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1、第12章物业环境管理物物业业环环境境 n n物业环境是指与业主和使用人生活和是指与业主和使用人生活和工作有关的、直接影响其生存、发展和享工作有关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必需条件和外部变量因素的总和。受的各种必需条件和外部变量因素的总和。n n物业环境按物业用途的不同，可分为生活物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等境等。n n物业环境是一个复合交叉的统一体。表现在：物业环境是一个复合交叉的统一体。表现在：n n（一）物业环境是室内环境和室外环境的统一体。（一）物业环境是室内环境和室外环境的统一体。（一）物业环
2、境是室内环境和室外环境的统一体。（一）物业环境是室内环境和室外环境的统一体。（二）物业环境是硬环境与软环境的统一体。（二）物业环境是硬环境与软环境的统一体。（二）物业环境是硬环境与软环境的统一体。（二）物业环境是硬环境与软环境的统一体。 n n硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质要素的总和。即物业管理中所指的物业部物质要素的总和。即物业管理中所指的物业房屋房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。建筑、附属设备、公共设施和相关场地。软环境是与业主和使用人有关或所处的外部精软环境是与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的
3、、不可触神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的、不可触知但可以感知的，能对人们的生活和工作施加一定影响知但可以感知的，能对人们的生活和工作施加一定影响的因素。（社区文化、文明、风气、风俗等）的因素。（社区文化、文明、风气、风俗等）（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。n n物业环境不仅包含自然物质要素，如空气、物业环境不仅包含自然物质要素，如空气、水、绿化等，也包含经济、政治、文化等社会要素，如水、绿化等，也包含经济、政治、文化等社会要素，如环境管理、宣传
4、教育、执法监督等。环境管理、宣传教育、执法监督等。物业环境的管理 n n（一）物业环境管理的涵义（一）物业环境管理的涵义所谓物业环境管理，所谓物业环境管理，是指物业管理公司通过是指物业管理公司通过是指物业管理公司通过是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作等工作，进行物业环境维护及综合整治工作等工作，进行物业环境维护及综合整治工作等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。的总称。的总称。的总称。旨在旨在从精神上、文化上、制
5、度上和管理上影从精神上、文化上、制度上和管理上影从精神上、文化上、制度上和管理上影从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高响业主和使用人，使业主和使用人树立起高响业主和使用人，使业主和使用人树立起高响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质度的环境保护意识，力求业主和使用人素质度的环境保护意识，力求业主和使用人素质度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一与环境质量的高度协调与统一，共同创建一与环境质量的高度协调与统一，共同创建一与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生
6、活和工作环个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。境。境。境。n n（二）物业环境管理的原则（二）物业环境管理的原则1.1.1.1.以防为主，防治结合以防为主，防治结合以防为主，防治结合以防为主，防治结合2.2.2.2.专业管理与业主和使用人参与管理相结专业管理与业主和使用人参与管理相结专业管理与业主和使用人参与管理相结专业管理与业主和使用人参与管理相结合合合合3.3.3.3.环境保护与资源利用相结合环境保护与资源利用相结合环境保护与资源利用相结合环境保护与资源利用相结合4.4.4.4.污染者承担相应责任污染者承担相
7、应责任污染者承担相应责任污染者承担相应责任5.5.5.5.环境管理与精神文明建设相结合环境管理与精神文明建设相结合环境管理与精神文明建设相结合环境管理与精神文明建设相结合 七七、物物业业环环境境卫卫生生管管理理 n n（一）环境卫生管理的含义n n环境卫生管理是指物业管理企业通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，以保护物业区域环境，防治环境污染。通过定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运，以及清、扫、擦、抹等操作，以维护辖区所有公共场所、共用部位的清洁卫生，塑造文明形象，提高环境效益。n n环境卫生管理的重心是防治“脏脏、乱乱、差差”。（二二）环环境境卫卫生生管管理理的的范范围围
8、n n1.1.公共地方的保洁公共地方的保洁n n这是一个平面的概念，即指物业区域内，楼宇前后左这是一个平面的概念，即指物业区域内，楼宇前后左右的公共地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保右的公共地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁。洁。n n2.2.共用部位的保洁共用部位的保洁n n这是一个垂直的概念，即指楼宇地层到顶层屋面上下这是一个垂直的概念，即指楼宇地层到顶层屋面上下空间的共用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台空间的共用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。等的清扫保洁。n n3.3.生活垃圾的处理生活垃圾的处理n n这是指日常生活垃圾这是指日常生活垃圾
9、( (包括装修垃圾包括装修垃圾) )的分类收集、处的分类收集、处理和清运。要求和督促业户按规定的地点、时间和要求，理和清运。要求和督促业户按规定的地点、时间和要求，将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点，不得擅将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点，不得擅自乱倒。自乱倒。（三三）保保洁洁管管理理对对业业主主和和使使用用人人的的要要求求 n n1.1.按按政政府府的的规规定定饲饲养养宠宠物物不不得得扰扰民民，造造成成环环境境的的污污染染，小小区区管管理部门有权协同公安机关进行处理。理部门有权协同公安机关进行处理。n n2.2.小小区区内内各各单单位位和和住住户户要要严严格格遵遵守守袋袋装
10、装垃垃圾圾的的规规定定，定定时时、定定点点堆堆放放垃垃圾圾。不不得得乱乱倒倒垃垃圾圾、杂杂物物、污污水水，不不得得随随意意吐吐痰痰、便便溺，违者罚款并负责清扫现场。溺，违者罚款并负责清扫现场。n n3.3.小小区区内内各各单单位位和和住住户户装装修修施施工工时时，应应每每天天清清扫扫散散落落的的垃垃圾圾废废料料，并并将将废废弃弃物物放放到到指指定定地地点点，不不得得弃弃于于走走廊廊和和公公共共场场所所，违违者负责立即清理并依情节处以罚款。者负责立即清理并依情节处以罚款。n n4.4.商商业业、饮饮食食点点及及其其他他单单位位应应按按指指定定地地点点置置放放垃垃圾圾，对对不不按按指指定地点置放垃
11、圾者，依情节处以罚款。定地点置放垃圾者，依情节处以罚款。n n5.5.店店容容、店店貌貌要要整整洁洁，店店容容、店店貌貌不不整整，环环境境卫卫生生不不清清洁洁，有有蚊蚊蝇蝇孳孳生生地地的的单单位位，依依情情节节处处以以罚罚款款，情情节节严严重重的的报报请请有有关关部部门责令其整顿，直至取消其在小区内经营的资格。门责令其整顿，直至取消其在小区内经营的资格。n n6.6.任任何何单单位位或或个个人人均均不不得得在在公公共共场场所所、走走廊廊堆堆放放物物品品及及材材料料，不得擅自扩大经营场地。不得擅自扩大经营场地。n n7.7.积极参加有关部门组织的各种爱国卫生运动。积极参加有关部门组织的各种爱国卫
12、生运动。（四四）物物业业环环境境保保洁洁管管理理模模式式 n n1 1. .委委托托式式n n即即物物业业区区域域的的环环境境保保洁洁管管理理工工作作委委托托给给专专业业的的保保洁洁公公司司负负责责。采采用用这这种种模模式式物物业业管管理理企企业业一一般般要要采采取取招招标标的的方方式式选选聘聘专专业业的的保保洁洁公公司司。物物业业管管理理企企业业只只需需配配备备l l2 2名名管管理理人人员员，根根据据委委托托协协议议对对保保洁洁公公司司进进行行检检查查、监监督督、评评议议即即可可。 n n2 2. .自自主主式式n n即即物物业业区区域域的的环环境境保保洁洁管管理理工工作作完完全全由由自自
13、己己负负责责。采采用用这这种种模模式式主主要要是是因因为为物物业业区区域域规规模模大大、类类型型多多、清清洗洗高高层层楼楼宇宇外外墙墙的的任任务务也也比比较较重重。需需建建立立比比较较完完备备的的保保洁洁管管理理机机构构。n n3 3. .结结合合式式n n即即物物业业区区域域的的环环境境保保洁洁管管理理工工作作一一部部分分自自己己负负责责、一一部部分分由由专专业业保保洁洁公公司司负负责责，也也就就是是自自主主与与委委托托相相结结合合的的方方式式。采采用用这这种种模模式式，主主要要是是因因为为物物业业区区域域规规模模小小、清清洗洗高高层层楼楼宇宇外外墙墙的的任任务务不不多多。（五五）物物业业保
