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1、房地产销售法律知识培训主讲人：主讲人：所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其发展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房发展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房地产的地产的“不动产特性不动产特性”决定了其在法律上具有土决定了其在法律上具有土地使用权决定地上权的归属原则。具体而言就是：地使用权决定地上权的归属原
2、则。具体而言就是：土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为对象。对象。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页一一、商品房买卖合同、商品房买卖合同二二、商品房买卖合同主体、商品房买卖合同主体三三、商品房销售过程中的意思表示、商品房销售过程中的意思表
3、示四四、房屋买卖的标的：房屋、房屋买卖的标的：房屋五五、商品房买卖合同的成立和生效、商品房买卖合同的成立和生效六六、格式条款、格式条款七七、房产交付、风险承担、产权办理、房产交付、风险承担、产权办理八八、合同的解除、合同的解除九九、商品房交易税法缴纳、商品房交易税法缴纳十十、房屋销售想见问题、房屋销售想见问题商品房买卖合同商品房出卖人与商品房买受人签订的以商品房出卖人与商品房买受人签订的以商品房为交易标的的买卖协议。商品房买卖商品房为交易标的的买卖协议。商品房买卖合同系合同的一种，合同一经成立即具有法合同系合同的一种，合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生法定或约律效力，在双方当事
4、人之间就发生法定或约定的权利、义务关系，当事人一方或双方未定的权利、义务关系，当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。违约责任。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页当事人主体一一、出卖人、出卖人二二、买受人、买受人返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页出卖人房屋出售者（自然人、法人、房地产开发企业）。房屋出售者（自然人、法人、房地产开发企业）。本培训本培训所指商品房出卖人特指房地产开发企业。根据所指商品房出卖人特指房地产开发企业。根据城市房地城市房地产开发经营管理条例产开发经营管理条例第第5条设立房地产开发
5、企业，除应条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：当具备下列条件：（一）有（一）有100万元以上的注册资本；万元以上的注册资本；（二）有（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职两名以上持有资格证书的专职会计人员。会计人员。另另房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定规定：分四级，一级规定：分四级，一级资质注册资本资质注册资本5000万以上，在全国范围内开发；二级资质万
6、以上，在全国范围内开发；二级资质2000万以上，；三级资质万以上，；三级资质800万以上；四级资质万以上；四级资质100万以万以上。二级及以下为建筑面积上。二级及以下为建筑面积25万平方米以下的开发建设项万平方米以下的开发建设项目，具体由省级主管部门定。目，具体由省级主管部门定。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页买受人1、购买房屋的自然人或者法人、购买房屋的自然人或者法人。根据。根据合合同法同法和和民法通则民法通则的相关规定：自然的相关规定：自然人购房应当年满人购房应当年满18周岁，具有完全民事行周岁，具有完全民事行为能力，属完全民事行为能力人。法人购为能力，属完全民事行为能力
7、人。法人购房，必须依法成立，有必要的财产和经费，房，必须依法成立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所，能够独有自己的名称、组织机构和场所，能够独立承担民事责任。立承担民事责任。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页2、太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见作的意见在本市市辖六区购房实行限购政策。在本市市辖六区购房实行限购政策。自本意见发布之日起，原则上自本意见发布之日起，原则上(1)对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本
8、市房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购购1套住房；套住房；(2)对已拥有对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返
9、回上一页3、外国人购房条件、外国人购房条件 根据根据关于规范房地产市场外资准入和管理的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见意见，境外机构在境内设立的分支、代表机构，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间内工作、学习时间超过一年超过一年的境外个人可以购买的境外个人可以购买符合实际需要的符合实际需要的自用、自住商品房自用、自住商品房，不得购买非，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。生活需要，可在境内限
10、购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。房必须采取实名制。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页商品房销售过程中的意思表示 意思表示是指行为人欲设立、变更、终止民意思表示是指行为人欲设立、变更、终止民事权利和民事义务的内在意思表现于外在的行为。事权利和民事义务的内在意思表现于外在的行为。意思表现包括意思与表示两方面的要件或内容。意思表现包括意思与表示两方面的要件或内容。意思表示所发表的意思，不是寻常的意思，而是意思表示所发表的意思，不是寻常的意思，而是体现为民法效果的意思，亦即关于权利义务取得、体现
11、为民法效果的意思，亦即关于权利义务取得、丧失及变更。丧失及变更。签订商品房销售合同的过程中，除出卖人与签订商品房销售合同的过程中，除出卖人与买受人符合签订合同的主体条件外，买卖双方还买受人符合签订合同的主体条件外，买卖双方还必须意思表示一致、真实，不存在欺诈、胁迫、必须意思表示一致、真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等瑕疵，该意思表示是商品房买卖合同重大误解等瑕疵，该意思表示是商品房买卖合同能够成立的重要要素！能够成立的重要要素！ 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页房屋买卖合同的标的：房屋一、房屋的分类一、房屋的分类二、房屋销售所涉及到的土地性质二、房屋销售所涉及到的土地性质返回上
12、一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页1、商品房、商品房商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于开发的，建成后用于市场市场出售出售出租出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。筑物。2、经济适用房、经济适用房根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价
13、格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。3、房改房、房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。的公房。4、廉租房、廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金标准且住房困
14、难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅补贴为主，实物配租和租金减免为辅。5、集资房集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，按出资比例确
15、定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。拥有部分产权。房屋的分类返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单土地性质1、商业用地：、商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、质是用于建设商业用房屋，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地，出让后用地的使用年限为影剧院和俱乐部等用地，出让后用地的使用年限为40年。年。2、住宅用地、住宅用地:供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。供人
