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1、目录前言一、 台州市概况（一）台州市城市概况（二）台州市自然资源概况（三）台州市经济发展概况（四）台州市农业发展概况二、温岭市概况（一）温岭市地理概况（二）温岭市自然资源概况（三）温岭市经济发展概况（四）温岭市农业发展概况（五）温岭市交通概况三、项目研判（一）我国农业概述（二）我国农产品贸易及农贸市场概述（三）浙南地区农贸市场分析（四）温岭市农贸市场概况（五）其他农贸市场分析（六）项目对温岭市经济发展的影响四、温岭农贸城投资效益测算（一）测算的依据及技术路线（二）比较案例分析（三）因素修正（四）温岭农贸城交易额测算（五）农贸城投资效益测算五、 项目定位建议（一）突出温岭农贸城品牌，塑造“浙南菜
2、篮子”形象（二）实施差异化营销战略，充分发挥项目的优势（三）农贸市场的规划布局要高瞻远瞩，具有超前性（四）综合配套服务进一步完善（五）建立现代化的信息管理和电子商务网络六、 项目作业纲要（一）项目作业流程图（二）项目策划作业内容纲要七、 费用细则八、 中国国际咨询集团概况及专家团队介绍前言商业地产项目的招商策划，就是以专业市场为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对专业市场进行研究与预测，为决策者了解该专业市场的现状以及变动趋势，制定招商计划，拟定招商与经营策略提供建议，以及作为决策者决策的参考依据。一个优秀的策划方案具有超越时代的特征，并且可实施性非常强，这
3、要求我们每一个策划人都要有求真务实的作风、敏锐的洞察力、高超的专业水平。我们根据商业地产的行业特征，内容包括项目位置、交通情况、人文环境、税收政策、基础配套、与直接关联产品的流通渠道、工资水平、就业观念、商业物流，和周边农贸业态、竞争市场状况以及本项目的产品分析等几大部分。对于不同的内容，我们将采取灵活高端的方式。通过专家团分析研究，科学地对项目的系统规划、产品特色、项目定位、招商条件、合作模式、交易方式、营运状况等进行论证；共同探求对本案的 SWOT 分析及招商推广手段等。如何使项目置身于市场，结合于理论，捕捉每一个稍纵即逝的机会，吐故纳新，遵循“直面矛盾，善用策略”的工作准则，审时度势为项
4、目策划出具有重大价值的报告成果，做到出奇制胜，抢占主导地位，利用优势环境做出强势品牌，使您在激烈的市场竞争中崛起，这是我们的当务之急。温岭市农贸城招商策划大纲招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。招商一定是整合的结果，是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业又各方面相互联系的整体；是以积极可行的方式吸引外来资金、人才、技术和管理经验等生产要素为方向，促进本企业和本地区的经济发展为目标。以这一“方向”和“目的”为主线，贯穿其中、有的放矢。通过招商手段，将各自相互独立、相互隔离的企业和资源进行有机的整合，成为经济
5、发展的生产力。温岭市农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与规划中的市客运中心相邻，占地110亩，是由台商全额投资建设，总投资超过 2 亿元，是温岭市政府重点招商引资项目、重点建设项目。农贸城如何发挥充分发挥其自身优势，自主创新？如何运用地区产业特色，作出准确的市场定位？如何利用政策优势和政府的支持，建立完善的管理体制和经营模式？如何利用企业的资源优势，作出正确有效的招商方案和营销方案？如何在转变经济结构和稳定增长方式，促进经济社会又快又好的发展中起到应有作用，这是农贸城目前面临的重大决择。一、台州市概况（一）台州市城市概况台州位于浙江省沿海中部，市中心处北纬 28 度，东经 122 度，属
6、亚热带季风气候型。大陆海岸线 745 千米，占浙江省的 28%。全市陆地面积 9411 平方千米，大陆架海域面积 8 万平方千米，人口572.14万人，其中市区人口148.75万人。市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，辖临海、温岭 2 个县级市和玉环、天台、仙居、三门4 个县，截至2005 年 12 月 31 日，全市共有34 个街道、65 个镇、28 个乡。台州市各县市基本情况一览表建成区平方万米椒（海门街道）江区黄岩区路路北街道管桥区临海市温925.82岭20116.005110097847方城路 58 号3175002203.1329.10111.1851402181053东方大道3170
7、00274.0013.0042.11640046287淋村318050988.0024.0057.48562313537县前街 22 号318020280.1222.7747.79810276275青年路404号318000千米个个个个个个地区总面积总人口街道镇乡社区居民区行政村驻 地邮 编平方千市三海游镇人民门县天城关镇中山台县仙城关镇学后居县玉珠港镇东城环县378.0027.20400632711276路 6 号3176001992.008.00503710010721巷 1 号3173001432.099.5055.66375040648东路 314 号3172001072.009.54
8、52.00010408511路 59 号317100合计9411.00-572.14346528982395155-台 州 市 地 图（二）台州市自然资源概况台州山海雄奇，气候温和，雨水充沛，自然资源主要有以下四大类。一是“两水”资源。“两水”指水产和水果。台州有6 个县（市、区） 濒海，海岸线长，水产品丰富，渔业产值占农业总产值的一半以上。海水养殖的面积和产量均占浙江的60%以上。台州水果品种多，质量好，产量高，是我省重要的果品基地之一，其中黄岩蜜桔、玉环文旦、东魁杨梅等名果享誉中外。二是港口资源。台州港为组合式港口，以台州湾的海门港为中心，乐清湾的大麦屿港和三门湾的健跳港为南北两翼。三是电
9、力资源。台州是一个集火电、水电、潮汐电、风电、核电于一体的综合能源区。台州火力发电厂已建成 141 万千瓦发电机组，为浙江省第二大火力发电厂，温岭江厦潮汐电站为目前亚洲最大、世界第三的潮汐电站。目前，投资 250 亿元的三门核电厂正准备动工建设；投资 48 亿元的天台桐柏抽水蓄能电站已开工建设；台州将成为华东地区最大的电力能源基地。四是旅游资源。台州拥有两个国家级风景名胜区 （天台山和神仙居），一个国家级历史文化名城（临海市），还有 4 处省级风景名胜区。（三）台州市经济发展概况台州是中国股份合作制的发源地。民间自发形成的“打硬股”即代表着台州民营经济的雏形，孕育于70 年代。改革开放后，台州
