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1、天星旅游度假小镇策划报告报告内容项目市场调研及破题思路项目定位项目概念性规划建议项目分期建议项目分期开发物业建议项目运营策略建议项目市场调研及破题思路 前期工作结论点及需解决的核心问题 项目市场调研及结论要点 类似案例借鉴及破题思路前期工作结论点及需解决的核心问题梳理上一阶段策划思路结论点l项目总体发展方向项目总体发展方向：依托金佛山，打造重庆人的“心灵牧场”，让重庆人从此拥有“城市后花园”。l项目休闲产业的缔造方式项目休闲产业的缔造方式：现代休闲服务功能与现有传统产业结合，实现深度化、极致化、主题化的休闲体验。l项目规划理念项目规划理念：大致分区、交错融合的功能分区思路。尚待解决的核心问题l
2、人从哪来？人从哪来？l来做什么？来做什么？ l需要什么？需要什么？l解决了上述问题，小镇该如何有序、有节奏地开发？解决了上述问题，小镇该如何有序、有节奏地开发？为解决问题，我们进行了大量的调研怎样才能吸引人来？怎样才能留住人消费？怎样才能满足人的休闲欲望?项目市场调研及结论要点调研内容包括（详见附件）l针对在重庆一小时圈层有购房需求的潜在休闲消费者，我们拦截了一千多被访者，收回有效问卷200份，了解其对休闲生活方式、生活配套等方面的详细需求，调研成果详见潜在休闲消费者调研报告潜在休闲消费者调研报告；l为了更准确地了解重庆周边休闲度假市场的开发状况和客群特征，我们现场访问了仙女山5 个在售楼盘和
3、金佛美庐，调研成果详见休闲度假楼盘调研报告休闲度假楼盘调研报告 ；l为了解决景区商业配套和商家来源问题，我们针对瓷器口、泰古书画市场、洋人街、大礼堂、展览馆、红岩纪念馆等游乐/旅游/购物场所调研共6处，完成了33份深访，其中包括：万盛石林商家调研5份，仙女山、金佛山、南川农家乐深访8份，休闲会所深访3份，酒吧深访4份，特色客栈深访2份，特色餐饮深访6份，特色商业（旅游纪念品）2份，瓷器口书画研究院深访1人，成都酒店管理专家2人，调研成果详见商家深访报告商家深访报告 ；l同时，针对金佛山未来的旅游市场发展空间，我们专门深访了四川康辉的总经理和重庆黄金假期、万友国旅的旅游专家四川康辉的总经理和重庆
4、黄金假期、万友国旅的旅游专家；以寻找打破金佛山景区淡旺季消费局限性的思路。 根据对客群的定位，我们在重庆市区投放200份潜在需求调研及产品测试问卷，以作为对本项目产品定位的有利参考。（详见附件）调研对象：受教育程度良好，多为大专/大本学历；多为企业中高层管理人员、中高级技术人员或私营企业主；总收入中上水平；在近期或未来中短期内都有较强烈的购房意向。潜在休闲消费者调研结论：潜在休闲消费者调研结论：l购置物业的用途购置物业的用途84.5%的被访者为二次置业，置业目的以休闲度假和投资为主；如在金佛山置业，其主要用途是休闲度假或老年常住/养老；如在金佛山购置第二居所，主要还是围绕核心家庭（年轻夫妻、或
5、带小孩）的使用，部分会考虑增加给父母养老的功能；大多被访者在夏天、节假日或春暖花开的时候郊区物业度假消夏；居住天数大部分集中在20-65天，平均一年中有36天会在郊区物业中度过。 参考意义：我们的产品应该充分体现休闲度假特征，满足家庭功能需参考意义：我们的产品应该充分体现休闲度假特征，满足家庭功能需求，同时兼顾投资性。求，同时兼顾投资性。l来金佛山的休闲度假行为来金佛山的休闲度假行为被访者最希望在金佛山参加的休闲活动主要是爬山、散步和聊天；在金佛山进行休闲度假，被访者最希望有的几大业态配套分别是：休闲类（温泉SPA、茶坊、酒吧）；餐饮类（中餐、当地风味美食、西餐）；购物类（日常用品、特产纪念品
6、、工艺艺术品）；在金佛山休闲，90%的被访者能接受的消费水平在200元以内；82%的被访者接受院落式主题文化客栈，其消费水平以每人每天的费用在100元以内为主。 参考意义：金佛山的开发现状使客群来景区后的休闲方式有限；但从参考意义：金佛山的开发现状使客群来景区后的休闲方式有限；但从他们的需求表述中，我们认为本案完全可以做更丰富、更有特色的休他们的需求表述中，我们认为本案完全可以做更丰富、更有特色的休闲度假项目来吸引客群，同时对金佛山景区发展形成有效补充。闲度假项目来吸引客群，同时对金佛山景区发展形成有效补充。l购置郊区物业的特征购置郊区物业的特征购置郊区度假物业首选温泉景区（北温泉）、仙女山、
7、缙云山和金佛山；再次置业首选花园洋房（49.5%）和酒店式公寓（31%）；更倾向拥有安静度假环境的郊区物业；大多数被访者需求中等面积、房间个数适中、平层结构，面积集中在90的中小户型，总价35万元以内（根据市调专业经验，其实际可承受价格水平应比其选择高出根据市调专业经验，其实际可承受价格水平应比其选择高出15%20%15%20%） ；大多数都要求有私家花园（院落），不排斥公共交流空间；在总价的约束下，过半被访者选择私家花园（院落）面积为20以内。 参考意义：金佛山景区具有一定的知名度，但温泉景区显然更具特色吸参考意义：金佛山景区具有一定的知名度，但温泉景区显然更具特色吸引力，因此本案需创新个性
8、化休闲主题与之抗衡，同时也应该考虑具有引力，因此本案需创新个性化休闲主题与之抗衡，同时也应该考虑具有自身特色的洗浴文化。从目前被访者选择的物业档次来看，他们更倾向自身特色的洗浴文化。从目前被访者选择的物业档次来看，他们更倾向于中端、生活气息浓厚的度假区域。于中端、生活气息浓厚的度假区域。l对郊区（景区）物业的相关看法对郊区（景区）物业的相关看法郊区物业最需要的五大配套设施依次是：大中型超市、餐饮、银行、泳池和茶楼；景区物业与城区物业相比，劣势主要是距离城市太远、交通成本高、周边生活配套不完善、入住率低和安全性差等；影响购房决定的前五项因素分别是房屋单价、周边公共配套、与市区的距离及交通便利性、
9、社区安全性和长期的升值空间。 参考意义：提高配套成熟度，克服距离和交通带来的心理抗性；利用参考意义：提高配套成熟度，克服距离和交通带来的心理抗性；利用价格优势结合配套完善的生活方式塑造项目优势。价格优势结合配套完善的生活方式塑造项目优势。l到金佛山景区置业的需求特征到金佛山景区置业的需求特征绝大部分被访者不了解“金佛美庐”项目，其中近40%的被访者表示对该物业有兴趣，并认为该项目价格基本合理；酒店式公寓、老年公寓/养生公寓和度假型小独栋别墅（面积小于200）、商务别墅是金佛山西坡脚下相对更适合开发的物业；若在此置业，他们最可能购置酒店式公寓和度假型小独栋别墅；60.5%的被访者希望开发商提供全
10、精装物业；而希望提供清水房的被访者所担忧的主要是装修材料和装修质量等；被访者认为本案优势是知名度高，劣势则是距离市区太远；并认为金佛山周边住宅物业的合理价格在3500元以下/ （根据市调专业经验，其实际可承受价格水平应比其选择高出根据市调专业经验，其实际可承受价格水平应比其选择高出15%20%15%20%） ；81.5%的被访者接受酒店式物管服务，且大部分都愿将度假物业纳入酒店客房一体经营。 参考意义：受景区推广宣传力度影响，金佛山景区的度假物业没有树参考意义：受景区推广宣传力度影响，金佛山景区的度假物业没有树立市场口碑，这也间接影响了受众群体对物业档次和价格的判断；从立市场口碑，这也间接影响
11、了受众群体对物业档次和价格的判断；从被访者对精装修、酒店式物管服务等项目的接受程度来看，他们倾向被访者对精装修、酒店式物管服务等项目的接受程度来看，他们倾向于在郊区购置能够提高便利生活条件的现代高品质第二居所。于在郊区购置能够提高便利生活条件的现代高品质第二居所。l重庆周边代表性景区楼盘调研重庆周边代表性景区楼盘调研了解重庆度假物业市场总体特征了解重庆度假物业市场总体特征 以仙女山为重点调研对象。以仙女山为重点调研对象。开发特征：开发特征：仙女山度假物业房地产的开发起始时间是2008年的4月，快速发展时间是2009年的6月10月，现有开发量十多万方以上，总体销售周期较短，销售周期较短，2323
12、个月即可达到当批次基本销售完毕。个月即可达到当批次基本销售完毕。已交房产品入住率较低，入住率较低，不到10%。本次调研的5个对象楼盘均分布在仙女山景区大门之外的道路两侧。客群特征：以重庆主城区为主，武隆、丰都为辅，家庭均有至少一辆客群特征：以重庆主城区为主，武隆、丰都为辅，家庭均有至少一辆车，多数年龄在车，多数年龄在3535岁以上。购买目的最多是为休闲度假，其次为养老岁以上。购买目的最多是为休闲度假，其次为养老，附带投资。休闲度假的方式较为单一，以晒太阳、打牌为主。，附带投资。休闲度假的方式较为单一，以晒太阳、打牌为主。休闲度假楼盘调研成果梳理休闲度假楼盘调研成果梳理物业特征：物业特征：现阶段
13、推售产品类型单一，以酒店式公寓和花园洋房为主，面积控制较小，面积区间主要在2880多平方米。别墅产品极少（少量叠拼），但后期会加大开发。现有物业均以西式风格为主，基本为清水房交房。价格特征：价格特征：低总价特征明显，最低总价约89万元/套（洋房均价约3500元/ ，叠拼别墅均价约为5800元/ ）。从从20082008年到现在涨幅达到年到现在涨幅达到10001000元元/ / ，投资升值潜力明显。，投资升值潜力明显。配套特征：配套特征：缺乏内部配套，以景区内部配套和山脚仙女山小镇配套为主，且距离较远；其中夏宫国际社区拥有唯一的18洞高尔夫球场。但附近有机场2015年首期投入运营，对当地物业价值
14、提升具有重要意义。营销特征：营销特征：以面向重庆市市区推广为主，除夏宫国际社区没有在主城区设置售楼部，其他4个楼盘均有，以江北区为主。考虑到地缘关系，同时参考金佛山北坡开发的考虑到地缘关系，同时参考金佛山北坡开发的“金佛美庐金佛美庐”开发特征：现在金佛山景区只有“金佛美庐”一个项目，不具代表性，仅能作为参考。受景区知名度和开发现状的约束，该项目销售周期比仙女山景区物业长，6个月完成销售78%（详情见附件）。客群特征：以重庆及周边地区购买情况居多，其中重庆购买群体占总客群特征：以重庆及周边地区购买情况居多，其中重庆购买群体占总体销售的体销售的70%70%，南川购买群体占，南川购买群体占30%30
