%左右左右避免业态分布不科学业态分布不科学建筑规划体现人性化理念建筑规划体现人性化理念回到项目的开发回到项目的开发通过分析与总结，我们究竟应该怎样开发？项目定位建议项目定位建议建议定位方向建议定位方向以世博广场改良版世博广场改良版+住
87、宅住宅的形式开发项目主题定位项目主题定位主推案名：备选案名：华鸿华鸿MALL案名阐释案名阐释拆分人的需求一天，有24个小时：第一个8小时我们用来睡眠，休养生息；第二个8小时我们用来工作，供给生活；第三个8小时，才属于自我。广告意向释义：8小时在床上8小时在公司另外的另外的8小时去哪里？小时去哪里？华鸿东八时区案名释义案名释义拆分城市的需求立面的城市有三个层次：一是储存能量，即休息的城市；二是释放能量创造价值，即生产的城市；三是实现价值再生能量，即消费的城市！第三个层次才是城市的最上层！第三个层次才是城市的最上层！广告意向释义：城市在与城市的对比中彰显价值你在城市的对比结果中彰显价值惟有消费，体
88、现你和城市及你在城市中的价值华鸿东八时区，在中山顶上东八时区是什么？东八时区是什么？倡导一种新的生活方式，强调人本身的需求，在繁忙的城市生活中，找到人在物质价值以外的精神追求。把人作为动物本性的吃喝拉撒睡排除在外，寻找一个更深刻的思考时间一个全世界人都在追求的精神时间东八时区是什么？东八时区是什么？东八时区是一个新的城市，他不再只是人们忙忙碌碌追求物质的空间，而是一个城市价值提升的空间，城市人在这里消费、享乐，体验自身的价值，在消费与享乐中感悟生命的需求，再生创造价值的动能。东八时区是什么？东八时区是什么？是新中山城市的气质体现东八时区是新中山人的，它精致、有品位东八时区是全中山市的，它代表中
89、山的新商业文化，是新中山市留给游人、商客的新中山印象东八时区是什么？东八时区是什么？东八时区是中国的时区，面向海外侨胞、面向国际友人，这里是中国文化、中国商业的一个剪影，是中国中山留给国际的印象东八时区是什么？东八时区是什么？是中山新城市发展方向东区的一部分，东区是中山人居的典范是城市人向往的居住区域，更是他们完美的生活区域东八时区是什么？东八时区是什么？是香格里拉酒店前台的一块时钟，她标志着来自全球各地的客商要遵守的新时间东八时区是什么？东八时区是什么？东八时区是一个大商业社区，能满足人工作睡眠以外的八小时里全部需求，使人一天中最愉悦的八小时的栖身之所项目形象定位项目形象定位与国际消费时尚接
90、轨并展现中山人独特消费观中山的国际时间我（中山人）的私人时间功能定位功能定位中山首个八小时主题消费城第一时区：食中山首个国际美食为主题的美食街，满足社区人口基本的餐饮消费需求，是在中山的国际友人流连忘返的地方，也是中山人认识国际美食的窗口功能定位功能定位中山首个八小时主题消费城第二时区：爱满足片区家庭需要而设置家居城生鲜超市生活超市功能定位功能定位中山首个八小时主题消费城第三时区：美时尚百货，是中山最尖端的百货商场，是城市新贵的专属消费空间功能定位功能定位中山首个八小时主题消费城第四时区：智中山最大的书城，顺应中山的文化传统，烘托中山的文化氛围，为中山市量身订制功能定位功能定位中山首个八小时主
91、题消费城第五时区：健SPA水疗馆健身俱乐部功能定位功能定位中山首个八小时主题消费城第六时区：乐量贩式KTV功能定位功能定位中山首个八小时主题消费城第七时区：越科技馆娱乐城功能定位功能定位中山首个八小时主题消费城第八时区：悟是购物环境给予的精神火花是同一类人给予的默契微笑是心仪商品给予的真心愉悦产品定位产品定位国际BLOCK街区：街区商业+集中商业阐释阐释BLOCK，意为“街区”，为西方城市最为成功的一种规划方式。这种规划方式非常适合市中心，在保留原有城市印记和生活氛围的前提下，以适合人的尺度，将新的活力赋予旧的地区，提升区域的综合价值与影响力BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开
92、发理念BLOCK是5个单词的缩写：B-Business(商业)、L-Liefallow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)。简单的概括：就是居住和商业的集中融合特征特征BLOCK街区的特征：街区的特征：与城市的连通动静的隔离舒适的尺度拥有广场、商街、会所、休闲景观等配套的混合用途注重街坊邻里的沟通优势优势国际BLOCK街区体现的是新型居住模式，它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城。最大限度地使住宅居住功能便捷化。是一个城市CLD的核心商业，是一个城市消