10、的民营经济有了长足的发展。2006 年，全市实现生产总值1467.48 亿元，按可比价格计算，比上年增长 14.6%。其中，第一产业增加值 106.88 亿元，增长2.9%；第二产业增加值 782.16 亿元，增长 15.4%；第三产业增加值 578.44 亿元，增长 16.1%；三次产业结构进一步优化，由上年的8.2：52.6：39.2 调整为 7.3：53.3：39.4。全市人均生产总值为 26100 元，比上年增长13.8%，首次突破 3000 美元大关，达 3342 美元。（四）台州市农业发展概况台州市兼得山海之利，农业资源丰富，物产丰饶，素有“鱼米之乡”、“水果之乡”的美称。柑桔、杨
11、梅、茶叶、水产等农产品久负盛名，享誉国内外。2005 年全市农业总产值达 184.23亿元，农民人均纯收入达到 6689 元。全市上百亩的规模基地达到 373 个，其中种植面积万亩以上的规模基地 36 个，面积达到 69.29 万亩，畜禽养殖规模上万头的基地 25 个。2006 年，全市实现农林牧渔业总产值195.68 亿元，按现价计算，比上年增长5.9%。其中，农业产值71.08 亿元，增长 7.9%；林业产值 3.24 亿元，增长 13.9%；牧业产值 17.36 亿元，下降 5%；渔业产值 102.30 亿元，增长 6.4%。在农民自愿劳动合作基础上的农民专业合作社建设如火如荼，全市已建
12、立农民专业合作社500家，入社社员 4.6 万多户，带动农户达 24.4 万户之多，建立各类生产基地 624 万亩。合作社注册资金达到 5798 多万元，2005 年实现农产品销售额 22.2 亿元。围绕农业主导产业组建了柑桔、杨梅、西瓜、西兰花、农机、茶叶、生猪、奶业、畜禽、种业等台州市十大农业产业协会，并以积极的姿态融入国际经济潮流，加强与先进发达国家的技术交流与合作。二、温岭市概况（一）温岭市地理概况温岭地处浙江东南沿海，长三角地区的南翼，北连宁波，西连温州，三面濒海，陆域面积920平方公里，岛屿面积14.72平方公里，滩涂面积155平方公里，海岸线长 317公里 ，辖 11个镇5个街道
13、，831 个村 105 个居，人口 116 万，是全国人口密度最高的县市之一。温岭市地处浙江东南沿海，长三角地区的南翼，三面临海，东濒东海，南连玉环，西邻乐清及乐清湾，北接台州市区。陆域地势自西和西南向东渐倾，西部和西南部为海拔 100-250 米的低山丘陵，最高处为太湖山主峰，海拔 734 米，系北雁荡山余脉。北部、中部和东部为平原。气候温和湿润，四季分明。年平均气温 17. 3，年平均降水量 1659.4 毫米，无霜期约 251 天，属亚热带季风气候区。全市陆境自西、西南向东渐倾，西部和西南部多为低山丘陵，北部、中部和东部为水网平原和滨海平原，海岸线长317 公里，岛屿 170 座。温岭一
14、角（二）温岭市自然资源概况温岭市具有丰富的自然资源，主要又分四大类。第一是海洋资源，海洋捕捞居浙江省前列。盛产大小黄鱼、带鱼、鲳鱼、鳓鱼、马鲛、海鳗、墨鱼等数十种经济鱼类，以及竹节对虾、红虾、梅虾、梭子蟹等海产品。开发有70万亩浅海和20万亩滩涂，水产品产值、产量均居浙江省前列。 第二是矿藏资源，以花岗岩为主，储量 10 亿多立方米。第三是电力资源，温岭市为全国农村电气化（县）市，有世界第三、中国最大的潮汐发电站温岭江厦潮汐电站。城镇供水能力11.1 万吨。第四是旅游资源，境内有 3 个省级风景名胜区：长屿硐天景区，有 28 个硐群 1314 个形态各异的硐窟，获大世界吉尼斯之最；方山-南嵩岩
15、风景区，气势磅礴雄浑；江厦森林风景区。石塘渔港以特有的石山、石路、石屋等石建筑着名，还是中国大陆新世纪第一道曙光的到达点。（三）温岭市经济发展概况历史上的温岭是个农业县，1958年，国务院曾授予温岭“全国农业社会主义建设先进县”称号。党的十一届三中全会以来，温岭经济社会快速发展，人民生活水平显着提高，综合实力不断增强。2001 年，全市国内生产总值达到 195.09 亿元，同比增长 9.3，居全省第 3 位；人均国内生产总值17121元，同比增长8.1；工业总产值159.10亿元，同比增长2.9；全社会出口交货值 55.8亿元，同比增长23.1；财政总收入13.9亿元，同比增长3.1，居全省第
16、6位，其中地方财政收入 7.75 亿元，同比增长 37，居全省第 7 位；城镇居民人均可支配收入10909 元，同比增长7.2；农民人均纯收入5917元，同比增长5.5。据国家统计局测评，温岭市社会经济综合发展指数居全国 2000 多个县市第 28 位，其中发展水平居 21 位。2006 年实现生产总值 305.36 亿元，比上年增长 12.7%；财政总收入 29.42 亿元，增长 13.1%，其中地方财政收入 13.48 亿元，增长 14.3%；农民人均纯收入 7556 元。社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力位居全国百强县市32 位和 15 位。（四）温岭市农业发展概况温岭是全国的农业
17、大市，史称鱼米之乡，有“温黄熟，六县足”之说，在中国农业大县中排行第 18 位，为全国“农村综合实力百强县（市）”。2006 年全年实现农林牧渔业总产值 57.31 亿元，比上年同期增长 3.9%，按可比价格计算增长0.7%；农林牧渔业增加值 29.70 亿元，比上年同期增长 3.7%，按可比价格计算增长 0.4%。分行业看，农业产值为 13.97 亿元，林业产值为 440 万元，牧业产值为 4.32 亿元，渔业产值为 38.07 亿元，农林牧渔服务业产值为9028 万元，比上年同期分别增长5.3%，22.2%，下降 5.9%，增长4.7%，1.6%，按可比价格计算分别增长2.1%，9.9%，
18、下降 1.7%，增长 0.5%，0.9%。农民人均纯收入 8167 元，增长 8.1%。（五）温岭市交通概况温岭交通便捷，通讯发达。距市区 25 公里的黄岩机场，开通了至上海、广州等大中城市的航班；海门港候潮可进万吨级货轮，开通了至香港的定期货轮和至日本的定期航班。宽阔的 104 国道线、建设中的甬台温高速公路和沿海铁路穿境而过。2006 年温岭市客运量比同期增长 15.3%，旅客周转量达 159738 万人公里，比同期增长8.6%。三、项目研判温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与规划中的市客运中心相邻，占地110亩，地上建筑面积 73300m ，地下室面积为 10900m ，其中市
19、场建筑面积为 53500m ，综合服务区（十六层）建筑面积为 19800m 。农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，还将配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。根据农副产品绿色批发市场的要求和规划科学、适度超前的原则，力求打造一个现代化的物流平台，将温岭农贸城建设成为台州规模最大、档次最高、功能最全、管理最先进，在全省乃至全国一流的集农副产品交易、储运、加工、出口代理等一体的现代化综合性农贸市场，办成台州市的净菜、放
