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1、1南沙境界项目南沙境界项目四期产品建议四期产品建议近期调控政策解读近期调控政策解读u新“国八条”近期调控政策解读近期调控政策解读u广州细则解读新政后，广州市场表现新政后，广州市场表现2011，房地产市场趋势研判，房地产市场趋势研判受限购政策影响，刚性需求面积有增大趋势，但未有明显变化部分刚需购房者有“一步到位”心理，需求面积有增大的倾向一房等小户型较以往需求可能有减少趋势，但因刚需人群基数大，短期内仍不会有大的销售阻碍90-120平米的户型仍是需求量最大的户型目前尚未有数据表明客户成交面积普遍增大，虽通过合富辉煌多个项目同时销售的感性判断，目前市场上部分客户有需求增大的心理，但未发现对整个市场
2、成交面上构成影响。1、重点竞品分析2、洋房成交客户分析3、市场小结竞争市场分析竞争市场分析1、重点竞品分析龙光棕榈水岸占地面积:158000总建筑面积:270000总户数:1100户开盘时间：2010年6月已推货量：696套首期销售率:95%产品面积：75两房、90-110三房装修情况:毛坯物业管理费:1.9元/月龙光棕榈水岸户型户型面积区间面积区间套数占比套数占比两房两房70-7970-7950%50%小三房小三房91-9391-9320%20%中三房中三房105-110105-11030%30%户型面型面积配比表如下：配比表如下：小小结： 该项目位于南沙新行政中心的对面，邻近地铁蕉门站和蕉
3、门河。项目目前所开发的北地块以中小户型洋房产品为主，其中主力户型为75左右的两房、90左右的小三房及110左右的中三房。其中以75的两房及90的小三房由于其户型面积较小、方正实用，户户通透且总价较低，满足刚性需求，因此该类产品去化速度最为快速。珠光南沙御景占地面积:34904总建筑面积: 96235总户数: 688户开盘时间：2010年8月已推货量：476套首期销售率:50%产品面积：110-140紧凑型四房和舒适型三房装修情况:毛坯物业管理费:1.95元/月珠光南沙御景户型面型面积配比表如下：配比表如下：小小结： 该项目位于南沙生活和商务配套设施最为成熟的地段金沙路，临近丰田生活区和南沙中心
4、商业服务区；交通便利，周边配套设施完善，居住氛围浓厚。该项目户型以为110-140紧凑型四房和舒适型三房为主，两梯四户，户型方正实用，且户户南北对流。但由于其产品户型面积过大，总价及置业门槛相对较高，背离当地市场需求，因此在区域洋房市场中该项目销售速度最为缓慢。户型户型面积区间面积区间套数占比套数占比三房115-13570%四房14430%户型面积区间套数占比碧桂园豪庭占地面积:159315总建筑面积:63726开盘时间：2010年11月已推货量：192套首期销售率:95%产品面积：71-79两房、90-110小三房、130大三房装修情况:1000元/精装修物业管理费:2元/月碧桂园豪庭户型面
5、型面积配比表如下：配比表如下：小小结： 该项目位于广州市滨海新区南沙经济开发区核心腹地，交通十分便利该项目身处南沙滨海CBD之心，周边的生活配套非常完善，社区内规划自有的幼儿园，教育配套齐全； 该项目洋房产品以78-130的中小户型为主。沿用了碧桂园一贯的建筑风格，户型方正实用，采光及通透性良好。其中主力户型为75左右的两房、90-110左右的小三房及130左右的舒适三房。其中75的两房及90-110的小三房由于其户型面积较小、方正实用，满足刚性需求，因此该类产品去化速度最为快速。户型户型面积区间面积区间套数占比套数占比两房71-7942%小三房90-11033%大三房13025%奥园海景城占
