CBD制定致胜的战略商业计划课件1同名1339

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1、项目目标项目目标1武汉立志在王家墩原军用机场处建设一流的CBDu基本条件u原军用机场u靠近市中心u核心区面积2.7平方公里，周边区域面积4.7平方公里，目前用途多样*u宏伟目标u武汉活力和经济发展的 标志u武汉的中心和华中地区的商业中心u与住宅区相结合，配备一系列功能，提供华中地区最好的生活环境u根据城市总体规划认真步署，用大约15年的时间建设完成*核心区和周边区之外还有4.0平方公里，目前用途多样，整个地区总面积为11.36平方公里2此项目的重点市为在武汉建设成功的中央商务区制定战略和商业计划武汉中央商务区制胜战略与商业计划了解关键成功因素了解关键成功因素w建设新的中央商务区所需条件w从国内

2、外案例中学到的关键经验评估武汉的竞争力评估武汉的竞争力w对投资者的吸引力w人均GDP增长潜力w促进增长的因素w与其他“对手”城市相比处于何种地位寻找目标商业租户寻找目标商业租户w目标商用租户的行业重点 和概况w目标群体的思想组合w对潜在客户进行优先排序w目标群体选址的关键决策因素评估投资效益评估投资效益w所需投资的规模和类型w投资者的出资份额分配w投资者可能获得的回 报，及与其他投资机会的对比评估协调各方利益，争取支持协调各方利益，争取支持w有关单位和政府部门w有关各方的利益及协调的方法w所需政策与支持寻找和吸引可能的开发商寻找和吸引可能的开发商w潜在的开发商及其优先顺序w目标开发商的关键决策

3、因素及其经济方程式w武汉中央商务区的价值定位及其引起目标群体兴趣的方法3项目分为两个模块项目范围为武汉中央商务区设计战略性商业计划 吸引投资， 开始详细规划 建设运营模块模块1根据关键成功因素和竞争对手情况，评估战略定位模块模块2进一步调整确认价值定位和整体商业计划至今工作5/87/168/7w了解当地情况和竞争 形势w从国际、国内最佳方法中w获取关键成功因素w分析相关权益方w形成初步假设w对武汉CBD的机遇和挑战作w诊断性评估w对价值定位，发展思路和 目标入驻企业的初步看法w确定价值定位w确定功能组合w确定基础设施项目w确定政策支持w计算关键性财务模型w制定战略商务计划w武汉CBD的价值定位

4、w战略性商业计划，包括所需举措、潜在的w关键合作伙伴、以及财务模型工作最终成果4项目小组结合了12个案例分析、收集了大量数据并进行了80多次访谈5CBDCBD核心模式及案例分析核心模式及案例分析6项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例CBD模式模式金融保险中心全国性总部地区性总部高科技中心公司服务中心博览中心政府中心案例案例p加纳利码头（伦敦）p陆家嘴（上海）p拉德方斯（巴黎）p柏林新城（柏林）p丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）p奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）p香港数码港（香港）p堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）p汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威）p拉斯维加

5、斯（美国）p莫尼黑会展中心p堪培拉（澳大利亚） 全球CBD模式资料来源：文献检索、麦肯锡分析7国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉CBD的建设带来重要的启示备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司资料来源：文献检索；麦肯锡分析8建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争激烈的环境中各大中央商务区都面临着巨大的挑战众多中国城市都在兴建中央商务区资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析“我国国内也有不少城市要建设我国国内也有不少城市要建设CBD，确实过热确实过热” 柯焕章 北京城市规划院院长在“北京CBD新闻发布会”上的发言9案例分析得出的主要结论v金融保险中心金

6、融保险中心CBD较难形成，较难形成，它要求全球及国内金融机构有它要求全球及国内金融机构有大的大的 内在需求内在需求v全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求v区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部v高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散v企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动v展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜v政府中心要求长期的规

7、划和大规模的政府办公空间v所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功10全球CBD模式中最为突出的是金融保险中心v位置位置/规模规模v位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块v入驻企业入驻企业v主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等），可能包括证券交易所v基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限v空间空间/服务特点服务特点v高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区v严格的技术设施要求，如：三层电源保护v大型楼面，供大型企业扩展业务所用v功能组合功能组合v包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等v建筑建筑v通常为现代建筑，包括标志

8、性建筑v形象定位形象定位v“天之骄子”举例：伦敦多克兰区/加纳利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环资料来源：文献检索、麦肯锡分析11加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的CBD加纳利码头的主要特点加纳利码头的主要特点v位置/规模 距离伦敦城5公里 占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里v入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用v空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面v功能组合 加纳利码头：商务占95%，零售占5% 多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施v建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼v形象定位：伦敦领先的现

9、代化金融区资料来源：文献检索12加纳利码头在发展过程中结合远景目标和当前机遇 *1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)资料来源：专家访谈、文献检索设定方向 应对金融挑战 恢复与成功阶段1：1981-1991 阶段2：1991-1993 阶段3：1993-至今挑战机遇 关键举措13伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素，积极采取相应的具体举措克服自身缺陷资料来源：文献检索、麦肯锡分析14上海陆家嘴是完全通过规划而建的金融保险中心陆家嘴的主要特点陆家嘴的主要特点v位置/规模 位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里v入驻企业：主要企业包 括 上海证券交易所 中国银行上

10、海总部 汇丰银行 其他主要国内、跨国金融机构 v空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地 IT需求高v功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店v建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑v形象定位：“中国新世纪的金融中心”资料来源：文献检索15陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发展起来16案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部全国性总部CBD较少见，它要较少见，它要求全球及国内大型公司有大量求全球及国内大型公司有大量的办的办 公空间需求公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的

11、城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功17全国性总部式CBD往往位于国家的经济或政治中心v位置位置v靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心v入驻企业入驻企业v

12、国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例v行业种类较多v有很多可能入驻的“支柱商家”v空间空间/服务特点服务特点v高档办公区，服务要求较高v部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感v大型楼面v功能组合功能组合v包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动v建筑建筑v通常为现代建筑，包括标志性建筑v形象定位形象定位v“全球公司的巨轮”举例：巴黎拉德方斯 （La Defense）纽约曼哈顿芝加哥洛普区（Chicago Loop）资料来源：文献检索18拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集的CBD拉德方斯的主要特点拉德方斯的主要特点v位置/规模 距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.

