北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告课件

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1、策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商A项目商业部分市场及产品定位报告项目商业部分市场及产品定位报告策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 目目目目 录录录录本项目商圈范围本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析本项目本项目SWOT分析分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化本项目租售价格定位本项目租售价格定位8/5/20242北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告2 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商位居

2、北京北部亚奥位居北京北部亚奥板块核心位置板块核心位置位于现亚北商圈的位于现亚北商圈的西侧，规划中的奥西侧，规划中的奥林匹克中心区核心林匹克中心区核心区域区域本项目地理位置本项目地理位置本项目地理位置本项目地理位置奥林匹克奥林匹克中心区中心区亚北商业亚北商业核心区核心区8/5/20243北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告3 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商四至四至:东至北辰西路,临奥运场馆西至白庙路,临已建成住宅区北至科荟路,临奥林匹克公园南至运动员村路,临中科院各院所奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科 荟 路安立路北

3、四 环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目四至本项目四至本项目四至本项目四至家和城8/5/20244北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告4 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商p以本项目自身为核心，向周边1公里区域辐射p由于北侧为奥林匹克公园，本项目商圈主要向东部、南部、和西部扩散奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科 荟 路安立路北 四 环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目核心商圈范围本项目核心商圈范围本项目核心商圈范围本项目核心商圈范围家和城8/5/20245北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告5 页策动中国策动中国 地产资料免费提供

4、商地产资料免费提供商p以本项目为核心，辐射至周边1.5至2公里区域p由于受到北部奥林匹克公园的阻隔和影响，主要向其他三面扩散，并以与奥运场馆的商业互动为主奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科 荟 路安立路北 四 环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目次级商圈范围本项目次级商圈范围本项目次级商圈范围本项目次级商圈范围家和城8/5/20246北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告6 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商p本项目为核心向周边3公里左右区域辐射p本项目辐射商圈将与亚北商圈融合，形成亚北商圈的一部分奥林匹克公园本项目奥运场馆紫玉山

5、庄荣尊堡飘亮购物中心北辰购物中心北辰西路大屯路科 荟 路安立路北 四 环枫林绿洲住宅区亚北商圈本项目辐射商圈范围本项目辐射商圈范围本项目辐射商圈范围本项目辐射商圈范围家和城8/5/20247北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告7 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 目目目目 录录录录本项目商圈范围本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析本项目本项目SWOT分析分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化本项目租售价格定位本项目租售价格定位8

6、/5/20248北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告8 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析区域内总体市场分析亚北商业中心区亚北商业中心区亚北商业中心区亚北商业中心区区域市场分析区域市场分析区域市场分析区域市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析本项目核心商圈市场分析百货类百货类百货类百货类超市类超市类超市类超市类餐饮类餐饮类餐饮类餐饮类娱乐类娱乐类娱乐类娱

7、乐类8/5/20249北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告9 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 本项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具本项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具有以下特点：有以下特点：区域内商业发展较为迅速，购物、餐饮、娱乐、文体等相结合，并与区域内的商业、办公、酒店、公寓等物业充分互动，呈现出较为强劲的发展势头，但各业态发展不平衡商业核心区域主要位于亚北地区四五环之间靠近四环的安立路、慧忠路、北苑路、慧忠北里一带。亚北区域购物类商业物业档次相对偏低,以北辰购物中心、飘亮购物中心、大中电

8、器、上品折扣等为龙头的购物类商业场所，以中低档为主,经营状况较好，临街购物类店铺档次也较低本区域目前餐饮业最为成熟火爆，沿安立路以及周边其他道路大中小型、中西式各类餐饮星罗棋布，已形成了几条颇具影响力的餐饮街其辐射能力已基本遍及全市区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析总体商业环境分析总体商业环境分析总体商业环境分析总体商业环境分析8/5/202410北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告10 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析总体商业环境分析总体商业环境分析总体商业环境分析总体商

9、业环境分析区域内娱乐业较为缺乏，基本以足疗、健身、 KTV为主，数量屈指可数，市场供应量明显不足本区域目前交通道路状况相对较差，道路和交通规划不尽合理，道路拥堵现象较为严重，但随着市政部分的治理以及地铁类多种交通方式的有机组合，这一现象将有望得以改善随着亚北地区商务、商业的发展以及许多高端楼盘陆续入住，区域内人口消费力和消费水平正逐渐提升本区域这种零售业+餐饮业+娱乐业+酒店业+商务写字楼业+城市型国际商务公寓+高级城市寓所的综合开发模式，将使消费更趋于综合性，而使以亚运村为中心的亚奥商圈成为京城新的繁华的北京国际化商圈8/5/202411北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告11 页策动中

10、国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业总体状况分析区域商业总体状况分析区域商业总体状况分析区域商业总体状况分析亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业）亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业）物物业名称名称商商业规模（）模（）物物业名称名称商商业规模（）模（）九台2000二期10300倚林佳园10000华悦国际23000新街坊8000亚运新新家园1000欧陆经典30000风林绿洲三期2000北辰绿色家园100000万科星园100000北苑家园50000金泉广场60000北方明珠大厦 70000新街坊8000澳林春天11000华源冠军城20000澳立国

11、际1000润枫德尚3000合计合计5073005073008/5/202412北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告12 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商街道名称街道名称长度度m m业态安立路6400酒店、百货、餐饮、娱乐、专业店、临街商铺等北苑路5500家居、建材、汽配、餐饮、临街小店铺等大屯路1000商业区、餐饮慧忠路1600特色餐饮街慧忠北路1600特色餐饮街大屯北路1000特色餐饮街区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析表格：亚北区域内商业分布状况统计表格：亚北区域内商业分布状况统计8/5/202413北京亚北区项目商业部分市场及产品

12、定位报告13 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域内主要百货类商业统计区域内主要百货类商业统计百百货店名称店名称物物业规模模经营档次档次经营状况状况地理位置地理位置北辰购物中心15000平方米中档偏低好安立路飘亮购物广场20000平方米中低档良好安立路家和城32000平方米中低档良好北苑路第五大道36000平方米中低档较差安立路8/5/202414北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告14 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状

