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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789保利-武汉街道口地块房地产市场分析及开发定位2007-62PPTStillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789报告组成地块情况环境分析项目分析项目定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘
2、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789定位的对象是谁？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789挂牌出让的P（2007）059地块地块情况定位对象开发商储备地块P（2007）059地块规划净用地面积约为17360平方米（以实测为准），用地性质为商业金融业用地和居住用地，平均容积率控制在4.3以内，建筑密度不大于25。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费
3、下载0755-83513598QQ:69031789实际项目用地条件实际项目用地条件18042.8平方米（拍卖地）4262.4平方米（存量地）用地总面积用地总面积：22305.2平方米容积率：容积率：5.37内总建筑面积总建筑面积: 119778.92平方米建筑密度：建筑密度：25%相关要求：项目用地位于三级控制区片，套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。用地内应控制一条南北向和一条东西向、宽度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞狮南路道路红线不少于15米。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下
4、载0755-83513598QQ:69031789它处于什么环境？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789周边环境项目地块所在处洪山区中心区域，集商贸、金融、观光、购物、餐饮、文娱于一体，经济发达，配套完善，属于武汉市的重点发展片区。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目四至关系项目四至关系东临洪山区政府用地南临武汉理工大学宿舍用地西临50米宽珞狮南路北临阜华大厦和洪山影
5、剧院用地2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789相关情况相关情况项目区域经济发展迅猛旧城改造不断深入大量土地重新开发利用沿珞狮南路和珞喻路一线用地发展均为商业、办公等用途。商业气氛浓厚居住氛围浓厚政府拟投入大量资金基础建设。此片将成为武昌房地产开发的热点地区。周边云集武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，人文氛围浓郁。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789类别配套状况
6、交通地处珞狮南路和珞喻路交叉口，珞狮南路和珞喻路交叉口将建设立体交通，珞喻路将建设地下轨道交通。709、59、570、521、540、576、581、596、601、608、702、703、710等数十条公交车途径此片。地理位置优越纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。商业金融武昌商业金融中心，有群光广场，亚贸，新世界百货，中南商业大楼，中百超市，武商量贩、国美、武汉电脑城等综合商场，以及众多的餐饮娱乐场所。分布着建设银行、民生银行、招商银行、交通银行、中国银行、农业银行等金融机构。业态突显相当完善教育医疗陆军医院，武汉大学口腔医院，华夏医院，省妇幼保健院等医疗机构。云集武汉大学、武汉理工大
7、学、华中师范大学等多所全国知名高校，以及武珞路中小学，武汉中学，华师附小等中小学校。设施齐全满足需求周边配套周边配套2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789周边商业格局周边商业格局中南商圈中南商圈街道口商圈街道口商圈鲁巷商圈鲁巷商圈亚贸商业带亚贸商业带2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789商业格局发展态势商业格局发展态势中南商圈：中南商圈：区内规模最大、条件最为成熟的商圈；现