13、6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里v入驻企业 共有3，600家公司 50%为外国公司 26%全球前50大公司的总部 70%法国前20大公司的总部 IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等 v空间/服务特点 建筑物规模大且技术先进v功能组合 95%为商务、5%为零售 土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物v建筑 “新潮” 标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche） 共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”v形象定位： 法国的经济商务中心资料来源：EPAD19拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国政府建立“一流”CBD的目标资料来源：EPAD、文献检索缓慢起步

14、 模式验证 建成一流CBD阶段1：1958-1972 阶段2：1972-1987 阶段3：1987-至今挑战机遇 关键举措20拉德方斯利用巴黎的内在优势，采取特定的举措，创造了一个充满活力的商务区资料来源：EPAD，文献检索、麦肯锡分析21拉德方斯作为全国性总部中心得益于与巴黎的固有关系资料来源：EPAD、文献研究、麦肯锡分析v拉德方斯已经成为主要的经济中心和总部首选地，商家的全球营业额达到1520亿欧元22柏林新城将其自身重建为商业中心柏林新城的主要特点柏林新城的主要特点v位置 0.3平方公里的波茨坦广场（Potsdamer Platz）区，位于市中心西南部，为柏林墙旧址v入驻企业 索尼欧洲

15、总部、戴姆勒.克莱斯勒服务公司总部、德国国民银行地区总部、法国Sanofi德德国总部 v空间/服务特点 技术先进的大型楼面，而且多数都是甲级的办公楼v功能组合 约60%为办公 约22%为住宅 约18%为零售和娱乐（包括一家博彩场、众多音乐剧院和索尼Imax 剧院）v建筑 重点发展标志性建筑，最高的大楼是索尼中心，共有26层、103米高v形象定位 新德国的心脏资料来源：文献研究、麦肯锡分析23尽管早期成功地吸引了入驻企业，但是柏林新城尚未成为主要的全国总部式CBD资料来源：德国地方机场当局、麦肯锡分析1998年城市年城市GDP占德国占德国GDP的比重百分比的比重百分比柏林 4.0 汉堡 4.0科

16、隆和杜塞尔多夫 4.0慕尼黑 3.02001年机场客流量年机场客流量百万法兰克福 48.5慕尼黑 23.6杜塞尔多夫 16.0汉堡 10.0柏林 9.924案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当中心的城市发展较好，凭借当地的地的 经济实力和有吸引力的服务环经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）境（包括住宅和零售业的发展）吸吸 引大型的本地企业和全国企业引大型的本地企业和全国企业

17、的地区总部的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功25在一些大国，地区性总部模式CBD很常见v位置和规模位置和规模v位于地区性中心城市市中心v占地不等v入驻企业入驻企业v大量地区性和本地公司入驻v国内、国际公司的地区分公司v空间空间/服务特点服务特点v现代建筑配以可靠基础设施v功能组合

18、功能组合v全面的居住和零售功能v建筑建筑v现代大楼v摩天大楼v形象定位形象定位v“该地区发生的一切都在这里发生”举例：美国丹佛美国达拉斯广州温哥华26丹佛拥有美国中西部最主要的CBD丹佛丹佛CBD的主要特点的主要特点v位置和规模 中央商务区位于丹佛心脏地带 占地6.5平方公里，办公楼面积达240万平方米v商家 2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科罗拉多州（如： Coors，Firse Data，Qwset） 许多全国性公司及跨国公司的地区总部所在地（如：MCI Worldcom，Sprint，AT&T，联合航空，IBM）v空间/服务特点 现代化商业建筑群v功能组合 25万平方米零售面

19、积，在整个地区内，供货种类最为丰富v建筑 现代化建筑成为丹佛独特的风景线v形象定位 文化艺术娱乐设施和活动更加强了CBD作为丹佛地区中心的形象定位资料来源：专家访谈、麦肯锡分析27丹佛CBD历经沉浮方现今日风貌资料来源：专家访谈、文献检索建筑热潮 市场崩溃与挽救 发展与巩固阶段1：1973-1984 阶段2：1985-1992 阶段3：1992-至今挑战 机遇 举措 28丹佛CBD受益于机会投资与及时的政府举措资料来源：丹佛市区协会（丹佛Downtown Association）文献检索、麦肯锡分析29丹佛市的经济实力及地区领先地位确保了CBD的成功美国中西部地区主要城市2001年GDP（十亿

20、美元）美国中西部地区主要城市所拥有的财富500强企业总部另有80家财富500强企业在丹佛设立地区总部资料来源：文献检索、访谈30案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局高科技机构的优势，空间布局相对相对 比较分散比较分散w企业服务中心是最近几年

21、在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功31高科技中心CBD近年得以发展，大多位于经济发达地区v位置和规模位置和规模v毗邻大学/研究中心v大多占地宽阔v商家商家v大部分企业与技术相关（如：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术）v空间空间/服务特点服务特点v现代化设施v很高技术设施要求，如：宽带网、UPS等v由于技术含量较高，企业平均占用空间呈下降趋势v功能组合功能组合v优质住宅区v有针对

22、性的零售设施v建筑建筑v线条流畅的现代化建筑v盛行校园风格，不尽是高楼大厦，但通常带有充足的绿化空间v形象定位形象定位v“轻松智慧”举例：美国德克萨斯州奥斯汀市帕洛阿尔托市（硅谷）英国剑桥32奥斯汀地区是少数几个真正的高科技中心CBD奥斯汀的主要特点奥斯汀的主要特点v位置和规模 位于市中心，占地面积3.8平方公里 距德州大学不到4公里v入驻企业 70%以上的企业与IT有关，包括： 英特尔 Computer Science Corpv空间/服务特点 办公总面积达110万平方米，70%为甲级办公楼 配备最先进IT基础设施v功能组合 专为“健康生活”一族设计的60，000多平方米的零售场地v建筑 不

23、超过32层楼的现代化建筑v形象定位 “理想之城”官方形象宣传资料来源：访谈、文献检索33奥斯汀地区通过不懈努力实现了从政府机构中心向高科技发送机的转变资料来源：专家访谈、文献检索科技行业兴起 德州大学上升为技术发动机 快速集中式发展阶段1：1970年以前 阶段2：1970-1987 阶段3：1987-至今挑战 机遇 举措 34奥斯汀拥有自身优势，同时满足了高科技中心CBD的其它要求35德克萨斯大学的优势和声誉一直是吸引投资资金的主要动因德州大学奥斯汀分校在学术上的排名德州大学奥斯汀分校在学术上的排名 排名v学校综合 11thv工学院 11thv计算机工程系 7thv电气工程 10th奥斯汀地区

24、风险投资总额奥斯汀地区风险投资总额百万美元资料来源：美国新闻和报道、PWCNE/NVCA36数码港是香港发展成为亚洲IT中心的远景目标的一部分香港数码港的关键特点香港数码港的关键特点v位置和规模 240，000平方米，位于薄扶林，距中环仅15分钟的路程、半小时可 到达机场v入驻企业 第一期竣工时，仅有3家商户准备入驻（原本共有115家表示具有入驻 意向）v空间/服务特点 一流的建筑，配有智能IT设施v功能组合 120，000平方米的办公区 27，000平方米的数码港中心，包括会展、零售，教育和娱乐设施v建筑 现代、新潮v形象定位 香港IT业的旗舰资料来源：文献检索远景目标远景目标：建立众多领先

25、IT公司和人才的中心吸引跨国公司和本地小型专业公司将其总部设在香港项目安排：项目安排：投资额：20亿美元开发商：电讯盈科时间：共三期，将于2007年全部完成37但迄今为止，它未能为IT中央商务区创造充足的关键成功因素资料来源：文献研究l尽管早期吸引了微软、思科等公司的最初兴趣，但场地需求一直不高并随着高科技的不景气而迅速消失l许多位于本地且较廉价的选择（例如：香港其他地区、深圳）同样削弱了对数码港场地的需求l政府和开发商未能实现建立便捷交通的承诺，如取消了原定的渡运服务、推迟了高速公路的改善等38香港缺乏强大的地方IT业来吸引跨国企业香港没有强大的香港没有强大的IT基础基础v与临近国家相比，香