13、分析百货类百货类北辰购物中心北辰购物中心u地理位置地理位置：安外安立路8号u建筑面积建筑面积：30463平米u营业面积营业面积：18000平米u项目定位项目定位：百货商场u档次定位档次定位：中档偏低u目标客群目标客群：亚运村区域居民、办公人员、以日韩为主的外籍人士等u经营状况经营状况：很好u综合评价综合评价：该商业在进理位置优越，交通便利，在亚北区域的市场认知度首屈一指，为该地区购物场所之首选，其经营业绩在北京同类业态中也处于领先地位。目前人气很旺，但内部空间布局陈旧、老化，物品售价在同类商场中偏高。8/5/202415北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告15 页策动中国策动中国 地产资料

14、免费提供商地产资料免费提供商u业态布局业态布局：一层：食品百货超市、洋酒烟茶、中西成药二层：时尚女装、化妆品、箱包皮具、珠宝首饰、中表眼镜三层：女装、羽绒服、女士内衣、头巾头饰、袜子、童装玩具、手袋精品廊四层：男装、裘皮鞋帽、针织内衣、羊绒羊毛衫五层：体育休闲、家用电器、床上家具用品、衬衫领带、文化用品、工艺礼品、办公用品、照相器材、通讯器材、灯具、图书音像、快餐u代表品牌代表品牌：化妆品品牌：资生堂、sk2、H2o女装品牌：宝姿、laparga、etam、only男装品牌：金利来、日驰尼、杰克&琼斯餐饮品牌：吉野家区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析百货类百货类北

15、辰购物中心北辰购物中心8/5/202416北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告16 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析百货类百货类飘亮购物中心飘亮购物中心p地理位地理位置：安立路p商业面积商业面积：20000平米p经营定位经营定位：百货商场p档次定位档次定位：中低档p业态布局业态布局u地下一层：旺市百利超市u一层：男女服装、鞋帽、礼品、化妆品u二层：繁星秀场（服装市场）、国美电器p经营状况经营状况；良好p综合评价综合评价：该商业物业经营状况与北辰有一定的差距，内部空间相较之现代感略强一些，但层高偏低，室内

16、有压迫感。所经营的商品档次偏低，鲜见知名品牌，二层为服装市场，对整个商场的品质有所影响。 8/5/202417北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告17 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析购物类购物类家和城家和城p地理位置地理位置：亚运村北苑路158号 p物业组合物业组合：物美大卖场+大中电器+上品折扣p业态布局业态布局：u一层：物美大卖场u二层：物美大卖场、大中电器u三层：上品折扣（男装、女装、眼镜、手表、鞋、皮具箱包）u四层：上品折扣（运动休闲、童装、内衣、床上用品、水晶瓷器、家居用品、音像图书）p档次

17、定位档次定位：中档偏低p经营状况经营状况：良好p综合评价综合评价：由于多种大众型商业业态的组合，形成了业态的互补与互动，该物业的人流量较大，经营状况较为理想，但周边环境和交通道理状况相对较差，目前正在改造中，未来会有一定的改善8/5/202418北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告18 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析百货类与本项目商业规划之比较分析百货类与本项目商业规划之比较分析本项目不适宜本项目不适宜百货类商业物业百货类商业物业亚北地区百货类商业物业供需基本平衡奥运地块未来大规模的商业供应，百货不乏

18、其中百货类商业对于交通和区域人口等选址要求本项目自身特点、地理位置及对商业的需求点8/5/202419北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告19 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析超市类超市类区域内超市分布状况区域内超市分布状况超市名称地理位置规模（）产品类型目标人群北辰超市北辰超市安立路北辰安立路北辰购物中心一物中心一层50005000地上一地上一层亚运村地区居民运村地区居民旺市百利旺市百利安立路安立路飘亮广亮广场地下一地下一层60006000地下一地下一层亚运村地区居民运村地区居民华辰超市辰超市安立路北

19、端安立路北端40004000地上一地上一层、二、二层亚运村地区居民运村地区居民家和物美家和物美北苑路北苑路1200012000地上一地上一层、二、二层北苑路附近居民北苑路附近居民西西单商商场天通苑天通苑80008000地下一地下一层天通苑社区居民天通苑社区居民北苑家园会所北苑家园会所北苑家园北苑家园2000020000地下一地下一层北苑家园本社区及附近居民北苑家园本社区及附近居民世世纪联华北方明珠北方明珠2000020000地下一地下一层周周边社区居民社区居民福客隆福客隆北苑家园北苑家园20002000地上二地上二层北苑家园社区北苑家园社区规模合模合计：7500075000平方米平方米8/5/

20、202420北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告20 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商超市类与本项目商业规划之比较分析超市类与本项目商业规划之比较分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析本项目核心区域超市类配套的严重缺乏有超市的需求亚北区域超市的供应量较大；以中型为宜满足本项目高端客群的生活所需中高档精品大型超市之人流车流对住宅品质会产生负面影响综上所述，建议本项目设置超市，并定位为以内向型为主，以满足小区高端居民生活所需的中型、中高档精品超市8/5/202421北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告21 页策动中国策动中国 地产资料免

21、费提供商地产资料免费提供商餐饮类餐饮类区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状 8/5/202422北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告22 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析餐饮类餐饮类慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状 8/5/202423北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告23 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料

22、免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析餐饮类餐饮类慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状 图表：餐饮业态分布状况街道街道名称名称档次档次租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）面面积m m2 2特点特点慧忠路沸腾鱼香辣蟹中7600川菜富春江中、高7.6900杭州菜东北虎风味街中5.91300东北家常菜秦记香辣蟹中6700川菜天外天家常菜中低6.51200家常菜双盛园中、高7900海鲜利营饭店低5150家常菜野山菌蘑菇宴中7.3800东北家常菜大自然东北菜中51300东北家常菜川府酒家中5.5600川菜

23、北京牛肉面中、低4500快餐渔公渔婆中高82400海鲜元太祖中6700自助式烧烤半亩园中、低5300家常江织田中、高8.5500日本料理意大利比萨中8460西餐泰中泰中高8500泰菜小三峡中5.5400重庆菜天河浪子中52000_8/5/202424北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告24 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析餐饮类餐饮类街道街道名称名称档次档次租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）面面积m m2 2特点特点慧忠北路青叶日本料理中、高5500日本料理宏状元粥店中、低4600快餐金椒鱼锅

