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1、大地策划大地策划思想兑现价值裕丰裕丰格林新城格林新城 20102010年营销推广策略报告年营销推广策略报告1大地策划大地策划思想兑现价值前言裕丰格林新城一期于2009年11月15日开盘，至今销售率约42%。现工程接近全面封顶，近期来客及成交不甚理想。展望2010年，我们将立足市场及项目现状进行论证和推导，制订有效的营销及推广策略和计划，以实现预期销售和品牌发展目标。营销目标营销目标市场分析市场分析项目分析项目分析营销策略营销策略商铺营销商铺营销2大地策划大地策划思想兑现价值营销目标营销目标3大地策划大地策划思想兑现价值项目品牌项目品牌销售进程销售进程销售均价销售均价怀化市宜居示范小区，溆浦最佳
2、居家品质楼盘怀化市宜居示范小区，溆浦最佳居家品质楼盘一期累计完成销售一期累计完成销售160套、一期累计总销售额套、一期累计总销售额2800万万年终销售均价达到年终销售均价达到1500元元/4大地策划大地策划思想兑现价值市场分析市场分析宏观市场宏观市场区域市场区域市场竞争对手竞争对手5大地策划大地策划思想兑现价值市场分析市场分析 宏观市场宏观市场宏观环境宏观环境溆浦房地产溆浦房地产6大地策划大地策划思想兑现价值货币政策货币政策一方面一方面20092009年底中央政府发布了明年上半年相对宽松的货币政策的消息，另一方面出现二年底中央政府发布了明年上半年相对宽松的货币政策的消息，另一方面出现二次购房首
3、付提高的声音。次购房首付提高的声音。行业政策行业政策土地出让金首付提高到土地出让金首付提高到50%50%、中央政府对于房价的声音由、中央政府对于房价的声音由“抑制抑制”变为变为“遏制遏制”、二手房、二手房交易税减免时间恢复为交易税减免时间恢复为2 2年。年。宏观环境宏观环境较好的上升态势：较好的上升态势：20092009年中国房地产市场全盘上升，已恢复甚至超过年中国房地产市场全盘上升，已恢复甚至超过20072007年高峰期水平。年高峰期水平。矛盾的中央政府：央行的货币政策反应了中央政府对楼市既怕过热、又怕下跌缩水的矛盾心理，楼市矛盾的中央政府：央行的货币政策反应了中央政府对楼市既怕过热、又怕下
4、跌缩水的矛盾心理，楼市平稳上升是其最希望看到的局面。平稳上升是其最希望看到的局面。国内行情国内行情20092009年，全国完成房地产开发投资年，全国完成房地产开发投资3623236232亿元，比上年增长亿元，比上年增长16.1%16.1%；全国商品房销售面积；全国商品房销售面积9371393713万平方米，比上年增长万平方米，比上年增长42.1%42.1%；四季度，全国；四季度，全国7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%5.8%，（来源：国家统计局（来源：国家统计局20092009年全国房地产市场运行情况年全国房地产市场运行情况） 7大地策划大地策划思想兑
5、现价值4 4万亿万亿为了应对国际金融危机的冲击，中央决定实施积极的财政政策和适度宽松的货币政为了应对国际金融危机的冲击，中央决定实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台并不断充实完善应对危机促发展的一揽子计划，其中包括两年中央新策，迅速出台并不断充实完善应对危机促发展的一揽子计划，其中包括两年中央新增投资增投资1.181.18万亿元带动总额万亿元带动总额4 4万亿元投资计划。万亿元投资计划。 8.678.67万亿万亿截止截止20092009年第三季度，各大商业银行新增人民币贷款年第三季度，各大商业银行新增人民币贷款8.678.67万亿元，同比多增万亿元，同比多增5.195.19万亿元。