8、为武昌的金融、商业和政治中心；由商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势。亚贸商业带：亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围内的高校学生。随着街道口商圈的发展，此商业带将成为中南与街道口商业发展的贯通纽带。街道口商圈：街道口商圈：以传统商业经营和IT产品销售为中心的新兴商业中心。后期的商业业态的发展较中南商圈将更为丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力应势而生时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路相似。鲁巷商圈：鲁巷商圈：随着中国光谷的建设以及该区域住宅市场所伴生的社区商业，近年有了较大的发展，但因区位的限制对商业的发展有一定限制，随着高校的扩
9、张及光谷建议的加快，未来此商圈的发展前景较可观。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789街道口商圈街道口商圈东至广埠屯、西至武商亚贸、南北横跨珞狮东至广埠屯、西至武商亚贸、南北横跨珞狮路的圆心区域。路的圆心区域。区位优势明显辐射武珞路沿线7215家企业扎堆于此总注册资本高达125亿元经营总面积0.4平方公里年创收7500元/平方米以东为电子以东为电子消费品市场消费品市场 以北为休闲娱乐区以北为休闲娱乐区以西为中低端以西为中低端商品消费区商品消费区以南为餐饮娱乐区以南为餐饮娱乐区正街道口
10、为高正街道口为高端商品消费区端商品消费区2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789街道口商圈剖析街道口商圈剖析商圈面积:0.4平方公里资本:125亿元竞争激烈的武汉最具潜力的商圈之一科技一条街90%商家经营终端产品销售。商圈聚集大小200多家科研院所。集研发、产销、规模一体化的商贸科技市场的市场空白有待开发。固定、流动人口近10万人目前酒店餐饮业432户餐饮业总体规模很小，远远不能满足市场需求。规划引进大型连锁餐饮巨头，促进餐饮业国际化发展。服务业需求市场巨大。文化体育娱乐业33户，教育
11、产业11户。随着二环线建设，具备发展物流、商务的良好条件，街道口商圈的服务业存在很大的机遇。商圈商机潜值巨大商业地产的开发成为片区开发主流2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789商圈辐射范围内常住居民学生消费群其它随机消费力教育科技从业人员商圈商业消费力构成商圈商业消费力构成2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789街道口商圈现商业环境街道口商圈现商业环境继中南、徐东之后武昌又一
12、繁华商业地带以珞喻路为轴心的科技一条街，是仅次于北京中关村的第二大智力密集区商业划分非常明显，商业消费人群的互动性较弱且消费目的性强广埠屯电子市场经过多年的经营最为稳定已形成广泛的市场认知与影响。珞狮北路依靠高校消费力形成了一定的休闲娱乐规模。正街道口通过群光的多年经营以及新世界的入驻已逐步形成稳定的高端消费人群珞狮南路由于受到道路改造的影响目前的经营状况并不理想。街道口以西由于中南商圈的牵制经营状况较其它区域弱但也已形成了固定的中低端消费群。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789街
13、道口商圈未来交通影响街道口商圈未来交通影响 未来的街道口将成为高速车行通路这将对为来街道口的商业环境造成一定的影响，车行状况得到改善但人流到达率将有所减弱。未来群光与新世界的消费群将以目的性强的消费客户为主。理工大门口将修建一大型中心广场，未来将成为珞狮南路人群集中区域，这对于本项目将有较大的促进。中心广场所汇聚的人气将为本项目带来一定商业人气。同时洪山区即将启动的街道口“金十字架商圈”工程也将进一步为护本项目的商业氛围。本案方位本案方位本案方位本案方位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:6903
14、1789街道口商圈优劣势分析街道口商圈优劣势分析 优势优势 旺盛的消费力旺盛的消费力高端的商业形象高端的商业形象一流的区位优势一流的区位优势 劣势劣势 处于中南商圈与鲁巷商圈之间消处于中南商圈与鲁巷商圈之间消费客户存在分流费客户存在分流。交通改造将形成地下隧道（珞狮交通改造将形成地下隧道（珞狮路）与高架桥（武珞路）的十字路）与高架桥（武珞路）的十字交叉通道可能使得街道口商圈成交叉通道可能使得街道口商圈成为过路商圈。为过路商圈。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789未来的街道口商圈将以
15、周边居民为主要消费群，而随着街道口商圈的进一步经营并形成足够的商业影响力最终街道口商圈将取代中南成为武昌地区新的商业中心。街道口未来的发展对新开发的商业项目的规划提出了新的要求，需通过规划手段来规避过路交通劣势。同时对商圈内所经营商品、服务水平及商业运作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商业竞争中获取市场最大份额。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789它的差异化在哪？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83