24、中4.5800川菜雪玉峰烧烤中4600烧烤小肥羊中31000火锅西蜀豆花庄中3.51000川菜大食客中31000家常老鸭鸳鸯火锅中4_火锅甲鱼乡高4.5600家常菜吴越人家中高4600上海菜川菜根中3.61000川菜西贝攸面村中2.4600晋菜成都家常菜低3120川菜西南鲍翅饭店中、高4.5900川菜慧忠路、慧忠北路、大屯北路慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路、安立路之特色街现状之特色街现状 图表：餐饮业态分布状况8/5/202425北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告25 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状

25、分析餐饮类餐饮类街道街道名称名称档次档次租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）面面积m2m2特点特点大屯北路钱龙轩中3.52900川、鲁菜湘菜王中4700湘菜庚午大食堂中3.81100北京特色明辉鱼翅楼高61300海鲜眉州东坡中41200川菜森源城酒楼中31700川菜四海凯悦高4.511000海鲜红莲烤鸭中31800家常香婆婆水煮鱼中3.5500川菜龙樽酒楼中4600家常菜重庆辣王中3300川菜慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状 图表：餐饮业态分布状况图表：餐饮业态分布状况8/5/202426北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报

26、告26 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析餐饮类餐饮类街道街道名称名称档次档次租金（元租金（元/ /天天/ /平米）平米）面面积m2m2特点特点安立路福海潮中档61000韩式小吃缘中档4.5300茶馆简餐麦当劳中档8700西式快餐必胜客中档71000西式快餐仙踪林中档8.3500休闲饮品宝葫芦食府中档6中餐温常吴中档6火锅古越人家中档31000中餐全聚德中高档46000北京烤鸭新谭鱼头中高20000火锅、川湘海鲜慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色街现状慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色街现状 图表：餐饮业态分布状

27、况图表：餐饮业态分布状况8/5/202427北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告27 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域内餐饮业的特点：区域内餐饮业的特点：p餐饮业为本区域最为火爆、最为成熟的业态类型p本区域素有“北食”之称，其影响力不仅覆盖的亚北区域，甚至辐射到北京大部分区域p餐饮街主要集中中慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路上，其他地区也多有分布p本区域餐饮的档次、品类、规模较为齐全p以中档、中式、特色型餐饮人气最旺p租金价格基本在2-9元/天不等，中西式快餐类小面积餐饮一般租金较高；而面积越大其租金承受能力越低区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析

28、区域商业现状分析8/5/202428北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告28 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商餐饮类与本项目商业规划之比较分析餐饮类与本项目商业规划之比较分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析借助亚北区域成熟的餐饮业态市场氛围有别于亚北餐饮定位，为其升级版餐饮产品借势借势差异差异需求需求满足本项目居民的生活需求以国内外品质化、特色化餐饮为特征价值价值实现未来租售价值最大化特色特色餐餐饮饮类类突突出出国国别别化化风风格格体体现现品品质质化化特特征征形形成成规规模模化化效效应应8/5/202429北京亚北区项目商业部分市场及

29、产品定位报告29 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析娱乐类娱乐类p区内娱乐设施相对缺乏，除新开业的钱柜外，常规性的KTV、夜总会、酒吧等娱乐设施不多，则大多由健身、休闲、洗浴等非常规的娱乐组成。p对于安立路、慧忠路、慧忠北路及大屯北路的娱乐业现状来看，市场供应明显不足，出现供需不平衡的情况，因而导致本区域内大多娱乐消费群体向外流通，从而证明娱乐业在区域中的可发展性。p考虑到本项目的特点，建议娱乐类以会所形式经营，以高档定位，将常规性与非常性娱乐业态进行优化组合，实行会员制，在突出会所品质的同时，提升本物业的品

30、质8/5/202430北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告30 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析东侧：现为奥运场馆工地，北侧：奥林匹克公园商业现状：目前人流车流稀少，尚无商业氛围而言，待场馆建设完毕后将有较大的改善道路规划较好，为双向六车道，车行便利8/5/202431北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告31 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析

31、区域商业现状分析西侧：居民区商业状况：沿白庙村路一侧有少量商业基本为一些临建用房主要以经营餐饮、汽配类为主，档次极低与本项目未来物业品质极不相称8/5/202432北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告32 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析南侧：为中科院各院所用地商业分布：中科院南侧，大屯路两侧以枫林绿洲底商为重点区域，有一定的商业氛围商业业态：本区域商业以餐饮、便利店、美容美发等社区配备型商业为主商业档次：整体档次较低，以低档和中低档为主道路交通：为双向四车道

32、，路况较差，交通拥堵人流车流：人流量以南侧为多，车流量较大8/5/202433北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告33 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商枫林绿洲底商：枫林绿洲底商：底商层数：二层分割方式：横向分割面积区间：几平米至几百平米不等主力店：中体倍力俱乐部业态：社区配套型商业（不可做餐饮）经营状况：一般出租率：西侧达90%左右，东侧因有产权问题，基本空置租金：一层45.5元/天平米不等二层24元/天平米不等核心区域内商业现状分析核心区域内商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析区域商业现状分析8/5/202434北京亚北区项目商业部分市场

33、及产品定位报告34 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 目目目目 录录录录本项目商圈范围本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析本项目本项目SWOT分析分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化本项目租售价格定位本项目租售价格定位8/5/202435北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告35 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商区域商业未来发展及规划分析区域商业未来发展及规划分析区域商业未来发展及规划分析区域商业未来发展

34、及规划分析北京新城市中心北京新城市中心以文化，传媒，会展，会议，体育，休闲，娱乐产业等为中心，是非常适宜人居住，工作，购物，休闲和娱乐于一体的复合型城市功能区，具有可持续发展的新型城市中心区。奥运商圈的形成奥运商圈的形成奥林匹克中心区有奥运村， 680公顷的奥林匹克公园、国家体育场，国家体育馆，水立方等非常标志性的建筑，将来有可能成为世界杰出建筑的聚集地，而同时，奥林匹克这个名字本身就具有强大的号召力，是有世界影响力和知名度。完善的规划完善的规划规划中的奥林匹克中心区有12条道路，4条地铁，交通方便，基础设施完善，138万平方米完善的商业及文化配套建筑，加之680公顷的国家森林公园，奥林匹克中