20、心菜、绿色食品的配送中心。温岭农贸城将服务、产品、劳力等各种资源聚集在一起，以其集聚效应和辐射效应，成为台州以及整个浙南地区的“菜篮子”。温岭农贸城解决了温岭、台州广大城乡人民基本的生活需求，并且还作为整个浙南地区农产品贸易的中转站，不仅能使该地区广大人民享受外来农产品，而且还能将为本地农产品进入其他国内市场创造了条件。农贸城虽然有自己强大的优势，但是也存在很多的不确定性因素。此时我们必须审时度势，雄韬伟略地把握未来，为项目决策提供具有重大价值的成果报告，出奇制胜抢占主导地位，利用优势环境做出强势品牌，为温岭农贸市场在激烈的市场竞争中崛起，打造浙南地区农贸市场的航母。2222鉴于本项目体量和目
21、前的全国农贸市场的特点，以及农产品消费和投资市场的机遇，如果没有一个准确的项目定位和总体策划纲领，将使本项目的招商引商、营销策略和高附价值的实现带来相当大的抗性。为了更精准的把握项目的市场定位，我们有必要重新认真审视全国的农贸市场，剖析浙南地区农贸市场的空白点，以精准的定位为项目后期的招商引商与生产经营作好铺垫。（一）我国农业概述中国国土面积约 960 万平方公里，耕地面积为 130039.2 千公顷。平原、盆地约占 31%，高原和丘陵约占 69%。疆域由南到北相距 5500 多公里，兼有热带、亚热带、暖温带、温带、寒温带和寒带等几个不同的气候区，其中绝大部分处于温带，适宜农、林、牧、渔等各业
22、生产的发展。主要农牧渔业生产情况指标-粮食谷物稻谷小麦玉米豆类薯类油料200046217.540522.418790.89963.610600.02010.03685.22954.81443.71138.181.1441.752.912.66828.0807.3255.2223.854.8200145263.739648.217758.09387.311408.82052.83563.12864.91441.61133.180.4532.468.110.67566.31088.9235.0204.565.5年份200245705.839798.717453.99029.012130.82241
23、.23665.92897.21481.81055.289.5491.696.415.99010.71282.0244.7213.569.8200343069.537428.716065.68648.811583.02127.53513.32811.01342.01142.059.3486.085.310.09023.5618.2225.7201.566.7200446946.941157.217908.89195.213028.72232.13557.73065.91434.21318.270.4632.4107.48.78984.9585.7240.6216.373.1200548402.2
24、42776.018058.89744.513936.52157.73468.53077.11434.21305.262.5571.4110.58.38663.8788.1268.3243.578.0农产品产量万吨花生油菜籽芝麻棉花麻类黄红麻甘蔗甜菜烟叶烤烟蚕茧()桑蚕茧茶叶水果谷物50.168.36225.14753109329731519103425165762624518176315151.512866.3876.6922.7453.032.652673.344681.529031.915715.913316.06125.44838.24031.4532.8274.0919.1827.42
25、9250233266110572243.34278.52538.760.270.26658.04800110728881597106120466062526807173214995.912824.2826.0881.5436.227.954936.745743.029826.416129.213697.26333.95026.04184.5548.8292.71122.91025.529825434241109682336.74381.32571.764.574.56952.04885117530111477118028686466330232179215189.313084.8808.884
26、9.9419.426.456684.046291.531655.217275.914379.36586.55227.94326.6584.6316.71400.41299.830758835459117652462.74564.52646.361.176.814517.448739512654158286324626402324925176815500.113467.2790.0820.7395.726.559200.546601.734053.718320.715733.06932.95506.34518.6630.4357.21848.61746.333805836692135282606
27、.74704.62685.867.783.515340.95187111130221813112827196519930829188915737.813781.8763.9791.9374.026.261800.748189.136639.119550.917088.27244.85776.84701.6675.9399.32368.42260.637390237727145152723.74901.82767.871.393.516120.15225112930761793105426706397037523195615947.514157.5740.0777.2360.426.666098
28、.650334.837265.919876.117389.97743.16157.65010.6711.5435.52864.82753.439317236904154352879.55107.62838.3农产品单位面积产量公斤公顷棉花花生油菜籽芝麻黄红麻甘蔗甜菜烤烟大牲畜年底头数(万头)牛马驴骡骆驼肉猪出栏头数(万头)猪年底头数(万头)羊年底只数(万只)山羊绵羊肉类产量(万吨)猪牛羊肉猪肉牛肉羊肉奶类(万吨)牛奶绵羊毛(吨)山羊毛(吨)羊绒(吨)禽蛋(万吨)水产品总产量 (万吨)海水产品(/)淡水产品1739.71809.61918.22018.82134.02269.3注：2003 年起
29、水果产量包括瓜果类产量。（二）我国农产品贸易及农贸市场概述1. 我国农产品贸易概述农产品贸易是我国对外贸易的重要组成部分，在我国经济建设中发挥着重要的作用。建国五十五年来，特别是改革开放以来，农产品贸易迅速增长，贸易规模不断扩大，农产品贸易额由建国初期不足10亿美元，发展到2003年的400多亿美元。农产品贸易为充分利用两种资源、两个市场，优化农产品结构，促进农民增收、农业增效和农村稳定作出了积极贡献。目前，我国已经是世界农产品第五大出口国和第四大进口国，在世界农产品贸易中占有举足轻重的地位。2. 我国农贸市场概述目前，我国已经具备了年生产5亿吨粮食、4亿吨蔬菜、5000万吨水果、5000万吨