15、%，无外地客群购买；以，无外地客群购买；以35553555岁的岁的中年群体为主，有事业单位工作人员、个体经营老板等，都具有一定中年群体为主，有事业单位工作人员、个体经营老板等，都具有一定的经济消费实力，均为第三、四次购房，对该项目的购买用途基本都的经济消费实力，均为第三、四次购房，对该项目的购买用途基本都为第二居所。为第二居所。物业特征：以6层花园洋房为主，仅有3栋独栋别墅和2栋联排别墅，目前仅有洋房在售，别墅以定制的方式接受预定。价格特征：洋房均价3380元/，别墅透露价在1100013000元/左右。配套特征：内部依靠2500五星级酒店配套，外部仅能依靠景区自然配套，无统一规划的配套区。营
16、销特征：户外广告牌+精装样板房。l通过对金佛美庐和仙女山景区在售楼盘的调研，可以看到目前重庆景区度假物业的需需求求旺旺盛盛，主要购买客群为重庆市区需求第二居所的二次（多次）置业人群。物业产品单纯依靠景景观观资资源源和和低低总总价价作为核心营销诉求，因此在配套上都有一定程度的欠缺，导致入住率很低，从另一角度突显出客群投资的动机突显出客群投资的动机。l因因此此，虽虽然然仙仙女女山山的的休休闲闲度度假假市市场场已已初初具具雏雏形形，但但其其开开发发缺缺少少统统筹筹规规划划 ， 缺缺 乏乏 对对 休休 闲闲 度度 假假 生生 活活 方方 式式 的的 深深 入入 引引 导导 ，导致其休闲度假市场发展缓慢
17、，也为金佛山休闲度假市场预留了竞争机会。l市场需求存在，相比之下，金佛山该怎么去竞争 ？景区商家深访景区商家深访l除瓷器口外，多数景区商业配套比较简单，以农家乐或客栈为主，有少量酒店和旅游小商品店；l瓷器口依托其优越的地理位置和独特的古镇文化特色，一年四季游人如织；l而其它景区基本上只是简单地“售卖”景区自然资源，缺乏系统的旅游规划，致使景区旅游品种单一，季节性太强，致使商家难以持续经营，所以商家来源多为本地人，经营规模和档次都较低。因此，配套不足导致游人少，游人少导致商家经营乏力，景区收入低下，形成恶性循环所以，完善的旅游规划和持续的人流量引入是金佛山景区破题的关键，是解决如何吸引人来、如何
18、留住人、如何带动消费的根本。l但是，如何才能保障景区持续的人流量？专家解读重庆近郊旅游市场特征:类似于金佛山这类重庆一小时圈层旅游市场，其区域性旅游消费特性十分明显，暂时不具备跨省的能力，基本以重庆人为主。而重庆游客很少会采取跟团的方式到达这种近郊景区，一般都是散客自驾，这对景区的配套要求比较高，但重庆周边大部分旅游景区在特色、文化和配套服务上都存在欠缺，开发不成熟；普遍存在定位模糊、功能不清晰的弊端；因此对于金佛山景区，系统的旅游规划和完善的配套是亟需解决的问题。如果现在开始改造，至少三年以后，游客量有望达到50万/年的水平。旅游专业人士深访旅游专业人士深访l 天星小镇与金佛山景区需要互动天
19、星小镇与金佛山景区需要互动首先，天星小镇是整个景区的功能补缺；功能补缺涵盖两个层面：一是在金佛山游客量达到一定标准后，需要满足其基本的吃住 需求；二是在一定层面上解决金佛山旅游品种单一、难留人气的问题。文化内涵、休闲方式的创新是打造休闲度假项目的核心课题国内大休闲产业已逐渐形成，但重庆旅游市场仍未能形成有足够吸引力的休闲度假经济；城市中产阶级对旅游度假经济的支撑作用尤为明显，而重庆目前旅游度城市中产阶级对旅游度假经济的支撑作用尤为明显，而重庆目前旅游度假市场没能充分满足中产阶级人群的需求。假市场没能充分满足中产阶级人群的需求。重重庆庆休休闲闲度度假假市市场场还还处处于于初初级级发发展展阶阶段段
20、！寻寻找找市市场场的的主主流流消消费费群群体体、满满足足其其休休闲闲需需求求、围围绕绕其其需需求求打打造造产产品品是是金金佛佛山山景景区区和和天星小镇连动开发的基本思路。天星小镇连动开发的基本思路。关于对中产阶级的界定关于对中产阶级的界定l最流行的定义（泛定义）最流行的定义（泛定义）：他们大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权；同时，他们大多具有良好的公民、公德意识及相应修养。l中国的中产阶级（特殊国情）中国的中产阶级（特殊国情）：高级职业经理人、I
21、T精英、高级知识分子、高级白领、私营企业主、CEO、演艺界明星、传媒界管理层、体育明星l季节性消费特征明显，休闲度假项目单一、有限，不能持续吸引客群，缺乏旺季时间段之外、有核心吸引力的休闲度假生活方式的导入。l现有景区配套商业档次偏低，只具备餐饮+住宿的基本接待功能；虽然有星级酒店作为补充，但是高、低端分化，有大量中等、中偏高等收入人群的休闲度假消费需求没有得到释放。综上所述，制约金佛山景区发展的主要问题在于：综上所述，制约金佛山景区发展的主要问题在于：案例借鉴及破题思路l同样是自然资源、气候条件突出景区，青城山的休闲度假市场正逐步摆脱季节性的困扰，一种成熟的“休闲度假+养老+商务休闲”生活方
22、式已经主导了成都人的消费观念。l而金佛山的资源条件、与主城区的距离都与成都青城山有类似之处。因此，我们重点研究了青城山休闲度假市场的发展特征，寻找本项目我们重点研究了青城山休闲度假市场的发展特征，寻找本项目可借鉴的成熟开发经验。可借鉴的成熟开发经验。案例研究及借鉴青城山青城山案例研究及借鉴景区景区物业物业客群客群配套配套生活方式生活方式起起步步阶阶段段青城山（前山）自然景观以假日青城1期为代表的中档物业，面积适中、单价低，物业形态以洋房和联排为主，以景观资源为核以景观资源为核心吸引力，心吸引力，少量双拼等中高形态。以养老人群为主以养老人群为主，少量成都有经济实力的、年龄较大的休闲度假客群。以会
23、所为主，结合景区农户自营商业，满足基本的生活要求，有部分休闲、度假、养生项目，主要提供主要提供养老、景区居住功能。养老、景区居住功能。养老、养生、度假，爬山、聊天、呼吸新鲜空气、寻求健康的生活方式。发发展展阶阶段段开发后山申遗成功以天下青城1期、新丽江为代表的中高端物业，以联排为主，但面积更为紧凑。由于可依托的景观资源开发受限，开始以产品自身以产品自身特色为核心吸引力。特色为核心吸引力。少量高端独栋别墅。成都及周边地区中高收入人群增多，年龄较起步阶段客群更年轻一些，40405050岁左岁左右，以休闲、度假、右，以休闲、度假、准养老需求为主。准养老需求为主。随着可依托的自然资源的减少，项目配套逐
24、渐转移为依托自身会所、主题公园、运动中心、茶楼、农贸市场等，满足居住和满足居住和休闲功能。休闲功能。养老养生；爬山、聚会、休闲、运动、周末和节假日来体验与城市生活不一样的休闲度假生活方式。成成熟熟阶阶段段综合道教文化、武术文化、养生文化的世遗级自然风景区以青城神韵、中国青城、青城高尔夫为代表，联排、独栋、双拼均衡发展，出现高端商务度假概念物业。产品特色、休闲特色有了产品特色、休闲特色有了更高的发展，尤其是空间更高的发展，尤其是空间关系的处理上得到了极大关系的处理上得到了极大的提升。的提升。成都及周边地区中高成都及周边地区中高收入人群为主，收入人群为主，部分有商务度假需求的高级商务人士或企业主。
25、自身配套进一步完善和多样化，除了满足除了满足居住和休闲功能，也居住和休闲功能，也体现出高端商务功能。体现出高端商务功能。提高居住生活质量，希望能感受市区内无法感受到的自然与宁静。同时也有少数高级商务人士寻求个性化的商务度假方式。l从青城山的发展轨迹中可以看到，从一开始完全依靠自然资源、发展零乱的低端旅游经济市场，到现在有统一主题、有针对性开发中高端休闲度假市场，物业、配套、客群都有较清晰的发展线索。l青城山的特殊性：由于开发时间较早，私家车不普及，所以在起步阶段除了养老物业外，还有针对高端客群的高价别墅物业。而随着私家车的普及，和景区价值的发展，青城山逐渐形成主要吸引城市中产、准中产（亚中产）
26、阶级，辐射部分高端（商务）客群的休闲度假区域，物业总价保持在合理的水平。对于本项目来说，对于本项目来说，重庆旅游市场的发展落后于成都，但经济发展水平重庆旅游市场的发展落后于成都，但经济发展水平与成都类似，城市中产阶级的消费能量已经形成，因此，我们可以直与成都类似，城市中产阶级的消费能量已经形成，因此，我们可以直接借鉴青城山发展接借鉴青城山发展成熟阶段的市场，以此作为分析比较。成熟阶段的市场，以此作为分析比较。l可以清晰地看到，在对资源的利用上，青城山休闲度假市场从一开始的单纯依赖自然资源，以低总价物业入青城山休闲度假市场从一开始的单纯依赖自然资源，以低总价物业入市，逐渐过渡到利用自然资源，发展
27、具有自身独特魅力的产品特点和市，逐渐过渡到利用自然资源，发展具有自身独特魅力的产品特点和文化主题作为核心吸引力，文化主题作为核心吸引力，吸引主城区有经济实力的人群来进行休闲度假、购置第二居所。l物业类型和功能的改变带动目标客群的改变，从最初的养老人群发展到现阶段城市中产、准中产休闲度假为主力，从最初的养老人群发展到现阶段城市中产、准中产休闲度假为主力，辐射休闲、高端商务群体的客群结构。辐射休闲、高端商务群体的客群结构。l核心吸引物力和客群结构的改变，促使配套特征也发生了相应的转变，从一开始仅仅满足基本生活需求，发展至涵盖居住、休闲、养生、商务等复合型功能的生活方式，形成一个巨大的休闲度假体系，
28、推动青城山从传统观光旅游景区嬗变形成一个巨大的休闲度假体系，推动青城山从传统观光旅游景区嬗变为复合型休闲度假景区。为复合型休闲度假景区。 不得不看到，本项目所依托的金佛山景区与青城山相比，在资源条件和品牌影响力上相对较欠缺，因此不能完全照搬青城山，需在文化主题上需更上一层楼。什么样的文化主题？什么样的文化主题？什么样的生活方式？什么样的生活方式？案例借鉴：丽江束河古城l资源条件：二山（玉龙雪山、老君山）；一湖（泸沽湖）；一江（金沙江）l文化风情：纳西东巴文化；纳西古乐；摩梭族风情，传统服饰l特色配套：除星级酒店外，古城拥有700多家客栈，主力房价在70元-200元左右，基本都带独立卫浴，兼顾特