6、万亿元。 （来源：（来源：工人日报工人日报20092009年年1212月月1515日日 0404版）版） 4 4万亿的投资以及万亿的投资以及0909年井喷的商业贷款额度预示着通胀形式严峻。基于对通胀预期的避险需求，投资年井喷的商业贷款额度预示着通胀形式严峻。基于对通胀预期的避险需求，投资型需求将有所提升。型需求将有所提升。通胀预期通胀预期8大地策划大地策划思想兑现价值价格水平上扬价格水平上扬06-0806-08年溆浦房产市场住宅价格维持在年溆浦房产市场住宅价格维持在12001200元元/ /上下浮动，上下浮动，20092009年受诸多因素影响年受诸多因素影响提升幅度较大。大汉商业步行街住宅销售
7、均价逾提升幅度较大。大汉商业步行街住宅销售均价逾15001500元元/ /，洋房最高价达，洋房最高价达23802380元元/ /；县城中心商住电梯房价格对整个价格水平的拉升功不可没。；县城中心商住电梯房价格对整个价格水平的拉升功不可没。商铺投资热商铺投资热西湖流金广场和经贸大厦的成功运作所带来的溆浦商业升级掀起商铺投资热。大西湖流金广场和经贸大厦的成功运作所带来的溆浦商业升级掀起商铺投资热。大盛综合农贸市场门面和摊位旺销，城北新区各项目商铺炒作此起彼伏。盛综合农贸市场门面和摊位旺销，城北新区各项目商铺炒作此起彼伏。溆浦房地产市场受外界宏观政策和市场起伏的影响并不明显，在其自身轨道上平稳前进。城
8、市化进溆浦房地产市场受外界宏观政策和市场起伏的影响并不明显，在其自身轨道上平稳前进。城市化进程和行业发展为溆浦房产创造空间，也加剧竞争；溆浦房产消费将逐步趋于理性。程和行业发展为溆浦房产创造空间，也加剧竞争；溆浦房产消费将逐步趋于理性。溆浦房地产溆浦房地产市场稳步前进市场稳步前进房产项目的规模、规划、综合品质、小区配套、建筑风格、宣传等层面均有明显房产项目的规模、规划、综合品质、小区配套、建筑风格、宣传等层面均有明显进步。楼盘的综合品质和差异将成为市场竞争的主战场。进步。楼盘的综合品质和差异将成为市场竞争的主战场。120120通过充分的市场调查，溆浦市场通过充分的市场调查，溆浦市场120120
9、左右的三室两厅户型是最畅销户型，经济实左右的三室两厅户型是最畅销户型，经济实用成为人们选择户型的首要标准，购房者趋于理性用成为人们选择户型的首要标准，购房者趋于理性。9大地策划大地策划思想兑现价值宏观市场总述宏观市场总述市场基本面向好：市场基本面向好：宏观市场有较好的发展形势；宏观市场有较好的发展形势；城市化进程以及居住条件提升需求的利好；城市化进程以及居住条件提升需求的利好；通胀预期对于投资性需求的刺激；通胀预期对于投资性需求的刺激；今年上半年相对宽松的货币政策。今年上半年相对宽松的货币政策。但今年市场面基本向好的同时依然存在变数：但今年市场面基本向好的同时依然存在变数：政策的变化目前尚未明
10、朗，但至少从政府年底的政策调整可以看到政府希望对投资型需求的打压来降低房地产市场政策的变化目前尚未明朗，但至少从政府年底的政策调整可以看到政府希望对投资型需求的打压来降低房地产市场的温度；的温度；目前舆论对房地产行业的关注度增强，泡沫言论普遍，可能对未来的政策产生一定的影响；目前舆论对房地产行业的关注度增强，泡沫言论普遍，可能对未来的政策产生一定的影响； 有限范围内项目密集的竞争态势将衍生出不可小视的竞争压力。有限范围内项目密集的竞争态势将衍生出不可小视的竞争压力。 10大地策划大地策划思想兑现价值市场分析市场分析 区域市场区域市场竞争态势竞争态势区域市场区域市场11大地策划大地策划思想兑现价
11、值城南板块城南板块银信商业步行街：银信商业步行街：12001200中兴小苑：中兴小苑：10001000兆垄商业广场：兆垄商业广场：14001400裕丰裕丰格林新城：格林新城：14001400 溆水明珠：溆水明珠：14001400大盛建材灯饰城：大盛建材灯饰城：12001200长丰长丰花园花园大盛综合农贸市场：大盛综合农贸市场：11001100 水暖星城：水暖星城：11001100竞争态势竞争态势城西板块城西板块城北新区板块城北新区板块城北中心板块城北中心板块城东板块城东板块大汉商业步行街：大汉商业步行街：16001600 西都新苑：西都新苑：14001400西湖流金广场：西湖流金广场：2500
