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1、第三章 国有土地上房屋征收与补偿法律制度第一节第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿概述第二节 国有土地上房屋征收的补偿第三节 国有土地上房屋征收的估价第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节 国有土地上房屋征收的法律责任第一节第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿概述第二节 国有土地上房屋征收的补偿第三节 国有土地上房屋征收的估价第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节 国有土地上房屋征收的法律责任第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述我国城市拆迁的演变历程国有土地上房屋征收与补偿的概念国有土地上房屋征收与补偿的管理体制房屋征收与补偿的原则国有土
2、地上房屋征收工作程序第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述城市拆迁主要动因 动因主要城市基本建设和旧城改造，前者包括修建马路、地铁、大桥等；后者主要是危棚简屋、城中村改造。这两个因素都跟国家经济实力的增长，以及民众居住水平的提高有关。1.1我国城市拆迁的演变历程第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述拆迁的发展状况第一阶段： 1950年-1978年，缓慢发展期；第二阶段： 1979年-1991年，快速发展期；第三阶段： 1992年-2003年，高速发展期； 第四阶段： 2004年以来，调整期，拆迁规模 有所下降。 1.1我国城市拆迁的演变历程第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述相关立法进程1991年
3、国务院公布城市房屋拆迁管理条例，第一次把拆迁纳入法制化轨道，但在地方政府热衷于招商引资的背景下，主导拆迁工作的开发商处于非常强势的地位。 2001年国务院新修订的城市房屋拆迁管理条例规定：城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。与旧条例相比，新条例更加注重对于被拆迁人合法权利的保护，以及对于被拆迁人的补偿和安置。 1.1我国城市拆迁的演变历程第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述相关立法进程 从实践来看，由于2001年之后全国房地产开发开始形成热潮，拆迁规模偏大，有些地方野蛮拆迁的现象突出。于是，国务院办公厅于2004年下发了关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁
4、管理的通知； 2005年“国六条”中也强调：“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”。 1.1我国城市拆迁的演变历程第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述相关立法进程 2007年10月物权法生效，城市房屋拆迁管理条例 同时失效，拆迁法规出现真空时期，各地拆迁难度加大，规模减小。2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，国有土地上房屋征收与补偿草案 是第一项议题。 2010年1月29日国有土地上房屋征收与补偿(征求意见稿)正式向公众公开征求意见。 2011年1月19日国有土地上房屋征收与补偿条例经国务院第141次常务会议通过， 1月21日起施行。 1.1我国城市拆
5、迁的演变历程第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述 国有土地上房屋征收与补偿指为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人（以下称被征收人）给予补偿的行为。2007年3月，物权法规定：为了公共利益需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。 1.2国有土地上房屋征收与补偿的概念 第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述 国有土地上房屋征收与补偿条例明确列举了公共利益的内涵。公共利益的需要包括： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等
6、基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 除为了以上公共利益之外，不得征收国有土地上单位、个人的房屋。该条规定将政府征收的范围进行了明确规定，这限制了政府滥用职权、强制征收土地、房屋的可能性。1.2国有土地上房屋征收与补偿的概念 第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述市、县级人民政府负责本行政区域的房
7、屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实行本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。1.3国有土地上房屋征收与补偿的管理体制 第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述 条例第三条规定，“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。“1、决策民主原则 是指政府在进行房屋征收与补偿的决策前，必须听取、征求公众意见，经过民主程序，最终做出决策。2、程序正当原则 是指政府进行的房屋征收与补偿，程序必须正当合法，有法可依。房屋征收与补偿作为政府的
8、具体行政行为，程序正当是政府依法行政的必然要求。 3、结果公开原则 是指政府的房屋征收与补偿决策做出后，应当将结果向社会公开，包括做出的程序与依据。这是为了保证公众的知情权。第十五条规定，“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”1.4房屋征收与补偿的原则第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述1房屋征收论证 条例第九条规定，“依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市
9、、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。”如果政府的征收行为没有符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，则其征收就是违法的，就是违法行政。 条例第十二条第一款规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”1.5国有土地上房屋征收工作程序第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述2.房屋征收事项公告与听证或征询意见 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公
10、布，征求公众意见。征求意见期限不得少30日。 第十一条规定，“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。” 第十六条，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。1.5国有土地上房屋征收工作程序第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述3.房屋征收决定第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和
11、行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。4.异议处理 第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”1.5国有土地上房屋征收工作程序第一节第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿概述第二节 国有土地上房屋征收的补偿第三节 国有土地上房屋征收的估价第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节 国有土地上房屋征收的法律责任第二节国有土地上房屋征收的补偿 征收补偿的主体政府 征收补偿的对象 征收补偿的范围征收补偿的方式
12、与标准 特殊情况的征收补偿征收补偿的程序第二节 国有土地上房屋征收的补偿 条例第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。” 该条明确规定，政府是房屋征收与补偿的主体，政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作。除此之外，其他单位不进行房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体工作。2.1征收补偿主体政府第二节 国有土地上房屋征收的补偿 为了保证被征收房屋的所有权人的合法权益，征收人应当对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。 2.2征收补偿的对象第二节 国有土地上房屋征收的补偿（一）被征收房屋价值的补
