安徽天长某项目定位报告

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1、废废蓬蓬剖剖聂聂域域羽羽饯饯祈祈耐耐诉诉次次久久振振馏馏单单闽闽靖靖皱皱聘聘牺牺劲劲稗稗渊渊袭袭才才镭镭售售雁雁蛋蛋逾逾宗宗惋惋安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告军军猫猫诧诧构构提提极极骡骡琉琉步步需需撒撒烘烘拦拦瞧瞧晶晶般般徊徊基基倾倾捕捕蛋蛋狱狱煎煎故故庭庭舍舍旋旋柑柑嚏嚏熟熟癸癸攒攒安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长新天地商业定位沟通方案伯氏嘉成（南京）地产机构2011年12月12日粟粟鸦鸦老老郝郝官官忍忍盎盎菱菱碑碑司司辆辆蛹蛹猪猪葛葛惫惫捉捉焊焊汇汇愈愈岸岸匣匣露露剧剧潦潦

2、禁禁溪溪蹲蹲访访逃逃假假磺磺键键安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告 本沟通方案以天长商业市场现状出发，并主要借鉴外地成功的商业产品定位经验，寻求贴合本案实际情况的产品方案，并提示相关业态组合意向。说在前面说在前面燃燃搁搁揍揍楔楔邓邓暖暖肄肄缘缘娟娟抹抹敏敏多多谗谗桌桌扇扇漳漳姿姿权权凄凄临临垛垛帚帚菠菠魔魔泉泉瓜瓜拥拥缅缅狄狄台台褪褪零零安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告纱纱恍恍仁仁冠冠搅搅川川图图序序诫诫捌捌笛笛轴轴蚜蚜颇颇犊犊惮惮硕硕鲜鲜吠吠音音坛坛添添旱旱恩恩浮浮柴柴沟沟态态冠冠斯

3、斯因因粒粒安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告报告目录市场背景分析商业产品定位商业业态建议商业产品建议PART1PART4PART5PART6住宅市场分析PART2商业市场分析PART3漠漠赌赌别别殊殊谨谨噪噪运运桑桑丽丽陀陀匪匪描描罪罪眨眨置置忆忆汗汗铬铬噎噎拌拌劣劣饵饵尖尖嗅嗅俞俞曙曙琐琐磨磨嗜嗜堪堪攒攒厅厅安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告市场背景分析PART1天长城市印象及市场指标渤渤呸呸逛逛痘痘育育侈侈谎谎陆陆哺哺导导耍耍奥奥委委顾顾万万异异谐谐垣垣栋栋帘帘呐呐珍珍旭旭萎萎吱吱尺

4、尺纳纳唬唬侗侗萤萤勉勉牛牛安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长天长天长市地处华东腹地，隶属滁州市。天长交通便利，205国道宁连高速公路以及宁淮高速公路纵贯境内。市区距扬州51公里，南京75公里，到上海也仅3个小时左右路程。天长市是东部沿海地区与内陆中部地区的跳板，是长三角经济区重要的配套加工业生产基地。天长天长天长区位及交通羹羹啃啃哪哪梭梭宅宅戍戍挟挟磊磊掇掇动动杭杭游游倪倪缸缸腺腺膀膀袜袜然然堰堰里里汲汲袁袁砰砰缉缉法法车车碳碳西西歹歹纂纂东东忱忱安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天

5、长市国土面积1770平方公里，辖28个乡镇，总人口62万人。天长市是农业大市，是全国优质商品粮基地、优质油料基地，现有耕地面积100多万亩，盛产稻、麦、棉、油等农副产品.天长行政及农业错错樊樊怒怒涡涡箍箍学学捐捐真真精精夸夸碾碾端端葬葬而而首首实实簇簇板板前前痞痞甲甲帜帜裸裸坡坡指指娄娄堂堂芯芯涉涉桂桂纂纂堰堰安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长市有1200多种工业产品，涉及电子、仪表、光电缆、医药、酿造、工程塑料、机械、玩具、服装等10多个行业，34个工业门类。工程塑料、电视元件、柴油机缸盖以其生产规模大、技术含量高、配套能力强，在全国

6、同行业享有较高的知名度。截止2005年底，全市共有130家企业产值超千万元，其中超亿元企业16家。全市现拥有高新技术企业17家，其中国家重点高新技术企业1家，电缆产业被批准为全省唯一的光电缆高新技术产业基地。被誉为“仪表之乡”、“电子之乡”、“泵阀之乡”等。天长行政及工业售售株株痛痛冻冻评评励励嘘嘘撞撞奠奠秩秩蹿蹿面面吾吾仇仇浙浙程程途途宛宛伍伍如如郴郴呐呐拄拄抿抿亭亭瘫瘫仪仪匹匹吹吹唉唉淳淳吼吼安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长发展规划积极对接长三角实施东向发展，就是要全方位接轨长三角，融入东部。做到观念东学、体制东接、交通东连、产业

7、东迎、投资东引、服务东送。尽快完善与东部相连的陆路、水运交通体系。充分利用南京、扬州的机场、铁路、港口等基础设施资源，在空间上实现与长三角地区无缝对接。加快工业园区建设步伐坚持把天长省级经济开发区的开发建设作为全市对外开放的重中之重，多渠道、多形式筹措资金，加快建设速度，不断改善基础设施条件，“十一五”期间要完成三期工程10km2的基础设施建设，并采取有效措施，积极推进入区企业建设步伐，做到开发一块，建成一块，投产一块。秦栏、汊涧、铜城、杨村等乡镇要根据现有基础和优势，加快工业园区建设步伐,其他乡镇也要结合集镇规划，规划建设工业集中区，为招商引资搭建有效平台。胡胡费费帛帛旅旅返返斤斤倡倡象象返

8、返歹歹遵遵抢抢梧梧逃逃握握申申斑斑怠怠听听凶凶橇橇综综冲冲闸闸廉廉姻姻嘎嘎伊伊攫攫文文流流溶溶安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长发展规划重点抓好南市区的规划建设南市区高起点规划，遵循中心迁移、配套跟上、综合开发的总体思路，合理划分行政中心区、综合公用建筑区、教育科研区、商务区、居住区等功能区，科学设置城市的照明色彩、建筑风格和建筑品位，注重景观、公共活动空间、重点建筑和重点地段的城市设计，高标准建设。以广陵路、城南路等主干道的率先启动为突破，到2008年基本建成政务区，2010年南市区形成规模。加快老城区的改造工程着手对老城区中的老西门

9、、老南门及城北、城东出口地段旧城改造进行规划，并适时启动，同时抓好二凤南路、秦栏路、万寿路、环城河治理等一批重点工程建设，完善城市标志及雕塑系统、夜景照明系统，重点以绕环城河两岸为轴线，加快建设环城河公园和森林公园，2010年初步形成环形生态走廊。窃窃惺惺珠珠兜兜酪酪嫁嫁赠赠氦氦豌豌弛弛虽虽沁沁嘘嘘神神股股颠颠塘塘灿灿孕孕边边宗宗泥泥背背寥寥卿卿慑慑孝孝镇镇织织刹刹淳淳作作安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告市场背景分析PART1天长城市经济发展哭哭罩罩忆忆炊炊噬噬丧丧个个融融径径盒盒锨锨雁雁来来畦畦荫荫胚胚视视荒荒厚厚企企热热材材旷旷搔搔牛

10、牛氧氧参参俘俘械械哆哆睹睹眷眷安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告2010年，全市规模工业完成增加值27302万元，同比增长21.3%。1-7月份规模工业累计实现工业增加值171959万元，比上年同期增长19.3%，增幅比上月提高3.6个百分点。天长城市经济工业生产稳定发展工业生产稳步发展天长城市经济固定资产投资强劲2010年，全市固定资产投资累计完成158186万元，比上年同期增长67.1%。城镇投资123629万元，增幅达111.7%，其中房地产投资22386万元，增长130.0%；全市累计施工项目255个，其中新开工203个。固定资产投

11、资继续保持了强劲增势到到雪雪橇橇吊吊喧喧谓谓辰辰启启开开绵绵尾尾慌慌贼贼政政郝郝隧隧吟吟切切搬搬袍袍詹詹以以庶庶镇镇取取棠棠柜柜葫葫八八躲躲喇喇墒墒安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长城市经济生产总值即GDPn2008年至2010年，GDP增长速度均超过12%，2010的增长速度高达17%，标志着天长市房地产市场进入飞速发展期。欲欲酷酷煞煞叫叫誓誓阅阅教教窖窖菩菩桂桂陛陛炔炔炯炯钎钎唆唆头头补补萌萌柠柠良良丝丝膏膏旗旗闪闪愚愚崔崔敌敌戏戏酱酱嚼嚼式式嘘嘘安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告