35、心区无疑将成为北京新城市中心，成为现代北京的象征和标志。在奥运村地区形成北京一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。世界的影响力世界的影响力8/5/202436北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告36 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商商业规划商业规划区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析u奥运商业地块分为两部分：一部分是位于奥林匹克公园中心区地上的33公顷商业和文化兼容商业地块，以

36、一级土地开发为主，规划建筑面积为137万平米。另一部分是位于“龙形水系”下方的奥运地下商业项目，初步规划建筑面积可达40万平米。u右侧平面图红色部分即为规划中的商业用地（含零售、办公、酒店、娱乐等） u奥运纯商业面积地上地下合计将达到30-50万平米左右8/5/202437北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告37 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商交通规划交通规划地铁地铁 根据城市总体规划，2008年将有四条规划轨道交通线路在奥林匹克公园周边通过，分别为4号线、5号线、8号线和10号线。其中5号线正在进行试验建设。规划将从10号线引奥运支线奥运支线至奥林匹克公园中心区

37、。 区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析8/5/202438北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告38 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商交通规划交通规划公路交通公路交通p按修建计划，将改扩建奥运森林公园中心及周边地区的23条道路，包括中心区道路9条次干路、支路和外围道路14条主路、次干路，改扩建的总长度为60.7公里。 p奥运森林公园周边共规划城市主干路9条：北辰西路、北辰东路、辛店村路、白庙村路、北苑路、安立路、大屯路、北土城东路和成府路，道路总长38.2公里。p奥运森林公园周边共规划城市次干路5条：南沙滩

38、路、熏皮厂路、运动员村路、奥体中路和小营北路，总长7.5公里。 区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析区域商业未来发展规划分析8/5/202439北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告39 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商u本项目地处规划中的奥林匹克中心区核心区域，未来具有极强的发展与升值的空间u规划中的奥林匹克中心区纯商业面积将达几十万平米，本项目商业定位应充分考虑如何助其势，并与之形成良性互动关系；既自成体系，又成为其有机的一部分u未来道路交通规划，使本区域路网条件、交通更为便利，为本项目带来了较为明显的利好因素区域商业未来发展规

39、划分析小结区域商业未来发展规划分析小结区域商业未来发展规划分析小结区域商业未来发展规划分析小结8/5/202440北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告40 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 目目目目 录录录录本项目商圈范围本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析本项目本项目SWOT分析分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化本项目租售价格定位本项目租售价格定位8/5/202441北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告41 页策动中国

40、策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析优势：优势：p本项目为奥运村项目,自身凭借奥运无可比拟的影响力，具有与生俱来的优势，其市场认知度勿庸置疑，是亚奥地区未来投资与经营的焦点区域之一；p本项目公寓购买者为商业的核心目标客群，其高端人群的消费力和消费特点，将成为本项目商业规划的方向和有力支撑；p本项目周边道路规划较好，明显优于慧忠北里商业中心区域。8/5/202442北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告42 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析劣势：劣势：p目前本项目核

41、心商圈内的商业氛围尚未形成，周边商业配套明显不足，且档次较低，与本项目未来需求不匹配，尚处于初级起步阶段；p北侧大面积的森林公园虽然提供了优美的自然环境，但对于商业氛围的形成反而起到一定的阻隔作用；规避措施力求变劣势为优势，一方面完全摆脱核心区域塑造本区域全新的、中高端的商业配套，另一方面在引进业态种类方面偏重于对消费环境要求较高的业态类型，使森林公园优美的自然环境成为本项目商业的一大卖点8/5/202443北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告43 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析机会：机会：p亚奥板块商业发展势头强劲

42、，商业氛围较为成熟；p亚北区域内目标消费群人均可支配收入、年龄结构、职业、学历均明显高于北京平均水平，消费力旺盛；p处于规划中的奥林匹克中心区核心区域，以其自身的奥运影响力，受到众多投资客群和经营客群的普遍关注；p核心区域内商业配套的欠缺，也为本项目的商业配套提供了较好的发展空间8/5/202444北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告44 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析威胁：威胁：p东侧奥运场馆商业规划中的地上地下近177万平米的商业面积，其超大的体量、丰富的业态、独具特色的商业环境，对本项目目标客群具有强烈的吸引力

43、，将有可能成为本项目未来商业经营的威胁规避措施实现差异化定位与经营，使本项目一方面成为目标客群社区配套的首选，另一方面也成为奥运整体商业的一部分，形成良好的互补和互动关系8/5/202445北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告45 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 目目目目 录录录录本项目商圈范围本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析本项目本项目SWOT分析分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化本项目租售价格定位本项目租售价格定位

44、8/5/202446北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告46 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析会所餐饮/娱乐购物（超市）其他配套餐饮/娱乐购物（超市）目标消费群分类以本项目自住居民为主以外来消费群为辅8/5/202447北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告47 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析自住客群基本特征分析自住客群基本特征分析p社会阶层：有一定的社会地位，属于财富阶层；p收入

45、水平：年收入在50万以上，拥有300万元以上资产；p年龄构成：家庭主要收入人群的年龄基本在35-50岁；p家庭结构：三口之家为主，子女年龄基本在10-20岁之间；部分家庭有父母；p知识水平：多数具有较高学历；p职业分布：实业家、外企高管、国企高管、演艺圈名星、体育明星等等。8/5/202448北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告48 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析自住客群消费特征分析自住客群消费特征分析p对消费档次、环境和氛围的要求较高p对消费价格不敏感，客单价较高p注重所能提供的消费

46、和服务的品质和特色p要求消费场所与自身身份相匹配p对于会所的需求除基本要求外，更希望能带来自身身份的尊荣感，并以此为平台接识一些同等价值观的朋友p对某一商业场所一但产生认同感，则重复性消费比率极高，基本能够成为其稳定客源8/5/202449北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告49 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商自住消费客群需求特征分析自住消费客群需求特征分析p能够体现自身身份和价值、生活品质的业态，及有效进行邻里沟通的渠道p一些基本的生活配套，能够满足日常所需p一些特色鲜明、环境与品质并重的餐饮店与之相适合的业态与之相适合的业态高档会所尊贵身份、生活品质的代言，同