6、地面积:60000总建筑面积:250000开盘时间：2010年9月已推货量：490套首期销售率:30%产品面积：92-96两房、125-135三房、174的四房装修情况:毛坯物业管理费:2元/月奥园海景城户型面型面积配比表如下：配比表如下：小小结： 该盘为奥园领海国际之4号地块，是由8栋洋房和临街商铺所组成的复合型项目。该项目首期洋房产品为92-96的两房及120-135的三房。92-96两房单位由于面积小，总价计置业门槛低，符合市场需求，开盘当日即售罄；而120-135的三房单位由于总价及置业门槛相对较高，故去化相对较为缓慢。户型户型面积区间面积区间套数占比套数占比两房92-9625%三房1
7、25-13550%四房17425%南沙滨海花园占地面积:380000总建筑面积:58000总户数:1100户开盘时间：2010年9月已推货量：36套首期销售率:95%产品面积：110三房和160四房装修情况:1000元/精装修物业管理费:2元/月南沙滨海花园户型面型面积配比表如下：配比表如下：小小结： 该项目双面临水，西南面正对直达珠江出海口的蕉门河水道，可远眺珠江出海口，西北面以月影河与全面落成的一期小区相隔，小区东北面为飞沙角山，依山傍水，景观资源丰富。其三期洋房产品为130三房和160四房。其洋房产品面积虽相对较大，但由于其单价相对预周边其他楼盘更具优势且推货量较少（仅36套），其销售速
8、度相对较快，其洋房现已基本售罄。 户型户型面积区间面积区间套数占比套数占比三房118-12770%四房16330%户型面积区间套数占比时代南湾占地面积: 330000总建筑面积:510000总户数:3515户开盘时间：2010年10月已推货量：560套首期销售率:90%产品面积：94-173的小三房及四房装修情况:3000元/精装修物业管理费:2.5元/月时代南湾户型面型面积配比表如下：配比表如下：小小结： 该项目位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近34万米，是广州唯一真正看到海的项目。得天独厚的自然资源：背山(黄山鲁)、望海(狮子洋)、揽湖(罕有大型人工湖)，紧靠南沙高尔夫球场；项目共分
9、三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅。首期推出560套面积为96-167的小三房及四房，既可望山、望湖，也可看海，是广州目前唯一可以看山看湖看海的洋房产品。 该盘为时代地产进驻南沙的首个项目，因此其以国际高端居住标准来把控装修品质，细微处均体现出其精致，更力求做到尽善尽美。开盘当天推出560套，现场销售超8成。由此可见，良好的自然景观资源优势大受市场追捧，获得良好市场口碑的同时更树立了南沙洋房市场的价格标杆。 户型户型面积区间面积区间套数占比套数占比两房94-9722%三房103-14848%四房145-17330%2、洋房成交客户分析1 1）来访区域分析）来访区域分析
10、 成交客户来访区域分析，我们可以了解到，目前区域客户的来访区域主要包括南沙、番禺和广州市中心的天河、海珠、越秀这几个区域为主，其中南沙本地客户（32%）及周边的番禺客户（20%）所占的比例是最大的，总体比例超过了五成；此外，广州中心城区天河的比例也有18%，其主要原因相对于其他区域距本项目具有更为明显的交通优势，客户往返便捷。 从趋势上来看，根据南沙市场近期热销项目的成交情况我们可以了解到，广州市中心到南沙置业的客户量正在逐步增加，可见随着市中心的高房价产生的挤压效应以及客户对南沙的逐步了解和认可，市区客户的成交量必将逐步增加。2、洋房成交客户分析2 2）职业特征分析职业特征分析 成交客户职业
11、特征分析，可以看到，最主要的成交客户是企业员工，占40%，其他还包括私营企业主（14%）和公务员（5%）。 受到区域产业情况的制约，目前在南沙置业的人群主要是区域及周边的企业中低层员工为主，还有就是一部分私营企业主和南沙本地的公务员。从趋势上来看，未来来自市区的中低收入的刚性需求客户将逐渐增多。2、洋房成交客户分析3 3）置业目的分析置业目的分析 分析洋房客户的置业目的了解到，目前南沙的洋房客户主要是以自住为主，有自住目的购房的客户占总体的近70%（纯自住28%，自住加投资41%），此外带投资目的的客户占56%（纯投资15%，自住加投资41%），度假型客户占16%。 由于南沙目前的市场价格相对
