《九江宁亿·香榭丽都营销提报107p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《九江宁亿·香榭丽都营销提报107p（108页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、合润地产合润地产2010 122010 12未来，为你而来！未来，为你而来！宁亿香榭丽都营销提报从庐山、甘棠湖到八里湖从陶渊明、苏轼到陈寅恪这是一座景冠九州的城市这是一片名人辈出、风骨飞扬的城市如今在九江、在庐山脚下一个传承这座城市精神的明珠即将闪耀九江宁亿香榭丽都这就是本次提报，解决问题是不二法则，直入主题能更快解决问题我们的原则：我们的原则：六大核心问题六大核心问题1 1、新政之下，九江房地产市场何去何从？、新政之下，九江房地产市场何去何从？2 2、客户群是谁？他们在想什么？、客户群是谁？他们在想什么？3 3、产品优势在哪？如何超越金丰御园？、产品优势在哪？如何超越金丰御园？4 4、怎样的
2、企划调性能建立项目凌驾性的高度？、怎样的企划调性能建立项目凌驾性的高度？5 5、怎样的推广能事半功倍又极具创新？、怎样的推广能事半功倍又极具创新？6 6、怎样的操盘手法能创造更高的价格销售率？、怎样的操盘手法能创造更高的价格销售率？让我们一一解密让我们一一解密.解密一：解密一：新政之下，九江房地产市场何去何从？新政之下，九江房地产市场何去何从？近两年，城市建设快速，商品房开发量猛增，近两年，城市建设快速，商品房开发量猛增，预计预计20102010全市商品房竣工面积将达全市商品房竣工面积将达222.47222.47万万九江市商品房开发情况九江市商品房开发情况开发量的逐年上升，表明九江房地产市场进
3、入发展快车道开发量的逐年上升，表明九江房地产市场进入发展快车道0808年受金融危机影响及开发体量的下降，年受金融危机影响及开发体量的下降，销售量销售量下滑明显。下滑明显。然而然而0909年需求量报复性增长，总销高达年需求量报复性增长，总销高达266.16266.16万。万。预计预计20102010年销售量可达年销售量可达240.32240.32万。万。九江市商品房销售情况九江市商品房销售情况结合商品房竣工和销售情况可以看出，结合商品房竣工和销售情况可以看出，20102010年九江求略大于供，年九江求略大于供，这是这是0909年新政压抑的结果。以此分析，年新政压抑的结果。以此分析，2011201
4、1年新政压抑下，对年新政压抑下，对九江又是一个释放的结果，仍将是求大于供。九江又是一个释放的结果，仍将是求大于供。九江市商品房价格走势九江市商品房价格走势除除0808年价格略有下滑外，年价格略有下滑外，整体整体市场价格保持上扬态势，市场价格保持上扬态势，目前全市成交均价达到目前全市成交均价达到47504750元元/ /20102010年，虽国家调控政策收紧，然而九江城年，虽国家调控政策收紧，然而九江城市建设快速、地方刚需强劲以及居民收入水平市建设快速、地方刚需强劲以及居民收入水平增加，增加，因此房地产市场受政策影响较小，销售因此房地产市场受政策影响较小，销售量处于高位，成交价持续走高。由此判断
5、，九量处于高位，成交价持续走高。由此判断，九江未来房地产仍处于上升通道，市场逐渐繁荣。江未来房地产仍处于上升通道，市场逐渐繁荣。合润观点合润观点解密二：解密二：我们的客户群是谁？他们在想什么？我们的客户群是谁？他们在想什么？合润认为：合润认为：九江市客群将是主力客群，九江市客群将是主力客群，九江县、出口加工区次之。九江县、出口加工区次之。理由如下理由如下1 1、九江县楼盘从价格、体量及配套等方面，、九江县楼盘从价格、体量及配套等方面，让本案面临尴尬。让本案面临尴尬。2006年2007年2008年2009年2010年0500100015002000250030003500400011551611