16、们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。别墅用地。城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。用地。农村宅基地。农村村民居住的宅基地。农村宅基地。农村村民居住的宅基地。空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。3、133工程：工程：政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人133平米建设
17、用地划给村集体，其余收归国有。人均平米建设用地划给村集体，其余收归国有。人均133平方米建设用地，应平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方
18、米建设用地中。平方米建设用地中。 返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。1、现售、现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。（人支付房价款的行为。（“三书两证三书两证”：土地使用权证书、住宅质量保：土地使用权证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书；规划许可证、施工许可证）证书、住宅使用说明书；规划许可证、施工许可证）2、预售、预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买是指
19、房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（受人支付定金或者房价款的行为。（“五证五证”：注意建设用地规划许可：注意建设用地规划许可证、预售许可证）证、预售许可证）根据根据城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法的规定，商品房预售应当符合下列条的规定，商品房预售应当符合下列条件：具有商品房预售许可证，持有建设工程规划许可证和施工许可证；件：具有商品房预售许可证，持有建设工程规划许可证和施工许可证；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；按提供预售的商已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资
20、金达到工程建设总投资的品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。经确定施工进度和竣工交付日期。五、商品房买卖合同的成立与生效 1、成立、成立2、生效、生效返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页合同的成立各方当事人就合同的主要条款达成一致，各方当事人就合同的主要条款达成一致，即双方当事人的意思表示一致。即双方当事人的意思表示一致。合同成立的条件：合同成立的条件：（1）签约主体适格。）签约主体适格。（2）订约当事人就主要条款达成合意。）订约当事人就主要条款达成合意。（3）标的合法，未违法律、行政法规的强）标的合法，未违法律、行政
21、法规的强制性规定。制性规定。（4）合同的成立应经过）合同的成立应经过要约要约和承诺。和承诺。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页要约是一方当事人向另一方当事人提出订是一方当事人向另一方当事人提出订立立合同合同的条件，希望对方能完全接受此条的条件，希望对方能完全接受此条件的意思表示。发出要约的一方称为要约件的意思表示。发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人人，受领要约的一方称为受要约人。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页要约和要约邀请 合同法合同法第第14条规定：条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当
22、符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”合同法合同法第第15条规定：条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据上述的规定，根据上述的规定，要约邀请，要约邀请，是指一方邀请
23、对方向自己发出要约。是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。要约和要约有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。要约和要约邀请最大的区别在于对发出人的法律约束力。在实践中，要判断是要邀请最大的区别在于对发出人的法律约束力。在实践中，要判断是要约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。我们可以简单地这样理解，约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。我们可以简单地这样理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。要约邀请对发出
24、人没有约束力，要约对发出人有约束力。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页什么样的商品房销售广告或宣传资料属于要约呢？ 一般而言，具备如下三个条件可以认定商品房销售广告或一般而言，具备如下三个条件可以认定商品房销售广告或宣传资料属于要约。宣传资料属于要约。(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。这要求说明和允诺是针对开发规划范围内的说明和允诺。这要求说明和允诺是针对开发规划范围内的房屋及相关设施。的房屋及相关设施。(2)该说明和允诺具体确定，即广告内容应该特定的、不抽该说明和允诺具体确定，即广告内容应该特定的
25、、不抽象的、不笼统的，如案例所描述。如果广告内为象的、不笼统的，如案例所描述。如果广告内为“鸟语花鸟语花香香”“人间仙境人间仙境”之类的约定则不能认为具体确定。之类的约定则不能认为具体确定。(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料响的。这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页合同的生效 已经成立的合同在当事人之间产生一定已经成立的合同在当
26、事人之间产生一定的法律拘束力。多数情况下，合同成立时的法律拘束力。多数情况下，合同成立时即具备了生效的要件，其成立和生效时间即具备了生效的要件，其成立和生效时间是一致的是一致的,但是合同成立并不等于合同生效。但是合同成立并不等于合同生效。如附生效条件的合同，合同约定一方当事如附生效条件的合同，合同约定一方当事人支付预付款或定金后生效；附期限的合人支付预付款或定金后生效；附期限的合同，合同签订的时间不是合同生效的时间同，合同签订的时间不是合同生效的时间等。等。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 如果商品房开发商A在所出售商品房尚未取
27、得商品房预售许可证明的情况下，将商品房预售给房屋买售人B，会怎么样呢？ 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的解释（下称（下称解释解释）第）第2条的规定：条的规定：“出卖人未取得出卖人未取得商品房预商品房预售许可证明售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”提请注意：取得商品房预售许可证是商品房进行预售的前提条件，提请注意：取得商品房预售许可证是
28、商品房进行预售的前提条件，在未取得商品房预售许可证的情况下进行房屋销售，开发商除了有可在未取得商品房预售许可证的情况下进行房屋销售，开发商除了有可能面对购房者提起诉讼的风险外，还有可能受到相关部门的行政处罚。能面对购房者提起诉讼的风险外，还有可能受到相关部门的行政处罚。如如城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例第第39条的规定条的规定“违反本条例规定，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停什么是为售楼小姐培训房地产销售法律知识止违法行为，没收违法所什么是为售楼小姐培训房地产销售法律知
29、识止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款得，可以并处已收取的预付款1以下的罚款。以下的罚款。” 如果商品房开发商A出售商品房给B，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行预售登记，此时B要求解除商品房销售合同，可以吗？ 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法第第10条规定：条规定：“商品房预售，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。政府土地管理部门办理商品房预
30、售合同登记备案手续。”返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 未进行预售登记备案是否会影响商品房预售合同的效力 解释解释第第6条规定：条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”根据上述规定，从我国现行