16、513598QQ:69031789项目分析鹏程蕙园银海雅苑新近开发的项目在楼盘档次上、立面风格上、建筑布局上、规模上、品质上均有较大的提升。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目名称建筑面积建筑类型容积率主力户型楼盘均价物业管理费装修类型鹏程蕙园482933栋30层高层住宅3.61x1、2x2、3x25500元/14元/毛坯银海雅苑143191.48高层住宅5.352x2、3x2、4x25700元/19元/毛坯东湖公馆24636小高层住宅4.03x280.03-146.09550
17、0/15元/毛坯智源财富中心41622.53高层商住3.691x1、2x2、3x24300元/12元/毛坯新凯山泉居40000多层、小高层，住宅1.493x2起价4700元/13元/毛坯汉飞精英青年城12732高层，商住4.31x13900元/平方米1.51.8/精装国际商务大厦28800高层写字楼9.9874.178/，110150120200200500。5200元/平方米5元/毛坯区域楼盘情况表区域楼盘情况表区域住宅均价5120元/主力户型以一室一厅（50平方米左右）、三室两厅（113-137平方米）为主2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量
18、房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789类型调查项目租售水平商铺智源财富中心租金50-60元/平方米汉飞精英青年城租金70-80元/平方米银海雅苑售价23000元/平方米（毛坯），租金150元/平方米写字楼智源财富中心毛坯，租金16元/平方米/月精装租金11元/平方米/月国际商务大厦5200元/平方米，租金；38元/平方米（精装）商业铺面租售情况商业铺面租售情况该区底商多为3层，整体和单间租售兼备；业态丰富：集金融、娱乐、休闲、服饰、美容等于一体；临街商铺出租价格为50元/平方米-150元/平方米，租售情况良好，已基本售完。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划
19、人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789区域楼盘分析区域楼盘分析楼盘均以高层商住楼为主，辅以多层住宅，容积率以纯写字楼国际商务大厦（9.98）为最高，以纯住宅楼新凯山泉居（1.49）为最低，其余的均分布在3.6-5.35区间，容积率偏高。住宅户型多样化：1*1，2*2，3*2，4*2，面积适中，主要以3*2户型（面积在114-137平方米之间）和小户型1*1（面积大约在50平方米左右）为主、辅以2*2户型（面积大约90平方米），也有少量4*2大户型如银海雅苑，充分满足都市中心区不同收入人群的居住需求。楼盘体量除银海雅苑较大之外，
20、多在5万方以下，外部公共配套设施完善。交通便利，人口密集，有临街商住楼，底层商铺多为1-4层，其中3层居多，也有闹中取静的纯住宅楼。商铺整层发售或出租形式兼备，商业业态多样，主要有银行、精品服饰专卖、高级休闲娱乐场所、中西餐厅、商务式酒店等。住宅楼物业管理费适中，在1.2-1.9元/平方米之间；写字楼国际商务大厦为5元/平方米。街道口附近楼盘的市场销售状况普遍较好。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789本项目地块优劣势分析本项目地块优劣势分析 优势：处于街道口商圈，具有较好的商业发展
21、前景；生活配套设施完善，人文氛围较佳，利于住宅项目的开发；地块可建项目规模体量大；周边环境利于项目开发档次的提高。劣势：临街面主要处于临珞狮南路方向，非街道口正商业主街面上，对商业的开发有一定人流动线的影响；交通改造所带来的不利影响。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789而本项目凭借其优异的地段优势、超大的项目体量、多功能的项目定位将成为街道口地区具有代表性的新城市中心综合体。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载075
22、5-83513598QQ:69031789同城类比项目分析同城类比项目分析新世界中心物业类别：住宅、写字楼、商铺、酒店等占地面积:37235平方米建筑面积：277811平方米容积率：7.41均价：8200元/平方米商场：新世界百货中心旗舰店写字楼：由新世界集团管理，26层5A写字楼酒店：新世界集团旗下6星级豪华酒店，客房约330间住宅：城市中心高层豪宅2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789武汉新世界中心，星级酒店、高档写字楼、中心百货以及高档住宅构成的大型复合型功能建筑群。整体呈围合
