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1、房地产开发涉税知识培训房地产开发涉税知识培训房地产开发涉税知识培训l房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 l纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对）影响及应对） 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段l建设阶段建设阶段 l预售阶段预售阶段 l竣工阶段竣工阶段 l持有阶段持有阶段 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段印花税印花税契税契税土地使用税土地使用税房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶
2、段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段印花税印花税 签订土地使用权出让合同时，按合同金额的万分签订土地使用权出让合同时，按合同金额的万分之五缴纳。之五缴纳。 地价地价1 1亿元亿元 印花税印花税5000050000元元房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段契税契税第一次：第一次：签订土地使用权出让合同时，按合同金额的签订土地使用权出让合同时，按合同金额的3%3%缴纳。缴纳。第二次：缴纳城市建设配套费时，按城市建设配套费的第二次：缴纳城市建设配套费时，按城市建设配套费的3%3%补缴。补缴。第三次：后期补交土地出让金时，按补交土地出让金的第三次
3、：后期补交土地出让金时，按补交土地出让金的3%3%补缴补缴。房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段城镇土地使用税城镇土地使用税 从拿地到售出房屋，每年都缴，从拿地到售出房屋，每年都缴，4 4月和月和1010月各缴一半。月各缴一半。 每年税额每年税额= =实际占用的土地面积实际占用的土地面积每平方米税额每平方米税额 实际占用的土地面积实际占用的土地面积以权证为准，包括行政划拨土地。也包括小以权证为准，包括行政划拨土地。也包括小区内的道路、绿化用地。区内的道路、绿化用地。 每平方米税额每平方米税额.分分7 7个土地等级（个土地等级（4-204-2
4、0元），各等级的税额元），各等级的税额由区、县政府确定，报市政府批准。不定期调整。由区、县政府确定，报市政府批准。不定期调整。房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段城镇土地使用税城镇土地使用税纳税义务起始时间纳税义务起始时间 出让方式拿地：实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先。出让方式拿地：实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先。 转让方式拿地：从合同约定交付土地时间的次月起；合同未约定交付转让方式拿地：从合同约定交付土地时间的次月起；合同未约定交付 土地时间的，从合同签订的次月起。土地时间的，从合同签订的次月起。纳税义务终止时间纳税义
5、务终止时间 已销售房屋的占地面积，自交房或购房者房屋产权登记时，不再缴纳。已销售房屋的占地面积，自交房或购房者房屋产权登记时，不再缴纳。 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段土地成本返还的影响土地成本返还的影响 会计处理方式：冲减土地成本会计处理方式：冲减土地成本 / 计入补贴收入计入补贴收入 冲减土地成本对土地增值税冲减土地成本对土地增值税可能可能产生巨大的影响：返还金额产生巨大的影响：返还金额1.3 30% 税务机关通常的要求：冲减土地成本（多缴税）税务机关通常的要求：冲减土地成本（多缴税） 以下措施以下措施可能可能有利于企业：有利于企
6、业： 返还对象与开发企业分离返还对象与开发企业分离 返还的依据（政府文件或协议）不指定具体用途返还的依据（政府文件或协议）不指定具体用途房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段l建设阶段建设阶段 l预售阶段预售阶段 l竣工阶段竣工阶段 l持有阶段持有阶段 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l建设阶段建设阶段甲供材的营业税甲供材的营业税承包商（供应商）开具的发票承包商（供应商）开具的发票 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l建设阶段建设阶段甲供材的营业税甲供材的营业税 税
7、法规定：施工方缴纳营业税的基数，应包含甲供材金额。税法规定：施工方缴纳营业税的基数，应包含甲供材金额。装饰工程除外。装饰工程除外。 实际承担人？实际承担人？ 税票的抬头为施工方，房地产企业无法税前扣除。税票的抬头为施工方，房地产企业无法税前扣除。房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l建设阶段建设阶段承包商（供应商）开具的发票承包商（供应商）开具的发票 发票是否合规，决定了成本能否扣除，对税负有着重大的影发票是否合规，决定了成本能否扣除，对税负有着重大的影响。不是有发票就行。响。不是有发票就行。 国税发票：材料、设备、设备租赁、设计、广告、会展、咨国税发票：材