14、保洁洁管管理理制制度度的的制制定定 n n（1 1）拟拟订订物物业业环环境境保保洁洁部部门门的的劳劳动动纪纪律律n n根根据据物物业业环环境境保保洁洁部部门门劳劳动动的的特特殊殊性性，首首先先要要拟拟订订物物业业环环境境保保洁洁部部门门的的劳劳动动纪纪律律管管理理规规定定。这这个个规规定定，包包括括在在物物业业环环境境保保洁洁劳劳动动中中应应当当遵遵守守的的上上下下班班制制度度、工工作作纪纪律律、考考勤勤制制度度、工工作作责责任任以以及及思思想想品品德德方方面面的的规规定定。n n（）拟拟订订物物业业环环境境保保洁洁管管理理工工作作考考核核标标准准和和办办法法n n一一般般物物业业环环境境保保
15、洁洁管管理理工工作作考考核核标标准准和和办办法法分分为为室室内内部部分分、室室外外部部分分和和消消杀杀三三部部分分。其其中中n n室室外外部部分分包包括括：车车道道人人行行道道、散散水水坡坡和和排排水水沟沟、停停车车场场岗岗亭亭自自行行车车棚棚、绿绿化化地地、垃垃圾圾池池和和垃垃圾圾箱箱、游游乐乐场场、雨雨水水污污水水井井、化化粪粪池池等等1 12 2项项；n n室室内内部部分分包包括括：楼楼道道梯梯级级和和走走廊廊地地面面，墙墙面面、天天花花、窗窗、消消防防栓栓、信信报报箱箱、灯灯开开关关、指指示示灯灯，天天台台雨雨蓬蓬、值值班班室室等等7 7项项；n n消消杀杀包包括括：灭灭鼠鼠、灭灭蚊蚊
16、、灭灭蝇蝇、灭灭蟑蟑螂螂等等4 4个个项项目目及及指指标标。通通过过，目目视视检检查查，抽抽查查既既全全面面检检查查的的方方法法来来检检查查。n n每日清洁工作每日清洁工作每日清洁工作每日清洁工作(1)(1)辖区辖区( (楼楼) )内道路清扫二次，整天保洁；内道路清扫二次，整天保洁；(2)(2)辖区辖区( (楼楼) )内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次；内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次；(3)(3)楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次；楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次；(4)(4)楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次；楼宇各层楼梯及走廊清扫一次
17、，楼梯扶手清抹一次；(5)(5)收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。n n每周清洁工作每周清洁工作每周清洁工作每周清洁工作(1)(1)楼宇各层公共走廊拖洗一次楼宇各层公共走廊拖洗一次( (主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍证全部拖洗一遍) )；(2)(2)业户信箱清拭一次；业户信箱清拭一次；(3)(3)天台天台( (包括裙房、车棚包括裙房、车棚) )、天井和沟渠清扫一次。、天井和沟渠清扫一次。n n每月清洁工作每月清洁工作每月清洁工作每月清洁工
18、作(1)(1)天花板尘灰和蜘蛛网清除一次；天花板尘灰和蜘蛛网清除一次；(2)(2)各层走道公用玻璃窗擦拭一次各层走道公用玻璃窗擦拭一次( (每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次) )；(3)(3)公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次；花岗石、磨石子外墙拟每年此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次；花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次；一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。安排清洗一次；一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。n n外墙瓷砖、花岗石如果不经常清洁保养，其表面就会逐渐受到侵蚀；n n不锈钢扶
19、手如果不及时清洁保养，就会生锈，失去光泽；n n木质地板如果不经常清洁、打蜡，就会变得灰暗毛糙；地毯如果不经常清洗，就会很快变得肮脏不堪等等。n n调查表明，地毯保养不好只能用12年，保养得好可用34年；大堂大理石地面一般用78年后光泽就不行了，要再进行磨光，但保养得好可以增加一半以上使用时间。消消杀杀n n每月要求专业消杀单位对楼宇、绿化带进行一次彻底的消杀活动，每季对化粪池进行一次消杀工作，并跟踪记录。n n每周要求清洁公司对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、车库、排水渠等进行一次消杀活动，每周对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒一次。化粪池的清理化粪池的清理n n1.1.用铁钩打开化粪池的盖
20、板，再用长竹杆用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆(8m)(8m)搅散化粪池内搅散化粪池内杂物结块层。杂物结块层。n n2.2.把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管(5m(5m长，备长，备3 3条条) )放放入化粪池内。入化粪池内。n n3.3.启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。吸完为止，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。n n4.4.盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。n n5.5.每年清理一次，一
21、级池清运每年清理一次，一级池清运9090，二级池清运，二级池清运7575，三级，三级池硬的表面全部清运。池硬的表面全部清运。6.6.清理后，目视井内无积物浮于上面，清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。出入口畅通，保持污水不溢出地面。n n7.7.在化粪池井盖打开后在化粪池井盖打开后101015min15min，人不站在池边，禁止在，人不站在池边，禁止在池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。n n8.8.人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。n n9.9.化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，清洁完
22、毕后，随化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生意外。手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生意外。外外墙墙清清洁洁 n n目目前前外外墙墙清清洁洁主主要要有有两两种种方方式式：吊吊吊吊板板板板方方方方式式式式和和和和擦擦擦擦窗窗窗窗机机机机方方方方式式式式。n n吊吊板板方方式式是是用用吊吊绳绳、吊吊板板将将人人吊吊到到工工作作位位置置进进行行清清洁洁，一一般般的的大大楼楼都都可可以以用用这这种种方方式式进进行行清清洁洁。这这种种方方式式简简单单、成成本本低低，只只要要工工人人素素质质好好，绳绳子子连连接接牢牢固固就就可可以以进进行行，但但危危险
23、险性性比比较较大大，一一旦旦安安全全措措施施不不到到位位就就可可能能发发生生事事故故。近近几几年年发发生生的的高高空空清清洁洁坠坠落落伤伤亡亡事事故故几几乎乎都都是是采采用用吊吊板板清清洁洁时时因因安安全全措措施施不不到到位位造造成成的的。n n另另一一种种方方式式是是通通过过擦擦窗窗机机进进行行清清洁洁。擦擦窗窗机机又又称称室室外外吊吊篮篮，一一般般在在大大楼楼建建造造时时安安装装好好。工工作作人人员员站站在在吊吊篮篮内内，吊吊篮篮可可以以上上下下左左右右移移动动，吊吊篮篮内内有有电电话话，可可以以与与外外界界随随时时进进行行联联系系，比比较较安安全全。擦擦窗窗机机价价格格昂昂贵贵，不不少少
24、新新建建大大楼楼为为了了节节省省钱钱不不安安装装擦擦窗窗机机。目目前前我我国国的的大大楼楼大大多多数数没没有有擦擦窗窗机机，只只得得用用吊吊板板方方式式进进行行清清洁洁。n n气候条件。外墙清洁必须在良好的气候条件下进行，大气候条件。外墙清洁必须在良好的气候条件下进行，大风、下雨、下雪、有雾能见度差、高温风、下雨、下雪、有雾能见度差、高温(35(35以上以上) )和低温和低温(0(0以下以下) )等情况都不适合进行外墙清洁。风力应小于等情况都不适合进行外墙清洁。风力应小于5 5级，级，5 5级风以上停止工作，因此，工作前应测定风力，尤其是级风以上停止工作，因此，工作前应测定风力，尤其是高空风力
25、。高空风力。n n人员条件。外墙清洁工应有良好的身体条件和心理素质，人员条件。外墙清洁工应有良好的身体条件和心理素质，必须经过严格的身体检查和定期复查，年龄应在必须经过严格的身体检查和定期复查，年龄应在4040岁以下，岁以下，血压正常，视力良好，无恐高症，发现有不适合的疾病应血压正常，视力良好，无恐高症，发现有不适合的疾病应立即停止工作。同时还必须经过专门的培训，取得国家劳立即停止工作。同时还必须经过专门的培训，取得国家劳动部门核发的高空作业证书，并在有效期内方可上岗，严动部门核发的高空作业证书，并在有效期内方可上岗，严格禁止无证上岗。工人上岗前不得饮酒，有感冒等身体不格禁止无证上岗。工人上岗
26、前不得饮酒，有感冒等身体不适症状应暂停高空作业。适症状应暂停高空作业。n n设备条件。外墙清洁的设备必须处于良好的工作状态，设备条件。外墙清洁的设备必须处于良好的工作状态，擦窗机必须定期检查保养，每次工作前必须对钢丝绳、传擦窗机必须定期检查保养，每次工作前必须对钢丝绳、传动部位和保险装置进行检查，发现故障或原因不明的不正动部位和保险装置进行检查，发现故障或原因不明的不正常现象应停止使用。用吊板工作的也应对吊绳、吊板等固常现象应停止使用。用吊板工作的也应对吊绳、吊板等固定用具进行认真检查，凡用绳有发毛、部分丝股断裂等现定用具进行认真检查，凡用绳有发毛、部分丝股断裂等现象应立即更换新绳。象应立即更
