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1、职业技术教育建设类专业系列教材职业技术教育建设类专业系列教材高等院校建设类专业适用教材高等院校建设类专业适用教材工工 程程 建建 设设 法法 规规第1页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 目目 录录城市房地产管理法律制度概述城市房地产管理法律制度概述1房地产开发房地产开发2城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理3 3物业管理物业管理4房地产权属登记房地产权属登记5房地产交易市场管理房地产交易市场管理6第2页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规9.1 城市房
2、地产管理法律制度概述城市房地产管理法律制度概述 9.1.1 城市房地产管理法的概念城市房地产管理法的概念 9.1.1.1 房地产的概念和特征 房地产是房物财产和土地财产的合称。房产是在法律上明确了权属关系的房屋财产，地产是在一定土地所有制下作为财产的土地。在物质形态上，房产与地产融为一体，房地不可分离，合称为房地产。第3页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 房地产具有以下特征： 固定性。房地产属不动产，占有固定空间而不能移动，故它作为商品进入市场流通时，移转的只是其使用价值而不是物质实体。 稳定性。房地产作为一种有形财产
3、，较其他财产具有更大的稳定性，这一方面表现在它有较长的使用寿命，另一方面表现在其产权和使用权的变动较其他财产发生得少。 保值性。由于需求的不断扩大，土地和空间显得日益短缺，房地产不但不会像其他一些财产那样会随第4页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规着时间的推移而逐渐贬值，相反却会不断增值。 聚财性。房地产实物形态有用性和长期稳定性，使它成为社会财富庞大的蓄水池和聚宝盆，这是其他财产所无法比拟的。 房地产的上述特征是相互联系的，它们决定着房地产经济运行的规律及房地产的法律调整的特点。 第5页，共155页。 房房房房地地地地
4、产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.1.1.2 城市房地产管理法 城市房地产管理法是指调整在城市房地产开发、经营、管理和各种服务活动中所形成的一定的社会关系的法律规范的总称。城市房地产管理法有狭义和广义之分。狭义的城市房地产管理法是指1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)。它是调整我国房地产关系的基本法律。第6页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.1.2 房地产管理法的立法目的及管理体
5、制房地产管理法的立法目的及管理体制 9.1.2.1 房地产立法的目的 城市房地产管理法开宗明义，指出了房地产管理法的立法目的。第1条规定：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。 1. 加强对城市房地产的管理 房地产是与社会生产和生活密切相关的基础性产业，它为整个国民经济的发展提供了基本的物质保证，为劳动者提供了必要的生活条件；房地产业作为第三产第7页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规业中具有高附加值的一个综合产业，为繁荣城市经济，增加财政收入，促
6、进建筑业及相关产业的发展发挥着重要作用。房地产业作为经济发展的先导性产业，可以促进社会消费结构的合理化，有利于产业结构的合理调整，对社会投资起着导向作用。同时，房地产业的改革和发展，可以加快我国社会主义市场经济体制的建立。正因为房地产业是我国经济发展的基础性、先导性产业，国家必须加强对房地产的管理。第8页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 2. 维护房地产市场秩序 房地产市场秩序是指人们在从事房地产市场活动中应当遵循的准则。随着房地产业的迅猛发展，房地产行业出现了一些亟待解决的问题。如建设用地供应总量失控；国家土地资源流
7、失；房地产开发投资结构不合理；房地产市场行为不规范等等。要解决这些问题，国家可以通过行政手段、经济手段、法律手段来加强管理，维护房地产市场秩序。而法律手段则更具有严肃性、稳定性和权威性。而且国家采用行政手段和经济手段维护房地产秩序，都必须依法行政、依法管理。所以，只有加强房地产立法，才能更为有效地维护房地产市场秩序。第9页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 3. 保障房地产权利人的合法利益 房地产权利人是指在房地产法律关系中，依法享受权利，承担相应义务的自然人、法人、其他社会组织和国家。保障房地产权利人的合法权益，就是国
8、家确认房地产权利人的一切合法房地产权益，不允许任何组织和个人加以侵犯，否则，房地产权利人可要求得到国家法律的保护，而国家也将追究侵权行为人的法律责任，对其实行法律制裁。第10页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 4. 促进房地产业的健康发展 促进房地产业的健康发展，就是要在国家宏观调控管理之下，使得我国房地产业持续、快速、稳定、有序地发展，使其真正成为我国经济发展的基础性、先导性产业。促进房地产业的健康发展，是房地产立法的根本目的，也是国家加强对房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益的必然结果。城市
9、房地产管理法正是通过立法的形式，加强法制建设，实现房地产管理的规范化、法制化。 第11页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.1.2.2 房地产管理体制 1. 国务院主管部门 城市房地产管理法第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作”。房地产业的行业管理由国务院建设行政主管部门负责。 2. 地方人民政府主管部门 城市房地产管理法第6条对地方各级人民政府的房产管理、土地管理体制作了如下规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其
10、第12页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。我国目前大多数地方人民政府实行房、地分管体制，设立建设委员会、建设厅(或房地产管理局、处)和土地管理局，但在一些城市已经建立由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。第13页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.1.3 城市房地产管理的基本原则城市房地产管理的基本原则 节约用地，保护耕地，作为国家的一项基本国策，理应成为城市房地产管理的基本原则。同时，按照城市房地产管
11、理法总则中的规定，城市房地产管理的基本原则还有：国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则，国家扶持发展居民住宅建设的原则，国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则。 第14页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.1.3.1 国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则 城市房地产管理法第3条规定，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。 我国的土地实行社会主义公有制，即土地分别是属于全民所有和集体所有。1988年第七届全国人大一次会议通过的宪法修正案中规定，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年由七
12、届全国人大常委会通过的关于修改中华人民共和国土地管理法的决定中规定，“国有土地和集体所有的土地的使用权可第15页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，从此确立了我国国有土地的有偿使用制度。因此，城市房地产管理法明确规定了国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则。 城市房地产管理法在明确国家实行国有土地有偿、有限期使用制度这一原则的同时，也规定了国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，可以
13、由县级以上人民政府依法批准划拨。 第16页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.1.3.2 国家扶持发展居民住宅建设的原则 城市房地产管理法第4条规定：“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件”。 住房制度改革的根本目的是从根本上解决居民的住房困难，不断改善人民住房条件，正确引导消费，逐步实行住房商品化，发展房地产业。具体来讲，就是要按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环；在房地产开发中，为解决城镇居民住房特别是困难户的住房问题，国家采取优惠
14、政策，大力推行经济适用房、微利房的建设。第17页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.1.3.3 国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则 城市房地产管理法第5条规定：“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。 国家保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法，是维护房地产市场秩序，建立和培育、完善房地产市场体系的一个重要条件。在房地产市场中，房地产权利人的合法权益能否得到保护，直接影响到房地产开发、房地产交易等活动能否正常、有序、健
15、康地进第18页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规行；同样，房地产权利人能否遵守法律和行政法规，不但直接影响到国家对房地产的管理问题，而且直接影响到能否建立规范的房地产市场。 第19页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.2 房地产开发房地产开发 9.2.1 房地产开发的概念和基本原则房地产开发的概念和基本原则 9.2.1.1 房地产开发的概念 城市房地产管理法第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、
