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1、1目录Part1.我国的老龄化现状Part2.国内老年地产项目Part3.国外老年地产项目Part4.老年社区开发理念Part1我国的老龄化现状中国式的养老危机我国老龄事业现状中国式养老危机l老年人口规模大,老龄化速度快l高龄人口数量与比例将迅速增加l老龄化与经济发展不协调“未富先老”l抚养系数提高，加重年轻人负担l劳动力资源不足，国家负担加重l老龄化引起的其他社会问题老年人口规模大,老龄化速度快 截至2009年底，中国60岁(含)以上的老年人口达到1.67亿人，占总人口的12.5%，老年人口总数居世界第一位。按照联合国的标准，60岁及以上的人口比率超过总人口的10%作为进入老龄化社会的标准，
2、我国已于1999年进入老龄化社会。我老年人口每年以近800万的速度增加，预计到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达到17%。而到2050年，我国老年人口将占到总人口的三分之一。专家预测，我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家。高龄人口数量与比例将迅速增加我国人口老化的同时，老年人口内部也不断老化，特别是80岁以上的高龄老人达到年均100万的增长速度，对老年人尤其是高龄老人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。老龄化与经济发
3、展不协调“未富先老”据预测我国在1999年进入老龄社会时的人均GDP大约在800-1000美元，只在中等收入国家中处于中等水平。预估到2050年人口老龄化达到峰值时，人均GDP也仅达到中等发达国家水平。发达国家社会进入老龄化时，人均GDP一般在5000美元以上，有的甚至达到8000美元，具备一定的经济实力，有能力解决老龄化带来的一些社会问题。我国不仅人均GDP低，在其他方面诸如城市化、文化教育、卫生水平、产业结构、老年人收入结构、地区差别、城乡差别等方面都与发达国家有很大差距。即使在2020年实现GDP翻两番的目标，中国仍然是许多方面都落后的贫穷国家，而届时中国人口老龄化程度却已接近今天发达国
4、家和地区的水平。“未富先老”成为中国人口老龄化的重要特征和严峻挑战。抚养系数提高，加重年轻人负担抚养系数，指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人口数之比 。我国自1978年实行的计划生育政策，使得大部分家庭模式为421家庭，即一对独生子女结婚生子后的一个家庭结构：四个父母长辈、夫妻两人和一个小孩。据调查显示，中国现有35%的家庭要供养4位老人；49的城市家庭要供养2至3位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面对一对年轻夫妇最多供养12位老人的局面。年轻人要谋求生活，参与激烈的社会竞争，培育下一代，还要从经济和生活上照顾双方的四位老人，负担日趋加重。劳动力资源不足，国家负担加重劳动
5、力是构成生产力的最基本的要素，伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，劳动年龄人口比重的下降，必将影响到劳动生产率的提高，对经济发展有着重要的影响。人口老龄化使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担。特别在农村，我国庞大的农村老年人群面对匮乏的农村卫生资源，将产生巨大压力。同时，由于劳动力资源的下降，国家税收来源减少，进一步加重了国家的财政负担。其次，如果老年人福利开支过大的分流了经济发展所需要的资本，使经济发展的资本减少，那么经济发展速度也将减慢，从而使政府的收入减少，而政府收入的减少又难于满足老年人的福利需求。这种恶性循环也严重影响着国家的经济发展。老龄化引起的其他社会问
6、题老年人口为弱势群体,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺诈的案例不断增多；比如近几年保健品传销使上老年人上当受骗的比例也在增加。老年人退休后离开正式的劳动领域，生活圈子缩小了，在相对封闭的状况下，获取预信息有限，知识与信息不能及时更新，导致他们与这个高速发展的社会渐趋脱节，产生信息阻隔。据调查目前城市空巢老人的比例高达50%，农村达到38%。由于子女异地工作或求学，情感的疏离与阻隔成为空巢老人的特征之一。我国老龄事业现状l老年产业发展滞后l养老服务业发展滞后老年产业发展滞后老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，
