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1、东旭锦江国际酒店住宅部分营销策略纲要智仁地产管理机构 呈案服务提升价值磁场篇磁场篇磁场篇磁场篇目录CATALOGUE现场篇现场篇现场篇现场篇市场篇市场篇市场篇市场篇这样的市场，你不能说好但应该庆幸这座城市的形势还没那么糟出来“混”，迟早是要还的！调控风正紧，限购令高悬。“台州版”限购令将于9月1号起实施，限购潮终于开始席卷二三线城市。业内人士认为，台州的限购拉开了二三线城市限购序幕，预计二三线城市的限购可能在9月初全面开始，限购城市数量不会少于20个。二三线城市限购即将蔓延！7月中旬召开的国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。坏消息好消息遂宁市区楼盘均价维持在46
2、00元/左右，尚未出现上涨过快的征兆，故限购令到来的日子将会延迟甚至不会到来！楼 盘均 价推市套数已 售套 数剩 余套 数备注弗莱明戈4980元/526套464套62套商业入市咨询：1F 1.3-1.5万2F 0.7-0.8万3F 0.6万（部分露台赠送）欧洲新城多层5300元/小高层4630元/小高1002套多层470套1330套多30余套小高112套小高层组团尚余200套未推鼎盛国际（住宅）9200元/（复式）8300元/（平层）40复+100平6套134套精装户型面积33截止7.28河东入市放量房源2138套，房源去化1800套；去化率90.18%；入市剩余房源供应套338套御景山430
3、0元/800套760套40套尾盘；商业封盘水岸花都多层4300元/788套784套4无商业体量佳和北城4448元/608套+192套666套134套1.6万商业入市排号,整体均价1.0万包销，具体各楼层定价待定梦想家园高4300元/多（罄）236套226套10套商业暂未入市半山枫景4180元/197套142套55套无商业体量截止7.28北门入市放量房源2821套，房源去化2578套；去化率90.38%；入市剩余房源供应套243套遂宁城区入市主要在售楼盘项目销售去化数据成都楼市价格，除了一些所谓高级豪宅，许多已经开始明降！恒大、佳兆业等开发商的部分项目入市价格低得让人瞠目结舌，无非也是给市场一个
4、信号，我们不为别的，只为快速回款，最大程度地抵御风险。降！已经成为许多成都房地产项目的救命稻草，可怜却也可悲！但经济学告诉我们，只有资本的增值，方能促进“再生产”尊重市场规律，方能游刃有余降价了！这个消息不好！虽然遂宁市场被“调控”的概率相对较低，但难以平抚客户对于楼市观望的情绪！住房贷款也已然成为客户选房的障碍，高总价的产品，无论品质如何都让多数人“望洋兴叹”！资金链的永续畅通是所有开发商的梦想，融资不力，必然导致发展受阻，甚至危及企业生存！故：智仁主张产品的去化速度（销售速度）才是当今市场生存的核心王道！如何缔造快速的销售？合理的入市价格！优秀的产品细节！优质高效的服务！“蓝”来了！蓝光这
5、一招有点狠！悖离市场规则的高开低打！4600元/，低于遂宁在售楼盘的平均价格！您终究想做什么？但这就是市场！你很难评述蓝光进入遂宁市场的策略正确与否，但在现阶段来看，这是聪明的举动。我们应当引起高度关注！故，我们应当：进一步挖掘品牌价值（企业与五星级酒店）;苦练内功抓细节（关注细节，非精不攻）;精确制导产品差异化（核心支持点）;将产品价值深度淬炼（注入价值获得更高认可）;将优质服务意识提上议程（案场、物管)蓝光的进入，宣告遂宁“三大盘”时代的终结！如今遂宁的房地产市场已经初步剥离出其应有的雏形，已经难言三大盘，但仍然“三分天下”即，传统市区区域代表楼盘：香江国际、翰林名苑创新工业园区代表楼盘：