29、色和档次，价格适中。l深呼吸一次，回味一辈子深呼吸一次，回味一辈子丽江古城一年四季游客如织，他们在这里发呆、泡酒吧、感受走婚吸引他们的已不再吸引他们的已不再是玉龙雪山，而是过节日、听是玉龙雪山，而是过节日、听古乐、住客栈、吃纳西美食、古乐、住客栈、吃纳西美食、购印巴工艺品，在自然风景和购印巴工艺品，在自然风景和民族风情的体验中忘记城市的民族风情的体验中忘记城市的烦恼。烦恼。人文休闲的感染力，取代了自然资源在景区的地位！人文休闲的感染力，取代了自然资源在景区的地位！对本项目的启示意义l自然资源、自然环境只是一个初始的吸引点。l小镇的打造与民俗风情、文化特色密不可分。l喝茶、听音乐、泡酒吧喝茶、听
30、音乐、泡酒吧这些城市感强烈的休闲消费与原生自然景这些城市感强烈的休闲消费与原生自然景观、小镇特色人文氛围有机融合之后，嬗变为一种适合城市人群放松观、小镇特色人文氛围有机融合之后，嬗变为一种适合城市人群放松心态，实现精神解放的生活方式。心态，实现精神解放的生活方式。这种生活方式带给游客的感染力远这种生活方式带给游客的感染力远远胜于自然风光本身。远胜于自然风光本身。l自然资源作为最原始的吸引点l休闲度假产生深入的消费行为l生活方式的感染促使客群驻留以生活方式吸引度假人群以生活方式吸引度假人群观光只是通风口观光只是通风口休闲才是聚宝盆休闲才是聚宝盆重庆人的心灵牧场重庆人的心灵牧场出售服务档次出售服务
31、档次出卖资源和盛资源的容器 出售休闲品质出售休闲品质出售度假氛围出售度假氛围跳出原始的资源跳出原始的资源竞争、价格竞争竞争、价格竞争回顾上一阶段提出的发展方向打造打造“天星生活方式天星生活方式”：打望山水：打望山水 ，定置生活。，定置生活。享受自然享受自然休闲度假休闲度假文化风情文化风情登山戏水观景玩雪住客栈浴百草品山珍看表演巴渝风多民族原生态慢生活本项目破题让游客把自己在天星小镇放下，在涓涓小溪旁找个院子发呆，尽情享受最让游客把自己在天星小镇放下，在涓涓小溪旁找个院子发呆，尽情享受最古朴、最悠闲、最自在、最深刻的休闲体验，感受最超然的生活方式，顿古朴、最悠闲、最自在、最深刻的休闲体验，感受最
32、超然的生活方式，顿悟悟“活在当下活在当下”的人生哲学。（不同心态的人去天星小镇沉下来住几天，的人生哲学。（不同心态的人去天星小镇沉下来住几天，都能找到共同的心灵家园，感受生命的都能找到共同的心灵家园，感受生命的“香格里拉式香格里拉式”生存境界）生存境界）项目定位l总体定位l 文化定位l总体发展策略l客群定位l 产品定位l 商业定位总体定位项目定位的依据：通过：l对现状市场的调研和对成熟市场的借鉴l问卷调查和深访结论的参考l成功案例的借鉴我们发现：l金佛山景区资源和品牌影响力是区域旅游度假重要的品牌价值l重庆休闲度假市场处于发展初期，升值潜力大，仙女山休闲度假物业价格快速上涨但空置率高，置业人群
33、投资动机明显l潜在问卷中客群对泡温泉、爬山等休闲方式的首选说明了健康养生是客群的休闲目标l圆和圆客栈的成功，充分说明了休闲生活方式可以引导、更需要引导，项目需要植入“打望山水，定置生活”下的休闲生活方式l通过对成都会馆刘馆长和成都万豪酒店总经理的深访了解到，分时度假具有可操作性（旅游专家认为旅行社有购买时权的可能，潜在问卷中客群对产权式物业也不排斥）l产权式度假物业和分时度假概念的引入，回报投资将逐渐受到关注，这将是休闲消费理念的创新。l综上所述，回顾我们之前的梳理：依托已有资源依托已有资源融入文化元素融入文化元素创新消费理念创新消费理念项目总体定位 融合享受自然、休闲度假、文化风情于一体的，
34、以开发休闲投资和回报投资作为运作指导思想，充分发挥金佛山健康养生休闲文化品牌效应的，为社会提供一个度假和置业、自用和价值回报兼而有之的、新型休闲投资理念的原乡生活小镇原乡生活小镇何谓原乡？原乡人的血，必须流返原乡，才会停止沸腾！原乡人的血，必须流返原乡，才会停止沸腾！周恩来周恩来l周总理的原乡，意指“中国”！是对台湾同胞讲的。l我们要做的给重庆人一个回到最风情最风情最闲适最闲适最原味最原味生活的机会生活的机会文化定位通过上一阶段的工作，我们曾经提出过： 尽管自然景观资源丰富，但文化背景和主题内涵的缺失，使本项目在发展特色小镇上面临文化失位文化失位的困扰。思考出发点思考出发点: : 创新文化主题
35、创新文化主题解决手段解决手段: :因地制宜，在本地因地制宜，在本地“找文化找文化”：金佛禅文化、三线企业建设遗址、多个少数民族汇集的民俗文化拿来主义，在区域拿来主义，在区域“借文化借文化”：借区域内传统民间故事文化、地域建筑文化、重庆多元融合性城市文化无中生有，在项目无中生有，在项目“做文化做文化”：创新“天星小镇”独特的旅游休闲度假文化。在本阶段定位工作中，我们对区域文化资源进行了发掘和可利用分析：“找文化找文化”：p 三线企业建设遗址：不适宜统领整个项目的文化主题，但可作为整个重庆历史文化长河中的一个有特殊意义的亮点，进行局部的极致演绎；p 多个少数民族汇集的民俗文化：是南川特有的历史文化
36、风情，适宜用来演绎大众化的休闲文化风情。“借文化借文化”; ;p 流传在金佛山、南川的传统民间故事：可作为贯穿本项目的文化景观节点，给天星小镇借一个有人文内涵的历史背景。p 地域建筑文化：吊脚楼、山地建筑，给天星小镇借一种有文化背景的建筑特征。p 多元融合性的城市文化：重庆作为移民城市，对外来文化兼容并包的城市文化，可应用在本项目的打造手法上，如将山地景观/水系景观、商业/居住等不同主题在同一地块上实现完美融合。做文化：做文化：创新创新“天星小镇天星小镇”独特的旅游休闲度假文化独特的旅游休闲度假文化= =？她是她是有历史人文内涵的有少数民族风情的亲天地、亲水系的休闲体验极致化的具有鲜明巴渝风格
37、重庆人曾经最熟悉、最亲切的项目文化定位l作为感官上的特色吸引物，巴渝风格与周边自然环境有天然的契合性，同时高度代言重庆的城市气质和地域文化，迎合“老巴渝”人文追随者的心理诉求。l穿行于巴渝传统风格建筑、三线建设文化遗址，在休闲氛围中感悟老巴渝厚重的人文历史，更生动、更真实；在多个少数民族的风情集中演绎中，追寻和回味多年前曾真实存在过的“巴渝风”。巴渝原乡生活巴渝原乡生活叩问历史，触摸沧桑；解读民俗，追寻乡情。项目总体发展策略纵观各类休闲/度假/旅游区的启动策略，通常有两种方式：方式方式涵义概述涵义概述核心市场核心市场好处好处弊端弊端案例案例高端高端带动带动入市时高举高打，打造高价值物业、配套和
38、服务，迅速占领高端市场，进而利用其影响力逐步延伸至中高端和中端市场。高端可以在很短时间内积聚注意力，快速提升区域价值和经济水平，短时间内的收益高。缺乏完整的体系和后续的发展动力，投资大，风险大。博鳌迪拜宽窄巷子顺应顺应市场市场现状现状启动启动中端中端市场市场入市时稳健起步，顺应市场需求现状打造中低档次的物业、配套和服务，快速占领中低端市场，逐步提档升级，抓住部分高端市场。中端投资小，风险小，可实现滚动开发，项目开发可持续性高。开发时间长，初期收益较少，容易导致后期开发的无序性。仙女山等大多数如何选择？如何选择？启动策略l选择依据从资源上看从资源上看：项目自然资源优势不突出，人文资源底蕴不够厚重
39、；从开发现状上看从开发现状上看：刚刚起步，配套不完善，区域价值还没有完全提升，需要有一个循序渐进的过程，同时也意味着有较大的发展空间；从开发商战略诉求上看从开发商战略诉求上看：要求能够实现快速回款，保证资金安全和平衡，尽量减持固定资产，减轻资金压力。顺势发力，高调引导l顺势发力顺势发力：项目启动阶段顺应景区开发现状和市场现状，选择稳健的启动策略。以提高景区配套能力为启动发力点，同时以市场接受度最高的物业和商业业态吸纳首批度假人群的进入。l高调引导高调引导：从项目启动之时，便在整体文化理念，规划理念，产业组合上全方位考量，在推广层面上口吻高调，引导投资和消费市场，为后续发展打好形象基础。项目启动
40、策略的确定项目总体发展策略 顺应项目的启动策略，项目的总体发展策略是：先聚人气，保留价值；增强休闲，撬动价值先聚人气，保留价值；增强休闲，撬动价值l先聚人气，保留价值：先聚人气，保留价值：打造易于聚集人气的大众化旅游度假商业，完善配套以便吸引和沉淀更多的旅游客群来此消费；同时根据重庆目前近郊度假物业的市场需求特征，可将资源价值较低的部分地块开发中端度假住宅物业，出售以平衡资金。l增强休闲，撬动价值增强休闲，撬动价值：引进并进一步丰富休闲度假商业的形态和档次，增加 中高端度假物业开发，吸引城市里追求近郊休闲的中高端、高端客群，形成独特的生活方式。通过高端商业节点的设置引导市场对本项目高端物业价值
41、的认可。l本项目需遵循市场逐步发展成熟的过程，但在各分期开发过程中产品形态和价值逐步走高的同时，中端和准高端产品应同在各分期开发过程中产品形态和价值逐步走高的同时，中端和准高端产品应同时切入市场，达到市场占位和价值互动的效果。时切入市场，达到市场占位和价值互动的效果。启动阶段发展阶段扩张阶段阶段策略阶段策略策略应用策略应用抓大众，增人气增休闲，提档次引高端，溢价值开发滨水风情商业配套区，完善配套和旅游接待能力，让游客能停留下来；利用低总价洋房、高收益的联排和客栈等可售物业平衡资金，聚人气；利用巴渝文化、三线文化的重现和少数民族风情、婚庆文化等凸显文化特色。开发中高端和高端度假住宅物业，提升住区
42、档次利用高档特色配套商业的完善提升配套档次。利用高端度假产品和相关配套完成整个项目的价值溢出，进而全面提升区域价值。项目分阶段开发策略客群定位l现实依据：金佛美庐、仙女山在售物业的购买人群特征l案例借鉴：青城山置业人群结构的发展轨迹l发展策略：顺应市场现状、稳健打造 因此，从来源区域上看，本项目的目标客群总体上是：因此，从来源区域上看，本项目的目标客群总体上是：l以重庆市区有购置度假物业需求的中产、准中产阶级人群为主；以重庆市区有购置度假物业需求的中产、准中产阶级人群为主；l以金佛山景区周边有经济实力的人群为辅。以金佛山景区周边有经济实力的人群为辅。 重庆市区中产、准中产阶级人士，如高级职业经
43、理人、中高级别公务员、大学教授、私营企业主等。景区周边中高收入人群，如小企业主、企业中层管理人员、收入稳定的小康之家等。部分经济实力较好、有现实或潜在需求的养老人群；纯投资客群。从社会角色上看从社会角色上看l结合项目的阶段发展策略，在各个不同阶段，客群结构和置业特征也将呈现出区别。主力客群特征主力客群特征辅助辅助 客群特征客群特征边缘客群特征边缘客群特征启动阶段启动阶段重庆市区中高收入人群，置业动机多为现实或潜在的养老需求或度假，或投资。南川地区经济条件较好人群，养老、投资目的较明显。经济实力较强的纯养老、纯投资人群。发展阶段发展阶段重庆市区中高收入、准高端收入人群，置业动机以度假为主、顺带养