27、换新绳。n n（）拟订日常卫生保洁与保洁机具的操作规程n n一般包括以下内容：n n1 1） 硬硬质质地地面面处处理理程程序序。2 2） 地地毯毯清清洁洁程程序序。3 3） 硬硬质质墙墙保保洁洁程程序序。4 4） 玻玻璃璃清清洁洁程程序序。5 5） 高高空空扫扫尘尘程程序序。6 6） 卫卫生生间间清清洁洁操操作作程程序序。7 7） 公公共共区区域域保保洁洁操操作作程程序序。8 8） 固固渍渍处处理理程程序序。9 9） 电电脑脑等等办办公公设设备备清清洁洁程程序序。1 10 0） 保保洁洁机机械械保保养养程程序序。1 11 1） 抹抹布布、地地拖拖的的使使用用程程序序。1 12 2） 消消、杀杀
28、、灭灭处处理理程程序序。1 13 3） 外外墙墙清清洗洗工工作作程程序序。1 14 4） 化化粪粪池池清清洁洁处处理理程程序序等等。n n常用清洁器械常用清洁器械n n1.1.吸尘器。用于地面、墙面和其他平整部位吸尘器。用于地面、墙面和其他平整部位吸灰尘、污物的专用设备，是清洁工作中最常用吸灰尘、污物的专用设备，是清洁工作中最常用的设备之一。吸尘器启动时能发出强劲的抽吸力，的设备之一。吸尘器启动时能发出强劲的抽吸力，使灰尘顺着气流被吸进机内储尘舱，达到清洁地使灰尘顺着气流被吸进机内储尘舱，达到清洁地面的目的。吸尘器品种很多，按抽吸力大小有普面的目的。吸尘器品种很多，按抽吸力大小有普通型和强力型
29、；按适用范围有吸地面灰尘、吸地通型和强力型；按适用范围有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型；按功能多少毯灰尘、清洁家具污物等不同类型；按功能多少有单一吸尘器和吸尘吸水两用吸尘器等。有单一吸尘器和吸尘吸水两用吸尘器等。n n2.2.吸水机。清除积水的专用设备，主要用于吸水机。清除积水的专用设备，主要用于吸取地面积水，对于吸取地毯水分加快干燥也非吸取地面积水，对于吸取地毯水分加快干燥也非常有效，是大楼管理中不可缺少的清洁工具之一。常有效，是大楼管理中不可缺少的清洁工具之一。有单用吸水机和吸尘吸水两用机，后者由于功能有单用吸水机和吸尘吸水两用机，后者由于功能多，较受用户欢迎。多，较受用户
30、欢迎。n n3.3.地毯清洗机。主要用于协助清洗地毯。地毯清洗机。主要用于协助清洗地毯。n n4.4.抛光机。专用作地面抛光的机器，有普通速度和高抛光机。专用作地面抛光的机器，有普通速度和高速之分。抛光机启动时马达带动底盘作高速旋转，使底盘速之分。抛光机启动时马达带动底盘作高速旋转，使底盘对地面进行高速软摩擦，达到抛光之目的。适用于花岗石、对地面进行高速软摩擦，达到抛光之目的。适用于花岗石、大理石等各种平整硬质地面的抛光，对于面积大的楼宇，大理石等各种平整硬质地面的抛光，对于面积大的楼宇，尤为必要。尤为必要。n n5.5.擦地机。用于地面清洁工作，是最常用的清洁设备擦地机。用于地面清洁工作，是
31、最常用的清洁设备之一，有单盘式和多盘式。使用时，通过底盘安装不同的之一，有单盘式和多盘式。使用时，通过底盘安装不同的刷子，可以进行地毯清洁、地坪打蜡及抛光。刷子，可以进行地毯清洁、地坪打蜡及抛光。n n6.6.高压冲洗机。用于外墙、汽车和其他需高压水冲洗高压冲洗机。用于外墙、汽车和其他需高压水冲洗的专用设备。启动时能产生强烈的冲击水流，达到清除灰的专用设备。启动时能产生强烈的冲击水流，达到清除灰尘、泥浆和其他污垢杂质的作用。尘、泥浆和其他污垢杂质的作用。n n7.7.扫地车。用作室外地面清洁的设备。由于操作简单，扫地车。用作室外地面清洁的设备。由于操作简单，吸尘力强，并配有大容量垃圾尘箱，因此
32、非常适合厂房、吸尘力强，并配有大容量垃圾尘箱，因此非常适合厂房、仓库、车场和户外空旷地方的地面清洁。仓库、车场和户外空旷地方的地面清洁。n n8.8.自动空气喷香器。将清香剂装入该机后设定好时间，自动空气喷香器。将清香剂装入该机后设定好时间，然后放置于办公室或卫生间等需要清香的房间，会定时自然后放置于办公室或卫生间等需要清香的房间，会定时自动喷香。动喷香。n n9.9.比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把、比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把、布、海绵、喷瓶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及布、海绵、喷瓶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及小心地滑标志等。小心地滑标志等。清洁
33、剂清洁剂 n n全能清洁剂。全能清洁剂外观为蓝色透明液体，广泛用于各种全能清洁剂。全能清洁剂外观为蓝色透明液体，广泛用于各种硬质材料的表面清洁，如搪瓷、陶瓷器皿，能起到杀菌去污、硬质材料的表面清洁，如搪瓷、陶瓷器皿，能起到杀菌去污、保护表面光泽的作用，在使用浓度下，对皮肤无伤害。使用时，保护表面光泽的作用，在使用浓度下，对皮肤无伤害。使用时，一般根据不同材料及污垢程度进行稀释。一般根据不同材料及污垢程度进行稀释。 n n除垢剂。外观为淡绿色透彻液体，适用于浴室、卫生间的陶瓷、除垢剂。外观为淡绿色透彻液体，适用于浴室、卫生间的陶瓷、搪瓷器皿等的清洁，能迅速、强力地清除水垢锈渍，提高清洁搪瓷器皿等
34、的清洁，能迅速、强力地清除水垢锈渍，提高清洁保洁的功效。使用时，一般视污垢程度稀释保洁的功效。使用时，一般视污垢程度稀释1 15 5倍使用。倍使用。 n n玻璃清洁剂。用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘玻璃清洁剂。用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢，如门、窗、镜子、电视荧光屏等，能轻快地除去尘埃及污垢，如门、窗、镜子、电视荧光屏等，能轻快地除去尘埃、油渍等污垢，擦拭后玻璃表面具有抗尘埃、抗污垢再积等埃、油渍等污垢，擦拭后玻璃表面具有抗尘埃、抗污垢再积等特点。使用时将本品稀释特点。使用时将本品稀释20206060倍后均匀涂在玻璃表面，然后倍后均匀涂在玻璃表面，然后用毛巾、
35、干布或擦窗工具擦拭。胶瓶装，避免碰碎、入眼，若用毛巾、干布或擦窗工具擦拭。胶瓶装，避免碰碎、入眼，若不慎进入眼内，应立即用清水冲洗。不慎进入眼内，应立即用清水冲洗。 n n面蜡。用特制的聚合物及树脂配制而成的表面光亮剂，适用于面蜡。用特制的聚合物及树脂配制而成的表面光亮剂，适用于大理石、塑料地板、木地板、水磨石水泥地面。将本品均匀涂大理石、塑料地板、木地板、水磨石水泥地面。将本品均匀涂在地板表面，干燥成膜后表面光滑亮泽，可起到耐磨、防水、在地板表面，干燥成膜后表面光滑亮泽，可起到耐磨、防水、耐溶剂的作用，有一定的防滑性能，本品一般在使用封底蜡以耐溶剂的作用，有一定的防滑性能，本品一般在使用封底
36、蜡以后再使用。本品不宜稀释，避光保存后再使用。本品不宜稀释，避光保存 n n封封地地蜡蜡。由由水水溶溶性性高高分分子子树树脂脂及及特特殊殊的的蜡蜡乳乳液液配配制制而而成成。封封地地蜡蜡作作为为面面蜡蜡的的底底层层涂涂料料，对对不不平平整整的的地地面面，如如缝缝隙隙、针针孔孔等等，起起到到填填充充和和平平整整成成膜膜的的作作用用，对对于于走走道道等等人人流流繁繁多多的的地地面面，能能提提高高蜡蜡面面的的丰丰度度，延延长长使使用用寿寿命命，一一般般情情况况下下1 1可可施施工工5 50 0mm2 2左左右右。n n喷喷洁洁蜡蜡。由由特特殊殊的的蜡蜡乳乳液液和和光光亮亮剂剂配配制制而而成成。喷喷洁洁
37、蜡蜡的的作作用用是是对对打打过过蜡蜡后后使使用用过过的的地地面面进进行行一一次次抛抛光光增增亮亮，并并能能去去除除鞋鞋印印、擦擦痕痕等等，经经常常使使用用能能使使地地面面光光亮亮如如新新，延延长长面面蜡蜡的的施施工工周周期期。使使用用时时先先对对地地面面进进行行清清扫扫，然然后后用用喷喷壶壶将将喷喷洁洁蜡蜡喷喷在在地地面面，一一般般2 23 3次次，然然后后对对地地面面进进行行磨磨刷刷抛抛光光即即可可。n n（）拟拟订订保保洁洁部部门门奖奖惩惩条条例例n n针针对对物物业业环环境境卫卫生生管管理理工工作作的的特特殊殊要要求求，拟拟订订保保洁洁部部门门的的具具体体奖奖惩惩条条例例。主主要要包包括
38、括以以下下几几方方面面内内容容：n n1 1） 嘉嘉奖奖晋晋升升的的条条件件。2 2） 一一般般奖奖励励的的条条件件。3 3） 纪纪律律处处分分的的规规定定。（七七）物物业业保保洁洁管管理理制制度度的的实实施施 n n1 1. .指指导导领领班班、清清洁洁员员的的工工作作，确确保保达达到到标标准准n n2 2. .巡巡视视检检查查卫卫生生情情况况及及时时解解决决问问题题n n3 3. .处处理理好好与与社社区区清清洁洁卫卫生生管管理理部部门门的的关关系系n n4 4. .进进行行维维护护环环境境卫卫生生的的宣宣传传教教育育n n5 5. .搞搞好好卫卫生生设设施施的的建建设设和和维维护护n n
39、6.监督物业区域内的日常卫生保洁n n（1 1）清清扫扫与与保保洁洁。对对清清扫扫和和保保洁洁的的具具体体要要求求是是：n n“五五定定” ：定定人人、定定地地点点、定定时时间间、定定任任务务、定定质质量量。n n“六六净净”：路路面面净净、人人行行道道净净、雨雨（污污）水水井井口口净净、树树坑坑墙墙根根净净、果果皮皮箱箱净净；n n“六六无无”：无无垃垃圾圾污污物物、无无人人畜畜粪粪便便、无无砖砖瓦瓦石石块块、无无碎碎纸纸皮皮核核、无无明明显显粪粪迹迹和和浮浮土土、无无污污水水脏脏物物。n n“当当日日清清”：指指清清运运垃垃圾圾要要及及时时，当当日日垃垃圾圾当当日日清清。n n（2 2）日
40、日常常废废弃弃物物的的清清除除。八八、物物业业绿绿化化管管理理 n n绿绿化化，就就是是栽栽种种绿绿色色植植被被（树树木木、花花卉卉、草草皮皮等等）以以改改善善自自然然环环境境和和人人类类生生活活条条件件的的活活动动。联联合合国国确确定定的的城城市市人人均均绿绿地地指指标标为为5 50 06 60 0m m2 2，如如此此才才能能达达到到保保证证人人类类身身心心健健康康的的基基本本标标准准。 n n绿绿化化有有两两个个方方面面的的功功能能：物物质质功功能能和和精精神神功功能能。n n物物质质功功能能是是指指绿绿化化具具有有遮遮阳阳、隔隔声声的的功功效效；能能蒸蒸发发水水分分、增增加加空空气气中