6、南滨帝景、浅水湾河东新区代表楼盘：欧洲新城，本案传统市区区域河东新区创新工业园区欧洲新城本案浅水湾南滨帝景翰林名苑香江国际遂宁楼市之新“三分天下”（土地已基本饱和）（约7000亩住宅用地）可用住宅用地尚多其实遂宁很“小”客户很少有钟爱某一区域的坚定意志那么，他们选择房子看什么？品牌大企业，大品牌，感觉有保障产品看上去档次较高的产品价格很敏感的价格心理，更多地追求性价比遂宁的客户很“单纯”他们很少能够感受到更多的服务，但却依然认可这个市场！但是当“狼来了”的时候，我们仍然希望将客户“蒙在鼓里”，打着小算盘吗？NO！那个时代已经过去！为了迎合新形势下的市场，现在我们需要给客户什么？地段与其他楼盘联
7、动，进一步炒热河东新区板块价值更多的注入价值和人文关怀，让客户从内心得到更多的震撼服务更多的优质服务，让我们的客户从内心得到更多的感动那么，这些“单纯”的客户是谁？定性与定量分析：他们应当属于遂宁本土的上流阶层商人、政客、公司高层、郊县“暴发户”、外出高级务工人员；纵观本案周边项目与遂宁地区特色，购买本项目人群，改善型居住为主要购买动因，其次为投资型置业，再次为第一次置业人群；其中许多客户对成都和重庆等二线城市认知度较高，虽不甚满意于本土房地产项目的现状，但因为诸多原因除了在周边二线城市置业仍然会选择在本土置业；这些“高尚”的客户渴望着真正高品质产品的出现在本土！遂宁本土置业者的总价承受力本项
8、目把握的客户人群主要为总价40万以上的客户人群，约在总人群的60%左右，在40-50万基础人群的把握之上，将更高层次的客户挖掘出来，方为本项目真正成功的所在点。我们应当知道一点:遂宁并不缺乏高端客户，仅仅是本土没有多少产品可以支撑这一市场！所以，智仁认为：有信心与决心地去建设高品质物业，是我们应当做的第一步工作！当这些不平凡的人进入河东新区，进驻本项目的“顶峰”之座时，他们成为不平凡人中的非凡人。我们将他们定义为：新豪门新豪门 遂宁市新一批主宰者 时代命脉的主宰者我们的客户最为准确的定位应当是“登峰”之后的人物！所以我们将要构筑一种高度，与其匹配！高度：高度：建筑之高建筑之高20102010年
9、年1 1月月4 4日，备受瞩目的阿联酋迪拜标志性建筑日，备受瞩目的阿联酋迪拜标志性建筑“迪拜塔迪拜塔”正正式揭幕式揭幕 ，828828米的高度列鼎世界第一。米的高度列鼎世界第一。 高度：高度：门第之高门第之高唐宁街唐宁街1010号，英国首相官邸号，英国首相官邸政要之门，是君主御赐的礼物，被称作政要之门，是君主御赐的礼物，被称作“宫宫殿后的房子殿后的房子”。高度：高度：财富之高财富之高全球财富榜排名、中国财富榜排名全球财富榜排名、中国财富榜排名财富的巅峰，从来不乏风云变幻，而诸财富的巅峰，从来不乏风云变幻，而诸多年来，比尔盖茨不仅是财富领袖，更是创造财富的精神领袖。多年来，比尔盖茨不仅是财富领袖
10、，更是创造财富的精神领袖。高度：高度：精神之高精神之高常春藤联盟，由美国东部八所高学术水平顶尖大学，如哈佛常春藤联盟，由美国东部八所高学术水平顶尖大学，如哈佛(Harvard)(Harvard)、耶鲁、耶鲁、宾夕法尼亚大学、普林斯顿等高校组成，因此常春藤联盟又时常作为顶尖名校宾夕法尼亚大学、普林斯顿等高校组成，因此常春藤联盟又时常作为顶尖名校的代名词。的代名词。大地属性，让我们站在了这样的一个肩膀上，占据第一，理所应当！我们的形象又将有多高？我们的形象又将有多高？影响力又将走多远？影响力又将走多远？高度是什么？不仅是一种标志、一种象征，更是精神指向与仰止所在！天赋大地，不为造就平庸！不可比！不
