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1、1祥符板块都市水乡商业项目市场研究报告2目录目录宏观市场调研宗地调研供应市场调研需求市场调研区域位置概述区域内买家状况概述区域内购买力规模区域市场成交概况回顾区域规划宏观政策相关区块分析宗地现状区域内商业配套区域内教育配套区域内其他配套区域内可比案例调研杭州市小户型案例调研同类案例买家分析潜在客户购房区域调查潜在客户购买力调查客户房型需求调查客户背景调查社区配套调查宏观政策相关调查positioning3宏观市场研究宏观市场研究区域位置与人群区域位置与人群西湖区西湖区拱墅区拱墅区余杭区余杭区项目位于拱墅区祥符板块，北接余杭区勾庄，西临西湖区的三墩镇，距离项目两公里范围内有西湖科技项目位于拱墅区
2、祥符板块，北接余杭区勾庄，西临西湖区的三墩镇，距离项目两公里范围内有西湖科技经济园，浙江大学紫金港校区，浙江交通职业技术学院，三墩经济园区，拱墅科技园区（祥符分区），新经济园，浙江大学紫金港校区，浙江交通职业技术学院，三墩经济园区，拱墅科技园区（祥符分区），新时代装饰材料市场，杭州国际会展中心（汽车城），距离项目五公里范围内有文三路电子街，浙江农副产时代装饰材料市场，杭州国际会展中心（汽车城），距离项目五公里范围内有文三路电子街，浙江农副产品物流中心。品物流中心。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产
3、业和人群也正在形成。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。目前项目周边市场经营户较多，同时浙江大学的所带来的新兴产业和人群也正在形成。4宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求- -需求规模需求规模 至至20062006年底，杭州市区人口达到年底，杭州市区人口达到414.18414.18万，家庭户数达到万，家庭户数达到123.31123.31万户，城镇人口万户，城镇人口256.42256.42万，家庭规模为万，家庭规模为3.363.36人人/ /户，而据我司对多个相对封闭市场户，而据我司对多个相对封闭市场( (如慈溪、天台等如慈溪、天台等) )的分析发现家
4、庭规模呈逐年下降趋势，如慈溪的分析发现家庭规模呈逐年下降趋势，如慈溪20052005年的户均规模为年的户均规模为2.292.29人人/ /户。户。我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而我司分析认为杭州大量集体户口的存在和发展是户均规模不但没有下降，反而上升表现的主要原因。上升表现的主要原因。上升表现的主要原因。上升表现的主要原因。以相对保守的户均人口规模以相对保守的户均人口规模3 3人人/ /户计算，杭州集体户口人数约有户计算，杭
5、州集体户口人数约有4444万人，以保守估计万人，以保守估计1414万户计算，同时户均面积为万户计算，同时户均面积为6060平方米，则住宅需要为平方米，则住宅需要为840840万平方米，以毕业万平方米，以毕业6 6年后买房计算，每年市场刚年后买房计算，每年市场刚性需求量将有性需求量将有140140万平方米。万平方米。5宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求- -购买欲望与规模购买欲望与规模20062006年杭州市区共有年杭州市区共有4446544465对新人登记结婚，以平均对新人登记结婚，以平均3500035000对计，平均对计，平均6060平方米平方米/ /户计算，户计算，理论婚房理论婚房理
6、论婚房理论婚房需求量为需求量为需求量为需求量为210210210210万平方米。万平方米。万平方米。万平方米。6宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求- -成交均价与套数成交均价与套数20062006年杭州（主城区和余杭区）成交均年杭州（主城区和余杭区）成交均价为价为94179417元元/ /平方米，共成交平方米，共成交2846428464套，套，20062006年年8 8月份由于余杭区统计数据的加入，拉月份由于余杭区统计数据的加入，拉低了全年成交价格，但市场总体表现为整低了全年成交价格，但市场总体表现为整体稳定。体稳定。20072007年受牛市及地铁开工等因素影响，成年受牛市及地铁开工等因
7、素影响，成交量达到交量达到5801358013套，成交均价达到套，成交均价达到95409540元元/ /平平方米方米( (含余杭区含余杭区) )创历史之最。从季度看起伏创历史之最。从季度看起伏较大，但价格持续上扬，体现了市场投资较大，但价格持续上扬，体现了市场投资和投机成份比较多的特点。和投机成份比较多的特点。20082008年第二季年第二季度度( (至至6 6月月1010日日) )，已成交套，已成交套94819481套套( ( ( (主要是小主要是小主要是小主要是小户型的增加户型的增加户型的增加户型的增加) ) ) )，成交均价为，成交均价为，成交均价为，成交均价为9812981298129
8、812元元元元/ / / /平方米。平方米。平方米。平方米。2008200820082008年投资性比例明显降低，刚性自住性年投资性比例明显降低，刚性自住性年投资性比例明显降低，刚性自住性年投资性比例明显降低，刚性自住性需求是市场主要支撑基础。需求是市场主要支撑基础。需求是市场主要支撑基础。需求是市场主要支撑基础。7宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求- -购买能力购买能力浙江历来民营企业、个私经济发达，杭州也不浙江历来民营企业、个私经济发达，杭州也不例外。例外。20052005年底，杭州市规模以上民营企业销年底，杭州市规模以上民营企业销售产值达售产值达27752775亿元，同比增长亿元，
9、同比增长24.5%24.5%，占规模以，占规模以上工业的上工业的 52%52%，同比上升，同比上升1%1%；民营企业社会商；民营企业社会商品销售总额占品销售总额占 66.1%66.1%；民营企业固定资产投资占；民营企业固定资产投资占全社会固定资产投资比重为全社会固定资产投资比重为 55.5%55.5%。而同时，民营企业职工工资水平一直低而同时，民营企业职工工资水平一直低于其他从业人员工资，规模庞大的民营企于其他从业人员工资，规模庞大的民营企业从业人员的工资水平又在不断的影响着业从业人员的工资水平又在不断的影响着外来企业的定薪标准。外来企业的定薪标准。8宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求-
10、 -购买能力购买能力在杭州，大学本科毕业，在杭州，大学本科毕业，3-53-5年工龄的年收入约在年工龄的年收入约在5000050000元左右。据我司调查约元左右。据我司调查约70%70%的初次购房者会在的初次购房者会在毕业后毕业后5 56 6年购房置业，假设购置一套总价在年购房置业，假设购置一套总价在8080平方米，单价在平方米，单价在1000010000元元/ /平方米的住宅，首付三成，按平方米的住宅，首付三成，按揭七成，按揭揭七成，按揭3030年，则每月还款年，则每月还款35973597元，如夫妻俩收入相当，则占家庭总收入元，如夫妻俩收入相当，则占家庭总收入43%43%，超过了公认的，超过了
11、公认的30%30%的安全线。的安全线。9宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求- -供应均价供应均价20082008年年6 6月月9 91515日杭州主城区一手住宅商品房成交价日杭州主城区一手住宅商品房成交价20082008年年6 6月月9 91515日杭州主城区二手住宅商品房成交价日杭州主城区二手住宅商品房成交价总价承受还是较为因难总价承受还是较为因难10宏观市场研究宏观市场研究市场需求市场需求- -供应均价与结构供应均价与结构亲亲家园幸福里亲亲家园幸福里7 7号楼销售信息（号楼销售信息（20072007年年8 8月开盘）月开盘）目前二手房亲亲家园小户型目前二手房亲亲家园小户型8080平方
12、米，销售均价为平方米，销售均价为1000010000元元/ /平方米。平方米。虽然整体市场小户型供应有所增加，但不低的总价仍让相当一部分靠自己解虽然整体市场小户型供应有所增加，但不低的总价仍让相当一部分靠自己解决首付的首次置业者，望房兴叹。决首付的首次置业者，望房兴叹。11宏观市场研究宏观市场研究出路出路再过几年再过几年再过几年再过几年? ? ? ?凑钱付首付吃力供按揭凑钱付首付吃力供按揭凑钱付首付吃力供按揭凑钱付首付吃力供按揭? ? ? ?接受没有产权接受没有产权接受没有产权接受没有产权? ? ? ?忍受局促的房型和不太完整的功能空间忍受局促的房型和不太完整的功能空间忍受局促的房型和不太完整
13、的功能空间忍受局促的房型和不太完整的功能空间? ? ? ?还有相当多的刚性需求没有得到满足还有相当多的刚性需求没有得到满足还有相当多的刚性需求没有得到满足还有相当多的刚性需求没有得到满足12宏观市场研究宏观市场研究区域规划区域规划银泰购物中心银泰购物中心沃尔玛沃尔玛欧尚超市欧尚超市世纪联华购物中心世纪联华购物中心城北大型居住区城北大型居住区众多商家齐聚三墩板块，必将极大提升该区域的居住价值。众多商家齐聚三墩板块，必将极大提升该区域的居住价值。13宏观市场研究宏观市场研究区域规划区域规划项目周边交通方便，往西往北可至绕城高速，往东可上留石快速路至市区，往南可乘项目周边交通方便，往西往北可至绕城高
14、速，往东可上留石快速路至市区，往南可乘快速公交经古墩路，教工路至钱江新城，也可乘地铁二号线至市中心。快速公交经古墩路，教工路至钱江新城，也可乘地铁二号线至市中心。14宏观市场研究宏观市场研究区域规划区域规划项目西侧的三墩将重点发展科教文化、生态办公项目西侧的三墩将重点发展科教文化、生态办公区（区（EODEOD）。）。EODEOD可分为浙大校区、省政府厅局机可分为浙大校区、省政府厅局机关办公区、三墩商务区三个模块。开发导向：科教关办公区、三墩商务区三个模块。开发导向：科教服务、政府型商务、公共服务和休闲度假服务、政府型商务、公共服务和休闲度假 。15宏观市场研究宏观市场研究区域规划区域规划规划地
15、铁站规划世纪联华购物中心都市水乡都市水乡项目位于都市水乡中心位置，都项目位于都市水乡中心位置，都市水乡为目前杭城最大规模的经济市水乡为目前杭城最大规模的经济适用房居住区域，占地适用房居住区域，占地137137公顷，公顷，规划总户数规划总户数1460014600户。交付后居住户。交付后居住氛围浓厚。同时也决定了本项目较氛围浓厚。同时也决定了本项目较难做到高档次。规划地铁二号线规难做到高档次。规划地铁二号线规划一站于古墩路与三墩路口。划一站于古墩路与三墩路口。16宏观市场研究宏观市场研究相关政策相关政策- -住房建设规划住房建设规划杭州市住房建设规划杭州市住房建设规划杭州市住房建设规划杭州市住房建
16、设规划(2008(2008(2008(20082012)2012)2012)2012) 保障性住房增加保障性住房增加保障性住房增加保障性住房增加10.7910.7910.7910.79万套万套万套万套廉租住房建筑面积约廉租住房建筑面积约9090万平方米，约万平方米，约1.41.4万套；经济适用房建筑面积万套；经济适用房建筑面积约约200200万平方米，约万平方米，约4.174.17万套；限价商品房建筑面积万套；限价商品房建筑面积200200万平方米，约万平方米，约2.222.22万套；危旧房改善建筑面积万套；危旧房改善建筑面积104104万平方米，约万平方米，约1.81.8万套；经济租赁万套；
17、经济租赁房房6060万平方米，约万平方米，约1.21.2万套。万套。 重点满足中低收入家庭住房需要重点满足中低收入家庭住房需要重点满足中低收入家庭住房需要重点满足中低收入家庭住房需要规划期内，总出让商品住宅用地约规划期内，总出让商品住宅用地约1000100013501350万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积2000200027002700万平方米，约万平方米，约19.8419.8426.7926.79万套。其中，万套。其中，610610855855万平方米，万平方米，用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房，套型建筑面积小于用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房，套型建筑面积小于909
18、0平方米的住房约平方米的住房约15.5515.552121万套万套 。 住房建设规划的出台，让部分人持币观望。住房建设规划的出台，让部分人持币观望。17宏观市场研究宏观市场研究相关政策相关政策- -经济适用房经济适用房必须同时具备下列条件：必须同时具备下列条件：( (一一) )具有市区常住城镇居民户口具有市区常住城镇居民户口( (含符合杭州市安置条件的军队人员含符合杭州市安置条件的军队人员) )；( (二二) )已婚已婚( (含未满含未满3535周岁离异周岁离异( ( 或丧偶或丧偶) ) 带小孩带小孩) )或年龄在或年龄在3535周岁及以上的单身无房户；周岁及以上的单身无房户；( (三三) )