12、2500（高）（高） 经贸大厦：经贸大厦：25002500（高）（高）公安局综合楼：公安局综合楼：馨都茗苑：馨都茗苑：18001800润祥小区：润祥小区：12001200 红运花园：红运花园：10001000御泉山顶别墅：御泉山顶别墅：23002300（别墅）（别墅）城南板块：城南板块：商品房少，集资房和自建房多。老城区，配套老化，居住环境不佳，项目规模较小，以街建筑为主，发展局限大，增值空间有限，价格较低。但单位多，地缘优势明显。城北板块：城北板块：县城商业中心，配套完善，多为高层建筑，地块稀缺，商业价值高，价格贵，宜居条件差，适合投资。城西板块：城西板块：新扩城区，紧邻城中心，临河。地段远
13、近适中，交通便利，配套完善。警予广场的完工和政府沿河景观工程的进展将推动片区发展。城东板块：城东板块：老城区，位置较偏，楼盘少，规模小，多为商住私人项目，成本低，价格便宜。学校多，满足一般教师群体的需求。城北新区板块：城北新区板块：政府大力支持的开发区，楼盘多，规模大，房源多，交通便利，基础设施完善。“住宅小区+商业街区”开发模式，规划合理，综合品质高。部分单位将迁入，不久后将成为溆浦新的行政、居住和商务中心。近年内溆浦房产市场竞争的主战场在城北新区；城西板块占据明显的区位优势，市场竞争略占上风；城近年内溆浦房产市场竞争的主战场在城北新区；城西板块占据明显的区位优势，市场竞争略占上风；城南房产
14、项目继银信花苑后更难成规模；城北中心区寸土寸金，普通百姓忘而却步。南房产项目继银信花苑后更难成规模；城北中心区寸土寸金，普通百姓忘而却步。12大地策划大地策划思想兑现价值区域市场区域市场项目密集，体量大，周期长，易陷入同质竞争，楼盘消化压力大；项目密集，体量大，周期长，易陷入同质竞争，楼盘消化压力大；相互对比竞争的过程中整个片区项目品质迅速提升，引领成规模小区的发展趋势；相互对比竞争的过程中整个片区项目品质迅速提升，引领成规模小区的发展趋势；寻求差异成为楼盘制胜的主要出路。寻求差异成为楼盘制胜的主要出路。兆隆商业广场兆隆商业广场经贸大厦经贸大厦本案本案溆水明珠溆水明珠农贸市场农贸市场水暖星城水
15、暖星城建材机电灯饰城建材机电灯饰城长丰花园长丰花园13大地策划大地策划思想兑现价值15001500元元/ /20092009年兆隆商业广场二期多层住宅价格最高达年兆隆商业广场二期多层住宅价格最高达15001500元元/ /，突破早年，突破早年12001200元元/ / 左左右的价格瓶颈右的价格瓶颈。80008000元元/ /大盛建材机电灯饰城二期临街商铺售价达大盛建材机电灯饰城二期临街商铺售价达80008000元元/ /，充分验证了和肯定了城北新区的商，充分验证了和肯定了城北新区的商铺价值和发展前景。铺价值和发展前景。农贸市场农贸市场农贸市场的开发及被市场所接受昭示人们对城北新区的共同期望和信
16、心，基础设施和配套农贸市场的开发及被市场所接受昭示人们对城北新区的共同期望和信心，基础设施和配套设施的逐步完善将进一步推动城北新区的开发建设。设施的逐步完善将进一步推动城北新区的开发建设。新加坡水景园林新加坡水景园林裕丰裕丰格林新城首次提出纯住宅小区园林景观概念，大幅提升了小区的居住环境和格林新城首次提出纯住宅小区园林景观概念，大幅提升了小区的居住环境和综合品质。之后，地中海风情跟风为来。综合品质。之后，地中海风情跟风为来。区域市场区域市场14大地策划大地策划思想兑现价值发展趋势：整体行业水平和楼盘品质将继续稳步提升；有限的区域继续开发，集群效益和配套完发展趋势：整体行业水平和楼盘品质将继续稳