31、的有关不动产登记的立法规定来看：根据上述规定，从我国现行的有关不动产登记的立法规定来看：首先，商品房买卖合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和首先，商品房买卖合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，也是进行公示的一种方法，土地管理部门对合同的一种行政管理措施，也是进行公示的一种方法，不是确认合同效力的必要条件；不是确认合同效力的必要条件；其次，商品房预售合同的登记，其性质上属于预告登记，从权其次，商品房预售合同的登记，其性质上属于预告登记，从权利上来看，属于一种请求权，不可能产生商品房的物权变更登记问题。利上来看，属于一种请求权，不可能产生商品房的物权变
32、更登记问题。提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是否提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是否备案无关，但并不排除买卖双方当事人特别约定将商品房预售合同的备案无关，但并不排除买卖双方当事人特别约定将商品房预售合同的备案作为商品房预售合同的生效要件备案作为商品房预售合同的生效要件返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页关于商品房认购书和定金的效力问题 出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为将来签订商品房买卖合同的担保，这种形式在当前商品房买卖中已被广泛使用。解释解释第第4条规定：条规定：“
33、出卖人通过认购、订购、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。还买受人。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页格式条款问题 格式条款又称格式合同，是指当事人为了格式条款又称格式
34、合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。我国与对方协商的条款。我国合同法合同法从维从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从护公平、保护弱者出发，对格式条款从三三个方面个方面予以限制：予以限制：返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页第一，第一，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，取
35、合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；按照对方的要求，对该条款予以说明；第二，第二，格式条款具有下列情形，将被认定为无效：格式条款具有下列情形，将被认定为无效：（一）以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（一）以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；（六）造成对（五）违反法律、行政法规的强制性规定；（六）造成对
36、方人身伤害的免责条款；（七）因故意或者重大过失造成方人身伤害的免责条款；（七）因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款情形的，或者提供格式条款一方对方财产损失的免责条款情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的；免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的；第三，第三，如买卖双方对格式条款的理解发生争议的，应如买卖双方对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。当作出不利于提供格式条款一方的解释。房产交付、风险承担、产权办理 根据根据合同法合同法，买卖合同的标的物移交，买卖合同的标的物移交与否，涉及到标的物的风险承担问题，即与否，涉及到标
37、的物的风险承担问题，即买卖合同标的物风险（这里指的是毁损、买卖合同标的物风险（这里指的是毁损、灭失的风险）在交付之前由出卖人承担，灭失的风险）在交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。交付之后由买受人承担。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页商品房从什么时候开始就算交付？解释解释第第11条规定：条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。用，但当事人另有约定的除外。”解释解释第第11条的规定，也就是人条的规定，也就是人们常说的们常说的“交钥匙交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给。只要出卖人在合同约定的期
38、限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用房屋交付使用”的义务，但这并的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。不表示房屋所有权移转义务的履行。根据根据物权法物权法的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权
39、登记另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。的，不影响合同效力。因此，双方如果没有特别约定的，因此，双方如果没有特别约定的，“交钥匙交钥匙”就意味着商品房的就意味着商品房的交付，但出卖人还负有履行办理商品房产权登记的义务。交付，但出卖人还负有履行办理商品房产权登记的义务。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页房屋的交付后的风险该由谁承担？ 解释解释第第11条同时还规定：条同时还规定：“房屋毁损、灭房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交用后由买受
40、人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。约定的除外。”房产开发商应注意：在签订商品房买卖合同房产开发商应注意：在签订商品房买卖合同时，应合理预计交房时间，交房时间太短很有可时，应合理预计交房时间，交房时间太短很有可能造成延迟交房的违约责任，交房时间过长也有能造成延迟交房的违约责任，交房时间过长也有可能加重自身风险。可能加重自身风险。返回上一层
41、菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页商品房买卖合同的解除 合同解除的法律后果是合同解除的法律后果是“合同权利义合同权利义务的终止务的终止”。商品房买卖合同解除的法定。商品房买卖合同解除的法定情形，其理论基础来源于情形，其理论基础来源于合同法合同法对合对合同解除的规定。因此，我们有必要先了解同解除的规定。因此，我们有必要先了解合同法合同法对合同解除的规定。合同解除对合同解除的规定。合同解除主要分为约定解除和法定解除。主要分为约定解除和法定解除。合同法合同法第第94条规定了合同法定解除的条规定了合同法定解除的五种情形：五种情形：返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上
42、一层菜单返回上一页返回上一页情形一情形一：因不可抗力致使不能实现合同目的而引起的法定：因不可抗力致使不能实现合同目的而引起的法定解除。解除。情形二情形二：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务而引起的法定解除。以自己的行为表明不履行主要债务而引起的法定解除。情形三情形三：当事人一方迟延履行主要债务的法定解除（条件：当事人一方迟延履行主要债务的法定解除（条件之一：迟延履行的是主要债务；条件之二：经合理催告，之一：迟延履行的是主要债务；条件之二：经合理催告，即要求债权人向债务人发出请求其在一定期限内履行的通即要求债权人向
43、债务人发出请求其在一定期限内履行的通知。满足上述两个条件，债权人可解除合同）。知。满足上述两个条件，债权人可解除合同）。情形四情形四：当事人一方根本违约。：当事人一方根本违约。情形五情形五：法律规定的其他情形。：法律规定的其他情形。从从合同法合同法规定的以上几种情形看，合同解除最根本的规定的以上几种情形看，合同解除最根本的条件之一就是合同目的无法实现，再履行合同将会给一方条件之一就是合同目的无法实现，再履行合同将会给一方或双方造成更多的损失。或双方造成更多的损失。解释中涉及合同当事人可依法行使解除权解除的条文多达8条，分别是解释的第8条、9条、12条、13条、14条、15条、19条、23条。具
44、体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由事由包括： 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。以上两种情况，买受人除可请求解除商品房买卖合同外，还可以要求出卖人承担不超以上两种情况，买受人除可请求解除商品房买卖合同外，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。过已付购房款一倍的赔偿责任。3、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房