44、老、投资。南川及周边其他地区中高收入及高收入人群，置业动机多为购置度假物业；兼顾养老、投资。经济实力较强的纯养老、纯投资人群；少量高端度假客群、高端商务人群或企业。扩张阶段扩张阶段重庆市区中高收入、高端收入人群，置业动机多为度假；兼顾养老、投资。同时，高端度假客群、高端商务人群比例扩大。重庆、南川及其他城市中高收入高收入人群，置业动机多为购置度假物业；兼顾养老、投资。高端度假客群、高端商务人群或企业。产品定位根据本项目的总体定位和各阶段发展策略；依据项目客群定位和发展线索，结合他们对物业的需求调研结果；结合消费者问卷调研针对购买物业特征的测试结果。生长在自然山水中的生长在自然山水中的渗透巴渝民
45、俗风情的渗透巴渝民俗风情的全景观休闲度假物业全景观休闲度假物业定位诠释：定位诠释：生长在自然山水中的：良好的自然资源环境。渗透巴渝民俗风情的：独特的、且能唤起受众怀恋的建筑风格。全景观休闲度假物业：灵动的空间开合关系、与户外景观自然结合、深度休闲体验，实现城市住宅无法企及的山水休闲功能。启动阶段启动阶段发展阶段发展阶段扩张阶段扩张阶段生活方式生活方式现实或潜在的养老需求或度假，顺带投资。以度假为主，顺带养老、投资。购置有特色的度假物业；发展高端商务度假需求。产品类型产品类型院落式客栈花园洋房联排花园洋房联排别墅双拼别墅企业公馆花园洋房联排别墅双拼别墅独栋别墅迎合城市中产阶级、准高迎合城市中产阶
46、级、准高端阶级对度假物业的需求端阶级对度假物业的需求特征，在完善配套的基础特征，在完善配套的基础上推出档次较高、更能满上推出档次较高、更能满足休闲度假功能的中高端足休闲度假功能的中高端物业。物业。针对主流的大众化市针对主流的大众化市场，以低总价、经济场，以低总价、经济型的度假产品打开市型的度假产品打开市场，以特色的客栈式场，以特色的客栈式度假产品来集聚人气。度假产品来集聚人气。随项目和区域随项目和区域 价值提价值提升，吸纳更多高端客升，吸纳更多高端客群进入，打造有特色群进入，打造有特色价值的高端物业。价值的高端物业。产品思路产品思路产品开发思路商业定位商业功能定位l休闲功能：天星小镇休闲度假体
47、系中商业服务功能的主要承载体；休闲功能：天星小镇休闲度假体系中商业服务功能的主要承载体；l配套功能：金佛山西坡景区配套功能和接待功能的承载体，同时作为配套功能：金佛山西坡景区配套功能和接待功能的承载体，同时作为在天星小镇购置度假物业客群的生活配套服务的承载体。在天星小镇购置度假物业客群的生活配套服务的承载体。 本项目商业部分具有多种功能，在项目不同开发阶段，其开发策略、商业业态、目标客群等都将随之变化。商业主题定位l根据本项目的总体定位和文化定位，以及消费群体的心理诉求，本项目的商业主题定位为：巴渝风情山水休闲巴渝风情山水休闲巴渝风情巴渝风情：承接项目的总体定位和文化定位，把原乡生活的文化韵味
48、集中体现在最易受接受的巴渝风情上；山水休闲山水休闲：突出项目的地形、地貌的特点，将这种特点充分地体现在客群的生活中，并在商业街区的氛围营造上契合这种突出的特点。商业主题文化的表现形式主题客栈l客栈既承担游客住宿接待的功能，同时又是小镇独特文化主题的集中体现点，涵盖吃、住、游、娱等功能，因此，除了在建筑特征上融入传统巴渝建筑文化符号外，还需要根据功能分区和地形特点将民族风情、金佛山民间故事等、三线建设遗址文化民族风情、金佛山民间故事等、三线建设遗址文化多个主题分别进行融入。l洗浴作为重庆的特色休闲项目，是本项目不可或缺的主题体验之一。本项目的洗浴文化不仅应体现其休闲特性，还可根据区域独特文化、金
49、佛山优质药材资源金佛山优质药材资源进行主题创新。如百草药浴。特色洗浴主题酒吧l酒吧是中青年人的聚集地、主题文化的发生地。作为消费时间单一、消费场所几乎空白的金佛山西坡，酒吧正应该为填补市场需求、提升整体形象而出现。但是在金佛山目前淡旺季极为分明的、苛刻的人流条件下，酒吧必须具备文化主题性，才能拥有自身的吸引力与辐射能力，从而跳出金佛山景区目前的商业窘况跳出金佛山景区目前的商业窘况。l在这样的市场条件下，本项目的酒吧文化需要独辟蹊径，以既符合金佛山大环境、又独具个性特色的主题文化来实现对城市人群的吸引和聚集。l根据本项目挖掘的文化资源，相关的并可实现主题文化主要有：与旅游相接的摄影文化；以金佛山
50、、天星镇为题材的影视剧作文化；以少数民族风情、古镇风情相关的民俗文化等。民族茶艺l尽管重庆人没有象成都人那样浓厚的茶馆情结，但是作为以休闲度假为核心内涵的景区商业来说，茶馆/ 茶坊是不可缺少的业态之一。为了提高本项目茗茶类商业的吸引力和文化高度，建议将金佛山大叶茶历史、少数民族风情文化、药池坝的故事金佛山大叶茶历史、少数民族风情文化、药池坝的故事等融入，穿插少数民族茶艺表演，形成又一个有鲜明特色的体验主题。l另外，本项目所倡导的是区别于都市、追求精神放松的“心灵牧场”，因此，本项目所打造的茶馆/茶坊在形态上应该避免钢筋水泥、高层建筑，而是以更多开放式的亲水、亲山、亲天地的空间形态，承载主题体验
51、的休闲功能。民族工艺品l古镇风情需要民俗民风的形式体现，而做为历史活标本的金佛山民间民俗工艺品金佛山民间民俗工艺品就是最好的体现形式，同时也需要以丰富的购物内容来提升本项目商业氛围，实现项目的引领性。l本项目的民俗工艺品从商业角度来说，目前还不宜实现高档次高价格的购物业态，主要应以中端消费价格同时又极具特色的商品内容为主，如：木雕石刻、绣坊、剪纸、现场漫画、笔墨纸砚名品店、大师艺术作品等。启动阶段启动阶段发展阶段发展阶段扩张阶段扩张阶段休闲方式休闲方式当地风味餐饮（含住宿）、特色食品、洗浴、SPA、特色茶坊、主题酒吧、咖啡馆等。有特色的住宿、餐饮以及有文化品位的休闲度假消费方式。高端休闲度假、
52、高端商务度假需求。业态定位业态定位在原有业态组合基础上，增加社区配套商业。在原有业态组合基础上，增加别墅组团内的配套商业。以重庆周边度假物业中有扩张意识的社区配套商家为主。重庆城区的商家、具有全球影响力的会所。商家定位商家定位主要为基本的住宿、餐饮需求，附带部分商务休闲需求。以南川及金佛山地区 、以及重庆城区、其他景点有扩张意识的商家为主，附带重庆区县的商家。开发策略开发策略抓大众，添人气。增物业，提档次。引高端，溢价值。消费群体消费群体以中端的休闲度假客群为主。以中高端次的休闲度假客群为主。以高端休闲度假客群为主。 根据以上概述，结合本项目的总体定位和发展策略；依据项目客群定位和发展线索，结
53、合他们对配套的需求调研结果。本项目商业定位如下：项目概念性规划建议 用地条件分析 概念性规划建议项目整体风貌控制巴渝建筑的文化内涵风情商业街区的规划理念用地条件分析7号地块号地块1号地块号地块2号地块号地块3号地块号地块5号地块号地块4号地块号地块6号地块号地块现状现状用地条件分析进一步细化地块13-1245673-33-23-43-53-63-7用地条件分析地块地块规模（亩）规模（亩）开发资源条件开发资源条件交通条件交通条件私密性私密性适合发展的功能适合发展的功能1934.9自然资源条件较丰富，但是缺乏水资源，有少部分地方高差过大，不利于开发。现状进入性较好，可改善程度高。处于小镇入口区域，
54、私密性相对一般。档次不太高的居住功能。217.8自然资源条件非常一般。较好，可直接进入。处于小镇入口处，临近主要交通干道，私密性不好。度假接待性质的功能。3-1约50没有绿色植被等资源条件，但是有溪流从旁边流过。较好，可直接进入处于小镇入口处，临近主要交通干道和现有酒店式公寓，私密性不好。度假接待性质的功能。3-2约100没有原生态绿色植被等资源条件，但是有溪流从旁边流过。遗留的三线时期旧楼过于破旧，没有保留价值。好，临主干道，可直接进入处于交通干道旁，私密性不好。商业服务性质的功能。3-3约60有一定的自然资源，临河，地块较为平坦。较好，经改善后可直接进入虽然距离主干道不远，但受河流区隔私密
55、性较好高档居住功能。3-4约110有河流资源，但缺乏原生植被，地形平坦。好，可直接进入私密性差商业服务性质的功能3-5约125地形高差适当，虽原生态资源不够好，但是水系条件不错。好，可直接进入与主干道有一定的距离，私密性一般。高档的居住功能。地块地块规模（亩）规模（亩）开发资源条件开发资源条件交通条件交通条件私密性私密性适合发展的功能适合发展的功能3-6约80植被，水系条件均较好，地形也较平坦。现阶段交通条件一般，但是可改善性较强。受到山势的区隔，私密性非常好高档次的居住功能3-7约17基本没有自然资源条件，但是地形平坦临主干道，条件好。私密性很差旅游接待、服务功能。4131.2自然植被资源条
56、件较好，但是缺乏水资源。现状进入性较差，后期可改善。受山势阻隔，私密性好。高档居住功能。540.7自然植被资源条件较好，水资源一般，地形较为平坦。现状交通条件较差，改善的难度也较大。由于其地势远高于其他地块，私密性很好高档商务居住功能。6102.7自然植被资源条件较好，水资源一般，地形较为平坦。现状交通条件较差，改善的难度也较大。由于其地势远高于其他地块，私密性很好高档商务居住功能。7616.4自然资源条件较丰富，但是缺乏水资源，有少部分地方高差过大，不利于开发。现状进入性一般，可改善程度高。虽处于小镇入口区域，但距离较远，私密性一般。中高档的居住功能。概念性规划建议大致分区，融合交错；大致分
57、区，融合交错；商住结合，景观引入。商住结合，景观引入。前期规划理念回顾前期规划理念回顾l本次规划原则本次规划原则总体规划原则：强调经济、社会、环境的统一，立意于自然山水、传统文化。景观塑造原则：尽可能的创造出自然环境与人工风貌完美结合的山水小镇形象。旅游原则：注重整体结构的形成，现有旅游资源的利用与强化和新资源的创造，营造合理的游览载体。生态环境原则：提出生态理念，开敞式绿地与生态绿地相结合，重视水系利用，形成镇区向主水系的指状延伸。交通组织原则：结合已形成的道路系统，合理组织各个组团与中心镇区的车行交通网络和景观步行游览通道。空间营造原则：遵循人群行为习惯，科学处理集中、小众和个人活动空间，