26、港的IT人员供应和投资都相对落后v香港数码港最初被视为IT发展的跳板，试图通过吸引思科、微软、IBM、惠普等全球IT巨人作为支柱商家，来创造一个IT中心资料来源：文献研究39案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼企业服务中心是

27、最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发叫中心和外包趋势的基础上发展起展起 来的，其增长需要靠一个支柱来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功40企业服务中心模式CBD正逐渐走俏v位置和规模位置和规模v市中心及周边v占地不等v入驻企业入驻企业v跨国企业的公司服务部门，如文档处理，电话销售等v为跨国企业服务的专业公司v场地场地/服务特点服务特点v职业性楼宇v可靠的IT设施v由于职员密度较高，应提供更多公共空间和交

28、通服务v功能组合功能组合v主流零售与住宅v建筑建筑v现代但不追求标新立异v形象定位形象定位v“具有特长的城市”举例：美国堪萨斯城印度Gurgoan美国Baton Rouge41堪萨斯城CBD是美国领先的公司服务中心堪萨斯城堪萨斯城CBD的主要特点的主要特点v位置和规模 堪萨斯城中心 占地面积2.5平方公里 120万平方米的办公空间v入驻企业 Sprint（电话服务中心） AT&T（电话服务中心） DST（负责保管金融服务记录）v空间/服务特点 实用的办公楼 约4万个停车车位v功能组合 大量主流零售专卖店v建筑 兼有现代与传统风格，以喷泉众多而闻名美国v形象定位 “美国的电话服务中心”资料来源：

29、文献检索42堪萨斯城的内在条件几乎完全符合企业服务中心的关键成功因素，这使其收益匪浅资料来源：文献检索、麦肯锡分析43SPRINT作为本地支柱商家催化了堪萨斯城成为电话服务中心资料来源：文献检索、麦肯锡分析8730个岗位Sprint政府支持：政府支持：l改进基础改进基础设施设施l教育教育l环境环境/文化文化公司建立后台运作机构能力改进竞争优势得到加强作为领先的企业所在地的声望得到加强l后台运作机构/管理层l辅助职能（如：电信、IT、金融服务）催化剂Sprint电话服务中心199144案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较

30、少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型展览中心型CBD要求大规模的要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特政府投资，并且往往依靠独特的旅的旅 游景点取胜游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才

31、能取得成功45博览中心模式CBD是展览设施及邻近的辅助商业设施的聚集地v位置和规模位置和规模v大城市中心内或接近大城市中心v入驻企业入驻企业v大型展览馆和邻近辅助商业设施（如：酒店、餐厅等）v通常一个城市只有一个主要综合性展览建筑物v场地场地/服务特点服务特点v用于陈列的大型相邻空间v装卸和仓储设施v空间/服务质量符合“行业标准”少有偏差v功能组合功能组合v大型展览空间v接待设施充足（酒店、餐厅等）v建筑建筑v高顶大厅v经常大量使用玻璃表面v高度功能化，不注意标志建筑v形象定位形象定位v“展览城”举例：汉诺威芝加哥麦考密克中心杜塞尔多夫拉斯维加斯资料来源：麦肯锡分析46汉诺威拥有世界上最大的综

32、合性展览设施汉诺威博览会场的主要特点：汉诺威博览会场的主要特点：v位置和规模 城市南面，距市中心和机场15分钟路程，占地面积100万平方米v入驻企业 博览中心综合建筑物由德国展览博览汉诺威公司（100%由政府所 有）所有和经营v空间/服务特点 大型展厅，拥有50万平方米的室内展览空间v功能组合 酒店和餐厅等辅助性商业设施不在场内，但交通非常便利v建筑 27个展厅，其中一些展厅之间有通道相连v形象定位 “世界性博览会的首选场地”资料来源：文献检索47汉诺威博览城的美誉由来以久资料来源：访谈、文献检索起源与发展 竞争中扩大 努力夺回竞争优势阶段1：1947-1970 阶段2：1971-1986 阶

33、段3：1986-至今挑战 机遇 举措 48在政府的苦心扶植下，汉诺威在德国创造出贸易博览行业资料来源：文献检索、麦肯锡分析49博览中心能对总体经济产生积极影响，但通常需要政府提供补贴政府收益情政府收益情况况（2000年世博会*）人民币：10亿元*政府对此次 -0.9展览的补贴与此次展览 11.3有关的 税收政府净收益 2.3“我们做这行不是为了盈利,而是要考博览会吸引国际上的 参观这 ,吸引他们在配套服务中消费,以便能够刺激经济.”德国汉诺威展览博览公司前首席执行官（博览中心展览中心经营者，CEBIT和EXPO2000承办者）“在德国，贸易博览业的收益从-2至2不等，但真正的 收获还是在于其波

34、动效应。贸易博览业每创造1德国马克收入，就能带动该市/地区实现6-12倍收入”麦肯锡专家*Expo2000由政府所有的德国汉诺威展览博览公司主办*汇率：1德国马克=人民币3.76资料来源：文件检索，AUMA2001年德国贸易博览业报告50新的慕尼黑博览中心使德国第六大展览中心新的慕尼黑展览中心主要特点：新的慕尼黑展览中心主要特点：v位置和规模 在城东南的郊区，距市中心20分钟车程，距机场35分钟车程 占地73万平方米（而汉诺威是100万平方米），为德国第六大展览中心v入驻企业 由Messe Mnchen GmbH拥有和经营的新慕尼黑展览中心（政府全资拥有）v空间/服务特点 综合展览中心：16个

35、展厅，室内大厅占地160，000平方米，露天展厅占地 280，000平方米 会议/活动中心：占地10，000平方米、7，000个座位的场，用于企业活动、 会议、展览和媒体/电视/电影制作 多功能交易室/展厅/会议室：30，000平方米、用于运动和运动时装交易的永 久性交易室v功能组合 现场20多家餐厅，两个地下停车场，方便乘车市内游览v建筑 使用无支柱大厅和大面积玻璃，使采光最大化，层高很高（11米），可以让汽 车驶入大厅安装和拆卸展台v形象定位 综合工作和娱乐的展览“园”（绿草覆盖的屋顶、大型露天场地和野生动植物）资料来源：文献检索51慕尼黑政府通过异地重建以及结合会展和办公用途寻求增长*汇

36、率 1马克=3.76元人民币资料来源：文献检索、麦肯锡分析52拉斯维加斯的发展则证明，只要一个城市具有独有的吸引力，无论是公共还是私人展览设施都能取得成功资料来源：文献检索、麦肯锡分析53案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散w企业服务中心是最近几年在

37、呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间规模的政府办公空间w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功54由政府中心CBD通常包括政府办公楼及标志建筑v地点地点v在首都或国际政治中心v入驻机构入驻机构v主要政府机构及服务/支持政府的其他功能（如律师事务所、公关公司）v场地场地/服务特点服务特点v能容纳大型楼盘v包括甲级和乙级两种办公楼v功能组合功能组合v多数为政府办公大楼v大型文化设施，部分零售商店和酒店餐

