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1、永和大院永和大院(YH-E6-7地块地块)商住项目商住项目可行性研究报告可行性研究报告第一章 总 论n n一、项目概况一、项目概况n n1、项目名称：永和大院商住项目（暂定）n n2、项目承办单位：广州开发区工业发展集团有限公司n n3、项目举办地点：开发区永和区二、项目提出的背景n n20082008年以来，广州房地产市场发展势头迅猛，随年以来，广州房地产市场发展势头迅猛，随着人均收入的提高，对物质生活水平要求的提高，着人均收入的提高，对物质生活水平要求的提高，住房对一个家庭来说是最直接、最重要的商品。住房对一个家庭来说是最直接、最重要的商品。政府长久以来调控房地产市场，控制房价泡沫性政府长
2、久以来调控房地产市场，控制房价泡沫性的增长，所以大力提倡修建经济适用房、限价房的增长，所以大力提倡修建经济适用房、限价房等保障性住房，以解决日益增长的普通消费者的等保障性住房，以解决日益增长的普通消费者的住房需求。该项目定位于经济适用房，是政府目住房需求。该项目定位于经济适用房，是政府目前最提倡的房地产开发类型，而这种项目对国有前最提倡的房地产开发类型，而这种项目对国有企业来说，也是经济利益回报较为稳定的投资项企业来说，也是经济利益回报较为稳定的投资项目。目。三、项目审批情况n n1 1、我司于、我司于20092009年年9 9月向管委会提出月向管委会提出关于利用永关于利用永和公司原办公大院用
3、地建设永和商业及综治维稳和公司原办公大院用地建设永和商业及综治维稳中心的请示中心的请示（穗开工报（穗开工报【20092009】4545号），同年号），同年1111月获月获广州开发区项目评审领导小组会议纪要广州开发区项目评审领导小组会议纪要（20092009年第年第6 6次）及次）及区党工委、管委会办公室区党工委、管委会办公室公文办理情况复函公文办理情况复函( (见附件见附件1)1)同意建设该项目，同意建设该项目，由我司参与该地块的公开招、拍、挂竞投并获得由我司参与该地块的公开招、拍、挂竞投并获得地块后，自筹资金按规划方案进行项目建设。地块后，自筹资金按规划方案进行项目建设。n n2 2、开发区
4、国土局于、开发区国土局于20102010年年1111月月1616日发出了日发出了广州广州开发区开发区YH-E6-7YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出地块国有建设用地使用权挂牌出让公告让公告（见附件（见附件2 2），拟于），拟于1212月月1616日在区土地交日在区土地交易中心公开竞价出让上述地块。易中心公开竞价出让上述地块。四、项目主要建设技术指标n n1 1、用地面积、用地面积n n项目总用地面积项目总用地面积1618816188平方米，容积率平方米，容积率 2.52.5，建筑密度，建筑密度 40%40%。n n土地使用年限：商业部份土地使用年限：商业部份4040年，住宅部份年，住宅
5、部份7070年，其他用地年，其他用地5050年。年。n n2 2、建设规模、建设规模n n根据根据广州开发区广州开发区YH-E6-7YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌地块国有建设用地使用权挂牌出让公告出让公告相关规划指标推算，永和大院项目总建筑面积相关规划指标推算，永和大院项目总建筑面积 4047040470平方米（不含地下建筑）平方米（不含地下建筑）, ,其中，商业建筑面积为其中，商业建筑面积为 1000010000平方米，综治维稳中心平方米，综治维稳中心 20002000平方米，住宅建筑面平方米，住宅建筑面积约积约2847028470平方米。平方米。n n3 3、租售规模、租售规模n
6、 n本方案拟按建成物业全部出售计算，可售面积为总建筑面本方案拟按建成物业全部出售计算，可售面积为总建筑面积的积的90%90%。其中，综合维稳中心将根据管委会要求，以成。其中，综合维稳中心将根据管委会要求，以成本价向永和街道办计收。本价向永和街道办计收。五、投资估算及效益预测n n1 1、投资估算及资金筹措、投资估算及资金筹措n n项目投资总额初步估算项目投资总额初步估算20794.220794.2万元。其中，土地万元。其中，土地出让金及契税出让金及契税66956695万元，建安及其他费用投资估万元，建安及其他费用投资估算算14099.214099.2万元。万元。n n资金来源：资金来源：30%