58、并形成疏密有致、动静结合的空间关系。l规划构思规划构思 自然 把自然开放的空间引入小镇，让小镇沐浴在山水的自然地带 人本 良好的通达性与舒适的生活空间 交融 传承历史文脉、展示地方特色、营造现代生活。 和谐 人与山溶、与天共浴。自然山水现代生活 传统文化大致分区，模糊处理大致分区，模糊处理引入水系，增加灵动引入水系，增加灵动动静有序，档次递进动静有序，档次递进l规划手法规划手法通过点、线、面三个层次对游览空间的营造，形成富于变化、功能互动的游憩空间。打造浅水原滩，串联各个节点，增加滨水建筑空间。处理好交通功能与游憩功能，硬质景观（道路、雕塑、建筑小品）与软质景观（植物、水面、原滩）的关系是塑造
59、街景和滨水景观的关键。建筑规划上以传统巴、渝建筑为母体，溶入现代与后现代风格，营造适合现代人休闲、生活的建筑空间。项目总体概念性规划建议根据上述规划理念，将小镇的主要商业配套街区沿天星河布置，作为小镇核心文化体验区。在两侧山上和山后相对安静的地块，分区域规划项目的休闲度假物业。建筑物应充分融入环境，成为环境中的一景。因此，建筑物在布局上应严格控制高度，做到疏密有致。项目功能分区建议小镇商业街区根据其用地条件不同，分为大众化消费的风情商业区和中高端消费的商务休闲游憩区。在小镇商业街区的两侧，通过紧密的道路体系，连系着小镇的度假物业板块。度假物业板块遵循景观价值原则、资源价值原则、近景区高端原则，
60、由外向内档次递增，即在1#、2#、7#地块上规划中高端度假产品，在3-3#、3-5#、3-6#、4#、5#、6#规划高端度假产品。1#1#1#1#2#2#2#2#7#7#7#7#3-5#3-5#3-5#3-5#3-6#3-6#3-6#3-6#4#4#4#4#6#6#6#6#5#5#5#5#3-3#3-3#3-3#3-3#根据产品定位及市场特征，各功能区开发强度控制如下：总开发量约58万平方米，总体容积率约0.52用地面积：用地面积：232880232880 容积率：容积率：0.560.56建筑面积：建筑面积：130256130256用地面积：用地面积：317736317736 容积率：容积率：
61、0.740.74建筑面积：建筑面积：235099235099用地面积：用地面积：292814292814 容积率：容积率：0.320.32建筑面积：建筑面积：9378493784用地面积：用地面积：9560495604 容积率：容积率：0.20.2建筑面积：建筑面积：1944219442用地面积：用地面积：176210176210 容积率：容积率：0.50.5建筑面积：建筑面积：8810588105项目交通组织建议l除现有过境公路外，将河道上侧现有土路改造为主车行道，来解决小镇车流疏散需求；l利用山体和商业街之间的车行道和步行道，形成鱼骨状的立体交通网络 ，将两侧的休闲度假区与商业街紧密联系起
62、来，达到为商业街道聚集人气的目的。在商业街区的内部设立一条商业步行道，作为商业街区主要的人流动线。l同时在过境公路与山体之间以及过境公路靠山体一侧，辅以多个小型停车场和线性停车场。区内主要车行道：宽8米区内次要车行道：宽6米度假社区车行道：宽4米一方面能让度假区的人便捷地到达小镇商业街，另一方面，依山势起伏，伴水系蜿蜒，设置集健身、休闲、冥想于一体的特色健身步道。步行道节点可设观景台，为休闲人群提供观景、休闲的好去处。森林健身步道森林健身步道半山观景台示意景观建议以主水系景观轴线和巴渝文化商业街区景观轴线为核心，植入不同层级的景观节点，将金佛山的历史典故演绎其中；同时利用地形地貌，辅以不同视角
63、，不同高度、不同距离的景观节点和多层次的交叉性立体景观视线。药池坝的传说药池坝的传说凤凰寨与方竹凤凰寨与方竹的传说的传说杜鹃花的传说杜鹃花的传说金佛山的传说金佛山的传说古佛洞的传说古佛洞的传说茶姑池的传说茶姑池的传说牵牛坪的传说牵牛坪的传说五马饮的传说五马饮的传说铸钟塔的传说铸钟塔的传说银杉冈的传说银杉冈的传说三叠泉的传说三叠泉的传说商业街景观节点示意项目整体风貌控制项目整体风貌控制 现代巴渝风l根据本项目的文化主题定位根据本项目的文化主题定位 本项目整体风貌控制应该遵循“巴渝原乡生活”这一文化主题，在建筑特征、空间关系、景观营造等多个方面进行体现。l我们的思路我们的思路将传统巴渝建筑文化巴渝
64、建筑文化与现代休闲商业进行有机结合；沿山片区的建筑应体现山地建筑的独特风情；休闲度假物业既要应用传统建筑文化符号，又要满足现代休闲度假的功能和空间格局；项目整体的景观打造应通过山地、水系、景观节点的串联，呈现“流动的风景，鲜活的画卷”景观效应。商业街总体风貌建议商业街总体风貌建议入口牌坊与廊桥入口牌坊与廊桥商业街可采取金属、玻璃与传统建筑文化相结合的方式。度假物业可采取传统建筑文化元素与现代休闲建筑设计相结合的方式。含有传统建筑元素的含有传统建筑元素的坡屋顶、白墙与大面坡屋顶、白墙与大面积玻璃、金属元素的积玻璃、金属元素的结合结合内饰中传内饰中传统元素的统元素的运用，显运用，显得精致古得精致古
65、朴朴已经抽象化的传已经抽象化的传统元素，如坡屋统元素，如坡屋顶，钢质镂花幕顶，钢质镂花幕墙，具有很强的墙，具有很强的表现力表现力巴渝建筑的文化内涵巴渝建筑文化内涵l巴渝建筑巴渝建筑以传统的“吊脚楼”风貌为主体，依山就势，沿江而建。除外就是青砖、石瓦、红檐绿瓦的古典民居。重庆山地住宅建筑的吊脚楼形式很多，有用木柱、砖柱或石柱。民居并没有正统的建筑概念，不讲什么“堂屋”、“厢房”，随坡就坎，随山就势，前长坡，后短坡。由于功能上要满足生活要求，所以房屋空间布置自由，利用率很高，内部关系十分紧凑。空间往往有几个等方体，这间比另一间高出三尺，那间上去又是阁楼，上上下下，极富变化。从外面看，仿佛由许许多多
66、小木杆支撑着一个小木箱，形成了特殊的建筑空间和环境效果。传统巴渝建筑细部 墙与檐巴渝建筑中，民居墙以灰巴渝建筑中，民居墙以灰白为主，檐的形态多种多白为主，檐的形态多种多样样吊脚楼吊脚楼式的巴渝民居，多依山势而建吊脚楼式的巴渝民居，多依山势而建檐的细部吊瓜及样式吊瓜及样式古朴的吊牌古朴的吊牌檐廊式民居常檐廊式民居常见的挑枋吊瓜见的挑枋吊瓜檐部样式简单但仍显大气檐下细部的雕檐下细部的雕花，古朴典雅花，古朴典雅檐下细部的镂檐下细部的镂空，简单大方空，简单大方柱础和石雕造型木结构民居木结构民居常见的古朴常见的古朴的鼓型石质的鼓型石质柱础柱础筑台：在有些不太险筑台：在有些不太险陡的坡地许多居民建陡的坡地
67、许多居民建筑用，多用条基石垒筑用，多用条基石垒彻而成。彻而成。相对比较讲相对比较讲究的石狮子究的石狮子造型，憨态造型，憨态可掬可掬小型的石狮小型的石狮子门柱造型，子门柱造型，结构精致结构精致方型的石质方型的石质柱础柱础石质装饰细部石质的大型花盆，石质的大型花盆，摆放在街道两旁，摆放在街道两旁，凭添古朴的韵味凭添古朴的韵味造型奇特的名牌造型奇特的名牌造型浑厚，大气造型浑厚，大气古朴的名牌古朴的名牌天井内和街道旁常天井内和街道旁常见的太平缸。见的太平缸。吊脚楼楼上细部三楼突出的阳台，三楼突出的阳台，是吊脚楼风格的是吊脚楼风格的延伸，非常有层延伸，非常有层次感次感挑楼式是联排民居挑楼式是联排民居最典
68、型的特征，也最典型的特征，也能达到给底层店面能达到给底层店面遮风挡雨的效果遮风挡雨的效果突出的木质房间，突出的木质房间，让整个建筑有立让整个建筑有立体感体感二楼有部分的创新，二楼有部分的创新，用玻璃代替木板，用玻璃代替木板，通透性有所增强，通透性有所增强，但古朴的感觉稍弱但古朴的感觉稍弱院落(天井)细部院落能解决中部房间的通院落能解决中部房间的通风采光，可以经营茶馆等，风采光，可以经营茶馆等，也是休憩的主要场所也是休憩的主要场所民居的院落，较为民居的院落，较为简陋，仍种有植物简陋，仍种有植物来改善居住环境来改善居住环境进入院落的通道，进入院落的通道，采光普遍不好，采光普遍不好，长度较短长度较短
69、较高档的院落门和柱都较高档的院落门和柱都非常讲究。也会有各种非常讲究。也会有各种装饰，如成串的灯笼。装饰，如成串的灯笼。墙及墙的装饰细部建筑侧面多见抹建筑侧面多见抹灰墙灰墙民居门上装饰，用最原民居门上装饰，用最原始的竹枝和灯笼，很有始的竹枝和灯笼，很有回归田园的感觉回归田园的感觉墙上吊挂大量的墙上吊挂大量的松果，也是颇具松果，也是颇具野趣野趣会馆通道的木质会馆通道的木质装饰，刻上了当装饰，刻上了当地居民原汁原味地居民原汁原味生活场景。很有生活场景。很有观赏性观赏性别具一格的墙面装饰，别具一格的墙面装饰，既体现了四川民居的既体现了四川民居的地方特色，又有视觉地方特色，又有视觉的震撼力的震撼力窗的
70、细部镂花门窗的细部镂花门窗的细部其它有代表性的细节特色门框特色门框木质门、窗与灯笼木质门、窗与灯笼的搭配的搭配形态生动的狮形态生动的狮子子水缸水缸柱础柱础墙饰墙饰门环门环花砖花砖风情商业街区的规划理念为了充分体现巴渝的山水文化，在原有河道基础上，开发多层次水系，使商业街区灵动起来，成为独具巴渝风情的水街水系分三个层次：天星河主水系、商业街次水系和屋巷边小情趣水渠风情商业街区规划理念一：水文化风情商业街区规划理念一：水文化风情商业街区的三个层次水景示意风情商业街区的三个层次水景示意l引用当地“三叠泉的传说”，在天星酒店前的河道塑造水景。l使用汀步将天星酒店和对岸的商业直接联系起来。 天星河主水系
71、 商业街主水系 屋巷边小情趣水渠街面铺面住宅底商上住底商上住的建筑形式剖面布局（用地局促使用）底商上住示意：露台商业街区的功能不仅仅是传统的旅游商业，而是采取“前商后住、底商上住”的形式将休闲商业和休闲度假有机地结合起来。风情商业街区规划理念二：商住融合风情商业街区规划理念二：商住融合街道铺面铺面住宅前商后住前商后住的建筑形式平面布局（用地开阔使用）院落住宅住宅前商后住示意：在我国，民居的形式可称得上多姿多彩，但贯穿整个历史，遍布全国的建筑布局，就只有院落式住宅。受地域和民俗因素影响，院落布局也就形成了不同的风格。北京的四合院、上海的石库门、广州的西关大屋、福建客家园楼等都是我国院落式住宅的重