47、时以此为平台加强邻里间的沟通精品超市特供高档进口食品、日用品、满足日常生活所需特色餐饮中高档特色型餐饮生活配套其他日常生活配套本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析8/5/202450北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告50 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析外来消费客群基本特征分析外来消费客群基本特征分析p社会阶层：有一定消费实力、消费欲旺盛的白领阶层；p收入水平：年收入在10万以上，p年龄构成：基本在25-40岁；p知识水平：多数具有较高学历；

48、p职业分布：企业中、高层管理人员、高薪阶层等8/5/202451北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告51 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析外来消费客群消费特征分析外来消费客群消费特征分析p有一定的消费能力，消费欲旺盛，消费单价与频次都较高，对价格不敏感p推崇时尚，向往奢华消费与生活方式p对商业的环境、品质、档次有较高的要求p对新鲜事物有较强的尝试欲，喜欢休闲化、特色化、风格化、品质化、氛围化的消费场所p因社交而产生的消费活动（以餐饮、娱乐为主）较为频繁8/5/202452北京亚北区项目商

49、业部分市场及产品定位报告52 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商外来消费客群需求特征分析外来消费客群需求特征分析p注重环境氛围、特色鲜明的餐饮娱乐业态p普通超市不提供的进口食品、日用品与之相适合的业态与之相适合的业态p特色餐饮p主题酒吧p精品超市本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析8/5/202453北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告53 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 目目目目 录录录录本项目商圈范围本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析本

50、项目本项目SWOT分析分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化本项目租售价格定位本项目租售价格定位8/5/202454北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告54 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分定位原则本项目商业部分定位原则本项目商业部分定位原则本项目商业部分定位原则内向型与外向型相结合，以满足本案高档目标人群的商业配套需求为核心目标，并以特色经营最大限度地吸引外来中高端消费客群与奥运中心商业区形成差异化定位，有针对性的设置业态，使之成为奥运商业有机的一部分，形成互补互动共赢

51、的格局内外兼顾内外兼顾内外兼顾内外兼顾互动共赢互动共赢互动共赢互动共赢充分利用奥运效应的可借之势，深入挖掘核心区域内商业市场需求和商业空白点，并在此基础上结合本项目特质进行商业定位业态设置方面迎合本项目高收入的目标居住人群的消费特征，以新型的集特色化与尊贵感与一体的业态进行差异化经营。赢得市场认可借势造势借势造势借势造势借势造势特色经营特色经营特色经营特色经营8/5/202455北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告55 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分定位思路本项目商业部分定位思路本项目商业部分定位思路本项目商业部分定位思路本项目商业定位借势奥运效应奥

52、林匹克中心区规划中高端消费客群区域环境氛围本项目商业奥运整体商业本项目公寓高品质高品质社区配套社区配套特色化特色化商业街区商业街区价价值值最最大大化化8/5/202456北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告56 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商主题定位主题定位主题定位主题定位以“奥运生活别馆奥运生活别馆”为龙头以“国别饕餮之廊国别饕餮之廊”为特色内向型与外向型相结合构建奥运社区中国化的生活、国际化中国化的生活、国际化的享受的享受8/5/202457北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告57 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商定位诠释定位诠释定

53、位诠释定位诠释功能定位功能定位功能定位功能定位内外兼备，在充分满足赛时运动员及赛后社区高端居民生活配套的基础上，以特色化经营吸引外来中高端消费客群业态定位业态定位业态定位业态定位综合型主题型会所、国别精品菜廊、其他如超市、银行等社区配套服务档次定位档次定位档次定位档次定位高档会所、中高档餐饮及配套服务、突出品质感、特色化和目标客群身份感规模定位规模定位规模定位规模定位2.9万平米，特色型商业中心8/5/202458北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告58 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目餐饮街市场定位本项目餐饮街市场定位本项目餐饮街市场定位本项目餐饮街市场定位

54、本项目餐饮街定位与亚运村餐饮市场的关系定位本项目餐饮街定位与亚运村餐饮市场的关系定位关系关系亚北餐饮商圈亚北餐饮商圈本项目餐饮街本项目餐饮街借势借势u具有成熟、火爆的市场氛围u辐射面已远远超越了亚北区域市场u借助亚北餐饮商圈的势头，使之成为其商圈的一部分，有效吸引目标客群升级升级u逐步自发形成，整体布局缺乏规范u以中式中档餐饮为主uu布局升级布局升级布局升级布局升级：进行整体布局规划，成行成市uu品类升级品类升级品类升级品类升级：融入中西式各国餐饮特色uu档次升级档次升级档次升级档次升级：以中高档特色餐饮为主，更加注重就餐的氛围、环境和服务,与本项目住宅品质相适应8/5/202459北京亚北区

55、项目商业部分市场及产品定位报告59 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商由特色化定位引起的由特色化定位引起的商圈辐射面扩展商圈辐射面扩展u常规社区型商业辐射商圈半径：3公里公里范围左右u由于本项目以国别餐饮街定位，将与亚北商圈形成良性互动关系，从面全面全面扩大商圈辐射半径扩大商圈辐射半径，其辐射范围将略小于亚北餐饮商圈的辐射范围，辐射区域将扩展到北京北部、东部、西部的大部分区域本项目餐饮街市场定位本项目餐饮街市场定位本项目餐饮街市场定位本项目餐饮街市场定位亚北餐饮亚北餐饮核心区核心区本项目现辐射商圈范围本项目现辐射商圈范围亚北餐饮辐射商圈8/5/202460北京亚北区项目商

56、业部分市场及产品定位报告60 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 目目目目 录录录录本项目商圈范围本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析区域商业未来规划分析本项目本项目SWOT分析分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化本项目租售价格定位本项目租售价格定位8/5/202461北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告61 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 规划原则规划原则本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议

57、本项目商业部分规划建议u遵循商业群聚性规律u实现民族化与国际化的完美结合,体现奥运精神内涵u形成商业与住宅的互动效应u突出特色化，提高商业的商圈辐射力u最大限度的提升商业价值,实现综合价值最大化8/5/202462北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告62 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商方案一方案一 分散型布置分散型布置本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议奥林匹克公园小区内部小区内部8/5/202463北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告63 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商方案二方案二