7、30%工业集团自行投资工业集团自行投资,70%,70%由银行贷由银行贷款。款。n n 2 2、经济效益预测、经济效益预测n n按全部建成物业出售预测，税前平均投资利润率按全部建成物业出售预测，税前平均投资利润率17.81%17.81%，税后平均投资利润率，税后平均投资利润率13.36%13.36%，财务净现，财务净现值值1231.011231.01万元，财务内部收益率万元，财务内部收益率9.84%9.84%。六、可行性报告编制依据n n本项目的可行性研究主要数据来源于广州开发区YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告的相关指标，参考工业集团同类项目的建设成本，以及对永和经济区内现有房地
8、产楼盘的售楼价格的初步调查。第二章第二章 项目项目SWOT分析及对策分析及对策n n一、项目优势（一、项目优势（Strength）分析）分析n n1、项目地理位置优越，区域辐射潜力大。n n永和大院位于广州开发区永和经济区，靠近永和经济区主干道永和大道和永顺大道，北临永和街道办事处、永和中学、永和派出所、永和大楼、威尔登酒店、永和嘉德丰商住项目等，处在永和经济区未来的行政中心区域。n n2 2、永和经济区虽然偏离萝岗区的发展重心，在规、永和经济区虽然偏离萝岗区的发展重心，在规划上属于工业功能区，但是近几年来，永和的经济划上属于工业功能区，但是近几年来，永和的经济持续增长，人口也不断增加，对居住
9、和商业的需求持续增长，人口也不断增加，对居住和商业的需求逐渐增大，当地的地产市场刚性需求凸显，成交量逐渐增大，当地的地产市场刚性需求凸显，成交量稳定增长，成持续平稳的发展态势。稳定增长，成持续平稳的发展态势。 n n3 3、项目主办单位、项目主办单位工业集团公司具有多年的工工业集团公司具有多年的工业厂房、员工楼、房地产等物业开发建设、出租和业厂房、员工楼、房地产等物业开发建设、出租和管理经验，发展房地产及其相关产业是其优势所在。管理经验，发展房地产及其相关产业是其优势所在。最近，由工业集团参股建设的最近，由工业集团参股建设的100100万平方米的开发万平方米的开发区科城山庄第一期也进入预售。集
10、团还拥有自己的区科城山庄第一期也进入预售。集团还拥有自己的物业管理队伍，具有管理科技人员公寓等高级住宅物业管理队伍，具有管理科技人员公寓等高级住宅的管理水平，可为商户提供完善的配套服务。的管理水平，可为商户提供完善的配套服务。n n二、项目劣势（二、项目劣势（Weakness）分析）分析n n1、永和经济区作为开发区的工业功能区，工业形象突出，地块周边的厂房较多，生活和市政配套设施比较缺乏。 n n2、当地拥有刚性需求的产业人口对价格敏感，对销售价格的拉升有一定的制约。n n三、发展机会（三、发展机会（三、发展机会（三、发展机会（OpportunityOpportunity）分析）分析）分析）
11、分析n n1 1、永和经济区内企业员工数已超过、永和经济区内企业员工数已超过3 3万人，居民万人，居民2 2万多人，常住人口约万多人，常住人口约4 4万人，且随着未来两、三万人，且随着未来两、三年年6060多家企业的建成和投产，预计到多家企业的建成和投产，预计到20122012年区域年区域人口将超过人口将超过8 8万人，居住、购物、饮食、娱乐等万人，居住、购物、饮食、娱乐等需求将十分庞大。近几年，永和街设立后，在管需求将十分庞大。近几年，永和街设立后，在管委会、区政府的重视下，永和经济区内陆续规划委会、区政府的重视下，永和经济区内陆续规划建设了一些员工宿舍区、农民新村及其配套设施，建设了一些员
12、工宿舍区、农民新村及其配套设施，但总体上仍然缺乏能够聚集人气、提升宜居环境但总体上仍然缺乏能够聚集人气、提升宜居环境的商住和配套服务设施。而且，随着永和街道的的商住和配套服务设施。而且，随着永和街道的设立，需在永和区内设立办公场所的机构大大增设立，需在永和区内设立办公场所的机构大大增加，根据上级有关部门规定，仅街道综治维稳中加，根据上级有关部门规定，仅街道综治维稳中心就需解决近心就需解决近20002000平方米建筑面积的独立办公场平方米建筑面积的独立办公场地。地。n n2 2、永和经济区在萝岗区的规划中起着重要的作、永和经济区在萝岗区的规划中起着重要的作用，虽然永和经济区与萝岗区距离较远，缺乏
13、连用，虽然永和经济区与萝岗区距离较远，缺乏连片发展的优势，自身的发展空间也受限，但随着片发展的优势，自身的发展空间也受限，但随着萝岗中心区的快速发展、萝岗中心区的快速发展、“ “知识城知识城” ”的建设启动的建设启动及永龙隧道的开通，永和经济区成为行政中心通及永龙隧道的开通，永和经济区成为行政中心通往往“ “知识城知识城” ”的必经之路，使永和经济区的交通的必经之路，使永和经济区的交通便利性和地位得到进一步提升，成为连接萝岗两便利性和地位得到进一步提升，成为连接萝岗两大发展重点区域的重要区域，从而带动产业和城大发展重点区域的重要区域，从而带动产业和城市功能进一步的发展和完善。市功能进一步的发展