17、步提升；有限的区域继续开发，集群效益和配套完善带来有利促进的同时也将引发更为残酷的市场竞争。商铺客源和经营商户的争夺将成为善带来有利促进的同时也将引发更为残酷的市场竞争。商铺客源和经营商户的争夺将成为20102010年年城北新区各项目的商业主旋律。城北新区各项目的商业主旋律。供求趋势：各项目二期、三期的接连开发和新增项目将使近供求趋势：各项目二期、三期的接连开发和新增项目将使近2 2年城北新区的市场放量持续增加，短年城北新区的市场放量持续增加，短期消化难度更大；抢先现房的项目将占据一定优势；期消化难度更大；抢先现房的项目将占据一定优势；吸引更多对片区的关注将成为房产商共同关吸引更多对片区的关注
18、将成为房产商共同关注的话题。注的话题。价格趋势：区域市场内商品房价格将继续稳步提升，根据工程阶段和品质差异而各有千秋。预计价格趋势：区域市场内商品房价格将继续稳步提升，根据工程阶段和品质差异而各有千秋。预计20102010年下半年住宅市场价格约为年下半年住宅市场价格约为14501450元元/ / -1500-1500元。元。供求趋势价格趋势发展趋势20102010区域市场区域市场15大地策划大地策划思想兑现价值市场分析市场分析 竞争对手竞争对手大汉商业步行街大汉商业步行街兆隆商业广场兆隆商业广场溆水明珠溆水明珠16大地策划大地策划思想兑现价值目前第一品牌项目，市场口碑好；楼盘体量大，分多期开发
19、销售；二期月亮湾与太阳城基本售完，目前第一品牌项目，市场口碑好；楼盘体量大，分多期开发销售；二期月亮湾与太阳城基本售完，主体完工，将于近期交房；三期星星苑开始售卡蓄客，工程即将启动，二期商铺同期推出。主体完工，将于近期交房；三期星星苑开始售卡蓄客，工程即将启动，二期商铺同期推出。20082008年底和年底和20092009年初项目二期开盘时，多层均价年初项目二期开盘时，多层均价14801480，高层均价，高层均价18801880，随着广场完工和沿江景，随着广场完工和沿江景观带的建设，又有不断提升的企业品牌支撑，预计价格将有观带的建设，又有不断提升的企业品牌支撑，预计价格将有10%10%以上的上
20、浮以上的上浮。其地段和品牌基础是相对本案的明显优势，但我们的小区环境、社区配套和综合品质亦略占上风，其地段和品牌基础是相对本案的明显优势，但我们的小区环境、社区配套和综合品质亦略占上风，市场竞争并非无机可乘市场竞争并非无机可乘。价格走势竞争对比项目现状大汉商业步行街大汉商业步行街17大地策划大地策划思想兑现价值通过多年运作有一定品牌基础，但因其承诺未全面兑现，亦有少量负面声音。二期仅剩顶层房源，通过多年运作有一定品牌基础，但因其承诺未全面兑现，亦有少量负面声音。二期仅剩顶层房源，三期凯旋城推出地中海风情概念，已推房源销售过半，工程正在施工，首批房源三期凯旋城推出地中海风情概念，已推房源销售过半
21、，工程正在施工，首批房源20102010年年8 8月交房；月交房；商业门面客户积累正在进行，交款有购房优惠或利息。商业门面客户积累正在进行，交款有购房优惠或利息。20092009年销售价格处于年销售价格处于1350-14501350-1450的价格区间，与本案价格相近，估计后续价格将根据工程进度小的价格区间，与本案价格相近，估计后续价格将根据工程进度小幅增长，与本案价格不相上下。幅增长，与本案价格不相上下。本案的最直接竞争对手之一，多次发生活动冲突和客源争夺；其地段稍好，有品牌基础，但我项本案的最直接竞争对手之一，多次发生活动冲突和客源争夺；其地段稍好，有品牌基础，但我项目居住环境和品质更胜一
22、筹，对客户的引导和实际品质将决定竞争胜负目居住环境和品质更胜一筹，对客户的引导和实际品质将决定竞争胜负，工程进度亦将产生一定，工程进度亦将产生一定程度的影响；价格的对比经常成为客户的话题。程度的影响；价格的对比经常成为客户的话题。价格走势竞争对比项目现状兆隆商业广场兆隆商业广场18大地策划大地策划思想兑现价值“以第一个全现浇楼盘以第一个全现浇楼盘”而赢得了较为理想的市场影响和口碑。二期而赢得了较为理想的市场影响和口碑。二期1111、1212号楼主体完工落架，号楼主体完工落架，近期交房。二期其他房源规划完成，开始接待蓄客。近期交房。二期其他房源规划完成，开始接待蓄客。二期二期1111、1212号