19、申请家庭申请家庭(2(2人及以上人及以上) ) 现有现有( ( 或已有过或已有过) ) 住房建筑面积小于住房建筑面积小于4848平方米平方米( ( 含含4848平方米平方米) ) ；( (四四) )属中低收入家庭属中低收入家庭( ( 家庭中低收入，指按市统计局每年向社会公布的上年度居民人均家庭中低收入，指按市统计局每年向社会公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口数以下者可支配收入乘以家庭人口数以下者) ) 杭州市区申请经济适用房条件杭州市区申请经济适用房条件杭州市区申请经济适用房条件杭州市区申请经济适用房条件以以20072007年人均可支配收入年人均可支配收入2168921689元计算，两
20、口之家收入低于元计算，两口之家收入低于4337843378元，三口之家元，三口之家收入低于收入低于6605766057元，可申请经济适用房。元，可申请经济适用房。18宏观市场研究宏观市场研究宏观小结宏观小结首次置业的刚性自住型需求旺盛；首次置业的刚性自住型需求旺盛；市场供应产品不能有效的满足这部分需求；市场供应产品不能有效的满足这部分需求；项目区域前景看好；项目区域前景看好；项目位于经济适用房住区中心位置，较难做到高档次；项目位于经济适用房住区中心位置，较难做到高档次；经济适用房及保障性住房建设影响买家心理。经济适用房及保障性住房建设影响买家心理。19宗地调研宗地调研 区块分析区块分析都都市市
21、水水乡乡亲亲家园亲亲家园长途汽车北站长途汽车北站古古古古墩墩墩墩路路路路莫莫莫莫干干干干山山山山路路路路浙江大学浙江大学紫金港校区紫金港校区西西湖湖科科技技经经济济区区 陶瓷品、装饰类陶瓷品、装饰类专业市场专业市场20宗地调研宗地调研 区块分析区块分析润达花园润达花园古墩路古墩路环环镇镇北北路路长阳路长阳路杭州祥符单元控制性详规杭州祥符单元控制性详规21宗地调研宗地调研 现状现状都市水乡配套学校都市水乡综合楼亲亲家园 幸福里22宗地调研宗地调研 商业配套商业配套12341. 1.坤和坤和 厚仁路商业街厚仁路商业街2. 2.亲亲家园商业街亲亲家园商业街3. 3.五里塘河商业街五里塘河商业街4.
22、4.世纪联华超市世纪联华超市5. 5.都市水乡内部配套都市水乡内部配套523宗地调研宗地调研 教育配套教育配套231. 1.都市水乡配套小学、幼儿园都市水乡配套小学、幼儿园2. 2.三墩镇现有教育设施（三墩镇三墩镇现有教育设施（三墩镇中心小学、镇中学、杭师院三中心小学、镇中学、杭师院三墩附中等）墩附中等）3 3、4 4、5. 5.规划的学校规划的学校15424宗地调研宗地调研 其他配套其他配套1. 1.浙江医院三墩分院浙江医院三墩分院2. 2.五里塘河滨水景观带五里塘河滨水景观带3. 3.轨道交通轨道交通2 2号线、快速公交号线、快速公交2 2号线号线12325宗地调研宗地调研 小结小结优势优
23、势p地处经济适用房住区中心位置，未来可享受区内商业、教育配套；p靠近大型住区亲亲家园，其现有商业配套可为我所用；p宗地位置近轨道交通2号线站点，可享受地铁概念的正面影响；p项目周边有专业市场、大学校区、高科技产业园，这些都可能带来潜在的自住、投资和租赁人群。劣势劣势p经济适用房区内道路未完全通畅，导致项目与临近的城市主干道古墩路若即若离；p经济适用房住区内10多万平米商业何时推向市场不得而知，预期太过遥远；p同类地段尚有70年产权小户型住宅在售，会分流一部分客源。威胁威胁p国家宏观调控，收紧银根，房市观望气息浓厚，一些同样有地铁概念的优质房源销售状况缓慢，预计楼市重拾信心需要相当长的一段时间。
24、机会机会p如能突破限高，则产品空间结构方面的改变可能成为本案一大亮点；p项目所属祥符板块及临近的三墩板块都规划有多个特色商业项目，给买家以较大的想象空间；p与易构街区、宜家时代等项目相比，本项目周边有较浓的居住氛围，对自住客的吸引力要强于前者，加之地铁规划的升值潜力，可自住可投资，宜居宜商，产品的弹性比较大。26供应市场研究供应市场研究板块周边可比案例分布图板块周边可比案例分布图27供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：拱墅区花园岗街拱墅区花园岗街168168号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：产权式酒店、产权式酒店、SOHOSOHO、商住、裙房商铺、商住、裙
25、房商铺项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积1315313153平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积48322.548322.5平平 方米，方米，A A幢幢1-41-4层为配套设施，层为配套设施，5-105-10层为产权式层为产权式酒店，酒店，11-1611-16层为精装修的层为精装修的SOHOSOHO，顶楼有少量，顶楼有少量的的LOFTLOFT，B B楼为商住楼，层高楼为商住楼，层高3.23.2米，部分层米，部分层高高4.784.78米米LOFTLOFT户型户型 ，另包括两个围合式的裙，另包括两个围合式的裙楼和少量的商铺。楼和少量的商铺。容积率：容积率：容积率：容积率：3
26、3物管费：物管费：物管费：物管费：1.81.8元元/ /平方米平方米 月（不包括耗能费）月（不包括耗能费）绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：3030到到9090车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：0.340.34物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：杭州易构酒店管理有限公司杭州易构酒店管理有限公司易构街区易构街区易构街区易构街区商商商商28供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率
27、销售率2007-7-142007-7-14A#A#700070008826.348826.3434834825425472.99%72.99%2007-7-142007-7-14B#B#700070007610.037610.0320420415115174.02%74.02%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室一卫一室一卫303039391361364522452210310324.64%24.64%15.56%15.56%75.74%75.74%一室两厅一卫一室两厅一卫40404747206206874287421571573
28、7.32%37.32%30.08%30.08%76.21%76.21%一室两厅一卫一室两厅一卫5050676735352194219424246.34%6.34%7.55%7.55%68.57%68.57%两室两厅一卫两室两厅一卫69699090175175136031360312112131.70%31.70%46.81%46.81%69.14%69.14%5525522906129061405405100.00%100.00%100.00%100.00%73.37%73.37%29供应市场研究供应市场研究宜宜宜宜 家时代家时代家时代家时代 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：拱墅区祥符
29、镇育苗路南侧、西塘河东侧，国拱墅区祥符镇育苗路南侧、西塘河东侧，国际汽车城南对面际汽车城南对面 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店式公寓酒店式公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：该项目占地面积该项目占地面积1224512245平方米平方米 ，总建筑面积，总建筑面积48537.6048537.60平方米平方米 ，总户数，总户数402 402 户。户。1 1号楼号楼2424层，层，2 2号楼号楼17 17 层。层。容积率：容积率：容积率：容积率：3 3绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力户型主力户型40644064平方米，少量平
30、方米，少量70807080平方米左平方米左右右开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2007-102007-10销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：1200012000元元/ /平方米平方米商商商商30供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开开盘时间盘时间开开盘盘物物业业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2007-10-012007-10-011#1#90009000110941109421221210710750.47%50.47%2007-10-012007-10-012#2#900090
31、001220312203204204595928.92%28.92%户型户型面积段面积段套数套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户4347434773733149.573149.57181817.55%17.55%11.75%11.75%24.66%24.66%两房一厅一卫两房一厅一卫531015310133933922986.8522986.8514814881.49%81.49%85.73%85.73%43.66%43.66%顶楼合户顶楼合户1452101452104 4676.28676.280 00.96%0.96%2.52%2.52%0.00
32、%0.00%41641626812.726812.7166166100.00%100.00%100.00%100.00%39.90%39.90%31供应市场研究供应市场研究龙申龙申龙申龙申 剑桥公社剑桥公社剑桥公社剑桥公社 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区古墩路申花路交叉口西南西湖区古墩路申花路交叉口西南 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店式公寓酒店式公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积:100000:100000平方米。平方米。容积率：容积率：容积率：容积率：3.503.50户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力户型面积主力户型面积4
33、0406060平方米平方米 车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：停车位停车位500500多个多个开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2007-8 2007-8 销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：88008800元元/ /平方米平方米销售情况：销售情况：销售情况：销售情况：目前已售超过目前已售超过700700套套商商商商32供应市场研究供应市场研究斯坦福斯坦福斯坦福斯坦福 2 2 2 2（平方）（平方）（平方）（平方） 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区紫金港路与振华路交会处西湖区紫金港路与振华路交会处 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店式公寓酒店式公寓项目规
34、模：项目规模：项目规模：项目规模：项目占地面积项目占地面积1500015000平方米平方米 ，总建筑面，总建筑面积积5700057000平方米，总户数平方米，总户数347347户。户。 A A楼楼1616层，层，B B楼楼1919层层 ，A A楼为大产证，楼为大产证，B B楼小楼小产证，目前产证，目前B B楼仅剩楼仅剩2 2套套120 120 ，A A楼所楼所剩较多。剩较多。容积率：容积率：容积率：容积率：3 3绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：30%30%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力为主力为5555、8888，另有部分，另有部分4747和和120120等中小户型等中小户型 。车