41、中的的相相对对湿湿度度，降降低低气气温温，改改善善小小气气候候；通通过过植植物物的的物物理理吸吸附附、过过滤滤作作用用和和生生理理变变化化的的代代谢谢反反应应（如如光光合合作作用用），能能吸吸收收和和转转化化氟氟化化氢氢、二二氧氧化化硫硫、二二氧氧化化碳碳、臭臭氧氧、氯氯气气、氨氨气气等等有有害害物物质质，起起到到净净化化空空气气的的作作用用；具具有有防防风风、防防尘尘、杀杀菌菌、防防病病的的作作用用。n n精精神神功功能能是是指指绿绿化化可可以以美美化化环环境境、分分隔隔空空间间，成成为为人人们们消消闲闲娱娱乐乐的的场场所所，起起到到丰丰富富生生活活、陶陶冶冶情情操操、消消除除疲疲劳劳的的效
42、效果果。 （一一）居居住住区区绿绿地地的的类类型型 n n1 1. .游游园园绿绿化化n n居居住住区区里里的的游游园园是是供供居居民民日日常常生生活活中中就就近近游游览览观观赏赏、休休闲闲娱娱乐乐等等活活动动的的公公用用绿绿地地。一一般般分分为为3 3个个级级别别，即即为为整整个个居居住住区区服服务务的的居居住住区区级级公公园园，也也叫叫大大游游园园：居居住住小小区区中中心心花花园园，也也叫叫中中游游园园；再再一一个个级级别别就就是是组组团团绿绿地地，也也叫叫小小游游园园。n n2 2. .道道路路绿绿化化n n指指对对物物业业管管理理居居住住区区的的主主干干道道路路、分分支支道道路路及及宅
43、宅前前小小路路进进行行绿绿化化而而形形成成的的绿绿化化带带。道道路路绿绿化化起起到到沟沟通通居居住住区区公公共共绿绿地地、宅宅旁旁绿绿地地等等各各级级绿绿地地的的纽纽带带作作用用。n n3 3. .宅宅旁旁庭庭院院绿绿化化n n一一般般是是指指宅宅前前、宅宅后后以以及及建建筑筑物物周周边边的的绿绿化化，主主要要供供本本幢幢居居民民使使用用。宅宅旁旁庭庭院院绿绿化化在在居居住住区区绿绿地地总总面面积积中中最最大大，分分布布最最广广，使使用用率率最最高高。n n4 4. .建建筑筑内内外外绿绿化化n n这这里里主主要要是是指指室室内内绿绿化化，阳阳台台、窗窗台台绿绿化化，墙墙面面绿绿化化和和屋屋顶
44、顶绿绿化化。（二二）居居住住区区绿绿地地规规划划的的基基本本要要求求n n1 1. .合合理理组组织织，统统一一规规划划n n要要采采取取集集中中与与分分散散，重重点点与与一一般般，点点、线线、面面相相结结合合，以以住住区区中中心心花花园园为为中中心心，以以道道路路绿绿化化为为网网络络，以以住住宅宅间间绿绿地地为为基基础础，使使居居住住区区绿绿地地自自成成系系统统，并并与与城城市市绿绿地地系系统统相相协协调调，成成为为有有机机的的组组成成部部分分。n n2 2. .因因地地制制宜宜，节节约约用用地地n n要要充充分分利利用用自自然然地地形形和和现现状状条条件件，尽尽量量利利用用劣劣地地、坡坡地
45、地、洼洼地地和和水水面面作作为为绿绿化化用用地地，以以节节约约城城市市用用地地。对对原原有有的的树树木木，应应加加以以保保护护和和利利用用，以以期期早早日日形形成成绿绿化化面面貌貌。n n3 3. .植植物物为为主主，注注意意景景观观n n居居住住区区的的绿绿化化，应应以以植植物物造造园园为为主主，合合理理布布局局。植植物物材材料料的的选选择择和和配配置置，要要结结合合居居住住区区绿绿地地的的特特点点，结结合合居居民民的的能能力力。为为了了居居民民的的休休息息和和景景观观的的需需要要，适适当当布布置置一一些些园园林林小小品品，其其风风格格及及手手法法应应朴朴素素、简简洁洁、统统一一、大大方方。
46、（三三）居居住住区区相相关关的的城城市市绿绿化化指指标标 n n1 1. .城城市市绿绿地地率率n n指指城城市市各各类类绿绿地地（含含公公共共绿绿地地、居居住住区区绿绿地地、单单位位附附属属绿绿地地、防防护护绿绿地地、生生产产绿绿地地、风风景景林林地地等等6 6类类）总总面面积积占占城城市市面面积积的的比比率率，即即 城城市市绿绿地地率率（）= =（城城市市六六类类绿绿地地面面积积之之和和城城市市总总面面积积）1 10 00 0n n按按照照自自1 19 99 94 4年年1 1月月1 1日日起起实实施施的的建建设设部部城城市市绿绿化化规规划划建建设设指指标标的的规规定定：n n城城市市绿绿
47、地地率率2 20 00 00 0年年以以后后应应不不少少于于2 25 5，到到2 20 01 10 0年年应应不不少少于于3 30 0。n n一一般般新新建建居居住住区区绿绿地地率率应应不不低低于于3 30 0；改改建建旧旧城城区区绿绿化化用用地地不不得得低低于于建建设设用用地地总总面面积积的的2 25 5；单单位位附附属属绿绿地地面面积积占占单单位位总总用用地地面面积积比比率率不不低低于于3 30 0，其其中中工工业业企企业业、交交通通枢枢纽纽、仓仓储储、商商业业中中心心等等绿绿地地率率不不低低于于2 20 0；产产生生有有害害气气体体及及污污染染工工厂厂的的绿绿地地率率不不低低于于3 30
48、 0，并并根根据据国国家家标标准准设设立立不不少少于于5 50 0m m的的防防护护林林带带；学学校校、医医院院、休休疗疗养养院院所所、机机关关团团体体、公公共共文文化化设设施施、部部队队等等单单位位的的绿绿地地率率不不低低于于3 35 5，属属于于旧旧城城改改造造区区的的，可可按按以以上上规规定定的的指指标标降降低低5 5个个百百分分点点。n n2 2. .城城市市绿绿化化覆覆盖盖率率n n指指城城市市绿绿化化覆覆盖盖面面积积占占城城市市面面积积比比率率，即即 城城市市绿绿化化覆覆盖盖率率（）= =（城城市市内内全全部部绿绿化化种种植植垂垂直直投投影影面面积积城城市市面面积积）1 10 00
49、 0n n根根据据城城市市绿绿化化规规划划建建设设指指标标的的规规定定城城市市绿绿化化覆覆盖盖率率2 20 00 00 0年年以以后后应应不不少少于于3 30 0到到2 20 01 10 0年年应应不不少少于于3 35 5。n n3 3. .人人均均公公共共绿绿地地面面积积n n指指城城市市中中每每个个居居民民平平均均占占有有公公共共绿绿地地的的面面积积。即即： 人人均均公公共共绿绿地地面面积积（平平方方米米）= =城城市市公公共共绿绿地地总总面面积积城城市市非非农农业业人人口口n n根根据据城城市市绿绿化化规规划划建建设设指指标标的的规规定定，2 20 00 00 0年年以以后后人人均均建建
50、设设用用地地指指标标不不同同的的城城市市，人人均均公公共共绿绿地地面面积积在在5 57 7m m2 2以以上上；到到2 20 01 10 0年年应应在在6 68 8m m2 2以以上上。n n2 20 00 01 1年年5 5月月3 31 1日日颁颁布布并并实实施施的的国国务务院院关关于于加加强强城城市市绿绿化化建建设设的的通通知知（国国发发 2 20 00 01 1 2 20 0号号）又又提提高高了了要要求求，提提出出城城市市绿绿化化的的工工作作目目标标和和主主要要任任务务是是：n n到到2 20 00 05 5年年，全全国国城城市市规规划划建建成成区区绿绿地地率率达达到到3 30 0以以上
51、上，绿绿化化覆覆盖盖率率达达到到3 35 5以以上上，人人均均公公共共绿绿地地面面积积达达到到8 8m m2 2以以上上，城城市市中中心心区区人人均均公公共共绿绿地地达达到到4 4m m2 2。以以上上；n n到到2 20 0l l0 0年年，城城市市规规划划建建成成区区绿绿地地率率达达到到3 35 5以以上上，绿绿化化覆覆盖盖率率达达到到4 40 0以以上上，人人均均公公共共绿绿地地面面积积达达到到l l0 00 0m m2 2以以上上，城城市市中中心心区区人人均均公公共共绿绿地地达达到到6 6m m2 2以以上上。n n同同时时，也也指指出出由由于于各各地地城城市市经经济济、社社会会发发展
52、展状状况况和和自自然然条条件件差差别别很很大大，各各地地应应根根据据当当地地的的实实际际情情况况确确定定不不同同城城市市的的绿绿化化目目标标。 （四四）绿绿化化管管理理的的基基本本内内容容 n n绿绿化化管管理理的的基基本本内内容容有有：园园林林绿绿地地的的设设计计和和营营造造、已已有有绿绿地地的的日日常常养养护护及及所所辖辖区区域域的的绿绿化化管管理理等等。 n n通通常常绿绿化化的的规规划划审审批批、建建筑筑施施工工中中的的质质量量监监督督和和竣竣工工验验收收均均由由园园林林绿绿化化部部门门负负责责，园园林林绿绿化化部部门门还还对对物物业业区区域域内内的的绿绿化化工工作作进进行行技技术术和
53、和业业务务的的指指导导、监监督督和和检检查查。n n物物业业管管理理企企业业应应根根据据所所辖辖物物业业区区域域的的实实际际情情况况设设置置专专门门的的绿绿化化管管理理部部门门，并并配配备备适适量量的的专专职职人人员员。除除了了物物业业管管理理人人员员和和绿绿化化工工人人外外，还还应应有有1 12 2名名技技术术员员，负负责责绿绿化化的的技技术术指指导导、绿绿化化工工人人的的业业务务培培训训和和业业主主及及非非业业主主使使用用人人的的技技术术咨咨询询工工作作。 1 1. .园园林林绿绿地地的的设设计计和和营营造造 n n设设计计要要求求。园园林林绿绿化化是是一一个个功功能能与与美美观观相相结结
54、合合的的整整体体，它它的的设设计计原原则则是是“适适用用、经经济济、美美观观”有有机机结结合合。要要求求以以绿绿为为主主，形形成成系系统统；见见缝缝插插针针，节节约约用用地地；合合理理配配置置，注注意意景景观观。物物业业区区域域的的园园林林绿绿化化要要根根据据物物业业的的特特点点，设设置置精精巧巧的的园园林林艺艺术术小小品品和和丰丰富富多多彩彩的的园园林林植植物物，使使其其形形成成优优美美清清新新的的环环境境并并与与周周围围建建筑筑风风格格浑浑然然一一体体。n n植植物物选选择择。园园林林绿绿化化中中有有植植物物、建建筑筑、山山石石、道道路路、水水体体、小小品品等等。但但植植物物是是园园林林绿
55、绿地地的的主主体体。适适宜宜的的植植物物可可以以充充分分发发挥挥绿绿化化的的功功效效，美美化化环环境境，改改善善居居住住条条件件。n n要要“适适地地适适树树”。树树木木生生长长速速度度、生生命命周周期期、树树冠冠树树高高、落落叶叶状状况况等等各各不不相相同同，如如果果选选择择不不当当，将将会会造造成成不不良良的的后后果果；n n对对于于园园路路树树，应应选选择择树树干干高高大大、树树冠冠浓浓密密、根根深深耐耐旱旱、清清洁洁无无臭臭、速速生生、抗抗性性强强的的风风土土树树种种；n n对对于于水水池池边边，宜宜栽栽种种落落叶叶少少、不不产产生生飞飞絮絮的的花花木木，以以减减少少水水面面的的污污染