38、馆v绿化面积很大v建筑建筑v主要地标性建筑v各国使领馆带来多种建筑风格v形象定位形象定位v“领袖和权威的象征”举例：堪培拉东京霞关巴西利亚日内瓦资料来源：麦肯锡分析55堪培拉是澳大利亚规划建设的首都堪培拉主要特点：堪培拉主要特点：v位置和规模 距悉尼和墨尔本1小时飞行距离，CBD约占地1.4平方公里，而大CBD*面积为6 平方公里v入驻机构 中央和市政府以及各政党总部所在地 大CBD内有100多个政府部门 许多国立机构，如国立图书馆、国立大学v场地/服务特点 甲级和乙级办公楼v功能组合 大量政府大楼，CBD有一些零售和商业企业，但居住区较少v建筑 众多地标性建筑和纪念碑，如议会大厦、澳大利亚战

39、争纪念馆v形象定位 “国家的核心”*大中央商务区包括周边的Russel,Barton和Parkse等城镇,主要为政府办公楼,基本没有居住和零售功能资料来源：文献检索56堪培拉的诞生是半个多世纪规划和开发的结果资料来源：文献检索筹备场地 建设首都 确定该城市的竞争力阶段1：1901-1957 阶段2：1957-1975 阶段3：1975-至今挑战 机遇 举措 57堪培拉是政府全面参与下创建的资料来源：文献检索、麦肯锡分析58案例分析得出的主要结论w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求w区域总部

40、在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的所有的CBD都需要依靠直接和都需要依靠直接和大范围的政府大范围的政府 支持才能取得成支持才能取得成功功59现有CBD开发项目所依赖的组织结构各不相同资料来源：文献检索

41、、麦肯锡分析举例60政府与企业间的通力合作是加纳利码头/多克兰区成功的关键之一政府与开发商政府与开发商获得获得“双赢双赢”政府政府/LDDCv成功地重塑市区v伦敦巩固了其主要金融中心的地位v成功地将政府土地私有化v就业率上升（加纳利码头增加42，000个就业机会，多克兰区增加115，000个就业机会）开发商开发商v经济汇报丰厚v提高了声誉多克兰区多克兰区/加纳利码头发展方案加纳利码头发展方案u法律上分立u联合投资基础设施 O&Y*u规划具体开发项目 u投资项目 u管理建设过程 u进行营销并吸引商家 英英国国政政府府u下达指令u投资重要基础设施u授权伦敦多克兰区 开发公司(LDDC)LDDCu管

42、理整理开发 u审批开发计划 u为开发商设定财务条款 u采用土地权拥有权来提供质量u联系其他利益方 u游说政府,取得额外支持 u开发基础设施 *90%以上的Canary Wharf开发由Olympia & York完成资料来源:专家访谈,文献研究,麦肯锡分析61在丹佛CBD最困难的时刻,政府与企业紧密合作以CBD的生存与发展政府与开发商政府与开发商获得获得“双赢双赢”政府政府/LDDCv帮助丹佛走出经济衰退v城市成功复苏v丹佛作为地区社会、经济中心的地位得到加强v吸引众多行业进驻丹佛开发商开发商v走出衰退v带来较高利润的住宅开发新机遇v可持续发展的市区商业 资料来源:文献研究,麦肯锡分析 丹佛市

43、中心联合会丹佛市中心联合会（由市区企业资助及政府代表参与的非政府机构）u市政工程的规划与设计u中央商务区的交通及住宅项目管理u销售中央商务区 开开发发商商u接手空置土地用于规划发展 u集中进行住宅开发 丹丹佛佛市市政政府府u资助主要公共设施u改进关键基础设施u授权给市区住宅办公室市市区区住住宅宅办办公公室室u向开发商提供精确完整的信息 u对中央商务区内的住宅开发提供资金 u修改区域划分以鼓励住宅建设，调动相关开发项目 CBD内内商商家家62上海陆家嘴中央商务区也获得类似的政府支持浦东新区政府规划局 税务局 财政局其他政府部门上海陆家嘴开发（集团）有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海

44、陆家嘴物业管理有限公司上海陆家嘴房地产经纪有限公司上海陆家嘴联合发展公司21家子公司上海市政府l位于陆家嘴l管理陆家嘴和浦东其他新开发区l政府全资拥有该集团，拥有房地产公司60的股权l负责陆家嘴土地转让和开发管理机构管理机构政府政策政府政策资料来源：文献检索、网站、访谈63政府计划在北京中央商务区开发中发挥重要促进作用协调组规划组项目组资金组顾问组商务中心区管理委员会综合处规划处建设处发展处投资和服务中心北京市土地整理储备中心商务区分中心北京商务中心区开发建设有限责任公司北京商务中心区建设联席会议l项目可行性评估和审批l实际执行机构l政府下属机构管理机构管理机构政府政策政府政策*正在筹建种资料

45、来源：文献检索、网站、访谈、EIU64国内其他城市的政府再各自的中央商务区的建设中发挥着重要作用资料来源：文献检索、网站、访谈65建设武汉建设武汉CBDCBD的基础的基础66项目小组根据不同CBD模式的关键成功因素对武汉的现状做了判断，评估了武汉的潜力资料来源：麦肯锡分析67华中地区经济规模大，人口众多，武汉是其领先的中心城市中国各地区的GDP和人口比较华中主要城市的GDP和人口比较*2000年数据资料来源：文献检索68尽管目前在经济和财富与国内领先的城市相比有较大差距，但武汉与西部主要的城市其挂相当（#）全国城市排名*武汉自1999年起未计算城区GDP,我们用2000年全武汉的GDP1210

46、亿元人民币乘以GDP1998城区的比重80%资料来源:文献检索69内陆最大的水陆空综合交通枢纽是武汉发展的重要优势武汉的交通：武汉的交通：v航空 经营航线158条 飞往全国60个大中城市和港、澳、日本、韩国v铁路 运营线路1078公里 货运总量达4921万吨*,仅次于上海,居全国第二v公路 两条高速和四条国道的交汇处，形成“米”字型公路网 全长5643公里，高速公路达616公里v水运 货物运输总量达3664万吨*,为广州的53% 开通了江海直达航线，直通俄罗斯、日本、韩国、东南亚和港澳 地区v年综合运能 货运：1.6亿吨 客运：1.1亿人*2000年资料来源：武汉市交委，文献检索70武汉拥有强

47、大的科教实力和雄厚的人才资源武汉科教实力一瞥武汉科教实力一瞥v强大的科教基础 35所大学，在校学生30多万人，均仅次于北京、上海 736个科研设计单位v基础研究的领先地位 10个国家级重点实验室 中国唯一的光谷，东湖地区是仅次于北京中关村的中国第二大智 力密集区 在通讯、生物工程、激光、微电子和新型材料领域，科技开发实 力处于全国领先地位资料来源：文献检索，访谈71武汉需要通过解决观念上和实际上的问题以提高对投资者的吸引力*对目前经济开发区中529名国内外投资者的调查，2002年零点公司调查资料来源：访谈、麦肯锡分析，零点公司72王家墩不在传统的武汉市中心，但其所在的地理位置有成为城市中心的潜