13、偿。被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。其他不动产是指不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔、苗木等；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。2.3征收补偿的范围第二节 国有土地上房屋征收的补偿1.方式： 可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 2.标准： （1）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、 结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征
14、收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）对因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。（3）对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。2.4征收补偿的方式和标准第二节 国有土地上房屋征收的补偿 条例第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。” 该条明确规定，政府是房屋征收与补偿的主体，政府可以确
15、定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作。除此之外，其他单位不进行房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体工作。2.1征收补偿主体政府第二节 国有土地上房屋征收的补偿 对未经登记的建筑的征收，如果认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；如果认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。2.5特殊情况的征收补偿第二节 国有土地上房屋征收的补偿1、签订补偿协议或作出补偿决定并公告 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停
16、业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。2.6征收补偿的程序第二节 国有土地上房屋征收的补偿2、先补偿、后搬迁 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 3、建立房屋征收补偿档案并公布 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。2.6征收补偿的程序第一节第
17、一节 国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿概述第二节 国有土地上房屋征收的补偿第三节 国有土地上房屋征收的估价第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节 国有土地上房屋征收的法律责任第三节 国有土地上房屋征收的估价国有土地上房屋征收估价的概念征收估价机构的选择征收估价实务第三节 国有土地上房屋征收的估价 国有土地上房屋征收估价，是指为确定被征收房屋货币补偿金额，根据被征收房屋的区位、面积等因素，对其房地产价格进行的评估。但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 3.1国有土地
18、上房屋征收估价的概念第三节 国有土地上房屋征收的估价必需是具有相应资质的房地产价格评估机构 ； 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；不成的，可以通过投票、抽签、摇号等多数决定、随机选定等公开、公平、公正的方式选定；同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担；房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责。 3.2征收估价机构的选择第三节 国有土地上房屋征收的估价坚持的原则 征收估价应当坚持独立、客观、公正的原则，任何单位和个人不得干预。 3.3征收
19、估价实务第三节 国有土地上房屋征收的估价估价基本事项 （1）估价目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。（2）估价时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 （3）实地查勘：房屋征收部门应当向房地产估价机构提供被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋的权属、区位、性质、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和资料，被征收人应当配合提供。 （4）计价货币和精度：房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 3.3征收估计实务第三节 国有土地上房屋征收的估价被征收房屋面积和性质的认定 （1）被征收房屋的面积和性质，一般以房屋权
20、属证书和房屋登记簿的记载为准。（2）房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。（3）对被征收房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。被征收人对被征收房屋权属证书和行政主管部门申请确认。 房屋登记簿记载的建筑面积有异议的，报请房屋征收部门委托房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算。 3.3征收估价实务第一节第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿概述第二节 国有土地上房屋征收的补偿第三节 国有土地上房屋征收的估价第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理
21、第五节 国有土地上房屋征收的法律责任第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理国有土地上房屋征收纠纷的类型 国有土地上房屋征收纠纷的处理方式 第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理国有土地上房屋征收纠纷按纠纷所处的环节按纠纷所处的环节可分; 征收人与被征收人达不成征收补偿安置协议，形成的纠纷;征收人与被征收人达成征收补偿安置协议后，被征收人在搬迁期限内拒绝搬迁，形成的纠纷。 4.1国有土地上房屋征收纠纷的类型第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理1.达不成征收补偿安置协议征收纠纷处理方式（1）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部
22、门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。（2）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 4.2国有土地上房屋纠纷的处理方式第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理1.达不成征收补偿安置协议征收纠纷处理方式（3）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行（强制搬迁）。补偿决定被复议机关或人民法院确认为违法的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当赔偿被征收人的损失，并承担其他相应的法律责任。强制执行前，强制
23、执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 4.2国有土地上房屋纠纷的处理方式第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理2. 达成征收补偿安置协议后的征收纠纷处理方式 房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 4.2国有土地上房屋纠纷的处理方式第一节第一节 国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿概述
24、第二节 国有土地上房屋征收的补偿第三节 国有土地上房屋征收的估价第四节 国有土地上房屋征收纠纷的处理第五节 国有土地上房屋征收的法律责任第五节 国有土地上房屋征收与补偿概述征收主体的违法责任房地产价格评估机构的法律责任第五节 国有土地上房屋征收的法律责任市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 5.1征收主体的违法责任第五节 国有土地上房屋征收的法律责
25、任采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 5.1征收主体的违法责任第五节 国有土地上房屋征收的法律责任贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。 5.1征收主体的违
26、法责任第五节 国有土地上房屋征收的法律责任市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 5.1征收主体的违法责任第五节 国有土地上房屋征收的法律责任 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 5.2房地产价格评估机构的法律责任第五节 国有土地上房屋征收的法律责任市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 5.1征收主体的违法责任