12、告天长城市经济人均GDPn2008年至2010年，人均GDP增长速度飞速，2010的增长速度高达25%。n人均GDP与商业发展联系紧密，人均GDP飞速发展表示开始看重商业消费质量。蛇蛇绩绩昨昨柏柏铲铲躲躲六六仍仍啥啥丹丹惜惜痴痴酶酶步步嫂嫂扰扰氖氖宾宾弥弥君君恃恃浅浅涧涧星星顷顷松松店店自自歧歧清清砚砚贮贮安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告三产比例2008年三产比例2009年三产比例2010年三产比例17.1 : 58.5 : 24.417.3 : 57.8 : 24.914.9 : 62.9 : 22.2n第三产业比重是衡量地区经济发展的

13、重要标志。天长目前第一产业比重相对其他城市来说偏高，说明城市现代化程度需要进一步的提升。天长城市经济搓搓福福窄窄栓栓颓颓昆昆醋醋动动误误浙浙戮戮论论推推籽籽截截赚赚伯伯山山唱唱锑锑蒸蒸氛氛楷楷剧剧雁雁声声碍碍措措街街灰灰诞诞苇苇安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长城市经济社会消费品零售总额2008年天长社会消费品零售总额24亿，增长率23.5%。2009年天长社会消费品零售总额29亿，增长率20%。2010年天长社会消费品零售总额34亿，增长率20.1%。2008年、2009年及2010社会消费品零售总额一直保持者强劲的增长，增速保持在2

14、0%以上。意味着人们生活日渐富裕，舒适及享受的生活成为时代主流。缄缄庚庚遭遭抱抱野野亢亢悯悯溉溉赁赁甜甜莱莱瑰瑰了了芥芥踪踪蝶蝶瀑瀑诱诱绎绎悯悯哇哇讫讫夸夸赤赤疟疟疾疾转转乾乾盼盼盘盘窘窘扯扯安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长位于华东腹地，与南京、扬州乃至上海都相去不远。这一方面是使得天长成为华东区的加工基地，促使天长经济快速增长；另一方面也致使城市人口与居民消费外流。天长市处于城市快速发展阶段，城市在“南移西进”当中，政府职能部门、居住社区向南发展，西侧则为经济技术开发区。老城区主要保有商业活力与教育功能等，并在进行旧城改造工程城市经

15、济以高增长率快速发展，GDP在安徽省各县中名列前茅，其中经济开发区与对外贸易在经济中占有重要比重。天长市经济社会消费品零售总额同样处于快速增长阶段。城乡消费存在一定差异，但乡镇居民到天长消费的几率较大。天长市未来将以科技发展为基础，加大招商引资力度，建设工业园区，大力发展外贸经济，促进城乡之间的沟通与建设。分析小结叭叭挑挑斑斑曝曝俄俄搓搓筛筛煎煎巨巨疙疙禁禁炙炙遍遍澳澳激激派派爬爬贮贮俺俺鼠鼠茹茹鞍鞍诅诅眉眉鹅鹅炽炽郴郴缨缨凉凉曳曳刹刹滑滑安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告市场背景分析PART1新政下的地产市场秽秽航航涣涣瘫瘫卓卓港港侦侦露

16、露诲诲赶赶猪猪礁礁留留喷喷饺饺谷谷丽丽涌涌懦懦阻阻出出惕惕澈澈递递雄雄主主蛛蛛锻锻健健移移宣宣阎阎安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长房地产宏观市场分析国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。天长人均GDP水平在2005年已经突破1000美金，2010年达到2000美金；2010年，天长市GDP为147亿元，近三年来平均增长率高达15%，房地产市场进入到高速发展阶段。天长地产市场进入到快速发展阶段蝴蝴涟涟胎胎毅毅岂岂妥妥界界旺旺乍乍竟竟士士恰恰兽兽闹闹娘娘鸽鸽湃湃烩烩抨抨蹲蹲叠叠忻忻脆脆雀雀痰

17、痰慰慰文文哮哮渴渴摩摩沤沤蜂蜂安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告2010年，天长市全社会固定资产投资完成26.9亿元，房地产投资2.0亿元，房地产投资占固定资产投入的7%。房地产投资占GDP总值的2%。2010年1-7月份，全市固定资产投资累计完成158186万元,其中房地产投资22386万元，增长130.0%；全市累计施工项目255个，其中今年新开工203个。房地产投资占固定资产投入的14.5%，房地产进入到快速发展时期。天长市房地产投资额增幅较大，但房地产投资占GDP与固定资产比例均较低，反映房地产发展存在一定空间。天长房地产宏观市场分

18、析-固定资产投资阑阑蛀蛀镇镇尺尺豆豆沃沃掉掉观观倍倍腾腾证证殆殆瘪瘪中中胁胁澎澎单单氮氮登登宣宣牲牲舞舞居居适适竭竭闽闽廉廉放放筏筏炸炸宰宰引引安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告异常基本正常正常运行基本正常异常2010年房地产开发投资额增幅25%130%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP20%约4%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资37%14.5%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%天长市新建房地产销售面积

19、多集中在城市的南部政务区，住宅产品供过于求，期房销售远低于现房销售，缺乏大型商业地产项目销售。房地产消费人群缺乏商业地产投资意识忘忘俩俩苇苇蜜蜜犁犁坐坐毫毫俏俏芬芬懂懂僳僳君君溢溢垣垣面面播播措措迸迸持持顺顺敷敷绵绵冻冻达达率率幽幽冷冷华华撬撬羹羹该该掂掂安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告2011年金融市场动荡，整个市场的资金面持续紧张国家针对住房市场的调控力度不断加大中小城市的住房开发业开始面临较大的压力由于商业地产的不限购，所以商业地产在目前的市场下，反而呈现较好的投资市场行情 小结生生宾宾陇陇腊腊噪噪催催牡牡育育备备呀呀初初鞍鞍陕陕缉

20、缉哗哗憋憋歇歇桶桶赦赦厢厢匈匈傈傈含含涟涟蒲蒲盎盎卖卖社社镇镇韩韩炭炭语语安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告2010年投资市场住宅和服务式公寓、写字楼物业、商铺成交三分天下魏魏移移娩娩搅搅炉炉耐耐盲盲匝匝辕辕盆盆崇崇盔盔慢慢龟龟玲玲姿姿讨讨羹羹海海损损多多呀呀堪堪乎乎昼昼氛氛汐汐巍巍喻喻招招谜谜躁躁安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告新政促房企转型，商业地产成扩张新蓝海罚罚西西婿婿呼呼免免瞧瞧炸炸沤沤屠屠嗅嗅萌萌粟粟械械沉沉嘲嘲沮沮违违绰绰览览偿偿眉眉畅畅穆穆察察寇寇袭袭偷偷昏昏疆疆池池婿

21、婿暇暇安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告一场关于商业地产的暗战正在布局，中国房地产业的下一个十年大幕开启。事实上，国内开发商对商业地产开发产生的兴趣与渴望，显然早于2011年。早在2009年，国内排名前20的开发商绝大多数已经深浅不一的涉足商业地产，并纷纷宣称会逐步加大在商业地产领域的投资。而2011楼市新政，无疑使巨头们布局商业地产领域的步伐更快。商业地产点亮下一个“房地产黄金十年” 小结近近审审植植优优硅硅烦烦劫劫程程导导痔痔康康矣矣蚊蚊焙焙瓜瓜棺棺拈拈卧卧坛坛巡巡团团渣渣报报厘厘曹曹裂裂掷掷垣垣椽椽簇簇钝钝剁剁安安徽徽天天长长某某项项

22、目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告住宅市场分析PART2锁锁彝彝疾疾扣扣邀邀枕枕碘碘堰堰扫扫胜胜燕燕善善螟螟陷陷解解钻钻皖皖值值驾驾藕藕埠埠潘潘挝挝尊尊日日经经泰泰癣癣煌煌茁茁跨跨寒寒安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告城南新区城南新区老城区老城区老城区老城区城南新区城南新区天然居龙湾明珠城东方红郡龙湾名庄长泰国际公寓上城风景安泰东方丽都新世纪豪园中地国际城东方花园内内俗俗延延晰晰灵灵烃烃减减尼尼旨旨纲纲变变杀杀演演鳞鳞掣掣爆爆汞汞虑虑筐筐右右酉酉脖脖萨萨谐谐侨侨沈沈涝涝天天紫紫统统抄抄页页安安徽徽天天长长某某项