12、于广州中心区是属于价格洼地，使得部分没有能力在市区购房的客户考虑在南沙购房，同时也使市区的投资客看重南沙的升值潜力而进入南沙市场 。2、洋房成交客户分析4 4）年龄分析年龄分析 超过75%的客户年龄集中在26-45岁之间，其中以2635岁为主。首次置业者较多，可见刚性需求占主导。2、洋房成交客户分析5 5）客户需求分析客户需求分析 二房及三房成为客户需求主流，90-130的三房以及70-90的二房最受客户青睐，四房及以上户型市场需求较小。2、洋房成交客户分析6 6）客户成交原因分析客户成交原因分析 由上图可以看出：客户成交看重的关键因素是项目的原生态山体景观资源和地铁交通利好，重要因素是项目的
13、价格合适、升值前景及良好的社区环境，其次才是产品及地段利好。2、洋房成交客户分析7 7）客户未成交原因分析客户未成交原因分析 由上图可以看出：客户未成交的关键原因主要是对产品和户型不太满意，对小区的居住氛围和项目外立面形象均不够满意；次要原因是对小区配套、项目的使用年限及物业管理不太满意。2、洋房成交客户分析小结：小结：客户来源客户来源洋房主要客源来自于南沙本地及周边的番禺，市区客源近年正逐步增加职业特征职业特征企业普通员工、私营业主和公务员是南沙洋房的主力置业群体年龄年龄26-45岁为主置业目的置业目的首次置业占主导，自用（常住型）为主关注因素关注因素非常关注价格，而地铁是促进客户购买的重要
14、促动因素户型布局户型布局以90-110三房为主，其次为110-130三房及70-90二房四期户型建议四期户型建议户型总体建议 新政落实后，市场需求有偏大的趋势，但并没有太明显的变化，广州各楼盘成交户型走势变化不大，结合新政落实后广州楼市的表现，原项目户型总体规划依然比较贴合市场，现在的四期产品配比中小户型所占比例较少，两房以下户型套数比仅占18%，90-120平米的户型是主力，还是基本符合目前市场需求的，因此，我们建议在原有规划上不做大的调整，仅需要对部分户型作出细微调整。户型配比中小三房93的，改成“90以下”；将4、5号楼的115和130的户型互换位置；户型配比中“140以上”的四方单位改
15、成“140左右”，不能超出144；由于1号楼户型当时设计为可组可分，受限购政策影响，应调整为不组合户型，需要重新优化设计进行微调。1号楼户型平面建议D3户型厨房偏小，且卫生间从厨房进入，不舒适。建议调整入户门口位置，卫生间和厨房门口开向走道，增大厨房使用空间。C2户型D3户型调整后，建议C2户型调整弱电井位置，将入户门设于原弱电井位置。4号楼户型平面建议A2a户型根据项目周边环境得知，4号楼西北向景观最优，有湖景。建议调整客厅位置，将公共空间（客厅、厨房、餐厅等）与私密空间（卧室）置换，从而获取更大景观价值。B1户型该户型主朝向与3号楼户型主朝向对望严重，影响私密性和舒适感。建议调整客厅位置，
16、使其户型主朝向朝东南。115和130的户型互换位置。（调整建议如右图所示）阳阳台台客客厅餐餐厅厨房厨房卧室卧室客客厅餐餐厅厨房厨房卧室卧室西北向景观最优与3号楼对望严重A2aB1东南向5号楼户型平面建议A2a户型、A2b户型该户型入户流线受餐厅影响，既不方便进出，也影响餐厅使用功能。建议两户型均需调整厨房和餐厅位置，使入户流线顺畅且有独立的用餐空间。115和130的户型互换位置。（调整建议如右图所示）厨房厨房卫生生间 餐餐厅 厨房厨房 餐餐厅 A2bA2a原方案减少3800 总建面的解决方向 可以考虑通过增加架空层来解决，如果前方案底层已经考虑架空层的，可以在中间层增加架空层，或者是增加空中花园空间，来减少总建面；理由如下： 1、 对图纸改动最小，可加快工作推进速度。 2、外立面将更加富有层次感。 2、空中花园的建设可以增加相应楼层产品的单价，可挽回部分利益损失。