6、174027003350九江县商品房均价（元九江县商品房均价（元/ /平方米）平方米）商品房价格33503350的均价，只比本案高二三百，却在地段配套的成熟性上高的均价，只比本案高二三百，却在地段配套的成熟性上高出很多，客源流失出很多，客源流失, ,体量尚有体量尚有235000235000平米，供应大竞争优势丧失平米，供应大竞争优势丧失 。年份年份20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年人口（人）人口（人）3398053398053418303418303355603355603480153480153227923
7、2279218-3518-35岁人口（人）岁人口（人）103026103026108026108026110693110693112783112783107563107563人均人均GDPGDP（元）（元）484648465890589073647364865586551165211652商品房供应量（万平方米）商品房供应量（万平方米）18.6818.6822.9822.9830.9830.9829.5729.5735.3635.3639.6539.65供应量增长率供应量增长率23.01%23.01%35%35%-4.55%-4.55%19.58%19.58%12.13%12.13%商品房销售
8、量（万平方米）商品房销售量（万平方米）14.6814.6818.2318.2327.8627.8619.9619.9632.132.134.434.4销售量增长率销售量增长率24.18%24.18%53%53%-28.35%-28.35%60.80%60.80%7.10%7.10%商品房销售率商品房销售率78.60%78.60%79.35%79.35%89.96%89.96%67.48%67.48%90.78%90.78%86.76%86.76%商品房后续体量（万平方米）商品房后续体量（万平方米）约约5050销售额（万元）销售额（万元）13062130622105521055448824488
9、2347303473086670866701152401152402 2、出口加工区自身客源的不足，使得我们目、出口加工区自身客源的不足，使得我们目光必须放到九江市区。光必须放到九江市区。1 1、该区现今人口不足、该区现今人口不足1 1万，再剔除一部分租房需求，万，再剔除一部分租房需求，客源缩水。客源缩水。2 2、本地人为主的区内职工，在同一区内购房意愿、本地人为主的区内职工，在同一区内购房意愿不明显。不明显。3 3、即使园区未来人口达到计划中的、即使园区未来人口达到计划中的3 3万，依然无法万，依然无法满足本项目较大的体量。满足本项目较大的体量。4 4、根据金丰御园调查，加工区客户置业不足、
10、根据金丰御园调查，加工区客户置业不足10%10%3 3、想要创造较高的价格及利润，必须将目光、想要创造较高的价格及利润，必须将目光放眼九江市。放眼九江市。本区域与九江市相比，价格极具诱惑力本区域与九江市相比，价格极具诱惑力相对于九江市相对于九江市5000左右的均价，即使左右的均价，即使3500也够便宜，也够便宜，这就创造了价格上涨的可能。这就创造了价格上涨的可能。跳出区域竞争，放眼九江市，本案无疑更具竞争力跳出区域竞争，放眼九江市，本案无疑更具竞争力所以所以跳出区域束缚，让价格上涨更具空间跳出区域束缚，让价格上涨更具空间放眼九江市，放眼九江市，才是我们坚定而又正确的选择。才是我们坚定而又正确的