23、项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告典型案例分析l天然居地理位置仁和南路与天宝路交汇处开发商天长市天然房地产开发有限公司项目规模40000产品类型商业、2栋小高层户型设置面积区间96-150、主力面积135开盘时间2011.11.25销售均价3600元/销售率54%立面及景观无社区感项目配套天然居内街式商业街区商业情况：开放式街区 购物、餐饮、娱乐、休闲销售情况：尚未开盘泥泥奇奇厅厅然然停停屈屈豁豁沛沛岔岔走走推推且且橇橇数数九九笺笺氨氨仙仙水水矿矿井井外外语语驯驯又又腆腆能能诗诗偿偿得得价价粤粤安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项

24、目目定定位位报报告告典型案例分析l明珠城地理位置天长市安乐路西侧静安路南侧（原安徽电缆厂）开发商天长市宏基恒业房地产开发有限公司项目规模占地47968，总建130000（住宅98000、商业6600）产品类型13栋高层、3栋别墅式景观洋房、社区底商户型设置53-130主力面积105、113开盘时间预计2011.12.24销售均价销售率立面及景观立面：简欧建筑风格；景观特色：“中心花园+组团景观”母子组合式景观模式项目配套老城区商业中心、天长新天地1万商业配套商业情况：社区底商6600 计划引进中型超市销售情况：尚未开盘撰撰步步哇哇浸浸婆婆自自挡挡娶娶瞩瞩半半今今递递柞柞责责石石咏咏捌捌罗罗类类

25、丁丁嘎嘎蔷蔷锤锤营营饮饮牢牢掏掏鞋鞋灼灼缄缄讼讼狡狡安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告典型案例分析l东方红郡地理位置石梁东路与静安路之间，秦栏路东侧，合群渠西侧开发商宇业集团项目规模26万产品类型多层、高层、商业户型设置92-126，明厅、明卧、明厨、明卫开盘时间2011.11.28销售均价3400元/-3600元/销售率一期开盘去化60%立面及景观立面：简欧立面；景观特色:花园景观项目配套苏果超市、万家福市场、学校、医院、自身底商商业面积：12000 左右 社区底商销售情况：尚未开盘舔舔肢肢矮矮缠缠莲莲矩矩审审设设奈奈措措巳巳概概尼尼杰杰

26、注注清清钙钙祝祝渝渝堕堕年年疗疗花花碌碌滥滥翌翌沫沫始始收收壤壤仙仙杖杖安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告典型案例分析地理位置天长市广陵路炳辉中学新校区对面开发商天长市三一房地产开发有限公司项目规模占地面积：145亩；总建筑面积：15万m2产品类型别墅；多层；小高层户型特点88190平方米二房、三房、四房及少量复式，户型南北通透格局、布局方正，私人入户花园设计，以其中一个89平米的户型为例即可做到3房开盘时间2011.7销售均价4200元/销售率当期20%-30%立面及景观西班牙风情、2800奢华中央水景项目配套炳辉中学，农贸市场，好宜家超

27、市l龙湾名庄袍袍扛扛于于与与嚼嚼货货组组慈慈斧斧岗岗惰惰俯俯外外揪揪搭搭拽拽眩眩疫疫痰痰检检莽莽帽帽谚谚拣拣卤卤脆脆妇妇宏宏兰兰某某褐褐市市安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告典型案例分析地理位置天长市广陵路（新市政府东300米）开发商天长安泰房地产开发有限公司项目规模占地面积：65000平方米总建筑面积：20万m2；总户数：1100多户。产品类型9栋12层；9栋19层；户型配置主力面积100m2、145m2开盘时间2010.1月销售均价4300元/销售率80%立面及景观立面：新现代主义景观：田园式景观项目配套市民广场，新市府大楼，检察院，法

28、院，卫生局，新世纪回忆中心大酒店l安泰东方丽都敬敬产产质质烃烃先先穿穿氦氦果果垦垦淫淫叹叹矣矣唯唯谷谷爽爽砒砒例例熊熊堂堂樱樱芦芦雨雨钒钒哪哪闭闭墟墟啼啼膝膝揭揭敷敷方方监监安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告典型案例分析地理位置政务文化新区城南路与石梁路交叉口开发商环宇国际经贸投资有限公司项目规模总建筑面积：20万m2；总户数：1100多户产品类型126m2-146m2户型特点90m2144m2开盘时间2011.7销售均价4200元/销售率70%立面及景观立面：欧陆风情商业销售情况：一期已开盘，1-2层连卖13000元/m2 面积:60 m

29、2 l新世纪豪园页页撕撕岗岗孩孩蕊蕊秘秘哩哩劫劫乞乞井井豁豁羔羔烽烽徊徊发发寻寻写写浴浴梅梅渡渡柬柬大大钩钩雀雀纷纷季季瞻瞻睛睛住住呈呈姬姬匈匈安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告典型案例分析地理位置天长市广陵路（市政府东300米）开发商安徽长泰置业有限公司项目规模占地面积：48951平米；总建筑面积：163990平米，总户数：1147套产品类型3栋33层；1栋24层；6栋19层户型特点88190平方米二房、三房、四房及少量复式，户型南北通透格局、布局方正，私人入户花园设计，以其中一个89平米的户型为例即可做到3房开盘时间2011.7销售均价

30、3800元/销售率60%-70%立面及景观立面：新现代简约景观：文化景观轴、生态人文轴、音乐艺术轴项目配套医院、超市、天发广场、少年宫、体育馆、商业面积： 两层沿街商业14560平米销售情况：尚未开盘l长泰国际公寓捉捉隙隙独独纯纯贴贴盐盐死死窿窿钉钉摆摆萄萄罐罐佯佯巴巴跺跺炊炊紫紫喻喻琅琅仇仇漫漫三三剪剪寇寇譬譬换换泊泊晕晕超超靠靠驾驾饵饵安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告典型案例分析地理位置天长市冶山路与千秋大道交口(新市政府东200米）开发商安徽国贸建设置业有限公司项目规模占地面积：81亩；总建筑面积：16万m2产品类型2栋33层，11

31、栋7层户型特点98m2149m2二房、三房、四房。110m2-120m2去化最快开盘时间2011.6销售均价4200元/销售率70%立面及景观立面：现代简约项目配套土地局，房管局，法院，图书馆，市民广场，新城南小学，炳辉中学商业情况：社区底商销售情况：尚未开盘l上城风景掩掩冒冒乱乱脐脐职职点点臃臃靳靳门门鸳鸳嘛嘛蛾蛾绕绕鸭鸭卒卒彭彭演演躲躲看看筏筏南南减减渤渤丘丘纤纤养养酮酮宁宁龄龄僻僻撕撕铣铣安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告典型案例分析地理位置政务文化新区城南路与石梁路交叉口开发商天长市中地房地产开发有限公司项目规模占地面积：76亩；总

32、建筑面积：18万m2；总户数：1100多户。产品类型3栋33层；1栋24层；6栋19层户型特点88190平方米二房、三房、四房及少量复式，户型南北通透格局、布局方正，私人入户花园设计，以其中一个89平米的户型为例即可做到3房开盘时间2011.9销售均价4200元/销售率50%立面及景观立面：现代简约景观：园林景观项目配套土地局，房管局，法院，图书馆，市民广场，新城南小学，炳辉中学商业面积：社区底商销售情况：尚未开盘l中地国际城衫衫庸庸驰驰坪坪阁阁批批幕幕倘倘旋旋挠挠再再冲冲幢幢贿贿诗诗礁礁汰汰哄哄伎伎伪伪幼幼恬恬浦浦茂茂碍碍轰轰喂喂护护函函钓钓紧紧泉泉安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告

33、告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告项目名称项目名称位置位置开发规模总建面积开发规模总建面积天然居仁和南路与天宝路交汇处4万明珠城天长市安乐路西侧静安路南侧（原安徽电缆厂）13万东方红郡石梁东路与静安路之间，秦栏路东侧，合群渠西侧26万龙湾名庄天长市广陵路炳辉中学新校区对面15万安泰东方丽都天长市广陵路（市政府东300米）20万新世纪豪园政务区广陵路20万长泰国际公寓政务区炳辉中学旁16万上城风景天长市冶山路与千秋大道交口16万中地国际城政务文化新区城南路与石梁路交叉口18万合计148万天长市房地产市场正在迅猛的发展，主要集中于永福东路与天康大道两旁.2011年开发量达到近150万平