35、位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：0.70.7开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2007-012007-01销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：62006200元元/ /平方米（平方米（A A楼）楼）72007200元元/ /平方米平方米（B B楼）楼）商商商商33供应市场研究供应市场研究紫金港湾紫金港湾紫金港湾紫金港湾 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区三墩东至通济路，西至大禹路，北至西湖区三墩东至通济路，西至大禹路，北至董家路董家路 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：高层住宅高层住宅项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：项目占地面积项目占地面积14
36、34114341平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积4200042000平方米，总户数约平方米，总户数约247247户，户， 由由4 4幢高层组幢高层组成。成。容积率：容积率：容积率：容积率：2.402.40绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：30%30%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：9696平方米平方米-125-125平方米平方米 ，9696平方米为主力户型平方米为主力户型车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：0.80.8开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2008-4-242008-4-24销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：93009300元元/ /平方米平方米住
37、住住住34供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开开盘时间盘时间开开盘盘物物业业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2008-4-242008-4-241#1#10586.6710586.679199.539199.536060303050.00%50.00%2008-4-242008-4-242#2#10586.6710586.679299.329299.326363545485.71%85.71%2008-4-242008-4-243#3#10586.6710586.679251.579251.5
38、76060373761.67%61.67%2008-4-242008-4-244#4#10586.6710586.679034.629034.626464565687.50%87.50%户型户型面积段面积段套数套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率两房两厅一卫两房两厅一卫9597959711611611187.6211187.62686846.96%46.96%39.86%39.86%58.62%58.62%三房两厅两卫三房两厅两卫11512511512511511513936.5613936.56999946.56%46.56%49.65%49.65%86.09
39、%86.09%顶楼跃层顶楼跃层15921815921816162943.142943.1410106.48%6.48%10.49%10.49%62.50%62.50%24724728067.3228067.32177177100.00%100.00%100.00%100.00%71.66%71.66%35供应市场研究供应市场研究白马尊邸白马尊邸白马尊邸白马尊邸 物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区亲亲家园西侧西湖区亲亲家园西侧 物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：排屋、小高层、高层排屋、小高层、高层 项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：项目占地面积项目占地面积73770737
40、70平方米总，建筑面积平方米总，建筑面积140000140000平方米。排屋平方米。排屋3 3层，小高层层，小高层1111层，高层层，高层1818层层 绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：30.43% 30.43% 户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：排屋主力户型面积约排屋主力户型面积约280-300280-300，公寓主力户，公寓主力户型型80-9080-90平米紧凑两房和平米紧凑两房和110110多平方米的紧凑三多平方米的紧凑三房为主。房为主。 开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：20082008年年6 6月下旬月下旬销售价格：销售价格：销售价格：销售价格：95009500元元/ /平
41、方米平方米住住住住36供应市场研究供应市场研究楼盘楼盘主要卖点主要卖点购买群体购买群体剑桥公社剑桥公社浙大，地铁浙大，地铁项目曾去温台等地做专项推荐会，故成交客中以两地投资客为项目曾去温台等地做专项推荐会，故成交客中以两地投资客为主，辅以部分自住需求。主，辅以部分自住需求。斯坦福平方斯坦福平方浙大，地铁浙大，地铁自用群体主要来自浙大，浙大网新，投资群来自西湖科技园，自用群体主要来自浙大，浙大网新，投资群来自西湖科技园，部分外来投资客部分外来投资客易构街区易构街区汽车城汽车城单身公寓购买者以投资为主，其中以温州、台州、义乌为主，单身公寓购买者以投资为主，其中以温州、台州、义乌为主，甚至还有一些台
42、湾的客户。甚至还有一些台湾的客户。宜家时代宜家时代汽车城汽车城以省内杭州以外的投资客为主。以省内杭州以外的投资客为主。金色城品金色城品西湖西湖七成杭州人，其余三成为杭州以外客，这三成里又有七成杭州人，其余三成为杭州以外客，这三成里又有70%70%为温为温州人州人星光国际公馆星光国际公馆区政府，地铁区政府，地铁基本均为投资客，小型工厂企业主和基本均为投资客，小型工厂企业主和ITIT高层。购买群体主要来高层。购买群体主要来自省内，温州，宁波，金华（永康、义乌、金华），绍兴等地，自省内，温州，宁波，金华（永康、义乌、金华），绍兴等地，温州客为主导占温州客为主导占3 3成至成至4 4成成主要案例购买群
43、体比较主要案例购买群体比较主要案例购买群体比较主要案例购买群体比较37供应市场研究供应市场研究杭州市场小户型产品分布图杭州市场小户型产品分布图38供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区黄龙体育中心北侧西湖区黄龙体育中心北侧物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：1 1幢精装修单身公寓幢精装修单身公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积60406040平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积3000030000余平方余平方米，共有住宅米，共有住宅270270余套。地上十七层，其中一、余套。地上十七层，其中一、二层为会所、商铺及配套用房。三层以上为公
44、二层为会所、商铺及配套用房。三层以上为公寓，寓，3-133-13层为中廊式布局，南北双向；层为中廊式布局，南北双向；1414层以层以上为跃层单元式布局，退台式设计上为跃层单元式布局，退台式设计得房率：得房率：得房率：得房率：73%73%物管费：物管费：物管费：物管费：4 4元元/ /平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：以以6060平方米左右小户型为主平方米左右小户型为主物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：2500025000元元/ /平方米
45、平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：4500550045005500元元/ /月月绿城绿城绿城绿城 丁香公寓丁香公寓丁香公寓丁香公寓住住住住39供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2004-4-292004-4-29丁香公寓丁香公寓150001500015604.5215604.52275275275275100.00%100.00%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率4075407519719
46、712618.2512618.2519719771.64%71.64%55.09%55.09%100.00%100.00%801308013066666430.516430.51666624.00%24.00%28.07%28.07%100.00%100.00%顶楼跃层顶楼跃层27545027545012123857.163857.1612124.36%4.36%16.84%16.84%100.00%100.00%27527522905.9222905.92275275100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%户型配比户型配比户型配比户型配比40供应市
47、场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区岳王路上城区岳王路1 1号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店服务式写字楼酒店服务式写字楼项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积5 5万余平方米万余平方米容积率：容积率：容积率：容积率：5.995.99物管费：物管费：物管费：物管费：5.55.5元元/ /平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：10%10%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力户型为主力户型为40654065平方米一室户平方米一室户物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：第一太平戴维斯第一太平戴维斯配套服务：配套服务：
48、配套服务：配套服务：代理服代理服务务（旅游咨（旅游咨询询、票、票务务代理、代理、订订房服房服务务、户户内保内保洁洁、租、租赁赁服服务务代代订订、代送、代送饮饮用水用水）专项专项服服务务（游泳池、健身房、（游泳池、健身房、统统一租售代理服一租售代理服务务、电话专项电话专项服服务务、订订餐服餐服务务、室内、室内绿绿化服化服务务、清清洁洁服服务务 ）商商务务服服务务（打印复印、文件装（打印复印、文件装订订、传传真、商真、商务务接待服接待服务务、信息、信息资资料收集、料收集、办证办证咨咨询询服服务务）二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：2700027000元元/ /平方米平方米租赁价格：租赁价格：
49、租赁价格：租赁价格：4040平方米约平方米约40004000元元/ /月月东方金座东方金座东方金座东方金座商商商商41供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2004-8-52004-8-51#1#18133.2618133.2645045040240289.33%89.33%2004-8-52004-8-52#2#23377.3123377.3122322317017076.23%76.23%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套