11、选择。那么，那么，客群在想什么？为什么会选择本案？客群在想什么？为什么会选择本案？简言之简言之逼逼被市区高房价逼走被市区高房价逼走通通环湖路等环湖路等4 4条通往项目的城市干道畅通条通往项目的城市干道畅通升升相对的价格洼地，大柴桑、八里湖新区、大九相对的价格洼地，大柴桑、八里湖新区、大九 江的价值潜力江的价值潜力改改大盘、大户、有房有车，改善生活一步到位大盘、大户、有房有车，改善生活一步到位保保面临通胀压力，买房特别是价格低的房子无疑面临通胀压力，买房特别是价格低的房子无疑 具有保值功能；具有保值功能；这五种心理将为企划提供方向指引这五种心理将为企划提供方向指引解密三：解密三：产品产品SWOT
12、SWOT分析，如何超越金丰御园分析，如何超越金丰御园? ?本案本案SWOTSWOT分析分析S（优势优势）1.大大规规模模27万方，万方，让让九江九江为为之之侧侧目目2.户户型好型好90平米可做三房，独步九江平米可做三房，独步九江3.配套全配套全自有菜自有菜场场、幼儿园、文化休、幼儿园、文化休闲闲中心、商中心、商业业外街，外街，成成为为加工区的繁加工区的繁华华象征象征4.地下地下车车位位领领跑同区跑同区5.缓缓坡上的房子坡上的房子形成有致的高差起伏形成有致的高差起伏线线6.河流河流贯贯穿穿滋滋润润整个社区，整个社区，财财气旺盛气旺盛7.双核双核门户门户八里河、九江市在北，八里河、九江市在北，庐庐
13、山、九江山、九江县县在南我在在南我在中央中央W（劣（劣势势）1）配套不成熟）配套不成熟购买购买有障碍有障碍2）交通不便）交通不便只有一条中巴路只有一条中巴路线线抵达本案，出租抵达本案，出租车车少；少；3）居住）居住环环境待改善境待改善九江市民心中九江市民心中认为认为此地此地环环境差境差O（机会）（机会）1.九江首个国家九江首个国家级级出口加工区出口加工区背靠大背靠大树树2.61个大型个大型项项目目签约签约落落户户带带来来庞庞大潜在客群；大潜在客群；3.大九江大九江规规划、划、 八里湖八里湖时时代代不再偏不再偏远远4.区内缺乏大区内缺乏大规规模、高品模、高品质质楼楼盘盘空白、稀缺空白、稀缺T（威
14、（威胁胁）1.金丰御园金丰御园分流本案客群，需重点打分流本案客群，需重点打击击。2.众多企众多企业业尚未入尚未入驻驻区域客源不足区域客源不足3） 外区域人口外区域人口购买门槛购买门槛多多投投资资受限受限结论：在产品诉求上结论：在产品诉求上1、将本项目上升到、将本项目上升到“大九江大九江”的高度是必须的的高度是必须的2、看得见的未来，是打动九江市民的重要诉求、看得见的未来，是打动九江市民的重要诉求3、大规模、户型好、配套全等方面产品诉求，是我、大规模、户型好、配套全等方面产品诉求，是我们打击金丰御园的重要法宝们打击金丰御园的重要法宝解密四：解密四：怎样的企划调性怎样的企划调性才能创造项目高度？才
15、能创造项目高度？我们旗帜鲜明的观点我们旗帜鲜明的观点1、凌驾性的高度2、有升值潜力的可见未来3、尊贵雅致的生活格调关键词关键词未来从甘棠湖到八里湖从甘棠湖到八里湖九江正跨入大九江时代九江正跨入大九江时代九江的未来值得期待，九江的未来值得期待，而我们正处于未来的方向之上。而我们正处于未来的方向之上。九江的未来九江的未来九江人的未来九江人的未来九江已步入快速发展时期，九江已步入快速发展时期，九江人对生活的要求日益提升九江人对生活的要求日益提升他们希望能实现更好的生活他们希望能实现更好的生活而我们正是为他们提供未来生活的所在。而我们正是为他们提供未来生活的所在。香榭丽都的未来香榭丽都的未来2727万
16、方大规模未来生活之城万方大规模未来生活之城幼儿园、菜场等完善配套幼儿园、菜场等完善配套庐山脚下、水岸的优雅生活庐山脚下、水岸的优雅生活双城门户、地处九江县与九江市区中心双城门户、地处九江县与九江市区中心八里湖南岸，未来行政、文化、生活中心八里湖南岸，未来行政、文化、生活中心香榭丽都的未来可期。香榭丽都的未来可期。项目定位项目定位大九江大九江双核门户双核门户2727万方未来生活城万方未来生活城广告语广告语你见生活，我鉴未来涵义：你见到的不仅是生活，还有可鉴赏的未来涵义：你见到的不仅是生活，还有可鉴赏的未来生活：舒适的、亲切的、有格调的生活生活：舒适的、亲切的、有格调的生活未来：价值升值的未来、八