23、式布局，临北面解放大道及东面武胜路方向设计为商场，宾馆和写字楼，住宅设计在不临街的南面和西面，这重可以保证住宅相对私密性，减少噪音和空气污染。本项目在定位上相关方面可借鉴于此项目。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789闽东中天国际城物业类别：商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等占地面积:24278.80平方米建筑面积：137000平方米容积率：5.7均价：5300元/平方米2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费
24、下载0755-83513598QQ:69031789“闽东中天国际城”位于汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，是钟家村区域目前建筑高度最高、单体面积最大、功能最齐全、周边环境最好、交通最便利的“地标王”。项目规划集购物、娱乐休闲、商务办公、居住为一体，设有大型商业步行街、大型超市、高级公寓、高档住宅、写字楼等多种物业形态；产品设计精良，各项设计均从绿色、环保出发，充分体现了精品楼盘的健康理念。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789类比项目特征类比项目特征城市中心地带大规模综合体项目住宅户型定位
25、高端客户，多采用围合式布局，对朝向、通风、采光的关注程度相对较高；布局中充分考虑了高层视野景观的最大化利用规划设计均避免商业、商务、居住之间的相互影响重视交通动线规划，特别是项目商业部分与城市主干道的交通联系在完善的外部公共配套设施基础之上提升内部配套档次商业设置采取“主力店+街铺”的商业规划2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789之所以选择新世界中心与闽东中天国际城作为本项目重点类比楼盘进行分析主要由于，其在区位状况、项目体量、商业状况等各方面与本项目有较大可比性，且两楼盘在目前武汉
26、市的房地产市场具有一定的代表性。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789它应该成为什么？2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目定位项目定位思路2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目类型定位项目类型定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库
27、！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789建议本项目定位为一个兼顾考虑居住、商业、商务功能的高容积率、低建议本项目定位为一个兼顾考虑居住、商业、商务功能的高容积率、低建筑密度综合型商住社区即建筑密度综合型商住社区即高端城市综合体高端城市综合体项目定位项目定位2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目功能定位项目功能定位本项目区域优势明显，在商业、商务、居住等各方面均有较好的开发前景，故在项目的功能定位上应予以全盘考虑，同时就各开发形态
28、所达成的开发利润作为指导考虑项目的功能定位。故本项目在功能定位上应成为街道口地区以集商业、商务、居住功能为一体的综合型商住社区。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目总体规划定位项目总体规划定位本项目规划定位方面应该考虑到与周边中高档楼盘在同一价位水平的基准上，本项目规划定位方面应该考虑到与周边中高档楼盘在同一价位水平的基准上，在建筑风格上有所差异，在功能上有所优越性。在建筑风格上有所差异，在功能上有所优越性。项目的总体规划定位为：项目的总体规划定位为：具有现代都市风格、有着丰富
29、的具有现代都市风格、有着丰富的社区生活资源以及活跃的区域商社区生活资源以及活跃的区域商业氛围的高端城市商住综合体。业氛围的高端城市商住综合体。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789目标客户群定位目标客户群定位现区域内住宅客群来源现区域内住宅客群来源1、周边大专院校、高科技企业、高科技商务人群。2、武昌、青山的高收入人群。3、在武汉经商的生意人、企业主或在外地工作的武汉人等。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-
30、83513598QQ:69031789教师教师/科研人员科研人员高科技人员高科技人员高级白领高级白领私营业主私营业主公务员公务员其他其他35%25%20%10%10%项目主力客群构成项目主力客群构成2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目主力客群特征项目主力客群特征2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目商业客户定位项目商业客户定位商业客户与住宅客户最大的区别在于其置业