16、房屋建设的行为。”这是从法律角度对房地产开发所作的界定。根据这条规定，房地产开发的概念应包括以下内涵：第20页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 1. 房地产开发的土地是依法取得使用权的国有土地 我国土地所有制存在两种形式，一是国家所有，二是集体所有。根据城市房地产管理法第2条的规定，依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提，房地产开发用地只能是城市规划区范围内的国有土地；集体所有的土地只有在被国家征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。 2. 房地产开发包括土地开发和房屋开发 土地开发，主要是指房屋建设的前期准备，
17、即实现第21页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 “三通一平”，把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建设用地。土地开发有两种情形：一是新区土地开发，即把农业用地或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他建设用途的城市用地；二是旧城区改造，也叫土地再开发或二次开发，即通过投入新的资金、劳动等，对城市原有土地进行改造，拆除原来的建筑物，调整城市规划，改变土地用途，完善城市基础设施，提高土地的利用效益。 就房屋开发来讲，在城市土地开发或再开发之后，接着就是建筑物及构筑物开发。房屋开发的内容包括：第22
18、页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规住宅开发；生产与经营性建筑物开发，如工厂厂房、各类商业建筑、各种仓库、办公用房等；生产、生活服务性建筑物及构筑物的开发，如交通运输设施、公用事业和服务事业设施、娱乐设施；城市其他基础设施的开发。 3. 房地产开发是以经营为目的的开发 房地产开发是一种经营性的行为，由专业化的房地产开发企业进行。它从事的是房地产的投资和经营，即从有偿取得土地使用权，到勘察设计和建筑施工，直到最终将开发产品(房屋、基础设施及其相应的土地使用第23页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法
19、法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规权)作为商品在房地产市场转让，寻求利润回报。我们通常所说的房地产开发，就是指这种以赢利为目的的开发。 第24页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.2.1.2 房地产开发的基本原则根据 城市房地产管理法第24条规定，房地产开发应当遵循以下原则： 1. 严格执行城市规划 城市规划是城市建设的纲领，也是房地产开发所必须遵循的依据。城市房地产管理法规定，“房地产开发必须严格执行城市规划。”强化房地产开发管理部门的规划意识，充分运用规划管理和法律手段，规范房地产开发行为，使之服从
20、城市发展的整体利益。第25页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 2. 坚持经济、文化和环境效益相统一的原则 房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益是一个辩证统一的整体，三者相互依存，相互促进，缺一不可。政府管理部门立足于社会整体利益和长远利益，加强对房地产开发的管理领导，特别是要通过一系列法规、政策去规范房地产开发行为。 3. 必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 所谓“全面规划、合理布局”就是强调在房地产开发经营中应当先行规划、合理安排开发项目，使开发建设第26页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管
21、管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规纳入规划管理，严格按照规划要求进行。所谓“综合开发、配套建设”就是在一定规模的建设区域内，按其使用性质对建筑物、构筑物和基础设施有计划地分期分批进行建设。建设中要将供水、排水、供气、供暖、道路交通、通信、商业网点和幼儿园、学校、消防等方面一并考虑安排。 第27页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.2.2 房地产综合开发管理房地产综合开发管理 城市房地产综合开发由国家及地方人民政府依法管理。管理的内容主要有： 9.2.2.1 房地产开发企业的管理 从事房地
22、产综合开发的企业（以下简称开发企业），必须持有建设行政主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产综合开发项目。 第28页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.2.2.2 房地产综合开发计划管理 房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段，即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境，确定合理的发展速度、发展水平和规模，使房地产综合开发与国民经济相协调。 房地产综合开发计划管理包括用地计划管理和项目计划管理。城市人民政府建设行政主管部门会同计划、
23、国土、规划部门，每年根据城市经济发展需要和社会实际承受能力，确定当年房地产综合开发总规模、提出商品房建设计划，报同级人民政府批准后实施。规划、土第29页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规地管理部门根据计划安排规划审批、土地使用权出让等管理程序。 房地产综合开发项目计划，分年度计划、近期规划和中长期规划。由城市建设行政主管部门同城市计划管理部门根据本城市社会经济发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划进行编制，报城市人民政府批准后组织实施。商品房建设施工应按年度申报商品房屋年度建设计划。商品房屋年度计划经城市建设行政主管部
24、门审核后，报城市计划行政主管部门下达。第30页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 城市房地产综合开发用地实行计划管理并实行国有土地使用权出让转让制度。国家对土地使用权出让实行总量控制和宏观调控。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 第31页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.2.2.3 房地产综合开发项目管理 城市人民政府规划行政管理部门、建设行政管理部门、房地产行政管理部门是房地产综合开发项目管理的职能部门。
25、按职能分工，城市规划行政主管部门对房地产开发项目管理的内容主要有：开发项目建设用地规划许可和建设工程规划许可管理；建设行政主管部门对房地产开发项目管理的内容主要有：建设单位办理项目施工报建手续、对施工项目进行招标投标管理、审查开工条件，核发建设工程施工许可证、监督工程质量与安全，办理施工验收备案等。房地产行政管理部门对房第32页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规屋开发项目管理的内容主要有：办理预售登记，核发商品房预售许可证，核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应到房地产权属管理
26、部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定之后，权属登记部门还要通知土地管理部门最后核定地价，审核该项目是否是按照规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终交纳的情况以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确第33页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规认产权，进行初始登记，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权证”。开发商在取得了“大产权证”后，才能办理购房者的房屋产权证，即“小产权证”。 第34页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理
27、理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.2.2.4 房地产综合开发资金管理 房地产开发企业是资金使用密集型的企业。房地产开发企业开发的项目，除了自有的一部分资金外，往往有较大比重的资金需要通过金融机构融资解决，尤其是大、中型的房地产开发经营项目所需贷款额很大。而且房地产项目的开发经营具有涉及面广，投资周期长，资金回收慢，经营风险大等特征，因此，加强房地产综合开发的资金管理，防范房地产投资的高风险，确保开发资金的安全回笼，不仅是房地产开发企业的责任，更是政府对房地产宏观调控，防范房地产信贷风险的政策着力点。第35页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法
28、法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 政府对房地产综合开发资金管理的政策主要有：建立资本金制度。城市房地产开发经营管理条例第13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20。”随着国家对房地产开发的宏观调控，项目资本金的比例提高到不低于35%。 银行监管制度。房地产开发企业须在商业银行开设商品房预售款监管账户。商品房预售款的使用，原则上采取封闭式的管理模式。商品房预售款应直接进入相应的监管账户，开发企业申请使用商品房预售款时，应当向监管银行提交必要的资料。加强房地产综第36页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规
29、 工工 程程 建建 设设 法法 规规合开发信贷管理。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知对房地产开发贷款和土地储备贷款作了严格的规定，以加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。 第37页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.3 城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理 9.3.1 城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁概述 9.3.1.1 城市房屋拆迁的概念 城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆
30、迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿或安置的建设活动。 城市的发展是一个不断进行再建设的过程。城市建第38页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规设过程中，特别是在旧城改造过程中需要拆除大量的旧房，并对被拆迁人进行安置和补偿。为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，2001年6月13日国务院发布了新的城市房屋拆迁管理条例（以下简称拆迁条例）。该条例对城市规划区内房屋拆迁、补偿与安置及拆迁管理作了具体规定。 第39页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法
31、规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.3.1.2 房屋拆迁管理 1. 政府在拆迁中的作用 政府在房屋拆迁管理中起主导作用。拆迁条例第5条规定：国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。 2. 房屋拆迁许可证制度 房屋拆迁实行许可证制度。拆迁条例第6条规第40页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许
32、可证后，方可实施拆迁。”拆迁许可证由房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门依照法定程序颁发。房屋拆迁许可证是拆迁行为获得的行政许可，是拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。 拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，需要提供相关的资料，包括项目建设批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划与拆迁方案；有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等。第41页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 3. 拆迁纠纷的裁定 拆迁人与被拆迁人应当按照拆迁条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过
33、渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照拆迁条例规定已对拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。第42页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 第43页，共155页。 房房房房地地地地产
34、产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.3.2 房屋拆迁补偿安置房屋拆迁补偿安置 9.3.2.1 拆迁补偿安置的对象 拆迁条例第4条规定，拆迁补偿安置的对象主要是指被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，因此，拆迁补偿的对象就是指被拆除房屋的所有权人。拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分第44页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规
35、规权利仍属于房屋所有权人。因此，拆迁条例将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。 第45页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.3.2.2 拆迁补偿安置的形式 拆迁条例第23条规定：拆迁补偿的方式，可以实行货币的补偿，也可以实行房屋产权的调换。除拆迁条例第25条第2款、第27条第2款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 第25条第2款规定，拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；第27条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人
36、对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。第46页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 1. 产权调换 指被拆迁人以旧房所有权换取新房所有权。拆迁人以原地重建的、异地新建的房屋或其他已建成的房屋与被拆迁房屋所有权进行交换，使被拆迁人原来的房屋被拆除后，放弃被拆除房屋的所有权，取得调换后的房屋所有权。 2. 货币补偿 指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评第47页，共155页。 房房房房地地地地产产产
37、产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规估价格确定。各个城市人民政府根据拆迁条例的规定制定适合本城市特点的货币补偿办法。 3. 拆迁安置补助费 拆迁安置补助费是指拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付的因被拆迁人迁移他处居住的费用，包括搬家补助费、临时安置补助费和损失补助费等。 拆迁条例规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安第48页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设
38、法法 规规排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿。 第49页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.3.2.3 几种特殊房屋的拆迁补偿安置 1. 关于租赁房屋的拆迁补偿安置 拆迁条例第13条第2款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆
39、迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。”第50页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿，同时又要兼顾房屋使用人的利益。出租房屋包括出租住宅房屋和出租非住宅房屋。对出租住宅房屋而言，承租人租赁房屋的目的是解决居住问题，而居住问题是每个人都需解决的最基本问题之一，相对于出租方来说，承租人在经济等方面处于弱势地位，因此，在拆迁时应注意保护承租人的合法权益，解决承租
40、人的居住问题，以保证社会安定。在达不成解除租赁协议的条件下，如果允许拆迁人用货币补偿的方式对被拆迁人进行补偿安置，租赁的标的物就会消失，租赁合同将不得不终止，承租人的第51页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规居住问题就难以解决，会引发社会矛盾。 2. 产权状况不明确房屋的拆迁补偿 由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不确定，但是，不能因为被拆迁主体不明确，就降低或不对被拆迁房屋进行补偿，拆迁条例第29条对此做了相应规定。通常情况下对产权不明房屋补偿安置应当按照下列程序进行，以确保补偿安置方案的公平、合理。一是首先由
41、拆迁人按照有关规定对拆迁房屋作勘察记录；二是将上述调查资料进行整理，然后向公证机构办理证据保全，使该资料具有法律效力；三是由拆迁人依照第52页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规房地产评估结果，按照相关规定制定对产权不明房屋的补偿安置方案；四是将该补偿安置方案报拆迁主管部门审核、批准。需注意的是，在拆迁产权不明房屋时，拆迁人向主管部门申报的拆迁方案中应当明确对被拆迁房屋的补偿安置标准、计划补偿方式，以及如何安置房屋使用人等。房屋使用人不同意拆迁安置方案的，可以申请拆迁主管部门裁决，也可以向人民法院提起诉讼。 3. 设有抵押
42、权的房屋的补偿 拆迁条例关于设有抵押权房屋的拆迁补偿规定得较为简单，根据担保法第49条、第51条，最高第53页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第80条及城市房地产抵押管理办法的相关规定，结合拆迁实际，对设有抵押权的房屋进行拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置： 首先要认定抵押的效力。应及时通知抵押权人。对采取产权调换方式进行拆迁补偿的，应当由抵押权人和抵押人（即被拆除房屋的所有人）就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议。采取货币补偿方式进行拆迁补偿的，由于货币补偿是一
43、种买卖的房屋变价，是一种拆迁人支付现金补偿后注销房屋产权的方法，必然导致抵押标的第54页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规物的灭失，影响抵押权人的合法利益。为保证以房屋担保的债权债务关系不受房屋拆迁的影响，保护抵押权人的合法利益，抵押权人可以行使代位求偿权，将抵押房产的拆迁补偿款或提前清偿债务，或者提存。当然，也可以由抵押人在房屋拆迁之前与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权，建立新的抵押关系，或者由抵押人清偿债务，结束抵押关系。 第55页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程
44、 建建 设设 法法 规规 9.3.3 拆迁条例的法律缺陷拆迁条例的法律缺陷 始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造，由此引发的城市房屋拆迁问题随之成为令人瞩目的社会现象。政府、开发商、被拆迁人以及社会公众都卷入其中，城市房屋拆迁已经演化成为当代中国最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。近年来，因拆迁引起的各类信访、上访和起诉以及重大恶性案件呈上升趋势。城市拆迁已成为近年来群众信访反映的一大焦点。究其原因，除了拆迁人违规违法拆迁损害被拆迁人的合法权益外，第56页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规拆迁条例的制度缺陷导致被