17、里湖的未来、柴桑区未来：价值升值的未来、八里湖的未来、柴桑区的未来、大九江的未来都被你轻松掌控。的未来、大九江的未来都被你轻松掌控。内涵延展：你见生活，我鉴未来内涵延展：你见生活，我鉴未来VI体系方案二方案二解密五：解密五：怎样的推广能事半功倍又极具创新？怎样的推广能事半功倍又极具创新？策略总思想策略总思想五势，定乾坤五势，定乾坤借势借势- -造势造势- -集势集势- -成势成势- -延势延势借势借势时间：开盘前时间：开盘前3 3个月个月目的：大盘欲来的气势及形象高度目的：大盘欲来的气势及形象高度如何借？如何借？借八里湖及柴桑区之势借八里湖及柴桑区之势方式一：系列软文炒作方式一：系列软文炒作方
18、式二：户外广告树立方式二：户外广告树立大九江的未来在哪里？大九江的未来在哪里？八里湖南岸，八里湖南岸，2727万方未来生活城巍然崛起！万方未来生活城巍然崛起！报纸软文报纸软文聚势：开盘前聚势：开盘前1 1个月个月各种媒体通路短时间内集中爆发，每周各种媒体通路短时间内集中爆发，每周报纸报纸2-32-3篇投放。篇投放。造势造势时间：开盘前时间：开盘前2 2个月个月目的：继续累积高度，引发深度关注目的：继续累积高度，引发深度关注如何造？如何造？户外造，报纸造，活动造户外造，报纸造，活动造户外造：户外造：在甘棠湖公园广场设立醒目的在甘棠湖公园广场设立醒目的LEDLED灯光灯光LOGOLOGO，同，同时
19、占领进入项目的关键卡口时占领进入项目的关键卡口- -十里大道，长虹大道的十里大道，长虹大道的户外户外造势：开盘前造势：开盘前2 2个月个月户外广告：户外广告：甘棠湖公园广场设立醒目的创意甘棠湖公园广场设立醒目的创意LEDLED灯光灯光LOGOLOGO；进入项目的十里大道、长虹大道设立醒目的户进入项目的十里大道、长虹大道设立醒目的户外广告；外广告；报纸造：报纸造：你见生活，我鉴未来你见生活，我鉴未来少一室不如多一室少一室不如多一室8989三房稀缺户型即将登场三房稀缺户型即将登场报纸造：报纸造：你见生活，我鉴未来你见生活，我鉴未来贵人多旺室贵人多旺室115115三房典雅户型雍然登场三房典雅户型雍然
20、登场系列报广系列报广 活动造：活动造：我和未来有个约会婚纱摄影我和未来有个约会婚纱摄影具体操作：具体操作：与九江知名的婚纱影楼联动，为即将结婚与九江知名的婚纱影楼联动，为即将结婚的新人赞助的新人赞助1010套婚纱摄影，既针对刚性需套婚纱摄影，既针对刚性需求的目标群，又能造成轰动效应，通过报求的目标群，又能造成轰动效应，通过报纸等媒体同步配合。纸等媒体同步配合。集势集势时间：开盘前半个月时间：开盘前半个月目的：短期内集各种力量，瞬间爆发目的：短期内集各种力量，瞬间爆发如何集？如何集？各种媒体通路短期内集中爆发，各种媒体通路短期内集中爆发，瞬间覆盖，形成爆炸效应瞬间覆盖，形成爆炸效应活动（二选一）
21、活动（二选一）迎五一，万人大派送迎五一，万人大派送针对五一及开盘到来的时机，在市区人流集中的地方针对五一及开盘到来的时机，在市区人流集中的地方派发派发1 1万份小礼品，为开盘造势，形成鼎盛人气。万份小礼品，为开盘造势，形成鼎盛人气。摩托车队大游行宣告开盘信息摩托车队大游行宣告开盘信息壮观的场面在市区绕行，路人皆知壮观的场面在市区绕行，路人皆知成势：盛大开盘成势：盛大开盘报纸广告报纸广告5.15.1日，未来，已来！日，未来，已来！向未来致敬向未来致敬香榭丽都，盛大起航。香榭丽都，盛大起航。SPSP活动活动梯度优惠、限期签约优惠。梯度优惠、限期签约优惠。延势：开盘热销延势：开盘热销报纸广告报纸广告