58、沿科荟路临街集中布置沿科荟路临街集中布置本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议奥林匹克公园小区内部小区内部8/5/202464北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告64 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商方案三方案三沿熏皮厂路两侧集中布置沿熏皮厂路两侧集中布置本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议奥林匹克公园小区内部小区内部8/5/202465北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告65 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目

59、商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议三种方案的对比三种方案的对比方案方案优势优势劣势劣势可行性可行性方案一方案一u无u不符合商业规模化聚集化布局的规律u会造成多种配套型商业业态的重复配置u商业档次品质和价值难以提升u极低方案二方案二u面向主干道的外向型临街展示面较大u单侧商业街未来商业氛围形成较难u将以住宅底商形式出现，不能做餐饮，纯以社区配套业态为主，市场难以消化u将影响到北侧住宅原本最高的品质和价值u低方案三方案三u符合商业群聚化规律u可挖掘最大的商业价值u多种业态组合，易于做出特色u道路两侧均有店铺，可形成较好的商业街的形态和商业氛围u面向主干道的外向型展示面较小

60、u较高8/5/202466北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告66 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议奥林匹克公园小区内部小区内部主题会所商业街(国别精品菜廊其他社区配套)右侧会所地下一层、一层局部为超市左侧会所一层局部为社区商业配套8/5/202467北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告67 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议主题会所（双会所）主题会所（双会所）地上建

61、筑面积：12000平米左右两大主题：蓝蓝之康体会所 绿绿之休闲会所层数：三层建筑风格：豪华、气派，能够体现中国现代派建筑风格，又能在外形上体现出两大主题特色空中连廊蓝蓝之康体会所绿绿之休闲会所8/5/202468北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告68 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议主题会所主题会所蓝之康体会所蓝之康体会所主题诠释：蓝主题诠释：蓝水世界水世界p以室内游泳馆及水系列运动休闲核心，以康体健身为主题p业态包括：u游泳馆及相应SPA水疗、桑拿、香熏洗浴等u健身中心：包括

62、器械健身、操房等u室内网球场、羽毛球场u室内桌球馆、乒乓球馆等uBABY乐园8/5/202469北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告69 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议主题会所主题会所水主题康体会所水主题康体会所F3游泳馆、SPA水疗、桑拿、香熏洗浴、网球馆、羽毛球场、休息区（可与空中连廊沟通）F2健身中心、 BABY乐园、室内桌球馆、乒乓球馆等F1大堂、咖啡座社区配套商业B1地下停车位8/5/202470北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告70 页策动中国策动中国 地产资

63、料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议主题会所主题会所绿之休闲会所绿之休闲会所主题诠释：绿绿色森林、绿色奥运、绿色心情以休闲、餐饮、交流、会友等为主题业态包括：p西式餐厅p宴会厅p茶室p咖啡厅（空中连廊）p主题酒吧：红酒坊、雪茄吧等p阅读室pVIP贵宾室8/5/202471北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告71 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议主题会所主题会所绿主题休闲会所绿主题休闲会所F3红酒吧、

64、雪茄吧、茶室、阅读室、VIP贵宾室F2西餐厅、中餐厅（宴会厅，可举办各种酒会和会所活动）、F1大堂、休息区（咖啡座）精品超市B1停车位精品超市 空中连廊：咖啡馆蓝主题8/5/202472北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告72 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商关于会所的规划建议关于会所的规划建议u既要做到两大主题鲜明，同时又能形成互动关系u能充分挖掘周边生态环境资源与奥运氛围资源，与生态自然环境巧妙融合，使之成为本会所的一大卖点u两部分以空中连廊空中连廊相连，功能互动、成为一有机整体u如BABY乐园等配置在赛时设为运动员休闲娱乐场所，赛后改为儿童活动室本项目商业部分

65、规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议8/5/202473北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告73 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商关于会所的规划建议关于会所的规划建议u不建议会所分散布置与集中式会所相比,分散布置减弱了会所的形象昭示性和气势不利于会所内部各业态的沟通与互动增加建造和管理的成本和难度会员活动不便利，不利于邻里间的沟通交通组织复杂化本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议8/5/202474北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告74 页策动中国策动中国 地产资料免费提

66、供商地产资料免费提供商会所与超市出入口设置会所与超市出入口设置u会所入口与超市入口分区域设置,确保两种人流不出现混杂现象u超市入口设于中心主干道上u会所分外向型入口外向型入口与内向型内向型入口入口，外向型接待所有会员，内向型入口则为方便小区居民出入本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议会所与超市一层出入口示意图超市入口配套商业外向型会所入口内向型会所入口外向型会所入口内向型会所入口8/5/202475北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告75 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商会所与超市内部交通方式规划会所与超市内部交通

67、方式规划u会所内部可分别在左右两侧各设直梯(或观光梯)一部,由地下一层停车位直通地上会所各层u超市内部可设一组两部滚梯，超市停车安排在地下一层和地面，可从地下一层直接进入超市u会所内部交通与配套商业和超市之间不沟通本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议8/5/202476北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告76 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议超市规划超市规划p位置：地块北侧，会所绿主题地下一层和一层保证交通的便利性，及与小区内部

68、人流的相对分离p面积：2000平米左右p规模：中型超市p档次：中高档精品超市，以国内及进口中高档食品、日用品为主、p层数：二层p超市目标商家：华润超市、旺市百利、百佳、山姆会员店、华堂精品超市等8/5/202477北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告77 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议商业街规划建议：商业街规划建议：分布：分布：沿小区中心干道熏马厂路两侧呈点状布置业态业态：以国内外中高档特色餐饮（中西结合）为主题，也包括部分小区配套型商业规模：规模：总面积14000平米左右单体

69、面积单体面积：1000-2000平米左右单体数量单体数量：6至10个，沿熏皮厂路两侧分布楼层：楼层：每单元以二层为主，局部一层，以配合不同业态的商业需求建筑风格：建筑风格：具有国别化风格，既要保证商业街建筑间的和谐统一，也要与公寓建筑风格和谐8/5/202478北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告78 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议商业街内部规划商业街内部规划国别精品菜廊国别精品菜廊楼层：一、二两层分割方式：分割方式：纵向分割与横向分割相结合店铺面积；店铺面积；每个店铺的总面积