23、楼共号楼共100100套房源预计已售套房源预计已售45%45%。20082008年起因起全现浇等成本因素影响，价格已稳定在年起因起全现浇等成本因素影响，价格已稳定在13001300左右，左右，1111、1212号楼的销售价格约为号楼的销售价格约为14001400左右，亦基本与本案价格水平相近。左右，亦基本与本案价格水平相近。“其全现浇房子质量更好其全现浇房子质量更好”的市场口碑较大程度的提高了其市场竞争力，其地段和工程进度亦占的市场口碑较大程度的提高了其市场竞争力，其地段和工程进度亦占有一定优势，但环境和配套等层面略逊，各自优势的充分应用和价格的合理控制将是两项目竞争有一定优势，但环境和配套等
24、层面略逊，各自优势的充分应用和价格的合理控制将是两项目竞争的关键所在的关键所在。价格走势竞争对比项目现状溆水明珠溆水明珠19大地策划大地策划思想兑现价值项目分析项目分析品牌现状品牌现状工程现状工程现状营销现状营销现状推广现状推广现状20大地策划大地策划思想兑现价值大盛房产企业品牌对项目营销和市场影响没有实际意义，而项目品牌将成为大盛房产企业品牌对项目营销和市场影响没有实际意义，而项目品牌将成为项目成功运作的关键项目成功运作的关键；已购房客户对项目的品质和品牌基本认同，但对承诺兑现仍存疑虑，拭目以已购房客户对项目的品质和品牌基本认同，但对承诺兑现仍存疑虑，拭目以待；待；通过通过1 1年多的运作，
25、项目已实现一定的知名度和影响力，但相比预期来说不年多的运作，项目已实现一定的知名度和影响力，但相比预期来说不甚理想，急需提高，以为后续营销作铺垫；甚理想，急需提高，以为后续营销作铺垫；项目主要特点和优势已在一定范围内形成较好的口碑，但项目品牌的核心价项目主要特点和优势已在一定范围内形成较好的口碑，但项目品牌的核心价值和核心优势高度及深度不够，暂未实现以轰动效应驱导市场的目标。值和核心优势高度及深度不够，暂未实现以轰动效应驱导市场的目标。品牌现状品牌现状21大地策划大地策划思想兑现价值1 1、3 3、4 4栋已封顶，栋已封顶，2 2栋达栋达6 6层，即将封顶层，即将封顶；工地大门框架完成一半，将
26、再近期加快进度；工地大门框架完成一半，将再近期加快进度；为赶进度，以不耽误交房时间，计划为赶进度，以不耽误交房时间，计划3-43-4月份内外装饰和园林绿化同步施工；月份内外装饰和园林绿化同步施工；原定原定4 4月底交房，难度很大；月底交房，难度很大；计划下半年择机启动二期工程和营销。计划下半年择机启动二期工程和营销。工程现状工程现状22大地策划大地策划思想兑现价值已售房屋已售房屋7272套，一期销售率约套，一期销售率约42%42%；所售房源所售房源3 3、4 4栋居多，栋居多，1 1、2 2栋偏少，楼层集中在栋偏少，楼层集中在1-51-5楼，楼，6 6楼极少；楼极少；开盘价格较低，实际成交均价
27、仅开盘价格较低，实际成交均价仅13001300左右，近期价格逐步小幅上提，但客户对左右，近期价格逐步小幅上提，但客户对 项目环境和品质还未有充分认识，售价仍有不少优惠，利润空间不理想；项目环境和品质还未有充分认识，售价仍有不少优惠，利润空间不理想；开盘后新增客户有限，销售状况较为疲软；开盘后新增客户有限，销售状况较为疲软；20102010年春节期间成交很少，客访量有限，返乡人员普遍暂时难以接受价格，对年春节期间成交很少，客访量有限，返乡人员普遍暂时难以接受价格，对项目环境和品质兑现有质疑；项目环境和品质兑现有质疑；项目商铺暂时未推；项目商铺暂时未推；销售人员的专业素质和推销能力尚有待提高；销售