72、要代表。经经过长期的演变，川渝院落自成一体，形成独特的建筑特色和风格。过长期的演变，川渝院落自成一体，形成独特的建筑特色和风格。 风情商业区规划理念三：院落文化在院落布局上具有密切而充满邻里亲情的人性化邻里关系模式以及充满生机的空在院落布局上具有密切而充满邻里亲情的人性化邻里关系模式以及充满生机的空间场所，间场所，易于识别的门洞给人以领域感。这种院落式的设计表现出了浓郁的人情味和结合力，可以说是中国几千年来儒家文化和华夏民族精神的象征，它完全避免了邻里间因为缺乏沟通空间而导致的“虽鸡犬相闻，老死不相往来”的非人性化设计。 在虚实结合上，四合院设计的着眼点不在于房屋的“实形体”，而在“院”这一“
73、虚空间”、“负形体”，即“无形之形”。在使用上，院落空间几乎包容了家居的全部生活内容。院落式民居吸院落式民居吸引人的是隐藏在建筑形式后面的人文精引人的是隐藏在建筑形式后面的人文精神。神。院巷关系处理示意通过窄巷进入院落风情商业街区规划理念四：街道尺度控制风情商业街区规划理念四：街道尺度控制锦里街宽锦里街宽3.53.5米，米，是适合集聚人气是适合集聚人气的尺度的尺度文殊坊街宽十六米，文殊坊街宽十六米，难以聚集人气难以聚集人气锦里只需几千锦里只需几千人便可以呈现人便可以呈现热闹的场面热闹的场面而文殊坊则需几万而文殊坊则需几万人才能有相似的氛人才能有相似的氛围围建议步行街道宽建议步行街道宽度控制在度
74、控制在5 5米米项目分期开发策略建议 项目分期建议项目分期物业开发建议项目整体开发周期预估项目整体开发周期预估 从现有市场销售速度分析，重庆主力休闲度假市场年消化度假物业量从现有市场销售速度分析，重庆主力休闲度假市场年消化度假物业量至少至少1010万方：万方：l仙女山片区夏季（约4个月）的销售量约为10万平方米；l金佛美庐夏季（约两个月）的销售量约为1.5万平方米； 借鉴青城山成熟市场年消化近借鉴青城山成熟市场年消化近2020万方的速度，考虑到小镇配套建设的万方的速度，考虑到小镇配套建设的速度和初期市场启动时间问题，按照小镇现总体可售物业量规划约速度和初期市场启动时间问题，按照小镇现总体可售物
75、业量规划约5050万方推算，万方推算，小镇3年可初具规模，整体开发约需56年时间。 启动阶段：启动阶段：第一、本阶段为吸引休闲人群进入的阶段，需要先期打造所有的风情商业，供其休闲使用，而投入相对较少的农场、拓展训练、婚庆基地等也可以随之推出；第二、随着休闲人群的增多，愿意驻足过夜的人也会增多，因此需要一定量的客栈，而凤凰寨客栈可以作为其中的一个特色亮点；第三、根据高调引导的发展战略，高档的五星街酒店可以作为启动阶段的标杆型物业出现；第四、在不断投入资金的同时，也需要售卖型物业用以平衡资金，建议推出部分花园洋房和联排别墅，而相关的公建配套设施也应随之一起打造。发展阶段发展阶段l第一、在项目基本功
76、能框架基本成型之后，度假物业将进入一个持续热销期，将消化掉大量中高端物业，可以推出大量的洋房和类别墅产品；l第二、此时，区域价值已经有所提升，高端客群已经产生了进入的意愿，可以推出高档的独栋别墅。建议在此阶段的后期继续整理土地建议在此阶段的后期继续整理土地扩张阶段扩张阶段l第一、项目已形成强大的市场号召力，其物业的溢出价能力将得到充分体现，此时高端的度假物业将成为销售的主流，同时通过高端物业带动其它度假产品的价值，实现更高收益；l随着大量高端人群的进入，必然产生多方面的消费需求，因此在这个阶段可以推出综合性的会所。项目分期开发图示项目分期开发图示根据上述分期开发思路，项目总体分期开发示意图如下
77、：一期二期三期项目分期物业开发建议项目分期物业开发建议一期：两点启动（风情商业街+中高端度假物业）l地块位置：地块位置：1#地块进入区域l开发物业：开发物业：4+1花园洋房，联排别墅l用地面积用地面积：66667l容积率：容积率：0.760.76l建筑面积：建筑面积：本期开发5万，其中花园洋房4万，联排1万。l户型结构：洋房户型结构：洋房以套二为主，其次是套一；联排以套二为主，其次是套三。l总户数：总户数：洋房约620，联排约100物业控制标准套型面积区间面积细分控制标准洋房主力套一50-9050-55次主力套二60-75主力套三85-90辅助联排辅助套二95-11595-100主力套三101
78、-115次主力洋房产品形态建议洋房产品形态建议洋房度假产品建筑风格采用现代建筑材料、建筑设计手法，融入传统巴渝建筑文化元素。建筑形式可充分利用地形地貌规划休闲氛围浓郁的坡地洋房建筑。参考峨眉山七里坪项目，依山依山而建，独立入户，层层退台，而建，独立入户，层层退台，转角露台，顶层广场，把室内转角露台，顶层广场，把室内空间延伸至户外的方式，空间延伸至户外的方式，联排、双拼也可采取这种布局方式。洋房户型建议洋房户型建议一层二层三层四层五层六层联排产品建筑风格采用现代建筑材料、建筑设计手法，融入传统巴渝建筑文化元素。联排（及二期开发的双拼）的产品形态建议联排（及二期开发的双拼）的产品形态建议如何利用中
79、小面积户型打造特色化休闲度假产品？如何利用中小面积户型打造特色化休闲度假产品？新丽江联排借鉴新丽江联排借鉴l该项目除了户型面积做了大幅缩小外，还为客户提供了附加赠送的阁楼空间阁楼空间，如56套一的户型提供两房的功能享受，深受客户群欢迎。如何利用中小面积户型打造特色化休闲度假产品？如何利用中小面积户型打造特色化休闲度假产品？碧水青城小联排借鉴碧水青城小联排借鉴l7080平方米套三的联排产品是该楼盘在区域市场的一大突破，极受客户追捧。l其特点是在较小的面积下实现户内多功能、多空间的变化组合。联排院落平面设置建议联排院落平面设置建议双院落形式单院落形式青城山青城山幸福公社项目幸福公社项目前后院结合的
80、设计理念前后院结合的设计理念地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）1花园洋房40000 物管用房100 14139 20828 5017 联排10000 商业网点500 小计50000 小计600 l地块位置：地块位置：2#l开发物业：开发物业：5+1花园洋房l用地面积：用地面积：1185611856 l容积率：容积率：0.80.8l建筑面积：建筑面积：94859485l户型结构：户型结构：以套一为主，其次是单间，跃层的套二户型作为辅助。l总户数：约总户数：约250250户户户型控制标准面积区间（）面积细分（）控制标准单间次
81、主力25-4025-30主力31-35次主力36-40辅助套一主力41-6041-45次主力46-50主力51-55次主力56-60辅助套二（跃层）辅助61-7061-65主力66-70次主力酒店式公寓建筑形态为5+1多层，文化上融入巴渝文化元素；建议扩大阳台或露台的建筑面积，营造与天共浴的休闲氛围。阳台/露台上可摆放躺椅等休闲家具137l内部平面布局上避免内廊或外廊式传统布局，借鉴中国青城一期公寓产品，采用一梯多户一梯多户的单元式布局方式，全面提升公寓产品的舒适度。l建议采取无障碍设计，安装电梯安装电梯。1234平面布局组织户型设计示例 一层多户式布局设计，注意错开每户的入入门；减小相互之间
82、的干扰； 单间与套一户型相结合；注重面积控制，同时户户设阳台，延伸室内空间。注：此 布局仅作示例，为保证产品品质，建议单层不超6户。装修风格上采取简约中式的手法，卫生间与卧房之间采用玻璃隔断，可纳入天星酒店的统一管理。装修示意地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）2花园洋房9485 2578 3639 796 小计9485 小计0 l地块位置：地块位置：3-1#、3-2#、3-4#l开发物业：开发物业：大众及商务风情商业街、游客咨询中心l用地面积：用地面积：176210l容积率：容积率：0.50.5l建筑面积：建筑面积：88
83、105 l总户数：总户数：共约1950个客房，3900个床位。以大众休闲为主，融入当地文化故事：茶姑池、五马饮茶姑池、五马饮。设置能容纳约100人左右的集中式旅游商品销售中心，吸引旅行社的目光，带动当地土特产相关产业的发展。大众休闲风情街物业发展建议大众休闲风情街物业发展建议商务休闲风情街物业发展建议：引入公馆文化商务休闲风情街物业发展建议：引入公馆文化l以中高档休闲业态为主，如特色茶坊、咖啡、酒吧l沿山建筑形态上融入部分公馆式建筑的形式。少数民族客栈布局示意少数民族客栈布局示意以凤凰寨与方竹的传说为主题，打造一个以土家族、苗族、乞佬族和布依族4个民族文化相结合的特色主题文化客栈，体验民族风情
84、的集中展示区。以金丝木加工、苗族银饰、土家族蜡染、布依族锦带、仡佬族绣品作为由文化产业所衍生的旅游品产业，进而形成一个产业链。道路广场院落院落院落院落院落院落院落院落手工坊手工坊手工坊手工坊少数民族客栈物业发展建议少数民族客栈物业发展建议引入当地文化故事：凤凰寨与方竹的传说引入少数民族手工艺制作坊，增加原住居民数量利用广场开展特色民俗活动和宴席，渲染独特的文化氛围利用图腾、蜡染、扎染点缀装饰客栈房间游客咨询中心物业发展建议游客咨询中心物业发展建议提供游客接待、咨询引导、小镇介绍导示、特色文化导游图册、邮政、通讯、ATM等功能商铺内部空间控制参考商铺内部空间控制参考l参考以下对各种不同业态经营商
85、家的深访结果，在具体设计时根据地形及业态进一步考量，详见深访报告。业态面积开间/进深布局容纳人数酒吧200-400（包房17） （15-20）/（20-25）一楼大厅，二楼包间100人客栈400-500（房间面积25-40）大堂：10/15房间数量30-50个100人农家乐160-400（房间20-35）大堂：（10-20）/（15-35）一楼餐厅；楼上房间30-70人书画社大堂25；小院110大堂：6/7，院：6/18小院带用于展示的大堂/书画铺50-100（5-10）/10书画街的沿街铺面/特色餐饮200-600（15-20）/（10-15）一层至2层100-200特色商业20-403-5