50、数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一房一房4065406548448422994.1722994.1742542571.92%71.92%58.56%58.56%87.81%87.81%7083708382826221.256221.25666612.18%12.18%15.84%15.84%80.49%80.49%两房两房85105851051011019219.099219.09818115.01%15.01%23.48%23.48%80.20%80.20%1131871131876 6831.14831.140 00.89%0.89%2.12%2.12%0.00%0.00%67367
51、339265.6539265.65572572100.00%100.00%100.00%100.00%84.99%84.99%42供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：位于下城区朝晖路，滨临京杭大运河位于下城区朝晖路，滨临京杭大运河物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：2 2幢精装修公寓、幢精装修公寓、1 1幢写字楼幢写字楼项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积13.413.4万余平方米，其中公寓楼建筑万余平方米，其中公寓楼建筑面积约为面积约为6.16.1万余平方米，写字楼建筑面积约万余平方米，写字楼建筑面积约3.53.5万平方米万平方米物管费
52、：物管费：物管费：物管费：5.805.80元元/ /平方米平方米月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：30803080平方米单身公寓，平方米单身公寓，160160平方米左右三房平方米左右三房车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：1 1物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：物业管理顾问为杭州国大雷迪森广场酒店物业管理顾问为杭州国大雷迪森广场酒店配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：五星级酒店服务，服务和家政人员配有专门五星级酒店服务，服务和家政人员配有专门的服务通道和电梯；垃圾收集和处理有专门的服务通道和电梯；垃圾收集和处理有专门的
53、通道和场所；大户型住宅都有单独供保姆的通道和场所；大户型住宅都有单独供保姆使用的房间和设施使用的房间和设施二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：3300033000元元/ /平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：3131平方米一室户平方米一室户3500550035005500元元/ /月月绿城绿城绿城绿城. .深蓝广场深蓝广场深蓝广场深蓝广场 住住住住43供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2005-9-212005-9-21A#A
54、#20265.5420265.54192192192192100.00100.00%2005-9-212005-9-21B#B#20000.6220000.62233233233233100.00100.00%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率单身公寓单身公寓318531851021024686.754686.7510210224.0%24.0%7.7%7.7%100.0%100.0%二房二厅一卫二房二厅一卫11811824242807.642807.6424245.6%5.6%4.6%4.6%100.0%100.0%三房二厅二卫三
55、房二厅二卫163163444471727172444410.4%10.4%11.8%11.8%100.0%100.0%三房二厅二卫三房二厅二卫160160138138220802208013813832.5%32.5%36.4%36.4%100.0%100.0%三房二厅二卫跃层三房二厅二卫跃层1771774 47087084 40.9%0.9%1.2%1.2%100.0%100.0%四房二厅二卫四房二厅二卫173173525289968996525212.2%12.2%14.8%14.8%100.0%100.0%四房二厅三卫四房二厅三卫20720742428694869442429.9%9.9
56、%14.3%14.3%100.0%100.0%四房三厅三卫四房三厅三卫25028525028510102570257010102.4%2.4%4.2%4.2%100.0%100.0%四房二厅三卫四房二厅三卫1831961831967 7164416447 71.6%1.6%2.7%2.7%100.0%100.0%空中别墅空中别墅6176172 2123412342 20.5%0.5%2.0%2.0%100.0%100.0%42542560592.3960592.39425425100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%44供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置
57、：物业位置：物业位置：上城区西湖大道、佑圣观路交叉口上城区西湖大道、佑圣观路交叉口物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：高层高层loftloft项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：总建筑面积总建筑面积:18552:18552平方米平方米 总户数总户数:205:205容积率：容积率：容积率：容积率：4 4绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：20%20%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：户型采用户型采用LOFTLOFT式结构设计，标准层层高为式结构设计，标准层层高为4.754.75米，主力户型是米，主力户型是30305050。物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：杭州万科物业服务有限公司
58、杭州万科物业服务有限公司商商商商万科万科万科万科 金色城品金色城品金色城品金色城品45供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户336433642052059141.829141.82205205100%100%100%100%100.00%100.00%开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2008-3-62008-3-6金色城品大楼金色城品大楼22000220002
59、1196.3521196.35205205205205100.00%100.00%46供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区解放路上城区解放路131131号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：产权式酒店产权式酒店项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积:3500:3500平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积:25870:25870平平方，购买者拥有独立产权，方，购买者拥有独立产权，1-181-18层委托奥赛层委托奥赛国际酒店投资管理（上海）公司进行售后返国际酒店投资管理（上海）公司进行售后返租式管理，十年租式管理，十年 7.8 % 7.8
60、% 固定回报，每年固定回报，每年 15 15 天天可以在国内旅游城市产权酒店实现交换式免可以在国内旅游城市产权酒店实现交换式免费入住的权益。费入住的权益。容积率：容积率：容积率：容积率：6.06.0物管费：物管费：物管费：物管费：6 6元元/ /平方米平方米 月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：20%20%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：38603860平方米平方米车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：4 4：1 1二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：3000030000元元/ /平方米平方米租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：45004500元元/ /月左右月左右凯恩凯恩凯
61、恩凯恩. .西湖金座西湖金座西湖金座西湖金座 商商商商47供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2005-12-222005-12-22凯恩西湖金座凯恩西湖金座178001780018085.5318085.5335335330530586.40%86.40%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户386038603533531618816188305305100.0
62、0%100.00%100.00%100.00%86.40%86.40%48供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：西湖区天目山路和教工路交界处西湖区天目山路和教工路交界处物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：景观公寓、写字楼、酒店式公寓、酒店景观公寓、写字楼、酒店式公寓、酒店项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积: 80000: 80000平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积:220000:220000平平方米，方米，EACEAC OakwoodOakwood国际公寓建筑面积国际公寓建筑面积6.286.28万万平方米（含商业配套），经营管理平方米（含
63、商业配套），经营管理EACEAC酒店式酒店式行政公寓的行政公寓的4 41212层。层。12122424层可进行出售。层可进行出售。物管费：物管费：物管费：物管费：5.85.8元元/ /平方米平方米 月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：35%35%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：4040150150平方米平方米车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：800800个车位个车位物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：上海高力国际物业管理有限公司，酒店管理上海高力国际物业管理有限公司，酒店管理OakwoodOakwood配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：私人管家服务；商务礼仪服务；餐饮服
64、务；房私人管家服务；商务礼仪服务；餐饮服务；房屋维修服务；投资服务；智能保安服务屋维修服务；投资服务；智能保安服务世贸丽晶城世贸丽晶城世贸丽晶城世贸丽晶城EAC EAC 商商商商49供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2006-12-152006-12-15欧美中心欧美中心188001880020737.2520737.2543643637537586.01%86.01%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套
65、数比套数比面积比面积比销售率销售率一室两厅一卫一室两厅一卫44854485423423224192241936236297%97%94%94%85.58%85.58%两室两厅一卫两室两厅一卫11411413131482148213133%3%6%6%100%100%4364362390123901375375100%100%100%100%86.01%86.01%50供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：下城区体育场路下城区体育场路260260号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店服务式（单身）公寓酒店服务式（单身）公寓 项目规模：项目规模：项目规模：项目规