45、屋交付使用后，房屋主体结构质、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；量经核验确属不合格的；4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；5、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过误差比绝对值超过3%的；的；根据根据解释解释，在此种情况下如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约，在此种情况下如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价
46、款由买受人按照约定的价格定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页6、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后
47、三个月合理期限内仍未履行的，、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。当事人另有约定的除外。7、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的； 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例第第33规定：规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起之日起90日内，办理土地使用权变
48、更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”提请注意：出卖人负有办理产权登记的义务，如果开发商违反办证义务，就应承担违约责任，提请注意：出卖人负有办理产权登记的义务，如果开发商违反办证义务，就应承担违
49、约责任，但如果是因为产权登记部门的机构改革或变更等其他政府原因导致延期办证，属于不可归责于但如果是因为产权登记部门的机构改革或变更等其他政府原因导致延期办证，属于不可归责于开发商的原因，则不应认定为开发商违约。为明确开发商权责，以及考虑到办理房屋权属过程开发商的原因，则不应认定为开发商违约。为明确开发商权责，以及考虑到办理房屋权属过程中的实际情况，开发商可在合同示范文本或补充协议中约定中的实际情况，开发商可在合同示范文本或补充协议中约定“如因产权主登记机关的原因，导如因产权主登记机关的原因，导致买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，不视为出卖人违反办证义务致买受人不能在规定的期限内取得房
50、产权属证书的，不视为出卖人违反办证义务”，以避免因，以避免因产权主登记机关的原因导发的争议。产权主登记机关的原因导发的争议。8、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。根据根据解释解释的规定，如因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合的规定，如因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责
51、于当事人双方的事同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页商品房交易税费缴纳购房者在购买一手商品房的过程中，主购房者在购买一手商品房的过程中，主要应缴纳印花税、契税、登记费等税费。要应缴纳印花税、契税、登记费等税费。 返回上
52、一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单1、住宅交易手续费、住宅交易手续费（1）新建商品房）新建商品房3元元/按建筑面积按建筑面积计算，收取转让方费用计算，收取转让方费用（2）经济适用房）经济适用房1.5元元/按建筑面积按建筑面积计算，收取转让方费用计算，收取转让方费用（3）存量住房）存量住房6元元/按建筑面积按建筑面积测量，双方各承担测量，双方各承担50%费用费用返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单2、产权登记费、产权登记费 住宅房住宅房80元元/套套向产权人收取向产权人收取返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单3、印花税、印花税（1）签订购房合同时，买卖双方均需要缴
53、）签订购房合同时，买卖双方均需要缴纳印花税。纳印花税。印花税要贴在房屋买卖契约正印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的本上，按照房屋买卖成交价的0.1%交纳，交纳，计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方各各0.05%。（2）在领取产权证时，每件交纳）在领取产权证时，每件交纳5元的印元的印花税。花税。 返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单4、契税、契税（1）对个人购买）对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按住房的，减按1%税率征收契税。税率征收契税。（2）对个人购买
54、普通住房，且该住房属于家庭）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税，即唯一住房的，减半征收契税，即1.5%。（3）购买非普通住房按）购买非普通住房按3%征收契税。征收契税。本市界定普通住房的标准应同时符合以下条件：本市界定普通住房的标准应同时符合以下条件：住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在以上；单套建筑面积在143平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格住房平均交易价格1.2倍以下。倍以下。返回
55、上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单5、非住房转让手续费、非住房转让手续费 按建筑面积计算，收取转让方费用按建筑面积计算，收取转让方费用，6元元/ 返回上一页返回上一页返回上一层菜单返回上一层菜单房屋销售常见问题1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011 12 13 14 15 16 17 18 19 2021 22 23 24 25 26 27 28 29 3031 32 33 34 35 36 37 38 39 40返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页1、开发商收取选号费是否有法律依据？、开发商收取选号费是否有法律依据？开发商收取选号费的行为无法律依据。开发商收取选号
56、费的行为无法律依据。如果该选号费在双方未能签订如果该选号费在双方未能签订商品房买商品房买卖合同卖合同，开发商应当无条件退还；若开，开发商应当无条件退还；若开发商不退环选号费，可通过向当地建委投发商不退环选号费，可通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页2、开发商收取、开发商收取“订金订金”后，若开发商违约，是后，若开发商违约，是否应当双倍返还？否应当双倍返还？这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。该这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。该“订金订金”与可以双倍返还的与可以双倍返还的“定金定金”是不同
57、的法是不同的法律概念。律概念。中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法规定：定金规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的的20%。对于。对于“订金订金”是否可以适用双倍返还的是否可以适用双倍返还的原则，目前没有相关法律依据。原则，目前没有相关法律依据。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页3、开发商收取、开发商收取“定金定金”后，是否无论何种原因导后，是否无论何种原因导致未能签署致未能签署商品房买卖合同商品房买卖合同，都要双倍返还，都要双倍返还？不是。根据不是。根据最高人民法院关于审理商品房买最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠
58、纷案件适用法律若干问题的解释卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。订立的，出卖人应当将定金返还买受人。返回上一层菜单返回上一层菜单返回
59、上一页返回上一页4、开发商所取得的、开发商所取得的“五证五证”和和“两书两书”，具体指，具体指哪哪“五证五证”和和“两书两书”？“五证五证”是指是指国有土地使用证国有土地使用证、建设建设用地规划许可证用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、建设工程开工证建设工程开工证、商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证；“二书二书”是指是指住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书。其。其中中“五证五证”属于行政许可的范围和性质，属于行政许可的范围和性质，“两书两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主是开发商根据法律规定