45、拆迁人权益受损是其重要因素。拆迁条例存在的主要问题是： 9.3.3.1 开发商与被拆迁人主体法律地位不平等 拆迁条例规定的法定拆迁事由是“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保证建设项目顺利进行”。这与2004年宪法修正案关于“公民合法的私有财产，非为公共利益并给予补偿不得予以征收”的原则精神相违背。 拆迁条例第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。“当第57页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规事人对裁决不服的，
46、可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。” 第17条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。” 由此可以看出，开发商和被拆迁人的利益不能得到同等保护。如此缺乏公正的立法取向，直接导致了行政执法和司法实践中的不平等。 第58页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.3.3.2 行政权力过度介入，行政
47、许可、裁决及执行的角色重叠，缺乏行政行为监督机制 拆迁条例赋予政府相当大的权力。诸如：管理部门有权决定是否允许拆迁，一旦批准某块地的拆迁，就意味着这片土地的使用权已被收回，被拆迁人在前提上就已经失去和开发商讨价还价的余地。现行的房屋拆迁的制度框架中，拆迁行为取得合法性的前提是取得房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可制度本质上是一种行政强制处分。在房屋拆迁中，政府既是是否给予房屋拆迁许第59页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规可的初始界定者，同时也是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者。只要是各级政府规划建设（开发）项目的需要，就可以
48、直接进行房屋拆迁，而没有法定约束条件，其不合理性不言自明。 第60页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.3.3.3 没有提供完善的拆迁补偿标准 拆迁矛盾最激烈的莫过于拆迁容易买房难。拆迁户之所以不愿主动搬迁而最终遭到强制拆迁的主要原因在于：被拆迁主体从拆迁人那里得不到足够的补偿，其再购置能力低。 第61页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.3.3.4 没有区分公益性拆迁项目和商业性拆迁项目 拆迁条例让政府在拆迁中处于主导地位，把商业行为的矛
49、盾揽上身，偏重于对开发商利益的保护，一些地方官员强行介入商业性房屋拆迁项目，损害被拆迁人的利益。由此，法律界、理论界和部分人大代表认为：尽管拆迁条例是2001年才修订的，但就其具体实施情况看，已与2004年宪法修正案的立宪精神相悖，拆迁条例在立法指导思想上对如何保证城市建设的需要考虑得多，而对如何保障被拆迁人的权益考虑得第62页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规少；偏于行政管理和执行效率，忽视公民民事权利保护，重实体轻程序，对社会公平显得关注不足；立法科学性不够，没有全面反映和调整市场经济条件下拆迁关系的真实结构，不能较
50、为公正地协调各方利益当事人的利益得失，更不能有效解决弱势群体“有法难依”的矛盾境遇。显然，以这项法规为核心的我国拆迁法律制度亟须进行反思和重构。 第63页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规9.4 物业管理物业管理 9.4.1 物业管理的有关概念物业管理的有关概念 9.4.1.1 物业管理的概念 我国的物业管理，在发展初期带有从房管部门对公房的管理转向对不同产权人行使管理权的痕迹，因而“管理”特征往往被特别强调。而物业管理的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上说是业主的服务需求与物业服务企业提供服务的结合，业主
51、与物业第64页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规服务企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。物业服务企业是服务者不是管理者。因此，物业管理本质是服务，是业主行使财产权选聘物业服务企业为其提供服务，叫“物业管理”只是约定俗成。 物业管理的法律规范是国务院2003年6月8日公布的物业管理条例，该条例于2007年8月26日经国务院重新修订。物业管理条例规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场第65页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理
52、理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业管理是房地产开发、经营、管理中的新领域，是随着市场经济的建立和人民生活水平的日益提高、社会发展的新要求，是房地产业售后服务社会化的发展趋势，是城市小区管理的重要内容。一个城市的物业管理社会化和现代化水平，在一定程度上反映了城市居民生活水平和城市现代化管理水平。 第66页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.4.1.2 物业管理中常用名词的含义 1. 业主 房屋的所有权人称为业主。业主可以是自
53、然人、法人和其他组织。可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议，行第67页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同； 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 监督物业共用部位、共用设
54、施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共第68页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。 2. 业主大会 业主大会是业主自治的组织，代表业主的合法权益。物业管理区域内全体业主组成业主大会。
55、业主大会是小区的权力机构，物业管理的最高决策者。物业管理条例规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式。第69页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 下列事项由业主共同决定： 制定和修改业主大会议事规则；制定、修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 3. 业主委员会 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。 业主委员会的职责：召集业主大会会议，报告物第70页，共155页。 房房房房地地
56、地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。 4. 管理规约 管理规约是由全体业主承诺的，并对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的、有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。在实施物业管理的居住小区中，为维护全体业主和物业使用人第71页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规的合
57、法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，应根据国家有关物业管理的法规政策，制订管理规约。 管理规约是物业管理中的一个重要的基础性文件。它一般是由业主委员会依据政府制定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过生效。 5. 临时管理规约 在前期物业管理阶段，通过业主大会制定管理规约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”第72页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规（往往也是最大业主），为了让这一阶段的业主活动也有章可循，物业管理条例确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然
58、制定主体不同，但在形式及效力上，临时管理规约和管理规约并无不同，一定程度上，可以说临时管理规约是管理规约的一种特别形式。 6. 前期物业管理 前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与第73页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规物业服务企业签订物业服务合同生效时止的物业管理。 前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，因此物业服务企业只能由开发商选聘，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书
59、面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服第74页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 7. 住宅专项维修基金 住宅专项维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称专项维修基金)。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。第75页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法
60、法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当有关于维修基金缴交的约定。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。国务院建设行政主管部门和财政部联合发布的住宅专项维修资金管理办法是住宅专项维修基金交存、使用、管理和监督的法律规范。 第76页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.4.2 物业管理条例物业管理条例 9.4.2.1 物业管理条例的内容 物业管理条例共7章70条，主要内容有： 总则。原则上规定了物业管理的内