28、人员的专业素质和推销能力尚有待提高；销售现场气氛和管理有待加强；销售现场气氛和管理有待加强；20092009年已开展多次市场调研、走访和宣传派单，但暂未有明显收益。年已开展多次市场调研、走访和宣传派单，但暂未有明显收益。营销现状营销现状23大地策划大地策划思想兑现价值启动广告推广启动广告推广1 1年多以来，以实现一定的市场知名度和影响力，树立了较好的品牌形象年多以来，以实现一定的市场知名度和影响力，树立了较好的品牌形象；广告推广途径主要通过户外广告、公交车站台、宣传资料、乡镇墙体等媒体；广告推广途径主要通过户外广告、公交车站台、宣传资料、乡镇墙体等媒体；广告推广力度一直不大不小，且广告创意循规
29、蹈矩，未出奇招，市场知名度和影响广告推广力度一直不大不小，且广告创意循规蹈矩，未出奇招，市场知名度和影响力不理想，难以支撑项目的高端目标；力不理想，难以支撑项目的高端目标；一直未开展面向社会和客户的大型公关活动，品牌形象高度不够，且未植入人心；一直未开展面向社会和客户的大型公关活动，品牌形象高度不够，且未植入人心；广告推广对销售的直接促进作用不理想；广告推广对销售的直接促进作用不理想；缺乏系统的整合营销推广统筹和计划实施。缺乏系统的整合营销推广统筹和计划实施。推广现状推广现状24大地策划大地策划思想兑现价值项目分析结论：项目分析结论：项目具有强大的品质和卖点支撑，项目潜质好（不再累述）；项目已
30、具备较好的市场基础；市场影响和销售现状不理想；项目价值足以支撑更大的价格空间；项目居住环境和综合品质的逐步兑现将成为项目销售的强大推动力；整合推广手段的更新十分必要；项目商业部分需要择机而动，占据先机。25大地策划大地策划思想兑现价值营销策略营销策略关键问题关键问题核心策略核心策略解决方案解决方案价格策略价格策略推广策略推广策略26大地策划大地策划思想兑现价值营销策略营销策略 关键问题关键问题27大地策划大地策划思想兑现价值品牌高度品牌高度关键问题一关键问题一支撑价格支撑价格彰显价值彰显价值拔高形象拔高形象认知项目的理念、卖点认知项目的理念、卖点认可项目价格，物有所值认可项目价格，物有所值形成
31、有利口碑效应形成有利口碑效应28大地策划大地策划思想兑现价值市场影响力市场影响力关键问题二关键问题二口碑口碑知名度知名度号召力及热度号召力及热度拓宽客户来源范围拓宽客户来源范围最有效广告最有效广告变被动为主动变被动为主动29大地策划大地策划思想兑现价值项目优势对销售的推动力项目优势对销售的推动力关键问题三关键问题三直观直观可信度可信度可体验可体验事实胜于雄辩事实胜于雄辩眼见为实眼见为实买房需要冲动买房需要冲动30大地策划大地策划思想兑现价值营销策略营销策略 核心策略核心策略31大地策划大地策划思想兑现价值核心思考：核心思考：项目核心优势展示最强化，推广最大化？项目核心优势展示最强化，推广最大化
32、？32大地策划大地策划思想兑现价值公关为王公关为王核心策略一核心策略一活动公关活动公关社会公关社会公关解决品牌高度问题解决品牌高度问题解决品牌形象和社会影响问题解决品牌形象和社会影响问题软性传播强过硬性广告软性传播强过硬性广告媒体公关媒体公关33大地策划大地策划思想兑现价值体验营销体验营销核心策略二核心策略二品质体验品质体验过程体验过程体验买房过程的感受将影响买房过程的感受将影响其购买决定其购买决定身临其境的感受和体会身临其境的感受和体会项目品质项目品质营造有利的气氛营造有利的气氛活动体验活动体验34大地策划大地策划思想兑现价值CRMCRM数据库营销数据库营销核心策略三核心策略三客户维护客户维
33、护客户挖掘客户挖掘客户资源是销售的前提客户资源是销售的前提富有感情的营销富有感情的营销传销模式传递传销模式传递客户关系客户关系35大地策划大地策划思想兑现价值营销策略营销策略 解决方案解决方案36大地策划大地策划思想兑现价值解决方案一解决方案一关键词：关键词：中国人居委员会颁发的中国人居委员会颁发的“宜居示范小区宜居示范小区”奖牌奖牌怀化市宜居示范小区、溆浦最佳居住品质楼盘怀化市宜居示范小区、溆浦最佳居住品质楼盘说明：媒体大肆炒作，借助政府传播，扩大影响说明：媒体大肆炒作，借助政府传播，扩大影响37大地策划大地策划思想兑现价值解决方案二解决方案二关键词：关键词：“裕丰裕丰格林新城格林新城”杯篮