60、自行制作并提供给业主的书面材料。的书面材料。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页5、开发商没有向业主出示、开发商没有向业主出示“五证五证”，所签，所签署的署的商品房买卖合同商品房买卖合同是否有效？是否有效？如果开发商没有在签署如果开发商没有在签署商品房买卖商品房买卖合同合同前出示前出示“五证五证”，购房人有权依法，购房人有权依法要求查看。如果购房人忘记查看开发商要求查看。如果购房人忘记查看开发商“五证五证”，也可以通过当地建委网站核实开，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得发商是否取得“五证五证”。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页6、双方签订、双方签订商品房买卖
61、合同商品房买卖合同后，在后，在商品房买卖合同商品房买卖合同尚未办尚未办理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行商品房买卖合同商品房买卖合同，是否可以以是否可以以商品房买卖合同商品房买卖合同尚未生效为由，单方面解除合同，是尚未生效为由，单方面解除合同，是否可以不承担法律责任？否可以不承担法律责任？购房人应当按照合同的约定承担违约责任。购房人应当按照合同的约定承担违约责任。合同法合同法第八条规定：第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或
62、者解除合同。依法成立的合同，受法行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。律保护。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释若干问题的解释第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页7、购买精装修的商品房过程中，开发商在、购买精装修的商品房过程中，开发商在商品房买商品房买卖合同卖合同附件中
63、，关于装修标准的约定，只有装修材料的附件中，关于装修标准的约定，只有装修材料的品牌或同等档次，没有装修材料具体规格型号，该怎么办品牌或同等档次，没有装修材料具体规格型号，该怎么办？购房人在购买精装修的商品过程中，绝大多数都遇到购房人在购买精装修的商品过程中，绝大多数都遇到这种困惑，至今没有相关的法规对开发商开发建设的精装这种困惑，至今没有相关的法规对开发商开发建设的精装修房屋装修材料和装修标准作出明确的规定。建议可以和修房屋装修材料和装修标准作出明确的规定。建议可以和开发商协商对部分主要装修材料进行开发商协商对部分主要装修材料进行“封样封样”，在收楼时，在收楼时以以“封样封样”作为验收标准。发
64、生争议后，一般选择适用作为验收标准。发生争议后，一般选择适用合同法合同法第六十二条的规定。第六十二条的规定。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页8、商品房交付时，开发商要求业主一并缴纳契税、商品房交付时，开发商要求业主一并缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，是否合理？公共维修基金和产权证代办费，是否合理？根据新的根据新的商品房买卖合同商品房买卖合同示范文本，开示范文本，开发商可以与购房人在发商可以与购房人在商品房买卖合同商品房买卖合同中约定中约定购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开发商事先在发商事先在商品房买卖合同商品房买卖合同中有
65、约定，则应中有约定，则应当按照约定履行。如果双方没有约定，按照法定当按照约定履行。如果双方没有约定，按照法定执行。契税的交纳时间，法律规定应当在办理转执行。契税的交纳时间，法律规定应当在办理转移登记时缴纳。移登记时缴纳。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页9、开发商要求在收楼时，必须先和前期物业公司签、开发商要求在收楼时，必须先和前期物业公司签署署物业管理合同物业管理合同并缴纳一年的物业费后，才能在物业并缴纳一年的物业费后，才能在物业公司领取钥匙，是否违法？公司领取钥匙，是否违法？商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律关系，这两
66、个法律关系是完全独立的，开发商的要求属于关系，这两个法律关系是完全独立的，开发商的要求属于明显的违法行为。虽然在明显的违法行为。虽然在商品房买卖合同商品房买卖合同中，已经对中，已经对前期物业管理有明确的约定，但是开发商交付房屋的流程前期物业管理有明确的约定，但是开发商交付房屋的流程不符合法律规定，开发商应当履行不符合法律规定，开发商应当履行商品房买卖合同商品房买卖合同中中约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。购房人如不签约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。购房人如不签署署物业管理协议物业管理协议或不缴纳物业费，属于另外一个法律或不缴纳物业费，属于另外一个法律关系，应当通过其他法律途径解决。关
67、系，应当通过其他法律途径解决。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页10、收楼时，开发商要求购房人支付燃气初装费，、收楼时，开发商要求购房人支付燃气初装费，否则不予交房。购房人是否应当缴纳燃气初装费否则不予交房。购房人是否应当缴纳燃气初装费？作为房屋的附属设施，燃气管道应由开发商作为房屋的附属设施，燃气管道应由开发商负责安装，业主支付的购房款应该包含了房屋以负责安装，业主支付的购房款应该包含了房屋以及附属设施的相关费用。开发商收取燃气初装费及附属设施的相关费用。开发商收取燃气初装费没有任何法律依据，购房人有权拒绝缴纳。开发没有任何法律依据，购房人有权拒绝缴纳。开发商以此拒绝交房的，购
68、房人可以通过司法渠道追商以此拒绝交房的，购房人可以通过司法渠道追究开发商逾期交房的违约责任。究开发商逾期交房的违约责任。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页11、开发商在签订合同时，对企业资质证书号空、开发商在签订合同时，对企业资质证书号空格不作填写，也不拿出资质证书给我看，有无问格不作填写，也不拿出资质证书给我看，有无问题？题？我国对房地产开发企业的市场准入实行双重管理我国对房地产开发企业的市场准入实行双重管理制度，即必须同时具有企业法人营业执照和房地制度，即必须同时具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。但正如第一个问题所述，产开发企业资质证书。但正如第一个问题所述，大多
69、数房地产开发企业为项目公司，由于其以前大多数房地产开发企业为项目公司，由于其以前没有开发业绩，因而一般不对其评定资质，自然没有开发业绩，因而一般不对其评定资质，自然就没有资质证书了，但允许其从事该项目的开发。就没有资质证书了，但允许其从事该项目的开发。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页12、买房人在什么情况下可以退房？、买房人在什么情况下可以退房？一、一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商订立的房屋销售合同
70、被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应将购房款退还置业者。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下商应将购房款退还置业者。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种：两种：(1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。(2)开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。开
71、发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。二、二、置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。三、三、开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。依据合同开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违法的一般理论，开发商
72、根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：约责任，主要有以下三种情况：(1)逾期交房超过一定期限。逾期交房超过一定期限。(2)房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，准，置业者有权退房。置业者有权退房。(3)由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页13、办理商品房产权证需经过哪些程序？、办理商品房产权证需经过哪些程序？(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房
73、合同后鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续；地产交易所办理交易鉴证备案手续；(2)登记。购房者在使用所购商品房后登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交下列材料：购房者的身份证和所办理产权登记手续。登记时，须提交下列材料：购房者的身份证和私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图明书、购房发票、红线图、位置图(蓝图蓝图)、平面图、平面图(蓝图蓝图)。登记