8、料、设备、设备租赁、设计、广告、会展、咨询、运输、通信等询、运输、通信等 地税发票：工程款、金融保险、表演、餐饮、住宿、旅游、地税发票：工程款、金融保险、表演、餐饮、住宿、旅游、娱乐、销售不动产、不动产租赁等娱乐、销售不动产、不动产租赁等 “营改增营改增”过程中，不断变化。两年之内全部完成。过程中，不断变化。两年之内全部完成。 承包商（供应商）为少缴税款提出的要求，可能使房地产企承包商（供应商）为少缴税款提出的要求，可能使房地产企业的税负增加。业的税负增加。房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l建设阶段建设阶段承包商（供应商）开具的发票承包商（供应商）开具的
9、发票 特殊情况特殊情况 销售销售自产自产货物同时提供建筑安装劳务：如门窗、玻璃幕墙货物同时提供建筑安装劳务：如门窗、玻璃幕墙 施工方如能提供其自身国税机关出具的从事施工方如能提供其自身国税机关出具的从事货物生产货物生产的证明，的证明，则总价款的则总价款的70%70%应开具地税的建筑业发票，应开具地税的建筑业发票，30%30%应开具国税的销售应开具国税的销售发票。发票。 如不能提供，则全额开具地税的建筑业发票。如不能提供，则全额开具地税的建筑业发票。房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段l建设阶段建设阶段 l预售阶段预售阶段 l竣工阶段竣工阶段
10、 l持有阶段持有阶段 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l预售阶段预售阶段 营业税及附加营业税及附加土地增值税的预征土地增值税的预征企业所得税的预计和缴纳企业所得税的预计和缴纳房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l预售阶段预售阶段 营业税及附加营业税及附加 “附加附加”：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 基数：实际收款金额或已达合同约定付款日期的金额基数：实际收款金额或已达合同约定付款日期的金额 税率：税率：5.6%5.6% 次月缴纳。次月缴纳。土地增值税的预征土地增值税
11、的预征 预售时预征，竣工后清算，多退少补。预售时预征，竣工后清算，多退少补。 基数：不论是否收款，均按合同全额预征。基数：不论是否收款，均按合同全额预征。 预征率预征率 普通标准住宅普通标准住宅 2% 2%。 非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等） 3.5% 3.5%。 独栋商品住宅独栋商品住宅 5% 5%。房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l预售阶段预售阶段 土地增值税的预征土地增值税的预征 同时符合以下三个条件的为普通标准住宅：同时符合以下三个条件的为普通标准住宅： 住宅小区建筑容积率住宅小区建筑容积率1.
12、01.0以上以上 单套最大建筑面积在单套最大建筑面积在144144平方米或套内建筑面积平方米或套内建筑面积120120平方平方米以下米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.41.4倍以下倍以下房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l预售阶段预售阶段 企业所得税的预计和缴纳企业所得税的预计和缴纳 预售时预计毛利，计入预售当年利润；完工后结算实际毛利，预售时预计毛利，计入预售当年利润；完工后结算实际毛利，将差异计入完工年度利润，将差异计入完工年度利润，多不退少要补多不退少要补。 预计毛利的基数：实际收
13、款金额或已达合同约定付款日期的金预计毛利的基数：实际收款金额或已达合同约定付款日期的金额。额。 预计毛利率：预计毛利率： 渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、高新区、经开区、北部新区：北碚区、渝北区、巴南区、高新区、经开区、北部新区： 20%20% 其他区县：其他区县： 15% 15% 经济适用房、限价房和危改房：经济适用房、限价房和危改房： 3% 3% 每季度预计一次。每季度预计一次。房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段l建设阶段建设阶段 l预
14、售阶段预售阶段 l竣工阶段竣工阶段 l持有阶段持有阶段 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l竣工阶段竣工阶段土地增值税的清算土地增值税的清算企业所得税的结算企业所得税的结算竣工时点的影响竣工时点的影响税收清、结算资料的准备税收清、结算资料的准备 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l竣工阶段竣工阶段土地增值税的清算土地增值税的清算 土地增值税额增值额土地增值税额增值额税率税率 增值额销售收入扣除项目金额增值额销售收入扣除项目金额 增值率增值额增值率增值额扣除项目金额扣除项目金额 扣除项目金额（扣除项目金额（不等同于开发成