66、模：占地面积占地面积:5000:5000平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积:29000:29000平方平方米，一层和二层为酒店服务用房，三层以上为米，一层和二层为酒店服务用房，三层以上为酒店服务式公寓，总户数酒店服务式公寓，总户数430430户。户。物管费：物管费：物管费：物管费：5.55.5元元/ /平方米平方米 月月户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力户型为主力户型为4646平方米和平方米和5252平方米，平方米，1515至至2424楼还楼还有有9696平方米豪华套型平方米豪华套型 车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：4.34.3：1 1物业公司：物业公司：物业公司：物业公司
67、：浙江世贸酒店管理有限公司浙江世贸酒店管理有限公司 配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：2424小时小时VIPVIP服务热线；唤醒服务、留言服务；服务热线；唤醒服务、留言服务； 送餐服务；洗烫及干洗服务；的士叫车服务；送餐服务；洗烫及干洗服务；的士叫车服务；业主健美、健身服务；电召保健服务；业主健美、健身服务；电召保健服务； 外币兑换服务；票务服务；机场接送服务；外币兑换服务；票务服务；机场接送服务； 汽车租赁服务；商务秘书服务汽车租赁服务；商务秘书服务 二手价格：二手价格：二手价格：二手价格：3000030000元元/ /平方米平方米华润华润华润华润 西子中心西子中心西子中心西子中心 商
68、商商商51供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2004-8-52004-8-51#1#18133.2618133.2645045040240289.33%89.33%2004-8-52004-8-52#2#23377.3123377.3122322317017076.23%76.23%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室一室户户41415454420420196981969838938
69、997.90%97.90%95.80%95.80%92.62%92.62%一室一一室一厅厅一一卫卫96969 98648648 82.10%2.10%4.20%4.20%88.89%88.89%4294292056220562397397100.00%100.00%100.00%100.00%92.54%92.54%52供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区庆春路东段上城区庆春路东段物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：产权式商务酒店、服务式公寓、酒店公寓产权式商务酒店、服务式公寓、酒店公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积: 12337
70、: 12337平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积:59946:59946平平方米方米 ，A A号楼为二十层的产权式商务酒店，号楼为二十层的产权式商务酒店，总建筑面积为总建筑面积为2334023340平方米，单层面积为平方米，单层面积为898898平平方米，单层为方米，单层为2020户，设有户，设有4 4部电梯。部电梯。1 14 4层为层为酒店配套设施，五至二十层为产权式商务酒酒店配套设施，五至二十层为产权式商务酒店客房，户型面积为店客房，户型面积为30-57.430-57.4平方米，共平方米，共320320间。间。B B号楼为十二层的精装修服务式公寓，总建筑号楼为十二层的精装修服务式公寓，总
71、建筑面积面积94639463平方米，平方米，1 13 3层为沿庆春路的商务层为沿庆春路的商务排屋，排屋，4 41212层为公寓房，面积以层为公寓房，面积以40405050平方平方米为主，共米为主，共216216户。户。C C号楼为酒店公寓，每层号楼为酒店公寓，每层2222户，户型面积约户，户型面积约28.428.47070平方米，共平方米，共176176户户物管费：物管费：物管费：物管费：4.004.00元元/ /平方米平方米 月月物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：浙江奥赛酒店管理公司浙江奥赛酒店管理公司配套服务：配套服务：配套服务：配套服务：衣物洗涤、代订快递、代订票务、订房服务衣物洗
72、涤、代订快递、代订票务、订房服务等代理服务和健身房、美容美发、室内清洁、等代理服务和健身房、美容美发、室内清洁、室内绿化、代订搬迁等专向服务室内绿化、代订搬迁等专向服务紫晶商务城紫晶商务城紫晶商务城紫晶商务城商商商商53供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2007-1-122007-1-122#2#137501375014787.214787.221621621321399%99%2007-1-122007-1-121#1#1375
73、01375015588.2615588.2635335330130185%85%2007-1-122007-1-123#3#137501375014445.7214445.7219019018218296%96%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室一厅一卫一室一厅一卫27-5627-56716716285892858966366394%94%84%84%93%93%两室一厅一卫两室一厅一卫56-7556-7524241584158421213%3%5%5%88%88%商业排屋商业排屋107-726107-7261919380238
74、0212123%3%11%11%63%63%7597593397533975696696100%100%100%100%92%92%54供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：下城区上塘路与朝晖路交叉口下城区上塘路与朝晖路交叉口物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：一幢一幢2727层甲级写字楼、一幢层甲级写字楼、一幢1818层酒店式服务层酒店式服务公寓及公寓及3 3层商业广场层商业广场项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积:9386:9386平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积:46000:46000平平方米方米 。钛合。钛合丽府是丽府是1818层精
75、装修酒店式服务层精装修酒店式服务公馆，总建筑面积约公馆，总建筑面积约1500015000，主力面积在，主力面积在4040余平米左右，其中余平米左右，其中1818层为层为4.64.6米层高的精装修米层高的精装修LOFTLOFT物业。物业。 容积率：容积率：容积率：容积率：4.994.99物管费：物管费：物管费：物管费：4 4元元/ /平方米平方米 月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：25%25%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：4040平方米左右平方米左右车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：2 2：1 1物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：浙江南都物业管理有限公司，雷迪森酒店管浙江
76、南都物业管理有限公司，雷迪森酒店管理担当物管顾问理担当物管顾问元丰元丰元丰元丰 钛合国际钛合国际钛合国际钛合国际 商商商商55供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开盘时间开盘时间开盘物业开盘物业开盘均价开盘均价成交均价成交均价开盘总套数开盘总套数已售套数已售套数销售率销售率2007-6-12007-6-12 2号楼号楼150001500016655.5616655.5635135132932994%94%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室一厅一卫一室一厅一卫40-5140-51
77、3513511460314603329329100%100%100%100%94%94%56供应市场研究供应市场研究物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区闻涛路上城区闻涛路50035003号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：高层酒店式郡亭公寓高层酒店式郡亭公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积:10579:10579平方米，建筑面积约平方米，建筑面积约5700057000平平方米，其中公寓建筑面积约方米，其中公寓建筑面积约3000030000平方米，商平方米，商务办公用房建筑面积约务办公用房建筑面积约1200012000平方米平方米容积率：容积率：容积率：
78、容积率：4.094.09物管费：物管费：物管费：物管费：22.522.5元元/ /平方米平方米 月月绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：31.30%31.30%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：5030050300平方米平方米车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：1.11.1物业公司：物业公司：物业公司：物业公司：浙江信安物业管理有限公司浙江信安物业管理有限公司观谰临江行政官邸观谰临江行政官邸观谰临江行政官邸观谰临江行政官邸商商商商57供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开开盘时间盘时间开开盘盘物物业业开开盘盘均价均价成交均价成交
79、均价开开盘总盘总套数套数已售套数已售套数销销售率售率2007-2-52007-2-52 2120001200014485.3814485.387878757596%96%2007-4-202007-4-201 1120001200012275.4512275.458888858597%97%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室一厅一卫一室一厅一卫53.4253.4222221175.241175.24202013%13%5%5%91%91%两室两厅一卫两室两厅一卫100-124100-12452526092.96092.95151
80、32%32%27%27%98%98%三室两厅二卫三室两厅二卫143-165143-165656510193.4510193.45636339%39%46%46%97%97%四室两厅二卫四室两厅二卫172.42172.4220203448.43448.4202012%12%15%15%100%100%顶楼跃层顶楼跃层1961963013016 61467.631467.636 64%4%7%7%100%100%16516522377.6222377.62160160100%100%100%100%97%97%58供应市场研究供应市场研究万科万科万科万科 逸天广场逸天广场逸天广场逸天广场物业位置：
81、物业位置：物业位置：物业位置：滨江区钱江一桥西南侧东信大道与振浦路的交滨江区钱江一桥西南侧东信大道与振浦路的交叉口东南叉口东南物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：公寓、写字楼、全装小户型公寓、写字楼、全装小户型项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地面积100000100000平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积170000170000平平方米。整体规划包含了六幢全装修公寓、一幢方米。整体规划包含了六幢全装修公寓、一幢精品写字楼以及一幢全装小户型。精品写字楼以及一幢全装小户型。容积率：容积率：容积率：容积率：1.731.73绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：40%40%户型面积：