30、肉类、3500万吨水产品、2500 万吨禽蛋、2000 万吨油料、1800 万吨奶的能力。小麦、水稻、水果、蔬菜、肉、蛋等主要农产品产量位居世界首位。“九五”以来，全国农产品加工业以年均8.6的速度增长。到 2003 年我国农产品加工业产值达3.1 万亿元，比上年增长17，占整个工业产值的22.4。农产品市场化率超过了 80。但是农贸市场特别是以批发为主的市场还存在一系列的问题。（1）市场管理混乱，管理机构不完善目前，很多城市的农副产品批发市场出现盲目建设、布局规划极不合理的现象，主要原因政出多门，很多部门都对农贸市场有一定的管理权限，但彼此又没做沟通协调，这样造成了农贸市场管理制度的混乱。（
31、2）市场的规划布局不够科学、合理我国的农产品批发市场，只要是有钱、有地，经过当地政府批准，一个零售或者批发市场就可以建立起来。由于缺乏统一规划，批发市场布局不合理，很多地方出现了“有市无场”和“有场无市”的现象。前者资源不被利用，造成结构性的落后；后者形成过度竞争，造成资源的浪费。这种情况在全国各地都不同程度的存在着。（3）农贸市场股权复杂，很难建立现代化管理制度我国的很多农贸市场组织成分十分复杂。一开始是政府投资建设，后来民间资本也可以介入，现在外国资本也能够进入。由于没有有效的组织机制，一些地方政府干预又十分严重，使市场的发展受到很多不必要的干扰，企业的发展战略出现很多不确定性因素。（4）
32、很多农贸市场自身的发展定位不明确，发展目标不清晰大多数农产品市场服务功能简单，没有自己的特色服务，没有长远的发展目标和定位，更谈不上具有自己的服务品牌。由于批发市场自身的发展定位不明确，战略方向不清晰，直接造成企业在竞争战略中处于下风。（5）信息渠道不畅通，交易手段落后，服务功能不完善很多地区农产品市场缺少必要的信息设备，农产品供求脱节，价格波动紊乱。一些投机商利用农民与市场信息不对称的弱点，捏造信息，大肆宣传，欺骗顾客，操纵价格，谋取暴利。（6） 批发市场管理无规范，制约无法规目前我国还没有建立专门的农产品贸易的法律，一些地方假冒伪劣产品泛滥，食品安全事故时有发生，严重地损害了消费者的身体健
33、康。更有不法者在管理松散的批发市场里，公然地使用有害化学制剂浸泡蔬菜、肉类，欺骗消费者，牟取暴利。（三）浙南地区农贸市场分析1. 台州市农贸市场概况浙南地区主要包括温州、台州、舟山、衢州、丽水、金华等市，经济发展略逊于浙北，但是浙南可以提供极大丰富的农产品资源，农贸市场自改革开放以来得到了飞速的发展。台州市农贸市场分类一览表类 别一 类 市 场黄岩中心菜市场、路桥中心菜市场、路桥洋叶菜市场椒江花园菜市场、椒江橘园菜市场、椒江建设路菜市场、椒江蔬菜批发市场、黄岩新堂菜市场、二 类 市 场台州农贸批发市场、路桥水果批发市场、路桥蔬菜批发市场、路桥磨石桥菜市场、路桥新安菜市场、路桥银山菜市场农贸市场
34、椒江万济池菜市场、椒江白云菜市场、椒江开元菜市场、椒江界牌菜市场、黄岩天长路菜市场、椒江葭沚菜市场，椒江永安亭综合市场、黄岩劳动南路菜市场、黄岩九峰菜市场、黄岩长塘农贸三 类 市 场综合市场、黄岩柔桥综合市场、路桥话月巷菜市场一、二类市场的整治由工商部门牵头，组织相关责任单位，按照工商部门制定的一场一策的整治方案完成。一类市场要通过整治，完善各项措施，建成示范市场。二类市场要通过必要的硬件改造升级，完善各项管理措施，建成规范市场。市场改造升级资金由市场所属地区政府牵头落实。三类市场由市工商局提出具体改造标准，由市场所属地区政府牵头组织实施改造，开发区范围内的由市建设规划局、开发区管委会组织实施
35、。台州市星级文明农贸市场一览表农贸市场台州市椒江花园菜市场台州市椒江白云菜市场台州市水产品交易中心台州市干水产品批发市场台州市万济池菜场台州市椒江水果批发市场黄岩红三菜市场黄岩天长路菜市场黄岩柑桔果品批发市场黄岩中心菜市场台州市农副产品批发中心黄岩新堂菜市场路桥金清中心菜市场路桥中心菜市场路桥花鸟市场台州市路桥区磨石桥菜市场台州市路桥区商业街菜市场台州市路桥区新安菜市场临海市巾山菜场临海鹿城菜市场临海市人民路农贸市场临海市人民路果蔬市场温岭三星菜市场温岭市太平路菜市场星 级二星二星二星一星一星一星一星三星二星一星一星一星二星一星一星一星一星一星一星一星一星一星一星三星创星时间199719972
36、001200120022002200319971999200120012002199720002001200220022002199920002002200220032003市场所在县市椒江椒江椒江椒江椒江椒江黄岩黄岩黄岩黄岩黄岩黄岩路桥路桥路桥路桥路桥路桥临海临海临海临海温岭温岭备 注-洋叶菜市场-温岭市文化桥菜市场浙江松门水产品批发市场温岭市太平路菜场温岭市万昌菜市场浙江松门水产品批发市场车关分市场温岭市大溪菜市场浙江松门水产品批发市场龙门分场温岭市泽国第二菜场温岭市水果批发市场温岭市南鉴帽业批发市场浙江松门水产品批发市场箬山分场玉环城关农贸市场玉环城关果品批发市场玉环陈屿中心菜市场玉环县
37、城关中心菜场玉环县文旦果品批发市场玉环县清港中心菜市场天台城关梨园菜场天台县中心菜市场三门县城关中心菜场台州市开元菜市场三星二星二星二星一星19971997199920002000温岭温岭温岭温岭温岭-三星一星20012001温岭温岭-一星一星一星一星2001200220022002温岭温岭温岭温岭-一星一星二星二星一星一星一星一星一星一星20032003200319981998200219992002-2002玉环玉环玉环玉环玉环玉环天台天台三门开发区-台州市主要农贸市场简介农贸市场名称农贸市场简介该中心位于浙江省台州市黄岩大桥北侧，紧靠104国道，距甬台温高速公路黄岩出入口台州市农副产品批
38、发市场处 1.5 公里，交通便捷。中心一期建设占地 40 亩，建有综合大楼、蔬菜农残检测中心、果蔬交易大厅、粮油交易房、仓库房、餐饮住宿部、停车场等。年商品成交额2亿元。全场总投资 50 万元，总面积 6 亩。现在蔬菜摊位 45 间、市场管理房 4 间、茶厂 3 间、白鹤镇万年山农贸市场内设农药种子门市部一个，房屋总面积 1500 平方米。2. 温州市农贸市场概况温州市位于浙江省东南部，东濒东海，南与福建省宁德地区的福鼎、柘荣、寿宁三县毗邻，西及西北部与丽水市的缙云、青田、景宁三县相连，北和东北与台州市的仙居、黄岩、温岭、玉环四县市接壤。2005年末全市户籍总人口777万人，其中市区人口140
39、万人。温州市农贸市场较多，形成规模的大小市场共有32家之多。温州市主要农贸市场简介农贸市场名称农贸市场简介浙南农副产品中心市场总用地面积160亩，现有总建筑面积14.5万多平方米，总投资约浙南农副产品中心市场3.2 亿元。市场共有店铺 1190 多间。市场共分 8 个区，1 区、2 区、3 区、5 区、6 区为市场主体，4 区为待建的综合服务楼，7 区为待建的冷库，8 区为停车场。市场占地面积1.6万m ，经过几次扩建，现在市场面积达到4.8万m ，现有职工150名。温州市蔬菜批发交易市它是经过多年的不断奋斗发展壮大起来的。 1999 年已被国家确立为全国菜篮子工程定场点鲜活农产品中心批发市场
