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1、连连 锁锁 中中 国国 房房 地地 产产 专专 业业 服服 务务 商商邳州地产观察徐州新景祥房地产投资顾问徐州新景祥房地产投资顾问有限公司有限公司地址：徐州市泰山路文化城地址：徐州市泰山路文化城6号号-4电话：（电话：（0516）8368651583686516传真：（传真：（0516）83686718 徐州新景祥邳州项目部徐州新景祥邳州项目部月度月度：2009-9老城区：铁路以南，六保河和京杭大运河 围合区域新城区：铁路以北,京杭大运河以东，丁场 大沟围合区域东 区：铁路南，六保河东区域沙沟湖：铁路北，丁场大沟东区域备注：新老城区结合空白处即为东西铁路。房地产市场动态房地产市场动态区域重点楼
2、盘销售动态区域重点楼盘销售动态目 录市场信息市场信息土地市场土地市场市场信息市场信息 政策法规政策法规 地产言论地产言论国土部叫停严处小产权房国土部叫停严处小产权房 9月1日，国土资源部发布关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知要求，严肃查处违反土地管理法规新建小产权房和高尔夫球场专案用地。 通知强调，对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。 通知表示，各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案，对取得土地后满2年未动
3、工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。 观点房产网（09.9.2）温家宝出席达沃斯温家宝出席达沃斯 强调中国政策方向坚定强调中国政策方向坚定 2009年夏季达沃斯论坛在中国大连举行，温家宝总理特别指出，我们不能也不会在不适当的条件下改变政策方向。 9月10日，中国总理温家宝在大连出席世界经济论坛第三届领军者年会（夏季达沃斯）开幕式，并发表特别致辞。 温家宝总理在致辞中指出，总的看，我们应对国际金融危机采取的宏观经济政策和一揽子计划是符合中国实际的，也是及时的、有力的、有效的。但是，中国经济企稳回升的态势还不稳定、不巩固、不平衡。世界经济前景还存在诸多不确定因素，外需
4、下滑的压力仍然很大；扩大内需在短期内受到多方面制约，一些行业、企业经营仍然困难，结构调整的任务十分艰巨；一些刺激政策的效应会递减，一些着眼长远的政策收到成效需要时间。 他特别指出，我们不能也不会在不适当的条件下改变政策方向。我们将继续把保持经济平稳较快发展作为首要任务，坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实并不断丰富和完善一揽子计划，及时发现和解决经济运行中的新情况、新问题，提高政策的针对性、有效性和可持续性，同时，警惕和防范包括通胀在内的各种潜在风险，推动中国经济平稳较快发展和社会和谐稳定。 09.9.11（新华社） 央行：明年继续保持适度宽松货币政策央行：明年继续保
5、持适度宽松货币政策 9月17日，央行副行长苏宁表示，央行下一阶段货币政策的重要责任是保持经济平稳发展，下半年至明年都将继续保持适度货币宽松政策。 苏宁称，虽然中国对外贸易已经止衰回升，近期美、日欧经济也好转，但国外失业率仍高居不下。短期全球经济有明显复苏的可能性不大，同时美国转变其消费模式对中国的出口也有影响，加之中国的物价增长仍然为负，因此，央行下一阶段货币政策的重要责任是保持经济平稳发展，继续落实适度宽松货币政策，而且明年将继续实施适度宽松货币政策。 “央行将会保持银行流动性，刺激经济回升。同时继续完善风险监管，加强金融机构风险监测。坚持有保有压，优化贷款结构，确保投向实体经济。”苏宁表示
6、。 经济观察报 （09.9.18）南京房产局：开展房产市场专项检查南京房产局：开展房产市场专项检查 如今的南京楼市可谓“好戏不断”，一房难求、排队抢房的事件在各大版块频频上演，江宁房价报出2万天价，城北房价赶超河西，江北楼盘跨入5千行列这些正常抑或不正常的现象让南京房地产市场不太平静。 9月7日，官方网站南京网上房地产发布了关于开展房地产市场专项检查的通知，决定于2009年9月8日至9月18日对我市2009年以来领取销许的在售商品房销售现场、销售行为进行专项检查，加强房地产市场管理，维护良好的商品房交易秩序。房产局产权市场处处长胡高生表示，此举是对房地产市场一次正常的检查行为，目的是为了掌握目