61、容、物业服务企业选择、物业管理的方法及物业管理的监督管理等。 业主和业主大会。规定了业主的权利、义务，业主大会的职责、业主大会召开的程序，业主大会与业主委员会的关系。第77页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 前期物业管理。规定了前期物业管理的内容，包括选聘物业服务企业，制订临时管理规约，物业服务企业承接验收建设方移交的物业等。 物业管理服务。规定从事物业管理服务的企业应当具备企业法人资格，具有相应的执业资质，物业管理人员实行执业资格制度；物业管理服务需要订立书面合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、
62、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第78页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 物业的使用与维护。对物业管理区域内的公共建筑和公共设施的使用、管理和维护做出明确规定，对专项维护基金的使用、用途和管理作出明确规定。 法律责任。对违反物业管理条例的行为规定了应当承担的法律责任。 第79页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.4.2.2 物业管理条例的特点 1
63、注重保护业主的利益 物业管理条例的最大亮点是业主大会成为物业管理最高决策机构。过去，业主仅仅是受物业公司强制的接受者，今后，业主有权“炒掉”不满意的物业公司。物业管理条例第一次明确了业主与物业公司的服务关系，物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。 物业管理条例的另一大亮点就是强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。物业管理条例第27条明确规定：“业主依法享有的第80页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。物业管理条例第58条还规定
64、：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”今后，如再出现开发商、物业公司擅自处置小区公共部位设施的情形，业主索赔就有法可依了。第81页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 2. 强化了物业管理的服务内容 物业管理条例进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业服务企业之后，
65、业主委员会应当与物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。第82页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 3. 明确业主委员会只是业主大会的执行机构 物业管理条例明确说明业主委员会只能是业主大会的执行机构，而维修基金的使用、续筹，物业共用部分和共用设施设备的使用和监控，公共秩序和环境卫生的维护以及选聘物业管理公司等影响业主利益的重大事宜则由业主大会来决定。防止业主委员会滥用权力。 4.
66、强制要求通过招标选物业 物业管理条例提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，这使物业管理成为市场化的行第83页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规为。避免了以往由于开发商与物业服务企业是“一家子”，业主处于弱势地位的现象。 物业管理条例在“罚则”中还特别规定，住宅物业所在物业管理区域的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，可以并处10万元以下的罚款
67、。 第84页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.5 房地产权属登记房地产权属登记 9.5.1 房地产的权属登记房地产的权属登记 9.5.1.1 房地产权属登记的概念 房地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房屋的所有权和其土地的使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。 房地产权属登记是房地产产权管理的主要行政手第85页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规段，是政府为健全法制、加强房地产管理
68、，依法确认房地产权属的法定手续。凡在规定登记范围内的房产，无论属谁所有，都必须按照城市房地产权属登记管理办法的规定，向所在地的政府房地产管理机关申请产权登记，经审查确认产权，由房地产管理机关发给所有权证，即产权得到法律上的承认。产权登记后，产权人依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。第86页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.5.1.2 房地产权属登记的功能 1. 公示功能 公示是指登记机关将已登记的权利制成登记簿，供公众查阅，便于公众判断该项权利的
69、合法性。公示又是登记的主要目的之一。对于登记机关所登记的内容，有利害关系的第三人可以进行查阅，通过查阅登记机关的登记簿来判断该项不动产权利的可靠性，但是这种可靠程度如何，应当由当事人自己判断，登记机关并不对其可靠性作任何保证。 第87页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 2. 公信功能 公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”公信具有三个方面的内容：一是房地产权属变动的依据。
70、登记起着房地产权属能否按照当事人的意思设立、变更与消灭的作用。二是产权正确性的推断。房地产登记簿上记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，并以登记簿上所记载的当事人的权利内容为确定房地产权利第88页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规的依据。三是善意保护。“凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正权利人时，都应当推定其为善意。”法律确认房地产登记簿上记载的权利为真实，目的是为了保护善意第三人。 例如，李某实际上并不是房屋所有权人，但用非法手段进行
71、了登记。第三人王某出于对登记公布的信赖，与李某签订了房屋买卖合同，而后由王某进行了权属登记。由于李某并不是房屋所有权人，而是以虚假材料申报登记的产权，因此，李某的登记在实体上不能成立，第89页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规该项登记按理应当撤销。但由于第三人王某并不知道李某是以非法手段进行登记的，是善意第三人，因此，不能因为李某申请的登记不能成立或其应当撤销而对抗善意第三人。即不能撤销第三人王某的登记，第三人王某的登记具有了不可推翻的效力。 假定李某登记的产权并未转移，该项登记就应当由登记机关予以撤销。对于李某来说，这
72、是咎由自取。再如王某如果知道李某是以非法手段进行登记的，或者是与李某串通而进行交易的，那么王某就不是善意的第三人，即便进行了登记，真正的权利人仍可以要求撤销第三人的登记。第90页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 3. 管理功能 房地产权属登记的管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。一是对房地产市场进行监督管理的功能。通过建立产籍资料，实现国家对房地产的宏观调控职能。二是审查监督功能。通过对房地产权属登记的审查程序，实现国家对税收的监管。同时，在房地产登记过程中，通过登记的合法性审查，可以及时发现和纠正不法行为
73、。 4. 警示功能 房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地第91页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记簿的记载予以明确宣示，以达到告诫相对人存在房地产交易风险的作用。 5. 效率功能 交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷地完成交易，符合市场经
74、济的特征。 第92页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.5.1.3 房地产权属登记的效力 房地产权属登记的效力是指法律赋予房地产登记的强制力。物权法、土地管理法、房地产管理法等法律及相关法规赋予了房地产权属登记的法律地位。物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第93页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建
75、建 设设 法法 规规 1. 强调以登记为取得所有权或使用权的成立要件 中华人民共和国土地管理法第11条规定：“集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记造册”和“核发证书 ”。 2. 土地所有权和使用权的变更，只有经登记才发 生法律效力 中华人民共和国土地管理法实施条例第3条规第94页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规定：“国家依法对土地实行登记发证制度。
76、依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”即只有合法取得的土地所有权和土地使用权才能得到法律的保护，而登记是合法取得土地所有权和土地使用权的标志；反之，未经登记不能取得土地所有权和土地使用权，也是无法获得法律保护的。第6条规定：“依法变更土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土第95页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用
77、权变更，自变更登记之日起生效。” 3. 房地产物权的变动以登记为成立要件 城市房地产管理法第60条第3款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。” 第96页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 4. 以房地产抵押的，应当办理抵押物登记 担保法第39条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”，第40条规定：“当事人以房地产