86、/5-8一层/地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）3-1大众休闲风情客栈11762 大众休闲风情商业5041 5160 4835 -244 小计11762 小计5041 地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）3-2凤凰寨客栈5207 凤凰寨商业2232 10440 9782 -658 大众休闲风情客栈18589 大众休闲风情商业7967 小计23797 小计10199 地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（
87、）物业类型建筑面积（）3-4商务休闲风情客栈26115 商务休闲风情商业11192 11999 14314 1736 小计26115 小计11192 l地块位置：地块位置：3-5#l开发物业：开发物业：五星级酒店。l用地面积：用地面积：20000l容积率：容积率：1.5l建筑面积：建筑面积：30000l总户数：总户数：200个房间，400张床位l建筑风格为现代巴渝，形态上注重与山势的结合。l丰富的酒店配套茶吧会议中心中餐厅西餐厅酒吧恒温泳池可利用当地药池坝的故事引进百草药浴高级配套服务业态，表达和发扬中国几千年的养生理念。地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业
88、类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）3-5五星酒店30000 18831 0 -18831 小计小计30000 l地块位置：地块位置：5#、6#，l开发物业：开发物业：本期打造农场、科普园、拓展训练、婚庆基地，吸引人气（末期修建商务别墅）l用地面积：用地面积：2000020000 由于地块道路条件限制，先期修路投资过大，因此在启动阶段作为吸引人气的活动场地；随着景区的发展，人气的聚集，加之地块自身的资源性和隐密性具有开发高端物业的潜质特征，因此在整个小镇规模和人气呈现以后，再用于开发高端的商务别墅物业。利用当地杜鹃花良好的寓意（爱的喜悦、永远属于你）引进婚庆企业，作为基地，并且山上山下形成两种
89、 不同风情的婚庆基地。杜鹃花杜鹃花海中的爱情海中的爱情婚庆基地的打造小树林里的浪漫小树林里的浪漫l由于杜鹃花花期问题，按时间结点补充栽种芍药、山茶、海棠等颜色鲜艳的灌木类花卉，并配以玉兰等小型乔木的栽种，增强可观赏性。开心农场体验基地 “我家花园我家花园”、“我家菜地我家菜地” 都市人向往田园风光悠闲自得的乐趣。“我家花园”，一个喧闹城市旁的“自留地”，满足了市场的潜在需求。农家之间有竹篱笆相隔，有小桥流水、池塘荷花、磨房、水车等自然小景，形成一派田园风光。该项目新颖而有创意，且投资少、参与性强，可结合农耕园一起开发。用于游客临时租用。农耕文化体验农耕文化体验 修建日晷模型修建日晷模型重现农业
90、社会中展示天象与农时的重现农业社会中展示天象与农时的“天钟天钟”。 修建农具体验基地修建农具体验基地收集传统农作生产工具、农村家庭常用家具、日常用品等，如鸡公车、收集传统农作生产工具、农村家庭常用家具、日常用品等，如鸡公车、草鞋等，集中设置，供城市小孩子亲手操作体验，也可以唤起出生于草鞋等，集中设置，供城市小孩子亲手操作体验，也可以唤起出生于农村的城里人的儿时记忆。农村的城里人的儿时记忆。金佛山农业观光科普园金佛山农业观光科普园介绍金佛山自然科普知识，寓教于乐。介绍金佛山自然科普知识，寓教于乐。l珍贵植物资源：珍贵植物资源：介绍与金佛山珍贵植物资源“五绝三精三宝”有关的科普知识，寓教于乐。其中
91、方竹笋可开发膳食产业。l中草药培植：中草药培植：组织游客辨识、采摘金佛山丰富的中草药资源，并讲解其功效；可与农家乐联合开发有健康题材的药膳餐饮。l趣味花卉知识：趣味花卉知识：利用金佛山杜鹃花资源，由花农介绍养花、种花、嫁接、施肥、插花等常识。游人可进行采花、插花实践。村民还可开发花果菜肴，销售干花、盆景等工艺品。还可为基地提供特色临时休闲度假屋l结合陡峭的地形地貌，打造个性化的拓展训练基地。拓展训练基地地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）5、6农场100 0 -100 拓展训练基地婚庆基地小计0 小计0 本期开发小结本期开
92、发小结l实现客房床位数4300个；度假物业最大容纳人口2175人；l商业物业最大接待能力约1.6万人。l可售物业约12万平方米，其中客栈式度假标套2150户，花园洋房870户，联排别墅100户，预计2年完成销售。商业需要招商的面积约2.6万平方米，需要引进商家约225户。地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）1花园洋房40000 物管用房100 14139 20828 5017 联排10000 商业网点500 小计50000 小计600 2花园洋房9485 2578 3639 796 小计9485 小计3-1大众休闲风情客栈
93、11762 大众休闲风情商业5041 5160 4835 -244 小计11762 小计5041 3-2凤凰寨客栈5207 凤凰寨商业2232 10440 9782 -658 大众休闲风情客栈18589 大众休闲风情商业7967 小计23797 小计10199 3-4商务休闲风情客栈26115 商务休闲风情商业11192 11999 14314 1736 小计26115 小计11192 3-5五星酒店30000 18831 0 -18831 小计小计30000 5、6农场用房100 0 -100 拓展训练基地婚庆基地小计小计合计121158 57032 63246 53398 -9848 注：
94、开发成本包含了红线外的道路建设成本，不含红线外的其他配套费用（如水电气管网）。l考虑到项目需投入基础配套设施的建设，如水电考虑到项目需投入基础配套设施的建设，如水电气的管网，故还需投入资金约气的管网，故还需投入资金约2 2亿元。亿元。二期：两点启动（中高端度假区+高端度假区）l地块位置：地块位置：1#地块除一期开发外的其它区域l开发物业开发物业：花园洋房，联排别墅l用地面积：用地面积：239213239213l容积率：容积率：0.730.73l建筑面积：建筑面积：约17.5万，其中花园洋房约12.2万，联排别墅约5.2万l总户数：总户数：花园洋房2100户，联排520户物业控制标准套型面积区间
95、（）面积细分（）控制标准洋房主力套一50-9050-55次主力套二60-75主力套三85-90辅助联排辅助套二95-11595-100主力套三101-115次主力本期产品风格和户型结构延续启动阶段该地块产品。地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）1联排52133 物管用房500 49570 75328 19319 洋房121860 商业网点521 小计173993 小计1021 l地块位置：地块位置：3-3#l开发物业：开发物业：小独栋别墅l用地面积：用地面积：4490644906 l容积率：容积率：0.20.2l建筑面积：
96、建筑面积：9171。l户型结构：户型结构：以180-200的套三为主l总户数：总户数：45户物业套型面积区间（）面积细分（）控制标准独栋套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260辅助地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）3-3独栋别墅8981 物管用房100 5044 12306 5447 商业网点90 小计8981 小计190 本期开发小结本期开发小结l度假物业新增最大容量约4000人；l可售物业约18.3万平方米，其中洋房产品2100户，联排产品520户，独栋别墅45户，预计2年完成销
97、售。地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）1联排52133 物管用房500 49570 75328 19319 花园洋房121860 商业网点521 小计173993 小计1021 3-3独栋别墅8981 物管用房100 5044 12306 5447 商业网点90 小计8981 小计190 合计182974 1211 54614 87635 33021 三期：两点启动（中高端度假区+高端度假区）物业套型面积区间面积细分控制标准独栋套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260辅助l地块位置：
98、地块位置：3-5#l开发物业：开发物业：独栋（含企业公馆）、双拼、综合性会所。l用地面积：用地面积：83912l容积率：容积率：0.3l建筑面积：建筑面积：25416，其中独栋10526，双拼12506l户型结构：户型结构：双拼以130-145的套三为主，独栋以180-200的套三为主。l总户数：独栋总户数：独栋50户，双拼80户物业套型面积区间（）面积细分（）控制标准双拼套三130-160130-145主力套四150-160次主力酒店顶级公馆式客房，采取巴渝风情的后现代建筑的形式，结合巴渝建筑特有的文化符号和院落功能，为高端客户量身定做，比如“重庆八大家”，针对企业情况，打造能反映企业文化理
99、念的装修风格，可实现售卖，管理由酒店统一负责。采取现代巴渝风情建筑的形式，结合地形，充分利用地理条件和水系条件。配置多样化的配套服务功能：如医疗、养生、休闲、阅读、餐饮配置多样化的配套服务功能：如医疗、养生、休闲、阅读、餐饮地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）3-5独栋10529 物管用房150 11830 23567 11738 双拼12506 商业网点230 综合性会所2000 小计23035 小计2380 l地块位置：地块位置：3-6#l开发物业：开发物业：独栋l用地面积：用地面积：56536 l容积率：容积率：0.