11、可比！无论从河东新区黄金地块的珍稀价值抑或是政治文化体育会展等中心的精神地位抑或是一线滨江与2万尊阔中庭抑或是东旭“四大家族”的品牌威慑力.本案必将成为遂宁不可比拟的绝对领袖！可以看得到的，我们拥有得天独厚的具大优势欧洲新城主要优势：开发商实力42万遂宁第一大盘纯人居小区，异域风情周边环境优美主要劣势：生地现状、位置略偏南滨帝景主要优势：开发商实力一线毗邻涪江主要劣势：工业园区附近，位置略偏治安问题翰林名苑主要优势：开发商实力传统中心区地块主要劣势：周边环境噪杂定位不准确香江国际主要优势：品牌开发商产品与服务细节把握工程建设的效率主要劣势：紧邻两座铁路桥体量有限不利于品质呈现优势几乎全部占据其
12、劣势却没有突出这正告诉我们一点在这样的形势下，抓细节与品质才是我们获胜的根本！ 本 案POSITIONING.定位定位 “做最好的自己”，这就是本案真实的出发点定位。定位 遂宁的新高度定义 城市的芯骄傲定制 极致的心生活什么是理所应当的高度？深入人心，理所当然？关键字：峯峰Peak 高山耸立，千百成峰；登峰造极，群所仰之。河东新区，这座城市的政治中心一个城市的最高政治中心，方寸之地幻化千山万堑 ，谈笑之间决胜千里之外辐射全市，圈点江山政中心，登峰，亦巅峰。政中心，登峰，亦巅峰。她动静挥洒影响力，左右遂宁的今天和明天文化中心传媒中心体育中心CBD中心金融中心湿地公园唯一大学遂宁中学 遂宁高尚的城
13、市资源还剩下什么？ 得天独厚！天赋异禀！其实没有词汇能够准确形容！本案如此地段优势，遂宁绝无仅有！千年斗城，千年涪江哺育弥留大量灿烂的文明，构筑了这座城市的风骨与人民的骄傲！昨天、今天与明天，她都是这座城市的灵魂代言遂宁政治中心/城市资源/水岸人居三峰 ，礼呈予世！三峯天下峰值峰值汇一城璀璨，领峰而抵应时代崛起应时代崛起The seasonable generation rises. 加加 冕冕Brand coronation. 仰止仰止 ：峰藏天下：峰藏天下然而，第一的峰度与高度，不拘于气度，更是智慧。品品 牌牌Brand. 品牌的黄金标准法则：品牌定位和广告表现上，为品牌设立可使之与同类品
14、牌相比更加出色的说辞，从而体现出该品牌的高出一等，胜人一筹；黄金标准可凸显品牌的优越品质、独特利益和全新价值，使品牌的销售主张（USP）更有表现力、冲击力、说服力和促销力。内在第一峰“21世纪的组织只有依靠品牌竞争，因为除此之外他们一无所有。 美国管理学大师皮特德鲁克如是说品牌的优异性；运用“黄金标准”，可突出产品的优势，显示其比其它品牌都优异，使自身品牌在同类品牌中跃然而出。 品牌的排它性；运用“黄金标准”进行广告表现的品牌，具有很强的排它性，使品牌显得独一无二，并有助于形成鲜明的品牌区隔。荣兴元集团 瑞泽地产兴源环亚 明泰建设创创品牌智慧品牌智慧20122012年，转折与跨越年，转折与跨越
15、东旭集团产产 品品Product. 这是这样一种物业：五星级酒店的住宅部分项目一线江景俯瞰涪江2万超大中庭、围而不合院落文化多元科技应用的项目超大赠送空间的户型拥有奢华空中别墅户型。内在第二峰天赋河东新区中心，不为造就平庸。规划为全江景顶级高层华宅高端基点毋庸置疑，其峰顶价值足以傲视群雄。巅峰群雄皆拜院落文化东情西韵隽美若水上善五星级酒店旁的五星级的家风骨大气外露与东旭锦江国际酒店遥相呼应的现代时尚的建筑轮廓，城市唯美天际线2万超级中庭东南亚皇家园林风格尊阔空中别墅，一线瞰江，唯城市豪门独享低碳节能的介入遵从时代风尚超大赠送空间，幻变户型，迎合市场需求服服 务务Service. 优质的服务是时