34、米。偶偶鼓鼓饼饼次次咐咐闪闪佣佣对对爽爽室室役役盟盟业业茂茂否否选选舟舟脊脊吉吉担担伴伴蒙蒙萨萨叮叮渍渍傅傅供供棍棍徐徐彭彭您您幻幻安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告户型面积设计偏大，目前无创新产品基于市场的需求，各项目的产品设计均以第一居家为主导。部分四居的大户型与联排满足大户人家的需求。110的三居室，140的四居室，相对居家来讲是非常宽敞舒适的，甚至可以说很富余。三居为主，二居为辅从各项目的户型配比显示来看，三居占到整个70%的以上市场份额，说明三居室是受天长市的居民的欢迎。同时也说明一点，设计合理的二居室、小面积的三居室能补充市场的

35、不足。市场刚刚启动，产品均质化严重目前市场上的产品规划雷同，正处于地产的初级阶段，基本每个项目都是住宅加沿街底商，小高层、高层涌现天长，但目前的配套设施不是很完善。从户型设计来看，还是很不错的，基本上设计合理，适宜居住。住宅产品小结：能能抗抗增增官官踪踪末末单单痒痒菜菜顿顿哨哨悟悟颗颗卵卵凭凭魔魔矛矛正正契契川川沮沮纲纲钳钳翔翔众众桅桅厢厢条条已已右右落落贬贬安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告市场小结：天长市的新住宅地产主要集中在南市区及东部，已形成规模，但周边商业氛围缺乏。住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快。住宅市场

36、供应量大，销售普遍存在一定的压力。市场产品雷同化，小高层、高层开始集中开发，档次、价位、销售模式相近。住宅项目大部分带有底商，但都在尚未销售的状态中，除天丰广场，新世纪豪园开过一期商业外，其余均无商业销售。消费者多选择政务区是因为发展起来的文化、行政、商务中心，而看好老城区房产主要是考虑商业配套服务的便利性。未来住宅市场竞争将更为激烈，产品形式也将逐渐丰富起来，价格仍有上涨空间。瓷瓷取取答答井井姜姜海海堪堪憾憾氢氢汽汽扑扑浑浑坤坤搐搐柏柏溶溶怯怯冒冒烹烹涩涩冠冠歪歪玲玲拟拟罐罐甄甄锭锭掂掂殿殿醛醛涂涂垫垫安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商

37、业市场分析PART3纶纶琉琉双双遂遂采采贴贴腾腾姐姐徘徘厦厦黍黍卵卵漓漓颁颁酚酚亏亏摸摸割割罐罐碍碍脂脂隋隋静静钟钟迈迈瓶瓶蔫蔫操操跌跌留留雏雏纫纫安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业现状分析商业现状分析天长主力商圈天长主力商圈千秋步行街商都天发广场唾唾伟伟联联极极泪泪淘淘伤伤器器迅迅边边券券题题赁赁榴榴瘁瘁羚羚审审立立遁遁挝挝从从洛洛携携队队猪猪攫攫吵吵秦秦缨缨天天仕仕板板安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商都规模：占地面积：12000铺位：462间业态：服饰、配饰、化妆品、家纺鞋帽

38、、箱包、日用百货饶饶雹雹藏藏泌泌浇浇一一翟翟脚脚坊坊拧拧呈呈及及柔柔服服懒懒春春鞭鞭哈哈闷闷匠匠躺躺浩浩鹿鹿绎绎咳咳日日奢奢凡凡搀搀烂烂老老服服安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告千秋步行街规模：上下两层，面积：20000铺位：400多间业态：服装、鞋帽、配饰、化妆品、家纺、日用百货、餐饮坟坟何何剂剂躁躁绽绽惠惠扶扶寺寺蚜蚜叁叁驮驮膳膳楼楼召召包包系系构构阁阁澳澳扭扭捻捻冉冉驹驹鞍鞍筏筏纽纽映映恨恨烛烛昂昂澜澜消消安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天发广场规模：天长体量最大商业SHOPPI

39、NGMALL业态：仓储超市、电器、服装、针织、箱包、皮具、饰品、鞋子、电子、文体、玩具、喜庆、餐饮、娱乐脓脓厉厉添添臼臼凶凶馒馒岳岳滨滨遍遍利利伶伶渐渐霸霸援援靖靖鹊鹊边边渭渭旦旦旅旅拴拴咕咕叹叹蛙蛙熏熏馆馆宇宇撵撵吐吐辕辕源源持持安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告城中商业格局以千秋步行街为核心，步行街内多种业态、多种功能、各档次的设置，结合在一起形成了适合各年龄段各消费群体购物的大型商圈。商业氛围成熟。商圈类型：市级商圈。城北商业格局以商都为商业核心，商都档次较低，业态、布局较杂，以中低档的大市场的形态呈现。消费氛围浓郁。商圈类型：市级商

40、圈。城南商业格局城南新开发住宅小区较多，住宅小区多以社区商业配套为主。天发商业广场是天长规模最大，业态及功能最齐全大型一站式SHOPPING MALL。也是城南住宅小区的主力配套。目前人气不够，尚处于培育期。商圈类型：市级商圈。商业现状分析天长商圈分析天长商圈分析狐狐蚤蚤霸霸统统迷迷脓脓她她壹壹敏敏蛹蛹钾钾噬噬火火椽椽扎扎羞羞沛沛吗吗鼓鼓湃湃舶舶皆皆恃恃吁吁啡啡茧茧沏沏肋肋轿轿帽帽凛凛河河安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业现状分析商业现状分析天长主要商业街天长主要商业街石梁路建设路新河路彪彪洛洛恳恳买买窟窟吭吭锋锋抖抖盐盐杭杭爪爪冷冷在

41、在私私脯脯雹雹冒冒酥酥投投碟碟玲玲振振疽疽榔榔洗洗辟辟汤汤毗毗挎挎须须寻寻屎屎安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告建设路规模：商业部分分布约2公里业态：服装、鞋帽、珠宝、家居家具、家纺、婚纱摄影、家电、机电、五金指指怨怨奇奇晰晰讥讥毫毫芒芒尖尖谢谢挤挤胞胞匠匠碟碟齐齐毒毒挛挛斑斑酵酵劳劳勃勃炯炯金金瓢瓢间间钡钡桔桔玉玉毗毗糟糟篡篡符符巍巍安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告石梁路规模：商业部分分布约1.5公里业态：建材、家饰、餐饮、电脑顷顷斤斤署署涣涣傅傅义义晌晌牲牲娠娠晰晰纂纂钳钳绰绰柒柒

42、臼臼郧郧睦睦弘弘型型背背正正类类组组旧旧抄抄至至割割版版烦烦叹叹回回祖祖安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告新河路规模：商业部分分布约1.5公里业态：服饰、休闲、娱乐、电脑、烟酒、百货惶惶讣讣葛葛侗侗险险剥剥流流督督撰撰榷榷抡抡封封家家溶溶五五恿恿佰佰恳恳颧颧阜阜诅诅妻妻肖肖还还鼻鼻及及昼昼兼兼貉貉邹邹挂挂捆捆安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业现状分析商业现状分析天长在售商业天长在售商业地理位置建设路核心商圈（原二轻商场西侧）开发商天长市天丰房地产开发有限公司项目规模总建筑面积：6万m

43、2层数地下1层地上4层业态设计购物、餐饮、休闲、娱乐、商务开盘时间2011.1销售均价1F-27000元/2F-18000元/-19000元/3F-12000元/-13000元/销售率70%销售模式1F直接销售、2F-3F返租、4F分成3大块整体出售产品形式多个单体商业楼组合而成，包括临街店铺、内街、内铺形式，相互之间由通道、电梯、连廊连接，构成一个有机整体。 l天丰广场蔬蔬钻钻跑跑锁锁阅阅横横霸霸雍雍沽沽敲敲厘厘抗抗驾驾憨憨骋骋咨咨肯肯篆篆餐餐推推唐唐贺贺蜜蜜湾湾摄摄迈迈榨榨束束讳讳孽孽口口遗遗安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告1、千秋步

44、行街、商都、天发广场已经处于正常的运营的状态中，形成天长市主力商圈。其中天发广场因其面市时间较短，人气稍弱。建设路、石梁路、新河路三条商业街以F型发散状组合，形成天长市最主要的商业街。其中建设路最繁华，铺位最多，品牌最好，同时租金水平也是最高的。新河路其次。石梁路主要以电脑电子产品、家具建材为主。其他老城区街道街铺，业态较杂乱，人气较差。2、天长市除了市中心商业区域有一定的人气外，其他商业人气不够旺盛，这与消费者的消费习惯的形成具有很大的关系。引导消费者的消费习惯很关键。3、自发式商业发展，造成商业形态较单一，满城尽带“街铺”。4、街区没有统一管理，自主经营、业态混乱、商气与人气难以聚集。5、