48、力v已列入规划的二环路将把王家墩CBD、高速铁路客运站、武汉体育中心等连成一体，CBD与武汉其他区域联席更加密切w到汉口火车站仅1.8公里w到市政府仅6公里w到省政府13.2公里w到武昌大学区14-24公里w到东湖高新技术开发区24公里w到沌口工业区17.8公里w距天河机场约21公里资料来源：访谈、武汉市城市规划设计研究室73王家墩CBD地段的特点在于它作为一张白纸可供描绘的潜力v周边4.7平方公里的开发将很大程度上影响CBD的建设400-600CBD的潜在规模的潜在规模 74王家墩靠近武汉的交通要道，但需要大量的改造才能建立起通畅的交通现代交通评价v该地区交通系统混乱，南北向交通阻塞，东西想

49、车流过于迂回，限制了城市交通的发展，同时制约了该地区的对外交通v周围城市干道路服务水平较低，重要道口流量已饱和或接近饱和，难以满足日益增长的交通需求v受现状城市用地布局的影响，南面和东面的交通压力较大v周围干道线形较差，限制了行车速度，影响了设计通行能力v规划区内缺乏完整的交通系统，限制了城市开发和建设，影响行人和车辆的通行图略资料来源：武汉市城市规划设计研究室、专家访谈、实地考察75与CBD接壤的周边地段现用作多种不同的用途，其密度和结构质量各异vCBD仅占地2.7平方公里，周边4.7平方公里的地段有各种用途周边地段用途（图略）：w八十年代建成的大型政府解困房小区w由于靠近CBD而售价偏中高

50、的大型新楼盘w大量集中的流动人口居住的违章建筑群，问题较大的地区w空军的宿舍和其他生活区，以及进出口公司的一些仓库w空军属下工厂w空军干休所w空军属下的凌云集团所在地，包括厂房w军队属下工厂w军队使用或向外出租的仓库资料来源：武汉市城市规划设计研究室、专家访谈、实地考察76利用吸引力/可行性图表就核心模式与武汉项目的相关性进行排序高 吸吸引引力力 低低 可行性可行性 高资料来源：麦肯锡小组分析77武汉的综合模式必须是对不同模式的吸引力和可行性的现实评估和平衡企业服务中心金融中心地区总部全国总部高科技中心政府中心会展中心受经济增长支持，可能存在对场地的需求，但需要政府大量投资政府可能仅占用500

51、0-10000平方米的办公面积东湖开发区具备政策和先行优势武汉与北京、上海在这方面进行竞争步很现实规模太小，不足以成为核心模式，但地区金融总部可能成为地区总部模式的一部分可能是很大的机会，但取决于行业的发展以及吸引商家的措施和工作的力度武汉对此模式有明显的定位优势，但近期规模可能比较有限资料来源：麦肯锡分析78武汉缺乏足够的规模建立以金融保险中心为主的CBDv规模过小，不足以成为核心模式v但CBD可能成为地区性金融企业中心（例如保险业）l金融服务行业的规模相当大，给高质量的办公空间带来需求l高质量办公场所，而且价格具有竞争力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置，良好的形象定位l四大

52、国有银行、多数股份制 银行和九家国外金融机构都 已入驻武汉，但已在建设大道 有办公楼l将在2002年末向外资银行开放人民币业务l将在2003年向国外保险公司开放l甲级办公大楼租金大概是北京和上海的40%，广州的60%水平l目前只有至香港、澳门、日本和韩国的国际航空业务l武汉仍局限于二级城市的形象，中央商务区不位于传统的市中心该模式的关键该模式的关键成功因素是什么？成功因素是什么？武汉目前具备哪些内在条件？武汉目前具备哪些内在条件？资料来源：公司访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析79武汉因不是全国政治或经济中心，所以以全国性总部作为核心模式的可行性很小v武汉不太可能作为商业和政治中心与北京和上

53、海竞争l大规模的中国和国际公司需要大量空间作为总部办公场所l高质量办公场所，而且价格具有竞争力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置，良好的形象定位l武汉只有很少的当地公司在 全国具有较大影响l总部在武汉的国外公司（如：雪铁龙、百威）把办公地点设于工业园区而不在市中心l甲级办公大楼的租金是北京和上海的40%，广州的60%l目前只有至香港、澳门、日本和韩国的国际航空业务l仍局限于“二级城市”的形象该模式的关键该模式的关键成功因素是什么？成功因素是什么？武汉目前具备哪些内在条件？武汉目前具备哪些内在条件？资料来源：公司访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析80地区性总部模式将与武汉作为地区

54、商业领先城市的整体实力紧密相关v武汉作为地区性总部的潜力巨大，但近期限制较多，规模有限l大量上规模的地区/本地公司建总部需要办公场所，全国性跨国企业设地区分公司也需要办公空间l高质量办公场所，而且价格具有竞争力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置，良好的形象定位l与华中其它城市相比，武汉市 理想的公司总部设址l一些跨国企业把销售处和 地区 总部设在武汉，如西门子、朗讯等l大规模并具有全国影响的武汉/湖北公司不多l甲级办公大楼的租金是北京和上海的40%，广州的60%水平l武汉为全国铁路、道路水运的交通枢纽l目前国际航空服务十分有限，仅飞至香港、澳门、日本、韩国l但地区交通比较发达l传

55、统上一直是华中地区政治、经济、地理中心该模式的关键该模式的关键成功因素是什么？成功因素是什么？武汉目前具备哪些内在条件？武汉目前具备哪些内在条件？资料来源：公司访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析81武汉作为地区性的金融及商务中心而产生的办公面积需求将基本取决于第三产业的发展资料来源：麦肯锡分析、文献检索十亿人民币501001502002500100020003000400050006000千平方米办公面积需求与第三产业办公面积需求与第三产业GDP关系关系北京上海广州武汉82东湖高新技术开发区已建立成高科技产业的领先地位，CBD吸引大型高科技商家的潜力有限v东湖开发区更具备成为高科技中心的基础

56、和先行优势vCBD可吸引部分高科技产业的销售机构和一些经营消费性高科技产品的公司l毗邻主要技术研究和工程院校l充足投资资金l优质高科技办公楼l本地已有其它高科技公司l具有吸引力的地理位置，强劲积极的形象定位l拥有领先的技术大学和研究机构，尤其在光电方面l武汉每年4万高校毕业生中有大概一半是理工科专业学生l具备充足空间用于建设配有优良IT基础设施的办公楼lCBD附近高新科技公司数目不多l东湖高科技工业园区逐步建立起“中国光谷”的形象l武昌更靠近高科技公司生产基地lCBD地区是公认的商业地带，高新技术集中区形象尚未树立该模式的关键该模式的关键成功因素是什么？成功因素是什么？武汉目前具备哪些内在条件