31、行为不受地域限制而以投资前景为导向，客户来源区域广但对客户经济实力要求高。租用商家自用商家投资者投资者投资者为确保商铺的保值增值，并且保证商场租赁畅旺，会要求在商场配套方面要保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代。最基本要有足够的停车场、优质品牌电梯、中央空调、精美装修等。经营者经营者希望商场能够保持长盛不衰，希望有足够的人流保证经营者的商业利润，会要求在商场配套上多考虑顾客的感受，能否引导和疏导客流，电梯及停车位的数量够不够，商场是否舒适，同时要求配套设备的维护费用要低廉，各种设备能够安全、平稳运行等。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料
32、库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目商业定位建议项目商业定位建议定位目标：定位目标：确立本项目在街道口商圈的主导地位确立本项目在街道口商圈的主导地位本项目正临发展中的街道口商圈，加上群光广场与新世界百货的经营，使得在街道口商圈在洪山区范围内逐渐形成了较强的影响力和认可度；地缘优势突出，毗邻群光广场、新世界百货两个洪山区的高端商业物业，易于汇集人气，从而显现本项目自身优势。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789提高日平均吸引
33、人流，对消费者有广泛的适应性、有强烈的吸引力。充分利用地缘优势，将人流最大限度的引导到本项目来，延长消费者人均驻留时间目标。由此本项目需要做到：消费看点尽量增多；充足的休憩场所；新颖时尚的商业环境；餐饮场所予以配合等商业规划设计的建议商业规划设计的建议2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789业态定位建议业态定位建议寻求商业定位的差异化，形成与新世界百货、群光百货定位不同的中端时尚卖场。从项目的快速销售为目的出发，参考万达、销品贸、民众乐园的时尚店中店模式。锁定时尚消费人群，这与本区域消
34、费群年龄结构年轻的特点一致，同时时尚卖场的定位最易形成消费热点与消费积聚能力。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789经营定位建议经营定位建议本项目若定位偏低将直接影响到后期经营，但定位过高又与目前区域内的业态形成正面竞争。故建议本项目的在定位上应区别对待，部分区域为中高档时尚购物区所服务目标人群为武昌乃至武汉市范围内的中高档消费者。经营项目主要为品牌服饰、时尚饰品、美容健身、时尚电子产品及周边等经营项目为主。另一部分区域为娱乐休闲区，经营项目主要为网吧、电玩、卡拉OK、时尚餐饮等。2
35、009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目住宅定位建议项目住宅定位建议在产品的设计上突出城市中心居住的便利。但同时伴随中心城区置业所产生在产品的设计上突出城市中心居住的便利。但同时伴随中心城区置业所产生的高置业成本将成为影响本项目住宅销售的主要问题。的高置业成本将成为影响本项目住宅销售的主要问题。住宅产品定位：住宅产品定位：形象定位高端形象定位高端产品符合中端消费产品符合中端消费 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载07
36、55-83513598QQ:69031789以部分产品的高端定位树立项目形象，但主力供应产品尽量满足中端需求以部分产品的高端定位树立项目形象，但主力供应产品尽量满足中端需求市场。市场。采用楼层区格方式进行中、高端客户的产品区格。采用楼层区格方式进行中、高端客户的产品区格。高端住宅产品定位：本项目的高端住宅产品应集中在高端住宅产品定位：本项目的高端住宅产品应集中在18层以上区域，产品层以上区域，产品定位为定位为“城市中心豪宅城市中心豪宅”，产品产品面积段控制在面积段控制在180300平方米之间，适当考虑高层复式产品。平方米之间，适当考虑高层复式产品。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人
37、士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789董事阶层顶端套房2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789中端住宅产品定位：中端住宅产品定位：本项目中端住宅产品应集中在18层以下区域，产品定位为“城市中心安居住宅”，产品面积段控制在90平方米左右，适当考虑小户型产品。为满足不同客户群需要在产品设计上应充分考虑各户型间的相互联系，产品尽量做到可分可和。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量