82、户型面积：户型面积：户型面积：全装大户型全装大户型190190-220-220、全装小户型、全装小户型40409090车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1:11:1二手售价：二手售价：二手售价：二手售价：公寓均价公寓均价1182711827元元/ /。1 112 223 334 445 556 667 77 8 889 991010111111121212131313141414151515161616171717181818191919202020212121商商商商59供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开开盘时间盘时间开开盘盘物物
83、业业开开盘盘均价均价成交均价成交均价开开盘总盘总套数套数已售套数已售套数销销售率售率2007-12-232007-12-232#2#11000110009633.759633.7531931926626683.39%83.39%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户3470347025925913380.4513380.4522322381.19%81.19%71.78%71.78%86.10%86.10%两房两厅一卫两房两厅一卫8096809656564716.264716.26424217.55%17.55%25.30%
84、25.30%75.00%75.00%三房两厅两卫三房两厅两卫1331381331384 4543.02543.021 11.25%1.25%2.91%2.91%25.00%25.00%31931918639.7318639.73266266100.00%100.00%100.00%100.00%83.39%83.39%60供应市场研究供应市场研究星光大道星光大道星光大道星光大道物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：滨江闻涛路以南，江南大道以北，江晖路以滨江闻涛路以南，江南大道以北，江晖路以东，泰安路以西东，泰安路以西物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店式公寓、五星酒店、商业步行街酒店
85、式公寓、五星酒店、商业步行街项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：项目占地面积约项目占地面积约5 5万平方米，总建筑面积近万平方米，总建筑面积近3030万平方米，其中地上建筑面积近万平方米，其中地上建筑面积近2323万平方万平方米，地下建筑面积米，地下建筑面积7 7万平方米，区域规划车万平方米，区域规划车位逾位逾15001500多个，南北全长近千米，分多个，南北全长近千米，分A A、B B、C C、D D四个组团，商业业裙房四个组团，商业业裙房3-53-5层。层。容积率：容积率：容积率：容积率：4.30 4.30 绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：15%15%户型面积：户型面积：户型面积：户型
86、面积：可售为两幢星光国际公馆，主力户型可售为两幢星光国际公馆，主力户型5050一一室户精装小户型，家电全配，另有室户精装小户型，家电全配，另有7070两房两房（精装全配）及（精装全配）及125125两房（硬装）。两房（硬装）。销售均价：销售均价：销售均价：销售均价：均价均价1600016000元元/ /。商商商商61供应市场研究供应市场研究户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户5154515426226213812.213812.213413469.13%69.13%57.44%57.44%51.15%51.15%1 1房房
87、2 2厅厅1 1卫卫6773677372725183.585183.58434319.00%19.00%21.56%21.56%59.72%59.72%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫941039410325252515.822515.823 36.60%6.60%10.46%10.46%12.00%12.00%3 3房房2 2厅厅1 1卫卫126.66126.6620202533.22533.23 35.28%5.28%10.54%10.54%15.00%15.00%37937924044.824044.8183183100.00%100.00%100.00%100.00%48.28%48.2
88、8%推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开开盘时间盘时间开开盘盘物物业业开开盘盘均价均价成交均价成交均价开开盘总盘总套数套数已售套数已售套数销销售率售率2008-05-09 2008-05-09 3#3#160001600015930.715930.737937918318348.28%48.28%62供应市场研究供应市场研究现代印象广场现代印象广场现代印象广场现代印象广场物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：滨江区江南大道滨江区江南大道33993399号号物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：高层公寓高层公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：占地面积占地
89、面积2087920879平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积9790697906平平方米，由一栋方米，由一栋2828层的精装修物业和两栋层的精装修物业和两栋3030层层的简装修物业组成。的简装修物业组成。容积率：容积率：容积率：容积率：3.50 3.50 绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：35% 35% 户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：小面积酒店式公寓小面积酒店式公寓车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：1 1：0.250.25二手售价：二手售价：二手售价：二手售价：公寓均价公寓均价1167011670元元/ /。租赁价格：租赁价格：租赁价格：租赁价格：4040平方米约平方米约1300
90、1300元元/ /月月商商商商63供应市场研究供应市场研究推盘次序推盘次序推盘次序推盘次序户型配比户型配比户型配比户型配比开开盘时间盘时间开开盘盘物物业业开开盘盘均价均价成交均价成交均价开开盘总盘总套数套数已售套数已售套数销销售率售率2006-5-82006-5-81#1#、2#2#750075008325.228325.22537537537537100.00%100.00%2006-5-82006-5-83#3#850085008132.368132.36267267267267100.00%100.00%2007-10-222007-10-221# 2#1# 2#149501495097
91、61.499761.4922222218018081.08%81.08%2007-10-222007-10-223#3#14950149500 020200 00.00%0.00%户型户型面积段面积段总套数总套数总面积总面积已售套数已售套数套数比套数比面积比面积比销售率销售率一室户一室户3434404036636614558.414558.434234234.99%34.99%38.14%38.14%93.44%93.44%一房一厅一卫一房一厅一卫4949676753453417424.2417424.2450250251.05%51.05%45.65%45.65%94.01%94.01%两房
92、一厅一卫两房一厅一卫737393931451456039.776039.7714014013.86%13.86%15.82%15.82%96.55%96.55%三房两厅两卫三房两厅两卫147.89147.891 1147.89147.890 00.10%0.10%0.39%0.39%0.00%0.00%1046104638170.338170.3984984100.00%100.00%100.00%100.00%94.07%94.07%64供应市场研究供应市场研究创佳创佳创佳创佳 MOHOMOHOMOHOMOHO尚筑尚筑尚筑尚筑物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：上城区东至近江路、北至秋涛
93、路东北上城区东至近江路、北至秋涛路东北物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：LoftLoft单身公寓单身公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：由由1 13 3层商务裙楼、层商务裙楼、4 41818层层MOHOMOHO空间和空间和2 2层地下车库组成，占地层地下车库组成，占地58365836，总建筑面积，总建筑面积2571625716，地上建筑面积，地上建筑面积1920619206，共，共308308户户容积率：容积率：容积率：容积率：5.50 5.50 绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：20%20%户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：40654065平方米平方米车位配比：车位配比：车
94、位配比：车位配比：0.370.37：1 1开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：20082008年年8 8月月商商商商65供应市场研究供应市场研究联合麦田联合麦田联合麦田联合麦田物业位置：物业位置：物业位置：物业位置：江干区城东主干道秋涛北路与天城路交叉口江干区城东主干道秋涛北路与天城路交叉口以东，范家路商业街以西以东，范家路商业街以西物业类型：物业类型：物业类型：物业类型：酒店式公寓酒店式公寓项目规模：项目规模：项目规模：项目规模：由由1-31-3层的商铺和层的商铺和4-164-16层的酒店式公寓组成，层的酒店式公寓组成，占地占地47684768，总建筑面积，总建筑面积2000020000
95、，共，共240240户户容积率：容积率：容积率：容积率：3 3 户型面积：户型面积：户型面积：户型面积：主力主力4040平方米平方米车位配比：车位配比：车位配比：车位配比：0.420.42：1 1商商商商66供应市场研究供应市场研究供应市场小结供应市场小结供应市场小结供应市场小结1. 1.杭州单身公寓（酒店式公寓）市场整体而言，销售情况良好。杭州单身公寓（酒店式公寓）市场整体而言，销售情况良好。2. 2.早期单身公寓主要集中在泛西湖区域，如今开始向南北发展，比较而言，南部滨江区域早期单身公寓主要集中在泛西湖区域，如今开始向南北发展，比较而言，南部滨江区域单身公寓市场接受度明显好于城北，而三墩区
96、域由于大量单身公寓均为无小产证房产，单身公寓市场接受度明显好于城北，而三墩区域由于大量单身公寓均为无小产证房产，价格优势明显，与本案可比性较低。但从斯坦福价格优势明显，与本案可比性较低。但从斯坦福2 2（平方）两幢楼的销售可以看出，投资（平方）两幢楼的销售可以看出，投资者愿意增加适当的价格来规避无小产证的风险。者愿意增加适当的价格来规避无小产证的风险。3. 3.从我司一直对市场的观察分析，从我司一直对市场的观察分析，0808年年5 5月开盘的星光国际公馆，开盘当日销售月开盘的星光国际公馆，开盘当日销售175175套，而套，而至至6 6月中旬，仅增加月中旬，仅增加8 8套。星光国际公馆积累客户时
97、间超过半年，说明市场观望日趋严重，套。星光国际公馆积累客户时间超过半年，说明市场观望日趋严重，投资者谨慎入市。投资者谨慎入市。4. 4.从去年年底至今，单身公寓市场最成功案例为万科从去年年底至今，单身公寓市场最成功案例为万科 金色城品，分析其成功，除了地段的金色城品，分析其成功，除了地段的不可复制性，不可复制性，loftloft产品的稀缺性和其高性价比都是吸引投资者之处。产品的稀缺性和其高性价比都是吸引投资者之处。67需求市场研究需求市场研究调研目的调研目的调研目的调研目的：pp通过问卷调研了解大城西主要潜在购房群体的置业方向及需求通过问卷调研了解大城西主要潜在购房群体的置业方向及需求pp辅助