57、？武汉目前具备哪些内在条件？资料来源：公司访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析83高科技科研机构和信息中心也可能进驻CBD的乙级办公楼盘，但潜在规模有限科研院所科研院所：l现位于汉口的48家科研院所多数可能乐意留在汉口l每家院所平均需要5层乙级楼盘中小型高科技企业中小型高科技企业：l272家高科技企业落户汉口l其中一些会迁往CBD并入驻乙级楼盘信息中心信息中心：l目前有6家以上的大型信息中心在汉口l行业增长潜力巨大，有可能选择CBD内的办公楼4-5万平方米，假设 目前在汉口的科研员所中有20-30将迁往CBD1.5-1.6万平方米，按照中关村的经验，20将平均使用250-500平方米办公面积8

58、000-10000平方米，平均每个中心将需要2层带良好IT基础设施的乙级楼盘l东湖正建立配套基础设施，创造城市化环境l东湖区洪山路已规划将发展成研发中心集中的 地区l市政府决心很大，希望将东湖建成武汉的 高科技中心高科技和信息服务行业潜在商家 但是，实际需求会十分有限 因为面临来自东湖高科技园区的 激烈竞争信息来源：麦肯锡分析84企业服务中心是有潜力的模式，但武汉必须尽快采取举措以吸引支柱商家v武汉具有发展企业服务中心所需的各种区位优势和资源，但必须大力争取尽早树立产业形象，引入支柱商家v国内企业后台服务的 集中程度发展较慢，近期内产业整体规模仍有不定因素l高素质劳动力的稳定来源l较低的经营成

59、本l支柱商家存在l价格相宜的优质楼盘l可靠的 IT基础设施l当地大学每年毕业40，000名学生l劳动力成本指数比北京、上海和广州低40-60左右l未有大型跨国公司后台办公室，一些国内银行将湖北的 后台运作集中在武汉市l乙级办公楼租金相对低于北京、上海和广州lIT基础设施稍落后于北京和上海，但和其他城市发展水平接近（每100人有电话35.9台，相对比北京的40.7台，上海的41.5台和广州的 31.6台）该模式的关键该模式的关键成功因素是什么？成功因素是什么？武汉目前具备哪些内在条件？武汉目前具备哪些内在条件？资料来源：企业访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析85公司服务中心的机会大小在一定程度

60、上视后台服务/呼叫中心功能的集中趋势而定 （初步）总数：5846 4125 1464 257 875 130四个大型的国有银行人民保险和太平洋保险保险保险证券公司分散多地点的呼叫中心单个集中的呼叫中心股份制银行和地方商业银行平安保险总数：1005呼叫中心席位数呼叫中心席位数金融业呼叫中心举例资料来源：威海公司统计报告，麦肯锡分析，访谈后台服务和呼叫中心的后台服务和呼叫中心的 功能功能主要还是分散进行主要还是分散进行但迁移集中的趋势存在但迁移集中的趋势存在86武汉发展成为国际型的公司服务中心的 潜力有限，但可争取中国市场的领先地位 （初步）武汉在国内的武汉在国内的 竞争力竞争力v武汉的 优势v每

61、年四万名大学毕业生v平均劳动力成本在2000年是北京的 51，上海的 59v较稳定的劳动力市场v领先进入市场者的优势如城市将积极进行有针对性的推广v潜在的主要竞争城市v上海 v广州v深圳v北京v天津v大连v南京v青岛资料来源：麦肯锡分析国际型公司服务中心所在地的激烈竞争国际型公司服务中心所在地的激烈竞争高高低低新加坡香港荷兰爱尔兰澳大利亚英国印度菲律宾墨西哥中国地区本身的 吸引力l基础设施 通信 其他基础设施l国家风险/吸引外资的激励政策 政治环境 吸引外资的 激 励政策l适合的时区职工能力l资格/能力l外语（主要为英文）l职工素质/工作态度l成本区别圆圈大小反映合符资格的员工人数87武汉的经

62、济规模和主要竞争城市的现状使之有可能 成为华中地区的展览中心v受经济增长的支持，武汉很有可能成为华中地区的展览中心，但需要政府的大量投资v北京、上海和广州在国内展览业的统治地位使武汉很难在中/短期内成为全国性的展览中心l经济高度发达l交通便利l专业的参展人数多的“支柱型”展览l大规模的展览场馆，但可能亏损l武汉在华中地区经济处于领先地位，但明显落后于北京、上海和广州等东部城市l武汉市地处中原腹地，国内访客相对容易到达l目前国际航空服务十分有限，仅飞至香港、澳门、日本、韩国l能取得相当的规模，尤其加上现有的武汉国际展览中心该模式的关键该模式的关键成功因素是什么？成功因素是什么？武汉目前具备哪些内

63、在条件？武汉目前具备哪些内在条件？资料来源：企业访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析88区域中心城市的GDP与展览面积有着很强的相关性，我们可以借此推算武汉未来的展览面积需求0 1 2 2.3 3 GDP （武汉2007年GDP）（武汉2012年GDP） 千亿人民币 展览面积万平方米152013.310518.5部分城市部分城市2001年年GDP和当年展览面积的关系和当年展览面积的关系资料来源：访谈、文献检索、麦肯锡分析大连武汉成都重庆深圳北京89由于北京、上海和广州在国内会展业的统治地位，武汉可能无法在中短期内成为中国的展览中心2001年展览会收入市场份额10043亿元2001年展览会面积份

64、额100100万平方米三大城市的主要三大城市的主要展览会和新设施展览会和新设施资料来源：访谈、文献检索、 麦肯锡分析90湖北省、武汉市政府的办公区域已窗成气候，不大可能大规模迁入CBDv政府可能进驻的办公面积不足以使CBD成为政府中心l地理位置突出，主要政府机构的所在地l高档办公楼由政府机构占据，其中一些是标志性建筑l员工和市民容易到达l湖北省和武汉市政府办公楼均在武汉，但两家均已有办公地点l武汉市内交通堵塞严重该模式的关键该模式的关键成功因素是什么？成功因素是什么？武汉目前具备哪些内在条件？武汉目前具备哪些内在条件？资料来源：企业访谈、专家访谈、文献检索、小组分析91对已有建议的概述对已有建

65、议的概述92武汉拥有独特的机会来改变城市的面貌v建造一个拥有独特的多功能、高质量环境的“城中城”，随着经济的迅速发展，将加强武汉作为“华中经济地理中心”的作用w武汉历史上首次建立一个聚集武汉的领先企业及新兴公司的办公中心w标志着武汉新的质量标准的楼宇w丰富的家居生活和文化生活，反映武汉的现代化水平w现代化的设计，有吸引力的社区，一体化的职能和绿地都为CBD创造了独特的吸引力93武汉可以最优化地利用市中心附近的大片土地建设城中城，创造独特的多用途优良环境v核心区，占地2.7平方公里v周边区域，占地4.7平方公里u华中地区的商务中心（10-15万平方米） 甲级办公场地，适应经济发展对一个集中“商务

66、中心”优质场地的需求u中国企业服务中心（7.5-10万平方米） 优质乙级办公场地，满足公司服务租户的潜在需求，还可能面向本地企业u华中地区的展览中心（24-28万平方米） 适应经济发展对优质展览场地的需求u独特的住宅开发区（75-100万平方米） 中高档住宅开发区，满足人们对美好环境中优质住宅不断增长的需求u一流零售休闲区（16-23万平方米） 武汉最现代化的零售、娱乐、酒店、文化和社区活动空间，创造一个24小时多姿多彩的环境u大型景观绿地（28-40万平方米，占总占地面积的10-15）和高效的道路系统 创造吸引租户和武汉居民的优美环境资料来源：麦肯锡分析94CBD将明显区别于武汉其它商务办公