78、抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效”。 5. 当事人买卖私有房屋必须办理所有权转移登记手续 城市私有房屋管理条例第6条第1款规定：“城市私有房屋所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权第97页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第9条第1款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。” 第98页，共
79、155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.5.1.4 房地产登记的程序 房产登记按下列程序办理：提出申请与受理申请；权属审核；权属调查；依法公告；确认房产权利；将核准登记事项记载在房产登记册上；计收规费并颁发房产权利证书；立卷归档。 申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。 权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用初审、复审和审批的方法。第99页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 房地产权属调查包括：审查土地来源是
80、否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、坐落等。 对可能有争议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。 房地产权属转移登记、变更登记、他项权利登记等均要收费，不同地区情况不同，收费标准也可能不同。 第100页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.5.1.5 房地产权属登记的种类 房地产权属登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记、注销登记等。 1. 初始登
81、记 初始登记是指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他第101页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规有关的证明文件。 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。 2. 转移登记 房屋转移登记是指因房屋买卖、
82、继承、交换、赠与、划拨、转让、合并、裁决等原因致使房屋权属发生转移而进行的登记。 转移登记自房屋转移事实发生之日起90日内申请转移登记。因房屋买卖而发生转移的，应提交房屋所有权证、土地使用权证、买卖合同等。第102页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 因房屋交换而发生转移的，提交房屋所有权证、土地使用权证、交换协议等。 因房屋赠与发生转移的，提交房屋所有权证、土地使用权证、赠与合同等。 因继承而发生转移的，继承人、受遗赠人应当分别提交被继承人死亡证明、权属证明书、公证书、遗产分割协议或法院的判决书、调解书、原房屋所有权证
83、、原土地使用权证、同一顺序放弃继承权的弃权书、遗嘱或遗嘱证明。第103页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 3. 变更登记 下列情形属于房地产变更登记。房地产使用用途改变的；权利人姓名或名称发生变化的；房地产房屋坐落的街道、门牌号、房屋名称、房屋面积、重新翻建等情形发生变化。权利人应在事实发生之日起30日内进行变更等登记，提交房屋所有权证，土地使用权证，及权利人的相关证明文件。 4. 他项权登记 他项权是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。设定房屋抵押权、典权等他项权第104页，共155页。 房房房房
84、地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规利的，权利人应在事实发生30天内申请他项权利登记。他项权利登记应当提交房屋所有权证、土地使用权证、抵押的主合同和抵押合同；典当房屋的典当合同及其他相关证明、材料。以房屋期权作为抵押物的，应提交房屋预售合同、抵押合同。 （1）抵押权 抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式，抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权。 债务人不能履行债务时，债权人有权依照法律规定第105页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设
85、设 法法 规规以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押担保中，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 （2）典权 典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。 承典人与出典人（ 房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。第106页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为
86、买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物。 5. 注销登记 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。 第107页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.5.2 房地产产籍管理 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土
87、地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 城市房屋产籍，是指城市房屋的产权档案、地籍图纸以及账册、表卡等反映产权现状和历史情况的资料。 城市房屋档案馆负责城市房屋产籍管理，并建立健第108页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规全房产档案和房产测绘的管理制度。房屋产权登记中形成的图、卡、表、册等产籍资料，应按准确、完整、系统、安全和有效的归档原则进行收集整理，以产权人为宗立卷，并根据产权的取得、转移、变更和注
88、销等及时加以调整和补充。 城市房屋产籍档案必须永久保存，发生遗失或毁损时，应当及时采取补救措施。对重要的或利用频繁的产籍档案，可以复制副本，以供使用。 第109页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6 房地产交易市场管理房地产交易市场管理 9.6.1 房地产交易市场概述房地产交易市场概述 9.6.1.1 房地产交易市场概念 1. 房地产交易的概念 房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。城市房地产管理法第2条规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”第110页，共155页。 房
89、房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 房地产转让是产权转移型的交易，包括房地产买卖、房地产交换和房地产继承、赠与等。房地产抵押是产权不确定型的交易，包括房地产抵押和房屋典当等。房屋租赁是产权维护型交易，如房屋出租等。 2. 房地产市场的概念 狭义的房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。房地产作为商品生产出来以后，必须通过流通领域进行市场交换，才能进入消费。房地产市场属于房地产流通领域。房地产商品的交换必须在一定的场所内进行，例如在售楼处或房地产交易中心，买卖双方签订成第111页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法
90、法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规交协议，办理相关手续。从这个意义上说，房地产市场也是房地产商品交易的场所。 广义的房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。其内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房屋买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合。 房地产市场是房地产经济运行的载体。健全的房地产市场，是房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提，是房地产经济运行不可缺少的外部环境，也是完善社第112页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建
91、 设设 法法 规规会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证。由此可以说，没有房地产市场便不可能有真正意义上的房地产业。 第113页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6.1.2 房地产交易的特征 在我国，房地产交易具有以下特征： 1. 禁止土地所有权交易 我国法律禁止任何组织或者个人买卖或者以其他任何方式转让土地所有权，因此房地产交易不包括土地所有权的交易；而集体所有的土地，必须按照规定依法征用转为国有土地后，其土地使用权方可有偿出让。即集体所有土地的使用权，不得直接进入房地产市场，房地产交易也不包括集体土
92、地使用权的流通。第114页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 2. 政府干预性 房地产交易具有明显的政府干预性。这是因为土地的有限性导致房地产供给的有限性，而人口的增加和城市的扩容使得对房地产需求不断增大，为防止房地产交易中的“炒卖”和投机，维护房地产交易的正常秩序，政府依照法律、行政法规对房地产交易进行干预。 3. 行政管理与市场的结合性 行政管理与市场的结合性体现在：进行房地产交易需要有关部门审批的，应当报经审批；房地产交易应当采用书面形式，签订书面合同；进行房地产转让第115页，共155页。 房房房房地地地地产产产