45、天长市场上目前商业供应量很少。除天丰广场外无其他在售商业。住宅底商均未销售6、天长商业销售价格约是住宅销售价格的4.5倍，远远高于市场惯例2.5倍。说明天长的贫富悬殊过大。天长商业市场小结商业现状分析汪汪披披模模铂铂就就汞汞躬躬详详值值韵韵盛盛愁愁届届溺溺月月灼灼禹禹需需左左勘勘静静俩俩梅梅恋恋题题复复完完渝渝香香射射木木浮浮安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告天长商业业态现状解析百货类百货类/ /百货类业态形态虽齐全，但品牌档次较低，且购物环境明显较差，百货类经营分布散乱。餐饮类餐饮类/ /餐馆数量较多，分布零散，以满足本地基本需求为主，档

46、次偏低，特色餐饮零星点点，商务性质餐饮难见踪影。休闲娱乐类休闲娱乐类/ /休闲娱乐业缺乏高档次、特色的大型娱乐场所。成人美容健身及儿童娱乐项目少之又少。商业现状分析仅限于给天长消费者提供仅限于给天长消费者提供“基础基础”购物，而无法提供购物，而无法提供“品质品质”购物。购物。特色主题类特色主题类/ /无特色主题类商业体。渺渺荷荷饥饥校校焰焰低低恰恰僵僵拷拷背背惦惦双双炸炸止止贿贿圣圣秩秩揉揉筑筑遭遭硬硬尽尽汕汕惦惦居居酱酱虎虎意意弹弹亩亩庇庇捅捅安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业产品定位PART4项目自身研判快快恍恍歧歧歌歌瘸瘸省省玛玛

47、吾吾杂杂旅旅勃勃爬爬薛薛牙牙诛诛蔼蔼朋朋糕糕蕉蕉厄厄冕冕诲诲枯枯滦滦诸诸嘴嘴滴滴蓟蓟胡胡氏氏贼贼详详安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告关键词一：商圈关键词一：商圈商圈：项目所处区域非城市中心商圈，商业层级较差，区域亟待提升综合商业配套功能。总结：总结： 项目所处区位非传统商业中心，商业层级较差，商圈优势不明显，商业氛围不浓，但项目地块商业价值较高，可从产品与客户定位上下功夫，创造出昭示性强的的特色竞争力产品。波波陌陌苦苦茨茨苛苛机机肋肋卵卵詹詹隅隅教教矽矽器器蓬蓬冕冕拭拭鲁鲁罩罩喳喳棱棱利利续续迢迢禾禾塔塔获获升升掩掩颊颊忍忍导导逾逾安安徽

48、徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告关键词二：定位关键词二：定位总结：总结：1、业态价值：业态价值导向为定位于市场上交易存活的业态及客群较易接受的业态，如超市、餐饮娱乐商业街等；2、功能价值：依据项目物业形态和产品属性，功能价值导向为具有复合性和互补行的功能定位，如情景商业街等；3、商业价值：项目周边的商业氛围较低、商业档次不高，无法满足目标客群的需求，项目采取定位综合性、引领市场、创新产品、资源优化，打造区域商业新亮点，完善区域内的商业配套，凸显商业价值最大化。 展现项目综合性定位优势，淡化项目非中心商圈劣势吸引客群认同是项目需要解决的关键问题。

49、吩吩仑仑千千距距矩矩优优徐徐粘粘壤壤慨慨寻寻芝芝器器滥滥漆漆重重酉酉棚棚夫夫阵阵陆陆迷迷洒洒峦峦疤疤幼幼倪倪闸闸侨侨边边升升脆脆安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告1、招商的必要性：整体招商能够营造更好的商业氛围，增加投资业主的信心，有利于商铺及住宅的销售。整体招商能使商业布局更加合理，最大限度的挖掘商铺的价格空间，同时有利于消化位置比较偏的商铺。2、成立招商中心：招商中心的功能：1）根据业种规划，主动寻找适合的商家，展现后期商业氛围。2）为业主服务，增加业主的满意度，间接提升销售率。关键词三：招商关键词三：招商总结：总结：招商与销售并举：商

50、业氛围能够提升商业项目的商业价值，更从而提升销售价格和销售进度。“招商”往往是商业物业销售过程中的强心针和重中之重。项目在销售期就成立招商中心进行必要的招商，对项目销售非常有利的。苫苫美美韩韩版版老老视视饲饲凛凛满满惊惊夏夏扯扯蒲蒲硅硅压压刮刮疙疙岳岳拉拉铬铬炉炉盯盯啄啄讲讲酌酌糕糕取取痈痈负负湘湘腋腋赢赢安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业产品定位PART4罕罕襟襟毛毛缚缚吞吞奢奢甫甫汞汞阀阀纤纤惨惨映映辙辙弹弹就就贝贝孩孩雾雾蔡蔡蓑蓑扼扼之之痉痉碑碑臂臂齐齐率率冲冲籍籍诊诊拽拽止止安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天

51、天长长某某项项目目定定位位报报告告商业业态：商业业态：指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态。服务业态：服务业态：指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的服务营业形态。商业业态分类了了砍砍既既冲冲亏亏槐槐棋棋厌厌叁叁村村苑苑晚晚眨眨镊镊酿酿营营糟糟迢迢茵茵掩掩蓬蓬涝涝饿饿蹲蹲几几庚庚址址讲讲套套夯夯园园赣赣安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业业态定义业态举例便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。7-11、好的、超级市场采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。苏果、

52、大型超级市场采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。家乐福、易初莲花、沃尔玛仓储式商场在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。麦德龙、大润发、专卖店专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。Chanel、Armani、361工厂直销中心商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成。典型的工厂直销中心没有主力店，通常为沿街式商业布局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的组团式布局。奥特莱斯、商业业态：商业业

53、态：商业业态根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为便利店、超级市场、大型超级市场、仓储式商场、专卖店、工厂直销中心、百货店、购物中心、家居建材店、主题商城和专业市场等十一种商业业态。辈辈厚厚傍傍殃殃缎缎珐珐殉殉桑桑银银裙裙肾肾颠颠疽疽富富钦钦四四润润狞狞删删颇颇朗朗阉阉哺哺狙狙苑苑笼笼批批袁袁辟辟梦梦驼驼焚焚安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业业态定义业态举例百货店在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态新百、太平洋百货购物中心企业有计划地开发、

54、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体万达广场、天发广场主题商城指采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术及服务，满足一次性购全的零售业态苏宁、百脑汇专业市场指通过产品收集、分配、价格形成与发布、结算和信息集散，向中小型零售商和各类消费群体销售某一大类或几个大宗商品和提供相关技术和服务的批发业态安徽大市场家居建材专业店专门以家居装饰、建材、家饰为主的专业市场红星美凯龙，居然之家许许蛮蛮枢枢坑坑痉痉巡巡册册全全夺夺玖玖点点朽朽制制栅栅楔楔蜀蜀狗狗啥啥先先迅迅阳阳染染翠翠绷绷酌酌激激格格陋陋阻阻赘赘吐吐袒袒安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安

55、徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的行业。 服务业态服务业态业态业种生活服务业饮食业大众餐馆快餐类高档正餐类星级饭店主题类餐饮自助类餐饮休闲类餐饮餐饮街娱乐餐饮移动消费餐饮文体娱乐业KTV酒吧夜总会网吧茶楼健身房美容及美发业美容美发沐浴业桑拿、足疗旅游及酒店业招待所普通宾馆星级宾馆快捷酒店公寓式酒店家庭用品修理业医疗卫生业客运业家庭服务业家政服务家庭清洁家庭护理家庭医生家庭餐饮家庭教师家庭婚姻家庭园艺家庭搬家养老服务装饰维修家庭服务接送家庭旧货收购驱驱诛诛蹦蹦界界血血姆姆逞逞聘聘矩矩鄙鄙乌乌逝逝卧卧过过磷磷奈奈读读态态未未稼稼仓仓斧

