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1、咸阳市房地产行业情况分析咸阳市房地产行业情况分析一、一、 咸阳市概况，政府政策、法规咸阳市概况，政府政策、法规咸阳位于亚欧大陆桥中部及关中高新技术产业开发带中部， 是我国西部重要的区域中心城市之一， 具有承东启西的经济地理位置。 咸阳是西北经济中心西安最大最近的姐妹城。过去是丝绸之路第一站,今天是西部大开发的桥头堡、 亚欧大陆桥的新枢纽。我国 960 万平方公里大地的测绘原点就在我们咸阳市。市境内陇海、西宝、312 以及将要建设的西（安）平（凉)、银（川）武（汉)大通道等 3 条铁路、4 条高速公路、11 条国道省道构成稠密的陆路交通网， 是西部交通最发达的地区之一。建设在咸阳北塬上、离市区仅
2、9 公里的西北最大、设施最先进的西安咸阳国际机场,是全国六大航空枢纽之一，日起降航班 230 多架次， 每年有 7 万多架次的航班通达全国各地以及日、 韩、美、新等国。作为国家西部大开发的一号工程,这座大型的现代化国际航空港经过改造扩建后，总建筑面积达到30 多万平方米，旅客年吞吐量从 440 多万人次提升到 700 万人次左右,年货邮吞吐量达到 7万吨。西安咸阳实施经济一体化 从 2002 年底，西安咸阳实施经济一体化，“规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科技同兴、旅游同线、环境同治”。因此我们在与西安接壤地带，全方位启动建设总面积 42 平方公里的沣河新区，等于要新建一个现
3、在的咸阳城.同时，在市区的北区和南区布设了空港产业基地、纺织工业基地， 对城市东区现有的能化工业区和西郊的高新电子区实行二次开发，全面拉开了大城市建设的序幕。二、二、 咸阳市房地产发展情况咸阳市房地产发展情况（一）咸阳市房地产情况：（一）咸阳市房地产情况：从 2002 年开始， 咸阳市房地产建设步入快车道， 2005 年前半年，更是成绩卓著，在建商品房施工、销售面积超过100 万平米。市场运行态势良好 ,走势强劲,呈现出供销两旺的格局 ,房价稳中有升。据了解，普通住宅平均售价 1550 元/平米，高可至 1940 元/平米；小高层、高层商住两用房平均售价 2230 元/平米,最高可至 2900
4、元/平米； 商用房平均售价 6100 元/平米， 高至 2500026000 元/平米。（二）（二）20072007 年咸阳市房地产发展年咸阳市房地产发展2000 多年前，这里曾是秦王嬴政在马背上“横扫六合、统一天下的坐镇之地。2013 年，这个城市的中心人民广场将可望通过现代发达的交通轻轨地铁一号。 咸阳， 将成为中国第一个通地铁的二级城市。随着城市骨架的拉开，“西咸板块”引起很多购房置业者的关注，在西安工作，在咸阳生活已经成为不少都市人的向往。1 1、房价突破、房价突破 38003800 元元随着西咸一体化进程的推进,两个城市在时代的呼唤中慢慢靠近。在市场有效需求的拉动下,西安与咸阳的房地
5、产呈现出强劲的发展势头，特别是今年上半年两城市的房地产投资 175.9 亿元，占全省的 80。5，比上年增长 39。5%。地缘距离的接近和人们对未来前景的看好，成就了咸阳市区及世纪大道区域楼盘开发的忙碌景象,这一方房地产开发正在以迅雷不及掩耳的速度悄然升温。同样居住品质的住宅，由于拿地成本的不同，可以直接导致一套商品房的差价从几万元到十几万元不等。”著名策划人岳保智告诉记者，其实在车程相当的情况下，咸阳相比西安同等品质的楼盘,价格更实惠，不论是居住还是投资，其性价比都比较高。2 2、开建、开建 12.112.1 万平方米经适房万平方米经适房商品房开发如火如荼，房价一路看涨。“居者有其屋”是和谐
6、社会的美好体现，一个和谐的楼市应是能够满足不同收入居民需求，住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的房地产市场.显然，咸阳市也看到了这一点。因此，在发展商品房建设开发的同时，近四年来咸阳市不断加大廉租住房和经济适用房的建设力度。据记者了解，从2003 年起，按照国家和省上有关住房制度改革和房地产业发展政策规定，咸阳市就通过危旧住房改造、直管公房置换、廉租住房建设等方式,多渠道筹措资金开始规划建设廉租住房,以满足更多弱势人群的住房需求。2004 年,咸阳投资 1050 万元建设了首期廉租住房，面积 10000 平方米， 210 套。 2005 年建立了廉租住房制度,10 月竣工 100