16、间带给物业的强力增值！业主才是一切价值的根源！现场服务销售中心物业服务后期服务的承诺内在第三峰2009成都豪宅价值标准调查显示，“让居住者感到让居住者感到尊贵，是豪宅的一大特征尊贵，是豪宅的一大特征”。这种尊贵并不简单来自外。这种尊贵并不简单来自外界认可，物业服务的高端化、专属性也非常重要。界认可，物业服务的高端化、专属性也非常重要。与普通住宅相比，豪宅物业服务内容更丰富，个性化服务内容、定制式服务内容无一不全。如中海城南1号提出专属预见式服务，从客户踏入售楼部那一刻起，就能体验到人性化的服务；新鸿基悦城物管公司专设了五星级酒店才有的礼宾司服务，比如礼品购买及包装服务、衣比如礼品购买及包装服务
17、、衣物干洗服务、行李暂存服务、餐厅预约服务、协助安排物干洗服务、行李暂存服务、餐厅预约服务、协助安排家居装修、专业翻译服务、家中派对策划服务、旅游助家居装修、专业翻译服务、家中派对策划服务、旅游助理服务理服务销售中心命名：销售中心命名：东 旭 峰 会将销售中心命名为东旭峰会，减轻推销意味，提升项目档次。既可作为销售中心，又可成为文化风情的展示中心，更具代表性。选址建议：高端项目必须要有现场展示中心，这一点毋庸置疑考虑到本项目周边生地现状，另择一处市内接待中心，但仍需大气尊阔销售中心大厅大气且具有艺术气息，体现国际文化风情，而并非奢华豪气。销售中心大厅大气且具有艺术气息，体现国际文化风情，而并非
18、奢华豪气。销售中心的艺术区销售中心的艺术区与大理石地面融合一体的玻璃制喷泉雕塑，奢华瑰奇。与大理石地面融合一体的玻璃制喷泉雕塑，奢华瑰奇。现代简约的大理石台盘，托出户型模型，功能齐备。现代简约的大理石台盘，托出户型模型，功能齐备。富于特色的环保小雕塑，营造绿色低碳人居风情。富于特色的环保小雕塑，营造绿色低碳人居风情。设立奢侈品展示角，摆放高级奢侈品妙趣横生，充满艺术感的雕塑。与项目总体景观风格保持一致的接待中心展示区景观特色（景观建议另附有相关建议），让客户真实感受到未来景观的模样遂宁当下的项目，不太重视工地围墙的打造，其实这是期房的硬伤，之于当前客户，这一点很重要；富于艺术感的围墙必然会让客
19、户感受到细节的独特魅力。物业服务？遂宁房地产市场最为不关注的核心点却恰恰是一线开发商赢得市场的核心法宝！智仁建议：本项目需聘请一线物业进驻，方可根本性地缔造市场口碑！代言遂宁品牌价值/产品价值/服务价值三峰 ，大礼于世！三峯为王与一切平庸划清界限与一切平庸划清界限！至此案名终于水到渠成：东旭层峯东旭东旭层峯层峯是顶峰，亦是开篇；是当下，亦是未来。英文名 Cullinan 库里南库里南1905年在南非普列米尔发现，世界上最大的钻石，取名Cullinan，重达3106克拉。这颗钻石原石体积为：长100毫米、宽65毫米、厚50毫米，晶体具有三个自然面和一个劈开面，洁净无瑕，极其美丽。后切割为3块，分
20、别镶嵌在英国皇家珠宝上。以以cullinancullinan为名，寓意项目顶峰姿态，价值峰值。为名，寓意项目顶峰姿态，价值峰值。核心价值体系的深度淬炼1、中心价值体系、中心价值体系中心中心汇聚城市价值精华汇聚城市价值精华成渝经济圈第三城遂宁 ；遂宁政治文化中心河东新区；你的生活中心东旭层峰2、城市资源体系、城市资源体系城市城市让生活更美好让生活更美好坐拥城市文化传媒中心、会展中心，咫尺金融中心、体育中心与CBD核心商圈，占据城市最为高尚的市政资源和商业资源3、城市景观体系、城市景观体系领誉中心领誉中心自然邂逅人文自然邂逅人文承袭涪江千年人文水韵，灵泉寺观音文化区等人文区域积淀城市百年人文精髓，