15、本不等同于开发成本）：）： 土地成本土地成本 房地产开发成本房地产开发成本 销售费用、管理费用（固定按土地成本、房地产开发成本之和的销售费用、管理费用（固定按土地成本、房地产开发成本之和的5%计算）计算） 财务费用（金融机构利息或固定按土地成本、房地产开发成本之财务费用（金融机构利息或固定按土地成本、房地产开发成本之和的和的5%计算）计算） 售房缴纳的营业税及附加售房缴纳的营业税及附加 加计扣除额（固定按土地成本、房地产开发成本之和的加计扣除额（固定按土地成本、房地产开发成本之和的20%计算）计算）房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l竣工阶段竣工阶段土地增
16、值税的清算土地增值税的清算 税率：分段计算税率：分段计算 增值率增值率50%50%的增值额的增值额 30% 30% 50% 50%增值率增值率100%100%的增值额的增值额 40% 40% 100% 100%增值率增值率200%200%的增值额的增值额 50% 50% 增值率增值率200%200%的增值额的增值额 60% 60%房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l竣工阶段竣工阶段企业所得税的结算企业所得税的结算 预售时预计毛利，计入预售当年利润；完工后结算实际毛利，预售时预计毛利，计入预售当年利润；完工后结算实际毛利，将差异计入完工年度利润，将差异计入完
17、工年度利润，多不退少要补多不退少要补。 税率：税率： 25% 或或 15%（城镇园林绿化及生态小区项目）（城镇园林绿化及生态小区项目） 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l竣工阶段竣工阶段竣工时点的影响竣工时点的影响 “开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”或或“开发开发产品已开始投入使用产品已开始投入使用 ” 的年度，必须进行企业所得税结算。的年度，必须进行企业所得税结算。 不论是不论是1月，还是月，还是12月竣工，都必须在次年月竣工，都必须在次年5月月31日前进行企日前进行企业所得税结算。竣工时点靠后，不
18、利于发票和成本结算资料的准业所得税结算。竣工时点靠后，不利于发票和成本结算资料的准备。备。 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l竣工阶段竣工阶段税收清、结算资料的准备税收清、结算资料的准备 发改委批准的开发项目立项批复文件（发改委批准的开发项目立项批复文件（立项备案证立项备案证/ /项目核准通知项目核准通知 ）土地使用权证及附图土地使用权证及附图建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证预售许可证预售许可证重庆市建设工程竣工验收备案登记证重庆市建设工程竣工验收备案登记证 初始产权证初始产权证
19、面积实测报告面积实测报告项目总体平面效果图项目总体平面效果图土地出让合同（或土地转让合同）土地出让合同（或土地转让合同）销售台账销售台账主要的建筑安装工程合同、决算资料主要的建筑安装工程合同、决算资料账簿、凭证（符合税法规定的发票）账簿、凭证（符合税法规定的发票）房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l拍地阶段拍地阶段l建设阶段建设阶段 l预售阶段预售阶段 l竣工阶段竣工阶段 l持有阶段持有阶段 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l持有阶段持有阶段房产税房产税土地使用税土地使用税营业税及附加营业税及附加企业所得税企业所得税
20、房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l持有阶段持有阶段房产税房产税 出租房产：租金出租房产：租金12% 自用房产：房产原值（包括附属设施和土地价值）自用房产：房产原值（包括附属设施和土地价值） 70% 1.2% 附属设施：为了维持和增加功能或满足设计要求，凡以房屋为载体，不附属设施：为了维持和增加功能或满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备气及智能化楼宇设备等，无论是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计等，无论是否
21、单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。征房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至至30%后的余值计征，房产后的余值计征，房产原值不能准确划分的，由税务机关参照同类房产核
22、定；出租的，依照租金收原值不能准确划分的，由税务机关参照同类房产核定；出租的，依照租金收入计征。入计征。 房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点l持有阶段持有阶段土地使用税土地使用税营业税及附加营业税及附加企业所得税企业所得税房地产开发涉税知识培训房地产开发涉税知识培训l房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 l纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对）影响及应对） 纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）l案例一