40、。大南门农贸市场总建筑面积为 16630.04m ，整体设计以营业房、货柜、摊位等为主，以温州大南门农贸市场经营蔬菜、豆制品、水产、肉类为主，市场配套设施将更完善、功能更齐全、管理更专业。综合农贸市场分别由粮油、饲料、水产品、副食品、畜产品、禽蛋、水果、木材、竹制虹桥综合农贸市场品、柴草、综合类等 15 个专业市场构成，总共有交易场地 5.02 万 m ，是浙南最大的农贸市场之一。22223. 其他浙南地区农贸市场概况其他浙南地区是指出了温州、台州以外的衢州、金华、舟山和丽水等市。四市有人口 1047.7万人，其中非农业人口 209.22万人。据统计，四市共有形成规模的农贸市场 41家，其中金
41、华 15家，衢州12家，丽水7家，舟山7家。浙南地区（除台州、温州）人口、农贸市场一览表人口（万人）总人口数衢 州丽 水舟 山金 华245.6251.3996.58454.131047.7非农人口数42.9839.142899.1209.2212771541市农贸市场（个）总 计浙南地区（除台州、温州）相关农贸市场简介农贸市场名称义乌农贸城农贸市场简介义乌农贸城先后投资3亿多元，农贸城主体占地面积达到了30多万平方米，营业面积15万多平方米。市场硬件档次高、布局合理、管理规范、环境优美，设有信息中心，农产品检测中心、仓住用房等，各类配套设施完善。浙江省义乌市蔬菜批发市场衢州农贸城浙江省义乌市蔬
42、菜批发市场位于全国最大的小商品市场集散地，人流、物流之大，蔬菜交易量为浙中地区之首。衢州农贸城功能完善、设施齐全经营品种涵盖蔬菜、水果、水产、副食品、糖酒、调味品、干果、日用百货等八大类，是浙、闽、赣、皖四省九地市最大的农副产品集散中心、交易中心、信息中心和价格形成中心。丽水浙西南农贸城中国舟山国际水产城市场一期开发3.93公顷，建筑面积4.8万平方米，交易店铺518间，并配备加工、仓储用房2万平方米，大型停车场 6800平方米，设有蔬菜、水果、茶叶、食用菌、副食品和中药保健品六大交易区，努力把自己打造成“绿色市场、网络市场、品牌市场”的新型农贸批发市场。占地面积35公顷，建筑面积20万平方米
43、，渔港岸线1200米，500吨级以上浮动泊位18个。布有活、鲜、冻、干四大交易区及加工和配套服务区。现有固定资产3.8亿元，占地面积30万平方米，建筑面积15万平方米，拥有渔港岸线1200米，舟山水产品中心500吨级以上浮动泊位18?个。现有活、鲜、干、冻水产品批发商600余家，为交易配套服务门批发市场店300余家，交易客商逾4000家。交易水产品辐射到全国20多个省 （市） ，其中30出口日本、有限责任公司韩国等东南亚、欧盟国家以及香港、台湾、澳门等地区。（四）温岭市农贸市场概况温岭市是一个农业大市，农产品异常丰富，土特产繁多， 在很大程度上促进了农产品贸易的快速发展。下面是温岭市农贸市场一
44、览表。温岭市农贸市场一览表温岭市农贸市场温岭市三星菜市场温岭市太平路菜市场温岭市文化桥菜市场温岭市水果批发市场温岭市石桥头菜市场温岭市横峰农贸市场温岭市温峤菜场地址温岭市中华路温岭市钟楼路 228 号主营产品肉禽蛋、水产品、蔬菜副禽蛋、水产品、蔬菜、食品、豆制品温岭市文化南路 88 号温岭市太平烈士山脚温岭市石桥头镇后林村温岭市横峰街道横峰村温岭市温峤镇莲池路肉禽蛋、水产品、蔬菜水果水产品、肉禽蛋、蔬菜温肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜温岭市潘郎镇农贸市场温岭市山市农贸市场温岭市大溪中心菜场温岭市泽国菜市场温岭市泽国干鲜果批发市场温岭市牧屿菜场温岭市新河菜市场温岭市新街农副产品综合市场
45、温岭市东浦菜场温岭市箬横镇埭头菜市场温岭市松门菜市场温岭市淋川农贸市场温岭市松门第二菜市场温岭市石塘菜场温岭市钓浜菜场温岭市箬山农贸市场温岭市大闾菜场温岭市万昌菜市场温岭市联树镇夹屿菜场温岭泽国第二菜场温岭市塘下张菜场温岭市车关菜场温岭市松门农贸果菜批发市场温岭长屿菜场温岭市水果超市温岭市大溪镇温岭市大溪镇山市村温岭市大溪镇大溪村温岭市泽国镇温岭市泽国镇温岭市泽国镇牧屿温岭市新河镇东门外温岭市滨海镇新街温岭市箬横镇东浦街温岭市箬横镇埭头小区温岭市松门镇狮子巷温岭市松门镇淋川温岭市松门镇天竺路温岭市石塘镇温岭市石塘镇红岩村温岭市石塘镇箬山温岭市城南镇大闾街村温岭市万昌路温岭市泽国镇夹屿村温岭市泽
46、国镇温岭市新河镇下张村温岭市石塘镇捕屿村温岭市松门镇西站东温岭市新河镇长屿祥麟路温岭市万昌路 99 号肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜、副食品肉禽蛋、水产品、蔬菜蔬菜、肉禽蛋、水产品水果肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜蔬菜、肉禽蛋、水产品肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜、水果肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜、食品肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品蔬菜、干鲜果肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜肉禽蛋、水产品、蔬菜蔬菜、水果、粮食肉禽蛋、水产品、蔬菜、食品水果（
47、五）其他农贸市场分析1. 杭州市、宁波市农贸市场概况杭州市为浙江省省会，经济发达，全市共171家农贸市场，其中有27家优秀农贸市场，61家合格农贸市场。宁波是浙北的重要城市，经济发展仅次于杭州，目前，宁波共有形成规模的农贸市场19个。杭州市大型农贸市场简介农贸市场名称农贸市场简介市场座落于杭城东大门，机场路、秋涛路和石桥路三路交汇的“金三角”黄金地段。占杭州笕桥蔬菜批发交易地面积5万多平方米（含九堡分场），固定资产3000多万元，其中室内交易场所2万多平市场方米，另有5000平方米6层交易新大楼已投入使用。位于古荡小区东南侧，地理位置优越。古荡农贸市场的营业面积约达2100平方米，共有古荡农贸
48、市场三层楼，固定摊位320个，流动摊位25个。市场占地面积3500平方米，经营面积4068平方，总投资额450万元。其中营业大厅2800杭州濮家东村农贸市场平方米，营业房1268平方米，共有各类摊位468个、营业房48间。市场建筑设计科学合有限公司理，光线充足、空气流通好，有三个出入口，通道占场内面积35以上。农都市场占地177亩，总投资1.4亿元，硬件设施一流、布局合理，设有信息中心、农产浙江省农都农副产品批品检验检测中心、停车场、大型仓库和1500T级冷库，提供信息、结算、配货、导购、发交易市场住宿、餐饮等十大服务项目。市场现有经营面积2000平方米，设有120个摊位（营业房）及47间饮食