74、完毕领。登记完毕领取收件收据。取收件收据。(3)交费。受理登记交费。受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用；证费等有关费用；(4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取房屋所有权证房屋所有权证。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页14、某开发商对外宣传其楼盘为写字楼，但要求在合同中将土地和房、某开发商对外宣传其楼盘为写字楼，但要求在合同中将土地和房屋的用途填写为住宅，是什么意思？屋的用途填写为住宅，是什么意思？国家对土地用途实行分类管理政策，即根据土
75、地用途的不同实行国家对土地用途实行分类管理政策，即根据土地用途的不同实行不同的土地出让年限不同的土地出让年限(如住宅为如住宅为70年、商业为年、商业为40年年)，并采取不同的土，并采取不同的土地出让金标准。同时，规定土地使用者不得擅自改变土地及其地上建地出让金标准。同时，规定土地使用者不得擅自改变土地及其地上建筑物的用途。写字楼是办公用房，属商业用途，应交纳较高的土地出筑物的用途。写字楼是办公用房，属商业用途，应交纳较高的土地出让金，土地使用年限为让金，土地使用年限为40年；而住宅属居住用房，土地使用年限为年；而住宅属居住用房，土地使用年限为70年，且土地出让金交纳标准相对较低。两者有着很大的
76、区别，不能混年，且土地出让金交纳标准相对较低。两者有着很大的区别，不能混同。但实际上这种楼盘在市场上又经常出现，具体做法通常是开发商同。但实际上这种楼盘在市场上又经常出现，具体做法通常是开发商先按住宅用途获得土地使用权，再按照写字楼标准进行设计、建造和先按住宅用途获得土地使用权，再按照写字楼标准进行设计、建造和使用。从购房者的角度来看，似乎也很划算，因为相对于真正的写字使用。从购房者的角度来看，似乎也很划算，因为相对于真正的写字楼而言，往往价格要低，而土地使用年限更长。有时候开发商直接将楼而言，往往价格要低，而土地使用年限更长。有时候开发商直接将楼盘宣传为住宅产权写字楼。之所以出现这种情况，原
77、因主要在于目楼盘宣传为住宅产权写字楼。之所以出现这种情况，原因主要在于目前对将住宅用房用作商业用途的管理并不严格。前对将住宅用房用作商业用途的管理并不严格。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页15、广告宣传不实、广告宣传不实案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将在小区内建设在小区内建设“运动乐园运动乐园”，吸引了王小姐，经过考察后王小姐与该楼盘开，吸引了王小姐
78、，经过考察后王小姐与该楼盘开发商签订了发商签订了重庆市商品房买卖合同重庆市商品房买卖合同。但开发商宣传的。但开发商宣传的“运动乐园运动乐园”并没并没有建立起来，并在有建立起来，并在“运动乐园运动乐园”的位置上建设其他设施。的位置上建设其他设施。“运动乐园运动乐园”的网的网络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保留开发商网上宣传材料，准备络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保留开发商网上宣传材料，准备通过法律途径维权。通过法律途径维权。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释解释第第3条：商品房的销售广告和宣传
79、资料为要约邀请，但是出卖人就商品条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时
80、修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要非常重要。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页16、不能上市交易的二手房是什么？、不能上市交易的二手房是什么？未依法取得房屋所有权证的房屋；只取得使用权的房未依法
81、取得房屋所有权证的房屋；只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆迁公告屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆迁公告范围的房屋；所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售范围的房屋；所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有权有纠纷的房屋；已经抵押，并且未经抵押的房屋；所有权有纠纷的房屋；已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形人书面同意
82、的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；法律、定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。行政法规规定禁止转让的其他情形。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页17、签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否、签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？无效呢？如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，则一方单独对外所签订的合
83、同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。除非有另一方的授权委托书。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。的行为。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页18、这样的房子怎么退？、这样的房子怎么退？案例：案例：1999年年10月月30日，李先生与日，李先生与XX公司签订购房公司签订购房合同。双方约定李先生以每平方米合同。双方约定李先生以每平方米2150元购买该房产。合元购
84、买该房产。合同约定：合同签订后双方均不得解除合同，否则，向对方同约定：合同签订后双方均不得解除合同，否则，向对方支付房价款支付房价款10的违约金。的违约金。2000年年1月，李先生发现该房月，李先生发现该房屋无销售许可证，要求退房，开发商要求李先生承担屋无销售许可证，要求退房，开发商要求李先生承担10违约金。违约金。违约责任的承担和违约金的支付是以合同有效为前提违约责任的承担和违约金的支付是以合同有效为前提的。开发商在销售房屋时若未取得销售许可证，则其销售的。开发商在销售房屋时若未取得销售许可证，则其销售行为违法，买卖双方签订的购房合同无效。开发商应将买行为违法，买卖双方签订的购房合同无效。开
85、发商应将买方已支付的房价款及定金退还给买方，并赔偿买方的利息方已支付的房价款及定金退还给买方，并赔偿买方的利息及其他损失。及其他损失。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页19、开发商擅自修改合同怎么办？、开发商擅自修改合同怎么办？案例：案例：2000年年1月月11日，张女士与北京市日，张女士与北京市XX房产开发公司签订了房产开发公司签订了北京市外销商品房预售契约北京市外销商品房预售契约。在双方签订的合同文本当中，有许。在双方签订的合同文本当中，有许多内容空白没有填写。合同签订后，张女士要求留存一份合同原件，多内容空白没有填写。合同签订后，张女士要求留存一份合同原件，被开发商以张女士
86、因申请银行按揭为由拒绝了。张女士要求留存一份被开发商以张女士因申请银行按揭为由拒绝了。张女士要求留存一份合同复印件，也被拒绝。无奈之下，张女士通过法院得到了一份没有合同复印件，也被拒绝。无奈之下，张女士通过法院得到了一份没有进行预售登记的合同正本复印件。不久，开发商又提供了一份经过预进行预售登记的合同正本复印件。不久，开发商又提供了一份经过预售登记的合同副本复印件，该复印件与正本复印件有多处不一致。双售登记的合同副本复印件，该复印件与正本复印件有多处不一致。双方就合同效力问题不能达成一致。方就合同效力问题不能达成一致。目前申请银行按揭的购房人不能获得购房合同正本是一个普遍存目前申请银行按揭的购
87、房人不能获得购房合同正本是一个普遍存在的问题，个别开发商甚至拒绝提供合同复印件，致使购房人在签订在的问题，个别开发商甚至拒绝提供合同复印件，致使购房人在签订完合同、交付完房款后无任何购房凭据。对于开发商擅自修改的合同完合同、交付完房款后无任何购房凭据。对于开发商擅自修改的合同内容，只要有证据证明与购房人最初签署的合同文本不一致，且购房内容，只要有证据证明与购房人最初签署的合同文本不一致，且购房人不予追认的，即表明人不予追认的，即表明修改后的合同文本不是购房人的真实意思表示，应当不具备法律效力。修改后的合同文本不是购房人的真实意思表示，应当不具备法律效力。但为避免纠纷，建议购房人要求留存合同副本
88、原件或合同正本复印件。但为避免纠纷，建议购房人要求留存合同副本原件或合同正本复印件。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页20、业主收房两书一表是否必要。如果开、业主收房两书一表是否必要。如果开发商没有两书一表会造成什么后果。发商没有两书一表会造成什么后果。首先业主收房两书一表是必须有的，首先业主收房两书一表是必须有的，如果开发商不提供业主可以拒绝收房。两如果开发商不提供业主可以拒绝收房。两书作为购房合同的附件规定了购房人的一书作为购房合同的附件规定了购房人的一些权利，一表是有关国家机关对房屋质量些权利，一表是有关国家机关对房屋质量的认定的认定。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页
