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1、金山区中小企业孵化项目金山区中小企业孵化项目综合分析及建议综合分析及建议市场概述受地方税收政策扶植和“上海世博”、“东海大桥”等利好影响，上海许多地区“工业地产”成为行业热点。浦东新区、奉贤、南汇、青浦、金山等区域，大量的“地区总部”纷纷推出，竞争激烈。相关政策的不明朗，导致大量廉价的“工业用地”打着商务、商业的“擦边球”，高利润驱使地产巨头纷纷入局。“二减三免”成为“标配”，“高新激励”也大同小异。所谓的“企业扶植、孵化”，基本无法对接和落实。目前市场在推的大多数项目，仍以“卖房直接获利”为主。地理位置分析优势、交通比较便捷、受地方性优惠政策支持、厂、商、住皆宜的类别墅设计。劣势、单元面积过
2、大、产品配套功能缺乏。、产品形象包装滞后、推广手段单一机会、“东海大桥”的全线贯通。、得益于政府的“一城九镇”规划。、长三角经济带的聚合力。、“世博”的宏观利好支持。威胁、区域大盘的竞争挤压。、市场分流、贫血现象严重。、宏观政策和经济指标的不确定性。卖点罗列得房率较高，底层净高米，送隔层。使用功能多样化。剪力墙结构，自主空间灵活。交通比较便捷。受地方政策优惠支持。相关个案长三角物流中心：共分三期开发，总占地亩。首期开发亩，共套，目前已销售、预定约余套。中心区域底层商铺为元平方米，二层办公为平方左右小面积，销售均价约元平方米；其他区域为综合性建筑，底层为平方米商铺，二、三层为平方米的商住房，上下
3、搭卖价为元平方米。相关个案华东电器城：总占地亩，建成后将是中国最大的“电器城”。中心区域底层商铺为元平方米；其他区域为综合性建筑，底层为平方米商铺，二、三层为平方米的商住房，上下搭卖价为均价约元平方米左右。抗性分析区域综合竞争压力过大单体面积过大销售单价不具优势，总价过高产品企划包装呈弱势格局客源分析受益“二免三减”政策的新办企业“东海大桥”开通后，浙江民营企业受“价格因素”制约的私营业主本区域内的目标客源部分投资客源价格分析从目前市场情况看，区域内“总价压力带”明显。本案在品牌、产品、面积上压力同样明显，在价格制定上建议谨慎。目前元平方米的均价，合计高达万左右。建议利用“区隔政策”，拓展价格空间。财务评估风险提示市场同类产品较多，可选区域较大，市场分流严重。各类似项目享受的“优惠政策”雷同，招商手段亦大同小异。供求矛盾日益显现。后续经营存在管理脱节。相关建议企划包装建议：案场、道具、广告宣传等。营销推广建议：销售计划、活动、通路、销控等。产品价格建议：利基点分析、价格策略等。合作方式建议用“纯策划、企划”方式，进行有偿服务合作。服务期限约一年，以销售总价的为合作标的，合计约万人民币。提供全程策划、企划包装设计方案。每周例会形式提供相关技术支持。