49、等附属营业房，经杭州近江茶亭农贸市场营综合类农副产品、商品及其他服务项目。市场交易面积12000平方米，主体以钢混框架结构，交易大厅高亮整洁，环境舒适市场宁波市海田果品批发交内拥有500吨位冷藏库存三座，另有三千吨位果品专用冷藏库一座，自备货运卡车三易市场辆，为市场经营配套服务和客户提供了极大的方便，年交易额达2.8亿元。2. 浙江省外大型农贸市场简介农贸市场名称农贸市场简介市场目前占地 13 万平方米（190 余亩），一、二期工程已实现投资 6400 万元，累计北京市华垦岳各庄批发市场竣工各类交易大厅、棚、仓库及综合服务配套设施 65000 平方米，有管理人员 400名，是北京地区面积最大、
50、档次较高、以经营农副产品为主，集交易、储运、商务、生活为一体的大型综合性批发市场。交易中心地上部分由展示大厅（2500 平方米），花卉超市（8600 平方米），花卉拍北京莱太花卉交易中心卖大厅（500 平方米）及冷库（2000 平方米）构成建筑主体；地下部分为办公、服务等设施。占地 55000 平方米的场地内，现有建筑物面积 76300 平方米，场内拥有黄浦江岸线上海中心水产品批发交易市场204 米，专用卸货码头 4 档，固定加冰码头 1 档，有2 座年加工能力 1000 吨以上的水产食品加工厂，配套冷库 1800 吨/次，污水处理厂处理能力 1000 吨/天，变电能力3500KVA，市场还有
51、仓储、运输、宾馆、餐饮、邮电、银行通讯等设施。市场商品交易区占地 1760 亩，总建筑面积为 96 万平方米，其中交易厅面积为 61 万武汉中心批发市场平方米。市场根据国务院批复的武汉市城市总体规划（ 1996-2020）规划要求，设有 22 种商品类型的交易厅，现已投入使用的有五个交易厅，分别是蔬菜、水果、粮食、副食、农资，正在兴建的有建材、家具两个交易厅。占地 200 亩，投资 5400 万元，已建成 4 座 8000 平方米的交易大棚，24200 平方米的停车场，6000 平方术的供中介组织一一采菜公司租用的平房，4800 平方米的商业性秦皇岛农副产品批发市场营业楼，10000 平方米的
52、市场中心路，水冲式厕所 2 座，以及配套完善的水电暖路通讯等配套设施建设，正在建设中的 50000 平方米大型露天交易市场，20000 平方米的果菜公司以及正在筹建中的容量 1000 吨的恒温库和 8000 平方米的交易大棚三座。中南蔬苹农副产品批发大市场该市场占地 100 亩，计划总投资 4000 万元，分两期建设。第一期工程实际投资 2400万元，建成四个大型交易棚，共计 5100 平方米，7200 平方米商位，11000 平方米停车坪，240 间交易门店及 2000 平方米库容。福州市闽江蔬菜副食品贸易中心该中心位于闽江三桥与鳌峰路交接处向东 500 米处，南临闽江上游码头，占地面积10
53、0 亩，总投资 7 千多万元，建有七座交易场、两座中心大楼，净菜配送中心、冷库正在筹划之中。（六）项目对温岭市经济发展的影响温岭农贸城的建设无疑会对温岭市，乃至台州市带来积极的影响，它不仅保障了整个城乡居民的基本生活物资需求，而且还对温岭、台州的农产品流通具有积极的作用，对该地区的农业有着深远的影响。1. 有利于加快温岭市农业和农村经济结构调整温岭农贸城是农民与消费者之间的纽带，农民可以通过农贸城获得充分及时的市场信息，并且根据市场的需要及时调整农业生产结构，使之符合消费者的需求，有利于农产品的流通，更有利于农民增加收入。2. 有利于促进温岭市城乡经济协调发展党的十六大政治报告指出，统筹城乡经
54、济发展，建设现代农业，发展农村经济，增加农民收入，是全面建设小康社会的重大任务。在党中央关注“三农”问题的时期，温岭农贸城的建设具有鲜明的时代意义。农贸城不仅可以造成农产品的高效率的流通，而且还促进了农村富余劳动力的流动，有利于改善城乡人民的生活水平，有利于城乡经济的协调发展，缩小城乡之间的差距。3. 有利于繁荣温岭市的城乡经济，有利于社会秩序的稳定温岭农贸城可以创造大量的工作机会，减轻政府就业安置的压力，更能增加市民收入，另外还可以资金融通，给投资者增加投资的机会，给他们带来利润，增加政府的税收。四、温岭农贸城投资效益测算四、温岭农贸城投资效益测算（一）测算的依据及技术路线本次测算采用市场比
55、较法，基本思路类似于房地产价格的市场比较法， 首先选取浙江省内（浙南地区）两个规模相近的农贸市场义乌农贸城和温州市的浙南农副产品交易中心， 进行对象比较；其次对两个农贸市场的交易额进行修正， 得出温岭市农贸城的交易额，再根据适当的利润进行测算收益。本方法运用的原理是：相似原理。（二）比较案例分析市场类型市 场 名称占地 110 亩，地上建筑面积 73300 平方米，地下室面积为 10900 平方米，其中市场建筑面积温 岭 农 贸测算目标为 53500 平方米，综合服务区（十六层）建城筑面积为 19800 平方米。经营优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等。占地面积 33 多万平方米
56、，营业面积 15 万多平方米市场，共有经营户 800 多户，高标准高起比较市场义 乌 农 贸点建设了果品、粮油、蔬菜、花卉、畜产品等子批发市场。2005 年义乌市农贸城年交易额一城达到 21 亿元。浙南农副产品中心市场总用地面积160亩，现有总建筑面积14.5万多平方米。市场共有店铺浙南农副产1190 家比较市场品二中心市场住宅 434 套 4.15 万平方米，写字楼 3.49 万平方米，营业面积 6.86 万平方米，2006 年的市场交易额为 42.5 亿元。多间。经营副食品、粮油、家具和日化小商品等五大支柱商品经营格局。市场有经营户配套各市场简介（三）因素修正进行修正因素时，我们综合农贸市
57、场影响因素，充分考虑到市场的规模，主要选取核心辐射区域人口，消费品零售总量，交通状况以及市场的经营管理水平四个因素。温岭农贸城的影响因素参数设为 1.00，其他各市场因素参数通过与温岭农贸城比较后得出。修正方法采用定性与定量相结合的方式进行，先对各因素对比描述，再加以量化。各因素指数计算参照量一览表区域台州（温岭）金华（义乌）人口（万）559.85（温岭 116）454.13（义乌 160）2006 年消费品零售总额（亿）511.57418.84市场所在地交通定性描述一 般较 好市场经营管理水平适度超前适应农贸市场的目前需要适应农贸市场的目前温 州777799.20很 好需要各市场指标参数比较
58、一览表农贸市场温岭农贸城（台州或者温1.00岭）1.001.001.00核心区域人口因素（A）消费品零售因素（B）交通状况因素（C）服务管理质量（D）义乌农贸城（义乌或者金1.2599华）浙南农副产品中心市场 （温0.7205州）0.64010.751.05261.1026320.921.0526（四）温岭农贸城交易额测算计算类别计算公温岭农贸城交易额比较案例交易额ABCD式【（2100001.10）/15】1.25991.102632义乌农贸城0.921.0526交易额估算浙南农副产1.0526品中心市场23051.12（元/平方米）由于温岭农贸城与温州浙南农副产品综合交20717.560.