89、返回上一页21、如何理解、如何理解“房地一体房地一体”在我国房屋所有权和土地使用权的关系是在我国房屋所有权和土地使用权的关系是“房地一体房地一体原则原则”，通俗的说就是，通俗的说就是“房随地走、地随房走房随地走、地随房走”，从常理，从常理上看，房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性。上看，房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性。具体说就是具体说就是1、转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围、转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让；土地使用权转让时，该土内的土地使用权必须同时转让；土地使用权转让时，该土地范围内的房屋必须同时转让；房地产抵押时，房屋所有地范围内的
90、房屋必须同时转让；房地产抵押时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时抵押。比如说权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时抵押。比如说甲取得了一块地的使用权，在这块地上建了一栋高楼，甲甲取得了一块地的使用权，在这块地上建了一栋高楼，甲把高楼以把高楼以20万的价格卖给乙，又把这块地的使用权以万的价格卖给乙，又把这块地的使用权以100万的价格卖给丙，那这样乙和丙都无法完整的行使权利。万的价格卖给丙，那这样乙和丙都无法完整的行使权利。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页22、如何处理、如何处理“一房二卖一房二卖”一房二卖，顾名思义，就是一栋房屋被卖了两次，房屋出卖人和第一个买一房
91、二卖，顾名思义，就是一栋房屋被卖了两次，房屋出卖人和第一个买受人、第二个买受人都签订了房屋买卖合同，但是只能把房屋交给其中一个受人、第二个买受人都签订了房屋买卖合同，但是只能把房屋交给其中一个买受人，我国法律禁止一房二卖，出卖人必须对其中一个买受人承担损害赔买受人，我国法律禁止一房二卖，出卖人必须对其中一个买受人承担损害赔偿责任，那么到底房屋最终归谁呢，法律的评判标准就是偿责任，那么到底房屋最终归谁呢，法律的评判标准就是“谁登记，谁拥有谁登记，谁拥有”。在日常生活中，人们可能觉得我拿到或者我占有者某件东西，这件东西。在日常生活中，人们可能觉得我拿到或者我占有者某件东西，这件东西就已经是我的了，
92、但是事实往往不是这样房屋必须要向房地产登记部门履行就已经是我的了，但是事实往往不是这样房屋必须要向房地产登记部门履行登记手续，这样才能向别人表明这件东西是你的，就是所谓的公示、公信力。登记手续，这样才能向别人表明这件东西是你的，就是所谓的公示、公信力。案例：陈某有房一套，因外出工作，就以案例：陈某有房一套，因外出工作，就以15万元的价格把房卖给了江某，万元的价格把房卖给了江某，双方签订了书面买卖合同，房子交付江某居住，因为陈某外出比较急，就约双方签订了书面买卖合同，房子交付江某居住，因为陈某外出比较急，就约定等陈某回来后再办理房屋产权过户登记，后来陈某从外地回来，发现房价定等陈某回来后再办理房
93、屋产权过户登记，后来陈某从外地回来，发现房价大涨，就要求江某再加两万元钱，江某不同意，陈某就将房屋以大涨，就要求江某再加两万元钱，江某不同意，陈某就将房屋以17万元的价万元的价格卖给了张某，并立即与张某办理了房屋产权过户登记，张某就拿着房产证格卖给了张某，并立即与张某办理了房屋产权过户登记，张某就拿着房产证要求江某搬出房屋，遭到江某拒绝，最后诉至法院，这就是典型的要求江某搬出房屋，遭到江某拒绝，最后诉至法院，这就是典型的“一房二一房二卖卖”的问题。的问题。本案分析：张某取得了房屋的所有权，其权利应该受到法律的保障，而江本案分析：张某取得了房屋的所有权，其权利应该受到法律的保障，而江某由于没有办
94、理登记过户手续，没有取得房屋的所有权，那江某的权利怎么某由于没有办理登记过户手续，没有取得房屋的所有权，那江某的权利怎么保护呢？答：江某可以请求陈某返还购房款及利息、赔偿损失。但无权要求保护呢？答：江某可以请求陈某返还购房款及利息、赔偿损失。但无权要求房屋的所有权，他只能要求陈某承担违约责任。房屋的所有权，他只能要求陈某承担违约责任。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页针对这种情况，针对这种情况，物权法物权法规定了规定了“预告登记制度预告登记制度”来避免这种纠纷的出现，来避免这种纠纷的出现，物权法物权法第二十条第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保当事人签订买卖
95、房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。记失效。预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，即对出卖人可以主张违约损害预告登记人可以主张债权与物权的双重保护，即对出卖人可以主张违约损害赔偿也可以向受让人
96、主张返还房屋。赔偿也可以向受让人主张返还房屋。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释释第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品
97、（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。的商
98、品房买卖合同无效的，应予支持。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 23、商品房买卖合同发生纠纷选择仲裁解决有什么特点？ 根据根据中华人民共和国仲裁法中华人民共和国仲裁法规定，房地产合同纠纷，包括房地产转让合同、房地产抵押合同、规定，房地产合同纠纷，包括房地产转让合同、房地产抵押合同、房屋租赁合同等纠纷可以进行仲裁。因此在商品房买卖合同签订之时，只要明确约定在发生纠纷后房屋租赁合同等纠纷可以进行仲裁。因此在商品房买卖合同签订之时，只要明确约定在发生纠纷后选择仲裁作为解决方式，或者在发生纠纷以后，双方达成有效仲裁协议，都可以到仲裁委员会进行选择仲裁作为解决方式，或者在发生纠纷以后，
99、双方达成有效仲裁协议，都可以到仲裁委员会进行仲裁。仲裁解决商品房买卖合同纠纷有以下特点：仲裁。仲裁解决商品房买卖合同纠纷有以下特点：仲裁委员会依法独立办案。仲裁委员会由当事人协议选定，仲裁不实行级别和地域管辖，仲仲裁委员会依法独立办案。仲裁委员会由当事人协议选定，仲裁不实行级别和地域管辖，仲裁依法独立进行，不受行政机关、社会团体和个人干涉。裁依法独立进行，不受行政机关、社会团体和个人干涉。一裁终局。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉的，仲裁委员会或一裁终局。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉的，仲裁委员会或人民法院不予受理。人民法院不予受理。程序有较大透
100、明度和自主性。仲裁庭组成成员争议可以由双方选定。当事人从申请立案，组程序有较大透明度和自主性。仲裁庭组成成员争议可以由双方选定。当事人从申请立案，组成仲裁庭到开庭审理每个程序都能提出决定性的建议。成仲裁庭到开庭审理每个程序都能提出决定性的建议。生效的仲裁裁决具有强制效力。生效的仲裁裁决具有强制效力。选择仲裁方式解决纠纷，要以合同中有效的仲裁条款或者纠纷发生后的仲裁协议为基础。因此选择仲裁方式解决纠纷，要以合同中有效的仲裁条款或者纠纷发生后的仲裁协议为基础。因此在商品房买卖合同中约定争议解决方式时，要以明确的用语写明，如可以约定：在商品房买卖合同中约定争议解决方式时，要以明确的用语写明，如可以约
101、定：“因本合同引起的因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请仲裁委员会按照仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双或与本合同有关的任何争议，均提请仲裁委员会按照仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。方均有约束力。”返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 24、是否可以以内部认购的名义预售商品房？ 根据法律规定，商品房预售须经主管机关根据法律规定，商品房预售须经主管机关批准并获得批准并获得商品房预售许可证商品房预售许可证后，才后，才能预售。所谓内部认购，实际上是开发商能预售。所谓内部认购，实际上是开发商逃避主管部门的管理，在取得逃避主管部门的管理，在取得商品房预商
102、品房预售许可证售许可证前的一种非法行为，其行为不前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能以内部受法律保护，是无效的。因此不能以内部认购的名义预售商品房。认购的名义预售商品房。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页25、商品房现售需要具备哪些条件？ (一一)现售商品房的房地产开发企业应当具有现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；证书；(二二)取得土地使用权证书或者使用土取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；地的批准文件；(三三)持有建设工程规划许可持有建设工程规划许可证和施工许可证；证和施工许