56、染；n n对对于于花花坛坛、花花境境，应应栽栽种种色色彩彩鲜鲜艳艳、花花香香果果俱俱佳佳的的植植物物；n n对对于于物物业业绿绿地地，不不宜宜选选择择带带刺刺、有有害害、抗抗性性弱弱的的植植物物，以以免免造造成成意意外外事事件件 n n植物配置方式。物业区域园林绿化布置可采用规则式和自然式两种格式。接近房屋建筑物的园区采用规则式，远离房屋的地方采用自然式。两者结合起来则形成混合园林。园林配置必须要考虑植物的外形、赏色等方面的特性，还应注意层次搭配、高低错落，不仅要取得绿化效果，还要给人以美的享受。2 2. .绿绿地地的的养养护护n n绿绿地地养养护护工工作作主主要要包包括括除除草草、松松土土、
57、浇浇水水、施施肥肥、整整形形修修剪剪、防防治治病病虫虫害害、维维护护搭搭架架、涂涂白白等等。n n绿绿化化养养护护管管理理工工作作的的主主要要对对象象是是植植物物。n n植植物物是是有有生生命命的的，并并且且处处于于不不断断的的生生长长变变化化之之中中。不不同同种种类类的的花花木木具具有有不不同同的的习习性性，它它们们对对其其赖赖以以生生存存的的客客观观条条件件（如如土土壤壤、气气候候、温温度度、湿湿度度、人人为为因因素素等等）十十分分敏敏感感。n n绿绿地地养养护护必必须须具具有有针针对对性性、动动态态性性，必必须须按按照照不不同同品品种种、不不同同习习性性、不不同同生生长长期期、不不同同季
58、季节节等等客客观观条条件件的的要要求求，适适时时确确定定不不同同时时期期的的养养护护重重点点，努努力力使使所所辖辖区区域域繁繁花花似似锦锦、四四季季常常青青。同同时时还还要要加加强强爱爱绿绿教教育育，防防止止人人为为破破坏坏。n n整形、修剪n n1.1.整形、修剪作业程序整形、修剪作业程序n n根据树木分枝的特点、观赏功能的需要、根据树木分枝的特点、观赏功能的需要、自然条件等因素选择修剪方式。自然条件等因素选择修剪方式。n n了解不同类型树木的修剪要点及技术规范了解不同类型树木的修剪要点及技术规范要求。要求。n n修剪前要仔细观察，按因地制宜、因树修修剪前要仔细观察，按因地制宜、因树修剪的原
59、则，做到合理修剪。剪的原则，做到合理修剪。n n剪下的树条要及时集中清运。剪下的树条要及时集中清运。n n2.2.注意事项注意事项n n绿篱在绿篱在1 13 3季度生长期修剪；乔木应在休季度生长期修剪；乔木应在休眠期或秋季修剪。眠期或秋季修剪。n n绿篱每年至少修剪四次，造型每年六次；绿篱每年至少修剪四次，造型每年六次；乔木每年一至两次。乔木每年一至两次。n n九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过15cm15cm，杜鹃造型新长枝不超过，杜鹃造型新长枝不超过30cm30cm。n n浇水浇水n n乔、灌木浇水的目的是防止土壤干燥，促进乔、灌木浇水的目的是防止土壤
60、干燥，促进植物的生长。浇水的具体方法是：植物的生长。浇水的具体方法是：n n大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用担水的方法。担水的方法。n n浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为好，冬季早上、夏季中午不浇水；夏季应增加浇好，冬季早上、夏季中午不浇水；夏季应增加浇水次数和分量，冬季应减少浇水次数和分量。水次数和分量，冬季应减少浇水次数和分量。n n新栽植物根浅，抗旱能力差，蒸发量大，新栽植物根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应保证一次浇透。故应保证一次浇透。n n浇水量要根据花木品种来决定，旱生植物浇水量要根据花木品种来决定，旱
61、生植物需要水分少，深根植物抗旱强，可少浇水；萌生需要水分少，深根植物抗旱强，可少浇水；萌生植物需要水分多，浅根植物不耐旱，要多浇水。植物需要水分多，浅根植物不耐旱，要多浇水。n nn n2.2.施肥施肥n n乔、灌木施肥的目的是促进植物生长，增加乔、灌木施肥的目的是促进植物生长，增加绿化、花卉的观赏价值。具体方法如下：绿化、花卉的观赏价值。具体方法如下：n n根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定有机肥定有机肥( (垃圾肥、饼肥等垃圾肥、饼肥等) )或无机肥或无机肥( (氮、磷、钾、氮、磷、钾、复合肥等复合肥等) )。n n施肥方法。有机肥多用作基肥，即穴施
62、、施肥方法。有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施；无机肥多用微施、喷施和根施作追沟施、环施；无机肥多用微施、喷施和根施作追肥。在下列情况下要多施肥：枝叶黄瘦、发芽前、肥。在下列情况下要多施肥：枝叶黄瘦、发芽前、孕蕾期、花落后；在下列情况下少施肥：枝叶肥孕蕾期、花落后；在下列情况下少施肥：枝叶肥壮、发芽后、开花期、雨季；下列情况下不要施壮、发芽后、开花期、雨季；下列情况下不要施肥：新栽花木、盛夏时、休眠时。肥：新栽花木、盛夏时、休眠时。n n施肥时间。一般在阴天或傍晚为宜。施肥时间。一般在阴天或傍晚为宜。n n施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次。施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次。n n施基
63、肥时，肥料应充分发酵、腐化，化肥施基肥时，肥料应充分发酵、腐化，化肥须完全粉碎成粒、粉状须完全粉碎成粒、粉状 n n绿化补缺绿化补缺绿化补缺绿化补缺n n1.1.补缺目的补缺目的n n绿化补缺的目的是确保植物生长成形，成活率绿化补缺的目的是确保植物生长成形，成活率达达9595以上；裸露面积控制在总面积的以上；裸露面积控制在总面积的0.50.5以下；以下；缺株在缺株在0.50.5以下。以下。n n2.2.具体补缺方法具体补缺方法n n确定须补种的植物品名及地点。确定须补种的植物品名及地点。n n对须补种地翻土或挖穴，加施基肥。对须补种地翻土或挖穴，加施基肥。n n挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝
64、叶。挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝叶。n n补栽复土时应将土打细，新土高出地面补栽复土时应将土打细，新土高出地面3 35cm5cm。n n栽台湾草时土高出接口处栽台湾草时土高出接口处1 12cm2cm，栽后浇水，栽后浇水，然后用铲拍打草皮，使新种草根部入泥；然后用铲拍打草皮，使新种草根部入泥；n n对新种乔木用支撑保护，浇水时一次浇透，对新种乔木用支撑保护，浇水时一次浇透，每天早晚各浇一次。每天早晚各浇一次。草草坪坪养养护护n n 1 1. .特特级级草草坪坪：每每年年绿绿期期达达3 36 60 0天天，草草坪坪平平整整，留留茬茬高高度度控控制制在在2 25 5mmmm以以下下，仅仅供供观观
65、赏赏。n n2 2. .一一级级草草坪坪：绿绿期期3 34 40 0天天以以上上，草草坪坪平平整整，留留茬茬4 40 0mmmm以以下下，供供观观赏赏及及家家庭庭休休憩憩用用。n n3 3. .二二级级草草坪坪：绿绿期期3 32 20 0天天以以上上，草草坪坪平平整整或或坡坡度度平平缓缓，留留茬茬6 60 0mmmm以以下下，供供公公共共休休憩憩及及轻轻度度践践踏踏。n n4 4. .三三级级草草坪坪：绿绿期期3 30 00 0天天以以上上，留留茬茬1 10 00 0以以下下，用用于于公公共共休休憩憩、覆覆盖盖荒荒地地、斜斜坡坡保保护护等等。n n5 5. .四四级级草草坪坪：绿绿期期不不限限
66、，留留茬茬高高度度要要求求不不严严，用用于于荒荒山山覆覆盖盖、斜斜坡坡保保护护等等。n n1 1. .修修剪剪n n要要保保持持平平整整完完美美，草草坪坪就就要要时时常常修修剪剪，生生长长过过于于旺旺盛盛会会导导致致根根部部坏坏死死。n n( (1 1) )剪剪草草频频度度n n特特级级草草春春夏夏生生长长季季每每5 5天天剪剪一一次次，秋秋冬冬季季视视生生长长情情况况每每月月一一至至两两次次。n n一一级级草草生生长长季季每每1 10 0天天剪剪一一次次，秋秋冬冬季季每每月月剪剪一一次次。n n二二级级草草生生长长季季每每2 20 0天天剪剪一一次次，秋秋季季共共剪剪两两次次，冬冬季季不不剪
67、剪，开开春春前前重重剪剪一一次次。n n三三级级草草每每季季剪剪一一次次。n n四四级级草草每每年年冬冬季季用用割割灌灌机机彻彻底底剪剪一一次次。n n机械选用n n特级草坪只能用滚筒剪草机剪，一级、二级草坪用旋刀机剪，三级草坪用汽垫机或割灌机剪，四级草坪用割灌机剪，所有草边均用软绳型割灌机或手剪。n n在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调整刀盘高度，一般特级至二级的草，每次剪去长度不超过草高的13。n n淋水n n特级、一级、二级草坪夏秋生长季每天淋水一次，秋冬季根据天气情况每周淋水两至三次。n n三级草坪视天气情况淋水，以不出现缺水枯萎为原则。n n四级草坪基本上靠天
68、水。n n施肥n n施施肥肥要要少少量量、多多次次，使使草草能能均均匀匀生生长长。n n一一级级以以上上草草坪坪选选用用速速溶溶复复合合肥肥、快快绿绿美美及及长长效效肥肥，二二、三三级级草草坪坪采采用用缓缓溶溶复复合合肥肥，四四级级草草地地基基本本不不施施肥肥。 第四节第四节 物业安全管理物业安全管理 一一、保保安安部部的的组组织织结结构构和和岗岗位位职职责责 n n（一一）保保安安部部组组织织架架构构 n n按按安安保保工工作作性性质质和和工工作作任任务务不不同同，保保安安部部一一般般下下辖辖门门卫卫班班、巡巡逻逻班班、监监控控班班、消消防防班班、车车场场保保安安班班等等。n n由由于于保保
69、安安部部要要2 24 4小小时时负负责责辖辖区区的的安安全全保保卫卫工工作作，有有的的物物业业管管理理公公司司对对保保安安部部采采取取“四四班班三三轮轮转转”方方式式分分班班。n n就就是是将将不不同同工工作作性性质质的的保保安安人人员员按按照照每每一一班班次次的的工工作作需需要要分分成成4 4个个班班组组，每每天天有有三三个个班班组组分分别别上上早早班班、中中班班、夜夜班班，一一个个班班轮轮休休，每每个个班班都都有有消消防防、巡巡逻逻、门门卫卫、电电视视监监视视、车车场场、内内巡巡等等保保安安员员。n n这这种种分分班班方方式式便便于于治治安安工工作作的的统统一一管管理理，要要求求班班长长具