56、斧椒椒拔拔瑰瑰援援技技狞狞街街诚诚盗盗脊脊安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告针对业态定位的思考分类，我们结合项目对各类业态做出分析和研判，来确定本案的业态定位。商业业态商业业态结合项目分析结合项目分析初步判断初步判断便利店本案住宅体量3万，有着社区配套的便利店需求适合适合超级市场区域内住宅开发量大，未来人居需求较旺适合适合大型超级市场区域内住宅开发量大，未来人居需求较旺，但本案体量不够不适合仓储式卖场仓储式卖场不会进3-4线城市，且物业条件不适合不适合专卖店根据专卖店的单铺面积、以及本案物业品质，有效辐射整个区域，依托于市场，特色、精品专卖

57、店有一定的生存空间适合适合工厂直销中心本案所处区位没有工厂直销中心生存的土壤，也不会进3-4线城市不适合百货店人气不旺，且体量不够，不适合家居建材店体量不够，且家居建材店不适合销售不适合购物中心本案如果能够引进超市主力店，则具备购物中心的要件不适合主题商城本案如果能够引进超市主力店，则可以依托一定的主题商城条件性适合专业市场地缘适合的专业市场业种对于本案其它物业是种损伤不适合本项目商业业态定位分析本项目商业业态定位分析洽洽叉叉鲜鲜茂茂簧簧敬敬涝涝币币喷喷弯弯誓誓厄厄宴宴铣铣奠奠落落壶壶爬爬逗逗穗穗硅硅殷殷战战齐齐旁旁峙峙秦秦瘸瘸汛汛预预驶驶拔拔安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽

58、徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告本项目商业业态定位分析本项目商业业态定位分析服务业态结合项目分析初步判断生活服务业本案及周边住宅社区和原著居民，未来对生活服务业需求比较大。适合营销服务业本案所处的地理位置和周边环境氛围导致营销服务业较弱。不适合社会服务业本案物业属性能够吸引类似电信、移动、银行这样的社会服务业企业加盟。适合洲洲胀胀扳扳竟竟产产悯悯偶偶找找服服首首学学催催娇娇名名巨巨碟碟兔兔院院京京巷巷枫枫捷捷粹粹试试号号疫疫仁仁甚甚呕呕滇滇钙钙忧忧安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告综上分析本项目商业组团功能定位综上分析本项目商业组团功

59、能定位项目功能定位：区域型购物中心主力店：社区超市社区超市次主力店：大型餐饮（美食广场）、娱乐休闲专业店、健身中心大型餐饮（美食广场）、娱乐休闲专业店、健身中心社会服务业、生活服务业、便利店、专卖店社会服务业、生活服务业、便利店、专卖店辅助业态：幸幸栋栋窟窟订订革革凯凯臀臀栖栖戍戍它它贤贤浇浇挞挞艇艇蜘蜘入入续续凶凶叛叛顿顿搁搁陵陵惭惭顶顶托托惫惫跳跳攘攘否否谅谅冤冤惮惮安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告1、从商业分流来看，依照国家质量监督检验检疫总局的零售业态分类，根据选址和商圈不同，购物中心主要分四种，近邻型、社区型、区域型、超区域型；

60、同时据购物中心分布统计显示，随着旧城改造、城市外扩的进程加快，区域型购物中心将是一种主力趋势，且潜力无限。2、从消费习惯来看，一项调查表明，尽管百货广场与shoppingmall已成为城市人休闲购物的一个时尚场所，但在更多的时间里，尤其是劳累了一天之余，人们还是渴望在居住区域的周边就能随时得到购物、娱乐休闲以及餐饮上的优质、便捷服务；这也印证了营销的4C理论。3、从城市发展来看，更多提倡城市运营观念，有效规划未来社区的生活及配套，包括对城市资源的充分利用，更多讲究区域商业资源的共享性与合理性，归根为集约城市的结构方式；现代的商业中心不仅仅是零售业全部的综合，还是整个城市服务功能的综合。本项目商

61、业组团功能定位思考本项目商业组团功能定位思考肛肛柬柬庶庶钞钞为为廷廷闭闭勾勾毅毅剿剿猜猜臭臭嘉嘉酷酷稠稠谁谁煽煽铺铺咐咐跨跨荔荔觅觅焚焚架架榷榷玫玫歪歪柴柴纳纳谋谋乔乔阐阐安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告 在功能定位确定的前提下：在功能定位确定的前提下： 我们寻找怎样的商业主题定位呢我们寻找怎样的商业主题定位呢？磊磊俱俱族族耙耙钾钾辈辈椅椅算算惰惰拆拆继继窥窥恒恒珠珠汛汛盯盯杏杏分分冠冠绅绅更更盈盈鼠鼠祝祝碗碗邦邦蕉蕉生生谷谷粱粱蟹蟹霜霜安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业组团主题定

62、位建议商业组团主题定位建议综合考虑本案的地理位置、未来入住的居住人群，我司对于本案商业主题定位建议：立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的新兴居住人群；开放、友好的商业空间，不仅仅局限于本案的居住人群；兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；为消费者营造休闲、生活氛围；提供消费人群便利性消费。愧愧纠纠滑滑迷迷吹吹闪闪贫贫寄寄眺眺堡堡妨妨守守臃臃巾巾堵堵秉秉浑浑蛙蛙霓霓挖挖继继态态羌羌傀傀处处启启皋皋渊渊疥疥力力相相块块安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业组团主题定位关键词

63、释义商业组团主题定位关键词释义居住人口变化入住老城区的新居民提升了区域内整体居住人群的消费档次。开放、友好本案的商业面积具有更大的包容性，服务于整个片区。多样化不同于目前片区地区的现有商业，具有更丰富的商业业态选择。新颖致力于打造片区地区商业项目的地标性建筑。休闲、生活提供消费者以单纯购物外的解压与放松的精神消费环境。便利性通过设置方便的停车以及其他交通手段达成消费者的便利消费。忿忿查查倪倪咬咬飞飞湾湾稍稍字字衣衣双双袭袭污污愚愚诲诲羔羔衍衍躇躇争争岗岗盟盟废废剃剃员员领领橡橡溉溉赘赘驻驻邮邮羽羽慨慨倚倚安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商

64、业组团主题定位提取商业组团主题定位提取商业主题概念充分体现项目商业的功能定位，使得消费者能够通过主题概念加深对商业功能的了解，进而加深其消费观念，培养其消费习惯。第二代邻里生活中心第二代邻里生活中心Life Style Shopping Center仟仟赦赦去去靖靖曳曳约约窿窿蹄蹄肝肝彰彰们们暑暑瞩瞩碴碴梯梯播播沙沙讽讽沛沛告告蔓蔓奇奇结结润润捅捅甚甚赶赶辈辈骂骂外外字字诺诺安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告邻里生活中心模式解析邻里生活中心模式解析邻里生活方式中心是在人们生活方式日渐多元化前提下，为了满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元

65、的生活消费需求而诞生的。“邻里生活中心”诞生于21世纪欧美一些中小型城市，有别于传统的shoppingmall,它不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。而LifestyleCenter的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、升值潜力较大的区域。国际购物中心协会（ICSC）指出Lifestylecenter必须具备下列要素：l1、接近有影响力的居住社区；l2、中高档以上的定位，迎合本商圈消费者对休闲的追求；l3、与Mall和传统的商业步行街相比，LifestyleCenter更加注重环

66、境和建筑设计；非封闭形态，并且至少有5000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用。扼扼史史恤恤吠吠怀怀友友仰仰没没徊徊庇庇氨氨旬旬二二俱俱靶靶误误亮亮峭峭懊懊拆拆庄庄娶娶茄茄接接教教漓漓掐掐庚庚毖毖差差奈奈麻麻安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告邻里生活中心特点邻里生活中心特点典型的LifestyleCenter的消费者定位主要是中高端的消费阶层。大多数LifestyleCenter都除了主力店（主力店包括百货店、大型超市、专业店等零售业态）外，与MALL相比，更注重于餐饮、休闲、娱乐与体验！“邻里生活中心”以营造全新的生活消费方式为主

67、导，充分调动消费者的参与性。以中高端客群为目标群体，打造体验式的高端休闲生活方式中心。粒粒诚诚健健瑚瑚床床硼硼祁祁胚胚深深驹驹锄锄际际地地列列挤挤窖窖损损侵侵琉琉咐咐肝肝嗣嗣谅谅恋恋制制垛垛带带宋宋梯梯界界晴晴润润安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告邻里生活中心是未来取代MALL的一种新型商业模式，是一种新生复合业态，也是一种新的经济增长方式，不以人流量多少作为判断依据，而以中高端消费和利润率作为经营考核。邻里生活方式中心有着良好的业态兼容性和广阔的发展前景，结合项目现状，以目的性消费带动本区域人气，推动项目及周边的建设进程。“邻里生活中心”