67、区政府政府沿江大道和武昌高科技高科技东湖高科技园汽车和出口汽车和出口经济开发区服务服务王家墩CBD和金融一条街资料来源：访谈、武汉彻骨是规划和设计院95华中商务中心将成为CBD的商务重点华中商务中心主要特点华中商务中心主要特点v选址 位于CBD的核心v潜在规模 2007年大约9-14万平方米建筑面积，占地2.5-4.0万平方米 到2019年大约40-60万平方米建筑面积，占地10-15万平方米v建筑特色 1500-2000平方米露面面积 有高速电梯服务的优质大楼 24小时中央空调 双重或三重电力保护 最先进的电信服务 国际标准专业管理v空间要求 典型大型客户占用3000-4000平米办公空间v

68、商家类型 主要区域性/当地企业总部 全国性和国际企业区域总部v形象 华中商务中心资料来源：麦肯锡分析96CBD计划将其在武汉甲级办公楼的市场份额从最初的20提高到40CBD金融街其他186470-600615-870820-1250总数武汉甲级办公楼需求预测武汉甲级办公楼需求预测千平方米资料来源：买肯西分析97武汉有机会在CBD中建设大型企业服务中心华中地区服务中心主要特点华中地区服务中心主要特点v选址 靠近公共交通但不必要是黄金地块v潜在规模 2007年：大约8-12万平方米建筑面积，占地2-3万平方米 2019年：大约30-40万平方米建筑面积，占地7.5-10万平方米v建筑特色 功能性建

69、筑，配备强大的IT基础设施和大容量电梯 1000平方米左右楼面面积 充足数量的电话接头，具备中国最好标准的宽带连接 IT服务器和存储器所需的空间和连接v空间要求 一个400名员工的企业服务中心，规模相当于农业银行在上海的呼叫中心， 需大约4000-4500平方米办公面积v商家类型 主要为呼叫中心、后台运作中心或培训中心 可能有少数高科技研究所或企业 当地一些中小型企业v形象 华中企业服务中心资料来源：麦肯锡分析98CBD乙级办公楼所占武汉市场份额可能在2019年达到15-22380-420720-8501070-12301520-1740 总数总数CBD其它地区其它地区380-420650-7

70、3080-120180-240300-400890-9901220-1340CBD份额份额 11-14 15-20 15-22资料来源：麦肯锡分析99华中地区展览中心可能成为武汉CBD的重要组成部分华中地区展览中心主要特点华中地区展览中心主要特点v选址 紧邻通往天河机场和城市其他地区的交通干道v潜在规模 2007年：建筑面积达12-14万平方米，用地面积达12-14万平方米 2010年：建筑面积达22-26万平方米，用地面积达24-28万平方米v建筑特色 “功能决定形式” 无柱展厅 展览场地最多两层 满足机械和汽车展览所要求的层高（8-13米） 满足4万人和卸载货物需要的停车场，如10-30个

71、卡车停车点、1000-2000个 小车停车点 满足2000-3000个展览商需求的电信设施（电话线、移动电话基站、互联网）v经营公司 国有公司（最有可能）或专业展览经营公司v形象 华中地区领先的展览场所资料来源：访谈、麦肯锡分析、文献检索100展览中心要求政府的很大投入，但从相关产业获得的税收可为其提供有利的回报2.45.47.82.45.47.815.510.84.7415.519.5第一阶段（20052007）第二阶段（20072012）总成本20072012政府相关税收20122019政府相关税收总税收（20072019）净现值1.1亿元亿元人民币主要假设uCBD内展览业间接收入与直接收

72、入比例从2002年的4：1提高到2019年的6.4：1u在20022006年之间为15，在20082011年间可达1820u新的展览中心在20072019年间可取得4070的市场份额u5的营业税u有关行业可获610的税前利润u33的企业所得税u经营单位支付借款利息uCBD土地成本为1811元/平方米u第二阶段单位土地成本不便u单位施工成本（施工地区）为1811元/平方米土地成本建筑成本资料来源：中国展览协会、国佳公司、访谈、麦肯锡分析101独特的住宅开发是CBD总体的重要组成部分关键特点关键特点v选址 多集中于指定的住宅区 部分顶级住宅区坐落于最佳地段，如具有多功能的综合社区等v潜在规模 20

73、07年：建筑面积达30-50万平方米，用地面积达15-25万平方米 2010年：建筑面积约为150-200万平方米，用地面积达75-100万平方米v建筑特色 主要为中高档住宅 部分为酒店服务式公寓 电梯和其它现代设施 优雅的社区环境 优质的专业物业管理v空间要求 平均每套面积在120-150平方米 一层最多4户或一梯最多3户v住户类型 武汉高、中高收入家庭 国内或跨国公司的非本地雇员v形象 现代安逸生活的 典范资料来源：访谈、麦肯锡分析102CBD还将成为武汉市首选的购物、娱乐、旅游的活动场所关键特点关键特点v选址 集中于CBD核心地带，靠近交通枢纽v潜在规模 2007年：建筑面积达10-13

74、万平方米，用地面积达4-5万平方米 2019年：建筑面积达35-50万平方米，用地面积达16-23万平方米v建筑特色 所有写字楼底层设为地铺商场 四星或五星级的国际化商务酒店 购物中心和步行街沿街店面组合 具有独特视觉效果的娱乐/文化空间 现代化的便利设施，如：气候控制、带遮荫的步行道v空间要求 要求各异，从多层楼面到零售精品店v住户类型 主要连锁百货商店 超大型商场 专卖店 本地和国际化餐厅 国际连锁宾馆 国家级/国际级娱乐场所运营商v形象 华中地区跳动的心脏心脏心脏资料来源：访谈、麦肯锡分析103绿地空间是CBD的主要吸引力之一697218211015土地面积分配土地面积分配1002.67

75、平方公里*具体视需要而定资料来源：麦肯锡分析、文献检索104道路设计旨在强调高效率和与武汉其它地区的有效连接资料来源：访谈、麦肯锡分析原则原则u与周边地区及CBD之外的主要道路的交通便利u主要的车流穿过中心地带，用一条环路将当地交通与CBD其它地区连接uCBD地区的道路美观，且方便步行使用潜在的规模潜在的规模u在2.7平方公里的地区占0.50.6平方公里（1821的道路密集程度） 主要接口105为了使CBD取得成功所需的主要基础设施建设CBD的内部道路网络以及与外部的内部道路网络以及与外部主干道的连接主干道的连接v到2007年，8000-12000辆/天v到2019年，70000-85000辆

76、/天v在会展及会议期间的额外车流v道路密度18-21v在办公/住宅/零售开发中包含停车场v公共停车场2007年为400-600个车位，2019年为3000-5000个车位v与主干道良好的连接地铁地铁/轻轨轻轨v3-7公里长，两座车站两座立交桥两座立交桥（图略）资料来源：访谈、麦肯锡分析106CBD的开发与周边地区的开发息息相关从不协调的、未完全规划的功能从不协调的、未完全规划的功能到具有吸引力的综合社区到具有吸引力的综合社区以未来CBD名义出售的新开发大型楼盘，定价在中等偏上的水平高密度非法住宅和外来居民，多数是问题区域空军住宅和其他居住设施以及外贸公司的仓库凌宇集团（空军下属企业）所在地，包