14、和完善。 n n四、面临的威胁（四、面临的威胁（四、面临的威胁（四、面临的威胁（ThreatThreat）分析）分析）分析）分析n n永和经济区内目前暂无商住小区，嘉德丰项目一永和经济区内目前暂无商住小区，嘉德丰项目一直未能顺利动工，但是一旦启动，将会分流本项直未能顺利动工，但是一旦启动，将会分流本项目的客户。目的客户。n n五、相关对策五、相关对策五、相关对策五、相关对策n n1 1、永和大道以东的摇田河街路段将建设成为永和、永和大道以东的摇田河街路段将建设成为永和地区的商业行政中心，目前已建成工业集团永和地区的商业行政中心，目前已建成工业集团永和员工公寓区、威尔登五星级酒店、永和街办事处、
15、员工公寓区、威尔登五星级酒店、永和街办事处、永和中学、永和街派出所等等，永和工商所、永永和中学、永和街派出所等等，永和工商所、永和地税分局等单位也已分别入驻该地段。而本项和地税分局等单位也已分别入驻该地段。而本项目所处的新业路、新庄二路之间，则杂乱无章地目所处的新业路、新庄二路之间，则杂乱无章地分布着当地农民自建的各种小型超市、杂货铺和分布着当地农民自建的各种小型超市、杂货铺和农贸市场等。结合整顿该地区的室外违章经营，农贸市场等。结合整顿该地区的室外违章经营，提升永和的整体形象和宜居环境需要，利用位于提升永和的整体形象和宜居环境需要，利用位于永和大院建设永和商业中心和综治维稳中心，一永和大院建
16、设永和商业中心和综治维稳中心，一方面改善永和地区的居住环境，提供具有一定档方面改善永和地区的居住环境，提供具有一定档次的饮食、娱乐、购物服务；另一方面可安置现次的饮食、娱乐、购物服务；另一方面可安置现在永和公司办公大院内办公的行政、事业单位和在永和公司办公大院内办公的行政、事业单位和企业，并缓解永和地区行政办公用地的压力。企业，并缓解永和地区行政办公用地的压力。n n2、住宅部分则考虑到该地块面积不大，且根据关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发【2006】37号）及关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的有关规定（建住房【2006】165号）等文件要求，本项目户型设计必须90平方米以
17、下住房所占面积比重达70%以上。因此，项目宜定位于中档，主要目标市场为区内企业人员，同时也与嘉德丰项目定位拉开一定的差距。第三章 建设方案及投资概算一、初步规划一、初步规划n n根据概念性方案设计，本项目总用地面积16188m2，相关指标如下：项项 目目地面建筑地面建筑面积面积（平方米）（平方米）容容积积率率总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）备备 注注地面建筑地面建筑面积面积地下建筑地下建筑面积面积商业部分10000 m22.510000 m2总共地下面积为9000 m2地下停车场暂按0.8泊/100m2,每泊用地35m2计算。其中，住宅部分基本考虑地下停车，商业部分地面、地下兼顾。住宅
18、部分28470 m228470 m2综合维稳2000 m22000 m2合计合计40470 m22.549470 m2n n二、投资估算二、投资估算n n1、土地投资：6695万元(包含3%契税)。n n2、建安费用：12817.5万元。n n建安费用参照工业集团同类项目，地面建筑建安造价约2500元/m2（含消防、水、电等基本安装），地下建筑3000元/m2计算。n n永和大院商住项目建安费用估算永和大院商住项目建安费用估算永和大院商住项目建安费用估算永和大院商住项目建安费用估算项项 目目建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）单方造价单方造价（元（元/m2）建安费用建安费用（万元）（万元）地面
19、部分40470250010117.5地下部分900030002700合计4947012817.5n n3、建设工程其他费用:1281.7万元。n n包括设计、监理、图纸审查、原厂房拆除、小区基础设施工程费、开发期税费、管理费和不可预见费等等，按建安造价的10%计算。n n综上，本项目总投资成本估算为20794.2万元（土地费用+建安费用+其他费用）n n三、资金筹措与进度计划三、资金筹措与进度计划三、资金筹措与进度计划三、资金筹措与进度计划n n1 1、资金筹措及资金投入进度、资金筹措及资金投入进度n n本项目计划全部由工业集团自行投资建设，本项目计划全部由工业集团自行投资建设，30%30%为