93、费人文精神的原核。产品设置产品设置国际美食街：引进特色、纯正的国际美食馆为什么？高档的、特色的中山食肆向来不乏食客中山尚无一个专业的餐饮项目国际美食尚是中山餐饮的一大缺口受益以地利之便网络周边住宅人群的饮食消费以餐饮的人气回聚项目商业人流产品设置产品设置500强家居用品超市：百安居、宜家等为什么？中山的建筑装饰材料只有富逸，且家居零散，档次偏中低档地处核心居住区，日常家居消费需求需要释放受益500强提升项目市场影响力产品设置产品设置500强超市：沃尔玛、家乐福等为什么？沃尔玛、家乐福两家企业计划于今年在广东拓展网点，中山是首选城市之一中山尚无世界500强GMS进驻项目的地理位置在中山不可复制新
94、项目可按照其要求进行规划、建筑、装修的设计及设置受益500强企业进驻增强项目市场竞争力吸引人流保障项目旺场产品设置产品设置高档百货：友谊商店、王府井等为什么？中山目前存在的百货品牌实力一般中山的高档消费场所极少，高档消费外流严重受益中山最高档的百货商店，可以分流一部分外流的高档消费以中山最高档的百货商店打造中山商业的顶点，成为中山商业不得不仰视的项目高档百货进驻，巩固项目豪宅形象，填补本社区其周边高档消费人群消费空白成为项目营销亮点产品设置产品设置知名书城为什么？中山大型书店的市场空白亟待填补周边高素质人群的知识需求旺盛受益一大型书城打造项目高档、知性的形象，吸引全市高素质人群书城的进驻，使项
95、目区别于城区其他项目产品设置产品设置大型健身中心为什么？周边人群的健身需求大型、专业健身中心的市场缺口受益完善项目业态产品设置产品设置量贩式KTV：K歌会、欢乐颂等为什么？量贩式KTV是专门为家庭、朋友聚会提供娱乐的场所，其特点就是丰俭由人，且没有酒吧的混浊环境，项目地块必然要满足众多家庭的娱乐消费需求，量贩式KTV是最好的形式之一量贩式KTV是纯娱乐的场所，而不是各种应酬的场所，更能凸现项目远离利益纷争、远离工作的纯生活主张受益量贩式KTV易于聚集人气，并拉动项目其他业态产品设置产品设置科技馆：4D影院、球幕影院、电动游戏、科普互动设施、天文馆等为什么？中山尚无科技馆科技馆不但是儿童、青少年
96、娱乐的天堂，更是情侣约会的好去处中山目前还没有一个大型专业游乐场受益填补中山市场空白吸引城区节假日的旅游消费产品设置产品设置中山名人、文化长廊：可在建筑细节中体现为什么？中山的城市内涵需要发扬，城市文化也是我们项目生存、发展的废物土壤中山商业以后将面临的消费者不但有中山人，还要有来自全国乃至全球各地的澳门客人，他们需要到一个最能体现城市风貌的地方消费、旅游，才能不虚其行受益以中山的文化背景增加项目的观赏性及文化内涵以特色建筑吸引更多的旅游消费弘扬中山文化，争取市民认可度及亲切感。关于住宅关于住宅住宅和商业的关系住宅和商业的关系豪宅排斥人流量大的低档商业两种不同人群难以融合豪宅排斥批发型商业批发
97、商业带来的货运车辆、噪音及复杂的人群将降低住宅品质商业核心区的住宅是城市住宅的价格风向标商业核心区可最便利的享受城市资源，城市的交通、商业都可成为住宅的配套高档公寓王一般只可能存在于风景优美的大型社区和城市商业旺地高档公寓多为商务人士准备，他们对生活的品质追求较高，或者选择环境及社区人文氛围或者选择城市地王的便利和繁华我们的住宅应如何做？我们的住宅应如何做？商业的基础地位商业的基础地位本项目的商业定位决定了项目住宅仍和水云轩一样，在城市中指引城区住宅的价格最大发挥项目配套及区位优势的住宅形态为高档公寓及soho办公住宅价值如何实现住宅价值如何实现住宅是本项目商业价值的另一种体现商业的配套一旦完
98、善，其周边住宅的价值也将迅速提升以东莞世博广场为例：世博广场项目启动之前，仅一路之隔的高档住宅项目金月湾销售速度缓慢，有大量积压货量，世博广场商铺一经面世，其尾货销售速度明显提升，并最终仅用半年多的时间售罄世博广场开发之际周边的空地无人探寻，世博广场开业后，空地即以高价被一住宅开发商拍得，其开发的高档公寓项目“香宾时代广场”是东莞公寓项目价格最高、销售最火爆的项目之一本项目住宅与商业的关系本项目住宅与商业的关系提升华鸿水云轩住宅品质，帮助其尾货销售及新产品开发商业上塔楼住宅开发高档公寓，既有高档成熟社区的文化氛围，又有新型商业的完善配套，必将得到商务人士及投资客的青睐。本案的商业不但不会降低住宅品质，反而会提升住宅形象及价值！项目定位的初步设想项目定位的初步设想华鸿城上城命名释义命名释义第一个“城”中山市、整个城市第二个“城”微型城市，一个小但是有优秀商业配套、交通便利、生活便利的新城整体命名阐释:凌驾于只能满足人生存及生活基本需求的城市之上，建立一个不但具有归属感、爱，同时显示个人生存价值及其价值体现的精神城市本案讨论地块之核心为商业部分，商业部分的定位可谓整个新项目的灵魂。故，待双方讨论确定商业概念后，我方将出具更详尽的住宅定位策略及开发建议。方案到此结束，谢谢！方案到此结束，谢谢！