7、前的南京房地产市场的现状，规范市场行为。 通知中再次明确，对于取得销售许可证的楼盘，30日内必须全部开盘销售。此次专项检查，将对捂盘惜售下重拳，检查市场中领取了预售许可证得项目是否存在囤积房源、捂盘惜售、炒卖房号、哄抬价格的现象；商品房预售是否实行“实名制”认购，认购后是否更改购房者姓名的现象。有业内人士指出，此举正是为了打击目前市场上出现的捂盘惜售、哄抬房价的现象，对于有些开发商认为制造热销场面，采取虚假认购的方式制造热销假象，以后再也行不通了。不过，在看过此通知后，某开发商营销副总指出，对于开发商到底有没有捂盘，界定上存在一定的问题，如果其故意放缓施工进度，延缓上市时间，即使进入开盘销售阶
8、段，如果把价格定的很高，也可以“吓退”买房者，达到惜售目的，他表示，对于这些违规的行为在如何界定上还应该明确。 新浪房产（09.9.8）土地预申请土地预申请 房企在沪拿地将能房企在沪拿地将能“讨价还价讨价还价” 上海为稳定土地供应市场改变“价高者得”模式，所制定的土地预申请制度细则目前已由上海市规划和国土资源管理局初步拟定成型，近期开始征询各区县规土部门以及房地产开发公司的意见。 开发商预付20万意向金 上海市规土局昨天召集沪上一批房地产企业进行意见咨询，根据这份上海市建设用地使用权预申请细则（下称细则）内容来看，上海将最早在今年年底开始试行土地预申请制度。 今年8月20日举行的上海市土地学会
9、“科学调控土地、促进居住和谐上海土地市场发展研讨会”上，上海市规土局副总工程师蔡顺明表示，在预申请试点中，规土部门将提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外，还将公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商，只要承诺合适的价格，便可以直接和规土部门进行“对接”，进入预申请程序。规土部门随后将根据申请企业的多少，决定土地是挂牌、拍卖还是招标。 此次露面的细则显示，未来上海市规土局将根据各个区县所上报的当年土地出让计划，提前公布一定批次的出让土地详细信息。开发商在获得土地信息后，可与当地规土局进行沟通并掌握所需资源，每幅土地意向开发商需支
10、付20万元意向金。按照此次细则，一般要求三家以上开发商有意向时，预告土地才会通过土地市场出让。 东方早报（09.9.18）市场信息市场信息 政策法规政策法规 地产言论地产言论里昂证券：中国房产市场目前没有出现泡沫里昂证券：中国房产市场目前没有出现泡沫 里昂证券中国宏观策略分析师罗福万近日表示，中国的通胀在今明两年还将维持一个较低水平，明年的CPI不会超过3%，这是非常健康的一个通胀的水平。罗福万还指出，目前房地产市场并没有出现泡沫的情况。 昂证券中国内地及香港策略研究部董事总经理张耀昌表示，“我并不认为房市有泡沫。”罗福万也表示，尽管目前市场上有很多关于中国是不是碰到了泡沫的谈论，尤其是关于A
11、股和房地产市场是不是有泡沫。但目前来看这两个市场都不存在泡沫。罗福万认为，泡沫是一个非常长的资产价格通胀的终点，而不只因为资产价格上升了，就把它称为一个泡沫。特别是因基本面的调整而发生了资产价格的上扬，不能称之为泡沫。 中国新闻网（09.9.17）调查报告显示：银行对房地产贷款持谨慎态度调查报告显示：银行对房地产贷款持谨慎态度 中国银行业协会与普华永道8日联合发布的中国银行家调查报告2009显示，银行对房地产贷款采取谨慎态度，78%的调查对象认为将“适当选择项目稳健投放”，仅有8%的调查对象表示“仍是优质资产，将大力投放”。此外，有55%的调查对象认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中又有5
12、7%的调查对象认为这一时期将出现在2010年底。 中国证券报 （09.9.9）住建部部长希望房价住建部部长希望房价“维稳维稳” 住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，希望商品房的价格保持一个平稳的状态，升也不要升得太多，降也不能降得太快。 新京报（09.9.3） 专家：专家： 9 9、1010月楼市将进入月楼市将进入“滞胀期滞胀期” 9月第一周统计数据显示，京津区域商品房成交面积仍继续萎缩,北京和天津的成交面积分别为36.37万平方米和27.44万平方米,环比分别下降15.79和26.46。此外，长三角区域杭州和苏州降幅分别为10.16和11.17。珠三角区域东莞成交量下降较为明显。对于京沪等一