93、产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 、抵押的，当事人应当依法办理权属登记，即土地使用权变更登记、房产变更登记和抵押登记；进行房地产交易需要备案的，应向有关部门进行备案。 第116页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6.1.3 房地产市场的结构模式 我国房地产市场通常划分为三级，即由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成。以上三个级别的市场统称为房地产市场。 1. 一级市场 一级市场，即土地市场。是由政府土地管理部门代表国
94、家，通过协议、招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发企业。土地国家所有，代表了房地产市场的非完全市场化，即土地市场由国第117页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规家垄断，由政府统一组织出让。 国家对房地产一级市场实行垄断控制，城市房地产开发用地实行用地计划的总量控制和用地性质的控制。其作用一是根据城市建设的需要和房地产供求关系，实行土地有计划的供应，调节土地利用方向，提高土地使用效率。二是控制房地产开发的总规模，实行对房地产经济的宏观调控，保持房地产业的持续发展。 2. 二级市场 二级市场，即房地产
95、开发企业在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业卖给广第118页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规大的小业主。土地出让之后，房地产开发商按照规划、设计进行房地产开发，然后出售，或者出租开发出的产品，这是二级市场。二级市场受到政府规定的约束和管理。 国家对二级房地产市场管理是规范房地产开发企业的开发和经营管理行为，通过控制房地产开发的类型，引导房地产开发企业的产品满足不同层次消费者的需求。 需求层次主要是针对住宅房地产而言的，包括两层含义：第一是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活第119页，共155页
96、。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求。随着社会经济增长和收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。第二是指住房消费需求的结构性层次。由于居民的收入结构和购房承受能力不同，因而相应的住宅消费需求结构也不同。从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位房和低价位房等等。住房消费需求结构的这种层次第120页，共155页。
97、 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。 3. 三级市场 三级市场，即居民与开发商或其他业主签订契约合同，购买或租赁物业。购买的物业，业主拥有该物业的所有权（以房地产证为依据）。三级市场是明显的市场行为。业主购买或租赁物业的用途主要有：用于生第121页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法
98、法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规产经营；用于消费；用于投资。 国家对房地产三级市场的管理主要是根据市场存在的问题，利用法律法规及相关的政策，整顿和规范市场秩序，查处违法违规交易行为；增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格；培育房地产中介服务市场，规范和健全经纪中介服务体系；积极发展和规范经营房屋租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应体系，完善廉租住房制度，逐步扩大廉租住房制度覆盖面，保障人们对居住的基本需求。 第122页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6.1.4 房地产交易制度 1. 房地产
99、价格评估制度 房地产属于不动产，尽管房屋的结构和标准相同，在不同的城市，甚至在同一城市的不同地段，其价格差别很大。因此，交易价格的确定，对于当事人和国家来说都十分重要。城市房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”。“房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。房地第123页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规产价格的评估由房地产专业估价人员遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价
100、经验，考虑影响房地产价格因素，对房地产最可能实现的合理价格作出推测与判断。实行这一制度，目的是为进行各类经济活动的民事主体，提供一个公平、合理的价格标准，同时也为国家征收税费划定基数。 所谓基准地价，是指按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格。所谓标定地价，是指在基准地价基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区域、市场行情第124页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规条件，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。所谓房屋的重置价格，是指按照当前的建筑技术和工艺水平、建筑材料价
101、格、人工和运输费用条件下，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋标准价。城市房地产管理法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。” 2. 房地产成交价格申报制度 城市房地产管理法第34条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度”。“房地产权利人转让房地产，应第125页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或做不实申报。”这一制度就是要求房地产交易的当事人或其代理人在买卖、交换房地产时，应当向房屋所在地的房地产管理
102、部门如实申报成交价。由于房地产成交价格是多种税(如契税、土地增值税)的计税基础，所以，如果交易人隐瞒交易额或少报交易额，都会给国家税费造成损失。因此，房地产法规定了国家实行房地产成交价格申报制度，目的是禁止房地产交易人利用瞒价来偷税。房地产转让应当以申报的房地产成交价作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于市场价格第126页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规的，以评估价格作为缴纳税费的依据。 3. 房地产估价师制度 城市房地产管理法第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格任职制度。房地产估价执业人员经过房地产估价师资格
103、考试合格，由注册管理部门审定注册，取得资格证书后方可专门从事房地产经济价值评估，并将其结果用价格来表示。” 房地产价格评估是一门综合性的学问，要成为一名合格的房地产专业估价人员，首先要求具备房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划和第127页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规建筑等多方面的知识；其次要有房地产估价方面丰富的实践经验；第三要具有较强的市场调查和推理判断的能力；最后，必须有良好的职业道德修养。我国实行房地产估价师注册制度，就是要提高房地产价格评估人员的专业素质和职业素养，完善房地产价格评估制度
104、，维护公共利益和房地产估价市场秩序。现行有效的注册房地产估价师管理的法律规范是2006年12月25日建设部颁发的注册房地产估价师管理办法，该办法对注册房地产估价师的注册、执业、监督管理和法律责任作出明确规定。 第128页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6.1.5 房地产交易活动管理 政府对房地产经营活动的管理主要是规范房地产交易秩序，加强对房地产中介服务的管理等。2006年7月6日，建设部、国家发改委、国家工商行政管理总局联合发出关于进一步加强和规范市区房地产市场管理的通知，对规范房地产交易秩序作出新的规定。城市
105、房地产中介服务管理规定是规范房地产中介服务管理的法定规章。 1. 房地产交易秩序的管理 房地产交易秩序管理的内容包括：依法治理房地第129页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规产交易环节的违法违规行为。包括对商品房预售许可、预（销）售动态监管、预（销）售合同以及广告发布等的管理。建立房地产交易诚信机制。构筑房地产交易信息服务平台，完善房地产信用档案体系，建立对房地产交易环节违法违规行为的监督和惩戒机制。 建立联动工作机制。房地产交易监督管理相关部门建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。 2.
106、房地产经纪管理 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、居间第130页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规代理以及房地产咨询等业务的经营活动。房地产经纪行业是我国房地产业的重要组成部分。规范发展房地产经纪行业，对于发展住房二级市场和房屋租赁市场，提高房地产市场效率，构建和谐社会具有重要意义。许多地方人民政府相继出台了房地产经纪管理办法作为房地产经纪管理地方性规章。国务院建设行政管理部门已于2006年6月正式启动房地产经纪管理办法的立法。这部监管房地产经纪服务市场的专门法规的出台，将使我国房地产经纪服务市场的监管全面走上法制
107、化的轨道。 第131页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6.2 房地产交易房地产交易 9.6.2.1 房地产转让 1. 房地产转让的概念 城市房地产管理法第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”调整房地产转让的法律规范除了城市房地产管理法外，还有国务院建设行政主管部门发布的城市房地产转让管理规定 。 第132页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 2房地产转让的条件 （1）以出让方