21、构筑巅峰城市人文风骨4、自然资源体系、自然资源体系俯瞰城际，生活在上游俯瞰城际，生活在上游千年涪江源远流长，上风上水，自然环境堪舆；俯瞰城市壮美天际，感悟生活私享之源。5、巅峰产品体系、巅峰产品体系五星级五星级巅峰品质，精英圈层的私享领地巅峰品质，精英圈层的私享领地2万超大中庭；合乎人居工程学的户型设计；优质高效的物业管理6、时尚科技专属体系、时尚科技专属体系时尚科技时尚科技改善生活改善生活遂宁首家3G网络示范社区；同层排水科学设计、节能环保专项设计引领低碳生活新时尚；7、教育专享体系、教育专享体系书香贵地，专享教育联盟书香贵地，专享教育联盟川职院、遂宁中学等著名院校迄立周边，教育资源丰富；与
22、其的战略联盟，东旭业主专享教育价值回报。项目的核心定位：涪江畔 政中心 城市峰邸区域价值政治地位居住峰值项目形象主推语至此登峰让我们的客户做“峰面”人士！形象主推语的演化寻找遂宁的“峰”面人士形象主推语的演化让我们的客户顿悟：登峰之后，原来自己便是顶峰登峰之后，世界平如此高的价值点需要强大的注入价值的支撑，智仁想到：千年斗城文脉 VS 遂宁“拉德芳斯”东旭层峰，立于世界的坐标，以“峰”的高度，海纳百川，博采众长海纳百川，博采众长。在某种意义上，将是世界的参照物，故此推广的过程中，创史性地以世界为背景，融会贯通一千六百余年遂宁文明过往，将打造中西璧合、文化名盘的品牌形象。中西璧合、文化名盘的品牌
23、形象。全程整合传播组合全程整合传播组合现场包装公关活动媒体广告事件炒作物料准备销售促进服务把控东旭层峰主打品牌牌四大“家族”精雕力作主打区域牌政治中心的核心区主打产品牌五星级酒店、中庭、看江、低碳、物管主打人文牌中西合璧的文化渲染主打圈层牌找到遂宁“峰面”人物主打价值牌超高性价比，超强增值潜力，传世家业做精做细，上述手牌应对市场，足矣！建一个俱乐部组建业主圈层俱乐部建一个俱乐部组建业主圈层俱乐部办一个品牌会开启遂宁房产高端年办一个品牌会开启遂宁房产高端年开一个发布会启动长期公益开一个发布会启动长期公益/ /慈善计划慈善计划如何操作？a、人文艺术类（国际化的、高雅的、生态艺术为主）a-1、美术a
24、-2、音乐a-3、教育b、低碳环保类b-1、国际低碳环保高峰论坛b-1、环境与人类的关系系列知名学者讲坛.c、政治经济类c-1、区域价值展望研讨会c-2、城市发展、政策导向专家讲坛c-3、生态经济学高峰论坛d、企业商业类d-1、遂宁优秀企业评选d-2、诚信商业（商店、餐饮等）评选我们要这样去做圈层营销、事件营销，跨界营销，体验式营销2011年9月-10月2011年11月-12月2012年1月2012年2月2012年3月销售线售楼部选址及装修 置业顾问团队搭建开盘推广线活动线基本物料准备营销团队组建品牌形象产品导入价值渲染城市发展高端论坛产品推介会盛大开盘活动开盘轰炸按部就班，逐步成“峰”图腾涪
25、江系列活动芝华士名流会第一强销期PART1.PART1.让城市记住这个名字让城市记住这个名字【2011年10月-12月 惊天动地 城市沟通期】目的。目的。 对城市、对手进行强迫式挤压诉求，没有任何商量余地。 第一时间建立鹤立鸡群的市场占位。 让目标受众记住 “东旭层峰”；撩拨起好奇心、欲望、等待； 为下阶段承接做到恰到好处的铺垫； 形成热门话题，业界猜想，大面积口碑传播。对谁说？对谁说？整个城市。全城大众传播，所选取媒体接触人群皆为目标受众。片区竞争对手；业界同行；相关行业。包括本案所描述的全部对象（目标客户）。说什么？说什么？至此登峰怎么说？怎么说？当头棒喝发问，直指人心；舍弃图像直取抽象图