22、感谢厚爱，感谢厚爱，120120位精英已为自位精英已为自己的未来作出了英明的选择！己的未来作出了英明的选择！创意创新媒体渠道创意创新媒体渠道制作九江第一本香水楼书制作九江第一本香水楼书创造九江第一本媒体楼书（报纸双胶）创造九江第一本媒体楼书（报纸双胶）独辟蹊径的媒体版面选择，报眼和同期连版独辟蹊径的媒体版面选择，报眼和同期连版有针对性的媒体渠道有针对性的媒体渠道短信：月话费在短信：月话费在100100元以上的客户元以上的客户电台：重复播放模式（三遍）电台：重复播放模式（三遍）户外：占领道路卡口，九江市通往加工户外：占领道路卡口，九江市通往加工区的各大户外媒体区的各大户外媒体解密六：解密六：怎样
23、的操盘手法怎样的操盘手法能创造更高的价格和销售率？能创造更高的价格和销售率？九大营销策略，九战定九江九大营销策略，九战定九江策略一：抛砖引玉策略一：抛砖引玉分批适量推出，火爆每批，提价每批分批适量推出，火爆每批，提价每批策略二：移动售楼处策略二：移动售楼处移动售楼处移动售楼处选择在市区人流集中的区域设置移动售楼处，不仅可以节约在市选择在市区人流集中的区域设置移动售楼处，不仅可以节约在市区设置接待处的费用，而且可以根据人群的变动而改变位置，万区设置接待处的费用，而且可以根据人群的变动而改变位置，万科在其项目中使用了这一方式收到了十分良好的效果。科在其项目中使用了这一方式收到了十分良好的效果。九大
24、营销策略，九战定九江九大营销策略，九战定九江策略三：创新销售道具策略三：创新销售道具有声音的流水鸟鸣沙盘模型，立体化的户型有声音的流水鸟鸣沙盘模型，立体化的户型模型。模型。策略四：拉高价差，均衡去化策略四：拉高价差，均衡去化一楼与顶加阁价差的拉开，实现均衡去化。一楼与顶加阁价差的拉开，实现均衡去化。九大营销策略，九战定九江九大营销策略，九战定九江策略五：虚张价势，促进成交策略五：虚张价势，促进成交前期报高价格，造成价格定势，后期开盘以前期报高价格，造成价格定势，后期开盘以较低价入市，造成反差，促进购买。较低价入市，造成反差，促进购买。九大营销策略，九战定九江九大营销策略，九战定九江策略六策略六
25、 ：梯度优惠，促进签约：梯度优惠，促进签约开盘阶段实行不同的限期，付款方式优惠，促开盘阶段实行不同的限期，付款方式优惠，促进主动签约，尽快回收资金。进主动签约，尽快回收资金。策略七：小恩小惠，引发口碑，持续销售策略七：小恩小惠，引发口碑，持续销售开盘时期，签约送一些小家电，促进口碑持续开盘时期，签约送一些小家电，促进口碑持续营销。营销。九大营销策略，九战定九江九大营销策略，九战定九江策略八：细节服务，彰显尊贵策略八：细节服务，彰显尊贵1、门卫、门卫2、泊车、泊车3、礼宾、礼宾4、专属管家、专属管家5、室外引导、室外引导6、室内引导、室内引导7、饮品员、饮品员8、出口引导员、出口引导员所有销售人
26、员进行礼仪培训，保洁员、保安全部酒店标准着所有销售人员进行礼仪培训，保洁员、保安全部酒店标准着装，停车场安排门童，开门、引导，艳阳或下雨天为客户撑装，停车场安排门童，开门、引导，艳阳或下雨天为客户撑伞，伞，让客户每一次的看房经历，都是未来生活的预约体验。让客户每一次的看房经历，都是未来生活的预约体验。九大营销策略，九战定九江九大营销策略，九战定九江策略九：体验营销，事实服人策略九：体验营销，事实服人“所见即所得样板房所见即所得样板房”第一批推出不做样板房，但在一批房源结顶的时候，打造样板第一批推出不做样板房，但在一批房源结顶的时候，打造样板房，以利于后期销售。房，以利于后期销售。具体操盘手法具
27、体操盘手法三大产品营销界定三大产品营销界定价格竞争产品价格竞争产品小面积、低总价入市，直接对抗竞争对手。小面积、低总价入市，直接对抗竞争对手。价格拉升价格拉升小区位置较优产品，价值空间大，先期小区位置较优产品，价值空间大，先期已拉升项目价值的基础上，集中推售。已拉升项目价值的基础上，集中推售。价值超越价值超越优级产品强势高价推出，创造项目最大利润优级产品强势高价推出，创造项目最大利润化，并为二期推售树立标杆。化，并为二期推售树立标杆。2#3#4#5#6#7#1#9#10111214138#15171618设定阶段性主打产品，实现良性资金回收；设定阶段性主打产品，实现良性资金回收；限量版发售形成