13、线城市交投的回落，专家的意见是，9、10月份楼市很可能进入一个“滞胀期”，但房价仍然看涨 中国产经新闻（09.9.17）房地产研究专家否认楼市房地产研究专家否认楼市“拐点论拐点论” 9月19日，在中国指数研究院主办的“中国房地产品牌价值研究成果发布会”上，有中国房地产研究专家表示，目前中国楼市并不存在所谓的“拐点”。因为目前房地产投资还在增长，企稳态势明显。同时，房地产市场的增长速度持续正增长，并未出现负增长。 据中国指数研究院的数据显示，9月7日至13日，在监测的32个大中小城市中，楼市成交面积环比上升的城市有14个，成交面积环比上升的城市中，中小城市占2/3；在楼市成交面积环比下跌的13个
14、城市中，其环比跌幅超过10%的有8个，比上一周数量有所减少。 国际金融报（09.9.17）9 9月成交量继续下跌月成交量继续下跌 金九银十或成楼市拐点金九银十或成楼市拐点 已进入“金九”的楼市，不但没有更加红火，反而闻来打折声。今年最先回暖的上海楼市，在七八月份走低后，商品住宅成交量继续下跌。9月上半月，上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米，比8月同期销量减少6万平方米。在销量下跌情况下，楼市也出现了降价潮。 上海并不是唯一“量价齐跌”的城市。中国指数研究院发布的8月北京房地产市场形势分析与预测指出，9月份北京房地产交易量有可能继8月份之后再度下降。 已经被预言既不金也不银的“金九银十”，
15、会否成为整个楼市的拐点？ 东方网（09.9.18）房地产市场动态房地产市场动态区域重点楼盘销售动态区域重点楼盘销售动态土地市场土地市场市场信息市场信息土地市土地市场场 9 9土地供应情况土地供应情况 9 9土地成交情况土地成交情况9 9月土地供应情况月土地供应情况 9月邳州共挂牌4块土地：其中三块土地性质为商住，一块土地性质为住宅，3块位于老城区；1块位于新城区、东区无土地挂牌。地块地块编号编号地块坐落地块坐落地块出地块出让面积让面积约约（m2）规划设计条件规划设计条件出让出让年限年限（年）（年）保证保证金金（万（万元）元）加价幅加价幅度（万度（万元）元）出让出让底价底价（万（万元）元）楼面地
16、楼面地价价（元（元/m2）用途用途容积容积率率建筑建筑密度密度绿地绿地率率2009-57恒山路西侧12071.56 商住2.5602540、705003012674202009-58青年东路北（原劳动局培训中心）1027.5 商住3.03040、70122.695122.69398地块地块编号编号地块坐落地块坐落地块出地块出让面积让面积约约（m2）规划设计条件规划设计条件出让出让年限年限（年）（年）保证保证金金（万（万元）元）加价幅加价幅度（万度（万元）元）出让出让底价底价（万（万元）元）楼面地楼面地价价（元（元/m2）用途用途容积容积率率建筑建筑密度密度绿地绿地率率2009-59解放东路北（
17、龙泉小区南）4336.4商住1.63040、7015084556552009-60解放东路北3832.58住宅1.83070329.58329.5478 09 09年年9 9月全是挂牌土地月全是挂牌土地2.12.1万方，老城区万方，老城区0.920.92万方，新城区万方，新城区1.271.27万方，共出让万方，共出让土地四块，面积都较小土地四块，面积都较小 9月挂牌出让土地21268平方米，商业住宅占92%，纯住宅为18%，本月无商业挂牌出让。土地市土地市场场 9 9土地供应情况土地供应情况 9 9土地成交情况土地成交情况9 9月土地成交情况月土地成交情况 9 9月月老城区成交一块土地，用途为
18、商住；新城区，东区无土地成交。地块编地块编号号地块坐地块坐落落地块出地块出让面积让面积约约（m2）规划设计条件规划设计条件出让出让年限年限（年）（年）地块地块开发开发程度程度预计建预计建筑面积筑面积（m2）每亩每亩成交成交价价（万）（万）楼面地楼面地价价（元（元/m2）用途用途容积容积率率建筑建筑密度密度绿地绿地率率2009-55建设南路东43808商住2.030%4070-8761626195市场信息市场信息区域重点楼盘销售动态区域重点楼盘销售动态房地产市场动态房地产市场动态土地市场土地市场房地产市场动态房地产市场动态 全市商品房全市商品房9 9月备案情况月备案情况 9 9月备案物业类型分析
19、月备案物业类型分析 9 9月备案户型情况分析月备案户型情况分析 9 9月备案区域情况分析月备案区域情况分析 9 9月备案套均面积、均价情况分析月备案套均面积、均价情况分析全市商品房全市商品房9 9月备案情况月备案情况 9月份网上备案套数277套， 其中住宅252套、商业25套。总成交面积3.08万平方米。 （注：此数据来源为网上备案系统，起止时间为9月1日至9月30日，不等同于9月实际销售情况）备注：本月网上备案套数为备注：本月网上备案套数为277277套，成交总面积为套，成交总面积为3.083.08万平方米，环比上月套数减少了万平方米，环比上月套数减少了298298套，面积减少了套，面积减少