26、形，关键文案沟通；用最单纯的沟通，保持悬念。至此至此登峰登峰震撼式户外 世界在遂宁，你在东旭层世界在遂宁，你在东旭层峯悬疑式报广世界走过纽约中央公园，北京贡院8号，上海西郊宾馆世界亦在遂宁千年文脉之中，千里涪江文明流转，或展现当代极致、波澜起伏的壮阔人生，不平凡的世界，当潮流皆往事，你却选择东旭层峯，静守如初。世界世界worldworld在哪里？在哪里？此此“峰峰”，世界的参照物，世界的参照物世界走过纽约中央公园，北京贡院8号，上海西郊宾馆世界亦在遂宁千年文脉之中，千里涪江文明流转，或展现当代极致、波澜起伏的壮阔人生，不平凡的世界，当潮流皆往事，你却选择东旭层峯，静守如初。登峰报广“图腾涪江”
27、四川当代著名书画家共赏涪江东岸，现场作诗作画活动内容：邀请四川著名书画家亲临遂宁，与本项目准业主和邀请嘉宾共同感悟涪江水韵，并由书画家和其他部分准业主和嘉宾一同用诗画赞美遂宁，感受涪江；主办方：遂宁市委宣传部承办方：东旭集团媒体支持：华西都市报、四川电视台、遂宁日报、遂宁电视台等邀请嘉宾：刘朴先生等著名书画家梁时民刘朴钱来忠吴绪经峰潮活动中国城市发展高峰论坛暨遂宁城市发展建议研讨会内容：邀请知名专家学者研讨中国城市发展的动向，分析城市发展中面临的方方面面的问题并提出解决思路；就遂宁城市发展和政府新区发展提出建设性意见；主办方：遂宁市人民政府及相关政府机构承办方：东旭集团媒体支持：中央电视台、四
28、川电视台、遂宁电视台、华西都市报、成都商报、遂宁日报等邀请嘉宾：如郎咸平教授等郎咸平峰潮活动PART2.PART2.让受众心脏狂跳奔走相告让受众心脏狂跳奔走相告【2012年1月-2月 属性定位 图穷匕见期】目的。目的。 项目强势开盘，形成声势浩大的市场推广，制造全城效应。 深入消化前期积累客户，促使下定的客户签约。 让意见领袖产生羊群效应，促使成交量攀升。 将“东旭层峯”的价值软着陆，筛选目标受众； 好奇心升级，期望值再升级； 话题升级，业界聚焦，深度口碑传播。对谁说？对谁说？收网锁定宽泛的目标受众（消费群）；城市大众；业界人士/竞争对手。说什么？说什么？“登峰造极”怎么说？怎么说？当头棒喝，
29、直指人心。纯文字加大气尊荣画面，腐蚀、融化，直击人心。在哪说？在哪说？ 户外广告：直接阐述项目独特优势。（正在大面积寻找） 通路包装：从形象期进入东旭层峰的价值诉求阶段。 短信广告：以项目本身地段及产品优势为重点广泛性传播。 平面广告：以产品概念为核心。 媒体软宣：独一无二的项目优势。 夹报特刊：弥补平面说明的不足，可详细说明产品核心。开盘户外谁能登此层峯？谁能登此层峯？ 唯有赢者留其名。唯有赢者留其名。寻找遂宁的“峰”面人物系列报广事业登峰 生活在此造极【层峰】启临 峰顶之上，阁下为峰众生仰止 开启峰面人士的峰华人生峰华绝代峰华绝代名流之夜名流之夜东旭层峯携手芝华士，打造名流派对夜未央东旭层
30、峯售楼处“峰会”全城荣耀公开，宣告“2012年遂宁房地产高端年”正式启动邀请遂宁政企名人，共同庆祝与芝华士等名酒厂商携手一同举办，网站（芝华士）、报刊、时尚杂志全线覆盖，竞选峰华人士，峰面人物。峰潮活动骑士精神与登峰精神名流演绎，全城共庆20122012年遂宁峰面人物评选及颁奖典礼年遂宁峰面人物评选及颁奖典礼峰潮活动东旭层峯携手某著名红酒，评选遂宁最峰面人物，并进行项目产品推介与某著名红酒、电视台、川报、遂报等联动，举办遂宁峰面人物评选，从文化、艺术、政治、经济诸多方面进行评选，举办颁奖典礼，名流共喝，与东旭层峯一同攀顶。户外广告选择重要核心地段（正在接洽本土媒介单位筛选户外）主流报纸可以辐射