70、在300-700之间档次：档次：中高档，经营特色：经营特色：u以具有各国风情神韵的环境氛围、菜品精细度和具有国内外各地域特色的口感、以及私密感、服务、细节的精致度取胜u既能够满足赛时各国运动员对中国及各国特色餐饮的需求，又能够在赛后形成特色消费，受到本项目自身及外来消费者的青睐8/5/202479北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告79 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议商业街内部规划商业街内部规划其他社区配套型商业其他社区配套型商业楼层分布：楼层分布：以一层为主单元面积单元面积：

71、每个店铺的面积基本在100-300之间档次：档次：中高档业态：业态：餐饮、酒吧、美容美发等社区配套备注：备注：赛时以满足运动员短期生活所需的配套商业为主，赛后进行调整，使其成为公寓自住型目标客群的日常生活配套服务8/5/202480北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告80 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议业态功能及设置业态功能及设置单体面积（单体面积（m2m2）数量数量总面积（总面积（m2m2）社区便利型配套商业干洗店100-1501120冲印店80180美容美发801503-4

72、500音像制品、书店601501150药店1002001200西饼屋1002001150宠物店200-3001200鲜花礼品60-1001100银行、邮政300-400各1800便利店2001200u社区配套商业总面积在2500平米左右，以满足社区日常生活需求的内向型服务为主。u社区配套商业分布于商业街内的临街店铺和会所左侧临熏皮厂路一层8/5/202481北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告81 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议商业街内部规划方式：方式：以二层为主、局部一层层高

73、：层高：一层4.5米，二层4米建筑要求建筑要求:水电气排烟排污符合餐饮开店标准优势：优势：n满足各业态建筑外形要求n便于业态组合n有利于未来整体或分割出租与销售n能够保证物业价值最大化每个独栋单元的规划示意(立面示意图)或一层二层8/5/202482北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告82 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商每个独栋单元纵向分割的不同组合方式立面示意图(方案一)一层二层本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议8/5/202483北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告83 页策动中国策动中国 地产资料免费

74、提供商地产资料免费提供商每个独栋单元纵向分割的不同组合方式立面示意图(方案二)一层二层本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议8/5/202484北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告84 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商每个独栋单元平面不同分割方式示意图面宽进深餐饮店一餐饮店一餐饮或其他配套商业本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议8/5/202485北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告85 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商首层二层12345

75、6789108/5/202486北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告86 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议奥林匹克公园小区内部小区内部售楼处幼儿园关于售楼处与商业独栋建筑的结合关于售楼处与商业独栋建筑的结合位置：位置：幼儿园西侧的临街独栋商业作用：作用：作为售楼处使用作为未来独栋商业的示范展示空间建议：建议：u外形既能体现售楼处的特点，又能巧妙融入商业特色，u内部空间能够稍加改造既能为未来商业（特别是餐饮）使用，预留好水电及各类管道8/5/202487北京亚北区项目商业部分市场及

76、产品定位报告87 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商交通组织：商业区人流动线交通组织：商业区人流动线本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议奥林匹克公园小区内部小区内部主题会所街业街(国别精品菜廊其他社区配套)外来消费客群小区内部消费客群8/5/202488北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告88 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商交通组织：商业区车流动线交通组织：商业区车流动线本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议奥林匹克公园小区内部小区内部主题会

77、所街业街(国别精品菜廊其他社区配套)外来消费客群小区内部目标客群车流直接进入地下车库，不与外部人流混停8/5/202489北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告89 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商商业用停车位建议商业用停车位建议p按每万平米65辆最低标准设置，其中餐饮区由于停车位需求量比较大,可按每万平米100辆设置p餐饮停车位尽可能设为地上停车，不与小区内部车辆混停；p会所地下二层和绿主题部分地下一层可设停车位，左侧地下一层供会所使用，右侧地下一层供超市使用；会所地下停车位与小区内部沟通p会所周边可设部分地上停车位，建议会所与超市的地上停车位进行分隔本项目商业部分

78、规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议8/5/202490北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告90 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议关于商业部分赛时与赛后的规划建议关于商业部分赛时与赛后的规划建议赛时赛时赛后赛后备注备注会所会所内部部分业态如BABY乐园等赛时为供运动员使用的娱乐场所国别精品菜廊国别精品菜廊赛时赛后规划变化不大配套商业配套商业赛时业态以方便运动员临时生活需求为主，赛后以服务社区居民生活的生活配套为主精品超市精品超市赛前以各国生活

79、用品及食品供应为主，赛后以提供小区居民生活为主综合诊所幼儿园运动员储藏室地下停车位8/5/202491北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告91 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案制定补充方案原因：制定补充方案原因：u项目规划方案已定且不可再修改uA5、A9、C2号楼规划用地已紧邻熏皮场路用地红线u在目前的规划方案中，由于住宅的布局限制，沿街型商业街布局很难实现，且很难达到14000平米的体量8/5/202492北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告

80、92 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案维持原方案主题定位及面积配比不变 (12000平米双主题会所、2000平米中高档精品超市、14000平米国别精品菜廊及部分社区配套)在原方案基础上对商业街的布局进行调整补充思路一：补充思路一：补充方案：补充方案：p商业街在不影响住宅布局的前提下，尽可能沿熏皮场路两侧布置p尽可能做足商业街面积，剩余的面积补到集中商业当中p集中商业部分调整为4层 三、四层为会所，功能配套及分布同原方案基本不变 一、二层除设置原方案中的

81、会所入口、超市、配套外，增加部分餐饮 地下一层全部改为停车场8/5/202493北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告93 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案主题会所主题会所蓝蓝主题康体会所主题康体会所游泳馆、SPA水疗、桑拿、香熏洗浴、网球馆、羽毛球场、休息区F4餐饮地下停车位B1大堂F1餐饮F2健身中心、 BABY乐园、室内桌球馆、乒乓球馆F3精品超市红酒吧、雪茄吧、茶室、阅读室、VIP贵宾室F4停车位B1社区配套大堂、咖啡座F1精品超市F2西餐厅