70、具有有较较全全面面而而丰丰富富的的保保安安工工作作经经验验。（二二）保保安安部部各各级级人人员员的的岗岗位位责责任任制制 n n1.1.部门主管工作职责部门主管工作职责n n（1 1）制制定定本本部部门门工工作作计计划划，建建立立并并健健全全各各项项安安全全工工作作制制度度，负负责责监督落实执行。监督落实执行。n n（2 2）主主持持部部门门工工作作例例会会，负负责责落落实实管管理理处处布布置置的的各各项项治治安安、消消防防、车辆管理工作。车辆管理工作。n n（3 3）积积极极组组织织开开展展以以“五五防防”（放放火火、防防盗盗、防防破破坏坏、防防爆爆、防防自自然然灾灾害害）为为中中心心的的安
71、安全全法法纪纪教教育育与与宣宣传传，领领导导和和组组织织本本部部门门员员工的培训工作。工的培训工作。n n（4 4）经经常常对对治治安安、消消防防工工作作进进行行检检查查、巡巡视视，发发现现问问题题及及时时协协调调处理。处理。n n（5 5）负负责责制制定定突突发发事事件件应应急急处处理理方方案案及及防防范范措措施施，组组织织对对较较大大的的案件的调查处理及善后工作。案件的调查处理及善后工作。n n（6 6）规定本部门各岗位的服务职能与职责。）规定本部门各岗位的服务职能与职责。n n（7 7）监监督督考考察察本本部部门门各各岗岗位位人人员员的的工工作作表表现现，处处理理有有关关保保安安工工作作
72、方面的投诉。方面的投诉。n n（8 8）负责对外协调区域治安防范工作。）负责对外协调区域治安防范工作。n n（9 9）完成上级交办的其他任务。）完成上级交办的其他任务。n n2 2. .主主管管助助理理工工作作职职责责n n（1 1）在在主主管管不不在在时时，代代行行主主管管职职权权处处理理有有关关保保安安工工作作事事宜宜。n n（2 2）协协助助主主管管搞搞好好保保安安部部日日常常管管理理工工作作。n n（3 3）检检查查监监督督各各班班组组工工作作，发发现现问问题题及及时时向向主主管管汇汇报报。n n（4 4）搞搞好好所所管管区区域域的的重重点点防防范范工工作作。n n3.3.保安班长工作
73、职责保安班长工作职责n n（1 1）布布置置、检检查查各各当当班班保保安安员员出出勤勤执执勤勤情情况况，确确保保所所有有保保安安工工作作都按计划进行并达到规定标准。都按计划进行并达到规定标准。n n（2 2）检查本班员工的着装与风纪。）检查本班员工的着装与风纪。n n（3 3）检检查查工工作作记记录录，确确保保所所有有需需注注意意事事项项已已标标明明并并采采取取相相应应行行动动，及时通知相关员工。及时通知相关员工。n n（4 4）与有关保安员一起对指定班次中发生的事故进行调查。）与有关保安员一起对指定班次中发生的事故进行调查。n n（5 5）详细汇报每日事务并检查保安员的报告是否准确详细。）详
74、细汇报每日事务并检查保安员的报告是否准确详细。n n（6 6）协协助助保保安安员员处处理理需需与与当当地地公公安安局局、消消防防局局、急急救救中中心心等等配配合合的问题。的问题。n n（7 7）本本班班岗岗位位工工作作要要求求、工工作作程程序序、服服务务标标准准，指指导导、管管理理并并协协调所指定班次的保安工作。调所指定班次的保安工作。n n（8 8）做好本班工作的检查、分工与员工管理。）做好本班工作的检查、分工与员工管理。n n（9 9）检查整理当班纪录，做好交接班手续办理。）检查整理当班纪录，做好交接班手续办理。n n（1010）定定期期对对本本班班工工作作进进行行总总结结，提提出出改改进
75、进安安全全工工作作的的合合理理化化建建议。议。n n（1111）完成主管布置的其他工作。）完成主管布置的其他工作。n n4 4. .保保安安员员的的职职责责n n（1 1）认认真真遵遵守守公公司司的的规规章章制制度度，按按时时上上下下班班，不不迟迟到到早早退退。n n（2 2）文文明明礼礼貌貌，行行为为规规范范，努努力力为为业业主主、租租户户提提供供优优质质服服务务。n n（3 3）熟熟悉悉区区内内各各项项设设备备情情况况，学学会会使使用用有有关关器器材材。n n（4 4）坚坚守守工工作作岗岗位位，提提高高警警惕惕，严严防防犯犯罪罪分分子子从从事事破破坏坏活活动动。n n（5 5）熟熟悉悉辖辖
76、区区内内业业主主租租户户情情况况，掌掌握握辖辖区区内内治治安安特特点点，维维护护辖辖区区物物业业及及业业主主、租租户户的的人人身身财财产产安安全全。n n（6 6）认认真真做做好好防防火火、防防盗盗等等各各项项治治安安防防范范工工作作。发发生生偶偶发发事事故故，能能迅迅速速赶赶到到现现场场，果果断断采采取取措措施施，及及时时报报告告；发发现现不不安安全全因因素素应应立立即即查查明明原原因因，尽尽快快排排除除险险情情并并及及时时向向上上级级汇汇报报，配配合合处处理理善善后后事事宜宜。n n（7 7）认认真真做做好好执执勤勤记记录录，严严格格执执行行交交接接班班制制度度。二二、治治安安管管理理 n
77、 n（一一）治治安安管管理理方方式式 n n1 1. .封封闭闭式式管管理理n n这这种种方方式式适适用用于于政政府府机机关关、部部队队等等一一些些要要害害部部门门或或别别墅墅、高高级级写写字字楼楼等等一一些些高高档档物物业业或或业业主主、使使用用人人有有特特别别要要求求的的物物业业管管理理。其其管管理理特特点点是是整整个个物物业业为为封封闭闭体体系系，物物业业出出入入口口有有专专门门保保安安人人员员岗岗位位看看守守，业业主主、使使用用人人有有专专用用通通行行证证件件，外外来来人人员员须须征征得得业业主主、使使用用人人同同意意并并办办理理登登记记手手续续方方可可入入内内。n n2 2. .开开
78、放放式式管管理理n n一一些些大大的的住住宅宅小小区区或或商商业业楼楼宇宇都都采采用用开开放放型型管管理理方方式式，不不仅仅业业主主、使使用用人人无无需需办办理理专专用用通通行行证证件件，且且外外来来人人员员只只要要着着装装整整洁洁均均可可自自由由进进出出。不不过过一一些些商商业业楼楼宇宇在在非非办办公公时时间间亦亦采采用用封封闭闭式式治治安安管管理理，以以确确保保业业主主、使使用用人人的的财财产产安安全全。（二二）治治安安管管理理的的原原则则 n n1 1. .预预防防为为主主、防防治治结结合合n n治治安安工工作作关关键键是是要要做做好好预预防防工工作作，应应防防患患于于未未然然。n n2
79、 2. .坚坚持持物物业业治治安安管管理理与与社社会会治治安安管管理理相相结结合合的的原原则则n n物物业业安安全全离离不不开开大大的的治治安安环环境境改改善善，同同样样社社会会治治安安也也不不能能失失去去物物业业区区域域治治安安工工作作的的支支撑撑。物物业业区区域域内内的的治治安安工工作作有有赖赖于于社社会会力力量量和和公公安安部部门门的的支支持持。n n3 3. .坚坚持持“服服务务第第一一、以以人人为为本本”的的服服务务宗宗旨旨n n管管理理就就是是服服务务，保保安安也也是是一一种种服服务务。治治安安管管理理者者必必须须紧紧紧紧围围绕绕努努力力为为业业主主、使使用用人人提提供供尽尽善善尽
80、尽美美的的服服务务这这一一中中心心开开展展治治安安管管理理工工作作。n n4 4. .坚坚持持治治安安工工作作硬硬件件与与软软件件一一起起抓抓的的原原则则n n物物业业管管理理中中的的治治安安工工作作的的好好坏坏既既靠靠治治安安工工作作的的软软件件管管理理，也也要要靠靠治治安安防防治治的的硬硬件件设设施施。（三三）物物业业治治安安管管理理的的内内容容 n n1 1. .物物业业治治安安管管理理的的一一般般性性内内容容n n（1 1）建建立立健健全全安安全全保保卫卫组组织织机机构构n n（2 2）制制定定和和完完善善各各项项治治安安管管理理制制度度n n（3 3）负负责责维维护护辖辖区区内内部部
81、治治安安秩秩序序，预预防防和和查查处处治治安安事事故故。n n（4 4）配配合合公公安安部部门门打打击击辖辖区区内内及及其其周周围围的的违违法法犯犯罪罪活活动动。n n（5 5）根根据据辖辖区区内内实实际际情情况况，实实行行2 24 4小小时时或或特特定定时时间间保保安安员员巡巡视视值值班班。n n（6 6）加加强强辖辖区区内内车车辆辆的的安安全全管管理理，保保证证辖辖区区内内道道路路畅畅通通、无无交交通通事事故故发发生生、无无车车辆辆乱乱停停乱乱放放现现象象。n n（7 7）完完善善辖辖区区内内安安全全防防范范设设施施。n n（8 8）定定期期对对保保安安员员开开展展各各项项培培训训工工作作
82、。n n（9 9）密密切切联联系系辖辖区区内内业业主主、使使用用人人，做做好好群群防防群群治治工工作作。 n n（1 10 0）与与物物业业周周边边单单位位建建立立联联防防联联保保制制度度，与与物物业业所所在在地地公公安安机机关关建建立立良良好好的的工工作作关关系系。 2 2. .门门卫卫安安全全管管理理n n（1 1）为为业业主主、使使用用人人及及客客人人提提供供引引导导服服务务。n n（2 2）为为业业主主、使使用用人人及及客客人人提提供供有有关关物物业业服服务务的的简简单单咨咨询询答答问问。n n（3 3）当当业业主主、使使用用人人及及客客人人携携带带较较多多物物品品时时，为为其其提提供
83、供必必要要的的帮帮助助。n n（4 4）为为老老弱弱病病残残及及其其它它需需要要帮帮助助的的人人提提供供必必要要可可行行的的服服务务。n n（5 5）按按有有关关规规定定对对人人员员、物物品品出出入入进进行行必必要要的的检检查查、登登记记与与控控制制。n n（6 6）疏疏通通车车辆辆和和人人员员进进出出，维维持持门门岗岗周周围围交交通通秩秩序序。n n（7 7）严严格格制制止止闲闲杂杂人人员员进进入入辖辖区区，监监督督、控控制制施施工工人人员员进进出出。n n（8 8）提提高高警警惕惕，发发现现可可疑疑人人员员和和异异常常情情况况及及时时处处理理并并迅迅速速报报告告。n n（9 9）认认真真履