34、球公开赛杯篮球公开赛说明：可采用学校组织或社会公开两种模式运作。说明：可采用学校组织或社会公开两种模式运作。38大地策划大地策划思想兑现价值解决方案三解决方案三关键词：关键词：加强现场展示，提升品质体验加强现场展示，提升品质体验说明：说明：广告展板重新设计，实现形象提升，增加楼盘核心卖点模拟展示区；广告展板重新设计，实现形象提升，增加楼盘核心卖点模拟展示区；开设建筑材料和相关设施展示专区；开设建筑材料和相关设施展示专区；物业管理服务提前介入（服务内容、规范、承诺等）；物业管理服务提前介入（服务内容、规范、承诺等）；营销中心的软硬件、服务规范、形象要求全面提高，提升品牌形象。营销中心的软硬件、服
35、务规范、形象要求全面提高，提升品牌形象。39大地策划大地策划思想兑现价值现场展示图例现场展示图例40大地策划大地策划思想兑现价值解决方案四解决方案四关键词：关键词：外围导示及看房通道外围导示及看房通道说明：说明：工地外墙架设户外广告或喷绘；工地外墙架设户外广告或喷绘；售楼部门口设置指示牌，门头以上整体包装，增强冲击力；售楼部门口设置指示牌，门头以上整体包装，增强冲击力；张家湾路灯杆重新设计安装；张家湾路灯杆重新设计安装；墙体广告修复；墙体广告修复；建筑竣工后在楼顶安装体现项目名称的建筑竣工后在楼顶安装体现项目名称的LEDLED或发光字或发光字41大地策划大地策划思想兑现价值外围导示和看房通道图
36、例外围导示和看房通道图例42大地策划大地策划思想兑现价值解决方案五解决方案五关键词：关键词：样板展示样板展示说明：说明：提前启动样板房；提前启动样板房；能提前完成的道路、大门、绿化、环境等工程尽快完成。能提前完成的道路、大门、绿化、环境等工程尽快完成。43大地策划大地策划思想兑现价值样板展示示意图例样板展示示意图例44大地策划大地策划思想兑现价值营销策略营销策略 价格策略价格策略价格策略价格策略价格走势价格走势45大地策划大地策划思想兑现价值价格策略价格策略平稳拉升、缓步过渡平稳拉升、缓步过渡每一次价格提升阶段通过相关优惠措施给市场一定的适应期，然后通过优惠每一次价格提升阶段通过相关优惠措施给
37、市场一定的适应期，然后通过优惠措施的取消实现实质性的价格提升。措施的取消实现实质性的价格提升。 确定价格标杆确定价格标杆将大汉商业广场定位项目的价格标杆，与大汉商业广场拉开并保持一定的将大汉商业广场定位项目的价格标杆，与大汉商业广场拉开并保持一定的 价价格距离，凸显项目的良好性价比。格距离，凸显项目的良好性价比。整体均价目标：年内销售均价达到整体均价目标：年内销售均价达到15001500元元/ /46大地策划大地策划思想兑现价值价格走势价格走势时间节点时间节点项目进度项目进度阶段价格阶段价格2010.42010.4落架落架 准现房准现房14301430元元/ /2010.5-62010.5-6
38、主体完工主体完工, ,现房现房14501450元元/ /2010.82010.8园林施工园林施工 配套配套14801480元元/ /2010.10-2010.10-小区环境实现小区环境实现15001500元元/ /47大地策划大地策划思想兑现价值营销策略营销策略 推广策略推广策略推广策略推广策略推广路线推广路线48大地策划大地策划思想兑现价值推广策略推广策略推广策略：推广策略：项目卖点体现最大化项目卖点体现最大化创意原则：创意原则：直接明了、通俗易懂直接明了、通俗易懂媒体原则：媒体原则：不求多，求精；不求便宜，求实效不求多，求精；不求便宜，求实效说明：说明：火车站广告位换到中间位置；火车站广告