20、为自有资金，自有资金，70%70%通过银行贷款解决，若按银行利息通过银行贷款解决，若按银行利息6%/6%/年，分期年，分期3 3年（建设期年（建设期2 2年，销售期年，销售期1 1年）计算，年）计算，银行利息为银行利息为2133.42133.4万元。（详见第五章万元。（详见第五章永和大院永和大院商住项目贷款计划表商住项目贷款计划表。n n2 2、项目建设、项目建设n n根据招拍挂及办理相关土地及施工文件，本项目计根据招拍挂及办理相关土地及施工文件，本项目计划在划在20112011年上半年完成相关报建手续，年上半年完成相关报建手续，20112011年年6 6月月动工，动工，20132013年年6
21、 6月投入使用。月投入使用。第三章 项目定位n n一、商业部分售价定位一、商业部分售价定位n n根据初步市场调查，永和区目前还没有规模较大，品种齐全的超市，也没有什么休闲娱乐设施，连大型高档一点的餐饮也没有，只有档次较低的礼加城广场和汇亿客广场，其租金也约120元/平方米。因此，基于前面的SWOT分析，参考现有铺面的出租价格，建议本项目的商业铺位销售均价约8500元/m2。序序号号项目名称项目名称地地 址址建设时建设时间间价价 格格（元/m2）备备 注注1海伦堡广州开发区康南路20076900二手房2海伦春天永和永顺大道永联路20097300新房3凤凰城左邻右里增城广园东快速路碧桂园凤凰城20
22、109500新房4崇和花园永和新新公路旁简村路段20074050新房5金地荔湖城新塘永和新新5路15号20086000新房永和区周边主要楼盘销售情况永和区周边主要楼盘销售情况n n基于前面的基于前面的SWOTSWOT分析，根据项目挂牌文件规定，分析，根据项目挂牌文件规定，参考上述楼盘销售价格，建议本项目的住宅定位参考上述楼盘销售价格，建议本项目的住宅定位为中档，户型以为中档，户型以70 m270 m2到到90 m290 m2为主，销售均价约为主，销售均价约75007500元元/m2/m2。n n三、三、 地下停车场定位地下停车场定位n n根据面积计算，本项目地下停车场车位为根据面积计算，本项目
23、地下停车场车位为321321个，个，建议车位售价为建议车位售价为8000080000元元/ /个。个。第五章第五章 经济效益分析与财务评价经济效益分析与财务评价n n一、静态经济效益分析一、静态经济效益分析一、静态经济效益分析一、静态经济效益分析n n1 1、投资成本：、投资成本：20794.220794.2万元万元n n本项目总建筑面积本项目总建筑面积49470m249470m2，其中计入容积率的地面建筑，其中计入容积率的地面建筑面积面积40470m240470m2，不计容积率的地下停车场建筑面积，不计容积率的地下停车场建筑面积9000m29000m2。公共配套等按建筑面积的公共配套等按建筑
24、面积的10%10%计算，即可售面积为计算，即可售面积为36423m236423m2。n n根据工业集团以往同类项目建设成本预算，该项目：根据工业集团以往同类项目建设成本预算，该项目：n n土地投资：土地投资：66956695万元万元( (包含包含3%3%契税契税) )。n n建安费用：建安费用：12817.512817.5万元。地面建筑建安造价约万元。地面建筑建安造价约25002500元元/m2/m2（含消防、水、电等基本安装），地下建筑（含消防、水、电等基本安装），地下建筑30003000元元/m2/m2计算。计算。n n建设工程其他费用建设工程其他费用:1281.7:1281.7万元。（包
25、括设计、监理、图万元。（包括设计、监理、图纸审查、原厂房拆除、小区基础设施工程费、开发期税费、纸审查、原厂房拆除、小区基础设施工程费、开发期税费、管理费和不可预见费等等，按建安造价的管理费和不可预见费等等，按建安造价的10%10%计算）计算）n n2、财务成本：2133.1万元n n按照国家规定，房地产开发项目必须有30%以上的自有资金，而且土地取得费用银行不予贷款。n n根据项目的建设进度，贷款进度计划如下：贷款时间贷款时间本期新增本期新增贷款（万元）贷款（万元）至本期贷款至本期贷款总额总额(万万元元)贷款期贷款期（年）年）利率利率本期应计本期应计利息（万元）利息（万元）2011.01201