20、了3.143.14万平方米。万平方米。9 9月备案物业类型分析月备案物业类型分析 9月备案仍然以多层为主。多层为146套，小高49套，高层47套，商业25套，别墅10套备注：9月份成交套数来源于网上备案系统，不反映9月实际销售情况。9 9月份备案户型情况分析月份备案户型情况分析 9月成交产品面积以126-140平方米以下面积户型为主，占9月市场成交总量的33.06%；101-110平方米、100平方米面积次之，分别在市场总成交量的比例为23.14%、21.07%。 从成交户型饼图可以看出，2+2+1、3+2+1、3+2+2户型仍为市场成交主力户型，分别占总成交量的28.16%、11.19%、3
21、8.99%。 其余非主流户型，如1+2+1、3+1+1、2+2+2等，9月成交备案量较少。9 9月备案区域情况分析月备案区域情况分析 受供应影响，新城区在9月销售备案统计中比例仍然占主要位置，其余区域销售趋势变化不大。 9月住宅共计成交277套；其中新城区成交占住宅总成交量的67.36%；东区成交占住宅总成交量的15.70%；老城区成交占住宅总成交量的16.94%。9月备案套均面积与均价情况分析月备案套均面积与均价情况分析 9月新老城区126-140户型备案套数相对较多，约80套，占9月住宅成交量的30%，虽然大户型销售较多，但由于整体成交量有较大下滑，本月成交面积相对较低。 9月市场各楼盘均
22、有备案，虽然本月成交量环比上月有较大下滑，但并没有出现量价齐跌的市场态势，9月成交均价仍有小幅上扬。市场信息市场信息房地产市场动态房地产市场动态区域重点楼盘销售动态区域重点楼盘销售动态土地市场土地市场区域重点楼盘销售动区域重点楼盘销售动态态 邳州各楼盘促销方式对比邳州各楼盘促销方式对比 区域重点楼盘销售动态区域重点楼盘销售动态邳州各楼盘促销方式对比邳州各楼盘促销方式对比老城区，东区项目老城区，东区项目项目名称项目名称报价均价（报价均价（元元/ /）促销方式促销方式毓秀华庭2900无优惠文景苑住宅：2400商业：3100-4600无促销优惠，二期打算10月份前后接受预定汇龙*国际二期住宅： 24
23、00别墅：联排3500 叠加3000别墅：每平方优惠100元 住宅仅剩顶楼几套无优惠别墅二期与后期小高层都打算改规划。东方翰苑2250一期尾房价格上涨200-300每平方 二期正在规划出部分别墅外在一期南部打算在建3栋多层约100套银河湾2300现场30元/平米议价空间新城区新城区项目名称项目名称报价均价（报价均价（元元/ /）促销方式促销方式金陵人家现均价2600原均价24003F：2670、4F/6F：2585、5F：2450送太阳能，每平米最多优惠40元左右锦绣豪庭2535无促销优惠，现只有6#房源，小高层其售价2500名城国际花园2350案场主管有5000-10000元/套的优惠空间（
24、一期已经售完）金御祥苑二期2450贷款优惠2000元/套，一次性付款优惠5000元/套东方帝景城2420根据付款方式，4000-5000元/套优惠运河人家三期2300每套可优惠1.5万水杉御景2350顶层优惠50元/平方米耀邦新世界叠加：2250独栋：4358多层：1800无区域重点楼盘销售动态（本月销售量）区域重点楼盘销售动态（本月销售量） （注：此数据来源为网上备案系统，起止时间为9月1日至9月30日，不等同于9月实际销售情况）区域项目名称去化分类时间09年5月09年6月09年7-8月09年8-9月新城区项目金陵人家一期月度实际销售量-月度备案量25163433东方帝景城月度实际销售量-月
25、度备案量635012354名城国际花园月度实际销售量62-0月度备案量13684水杉御景月度实际销售量85106月度备案量6183918耀邦新世界花园月度实际销售量2015-月度备案量67364锦绣豪庭月度实际销售量-月度备案量1713582明珠御景花园月度实际销售量38-月度备案量5924-金御祥苑二期月度实际销售量-月度备案量15112816区域项目名称去化分类时间09年5月09年6月09年7-8月09年9月老城区、东区项目汇龙国际花园月度实际销售量1010-6月度备案量2812-219文景苑月度实际销售量1520-7月度备案量17339529毓秀华庭二期月度实际销售量108-月度备案量12142965银河湾月度实际销售量-月度备案量1618328备注数据来源：实际销售量的统计来源于各售房处置业顾问口述。备注数据来源：实际销售量的统计来源于各售房处置业顾问口述。