28、渴求市场，达成期望价值；限量版发售形成渴求市场，达成期望价值；为投资产品创造价值平台，再创利润空间。为投资产品创造价值平台，再创利润空间。 三大战略指导三大战略指导 高调登场高调登场夯实基础夯实基础品品牌牌资资产产叠叠加加20112011年初年初形象建立年形象建立年20112011年年价值深化年价值深化年20122012年年品牌登峰年品牌登峰年量价齐涨量价齐涨高端主打高端主打再创价值再创价值完美收官完美收官【全盘营销战略全盘营销战略】销售周期：开盘后销售周期：开盘后1818个月个月【开盘时间选择开盘时间选择】 建议：建议：2011年年5月开盘月开盘原因一：结合本项目工程进度。原因一：结合本项目
29、工程进度。原因二：结合售楼处的装修进度。原因二：结合售楼处的装修进度。原因三：规模大盘，资金需快速回笼。原因三：规模大盘，资金需快速回笼。原因四：五月份一般为房地产销售旺季。原因四：五月份一般为房地产销售旺季。推货推货节奏节奏开盘前期树立项目品牌基础，进行客户蓄水。开盘前期树立项目品牌基础，进行客户蓄水。5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月项目形象稳固期项目形象稳固期项目客户储备蓄客期项目客户储备蓄客期前期形象推广周期：前期形象推广周期：2 2个月个月形象推广与客户储备周期：形象推广与客户储备周期：3 3个月个月根据市场预开根据市场预开推货推货节奏节奏似低非低，竞争力和利润皆顾。
30、低端产品价格略低于竞争个案优质似低非低，竞争力和利润皆顾。低端产品价格略低于竞争个案优质产品，产品，以不以不“低低”的价格低价入市，确保价格市场接受度。的价格低价入市，确保价格市场接受度。115115平米平米3 3房房主力主力8989平米平米主力主力8989平米平米3 3房房20112011年年5 5月首次开盘：月首次开盘：1#1#、2#2#、3#3#、 6#、8#、9#共计共计180套套G型型36套、套、F型型84套：套：小户产品低总价切入，形成热销，小户产品低总价切入，形成热销，快速回笼资金。快速回笼资金。H型型60套：套：形成适当价差，为后期价格提升做形成适当价差，为后期价格提升做好铺垫
31、。好铺垫。2#3#6#1#9#8#7979平米平米2 2房房115115平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3房房推货推货节奏节奏拉升价格，全线中高端产品集中推售，创造价值。拉升价格，全线中高端产品集中推售，创造价值。以户型优劣做为打击竞争个案有力武器以户型优劣做为打击竞争个案有力武器20112011年年1111月二次开盘：月二次开盘：7#7#、12#12#、13#13#、14# 14# 、18# 共计共计156套套F型型84套、套、H型型48套、套、J型型24套：套：推出小区位置较优，在上一次热销推出小区位置较优，在上一次热销的基础上，拉升项目高度，促进销的基础上，拉升项目高度，促
32、进销售量节节攀升，创造价格步步为营售量节节攀升，创造价格步步为营的势头，持续热销。的势头，持续热销。7#12141318主力主力8989平米平米3 3房房115115平米平米3 3房房119119平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3房房推货推货节奏节奏在高潮中收官，完成品牌超越，树立价格标杆，为二期铺垫。在高潮中收官，完成品牌超越，树立价格标杆，为二期铺垫。以中庭优势位置支撑高于竞争个案的价格。以中庭优势位置支撑高于竞争个案的价格。F型型06套、套、H型型96套、套、J型型48套：套：推出中庭优势产品，结合中小套型，推出中庭优势产品，结合中小套型，