103、可证；(四四)已通过竣工验收；已通过竣工验收；(五五)拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；(六六)供水、供电、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；和交付日期；(七七)物业管理方案已经落实。物业管理方案已经落实。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 26、在什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？ 凡有下列情况之一的房地产项目，房地产凡有下列情况之一的房地产项目，房地产开发企业不得刊登
104、广告，广告发布者不得开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。禁止不得出售
105、的其他房屋。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页27、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？ 房地产开发企业或受其委托的单位刊登房房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）（一）营业执照；（二）房地产开发企房地产开发企业资质证书业资质证书；（三）预售商品房的，应；（三）预售商品房的，应提交提交商品房预售许可证商品房预售许可证。现售的，应。现售的，应提交房地产权证书或现房销售备案证明。提交房地产权证书或现房销
106、售备案证明。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页28、房地产销售广告应当包括哪些内容？ 房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售商品房的，应有（二）预售商品房的，应有商品房预售许可证商品房预售许可证证号；（三）现售商品房的，应有证号；（三）现售商品房的，应有房地产权房地产权证证证号或现房销售登记备案号。证号或现房销售登记备案号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告
107、。发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页29、在房地产广告中，不得包含哪些内容？ 房地产广告不得含有风水、占卜等封房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。售后包租或变相
108、售后包租的内容。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页 30、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？ 预售商品房广告中以参照物表示项目预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、备、竣工交付使用时间等应当
109、真实、准确、清楚。清楚。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页31、对未取得商品房预售许可证而刊登商品房预售广告的，开发商应承担什么责任？对未取得商品房预售许可证而以对未取得商品房预售许可证而以“内部内部认购认购”、“内部认定内部认定”、“内部登记内部登记”等等方法刊登商品房预售广告的，建设、房管方法刊登商品房预售广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。和工商部门要加强检查监督，及时查处。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页32、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？ 房地产开发企业、房地产中介服务机房地产开发企业、房地产中介服务机
110、构发布的商品房销售广告和宣传资料所明构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。中约定。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页33、开发商不得采取哪些方式销售商品房？ 房地产开发企业不得采取返本销售或者房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。分割拆零销售。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页
111、返回上一页34、在开发商处购房时，开发商应当明示哪些事项？ （一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八
112、）物业管理事项；法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。（九）法律、法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示向买受人明示商品房销售管理办法商品房销售管理办法和和商品房买卖合商品房买卖合同示范文本同示范文本；预售商品房的，还必须明示；预售商品房的，还必须明示城市商品房城市商品房预售管理办法预售管理办法。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页35、开发商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？ 卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下卖方应向买方提供查阅、复印、
113、摘抄以下文件的便利：（一）文件的便利：（一）土地使用权出让合土地使用权出让合同书同书、（二）、（二）商品房预售许可证商品房预售许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证及及施工许可证施工许可证；（三）主管部门批准的总平面图、立；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告积测绘报告。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页36、对已预售的商品房，开发商是否可以设定他项权？ 已预售的商品房项目竣工验收合格交付使已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土用前，预售人不得用该商品房项目及其
114、土地使用权设定他项权。违反此规定，用已地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。由预售人承担。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页37、购房预定款性质的费用可以退还吗？ 不符合商品房销售条件的，房地产开不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用。符合商品房销取任何预定款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房售条件的，房地产开发
115、企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预定款性质费买卖合同之前向买受人收取预定款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。从其约定。返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页38、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？ 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不
116、合格的，可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。不得交付使用。房地产开发项目完工后，房地产开发房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督等有关主管部门进行专项验收，并术监督等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。设计、施工和监理等单位进行竣工验收。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页39、在房屋交付时，与样板房不一致时该如何处理？ 房
117、地产开发企业销售商品房时设置样板房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。不一致的，按合同违约处理。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页40、在房屋交付时，开发商应提交哪些文件？ 在房屋交付时，房地产开发企业应当在房屋交付时，房地产开发企业应当根据根据商品住宅实行质量保证书和住宅使商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定用说明书制度的规定，向买受人提供，向买受人提供住宅质量保证书住宅质量保证书、住宅使用说明书住宅使用说明书。 返回上一层菜单返回上一层菜单返回上一页返回上一页