84、履行行值值班班登登记记制制度度，记记录录值值班班中中所所发发生生、处处理理的的各各种种情情况况。n n（1 10 0）认认真真做做好好特特别别时时段段（小小区区深深夜夜时时间间、商商业业楼楼宇宇非非营营业业时时间间等等）人人员员出出入入登登记记工工作作。n n（1 11 1）及及时时汇汇报报、通通报报值值岗岗时时发发现现涉涉及及安安全全、维维养养、保保洁洁、绿绿化化等等方方面面需需及及时时处处理理的的事事宜宜。n n（1 12 2）积积极极配配合合其其它它保保安安员员，做做好好各各项项安安全全防防范范工工作作。 3 3. .巡巡逻逻安安全全管管理理 n n（1 1）巡巡逻逻的的范范围围n n保
85、保安安巡巡逻逻范范围围只只严严格格限限定定为为物物业业的的公公共共地地方方如如辖辖区区的的绿绿化化区区、休休闲闲娱娱乐乐场场所所、车车场场、楼楼宇宇的的公公共共走走廊廊、电电梯梯厅厅、走走火火梯梯通通道道、天天台台、设设备备用用房房、洗洗手手间间等等。保保安安员员一一般般不不允允许许进进入入业业主主、使使用用人人私私人人物物业业空空间间。n n（2 2）巡巡逻逻方方式式n n定定时时、不不定定时时巡巡逻逻。定定时时巡巡逻逻一一般般1 1至至2 2小小时时进进行行一一次次。n n着着制制服服巡巡逻逻和和便便衣衣巡巡逻逻。通通常常普普通通保保安安员员穿穿保保安安制制服服巡巡逻逻，保保安安部部经经理
86、理着着便便衣衣巡巡逻逻。n n昼昼间间巡巡逻逻和和夜夜间间巡巡逻逻。昼昼间间巡巡逻逻主主要要任任务务是是检检查查辖辖区区内内的的安安全全秩秩序序情情况况，防防范范、消消除除各各种种不不安安全全因因素素，制制止止违违法法犯犯罪罪活活动动，为为业业主主、使使用用人人提提供供必必要要的的帮帮助助等等。夜夜间间巡巡逻逻除除上上述述任任务务外外，还还要要对对定定时时运运行行设设备备、物物业业区区域域、隐隐蔽蔽和和易易发发事事故故地地段段作作重重点点检检查查巡巡视视，进进行行必必要要的的上上锁锁、开开关关、提提醒醒、登登记记、报报告告。n n（3 3）电电子子巡巡更更n n为为监监督督检检查查保保安安员员
87、巡巡逻逻工工作作，不不少少住住宅宅区区或或商商业业大大厦厦都都安安装装电电子子巡巡更更系系统统，配配备备电电子子巡巡更更器器。 4 4. .监监控控安安全全管管理理 n n（1 1）电电视视监监控控系系统统n n电电视视监监控控系系统统主主要要由由电电子子摄摄像像头头、电电视视屏屏幕幕和和录录像像机机三三部部分分组组成成。n n电电视视监监控控系系统统在在进进行行监监视视的的同同时时，可可以以根根据据需需要要定定时时启启动动录录像像机机、伴伴音音系系统统和和时时标标装装置置，记记录录监监视视目目标标的的图图像像、数数据据、时时标标，以以便便存存档档追追踪踪分分析析处处理理。n n（2 2）电电
88、子子保保安安系系统统n n电电子子保保安安系系统统是是利利用用安安装装在在物物业业不不同同部部位位的的各各种种监监测测控控制制器器件件，通通过过感感应应、遥遥测测，一一旦旦有有非非法法侵侵入入、盗盗窃窃等等情情况况，即即会会发发出出报报警警信信号号。n n常常用用的的监监测测器器件件有有门门窗窗电电磁磁开开关关，监监测测破破坏坏玻玻璃璃或或者者外外力力撞撞击击的的振振动动传传感感器器，监监测测人人体体散散发发热热量量的的红红外外线线传传感感器器，监监测测人人体体和和物物体体变变化化的的光光电电、超超声声波波和和微微波波传传感感器器等等。n n常常用用的的报报警警输输出出为为报报警警发发声声器器
89、、警警号号、警警灯灯等等。（四四）安安全全管管理理标标识识的的设设置置n n在在物物业业服服务务管管理理区区域域内内易易发发生生人人身身安安全全隐隐患患的的地地方方主主要要有有配配电电室室、天天台台、墙墙、煤煤气气房房、停停车车场场、施施工工现现场场等等。对对上上述述位位置置亦亦设设立立明明显显警警示示标标识识。n n在在墙墙、天天台台等等地地围围墙墙上上应应设设置置“危危险险请请勿勿攀攀爬爬”警警示示牌牌；n n在在配配电电室室、煤煤气气房房等等地地应应设设置置“闲闲人人免免进进”、“禁禁止止烟烟火火”等等警警示示牌牌；n n在在清清洁洁现现场场应应放放置置“小小心心地地滑滑”警警示示牌牌：
90、n n外外墙墙清清洗洗等等高高空空作作业业时时，应应摆摆放放“正正在在施施工工”、“高高空空作作业业”等等警警示示牌牌；n n在在存存放放有有毒毒物物品品或或危危险险物物品品的的场场所所要要放放置置“危危险险，小小心心有有毒毒”等等相相应应的的警警示示牌牌；n n在在停停车车场场内内设设立立各各种种指指示示灯灯、警警示示语语、防防撞撞防防滑滑标标识识，人人行行道道、车车行行道道、进进口口出出口口标标识识、标标高高、限限速速等等。三三、车车辆辆管管理理 n n（一一）停停车车场场及及车车辆辆通通行行的的组组织织规规划划 n n1 1. .停停车车场场的的车车位位规规划划n n物物业业管管理理企企
91、业业对对停停车车场场位位置置的的规规划划要要结结合合物物业业所所处处的的地地理理位位置置情情况况及及内内外外交交通通通通行行情情况况，综综合合考考虑虑车车场场的的合合理理使使用用。既既要要考考虑虑业业主主、使使用用人人行行车车安安全全、停停车车方方便便，又又要要考考虑虑占占位位少少、便便于于监监管管。要要合合理理划划分分停停车车区区域域，进进行行有有条条理理的的排排列列，增增加加有有效效停停车车车车位位。 n n2 2. .交交通通组组织织的的规规划划n n（1 1）应应综综合合考考虑虑物物业业区区域域道道路路交交通通和和居居民民车车辆辆使使用用特特点点，对对交交通通路路线线进进行行细细致致规
92、规划划和和设设计计，便便于于车车辆辆就就近近快快速速出出入入，减减少少滞滞留留行行驶驶时时间间，同同时时兼兼顾顾人人车车分分流流、进进出出分分流流。n n（2 2）按按照照交交通通组组织织规规划划设设计计图图，做做好好区区内内交交通通划划线线，设设立立通通道道标标识识牌牌、及及各各种种车车辆辆的的停停车车指指引引等等小小区区标标识识工工程程。n n（3 3）在在人人行行入入口口、幼幼儿儿园园、学学校校、超超市市等等人人流流密密集集且且分分流流不不畅畅地地点点安安装装减减速速缓缓行行装装置置。n n（二二）建建立立健健全全的的车车辆辆停停放放管管理理制制度度n n有有了了良良好好的的停停车车场场
93、是是车车辆辆停停放放的的基基础础，而而建建立立健健全全的的管管理理制制度度才才能能保保证证车车辆辆停停放放安安全全。为为维维护护物物业业区区域域的的交交通通秩秩序序，方方便便住住户户车车辆辆保保管管，预预防防交交通通事事故故和和失失窃窃事事件件发发生生，防防止止车车辆辆乱乱停停乱乱放放，保保证证管管理理到到位位。一一般般应应设设立立车车辆辆管管理理岗岗位位责责任任和和车车辆辆行行驶驶停停放放等等管管理理制制度度。 n n（三三）做做好好车车辆辆管管理理n n1 1. .车车辆辆出出入入管管理理。除除救救护护车车、消消防防车车、清清洁洁车车、小小区区商商业业网网点点送送货货车车等等特特许许车车辆
94、辆外外，其其他他车车辆辆进进入入物物业业管管理理区区域域时时，都都应应有有限限制制性性规规定定。n n2 2. .停停车车场场（库库）车车辆辆管管理理。n n（1 1）车车场场管管理理员员指指挥挥进进入入车车场场的的车车辆辆慢慢行行，按按规规定定行行驶驶方方向向前前行行，停停放放于于适适当当的的位位置置，使使车车场场车车辆辆停停放放整整齐齐。n n（2 2）认认真真指指挥挥车车辆辆出出入入停停车车场场。n n（3 3）随随时时巡巡检检停停车车场场车车辆辆情情况况，发发现现门门、窗窗未未关关好好，有有所所损损坏坏、漏漏油油、漏漏水水等等现现象象时时，应应及及时时通通知知车车主主，并并做做好好记记
95、录录。n n（4 4）发发现现无无关关人人员员或或可可疑疑人人员员在在车车场场闲闲逛逛时时，应应劝劝其其离离开开，若若有有紧紧急急情情况况应应及及时时处处理理并并做做好好记记录录。n n（5 5）当当有有车车辆辆驶驶出出时时，按按车车辆辆出出入入管管理理规规定定验验证证、换换证证、（收收费费）放放行行。四四、消消防防管管理理 n n（一一）消消防防基基本本知知识识 n n1 1. .燃燃烧烧的的条条件件n n燃燃烧烧，俗俗称称着着火火，是是指指可可燃燃物物与与氧氧或或氧氧化化剂剂作作用用发发生生的的释释放放热热的的化化学学反反应应，通通常常伴伴有有火火焰焰和和发发烟烟现现象象。n n任任何何物
96、物质质发发生生燃燃烧烧，都都有有一一个个由由未未燃燃状状态态转转向向燃燃烧烧状状态态的的过过程程。这这个个过过程程的的发发生生必必须须具具备备三三个个条条件件，即即：可可燃燃物物、助助燃燃物物和和着着火火源源。n n凡凡是是能能与与空空气气中中的的氧氧气气或或其其它它氧氧化化剂剂起起化化学学反反应应的的物物质质称称可可燃燃物物，可可燃燃物物分分为为三三类类：一一是是气气体体可可燃燃物物（如如氢氢气气，一一氧氧化化碳碳等等），二二是是液液体体可可燃燃物物（如如汽汽油油，酒酒精精等等），三三是是固固体体可可燃燃物物（如如木木材材，服服装装等等）。n n凡凡是是能能帮帮助助和和支支持持可可燃燃物物燃
97、燃烧烧的的物物质质称称为为助助燃燃物物，如如空空气气，氧氧气气，高高锰锰酸酸钾钾等等。n n凡凡能能引引起起可可燃燃物物与与助助燃燃物物发发生生燃燃烧烧反反应应的的能能量量来来源源称称作作着着火火源源。着着火火源源可可分分为为：明明火火、化化学学热热能能、电电热热能能、光光能能等等等等。2 2. .预预防防火火灾灾的的基基本本措措施施 n n（1 1）控控制制可可燃燃物物n n具具体体方方法法有有：控控制制可可燃燃物物品品的的储储存存量量；以以难难燃燃或或不不燃燃材材料料代代替替易易燃燃或或可可燃燃材材料料；用用防防火火涂涂料料浸浸涂涂可可燃燃材材料料，提提高高其其耐耐火火极极限限；保保持持可
98、可燃燃物物处处于于良良好好的的通通风风状状态态等等。n n（2 2）隔隔绝绝助助燃燃物物n n就就是是破破坏坏燃燃烧烧的的助助燃燃条条件件，具具体体措措施施有有：将将易易燃燃、易易爆爆物物的的生生产产置置于于密密闭闭的的设设备备中中进进行行；对对容容易易自自燃燃的的物物品品进进行行隔隔绝绝空空气气存存放放；变变压压器器充充惰惰性性气气体体进进行行防防火火保保护护；关关闭闭防防火火门门、窗窗，切切断断空空气气对对流流；用用沙沙、土土覆覆盖盖可可燃燃油油液液等等。n n（3 3）消消除除着着火火源源n n消消除除着着火火源源，就就是是破破坏坏燃燃烧烧的的热热能能源源，具具体体措措施施有有：安安装装