82、、中餐厅（宴会厅，可举办各种酒会和会所活动）F3空中连廊(咖啡座等)主题会所主题会所绿绿主题康体会所主题康体会所集中商业业态功能设置建议集中商业业态功能设置建议8/5/202494北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告94 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商出入口设置出入口设置u会所分外向型入口外向型入口与内向型内向型入口入口，外向型接待所有会员，内向型入口则为方便小区居民出入u会所入口与其他商业入口分区域设置,确保人流不出现混杂现象u超市及增加的餐饮入口设于中心主干道上本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充

83、方案补充方案补充方案一层出入口示意图外向型会所入口外向型会所入口餐饮社区配套内向型会所入口超市入口8/5/202495北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告95 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案u会所位于3、4层，其中三层以空中连廊对两个主题会所进行连接u会所专用电梯联入车库，二层不做停留u地下一层全部改为停车场，以满足增加的商业面积对车位的需求p西侧底层及二层为餐饮，餐饮纵向与横向结合，分割为23家p东侧底层设置超市滚涕及社区配套商业、二层为精品超

84、市会所、超市及其他商业布置说明：会所、超市及其他商业布置说明：8/5/202496北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告96 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案商业街规划补充建议：商业街规划补充建议：分布：分布：沿熏马厂路两侧呈点状布置，体量根据实际布局大小不等规模：规模： (具体根据实际情况而定)单体面积单体面积：500-2000平米左右单体数量单体数量：10至14个排布说明：排布说明：南部以500700平米独栋为主， 往北逐渐放大单体面积建筑楼层：

85、建筑楼层： 以二层为主,局部一层业态及经营范围与原方案一致业态及经营范围与原方案一致8/5/202497北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告97 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案商业街内部规划商业街内部规划分割方式：分割方式：一、二两层产品同原方案，采用纵向与横向 相结合的方式分割；店铺面积：店铺面积：每个店铺的总面积在300-1000平米之间8/5/202498北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告98 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地

86、产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案 假设：假设：采用“思路一”的方法 计算计算餐饮总建筑面积，仍然达不到 10000平米建议：建议：取消商业街设置取消商业街设置以会所为核心，采以会所为核心，采用集中型商业布局用集中型商业布局8/5/202499北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告99 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案原因说明：原因说明：1.餐饮行业

87、扎堆经营的群聚性：餐饮行业扎堆经营的群聚性： 在北京，尤其亚运村附近，餐饮行业规模、档次、品种已齐全的状况下，小体量餐饮业很难存活。2.若采用下沉式广场的处理方式若采用下沉式广场的处理方式 首先缺乏商业展示面，难以形成商业氛围不利于商业经营运作。 其次租售价格较低。餐饮行业一般签约时间较长，以投资回报的稳定性见长，租金相对偏低，其行业选址的特殊性，尤其非快餐类餐饮极少会选择地下铺面经营，即使有选用其支付的租金也非常低廉，直接影响到商铺的售价。8/5/2024100北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告100 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商项目定位：项目定位： 以内向

88、型商业为主体的社区配套商业目标客群：目标客群： 本项目自住客群为主，辐射周边高档社区居民业态定位：业态定位： 会所、超市、社区配套型商业、少量餐饮本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案项目定位及目标消费群项目定位及目标消费群分析分析8/5/2024101北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告101 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议本项目商业部分规划建议补充方案补充方案补充方案补充方案主题会所主题会所蓝蓝主题康体会所主题康体

89、会所社区配套地下停车位B1大堂F1健身中心、 BABY乐园、室内桌球馆、乒乓球馆F2游泳馆、SPA水疗、桑拿、香熏洗浴、网球馆、羽毛球场、休息区F3精品超市停车位B1精品超市大堂、咖啡座F1西餐厅、中餐厅（宴会厅，可举办各种酒会和会所活动）F2红酒吧、雪茄吧、茶室、阅读室、VIP贵宾室F3空中连廊(咖啡座等)主题会所主题会所绿绿主题康体会所主题康体会所集中商业体集中商业体:8/5/2024102北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告102 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商 目目目目 录录录录本项目商圈范围本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业市场现状分析区域商业未

90、来规划分析区域商业未来规划分析本项目本项目SWOT分析分析本项目目标消费群分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目产品定位及细化本项目租售价格定位本项目租售价格定位8/5/2024103北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告103 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位租售定价租售定价商业物业的定价商业物业的定价出租价格出租价格 销售价格销售价格 多采用市场类比法 以开发商及项目自身为主，投资成本及利润作为价格计算之主要参考依据 由市场衡量，包括物业类比、租

91、金反推法 8/5/2024104北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告104 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位租金定价：租金定价：业态业态市场租金水平（元市场租金水平（元/天天）中型精品超市中型精品超市2.5-3.5中高档餐饮中高档餐饮3-7元元其他临街店铺其他临街店铺4-9元元本项目超市租金：2.53.5元餐饮：一层5-7元，二层3-5元其他临街店铺：一层6-8元，二层3-5元租金均价（不计超市）：5 5元元元元(从第三年起,按每年4%租金递增)8/5/2024105北京亚北区项目商业部分市场及

92、产品定位报告105 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位销售价格：销售价格：按照租金反推法租金反推法，投资回报率按8%计算，销售均价为：5元元/天天365/8%=22812.5元元/考虑到未来销售、入市时间等不确定因素，确定本项目销售均价约为：2300023000元元元元/ /左右左右左右左右 其中一层均价为其中一层均价为26000元元 /左右，二层均价左右，二层均价20000元元/左右左右8/5/2024106北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告106 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资

93、料免费提供商本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位开发商自持和销售业态面积：开发商自持和销售业态面积：业态业态面积面积租售方式租售方式会所12000持有、自营超市2000持有、出租，可考虑整售临街店铺商业街14000销售会所一层局部12508/5/2024107北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告107 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位本项目租售价格定位业态业态面积面积( () )销售单价销售单价( (元元) )租金租金( (元元/ /天天) )年收益年收益( (万元万元) )3 3年收益年收益( (万元万元) )超市20003.5255.5766.72商业街140002300032200会所临街商业1000270002700三年收益总计35676.72万元注：按100%销售率和出租率计算，超市租金从第三年起按4%递增本项目出租及销售物业收益初步测算8/5/2024108北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告108 页策动中国策动中国 地产资料免费提供商地产资料免费提供商感谢开发商的信任与支持！感谢开发商的信任与支持！