39、位换到中间位置；各区域均选择最佳位置。各区域均选择最佳位置。49大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线第一波第一波: :揭开面纱揭开面纱谁是溆浦环境最好的小区谁是溆浦环境最好的小区? ?裕丰裕丰格林新城格林新城 10001000万打造新加坡风情水景园林万打造新加坡风情水景园林好环境好环境, ,当仁不让当仁不让! !50大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线51大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线第二波第二波: :盛情邀约盛情邀约环境好环境好, ,还是房子好还是房子好? ?热烈祝贺裕丰热烈祝贺裕丰格林新城主体完工格林新城主体完工, ,准现房准现房邀您品鉴邀您品鉴! !52大地
40、策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线53大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线第三波第三波: :正名正名用事实说话用事实说话! !热烈祝贺裕丰热烈祝贺裕丰格林新城荣膺格林新城荣膺溆浦唯一宜居示范小区溆浦唯一宜居示范小区54大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线55大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线第四波第四波: :精彩绽放精彩绽放看广告看广告, ,不如看现房不如看现房热烈祝贺裕丰热烈祝贺裕丰格林新城竣工交房格林新城竣工交房, ,榜样生活即日开启榜样生活即日开启56大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线57大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线第五波第五波:
41、 :化茧成蝶化茧成蝶来这里体验新加坡风情来这里体验新加坡风情裕丰裕丰格林新城格林新城 新加坡风情水景园林新加坡风情水景园林即日起对外开放即日起对外开放58大地策划大地策划思想兑现价值推广路线推广路线59大地策划大地策划思想兑现价值商铺营销商铺营销商铺策略商铺策略商业定位商业定位60大地策划大地策划思想兑现价值商铺营销商铺营销 商铺策略商铺策略61大地策划大地策划思想兑现价值商铺策略一商铺策略一关键词：关键词：先定位再推售先定位再推售说明：说明：科学合理的定位是实现合理商业价值的保障和前提；科学合理的定位是实现合理商业价值的保障和前提；引导客户认可投资价值和投资回报，驱动购买；引导客户认可投资价
42、值和投资回报，驱动购买；利于招商。利于招商。62大地策划大地策划思想兑现价值商铺策略二商铺策略二关键词：关键词：主力店带动主力店带动说明：说明：主力店的进驻可兑现和提升店面本身的商业价值；主力店的进驻可兑现和提升店面本身的商业价值；同时吸引规划行业内的其他商家进驻，早日完善商业氛围。同时吸引规划行业内的其他商家进驻，早日完善商业氛围。63大地策划大地策划思想兑现价值商铺策略三商铺策略三关键词：关键词：为客户制订投资收益方案为客户制订投资收益方案说明：说明：计算投资收益方案，使客户对商铺价值和增值前景有更直观的认识；计算投资收益方案，使客户对商铺价值和增值前景有更直观的认识；通过各方面的服务和相关营销模式，确保投资者的投资收益，免除其后顾之忧。通过各方面的服务和相关营销模式，确保投资者的投资收益，免除其后顾之忧。64大地策划大地策划思想兑现价值商铺营销商铺营销 业态定位业态定位65大地策划大地策划思想兑现价值业态定位业态定位关键词：关键词：汽车行业、休闲娱乐餐饮、社区服务业汽车行业、休闲娱乐餐饮、社区服务业66大地策划大地策划思想兑现价值业态定位业态定位THE ENDTHE ENDTHANKSTHANKS67