99、防防雷雷、防防爆爆装装置置；采采取取控控温温、遮遮阳阳等等措措施施避避免免着着火火源源；在在建建筑筑物物之之间间构构筑筑防防火火墙墙，在在同同一一大大厦厦不不同同楼楼层层之之间间及及同同一一楼楼层层的的不不同同区区域域安安装装防防火火卷卷帘帘等等。3 3. .火火灾灾扑扑救救的的基基本本方方法法 n n（1 1）窒窒息息灭灭火火法法n n就就是是根根据据可可燃燃物物燃燃烧烧需需要要足足够够的的空空气气（氧氧气气）这这一一条条件件，采采取取适适当当措措施施阻阻止止空空气气流流入入燃燃烧烧区区，或或采采用用不不燃燃物物、惰惰性性气气体体冲冲淡淡空空气气中中的的氧氧气气含含量量，使使燃燃烧烧物物缺缺
100、乏乏氧氧气气的的助助燃燃而而熄熄灭灭。这这种种灭灭火火方方法法适适用用于于扑扑救救密密闭闭的的房房间间和和生生产产装装置置、设设备备容容器器内内的的火火灾灾。n n（2 2）冷冷却却灭灭火火法法n n是是根根据据可可燃燃物物发发生生燃燃烧烧必必须须达达到到一一定定温温度度的的这这一一条条件件，将将水水或或灭灭火火剂剂直直接接喷喷洒洒在在燃燃烧烧物物上上，使使燃燃烧烧物物的的温温度度降降低低到到燃燃点点以以下下，从从而而终终止止燃燃烧烧。此此法法还还可可用用于于冷冷却却尚尚未未燃燃烧烧的的物物体体，如如建建筑筑构构件件、设设备备等等，避避免免它它们们受受热热幅幅射射影影响响而而发发生生燃燃烧烧或
101、或爆爆炸炸。n n（3 3）隔隔离离灭灭火火法法n n是是根根据据发发生生燃燃烧烧必必须须具具备备可可燃燃物物这这一一条条件件，将将与与燃燃烧烧物物邻邻近近的的可可燃燃物物隔隔离离开开，阻阻止止燃燃烧烧进进一一步步扩扩散散。n n（4 4）抑抑制制灭灭火火法法n n就就是是将将灭灭火火剂剂喷喷在在燃燃烧烧物物上上，使使其其参参与与燃燃烧烧反反应应，使使燃燃烧烧中中产产生生的的游游离离基基消消失失，形形成成稳稳定定分分子子或或低低活活性性游游离离基基，从从而而使使燃燃烧烧终终止止。4 4. .常常用用消消防防设设施施、设设备备和和器器材材 n n（1 1）灭灭火火器器n n灭灭火火器器是是一一种
102、种可可由由人人力力移移动动的的轻轻便便灭灭火火器器具具，它它由由筒筒体体、筒筒盖盖、瓶瓶胆胆、喷喷嘴嘴等等部部件件组组成成。灭灭火火器器种种类类较较多多，按按其其移移动动方方式式主主要要有有手手提提式式和和推推车车式式灭灭火火器器。手手提提式式灭灭火火器器，按按其其内内装装灭灭火火剂剂种种类类分分为为水水、化化学学泡泡沫沫、干干粉粉、二二氧氧化化碳碳等等。n n（2 2）火火灾灾自自动动报报警警系系统统装装置置n n火火灾灾自自动动报报警警系系统统的的作作用用是是尽尽早早地地探探测测到到火火灾灾的的发发生生并并发发出出警警报报，以以便便采采取取措措施施，预预防防和和减减少少火火灾灾的的发发生生
103、和和造造成成的的损损失失。火火灾灾自自动动报报警警系系统统主主要要由由火火灾灾探探测测器器和和火火灾灾报报警警控控制制器器等等组组成成。按按监监测测的的火火灾灾特特性性不不同同，火火灾灾探探测测器器常常分分为为如如下下几几种种：1 1）感感烟烟式式火火灾灾探探测测器器。2 2）感感温温式式火火灾灾探探测测器器。3 3）感感光光式式火火灾灾探探测测器器。4 4）可可燃燃气气体体火火灾灾探探测测器器。n n（3 3）自自动动喷喷淋淋灭灭火火系系统统装装置置n n自自动动喷喷淋淋灭灭火火系系统统是是按按适适当当间间距距和和高高度度装装置置一一定定数数量量喷喷淋淋头头的的供供水水灭灭火火系系统统，主主
104、要要由由喷喷头头、阀阀门门、报报警警控控制制装装置置和和管管道道等等组组成成。n n（4 4）消消火火栓栓系系统统n n消消火火栓栓系系统统主主要要由由供供水水泵泵、管管网网、消消火火栓栓、水水带带、水水龙龙头头、喷喷水水栓栓、报报警警按按扭扭及及报报 警警电电话话等等组组成成。n n（5 5）防防排排烟烟系系统统n n现现代代化化的的高高层层楼楼宇宇里里在在安安全全通通道道附附近近都都安安装装排排烟烟装装置置。n n（6 6）加加压压送送风风系系统统n n发发生生火火灾灾时时，为为防防止止烟烟雾雾、毒毒气气进进入入疏疏散散通通道道及及消消防防电电梯梯厅厅，除除安安装装防防火火门门外外，还还在
105、在每每一一层层的的疏疏散散楼楼梯梯及及消消防防电电梯梯前前安安装装百百叶叶式式加加压压送送风风系系统统，以以供供应应充充足足的的新新鲜鲜空空气气，确确保保人人员员疏疏散散和和消消防防电电梯梯的的正正常常运运行行。n n（7 7）安安全全通通道道与与消消防防电电梯梯n n当当发发生生火火灾灾时时，人人员员可可通通过过安安全全通通道道（即即防防火火楼楼梯梯）进进行行紧紧急急疏疏散散直直达达室室外外或或其其他他安安全全处处（如如避避难难层层、平平台台等等）。消消防防电电梯梯是是供供消消防防灭灭火火、抢抢救救伤伤员员、运运输输消消防防器器材材的的专专用用电电梯梯。（二二）消消防防管管理理组组织织 n
106、n物物业业管管理理公公司司应应当当成成立立防防火火领领导导小小组组。n n防防火火领领导导小小组组的的组组长长一一般般由由总总经经理理担担任任，因因为为物物业业管管理理公公司司总总经经理理是是当当然然的的第第一一防防火火责责任任人人，副副组组长长一一般般由由保保安安部部负负责责人人担担任任。n n专专职职防防火火办办公公室室一一般般设设在在保保安安部部内内。n n为为加加强强物物业业的的消消防防管管理理，物物业业管管理理公公司司应应在在保保安安部部内内成成立立一一专专职职消消防防队队（组组）具具体体负负责责消消防防中中心心监监控控工工作作和和定定期期开开展展消消防防安安全全检检查查工工作作。n
107、 n除除了了专专职职消消防防队队（组组）外外，还还必必须须建建立立一一支支义义务务消消防防队队，义义务务消消防防队队由由管管理理公公司司内内身身体体素素质质好好、能能吃吃苦苦耐耐劳劳、不不怕怕困困难难和和牺牺牲牲的的员员工工组组成成。 （三三）消消防防管管理理措措施施 n n1.贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则n n“谁谁主主管管，谁谁负负责责”原原则则的的中中心心就就是是层层层层落落实实防防火火责责任任制制，从从而而调调动动各各部部门门、各各岗岗位位和和全全体体员员工工搞搞好好消消防防工工作作的的积积极极性性。n n作作为为物物业业管管理理公公司司的的法法人人代代表表要要对对本本单单位位
108、的的防防火火安安全全工工作作负负全全面面责责任任；n n物物业业管管理理公公司司各各部部门门经经理理要要对对本本部部门门的的防防火火安安全全负负责责；n n各各班班组组负负责责人人以以至至每每个个职职工工都都要要对对自自己己管管辖辖工工作作范范围围内内的的防防火火安安全全负负责责。2.建建立立健健全全消消防防安安全全制制度度 n n（1）消防中心值班制度n n消消防防值值班班人人员员必必须须树树立立高高度度的的责责任任感感，严严肃肃认认真真地地做做好好消消防防中中心心的的值值班班监监控控工工作作。 n n（2）动用明火管理制度n n动动用用明明火火必必须须经经过过严严格格的的审审批批手手续续。
109、n n（3）施工防火安全管理制度n n凡凡是是进进入入辖辖区区物物业业内内进进入入室室内内装装修修的的施施工工单单位位都都必必须须遵遵守守管管理理公公司司的的装装修修安安全全管管理理规规定定，以以确确保保施施工工中中的的防防火火安安全全。n n（4）重点部位防火管理制度n n（5）消防安全检查制度3.加加强强防防火火管管理理 n n防防火火管管理理是是消消防防工工作作的的重重中中之之重重，尤尤其其是是机机房房、油油库库、仓仓库库、厨厨房房、商商场场、资资料料室室、娱娱乐乐场场所所等等物物业业重重点点区区域域的的防防火火管管理理。为为此此须须在在以以下下方方面面加加强强管管理理。 n n（1 1
110、）消消防防中中心心2 24 4小小时时对对各各区区域域实实时时监监控控，认认真真落落实实巡巡逻逻制制度度。n n（2 2）合合理理设设置置防防火火分分区区，以以防防火火门门或或卷卷帘帘为为分分隔隔，每每个个防防火火分分区区均均设设防防火火责责任任人人，加加强强监监控控中中心心的的监监控控和和日日常常巡巡视视检检查查，发发现现事事故故隐隐患患及及时时排排除除，保保持持消消防防设设备备设设施施完完好好。n n（3 3）区区域域内内禁禁止止吸吸烟烟，严严禁禁携携带带火火种种进进入入，在在醒醒目目位位置置设设置置“严严禁禁吸吸烟烟”、“严严禁禁烟烟火火”、“严严禁禁火火种种入入内内”等等醒醒目目的的标
111、标示示牌牌。n n（4 4）杜杜绝绝管管辖辖区区域域电电气气设设备备超超负负荷荷工工作作的的现现象象，排排除除一一切切火火灾灾隐隐患患。n n（5 5）对对于于公公共共区区域域，按按防防火火分分区区设设置置责责任任人人，定定时时、定定期期检检查查、保保养养消消防防设设备备设设施施和和其其他他电电气气设设备备。n n（6 6）对对食食堂堂厨厨房房等等重重点点防防火火区区域域，除除严严格格按按规规章章制制度度实实施施管管理理外外，应应加加大大消消防防检检查查力力度度。4 4. .加加强强消消防防教教育育培培训训 n n（1 1）对对员员工工的的培培训训教教育育n n1 1）消消防防理理论论知知识识
112、的的培培训训。如如学学习习政政府府消消防防法法规规、防防火火和和灭灭火火的的基基本本原原理理和和基基本本知知识识。n n2 2）公公司司的的消消防防规规章章制制度度的的培培训训。n n3 3）消消防防系系统统、灭灭火火器器材材工工作作原原理理、使使用用、保保养养、维维修修、检检测测技技术术的的培培训训。n n4 4）消消防防综综合合演演练练。在在消消防防演演练练中中提提高高员员工工灭灭火火能能力力及及对对各各种种应应急急情情况况的的处处理理能能 力力。n n5 5）针针对对所所管管物物业业特特殊殊要要求求的的专专项项防防火火知知识识和和技技能能培培训训。n n（2 2）对对客客户户的的宣宣传传教教育育n n1 1）大大楼楼防防火火工工作作的的各各项项规规定定。n n2 2）手手提提式式灭灭火火器器使使用用方方法法。n n3 3）消消防防应应急急通通道道位位置置及及紧紧急急情情况况时时疏疏散散方方法法。（四四）消消防防演演习习 n n物业管理公司每年应组织一至两次消防演习，通过演习来检验小区或大厦防火、灭火工作；通过演习增强员工及业主、使用人的消防意识，提高业主、使用人逃生及自救能力；通过演习检验员工灭火、疏散业主、使用人、保护物业等能力；通过演习来检验消防设施保养及运作情况。