23、案例一 ：项目报建对土地增值税的影响项目报建对土地增值税的影响 某开发项目规划总建筑面积约某开发项目规划总建筑面积约110万方，分为万方，分为A、B、C、D四四个组团，分期开发。个组团，分期开发。2013年，年，A组团竣工，总建筑面积为组团竣工，总建筑面积为28万方，万方，其中普通住宅其中普通住宅18万方、非普通住宅万方、非普通住宅0.9万方、商铺万方、商铺3.3万方、车库万方、车库5.8万方。万方。 截至截至2014年年2月，月， A组团已达到土地增值税清算条件，税务组团已达到土地增值税清算条件，税务机关要求进行清算。机关要求进行清算。 纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析纳税筹
24、划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）l案例一案例一 ：项目报建对土地增值税的影响项目报建对土地增值税的影响 土地增值税清算的第一步即确定清算单位。税法规定：以发土地增值税清算的第一步即确定清算单位。税法规定：以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以建设建设工程规划许可证注明的分期项目为清算单位。工程规划许可证注明的分期项目为清算单位。 该项目在发改委为整个项目办理了一个立项；为该项目在发改委为整个项目办理了一个立项
25、；为A组团办理了组团办理了11个建设工程规划许可证，分别为个建设工程规划许可证，分别为10栋高层住宅及底商以及栋高层住宅及底商以及一个地下车库。一个地下车库。 由于由于B、C、D组团在组团在5年后才可能开发完毕，税务机关不可年后才可能开发完毕，税务机关不可能一直等待，故只能按能一直等待，故只能按11个建设工程规划许可证个建设工程规划许可证将将A组团划组团划分为分为11个清算单位个清算单位。纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）
26、l案例一案例一 ：项目报建对土地增值税的影响项目报建对土地增值税的影响 由于不同清算单位的土地增值税须分别计算，不得相互抵销，而车由于不同清算单位的土地增值税须分别计算，不得相互抵销，而车库往往是负增值项目，按照库往往是负增值项目，按照建设工程规划许可证将建设工程规划许可证将A组团划分为组团划分为11个清算单位，将使得个清算单位，将使得5.8万方车库的负增值额无法与其他清算单位的商铺万方车库的负增值额无法与其他清算单位的商铺产生的巨大增值额抵销，造成商铺的土地增值税负上升。产生的巨大增值额抵销，造成商铺的土地增值税负上升。 应对：该企业在发改委为应对：该企业在发改委为A组团办理了一个立项，将组
27、团办理了一个立项，将A组团划分为同组团划分为同一个清算单位，以车库的负增值额与商铺的增值额抵销，一个清算单位，以车库的负增值额与商铺的增值额抵销，避免多缴土地避免多缴土地增值税额增值税额3281万元万元。纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）l案例二案例二 ：销售策略对土地增值税的影响：销售策略对土地增值税的影响 某开发项目总可售面积为某开发项目总可售面积为13万方，其中普通住宅万方，其中普通住宅10.5万方，万方，商铺商铺0.8万方，车库万方，车库1.7万方。截至目前，普通住宅以销售万方。截至目前，普通住宅以销售10.4万万方
28、。方。 现商铺拟开盘销售，预期可在短期内售出现商铺拟开盘销售，预期可在短期内售出0.7万方。车库未万方。车库未达到销售条件，短期内暂不可销售。达到销售条件，短期内暂不可销售。 纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大影响及应对）（非财务环节对税负的重大影响及应对）l案例二案例二 ：销售策略对土地增值税的影响：销售策略对土地增值税的影响 对销售策略的分析：对销售策略的分析： 如果商铺开盘销售，按照预期，可能在短期内售出如果商铺开盘销售，按照预期，可能在短期内售出0.7万方，这样该万方，这样该项目的已售面积将达项目的已售面积将达11.2万方，占总可售面积的比例将超过万方，占总可售面
29、积的比例将超过85%。 税法规定：已竣工验收的房地产开发项目，已转让、出租或自用的税法规定：已竣工验收的房地产开发项目，已转让、出租或自用的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务机关可以要以上，税务机关可以要求进行土地增值税清算。求进行土地增值税清算。 而此时如果清算，大部分商铺的增值已经实现，但车库的负增值额而此时如果清算，大部分商铺的增值已经实现，但车库的负增值额还未实现，必然造成土地增值税多缴，产生不必要的损失。还未实现，必然造成土地增值税多缴，产生不必要的损失。 应对：商铺推迟开盘，待车库达到销售条件后，一同销售。应对：商铺推迟开盘，待车库达到销售条件后，一同销售。 定价策略的影响定价策略的影响Thank You世界触手可及世界触手可及携手共携手共进，齐创精品工程精品工程