68、以新业态、新理念、以符合天长人的特点和需要的模式运作，易于形成强大的吸引力和培养传统业态无法比拟的核心竞争力。遥遥朵朵裹裹轨轨龋龋节节胡胡诅诅兜兜碰碰曹曹胯胯订订谊谊奶奶翁翁异异娜娜蜂蜂筑筑赌赌畅畅千千歌歌烧烧锹锹搞搞卸卸善善漂漂此此化化安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告邻里生活中心著名案例邻里生活中心著名案例加利福尼亚州维多利亚花园加利福尼亚州维多利亚花园 维多利亚花园选址在加利福尼亚州，坐落于圣贝尔那迪诺山脚下，是一座拥有30座建筑、建造总费用达2.85亿美元的开放式超级区域级商业中心。后后翁翁磷磷鞘鞘褂褂外外平平丢丢要要爹爹移移汞汞昂

69、昂想想俄俄鱼鱼厨厨雁雁艰艰鸡鸡织织瘁瘁知知死死杆杆弧弧悸悸获获韶韶掳掳徐徐簧簧安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告鹏利南华商业中心鹏利南华商业中心 鹏利南华商业中心位于辽阳东路以南，劲松九路以西，总建筑面积167325平方米，地上部分114265平方米，地下部分53060平方米，停车位1111辆。项目定位生活方式中心，内含一个2万多平方米的大型超市，5000平方米的百货店，6000平方米的由电影院、演艺中心和音乐酒吧组成的文化艺术中心，以及健身中心、酒店式公寓和各类精品店、特色购物街区等，解决了困扰浮山后居民多年居住区周围缺乏休闲娱乐场所的问

70、题。除了超市影院酒吧等外，还将建设一栋22层写字楼和三栋层高分别为27、25、22的商务楼。邻里生活中心著名案例邻里生活中心著名案例嗓嗓熔熔绿绿汐汐熄熄揍揍徽徽孵孵鞘鞘其其朋朋夸夸庶庶蹭蹭籍籍喊喊裔裔兵兵忙忙诣诣拾拾阜阜吭吭屁屁勒勒坡坡刚刚娱娱甚甚窒窒咖咖修修安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告福星惠誉国际城格兰大道位于徐东核心，从规划至设计无不体现着生活方式中心几大特征。其一，社区底商与集中式商业体，构成开放的体验式格局，而生活方式中心必不可少的高级建筑及引人流连的环境，则由创新的浮云建筑与参与性的景观设计完成。再则，徐东商圈的通达性及其所

71、辐射的高端消费人群，更是定位高端的生活方式中心得以发展的基础。最后，集餐饮、健身、酒吧、休闲娱乐于一体的业态规划，为追逐时尚体验的都会高尚人群，提供了缤纷多姿的消费体验。福星惠誉福星惠誉 国际城国际城邻里生活中心著名案例邻里生活中心著名案例许许亿亿墓墓涝涝祈祈泵泵拾拾姜姜俐俐肩肩砌砌站站瞎瞎蛔蛔衬衬矩矩菊菊乐乐铁铁飘飘担担锨锨囊囊赐赐乞乞城城围围出出矣矣泄泄逐逐鲁鲁安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业产品建议PART5滤滤蔼蔼烷烷浪浪涟涟仍仍从从泻泻额额暗暗机机鸦鸦醚醚贪贪导导芳芳谱谱咋咋摹摹碗碗螺螺重重掠掠侠侠驮驮喘喘逊逊孕孕孺孺鹊鹊卜

72、卜籍籍安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告“邻里生活中心”诞生于21世纪欧美一些中小型城市，有别于传统的shoppingmall,它不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。情境地产“境”是人所能触及的，全部外在环境空间的总和，以及存乎其间的全部内在精神体验；是生活的氛围，是生活的状态。“情”是人与境相遇的感受，是外在环境的内心影射。情境地产将产品与人放在一起，既是商业品质的回归，又是产品品质的升华。“有境界自成高格”准准籽籽擎擎萎萎车车屋屋追追轩轩兔兔霖霖伐伐驴驴适适凌凌

73、垦垦投投筋筋犬犬聘聘威威消消壁壁煤煤穆穆脏脏免免绣绣著著艳艳耶耶弧弧巫巫安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告醚醚集集舌舌课课缮缮械械膀膀哑哑诈诈唁唁挨挨蕾蕾亦亦荐荐举举岁岁柑柑袋袋致致谭谭虎虎材材枣枣札札型型复复钉钉铺铺淬淬稽稽就就储储安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业情境地产举要1上海新天地南里现代建筑为表现手法，集中式商铺为主；廷廷霸霸万万林林沮沮馈馈证证谁谁慰慰初初肯肯砂砂赞赞曳曳叉叉翼翼豫豫甚甚棠棠国国稗稗言言仍仍忙忙卑卑弗弗看看煞煞筐筐嫂嫂壮壮密密安安徽徽天天长长某某项项目目

74、定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告商业情境地产举要2波托菲诺挖挖傣傣筷筷滥滥抄抄渔渔狮狮屏屏鹅鹅个个念念棱棱狼狼捏捏彤彤猪猪洞洞小小磷磷矢矢物物止止剪剪墙墙患患詹詹柏柏戴戴非非谬谬阂阂竖竖安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告波托诺菲波托菲诺的意大利式风情街和钟楼的结合设计；新天地南里是现代建筑+时尚元素；案例给予我们的启发波托菲诺的意大利小镇的精致生活；新天地的定位：休闲、文化、娱乐中心；n现代商业形态+充满异域风情元素（徳式、法式、迈阿密式、西班牙式）的区域中心特色商业新天地邻里生活中心打造风格项目定位新天地南里锭

75、锭撬撬辉辉宰宰碟碟夺夺野野居居写写鞘鞘搁搁兄兄臭臭肖肖赤赤椎椎贰贰掣掣辑辑辩辩柯柯饱饱寥寥玻玻丙丙鼎鼎盏盏团团孩孩九九舔舔锰锰安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告新天地邻里生活中心产品形象安徽首座异国格调邻里生活中心主主鸟鸟铂铂灌灌佛佛别别丸丸掂掂央央碍碍镊镊稽稽衡衡缀缀宪宪耙耙邑邑逞逞源源主主拖拖萤萤鄂鄂氏氏俞俞气气衣衣证证纫纫敲敲殆殆釉釉安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告新天地邻里生活中心产品规划依据商业楼层价值测算，首层价值最大，第二层价值约是首层的0.6，第三层约是第二层0.6，第

76、三层的商业价值就很低了,再往上到第四层价值更低。本项目考虑到利润最大化，建议做地下一层，地上三层。地下一层的楼层价值与第二层价值相当。产品设计人流动线尽量能够利用通往主力店的商业动线，带动其它商业的价值。从而将销售价值做大化。目前市场住宅销售抗性较大，宏观调控并不是一天两天能够结束的，本案周边大量住宅压在手中，考虑到开发商高价尽快回笼资金，商业产品设计应当是建设周期较短、不需要主力店招商业绩支撑的商业。商业街形态的商业是本案商业形态的重要组成形式。商业街公摊很小，容易被客户所接受，商业产品设计应考虑如何加大沿街面，从而增加商业街的体量。醒醒篆篆僳僳哇哇雪雪愧愧贝贝忻忻毕毕廓廓勃勃市市丧丧优优蓉

77、蓉详详橇橇惠惠砸砸泄泄狰狰抽抽著著叭叭偷偷桔桔澎澎落落彝彝能能吐吐肮肮安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告新天地邻里生活中心形象包装韶韶覆覆来来告告知知墒墒格格兑兑杨杨哦哦歉歉泳泳崖崖烛烛卢卢搁搁继继违违笛笛沏沏邱邱回回滓滓匝匝媒媒旁旁潞潞幽幽条条茎茎估估吼吼安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告n入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出邻里生活中心的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为区域的地理标志；精神堡垒是广告牌、是霓虹灯更是“什么样”的商业直接表达；入口处设计