98、本项目物业的客户定位及产品定位辅助本项目物业的客户定位及产品定位pp确定确定本项目物业的消费群体及商业物业的受众群体本项目物业的消费群体及商业物业的受众群体本项目物业的消费群体及商业物业的受众群体本项目物业的消费群体及商业物业的受众群体调研手段调研手段调研手段调研手段：pp街头问卷拦访街头问卷拦访pp办公楼问卷发放办公楼问卷发放pp专业市场调研访谈专业市场调研访谈调研区域调研区域调研区域调研区域：pp杭州贵族商务区杭州贵族商务区黄龙商圈周边写字楼及商业区黄龙商圈周边写字楼及商业区pp杭州城西特色商业街杭州城西特色商业街文三路电子街数码卖场及高档写字楼文三路电子街数码卖场及高档写字楼pp三墩镇周
99、边区域：华东陶瓷品市场、新时代装饰材料市场等专业市场三墩镇周边区域：华东陶瓷品市场、新时代装饰材料市场等专业市场68需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：您认为未来两年杭州的房价会发生怎么样的变化：您认为未来两年杭州的房价会发生怎么样的变化p虽然自去年四季度银行体系实行紧缩性货币政策以来，杭州房地产市场呈现出成交急剧萎缩，成交价格停滞不前的局面，令业内普遍担心楼市的拐点是否已经降临。但从问卷调查中却可以看出，有有45%45%的人认为未的人认为未来两年杭州的房价仍然会有缓慢上涨，有来两年杭州的房价仍然会有缓慢上涨，有22%22%的人认为价格会稳定在当前，只有少部分人认为会出现
100、暴涨暴的人认为价格会稳定在当前，只有少部分人认为会出现暴涨暴跌的现象。跌的现象。这样的结果是买家信心的体现，所以乐观的估计，楼市目前处于盘整期，只要经济长期向好的趋势不变，去年的疯狂涨幅会被经济的增长所逐渐消化，房价在维持一个中期的高位盘整后，仍有上行空间。69需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：您是否为初次购房：您是否为初次购房p调研结果显示，大城西的潜在购房群体，多为初次购房，以自用为主要目的，纯投资的比例在5%7%之间，投资比例要低于其他区域（如滨江、九堡、下沙、临平等）。这主要源于城西是杭州最先发展起来的新居住板块，基本属于西湖区范畴，目前居住氛围相对成熟。在不少
101、新杭州人眼里，住在城西意味着离西湖较近，且居住现状优越。另一方面，西湖区较高的商品房单价，对纯投资客吸引力较低，部分纯追求获利的资本早已出逃，流向其他新兴区域。QuestionQuestion：您的购房目的：您的购房目的70需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：购房区域选择：购房区域选择p对于购房区域选择的调研进一步印证了前述观点，选择城西、西湖区就行的客户比例接近四成，在各个区域的PK中一枝独秀，说明大城西的人群归属感很高，他们一般不愿意流向其他区域，而大城西也是杭州市中产阶级最集中的区域。大量有着良好教育背景，对未来充满梦想的年轻人在这里打拼，他们中的人极有可能成为未来
102、杭州城市发展的中坚力量，但目前他们需要的是一个可以让自己安心奋斗的堡垒。71需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：选择购房区域的原因及主要考量因素：选择购房区域的原因及主要考量因素p大城西潜在客群在购房时主要的考量因素有如下几点：a.距工作地点近27%；b.规划因素20%；c.自然环境29%；d.价格实惠13%。p我司对其购房决策过程的模拟是这样的：（离工作地近+规划）圈定区域-比较自然环境-对比价格-下单。72需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：购房总价：购房总价p从问卷结果看，受访者购房的总价承受能力主要在100万以内，集中在6080万之间，这主要
103、是因为年轻人工作时间不长，购买力有限。73需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：购房首付：购房首付p受访者的购房首付能力主要集中在1530万之间，以家里支持+自己储蓄为多，纯靠自己储蓄买房的比例不足三成。QuestionQuestion：购房首付来源：购房首付来源74需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：月供承受能力：月供承受能力p调查显示，约六成的潜在购房者月供承受能力在10002000元，夫妻两人还款的话月供可以承受20004000元。另有两成的中高端购房者可以承受20003000元，即两人40006000元的月供。p按07年底人民银行贷款利率下限(
104、即初次购房)推算，六成的买家愿意背负总额31万63万的贷款，另有约两成的买家愿意背负总额63万94万的贷款。p贷款63万94万，假设为贷足七成，即房屋总价90万134万，该总价为目前三墩板块一手房的主力总价。即只有约两成的潜在买家有能力置业，而至少有六成的买家购房意愿没有合适的载体。只有约两成的潜在买家有能力置业，而至少有六成的买家购房意愿没有合适的载体。月供金额月供金额( (元元/ /月月) )3030年贷款总额年贷款总额( (元）元）1000100015000015000015001500240000240000200020003100003100002500250039000039000
105、030003000470000470000350035005500005500004000400063000063000060006000940000940000按人民银行按人民银行0707年年1212月月2121日利率下限计算日利率下限计算75需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：意向购房面积：意向购房面积p西湖区房价一直居高不下，面对动辄过万的单价，潜在买家做出的退让是牺牲购房面积，与前些年主力130左右的需求相比，主力的需求面积段下降到90110平米，而随着一个个郊区新镇的日趋成熟，单价继续上行，客户能够承受的面积预计会继续下降到80平米甚至更低。76需求市场研究需求
106、市场研究QuestionQuestion：房型需求：房型需求p受访者中对于两房一厅一卫的钟爱度明显高于其他户型。可以看出，买家在总价承受能力有限，必须做出面积上的让步的时候，在功能区间上仍然坚守两房的底线。77需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：结构需求：结构需求p大城西工作的白领多有良好的教育背景，追求较为时尚的生活，对与空间结构（复式，LOFT）的倾向性非常明细；p年轻人追求个性的生活，个性与装修是一对固有的矛盾，没有孰对孰错，只有在可选择的范围内取舍，新杭州人本就积蓄有限，依靠家人的支持才付得起首付，而一套90平米的毛坯房，装修费用保守估计也得8万以上，使得本就捉襟
107、见肘的首付款又打了折扣，在这种情况下，精装修物业的接受度明显提高，受访中仅有39%的客户明确表示不接受。大部分潜在买家还是有可能接受精装修物业的。QuestionQuestion：装修物业接受度：装修物业接受度78需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：能够承受的物管费：能够承受的物管费p潜在买家已经能够承受1.12.0元/平米/月的物管费，即供应市场上电梯物业的主力物管费用。p对于外墙材料的倾向性其实体现了潜在买家对于已经面市的物业的喜好，深蓝广场面市后，购房者普遍喜好玻璃幕墙立面的物业。但高级面砖的立面显然更受欢迎。QuestionQuestion：外墙材料倾向性：外墙材
108、料倾向性79需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：社区内公共空间：社区内公共空间p客户对社区公共空间的需求多为康体设施，本项目体量较小，可根据具体情况参考需求配备少量相应设施。p尽管杭城楼市前景不明朗，但大部分刚性需求不会因行情而迷茫，只要有能力，还是会考虑尽快购房，因为担心房价随时又会进入上升通道。QuestionQuestion：买家购房计划：买家购房计划80需求市场研究需求市场研究QuestionQuestion：获取房产信息的途径：获取房产信息的途径p报纸广告、户外广告牌、房展会和朋友介绍成为买家获取房产信息的主要途径。81定位部分定位部分客户定位产品定位价格定位形
109、象定位自用客群定位及特征描述投资客群定位及特征描述户型结构建议赠送面积建议规划建议立面建议大堂建议装修标准建议装修细部建议底商建议市场比较法定价项目整体市场形象定位marketing82客户定位客户定位 白马尊邸白马尊邸 购买客群大多在城西或是三墩购买客群大多在城西或是三墩附近工作，附近工作，95009500元元/ /平米的价格平米的价格适合于一次置业，而适合于一次置业，而8787方的两方的两房是他们的主要考虑对象。房是他们的主要考虑对象。 斯坦福平方斯坦福平方 自住群体主要来自浙大紫金港自住群体主要来自浙大紫金港校区和西湖科技园的浙大网新校区和西湖科技园的浙大网新企业员工。企业员工。 颐景园
110、颐景园 客户客户90%90%为自住客，主要集中为自住客，主要集中为三类人群。一是一直居住在为三类人群。一是一直居住在三墩周边区域的。二是杭州其三墩周边区域的。二是杭州其他区域的本地人，为了改善居他区域的本地人，为了改善居住条件选择颐景园。三是一些住条件选择颐景园。三是一些外地来杭创业的年轻人。外地来杭创业的年轻人。 剑桥公社剑桥公社 客户中纯自住客较少，客户多客户中纯自住客较少，客户多抱有此种心态，即抱有此种心态，即小户型本身小户型本身就具备了居住条件，即使不出就具备了居住条件，即使不出租也可自住，且精装修标准也租也可自住，且精装修标准也具备了一定的舒适性具备了一定的舒适性。他们多。他们多是外
111、地人，由于工作需要，经是外地人，由于工作需要，经常会来杭州出差，与长期住酒常会来杭州出差，与长期住酒店相比，购置小户型不失为更店相比，购置小户型不失为更好的选择。好的选择。居住价值 自住客群来源自住客群来源自住客群来源自住客群来源 1. 1.三墩区域原住民；三墩区域原住民；2. 2.在大城西工作的人员：包括白领、经营户、在大城西工作的人员：包括白领、经营户、小企业主等；小企业主等；3. 3.外地来杭创业的年轻人；外地来杭创业的年轻人；4. 4.经常来杭出差的外地公司员工。经常来杭出差的外地公司员工。 购房目的购房目的购房目的购房目的 自住兼投资，主要为自用。自住兼投资，主要为自用。83客户定位
112、客户定位 易构街区易构街区 购买者以投资为主，其中以温购买者以投资为主，其中以温州、台州、义乌为主，甚至还州、台州、义乌为主，甚至还有一些台湾的客户。有一些台湾的客户。 宜家时代宜家时代 以省内杭州以外的投资客为主。以省内杭州以外的投资客为主。 剑桥公社剑桥公社 项目曾去温台等地做专项推荐项目曾去温台等地做专项推荐会，故成交客中以两地投资客会，故成交客中以两地投资客为主为主。 星光国际公馆星光国际公馆 基本均为投资客，小型工厂企基本均为投资客，小型工厂企业主和业主和ITIT高层。购买群体主要高层。购买群体主要来自省内，温州，宁波，金华来自省内，温州，宁波，金华（永康、义乌、金华），绍兴（永康、
113、义乌、金华），绍兴等地，温州客为主导占等地，温州客为主导占3 3成至成至4 4成成。投资价值 投资客群来源投资客群来源投资客群来源投资客群来源 1. 1.客户多为在项目周边工作或经商；客户多为在项目周边工作或经商；2. 2.外地客为主，本身有投资需求；外地客为主，本身有投资需求；3. 3.浙南温、台、义等地的投资客；浙南温、台、义等地的投资客；4. 4.认同项目投资价值。认同项目投资价值。 投资目的投资目的投资目的投资目的 主要追求物业升值，较少期望出租获取稳定回报主要追求物业升值，较少期望出租获取稳定回报84客户定位客户定位自住客自住客年龄：年龄：年龄：年龄：以以8080后生人为主，少量后生
114、人为主，少量75807580生人生人工作区域：工作区域：工作区域：工作区域：黄龙商务区、文三路电子街、文教区写字楼、古黄龙商务区、文三路电子街、文教区写字楼、古 墩路专业市场墩路专业市场职业分布：职业分布：职业分布：职业分布：ITIT、金融服务业、建筑设计、房地产开发、管理、金融服务业、建筑设计、房地产开发、管理 咨询、法律、财务会计、广告等行业从业人员，咨询、法律、财务会计、广告等行业从业人员， 年轻的创业者、少量的经营户。年轻的创业者、少量的经营户。人生经历：人生经历：人生经历：人生经历：1. 1.大多有良好的教育背景，为在杭高校毕业留杭人员，少量大多有良好的教育背景，为在杭高校毕业留杭人
115、员，少量为外来求职创业者；为外来求职创业者；2. 2.工作年限不长，或处于事业刚刚起步的阶段；工作年限不长，或处于事业刚刚起步的阶段；3. 3.购买力有限，但对居住的要求不减，追求时尚、前卫的生购买力有限，但对居住的要求不减，追求时尚、前卫的生活方式；活方式；4. 4.对未来充满信心，需要一套过渡房作为人生奋斗的最初堡对未来充满信心，需要一套过渡房作为人生奋斗的最初堡垒，初次购房，目的自住兼投资，购房区域希望在城西；垒，初次购房，目的自住兼投资，购房区域希望在城西；5. 5.大部分有自己的伴侣，两人共同供房。大部分有自己的伴侣，两人共同供房。 85客户定位客户定位投资客投资客年龄：年龄：年龄：