38、房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789商务住宅产品定位：商务住宅产品定位：由于本项目所处区域科技商贸发达，这使得本项目还存在大量的商务客户资源。故建议本项目将开发商原自有地块，即临珞狮北路中部地块作为商务住宅产品进行定位考虑。产品面积段控制在90平方米左右，户型方正便于相互组合。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目规划布局建议项目规划布局建议总体规划布局构思总体规划布局构思（1）遵循“低密度，高容积率”的原则，建筑单体以高层为主，临街部分以商业物业与
39、商务倾向住宅为主（2）以中心绿化休闲广场为中心围合而成，使商业空间与居住空间环境既有层次又相互渗透，但须通过动线规划使商业与居住相互分割（3）居住空间内尽量的扩大小区内人们的公共活动空间。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目建筑风格建议项目建筑风格建议（1）以冷色调为主，可适当采用明快、活泼的暖色调加以点缀，或者用同种色系的深浅搭
40、配，并结合立面构图适当安排外景构架，形成错落有致，极富跳跃感、时代感的天际线，丰富小区的空间层次，使得整个视觉效果更加富有动感。（2）在外立面选择上应符合时代发展的潮流，能够自然的融入到城市总体规划中，并区别与周边的楼盘，表现出自己的个性，给人耳目一新的感觉，增强视觉的第一效果。（3）在屋顶造型方面，选择简约的、流线形的、富有现代感的建筑构造。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0
41、755-83513598QQ:69031789项目道路系统建议项目道路系统建议（1）道路系统设计须注意居住与商业的双重要求，外部交通线路的设置须保证项目与干道间的联系同时要保证与内部道路的连接。（2）外部形成全贯通外围环形车道，将机动车活动范围限制在外环路附近，亦使内部全步行的条件下最方便地使用现代交通工具，充分保证了内部步行系统的合理性。（3）居住区道路以人行道、休闲通道为主，步行道路要有足够的宽度符合无障碍通道体系的设计要求。（4）内部道路设呈环状通路，避免尽端式设计，使小区内以交通功能为主的道路完整、贯通既满足紧急通道安全、通畅的要求，又能保证步行体系的完整和环境空间的丰富。2009年房
42、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789景观设计建议景观设计建议（1）景观设计应考虑有序的为小区发展出户外空间之间的总体脉络和层次配合不同的使用需要，建立不同层次的户外使用空间。（2）设计应注重保持整体风格统一，贯彻水平一致。配合绿化以及建筑小品的应用，营造不同具有个性空间的感觉。（3）户外景观的布局设计风格以的简约明快为主调，具有现代感。并配合建筑设计的风格，以取得统一协调的效果。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83
43、513598QQ:69031789停车位设置建议停车位设置建议目前武汉市住宅楼盘的户车比大多数集中在1：0.5到1：1之间，但是考虑到本项目作为城市综合体项目其承载的不但是单纯的住宅功能还须承载商业与商务功能，在停车位的设置上不但要考虑住宅客户的使用更要考虑项目后期经营中所出现的商业人流的车位要求。因此，本项目的户车比建议为1：1。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目定位假定开发指标项目定位假定开发指标指标计量单位数值备注数值备注总用地平方米22305.2净用地平方米19182
44、.97含自有地块容积率-5.37总建筑面积平方米103000商业建筑面积平方米约36000含店铺与街铺居住建筑面积平方米约67000小于9066%大于9034%总建筑密度%25%-35%左右绿地率%40%左右临街面长度米170居住总户数户600居住总人数人1800户车比-1:16002009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789商住面积比为3：7；根据项目商业价值最大化原则，拟订本项目商业面积约36000平方米左右，其中商业面积在20000平方米左右、商务面积在16000平方米左右；建筑密度
45、上调至35%，其中住宅建筑密度30%左右，商业建筑密度40%左右；建筑形态为点式高层；建筑形态裙楼+塔楼，裙楼为5层面积约20000平方米的店铺，塔楼为点式高层商务物业。假定开发指标说明假定开发指标说明2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789项目经济概算项目经济概算根据以上假定指标假订本项目明年中旬入市，该区域住宅均价6000元/平方米、商铺均价20000元/平方米、商务物业均价8000元/平方米，则本项目住宅部分销售总额为4亿、商铺部分销售总额为4亿、商务物业销售总额为1.4亿，整盘销售额9.6亿。刨除本项目各项开发成本，预计本项目利润率在30%以上，具备一定的利润空间。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789THE END.