7、00 平方米廉租住房并投入使用，并安排了 210 户享受政府最低生活保障的住房困难户入住。今年以来，咸阳市又相继投资2500 万元，开工建设 15000 平方米的廉租住房。相比西安的地价而言， 咸阳不论在土地资源上还是在拿地成本上都占有很大的优势.一位业内人士坦言：“咸阳引起西安不少开发商的关注，主要就是因为其有丰富的土地资源和相对较低的拿地成本.可以这样说.2015 年，西安与咸阳将实现全面一体化。有人预测，按照总体规划，如果随着西安城西工业企业的相继外迁、 西安城市二次改造高潮的到来，咸阳楼市将迎来更大的发展机会， 并将呈现出更加美好的未来。如下表是咸阳市城西地区房地产开发的情况调查表。表
8、 1：咸阳市城西地区(这里指防洪渠以西的渭阳西路、人民西路、宝泉路、玉泉西路地区）房地产情况汇总表小区小区名称名称开发开发地地 址址现状现状占占 地地产品产品类型类型目前销售状况目前销售状况户型配比户型配比公公销售价格销售价格摊摊1号8号楼开盘 1800元高层 2500元多层 2600小高 2800高 2850绿绿化化率率物物业业费费秦都分50 亩建长虹局北期房筑面积小区100 米7 万长虹秦都分现房景苑局对面多 层销售完成 90%10%360.31 多 2小高 1高销售尾声多层销售接近尾声 2009。10.31.交房18%35%0。 53.6 万彩虹公交 1开始建筑面半岛路起点阶段积83、1
9、3213-18%40华泰三期合计玉泉路世纪开始300 余西段华苑建设亩17 亩建玉泉西5 栋华达筑面积路老年板式雅苑19829公寓北多层平米中宏星苑阳光小区三期90、106、129、6 加 1一、二期销售完成133142 平米96。28、116。02、1262700 元1238%0.56 层开始销售2700 元(4层)3818 层人 民主体24 层30 余亩西 路封顶共四栋渭 阳合计开挖西 路218 亩16 层18 层销售完成 65%48、 85、 89、 2625 元均96、114。价20%200.6开始登记89、91、120、2500 元20%38%0。 619 层阳光建筑帝都宝泉路封顶5
10、。5 亩面积大厦20000丽彩宝泉路封顶天玺2号秦苑火车帝都封顶西站大厦5 亩尾盘2008.5.30.交房99130 平米2500 元均价 2838 元(18 层）200.61-10 层做酒店32 层511 层以上销售完成124 、 130平米3320 元250.99 亩销售完成 80%(二55、104、19 层室户销售慢） 2008。115、1492.交房2500 均价20%0。 4三、三、 陕西陕西第二毛纺厂厂区开发改造项目优势分析第二毛纺厂厂区开发改造项目优势分析（一）（一） 地理优势地理优势陕西第二毛纺厂厂区用地东靠陕西一毛毛条分厂、 西与咸阳新纺机相接、 南靠陇海铁路线、 北接玉泉路
11、， 此地处毛条路西段，交通便利，位置优越。按规划道路红线界定该地块总用地面积约6。46 公顷(合 97 亩）。依据城市总体规划要求，该地块用地性质为工业用地。（可更改商业用地）（二）（二） 与竞争者比较优势与竞争者比较优势陕西福祥实业股份有限公司是由乾县福达纺织品有限责任公司为主要发起人,联合陕西省纺织科学研究所，香港永丰布行有限公司等 5 家法人及自然人共同发起,经陕西省人民政府 1999年 6 月 23 日批准设立的股份制企业。注册资本 7500 万元，下属4 个生产企业，拥有进口先进水平气流纺机 8 台，环锭纺 50000锭，织机1200 台，职工2000 多人，其中熟练技术产业管理技术
12、人员 500 名，安置下岗职工 400 多人，具有高级职称的人员 31名，被评为国家级有突出贡献的专家 3 名，是一个集纺织印染、科工技贸为一体的经济实体。1 依据省政府召开的全省国企改革工作会议的精神,力求在五个方面取得新突破的指导思想。 陕西第二毛纺织厂现已停产多年，符合省政府的改革意见,在完成政策性破产任务上实现新突破。按照二毛的改革思路，借鉴经验，本企业现具有一个法人治理结构完善、经济实力雄厚的资本，并依靠咸阳优越的地理位置，有能力整体兼并收购陕西第二毛纺织厂.2依靠咸阳纺织工业园区的发展优势，加速产业聚集，产业整合和产业升级，不断拉长产业链条，提高产品附加值，打造咸阳市纺织产业知名品牌的政策指导,充分利用本企业在咸阳市的龙头优势，促进发展,做大做强。可利用自己的独特优势在纺织工业园建立新的厂房，安排职工。而将二毛的厂房工业用地改为商品房，进行房地产开发。我们在政府有这方面的关系网,在办理房地产开发的相关手续方面,我们有能力很顺利拿到工业用地改为商业用地。并有能力顺利拿到建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑施工许可证，土地证,商品房预售许可证。