33、延续热销势头，提升价格，追求高延续热销势头，提升价格，追求高利润，促使整体价值超越，最终达利润，促使整体价值超越，最终达到项目与品牌的共赢。到项目与品牌的共赢。4#5#101115171620122012年年5 5月最后开盘：月最后开盘：4#4#、5#5#、10#10#、11# 11# 、15#、16# 、17# 共共计计204套套119119平米平米3 3房房119119平米平米3 3房房119119平米平米3 3房房115115平米平米3 3房房115115平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3房房主力主力8989平米平米3 3房房推货推货节奏节奏并联与住宅的操作方式，并联与住宅
34、的操作方式，线下、线上同步营销开展线下、线上同步营销开展A4A5第一步：第一步：线下通过各企业进行团线下通过各企业进行团购营销，同时售楼处对购营销，同时售楼处对外积累投资客户；外积累投资客户；第二步：第二步：视线下团购情况及剩余视线下团购情况及剩余房源量，结合客户积累房源量，结合客户积累情况，综合考虑开盘方情况，综合考虑开盘方式及价格式及价格推货推货节奏节奏商业街区的打造，结合菜市场整合商业氛围，提升商来价值商业街区的打造，结合菜市场整合商业氛围，提升商来价值B2B3B4A1A2A3第一步：第一步：在项目交付期间，进行在项目交付期间，进行集中推售，充足人气确集中推售，充足人气确保商业氛围快速形
35、成保商业氛围快速形成第二步：第二步：结合菜市场的摊位招租结合菜市场的摊位招租同期推售商业，并整合同期推售商业，并整合金丰的商铺统一树立商金丰的商铺统一树立商业街区形像。业街区形像。B7B6市中心：市中心：5000-10000元元/平方米平方米九江县城：九江县城： 荣丰荣丰.一里洋房：均价一里洋房：均价3330元元/平方米平方米 丹枫美庐：均价丹枫美庐：均价3200元元/平方米平方米 长隆长隆.凯旋城：均价凯旋城：均价3200元元/平方米平方米 柴玺欣园：均价柴玺欣园：均价3400元元/平方米平方米直接竞争个案：直接竞争个案： 金丰御园金丰御园 普通产品：均价普通产品：均价2950元元/平方米平
36、方米 水景产品：均价水景产品：均价3413元元/平方米平方米九江市价格表现为：九江市价格表现为：【项目价格建议项目价格建议】奥体花园：奥体花园：4500-65004500-6500元元/ /平米平米九江大市近期价格表现九江大市近期价格表现九江县城：九江县城：3100-35003100-3500元元/ /平米平米香域半山：香域半山：47004700元元/ /平米平米柴桑春天柴桑春天65006500元元/ /平米平米十里华府：十里华府：46004600元元/ /平米平米国豪水岸城国豪水岸城51005100元元/ /平米平米浔城湖锦：浔城湖锦：54005400元元/ /平米平米项目价格：卖得就是要比
37、金丰御园贵项目价格：卖得就是要比金丰御园贵200200基于目前九江市区的价格表现，以及参照九江县城楼盘价格、基于目前九江市区的价格表现，以及参照九江县城楼盘价格、本案直接竞争楼盘金丰御园的售价，和本公司的专业操作效应，本案直接竞争楼盘金丰御园的售价，和本公司的专业操作效应，初定项目价格：初定项目价格：住宅均价为：住宅均价为：34003400元元/ /平米平米以以32003200元元/ /平方米对战金丰平方米对战金丰34003400元元/平米平米的景观房的景观房二批产品提价二批产品提价200200元元/ /平米平米三批优势产品再次提价三批优势产品再次提价200200元元平米平米注：此价格方案未考