31、周边的主流报媒（遂宁日报（包括其杂志遂宁在线）、遂宁晚报、广电报）网络媒体建设自有网站，投放主流网站电视电台项目介绍，活动追踪（电视台，楼宇视频、大巴视频、休闲场所视频）短信平台全面覆盖有效区域线上推广高空密集轰炸跨界活动或事件活动高端、具有实效力VI系统建立总VI系统、分期VI系统销售及活动物料DM单、户型单页等多媒体形象宣传片现场播放、院线播放等组建商业中心俱乐部圈层客户组织线下推广地面高调渗透遂宁本土常规的线上线下模式今天，我们的宣传推广需要作出创新！调动一些遂宁未见的推广媒介实现这一点！如：u还原一线城市标准的现场体验式营销（工法样板间、展示区等）u圈层高端公关活动u全电脑模拟3D户型
32、鉴赏系统u高品质3D宣传片（成都或成都寻找）u建立自有网站u在遂宁周边城市宣传推广的思路即以确定，那么开始下一步工作准备工作推广物料销售物料第一期放货快速回笼资金缔造概念产品入市价格大众精品概念产品准备工作分类准备工作明细是否需要应用及金额（万元）基本VI基础要素部分Logo的标准组合标准色彩应用应用设计部分办公名片胸卡（牌）信封、信笺便签纸水杯雨伞烟灰缸合同书文件夹（袋）礼品服装（季节）男士工作制服女士工作制服交通工具小车大车准备工作基本销售物料培训教材（案场管理系统）户型DM单测算纸形象DM单产品DM单VIP卡（排号卡）手提袋定单排号诚意书认购协议来访（电）客户调查表销控表销售公示栏认购须
33、知按揭须知大项销售物料形象楼书产品楼书常规媒介报纸广告形象报广产品报广活动期宣传报广软文撰写户外广告围墙广告户外大牌广告车身广告道旗广告公车站台广告杂志广告硬质广告软文广告指示系统户外大型指示室内小型指示示范区办公指示样板区内外指示示范展示区类形象墙气氛旗、挂旗展架POP海报沙盘分户模型垃圾桶警示牌雨伞架饮水机打印机、传真机、POS机音响系统电视机电脑电子计算器销售工作夹红外线笔多媒体类网站电视宣传片3D演示片光盘设计其他辅助类短信广告电话拜访分布详情：品质相对较为一般的4号楼和小部分3号楼概念产品用于首次开盘的产品；按现今户型设计方案，4号楼共276套，3号楼概念产品空中别墅为10套，共推出
34、286套，以较高放货数量迎合返乡潮的购买需求；分布原则：以主打概念产品为市场切入点以主打概念产品为市场切入点，所以必须对概念产品有所分配，以回复市场；推出4号楼相对较一般的位置，较低起价，以撬动市场，制造开盘火爆较低起价，以撬动市场，制造开盘火爆气氛气氛。第一期推盘放货原则第一销售组团：第一期4号楼第三销售组团：5、6号楼第二销售组团：7、8号楼第四销售组团：可独立销售，或根据实际情况部分产品搭配前三组团销售第一种放货思路开盘即拿出位置景观较好的房源，以绝对大的吸引力震荡市场回馈但这样销售的价值最大化不能充分发挥第二销售组团：第一期4号楼第三销售组团：5、6号楼第一销售组团：7、8号楼第四销售
35、组团：可独立销售，或根据实际情况部分产品搭配前三组团销售第二种放货思路开盘拿出位置相对一般的位置，以相对较低价格冲击市场，可以实现放货价值逐步最大化呈现但这样销售容易导致要求景观的客户流失在现有市场状况下智仁认为：建议选用第一种放货方案以优质产品入市，有悖于传统观念，强力冲击市场将声势彻底打造出来，智仁认为后面位置相对一般的位置亦可实现圆满销售，这属于销售技巧方面的东西第一期产品：4号楼，共276户，利用返乡潮，实现快速销售第一期产品:3号楼空中别墅部分，共10套属概念产品，并试探市场回馈待研讨！10月中旬研讨的放货思路第一期即推出最好产品，以相对合理的价格吸引市场强烈回馈第一期推出的低价产品