100、2l建筑面积：建筑面积：1157011570l总户数：总户数：6060l户型面积：户型面积：以180-200 为主。物业套型面积区间（）面积细分（）控制标准独栋套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260辅助l建筑形式可参考青城山房，打破传统的单栋式建筑形式，营造更为私密的院落空间。单栋布局院落布局独栋别墅在内部空间组织上注重建筑与院落的结合。院落设计地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）3-6独栋11307 物管用房150 6355 15494 68546854 商业网点113 小计113
101、07 小计263 l地块位置：地块位置：4#l开发物业：开发物业：独栋l用地面积：用地面积：8746087460 l容积率：容积率：0.2l建筑面积：建筑面积：1781717817l总户数：总户数：8080l户型面积：户型面积：户型以210-230 为主。物业套型面积区间（）面积细分（）控制标准独栋套三210-280210-230主力套四240-260主力套四261-280辅助地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）4独栋17492 物管用房150 9940 23968 1052210522 商业网点175 小计17492 小
102、计325 l地块位置：地块位置：5#、6#l开发物业：开发物业：商务别墅l用地面积：用地面积：9560495604 l容积率：容积率：0.2l建筑面积：建筑面积：19442l户型结构：户型结构：以350-450为主。l总户数总户数：40物业套型面积区间（）面积细分（）控制标准商务别墅套四350-600350-450主力套五451-600次主力在项目开发第三阶段，小镇具有一定人气氛围后，打造为一个高端的商务休闲度假区，专供企业或高端客户使用，风格为现代巴渝风情，并且可纳入酒店管理系统统一经营管理。一层户型一层户型二层户型二层户型三层户型三层户型在功能设计上融入了商务接待和休闲度假；商务设施应具备
103、一个多功能厅，可以用来召开小型会议，同时结合独立书房等；除外也可设计健身房、桑拿房和游泳池等休闲娱乐设施。户型设计户型设计地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）5商务别墅5427 物管用房50 3170 7436 3199 3199 商业网点54 小计5427 小计104 地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）6商务别墅13694 物管用房80 7802 18764 8222 8222 商业网点137 小计13694 小计217 l地块位置：地块位置：7#
104、l开发物业：开发物业：联排、双拼、独栋l用地面积：用地面积：273976273976l容积率：容积率：0.48l建筑面积：建筑面积： 130256，其中联排82193，双拼38357，独栋8219l户型结构：户型结构：联排以110-120的套三为主，双拼以125-140的套三为主，独栋以155-170的套三为主l总户数：联排总户数：联排700户，双拼300户，独栋50户物业控制标准套型面积区间（）面积细分（）控制标准独栋辅助套三155-185155-170主力套四171-185次主力物业控制标准套型面积区间（）面积细分（）控制标准联排主力套三110-130110-120主力套三121-130次
105、主力双拼次主力套三125-155125-140主力套四145-155次主力地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）7独栋8219 物管用房200 46582 84343 28321 联排82193 商业网点1288 双拼38357 小计128769 小计1488 本期开发小结本期开发小结l实现度假物业新增接待能力5000人。l可售物业约20万平方米，其中联排700户，双拼380户，独栋280户，预计2.5年完成销售。商业需要招商的面积约2500平方米，需要引进商家约10户，含一会所商家。地块可售物业保留物业开发成本（万元）销售
106、收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）3-5独栋10529 物管用房150 11830 23567 11738 双拼12506 商业网点230 综合性会所2000 小计23035 小计2380 3-6独栋11307 物管用房150 6355 15494 6854 商业网点113 小计11307 小计263 4独栋17492 物管用房150 9940 23968 10522 商业网点175 小计17492 小计325 5商务别墅5427 物管用房50 3170 7436 3199 商业网点54 小计5427 小计104 6商务别墅13694 物管用房80 7802
107、18764 8222 商业网点137 小计13694 小计217 7独栋8219 物管用房200 46582 84343 28321 联排82193 商业网点1288 双拼38357 小计128769 小计1488 合计199724 4777 85678 173573 87895 l地块位置：地块位置：3-7#，作为未来高端度假配套物业的预留用地。l用地面积：用地面积：1191811918 l物业形态：物业形态：1-2F，风格与小镇风情融合，与当地自然景观融合。项目开发小结项目开发小结l实现税后收益9.1亿元（含基础设施配套费2亿元，未含商业和酒店收益），商业、酒店和配套用房等固定资产沉淀63
108、020；l实现客房接待能力8600人，度假物业最大接待能力约1.2万人；商业物业最大接待能力1.6万人。分期可售物业保留物业开发成本（万元）销售收入（万元）税后收益（万元）物业类型建筑面积（）物业类型建筑面积（）一期花园洋房49485 物管用房100 63246 53398 -9848 联排10000 商业网点500 大众休闲风情客栈30351 大众休闲风情商业13008 商务休闲风情客栈26115 商务休闲风情商业11192 凤凰寨客栈5207 凤凰寨商业2232 五星街酒店30000 农场用房拓展训练基地婚庆基地合计合计121158 121158 57032 57032 二期花园洋房121
109、860 物管用房600 54614 87635 33021 联排别墅52133 商业网点611 独栋别墅8981 合计合计182974 182974 1211 1211 三期独栋47548 综合性会所2000 85678 173573 87895 商务别墅19121 物管用房780 联排82193 商业网点1997 双拼50863 合计合计199724 199724 4777 4777 总计503857 63020 203538 314605 111067 项目运营策略建议总体运营模式与金佛山景区的联动开发关系及节奏分期招商策略分期推广策略总体运营模式总体运营模式企业身份界定企业身份界定作为小
110、镇开发的主体，山水公司一方面扮演着土地的一级运营商与商旅地产开发商的市场角色，同时又扮演着资源策动者与景区管理者的“准政府”角色。但单纯资源的占有不代表变现手段的多样，如何应用好“两只手”，通过行政手段盘活存量资源与不良资本，通过市场手段，联动其他专业资源与社会资本进行整体开发，达到区域政治、经济、文化、社会协调发展，公司资产优良变现才是关键。从这个意义上讲，山水公司已经超越了单纯城市运营商的角色，成为真正意义上的区域经济发展商。 商旅开发商、土地运营商、资源策动者、景区管理者四位一体的“区域经济发展商”政府角色的界定政府角色的界定 鉴于本项目运营中涉及到拆迁、景区内部管理协调的环节众多，建议
111、鉴于本项目运营中涉及到拆迁、景区内部管理协调的环节众多，建议采用采用“政企合作、成立小镇运营管理公司政企合作、成立小镇运营管理公司”的运营管理模式。的运营管理模式。政府可参与以下一些方面的运作：政企联合推广造势；深入发展旅游的政策引导，鼓励当地农民开展农家乐经营鼓励当地农民开展农家乐经营；政府参与小镇运营管理公司，协助办理征地、开发等需与政府各级部门协调报批的事务，协助相关优惠政策的申请，协助拆迁安置，协调景区行政、公安、交通等管理；参与谈判，要求政府出政策、企业出资，改善从南川到景区的道路交通条件，改善从南川到景区的道路交通条件，改善沿途小镇建筑风貌改善沿途小镇建筑风貌。参与三线酒店的经营，
112、把酒店作为南川甚至重庆的政府定点接待处。与当地政府、高速公路建设企业协商，降低高速公路通行费用降低高速公路通行费用。l运营管理主体运营管理主体酒店管理公司五星级酒店、高档综合性会所的日常经营商业管理公司风情商业街的运营管理物业管理公司常规物业管理服务、分时度假物业服务客栈运营凤凰寨客栈的运营潜在消费者调研结论：72%的被访者愿意将度假物业纳入酒店客房一体经营，每年收取一定的经营回报。与金佛山景区联动开发关系及节奏与金佛山景区联动开发关系及节奏本项目与金佛山景区联动开发关系及节奏本项目与金佛山景区联动开发关系及节奏l通过我们对旅游专业人士的深访了解，如果金佛山现在开始景区改造，大概3年后能够达到
113、年游客量5080万/人次。l小镇与金佛山景区的特殊区位关系，决定了小镇在入市初期，需要依托金佛山景区旺季影响力实现快速入市；但在金佛山景区旅游规划尚未升级的现状下，小镇需要依托自身文化、但在金佛山景区旅游规划尚未升级的现状下，小镇需要依托自身文化、配套等方面的特色吸引力，继续不断地吸引休闲度假人群在旺季后持配套等方面的特色吸引力，继续不断地吸引休闲度假人群在旺季后持续性地到来。续性地到来。要顺利地完成以上三个阶段开发，建议金佛山景区连同天星小镇完成要顺利地完成以上三个阶段开发，建议金佛山景区连同天星小镇完成4A级旅游发展规划。级旅游发展规划。分期招商策略分期招商策略分期招商策略分期招商策略l启
114、动阶段：面对大众化消费市场。在区域市场不成熟的情况下，应在启动阶段：面对大众化消费市场。在区域市场不成熟的情况下，应在本区域之外，针对南川区展开重点招商工作本区域之外，针对南川区展开重点招商工作。同时结合我们对同类商户深访采集的意见，建议：给予足够优惠条件，如前一三年免租，收取一定保证金；或制定有针对性的优惠政策，鼓励、吸引外来优质商家进入本区域；利用交旅集团资源平台 ，针对优质商家进行点对点招商，如青年旅舍、特色商业经营机构（婚庆、农场、户外拓展等）；政府组织当地手工艺制销商等。l发展阶段：面对城市中高收入群体。借鉴成熟休闲度假景区的商业业发展阶段：面对城市中高收入群体。借鉴成熟休闲度假景区
115、的商业业态结构，引进部分中高档次的休闲商业。态结构，引进部分中高档次的休闲商业。休闲娱乐：如酒吧、咖啡吧、茶坊、主题客栈建议采取常规招商方式，对少数品牌商家制定优惠政策；文化艺术：如画家公馆，面向重庆知名文化艺术者进行招商，给予优惠条件，拔高物业档次和项目整体文化内涵，后期可实行带租销售；经营管理：引进专业酒店管理公司及分时度假系统，对本项目酒店、客栈包括愿意交付管理的售出物业进行统一管理，统一经营。l扩张阶段：针对高端商务度扩张阶段：针对高端商务度假客群，引进特色化的高端假客群，引进特色化的高端休闲商业休闲商业，如百草药浴、高级SPA会所、私人健身教练等。建议利用交旅集团资源平台进行点对点的
116、招商。分期推广策略分期推广策略分期推广策略分期推广策略l启动阶段推广目标：快速扩大知名度，全面吸引各阶层人群的大众化旅游需求。推广目标：快速扩大知名度，全面吸引各阶层人群的大众化旅游需求。受众群体：大众化的旅游消费群体、对度假物业有需求的购房群体。推广渠道：立体化的多种组合渠道，如主流报纸、杂志、电视、广播、户外、定向推广。重点事件：重现金佛山辉煌重点事件：重现金佛山辉煌整合金佛山自然资源、文化资源，正式申请重庆整合金佛山自然资源、文化资源，正式申请重庆*，形成唯一性，形成唯一性，获取文化占位的优势（例如洛带：西部客家第一镇）。获取文化占位的优势（例如洛带：西部客家第一镇）。相关活动：生活麻辣
117、烫天星开机仪式；发放“金佛交通卡”（返还单程高速公路交通费，以后消费可打折）；组织网络写手发表金佛游记。l发展阶段推广目标：提升档次形象，锁定城市中产阶级购买度假物业。推广目标：提升档次形象，锁定城市中产阶级购买度假物业。受众群体：重庆、南川地区收入较高人群。推广渠道：有针对性的选择专业媒体（如渝报、分众传媒），或定向渠道。重点事件：投资理财论坛重点事件：投资理财论坛邀请知名理财人士，在天星镇举办论坛。邀请知名理财人士，在天星镇举办论坛。相关活动：组织山间酒会，体验少数 民族传统古乐和风俗美食。l扩张阶段推广目标：锁定高端度假客群、高端商务客群需求，打造高端市场。推广目标：锁定高端度假客群、高
118、端商务客群需求，打造高端市场。受众群体：重庆、成都、南川等高级商务人士、高级公务员或企业主。推广渠道：定向公关；高级休闲场所派发项目资料。重点事件：重庆首家重点事件：重庆首家*会所（世界级知名会所）体验。会所（世界级知名会所）体验。相关活动：组织老牌豪车展示、新车发布会等。汇报结束！汇报结束！预祝成功！预祝成功！谢谢！谢谢！附件目录：附件目录：p巴渝建筑空间关系专题报告 p 潜在消费者调研报告p 仙女山片区楼盘调研p 金佛山片区楼盘调研p 石林商家研究报告p 天星农家乐深访报告p 仙女山农家乐深访报告p 调研分析报告p 酒吧、特色客栈、旅游专业人士、农家乐、书画研究院人士、特色餐饮、会所、特色商业、成都会馆等专题深访报告