38、虑市场整体价格上涨及自然增值因素注：此价格方案未考虑市场整体价格上涨及自然增值因素我们最终的目标我们最终的目标目标目标2.052.05亿，亿，挑战挑战2.12.1亿！亿！一期多层部分（不含商铺、公寓）一期多层部分（不含商铺、公寓）成功在于细节成功在于细节思考一：定价合理化思考一：定价合理化市场上各楼盘定价不合理，顶层滞销。本案建议拉开市场上各楼盘定价不合理，顶层滞销。本案建议拉开5层与层与6层的价差，控制在层的价差，控制在8%左右，确保项目均衡去化。左右，确保项目均衡去化。思考二：产品价值提升思考二：产品价值提升底层公共半地下室车位，部份改建成直接入户式私属地下室，一层复式洋房。底层公共半地下
39、室车位，部份改建成直接入户式私属地下室，一层复式洋房。思考三：销售说词对竞争个案打击思考三：销售说词对竞争个案打击市区楼盘市区楼盘本案有绝对的价格优势，且本案处于城市发展方向、升值潜力无限本案有绝对的价格优势，且本案处于城市发展方向、升值潜力无限县城小盘（如荣丰县城小盘（如荣丰.一里洋房、长隆一里洋房、长隆凯旋城等凯旋城等 ）本案具有规模、户型优势本案具有规模、户型优势县城大盘（如柴玺欣园县城大盘（如柴玺欣园 ） 处于东南角落，城市发展的边缘，离市区远于本案处于东南角落，城市发展的边缘，离市区远于本案本案与一般楼盘比都具有户型上的优势本案与一般楼盘比都具有户型上的优势关于合润经典案例关于合润经
40、典案例奉化住宅项目奉化住宅项目阳光水岸阳光水岸在项目价格成为抗性的情况下，大胆采用在项目价格成为抗性的情况下，大胆采用“小幅提价法小幅提价法”半年内实现销售率半年内实现销售率100%项目重要销售节点回顾项目重要销售节点回顾2005开发商为促进开发商为促进“阳光茗都阳光茗都”销售，定价高于市场价格销售，定价高于市场价格2005年至年至2006年年7月开发商自销仅月开发商自销仅10%本公司本公司2006年年10月接案，挖掘并赋予项目月接案，挖掘并赋予项目4大价值大价值7 7万方住宅项目万方住宅项目马鞍山世贸一品马鞍山世贸一品7 7万方住宅项目万方住宅项目马鞍山世贸一品马鞍山世贸一品项目重要销售节点
41、回顾项目重要销售节点回顾2007年年8月月26日日 项目组人员进驻马鞍山项目组人员进驻马鞍山2007年年9月月15日日 项目首次参加马鞍山首届房展会、采用封闭式展馆项目首次参加马鞍山首届房展会、采用封闭式展馆轰动马鞍山轰动马鞍山2007年年11月月1日日 世贸壹品售楼部进场开始接待世贸壹品售楼部进场开始接待2007年年12月月15日日 世贸壹品预先认购会员卡开始办理世贸壹品预先认购会员卡开始办理2007年年12月月24日日 世贸壹品圣诞狂欢盛典在大华广场盛大举行世贸壹品圣诞狂欢盛典在大华广场盛大举行2008年年3月月29日日 世贸壹品住宅世贸壹品住宅1栋、栋、3栋、栋、5栋、栋、7栋开盘，当日
42、销售栋开盘，当日销售85%套，早上套，早上9开盘抢购至下午三点封盘开盘抢购至下午三点封盘本项目创造了高层产品售价高于同地段多层产品价格的奇迹本项目创造了高层产品售价高于同地段多层产品价格的奇迹本项目攻克了当地本项目攻克了当地15层以上高层销售难关层以上高层销售难关合润相信，合润相信，用心，用新，坚持，自有丰硕回报，用心，用新，坚持，自有丰硕回报，愿与开发商携手共创丰收！愿与开发商携手共创丰收！THANKS!THANKS!MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYg
43、z4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSij
44、tUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NW
45、CEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