116、年龄：30453045岁岁工作区域：工作区域：工作区域：工作区域：古墩路专业市场、汽车北站汽车城附近经营户为主古墩路专业市场、汽车北站汽车城附近经营户为主客户来源：客户来源：客户来源：客户来源：主要来自省内温台义等地区，部分为省外在杭工主要来自省内温台义等地区，部分为省外在杭工作、做生意的投资客，作、做生意的投资客，投资原因：投资原因：投资原因：投资原因：1. 1.看好轨道交通、快速公交、浙大校区对该区域的良性影响，看好轨道交通、快速公交、浙大校区对该区域的良性影响，认同物业的投资价值；认同物业的投资价值；2. 2.认同物业的稀缺性，看好未来经济适用房区成熟对物业的认同物业的稀缺性，看好未来经
117、济适用房区成熟对物业的正面影响。正面影响。3. 3.有购置不动产的习惯，认同不动产保值的作用。认为购置有购置不动产的习惯，认同不动产保值的作用。认为购置不动产相对与投资股票等方式更为安全，风险更小。不动产相对与投资股票等方式更为安全，风险更小。4. 4.做好长期持有的打算。做好长期持有的打算。86客户定位客户定位购房总价购房总价购房总价购房总价60606060万以下万以下万以下万以下6080608060806080万万万万81100811008110081100万万万万% %24.3%24.3%29.3%29.3%24.3%24.3%购房首付购房首付购房首付购房首付15151515万以下万以下
118、万以下万以下1520152015201520万万万万2125212521252125万万万万2630263026302630万万万万% %23.3%23.3%26.2%26.2%16.9%16.9%16.3%16.3%两人月供能力两人月供能力两人月供能力两人月供能力2000200020002000元以下元以下元以下元以下20003000200030002000300020003000元元元元30004000300040003000400030004000元元元元40005000400050004000500040005000元元元元5000600050006000500060005000600
119、0元元元元推算贷款总额推算贷款总额1717万以下万以下1717万万2525万万25332533万万33423342万万42504250万万% %11.9%11.9%35.0%35.0%23.7%23.7%10.7%10.7%11.9%11.9%意向购房面积意向购房面积意向购房面积意向购房面积60606060以下以下以下以下6180618061806180819081908190819091110911109111091110% %6.0%6.0%17.5%17.5%20.2%20.2%29.0%29.0%意向户型意向户型意向户型意向户型两房一厅一卫两房一厅一卫两房一厅一卫两房一厅一卫% %40
120、.3%40.3%目标客户购房特征（自住客）目标客户购房特征（自住客）12111.1.1.1.可以购买区域内一手新房可以购买区域内一手新房可以购买区域内一手新房可以购买区域内一手新房2.2.2.2.购买力太有限购买力太有限购买力太有限购买力太有限33.3.3.3.改善型需求或一步到位置业，不改善型需求或一步到位置业，不改善型需求或一步到位置业，不改善型需求或一步到位置业，不会选择会选择会选择会选择40404040年产权物业年产权物业年产权物业年产权物业287产品定位产品定位单位物业户型结构建议单位物业户型结构建议购房总价购房总价购房总价购房总价60606060万以下万以下万以下万以下608060
121、8060806080万万万万% %24.3%24.3%29.3%29.3%购房首付购房首付购房首付购房首付2125212521252125万万万万2630263026302630万万万万% %16.9%16.9%16.3%16.3%两人月供能力两人月供能力两人月供能力两人月供能力20003000200030002000300020003000元元元元30004000300040003000400030004000元元元元40005000400050004000500040005000元元元元推算贷款总额推算贷款总额1717万万2525万万25332533万万33423342万万% %11.9%
122、11.9%35.0%35.0%23.7%23.7%10.7%10.7%11.9%11.9%意向购房面积意向购房面积意向购房面积意向购房面积60606060以下以下以下以下6180618061806180% %6.0%6.0%17.5%17.5%意向户型意向户型意向户型意向户型两房一厅一卫两房一厅一卫两房一厅一卫两房一厅一卫% %40.3%40.3%目标客户购房特征（自住客）目标客户购房特征（自住客）低总价低总价低总价低总价功能完整功能完整功能完整功能完整精装修精装修精装修精装修居住产品居住产品居住产品居住产品88产品定位产品定位单位物业户型结构建议单位物业户型结构建议p根据我司对市面上现有的两
123、房小户型分析，发现必要的空间和套内面积如上所示，即紧凑的两房套内面积在60平米即可做到，本项目因宗地条件所限，基本确定为独栋类公建建筑物，得房率很难高于75%。即建筑面积达到80平米，以区域内住宅均价10000元/平米计算，总价80万，与同类地段住宅物业相比不具有吸引力。p市场调查显示，潜在买家对空间结构物业的喜好度明显大于平面结构物业。而经过对市面上LOFT物业的调查，我司发现杭州市场上已经面市的LOFT产品都很受欢迎，从没有出现滞销的情况。而LOFT结构物业又可以解决两房小户型的可售面积问题，故我司建议，本项目小户型产品以故我司建议，本项目小户型产品以LOFTLOFT结构为主，层高结构为主
124、，层高4.84.8米，户型为两房一厅米，户型为两房一厅一卫。一卫。市场供应的小户型产品分析市场供应的小户型产品分析QuestionQuestion：结构需求：结构需求89产品定位产品定位单位物业户型结构建议单位物业户型结构建议 MOHOMOHO尚筑两房尚筑两房LOFTLOFT样板间处理方式样板间处理方式 减少不必要的挑空，将阁楼面积尽量用于两减少不必要的挑空，将阁楼面积尽量用于两房的分割。房的分割。90产品定位产品定位单位物业户型结构建议单位物业户型结构建议面积建议面积建议p在满足各功能空间完整的情况下，两室一厅一卫的小户型使用面积可以控制在60平米以下，约55平米。LOFT产品可以提供较多的
125、使用面积，除去局部挑空，一般使用面积为单层面积的1.5倍，则单底层面积约为3640平米之间，该面积又可以部分通过赠送面积达到。p我司建议本项目小户型物业面积控制在单层建筑面积40平米左右，得房率尽量做到75%以上。在低总价和少牺牲功能区间之间求得平衡。p根据实际设计情况，可在边套、转角位置布置少量大面积物业，但以总价尽量不超过80万为宜。扣除餐厅面积约扣除餐厅面积约5 5平米平米91产品定位产品定位赠送面积建议赠送面积建议总层高总层高4.8m4.8m底层高2.5m2层高2.2m走道宽及外凸，合计约2.5m飘窗高约2.2m单套剖面图单套剖面图p为尽量使两房的LOFT使用面积变大，我司建议可以如下
126、赠送面积的方式：屋顶地面凸窗高度凸窗高度2.2m2.2m 传统凸窗示意图传统凸窗示意图地面屋顶凸窗高度凸窗高度2.2m2.2m 置高建议之凸窗送面积示意图置高建议之凸窗送面积示意图赠送面积92产品定位产品定位规划建议规划建议每单元尽量做到4.28m转角可做飘窗N1.单层做2025套（面积合计约1000平米）；2.正南向做1013套；3.侧西南、侧东南分别做56套，对称；走道宽可做到1.51.8m电梯，楼梯电梯，楼梯可考虑安排电梯、楼梯方案方案1 1：单层平面图：单层平面图中心景观中央放置12个篮球场，放置少量秋千，中心景观以绿地为主93产品定位产品定位规划建议规划建议方案方案2 2：传统的酒店
127、式公寓排布方式：传统的酒店式公寓排布方式电梯、设备区域尽量北移，减少纯北向单位数量，降低销售阻力94产品定位产品定位规划建议规划建议方案方案2 2：传统酒店式公寓做法的：传统酒店式公寓做法的LOFTLOFT户型剖面图户型剖面图房间二层赠送空间阳台2.5M2.2M约约2M95产品定位产品定位立面建议立面建议 参考案例：复地参考案例：复地 公园城（无锡）公园城（无锡）p市场调查显示，潜在买家对于高级面砖及高级涂料的喜好性较高，结合本项目客户定位年轻时尚，户型设计较多飘窗类赠送面积，立面必定较为活泼；p我司建议，本案建筑单体采取三段式立面形式，底层石材贴面，上部深色面砖，飘窗边框可采用色彩较为我司建
128、议，本案建筑单体采取三段式立面形式，底层石材贴面，上部深色面砖，飘窗边框可采用色彩较为鲜亮的涂料，突出立面的丰富性和可识别性。鲜亮的涂料，突出立面的丰富性和可识别性。QuestionQuestion：外墙材料倾向性：外墙材料倾向性96产品定位产品定位大堂建议大堂建议p大堂是居住物业品质展示的窗口，形象风格应紧贴产品。p由于本案体量不大，而且产品主要面向年轻人，因此我司建议，大堂面积不需过大，保留必要功能区间即可，如接待台，小型休息区间。但装饰装修风格务必精致，加强细部表现力。 参考案例：绿城丁香公寓大堂参考案例：绿城丁香公寓大堂97产品定位产品定位装修标准建议装修标准建议pLOFT产品毛坯交付
129、，对买家来说，装修是较头疼的问题。p市面上小户型产品多采用精装修交付，市调显示，能够接受精装修物业的买家也越来越多。我司建议本项目LOFT物业亦采取精装修交付标准。装修标准约2000元/平米，高于剑桥公社即可。剑桥公社剑桥公社星光国际公馆星光国际公馆龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场空调：海尔空调：海尔洗衣机：海尔洗衣机：海尔卫浴：卫浴：TOTOTOTO油烟机：方太油烟机：方太 装修标准：装修标准：12001200元元/ /平米平米地板：复合地板地板：复合地板厨房：博洛尼整体橱柜，伊莱克斯微厨房：博洛尼整体橱柜，伊莱克斯微波炉波炉+ +推拉式油烟机推拉式油烟机电视：电视：LGLG液晶，液晶，4242”卫
130、生间：卫生间：LGLG气质洗衣机气质洗衣机中央空调：大金分户式中央空调：大金分户式VRVVRV中央空调中央空调装修标准：装修标准：40004000元元/ /平米平米厨房厨房: :海尔整体厨房套装（油烟机、电冰海尔整体厨房套装（油烟机、电冰箱、消毒柜、整体橱柜、微波炉）箱、消毒柜、整体橱柜、微波炉）洁具洁具: :乐家、贝朗乐家、贝朗瓷砖瓷砖: :卫生间墙面高级釉化转（诺贝尔），卫生间墙面高级釉化转（诺贝尔），卫生间地面高级玻化砖（诺贝尔）卫生间地面高级玻化砖（诺贝尔）乳胶漆乳胶漆: :立邦立邦空调空调: :大金大金家电家电:TCL:TCL其他其他: :配送实木复合地板，床、床头柜、配送实木复合地
131、板，床、床头柜、衣柜、电脑桌、餐桌、沙发、茶几、窗帘、衣柜、电脑桌、餐桌、沙发、茶几、窗帘、灯。灯。参考案例装修标准参考案例装修标准参考案例装修标准参考案例装修标准98产品定位产品定位装修细部建议装修细部建议p狭长户型，在楼梯下部拓展出电视柜的位置，充分利用出每一个空间。99产品定位产品定位装修细部建议装修细部建议p根据功能区间不同，采用错层分离，保证主要生活空间的层高。100产品定位产品定位装修细部建议装修细部建议p开放式二楼空间，从视觉弥补层高过低问题，并使客厅视觉空间更大。101产品定位产品定位底商建议底商建议QuestionQuestion：社区商业需求：社区商业需求p针对商业配套的专
132、项调查显示，购房者对便利店需求最高，其次为ATM、水果店、药房。p考虑本案周边有大量存量住宅底商，不知何时面市，成为本案商业的最大威胁，从需求最大的四项业态看来，住宅底商亦可经营，竞争势必非常激烈。因此我司建议尽量减少商业面积，商业最多不超过两层，最好只做单层底商，业态锁定周边商铺不宜经营的餐饮类，本项目地处经济适用房住区中心位置，又靠近菜场，餐饮类业态规划势必给销售和招商带来便利。同时又避免与周边住宅底商的直接竞争。102价格定位价格定位根据市场比较法得出结论，本项目小户型物业销售均价在12467元/平米左右，较为合理。因近期楼市行情较为不明朗，故未考虑时间因素，若项目上市时行情有变，不排除
133、调价的可能。注：我司建议装修标准注：我司建议装修标准20002000元元/ /平米。平米。103价格定位价格定位都市水乡商铺二手房挂牌价都市水乡商铺虽未大量推向市场，但部分商铺通过二级市场流入市场，该类物业会对本项目商铺价格产生较大的冲击，同类地段比较而言，本案商铺销售均价不可能高于都市水乡商铺太多，一层均价约为15000元/平米。104形象定位形象定位客群关键词：客群关键词：物业关键词：物业关键词：配套关键词：配套关键词：青年青年LOFTLOFT轨道交通轨道交通轨道交通边的精装修轨道交通边的精装修LOFTLOFT公馆公馆形象定位：形象定位：-成就大城西青年 有产阶级梦想的最佳载体MajpjM
134、Vcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNp
135、piJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3j
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