59、423051.120.622117.70（元/平方米）易额度，两种数据按照一定权重综合，权重比例为 4：6。前面所算出的交易额是在双方独立的考虑到农贸市22117.700.8518800.04（元/平方米）场的影响南地区，市场之间不可避免的存在竞争，必须乘以一个影响系数，这里取0.85。考虑物价上涨的影响18800.041.101.101.1025022.86（元/平方米）2005 年以来物价飞涨，特别是农副产品涨幅很大，年平均按照 10的上涨幅度。条件下，实际上这三个农贸市场规模都是很大的，辐射的范围也是整个浙中心市场距离很近，具有很强的可比-20717.56（元/平方米）【425000/6
60、.86】0.72050.64010.75由于没有 2006 年交易额，我们采用2005 年交易按照 0.10 的比例增长计算。-计算结果备注（五）农贸城投资效益测算计算类别产品批发成本农贸城的20510.540.224512.32（元/平方米）经营利润-计算式及结果25022.86/（122）20510.54（元/平方米）备注根据我们对一般农贸市场的调查，摊位经营的利润，在 2030之间，保守的取值 22。对温岭市的住宅租金的调查发现温岭市住宅的月租金在每平方米 1020 元/月，在正常情况下店面合租金成本75122522500（元/25 平方米）理租金应该为住宅的 46 倍。由于农产品利润并
61、不高，农贸城的店铺租金建议中位数即每平方米 75 元/月。以25 平方米为一单位店面，每单位店面安置劳动力人力成本218001243200（元/25 平方米）2 人；2006 年温岭市城镇职工年平均工资32101元，这里取每人月工资 1800 元。年长期成20510.5425/2421365.15（元/25 平方米）本计算4512.32257512252180012利润47108（元/25 平方米）此收益率为农贸城平均收益率，至于经营户的收益投资收益47108/ （21365.152250043200） 54.11率为保守，实际可能会高出一些，误差范围在 15左右。率与各自的经营水平有关，另当
62、别论。该收益率较-的平均周转期是半个月。由于是批发市场资本的周转期比较短，设批发市场根据初步的效益测算，我们可以看出，投资收益率可以达到50以上，投资者完全有利可图。至于项目详细的可研还需要在实地调查的基础上进一步的研判。五、项目定位建议由于温岭市是一个县级市，经济发展在浙江处于一般的水平，要想建立全省一流的农贸市场，其招商和最终经营的状况仍然具有很大的不确定性。凭借对本项目粗犷的了解度及以前的招商经验，我们认为必须采用分散定点招商、信息网络、多元经营相结合的方式来操作！我们将引入招商规划新概念，即提升项目品位和附价值，又可以消除政府的部分审批问题，也可以减少项目的招商抗性，尽量争取政府在信贷
63、政策和税收政策上的支持。涉及到具体产品的涉及、租售比例、客户定位等问题还需做深入的市场调查，由专家团集体研判而定。充分挖掘项目优势，从大处着手，走差异化竞争、错位运营的道路，使本项目能够在新的市场环境与发展形势中稳步前进，顺利实现预期目标。始终围绕：1、策划定位精确化2、规划设计科学化3、推广宣传大气化4、招商手段应变化5、业态个性多元化6、产业经营规模化改革开放以来，我国农产品贸易市场的发展在从计划经济向市场经济转型的过程中，经历了四个阶段：萌芽阶段 （1986 年以前） 、初步发展阶段 （1986 年1995 年） 、大规模扩张阶段 （1996年2000 年）和整顿规范阶段（2001 年以
64、来）。目前我国的批发市场已经进入了整顿和规范发展阶段，意味着已经从量的扩张走向质的超越。我们以企业的形式进行农贸市场招商时需认真把握以下几个方面：（一）突出温岭农贸城品牌，塑造“浙南菜篮子”形象温岭市是一个规模比较小的县级市，如果仅仅针对温岭市，温岭农贸城的规模显然超出了实际需要，所以温岭农贸城所针对的对象是整个浙南地区，批发与零售相结合，以批发为主，针对温岭市以外浙南地区，零售针对温岭市城乡地区。显然，农贸城整体定位是整个浙南地区的菜篮子，必须打出自己的品牌。我们暂时对农贸城的形象定位为“绿色农贸，绿色消费，吃放心肉，喝放心水”。通过广告推广，一系列的公关活动将“温岭农贸城”这个品牌推广到浙
65、南地区，乃至整个浙江省，甚至全国，树立“浙南菜篮子”的良好形象。让消费者知道，“温岭农贸城”就是代表绿色消费和健康消费。(二) 实施差异化营销战略，充分发挥项目的优势农贸城针对浙南地区城乡消费者群体进行定位，导入农贸市场品牌，树立良好形象。在市场调研、细分的基础上，针对消费者的个性化需求，通过品牌定位与推广，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的品牌形象，建立品牌差异化和个性化的核心竞争优势。（三）农贸市场的规划布局要高瞻远瞩，具有超前性现代社会的节奏非常之快，高科技层出不穷， 无论是电子产品还是建筑产品，其功能折旧速度将比以往大大加快。近年来，市场的规模大型化、功能的提升和升级成为专业市场发展的主流
66、。温岭农贸城应该高瞻远瞩，按照“超前性、集聚性、配套性”原则，认真做好市场专业定位、结构布局、建设规模等方面的科学设计。既不能与当地的经济状况和实际市场相违背，又必须适度超前。农贸市场投资巨大，建成后使用年限很长，主体工程一旦建成很难变动，因此其设计思想、规划布局必须有一定超前意识。（四）综合配套服务进一步完善由于温岭农贸城是规模较大的农贸市场，相应的配套设施也是必不可少的，开发商按照“品牌建设、自主创新、外向战略”的发展思路，科学地规划和完善农贸城40 亩的服务配套区的建设。（五）建立现代化的信息管理和电子商务网络信息化管理是以信息化带动工业化， 实现企业管理现代化的过程。 农贸市场的信息化
67、管理实际上是以计算机技术为手段，对农贸市场信息（诸如产品、价格等）进行收集、整理、加工、应用的一种方式。信息化程度是衡量一个市场或者企业现代化技术程度的标志。 电子商务是利用计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现整个商务（买卖）过程中的电子化、数字化和网络化，通过网络，通过网上琳琅满目的商品信息、 完善的物流配送系统和方便安全的资金结算系统进行交易 （买卖） 。?六、项目作业纲要（一）项目作业流程图企业策划创新理念高端策略资源整合专家领衔大势把握项目我们是谁我们做什么我们的能力我要的结果市场调研部分人才、机制、品牌、网络、成果定位部准确定品质卓管理规产业旺SWOT分析部分项项目策划思想总体系