26、1.06.6695.006695.000.56.00%200.852011.072011.12.3500.0010195.000.56.00%305.852012.01.2012.12.2360.9412555.9416.00%753.052013.012013.12.2000.0014555.9416.00%873.35合合 计计14555.942133.10永和大院商住项目贷款计划表永和大院商住项目贷款计划表n n3 3、投资收益测算：税前投资利润率、投资收益测算：税前投资利润率17.81%17.81%，税后投资利润率，税后投资利润率13.36%13.36%。永和大院商住项目投资收益测算表
27、永和大院商住项目投资收益测算表序序号号项目项目单单 价价销售面销售面积积总金额总金额项目建设经营期投资或收入项目建设经营期投资或收入(万万元元)备备 注注（元/m2）（m2）（万元）2011年2012年2013年1销售收入36423.00 30568.32 30568.32 1.1住宅7500.00 25623.00 19217.25 19217.25 地面总建筑面积的90%为可销售面积1.2商业铺面8500.00 9000.00 7650.00 7650.00 1.3综治维稳中心6294.81 1800.00 1133.07 1133.07 按开发成本+财务费用计收1.4车位80000.00
28、 321.00 2568.00 2568.00 按321泊位，35m2/泊计2销售成本7124.00 36423.00 25947.75 13820.83 6233.42 5893.50 2.1开发成本5709.08 36423.00 20794.20 13314.13 5480.07 2000.00 2.2财务费用585.73 36423.00 2133.40 506.70 753.35 873.35 2.3销售费用251.78 36423.00 917.05 917.05 按销售收入的3%计算2.4销售税费493.48 36423.00 1797.42 1797.42 按销售收入的5.88
29、%计算2.5土地增值税83.93 36423.00 305.68 305.68 暂按销售收入的1%计算3税前利润1268.58 36423.00 4620.57 4620.57 4税前投资利润率17.81%5税后利润951.44 36423.00 3465.43 3465.43 所得税率25%6税后投资利润率13.36%n n二、动态经济效益分析二、动态经济效益分析n n本项目按70%贷款，3年建设期经营期内基准利率6%计算，财务净现值为1231.01万元，财务内部收益率为9.84%。 永和大院商住项目现金流量表永和大院商住项目现金流量表 单位：万元 序号序号项目项目合计合计2011年年201
30、2年年2013年年1现金流现金流入入30568.32 0.00 0.00 30568.32 1.1销售收入30568.32 0.00 0.00 30568.32 2现金流出27102.89 13820.83 6233.42 7048.64 2.1销售成本25947.75 13820.83 6233.42 5893.50 2.2所得税1155.14 0.00 0.00 1155.14 3净现金净现金流流量量3465.43 -13820.83 -6233.42 23519.68 4累计净累计净现现金金流流3465.43 -13820.83 -20054.25 3465.43 基准贴现率现值系数1.
31、0000 0.9434 0.8900 现值1231.01 -13820.83 -5880.58 20932.43 6%累计净现金流1231.01 -13820.83 -19701.41 1231.01 贴现率现值系数1.0000 0.9105 0.8289 现值-13820.83 -5675.24 19496.06 9.84%累计净现金流-13820.83 -19496.07 0.00 n n三、项目的综合评价三、项目的综合评价三、项目的综合评价三、项目的综合评价n n该项目由于受该项目由于受关于调整住房供应结构稳定住房关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见价格的意见（国办发（国办发【20062006】3737号）及号）及关于关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的有关规落实新建住房结构比例要求的若干意见的有关规定定（建住房（建住房【20062006】165165号）等文件要求限制，号）等文件要求限制，只能定位类似于经济适用房的中档项目，其税后只能定位类似于经济适用房的中档项目，其税后投资收益率能够达到投资收益率能够达到13.36%13.36%，财务净现值为，财务净现值为1231.011231.01万元，财务内部收益率为万元，财务内部收益率为9.84%9.84%，项目应，项目应该是可行的。该是可行的。