108、式取得土地使用权的转让条件。城市房地产管理法第38条规定：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的25以上；属于成片开发用地的，形成工业用地或其他用地条件。 （2） 以划拨方式取得土地使用权的转让条件：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权第133页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用
109、权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。这是城市房地产管理法第39条的规定。 按照城市房地产转让管理规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权第134页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定
110、办理：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第23条规定的建设项目的；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取第135页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。 符合上述情形规定转让的房地产再
111、转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。 3. 房地产转让合同 城市房地产管理法第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。” 房地产转让合同应当载明下列主要内容：第136页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 双方当事人的姓名或者名称、住所；房地产权属证书名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。 以出让方式
112、取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 第137页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6.2.2 商品房预售 1. 商品房预售许可制度 商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房屋款的行为。城市商品房预售管理办法是调整商品房预售的法律规范。 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应第138页，共1
113、55页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规当载明商品房预售许可证的批准文号。 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，依照城市房地产开发经营管理条例第39条的规定处罚。 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。第139页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 2. 商品房预售的条件 城市房地产管理法第44
114、条对商品房预售的条件作了明确规定： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 3. 商品房预售合同备案第140页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 预售的商
115、品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 第141页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6.2.3 房地产抵押 1房地产抵押的概念 城市房地产管理法第46条规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人
116、有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 2. 房地产抵押权的设定 房地产抵押权为担保物权，在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。第142页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 （1）房地产抵押合同 房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议。依据此协议，债务人或第三人在提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。 房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押
117、权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：债权人、债务人、抵押人的姓名第143页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规（名称）、住址；被担保主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；当事人认为需要约定的其他事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。 （2）房地产抵押权登记 房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权
118、公示、公信效力。我国立法将第144页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规登记作为抵押合同的生效要件，房地产抵押权登记是抵押权成立的要件。 房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。第145页，共155页。 房房房房地地
119、地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 3. 房地产抵押权的效力 房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。 （1）优先受偿效力 房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。第146页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 房地产价值巨大，足以担保数个债
120、权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先后顺序的确定，应采用抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。第147页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 （2）抵押物价值保持的效力 抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要
121、求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。 （3）房地产抵押权对房屋租赁的影响 抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押第148页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵
122、押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。 4. 房地产抵押权的实现 房地产抵押权的实现是债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权第149页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。 一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在我国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，
123、更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。 第150页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 9.6.2.4 房屋租赁 1. 房屋租赁的概念 城市房地产管理法第52条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。该定义包括以下含义：出租房屋的人必须是房屋的所有权人；房屋租赁不转移出租房屋的所有权；承租人向出租人支付租金；房屋租赁有效期限届满，承租人必须把该房屋返还给出租人。第151页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建
124、建 设设 法法 规规 2. 房屋租赁合同 国务院建设行政主管部门颁发的城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应载明下列条款： 当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任；当事人约定的其他条款。 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继第152页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 租赁期限内，房屋出租人
125、转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同；住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。 3. 房屋租赁登记 城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应第153页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件： 书面租赁合同；房屋所有权证书；当事人的合法证件；城市人民政府规定的其他文件。房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证。 第154页，共155页。 房房房房地地地地产产产产管管管管理理理理法法法法规规规规 工工 程程 建建 设设 法法 规规 第155页，共155页。