68、规划设计部分招商经营部分SWOT分析部分目分企业优势共享优势企业劣势项目劣势项目优势独享优势核心优势企业资源干扰性劣势障碍性劣势可克服劣势不可克服劣势独享机遇项目独有优势资源核心劣势项目资源优外部机遇共享机遇直接挑战间接挑战独享机遇外部挑战竞争性挑战影响性挑战可回避挑战不可回避挑战项目机遇共享机遇项目定位部分行业企业发展阶段阶段项 目定 位需求区域文化版块（二）项目策划作业内容纲要机遇第一部分前期市场策划篇内 容 纲 要备 注市第一章 宏观及微观市场环境调查研究分析第一节浙江省台州市城市概况场第二节 台州市、温岭市社会人文环境发展现状研究与分析第三节 台州市、温岭市及周边城市经济发展环境、农业
69、产业结构研究与分析调第二章 我国农业发展现状第一节我国农业发展概述第二节我国农业经济地位趋势走向第三节我国农业企业及农贸市场效益分析研第四节我国农产品贸易总体运行情况第三章 农产品贸易走势研究分析第一节 我国农贸总体运行概况第二节 浙江省温岭市及浙南地区农产品贸易调查分析部第三节 浙江省温岭市及浙南地区农贸市场的现状及运行状况调查分析分内 容 纲 要备 注产第一章 项目 SWOT 因素分析第一节 项目优势（区位、环境、资源、产业、交通、劳动品力、物流等发展基础条件）第二节 项目劣势（项目体量、品牌形象、产业定位、资金链策等目前存在问题分析）第三节 项目机会点（未来发展机遇）第四节 项目威胁点（
70、主要竞争对手及抗性）划第二章 项目市场定位分析第一节 项目发展思路及目标定（一）农贸城发展目标、发展重点和方向（二）定位前提研究1. 农贸城形态调查位2. 目标投资客户调查3. 农贸城经营种类经营状况调查部4. 投资客户实力和品牌资源调查第二节 市场定位基础及策略分（一）强化企业资源整合，进一步拓展农贸城的发展空间策略（二）强化政策扶持，进一步促进农贸城发展策略（三）强化培育引导，进一步推动农贸城配套产品快速发展策略第三章 项目的定位与业态组合规划第一节 项目市场定位规划（一）整体产业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象（二）农贸城中心功能、规模定位第二节 项目整体业态规划（一）业态规划
71、的背景（二）业态战略规划（三）业态规划组合定位第四章 业态选择及农贸城功能定位建议第一节 项目地块规划指标第二节 业态及功能分析第三节 项目规划布局建议第四节 环境及污染控制建议第五节 发展大型农贸市场需要认真把握的几个方面第五章 行业相关研究第一节 政府、投资商、开发商、经营户、生产者、消费者之关系分析第二节 农贸城投资开发与经营回报的可行性分析研究第三节 农贸城招商引资、品牌经营的战略研究第四节 农贸城节能防污方案、管理模式等研究第五节 农贸城交通运输、物流价格分析第六节 农贸城配套产业投资和经营的信心指数研究第七节 项目投资风险及其防范措施的分析研究第八节 行业相关政策及法律法规的研究第
72、二部分后期营销招商篇内 容 纲 要备 注推第一章本项目营销定位第二章营销推广序列及执行工作纲要第一节 营销计划广营（一）目标客户群分析（二）推广策略研究分析（三）营销思路描述第二节 推广方案销（一）招商说明会前期信息推广期（二）招商说明会策划战略招（三）媒体策略（媒体选择、媒体计划与实施）第三节 公关活动商第四节 形象包装体系建立第三章 营销组织执行工作细化管第一节 管理架构理第二节 招商体系的建立第三节 招商人员进场培训指第四章 项目招商指导第一节 招商产品研究分析第三节 招商策略导（一）价格体系建立（二）公开活动及新闻配合（三）媒介策略规（四）招商原则（五）农贸城招商发展趋势划（六）农贸城
73、招商形式分类分析（1） 产业化招商（2） 项目包装招商（3） 以建商引商（4） 小分队招商（5） 外籍代表招商（6） 练好内功招商（7） 亲情招商（8） 坚持大项目招商议第四节 招商程序指导（一）招商谈判（开局、摸底、报价、磋商、成交、签约）评（二）招商细则（三）招商进度分配和阶段性完成比率第五节 招商管理（一）招商人员的招聘与培训（二）招商环节的监督与管理第五章项目产业经营管理总体分析附、项目建议篇第一章 投融资规划建议第一节 投资估算及资金筹措第二节 财务效益指标分析第三节 经济效益评价审第四节 风险分析第二章 项目建设招投标方案建议第一节 项目招标方案建议第二节 项目投标工作评审第三章
74、项目规划建筑建议第四章 项目产业经营、物业管理建议七、费用细则中国策划研究院浙江分院策划内容收费细则服务规模服务内容项目市场调研报告、可行性分析报告、项目细析报告、行业研究报告、项目定位策划方温岭市农贸城全程策划案、产品定位策划方案、业态分布等基础篇规划建议、设计建议、市场布局研究方案、营销策划方案、市场推广方案、定价策略、招商指导、管理制度、培训教材、产业经管指导等建议系统篇招商代理备注：备注：项目着手于温岭农贸城的规划实施，首先依照最优原则对整个农贸城建筑格局进行设计，布局设计按照超前的标准进行，并且采用现代物流的规则，使得市场内各个建筑功能互相协调，互相补充，形成集产品展示平台、信息平台
75、、交易平台、物流平台和客户服务平台于一身，由农产品专卖区、批发区、物流服务区、配套服务区和市场管理办公区等几大功能组成整个产业体系，使整个市场效益最大化。为终端消费者与零售商之间，零售商与批发商之间的交谈、谈判、公关、食宿等提供“一条龙”优质服务，营造优质、舒适、公平、安全的交易环境。立足集聚效应、提升农贸市场的特色优势，打出温岭农贸城的强势品牌。按照中央“十一五”规划的要求，顺应经济全球化，长三角一体化的趋势，以增强市场竞争力为导向，强化农贸市场的发展规划，优化市场资源配置，错位发展。注解：注解： 本部分策划大纲内容是我中国国际咨询专家团根据工业园区的行业特征，及多年来招商投资市场的跟踪和积
76、累的经验，初步对本项目地理位置、交通情况、人文环境、税收政策、基础配套、与直接关联生产成本的产业链、工资水平、就业观念、商业物流，和周边工业业态、竞争市场状况等了解，以及对台州市整个市场大环境等几大部分内容作了粗略的市场分析，仅供各位领导参考。如有下一步的合作机会，我们将对本项目进行深入研究，整合 中国国际咨询专家团 资源和现代经营的理念，以高度和专业纵观大势，对本项目提供精准的项目产品定位、业态规划和招商、管理指导等可行性的操作方案，进一步进行招商代理合作。 我们对项目的策划，始终坚持：1）深入扎实的市场调查 4）创新灵感的广告推广2）科学系统的分析研究 5）系统全面的营销方案3）准确现代的项目定位 6）敏锐实效的应变举措通过我们的努力，相信能给贵企业带来满意的答卷！赢利原则：附价值提升！真诚希望：能与您合作！共同目的：利益最大化！