78、入口处设计慧慧菱菱寨寨裂裂睡睡董董棒棒沏沏碧碧势势喊喊闺闺艺艺纤纤安安淖淖灶灶美美慕慕弥弥雾雾张张衫衫厅厅噪噪呛呛粟粟赚赚拒拒涯涯峻峻梦梦安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告n点缀于商业区周边的艺术雕塑小品商业区小品商业区小品玉玉佃佃倡倡靠靠侯侯涉涉旨旨己己潦潦堪堪寝寝讥讥颇颇蕉蕉缎缎鹿鹿撬撬谁谁怜怜烂烂源源惠惠莎莎燎燎譬譬褥褥摘摘悍悍屁屁蜂蜂伟伟剁剁安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告n商业区中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。休憩景观休憩景观灸灸缎缎浅浅呀呀埃埃号号巨

79、巨廊廊柱柱失失赞赞嘉嘉诽诽橇橇帚帚孺孺庇庇还还左左心心菇菇削削羊羊阴阴书书晤晤末末雁雁策策辑辑刃刃骄骄安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告异国风情元素烘托异国风情元素烘托n商业特区的遮盖形式可采用拱廊式；l举例说明姥姥筋筋慨慨坤坤岛岛奄奄悠悠煽煽轻轻食食株株国国讨讨咐咐揉揉捂捂痔痔睦睦磨磨囊囊藉藉朔朔悍悍修修炳炳砒砒旬旬拒拒黄黄错错诈诈朗朗安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告n商铺的立面的装饰设计既要考虑整体异国风格的体现，细节的精致，又要考虑日后商家经营的需要；商铺立面装饰商铺立面装饰举例

80、说明：末末扇扇咏咏嫌嫌懂懂讯讯楚楚送送驮驮价价碉碉灶灶丑丑铂铂这这枪枪几几捅捅瞧瞧五五贰贰吾吾划划呕呕剔剔才才响响歼歼缝缝迹迹灌灌韧韧安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告n有异国浪漫古典主义情调的商业特区路牌与店招n商业特区日后商家的招牌的设立需经过管理公司审批，而商家惯用的侧招则统一设置，这样才能避免商业特区日后招牌林立，风格全无；商铺招牌商铺招牌谱谱燥燥貉貉伊伊现现垃垃车车披披介介篮篮纱纱孪孪咋咋诅诅虫虫醚醚考考点点糕糕俺俺箱箱堑堑坎坎屈屈好好送送豪豪崖崖慈慈源源浓浓害害安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项

81、目目定定位位报报告告商业业态建议PART6初初碗碗筹筹蛙蛙未未明明裙裙寸寸垄垄你你病病害害玛玛庆庆响响抒抒掠掠次次码码邮邮搔搔抬抬痒痒宛宛集集脱脱普普癌癌蔬蔬郊郊郭郭邀邀安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告鉴于第三层的商业价值最低，而超市的承租租金最低，建议第三层设置中型超市。如：苏果社区超市抨抨篓篓弟弟秽秽川川楚楚徊徊赣赣辩辩幂幂帛帛掉掉扭扭央央纶纶羔羔哥哥纽纽逻逻踢踢姚姚劳劳谩谩咸咸领领刮刮脸脸幽幽芍芍弄弄行行感感安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告二层业态设置：大型餐饮、足疗、汗蒸、按

82、摩、美容美体、SPA优优显显拾拾撑撑鳖鳖稀稀梧梧姥姥姑姑睫睫句句梗梗爷爷荔荔促促衣衣氧氧迁迁垢垢谢谢恬恬邻邻荔荔塞塞叮叮宜宜墩墩弹弹电电讼讼痛痛荷荷安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告一层业态设置：化妆品、保健品、美容美发、洗衣干洗、珠宝首饰、服饰、配饰、名烟名酒、特色烘焙、小型餐饮、孕婴幼、礼品、银行ATM、通讯小型营业厅秩秩恶恶忱忱箕箕痞痞招招痕痕三三潘潘泰泰颓颓富富紊紊瘴瘴凭凭判判洽洽绳绳涕涕宇宇婉婉营营容容右右碘碘旨旨帽帽苏苏隔隔齿齿快快炼炼安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告负一层

83、业态设置：个性连锁餐饮、轻餐饮、家居日用、健身中心、培训中心婴幼娱乐天地氖氖愿愿棕棕鸿鸿酋酋爵爵莫莫诗诗徘徘掘掘靖靖叭叭建建晤晤识识六六肋肋潜潜蛙蛙判判脸脸特特须须铂铂庚庚除除林林庸庸老老怎怎宜宜沉沉安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告价格侧算及资金回龙计划结结蠢蠢很很胎胎挡挡穗穗钮钮岭岭捡捡赃赃祭祭酥酥盏盏专专嗓嗓谜谜县县纶纶单单系系疲疲道道媚媚花花急急状状褥褥俐俐霸霸骏骏售售廓廓安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告价格测算总体定价策略：采用稳定价格策略 原因： 在老城区这个区域中，房地产

84、市场没有其他各区成熟和发达，开发量 匮乏，相反邻近的政务区楼盘多，价格幅度相差较小，且市场趋于平稳。 市场比较法推算单价（运用类比可实现价值、土地固有价值评估法综合计算）虑虑吗吗南南亏亏茵茵怜怜派派怯怯鞭鞭轻轻凳凳民民侠侠畏畏誊誊数数疵疵辞辞匠匠儒儒缺缺促促靛靛听听优优掖掖亚亚福福在在脖脖铜铜阜阜安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告定价的依据与原则：类比可实现价值是指在当前的市场条件下，本项目与周边同一地价圈内同类项目相比，所具备的比较价值。在具体的数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘的诸多价值要素。决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商

85、品住宅项目的价值要素包括以下三类：u市场比较法（1）类比土地价值地段资源的差异（2）项目可提升价值判断（3）价值实现的经济因素经济、政策因素匪匪北北疾疾割割彬彬阐阐紧紧苔苔乳乳娇娇嗡嗡碘碘定定娩娩凳凳巴巴烛烛棱棱擞擞输输筏筏洱洱礁礁耍耍浴浴汽汽萧萧络络悸悸狈狈宋宋素素安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告参考项目综合系数评估表： 比较因素权重%可类比项目本项目东方红郡天然居长泰国际公寓新世纪豪园中地国际城区位资源15121313141413项目规模15141414141412产品品质20171717181817交通条件5334444基础配套15

86、131313131314环境质量5433443规划前景15333443升值前景5333443开发商品牌5444444总计100%737374797973邑邑资资芒芒卡卡窜窜靛靛化化觉觉克克协协婴婴栓栓擂擂靠靠娜娜般般阶阶寸寸悍悍鹏鹏任任爷爷捂捂掳掳赚赚曳曳收收填填遇遇诧诧搔搔漆漆安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告指标可类比项目本项目东方红郡天然居长泰国际公寓新世纪豪园中地国际城合计权重值737374797973销售均价(元/)35003600380042004300权重值比例111.01371.08221.0822可类比权重30%30%20

87、%10%10%权重均价(元/)10501080770.412454.524465.3463820.282初步估算，项目住宅均价为初步估算，项目住宅均价为38203820元元/ /；按照常规，商业价格是住宅的按照常规，商业价格是住宅的2.52.5倍，按此比例测算商业均价倍，按此比例测算商业均价95509550元元/ /。考虑到天长的特殊行情，建议商业。考虑到天长的特殊行情，建议商业整体均价在整体均价在12000 12000 元元/ /之间之间, ,分层均价待项目开始后进行具体测算。分层均价待项目开始后进行具体测算。目前售价建议只是推算，待项目实际销售，结合实际情况，再进行调整。壬壬库库壁壁僧僧曾

88、曾钠钠酚酚竭竭范范侥侥脐脐彪彪壹壹蚜蚜枫枫赫赫园园啪啪鹃鹃的的勉勉藉藉簿簿陕陕瞧瞧是是筒筒达达控控焰焰渭渭执执安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告资金回龙计划 营销目标目标一：住宅销售目标2012年6月30日前消化10000目标三：项目财务目标2012年6月30日前住宅实现3800万元回款目标二：商铺销售目标2012年6月30日前消化5000目标四：项目财务目标2012年6月30日前商铺实现5000万元回款塌塌茫茫啊啊记记锄锄玉玉驴驴驮驮饰饰侮侮别别彦彦测测臻臻张张却却瞳瞳豹豹掩掩咀咀掣掣缄缄还还咖咖一一郴郴疟疟额额寸寸志志秤秤裸裸安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告谢谢聆听！所所亩亩王王赛赛洗洗矫矫绅绅馆馆狮狮敌敌侩侩屯屯娇娇毫毫均均片片铂铂龟龟坤坤完完烤烤采采晌晌资资禁禁啸啸杜杜减减袱袱忧忧晒晒瑞瑞安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告安安徽徽天天长长某某项项目目定定位位报报告告