77、括生产区由部队经营和出租的毛坯仓库政府80年代开发的大型解困房社区设施其它商业用地空军保留用地中档住宅资料来源：访谈、麦肯锡分析107CBD潜在规模包括了大量的办公和居住空间资料来源：麦肯锡分析108CBD整体概念下的功能组合可随供求情况而改变资料来源：麦肯锡分析109这将是一个繁荣的“城中城”，人口众多，活动丰富 （估计）v工作v会展v体育运动v生活v餐饮/娱乐v旅游观光v休闲/文化v教育CBD可能的人数可能的人数（千/天）CBD可能的公司数可能的公司数资料来源：麦肯锡分析110总体设计概念可以有所不同，但都必须具备关键要素最终设计应该实现“最终目标”关键关键1 1关键关键2 2同时保持灵活

78、性最终平面分布图的要素：最终平面分布图的要素：u交通基础设施使决定平面布局的关键驱动因素u在考虑功能组合时，需同时兼顾平面和立体两个方面u面对长期需求的变化，保持一定的灵活性u形成景观，把人流引入该地区u在规划2.7平方公里的核心区域时，时刻考虑周边接壤的4.7平 方公里的区域以及4平方公里的更外围地区，以确保整个地区的统一111拟分三期共15年时间开发CBD第三期2013-2019第一期2004-2007第二期2008-2012重重 要要 原原 则则u谨记宏观最终成果u时刻注意需求变化趋势u保持灵活性，以调整由中长期需求变化而引发的功能组合演变112首期开发的规模可具弹性，但必须遵守关键原则

79、第一阶段的关键原则第一阶段的关键原则v交通：在CBD运营之前主要的道路和公共交通到位（如公共汽车线路）v质量：高质量的标准是形成势头的关键，低标准将会损坏长期的潜力v位置：从CBD中可以快速、成功开发的位置开始v环境：环境应该具有吸引力不要看上去象“工地” 规模举例规模举例u办公 在主要交通结点建4-5幢甲级大楼，4-5幢乙级大楼u会展 12万-13万平方米的展览馆u住宅 6-8幢高层住宅 45-70幢高质量多层住宅u零售/娱乐 部分设在办公和住宅高楼的底层 /文化/酒店 10-13万平方米购物和娱乐中心 113武汉CBD公司和武汉市政府均为CBD的成功担当独特和重要的角色，且拥有共同利益v武

80、汉政府关键责任v基础设施规划和建设v政策制定和实施v激励相关利益方v王家墩开发规划与总体城市规划之间的协调v武汉CBD公司关键责任v制定战略v宏观规划v融资v吸引开发商/商家v土地出售v设定质量标准并实行监督成功的CBD武汉经济和生活水平的提高更好的城市形象114开发CBD需要强有力的职责明确的组织结构 （供讨论）v武汉CBD公司v管理CBD的开发工作v制定目标、职能组合及阶段设置v负责招揽租户及开发商的活动v监督总体的开发领导小组办公室武汉政府武汉CBD领导小组CBD管委会办公室建设管理局发展计划局其他必要的部门外经外事局经济发展局u阐明远景目标并实行总体领导u协调CBD及总体城市规划u致力

81、于建立基础设施并制定政策u协助动员利益相关方u实行领导集团的角色u确保与市政府方针政策一致并作出必要的协调资料来源：麦肯锡分析115武汉市政府和武汉CBD公司以政府与市场合作的形式共同开发 （供讨论）武汉市政府武汉CBD领导小组CBD管委会领导小组办公室武汉武汉CBD联合会联合会l武汉市政府l武汉CBD公司l地产开发商l房地产管理公司l租户代表l规划专家l其他国家利益方联合工作团组联合工作团组l规划施工小组l招商小组l其他必要的团组u为关键的利益相关方提供一个论坛，以解决问题，协调利益武汉CBD公司u共同解决问题，制定计划并支持实施资料丽埃员：麦肯锡分析116组织架构将随着CBD管理工作需要的

82、变化而逐步发展 （供讨论）武汉市政府武汉CBD领导小组领导小组办公室武汉武汉CBD联合会联合会联合工作小组联合工作小组武汉CBD公司武汉市政府武汉CBD领导小组CBD管委会武汉武汉CBD联合会联合会武汉CBD公司规划与施工期，规划与施工期，2002-2007经营和增长期，经营和增长期，2007-2019资料来源：，麦肯锡分析11715年开发周期的投资总额可达165亿到230亿元各功能的投资比重各功能的投资比重（亿元人民币）各阶段的投资比重各阶段的投资比重（亿元人民币）*包括绿地、道路和桥梁资料来源：麦肯锡分析118政府需要采取有力的政策举措，以帮助CBD的成功发展v成功所需要的政策支持成功所需

83、要的政策支持v明确将CBD作为城市基础设施建设重要的项目，并投入所需资源v简化CBD相关的项目的报批流程v鼓励领先的当地公司进驻v提供优惠税收政策，以吸引更多租户v停止建立甲级建筑，严格限制发展甲级写字楼以防止过剩供给v促进服务业的增长v政府投资建立展览中心，并负责其运作v限制周边地区的发展，使其与CBD规划相协调关键成功要素l在CBD开始运作前建好现代化的交 通基础设施l有著名的核心租户承诺租用大面积 空间l从2006到2019年CBD争取甲级写字 楼大比重的市场份额（40）l大量的前期投资建设展览中心l颇具吸引力的周边环境现状l尚未正式敲定基础设施建设的规划 l尚未有租户明确表示兴趣l目前

84、工界有约12万平方米的过剩l未来可能的建设情况还不明了l因为私营会展公司没有可观的经济效益，私人投资者不太可能这样做l对CBD周边地区参差不齐的环境大大影响了对开发商和租户的吸引力l武汉已对周边地区的发展进行限制，以待CBD的规划进一步明确资料来源：麦肯锡分析，访谈119基础设施建设、政策实施、CBD设计和招商引资需同时进行确定CBD规模、功能组合、开发阶段公司制定详细的设计和计划l确定基础设施现状和方案，如：道路、地铁、轻轨l确定政策要求，如：房地产开发、税收及其他优惠政策、展览中心等l制定计划并弥补差距 新建 改善现有的基础设施l制定详细的政策方案，并获得相关机构的同意开始正式实施确定潜在开发商和商家，并进行优先排序设计市场活动，包括具体目标、价值定位和时机实施市场活动9/0212/023/036/03主要责任方武汉CBD公司武汉市政府武汉CBD公司关键阶段性成果完成设计和方案完成政策组合和市场计划资料来源：麦肯锡分析120项目下一步工作项目下一步工作121项目下一步计划v步骤v将今天得到的反馈融入工作计划v进行剩余的分析（如财务模型等）v准备最终报告及其它资料u时间u7/17-20u7/18-8/1u7/20-8/7122