36、，以低价吸引市场价格战产品战价格战精装策略？入市价格的研讨价格策略是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响，因此价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定。价格策略主要体现在与其他营销组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。也就是说，价格策略首先必须针对影响价格定位的因素，进行系统分析。其次，针对本项目来说，更要在体现项目项目的前提下实现性价比最大化特征。楼盘名称平均单价(元/)欧洲新城4630（小高层）南滨帝景4880（高层）翰林名苑5630（高层）浅水湾4400（拟报价）可竞争楼盘价格调查【蓝光香江国际】的标示入市均价在此不作为可选参考
37、，在后面的分析中将会将其列为重点参考单位！产品各评价因素分值系数及原因因素1地段2生活配套3建筑品质4户型分值0.20.20.100.15因素5社区6景观7服务8品牌分值0.100.100.050.10地段：以地段价值为主，地段作为彰显楼盘价值最核心的要素占据了最大的分值比例。生活配套：参照因素为周边商业生活配套设施的完善程度。建筑品质：参照因素为建筑材料、设备品牌包括智能化。户型：包括户型的丰富性、户型的合理性及特殊户型的吸引力。社区：参照因素为社区规划、社区规模、会所配套。景观：主要指社区内部的景观塑造，包括绿化、风格、精致程度和塑造理念，以及项目周边的大规模造景和具有文化理念的街道服务：
38、以物业服务标准为参照因素。品牌：主要以开发商品牌为参照因素。各项目最终得分1地段2配套3建筑4户型5社区6景观7服务8品牌欧洲新城8580909095908590南滨帝景9085888490968590翰林名苑9695838690858590浅水湾8685888888968588本 案9090859285989090各项目最终得分公式：1*因素分值+2*因素分值+10*因素分值欧洲新城87.25南滨帝景89.25翰林名苑90.15浅水湾87.65本本 案案90.10项目定价标准欧洲新城南滨帝景翰林名苑浅水湾平均分QA87.25QB89.25QC90.15QD87.65均价PA4630PB488
39、0PC5630PD4400本 案平均分QX90.10均价PX?各项目修正单价修正后各相关楼盘价格Pi计算公式Pi=(QX/Qi)Pi注：Pi为销售均价【欧洲新城】PA=(QX/QA)PA=4781元/【南滨帝景】PB=(QX/QB)PB=4926元/【翰林名苑】PC=(QX/QC)PC=5626元/【浅水湾】PD=(QX/QD)PD=4523元/各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响)WA=30%WB=25%WC=25%WD=20%本项目最终区域内合理单价设定PX=PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD=1434.3+1231.5+1406.5+904.6=4976.9即：本案在当前市场已然形成的住宅平均价格约是：4900元/左右综合考量市场因素，建议下调一定分值，入市均价：4800元/(不包括概念产品）但综合考量【蓝光香江国际】价格，应当作出小范围调整，以实现更大空间的竞争力和利润空间！为了保证前期的快速销售速度，入市均价应当留有余地我们仍然会采取低开高走，小步快跑的放货价趋原则俗是俗了点但不得不承认，这是当下市场最有效手段智仁将同东旭一起将东旭层峰的价值最大化挖掘，以缔造遂宁新销售奇迹，新利润奇迹！谢谢！全案完更多沟通 更多理解