7、形成了老年产业。我国老年产业滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展：庞大的老年群体需求呈增长态势，老年产业没有形成丰富而有层次的体系，相关的法律法规制度也不完善和健全，不能够很好的规范行业的发展；截至2008年底，我国有各类老年福利机构37623个，养老床位245万张，仅占60岁以上老年人口的1.5%，不仅低于发达国家5%-7%的比例，而且也低于一些发展中国家的2%-3%的水平；尽管政府为应对人口老龄化，2001年启动了全国老年人福利服务设施“星光计划”项目，投巨资在全国城市社区兴建包括提供娱乐、医疗、文化等服务的“星光老年之家”，并且在短时间内覆盖率便达到90%左右。但现在，这些老年人活动场
8、所往往被挪用挤占，有的甚至成为保健品商家的店面。养老服务业发展滞后养老除了保障老年人的基本生活之外，还需要大量的适合老年人心理、医学等诸多方面的专业护理服务。而现有的养老服务例如服务设施短缺、服务主体过于单一、服务供给严重不足、服务质量相对较低等等。全国取得养老护理职业资格的也不过2万多人，不仅与我国几千万失能老人的潜在需求相差甚远，而且由于服务队伍的整体素质偏低，其专业水平、业务能力、服务质量，在一定程度上无法满足老年人的护理需求。随着经济的发展和社会的进步，人口老龄化、家庭小型化、农村城市化，人民群众对于养老服务的需求将会越来越大，现有的养老服务种类和水平很难满足日益增长的养老需求。我国养
9、老产业的发展滞后必然导致日益增长的社会养老服务需求与供给矛盾日渐突出。2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市情况更加严峻。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。虽然老年人经济供养与社会保障已得到较大改善，但是面对严峻的老龄化形势，老龄产业尤其养老服务业发展滞后的现状，我们一直在寻找突破口。老年人的消费能力、消费意识在不断提高，消费需求在不断丰富化和多样化，我们一直在寻找切入点。我们认为，养老地产是最易见效的突破口和切入点，我们把养老地产定位为中国城市化发展中
10、新的生活居住形态。Part 2 国内老年地产项目介绍北京将府庄园养生园介绍北京太申祥和山庄介绍北京曜阳国际老年公寓介绍北京XX养生园项目概况将XX园位于东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地，附近有200多万平米的绿化带，自然环境优越。环境优美的同时距离市区较近，交通方便。村落式养老用房-夏景村落式养老用房-秋景村落式养老用房-冬景村落式养老用房-春景将府庄园配套设施l国际会所：设有图书阅览室、小型超市、咖啡厅和茶社，以及艺术装饰品店、花店、面包坊等特色小店；美容美发店、洗衣店等，满足各种日常生活需要。l康复中心：
11、提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。中医医院：中医药治疗为主；知名中医专家坐诊；内科、外科、妇科、口腔科及X光室、化验室等辅助监测科室；扩建后将集纳急救、预防、医疗、保健、康复、健康管理等服务功能；健康档案：医院将在建立老人健康档案的基础上，对老人进行健康管理。l管理服务中心：接待来访，会员服务中心及管理办公中心。l将府俱乐部：老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。l垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在
12、这里尽享大自然的美妙。l高尔夫球场：提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受与大自然零距离的接触。会员制度将府庄园采用会员制管理模式，以确保服务质量的专业化和高水准。凡年满55岁的女性或年满60岁的男性，均可自愿申请成为将府庄园会员。申请人入会必须办理申请手续，经审查合格，缴纳相关费用后方可成为正式会员。会员卡产品类型及会费缴纳n产品类型多层护理型养老公寓345290,三种户型多层自理型养老公寓90156，两种户型村落居家型养老公寓580730，两种户型
13、n会费缴纳标准多层公寓售价：7500元/，长租，156，50年使用权，一次性付款。老年公寓售价：小户型34左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金，不含任何养老设施及功能的使用费。别墅售价：16000元/，一次性付款，500平，长租，50年使用权。n物业费：多层护理型养老公寓：无；多层自理型养老公寓：3.5元/；村落居家型养老公寓：5.5元/。北京太申祥和山庄项目概况 北京太申祥和山庄（国际敬老院）于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供
14、养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。交通示意图交通示意图 颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，能够容纳1000个床位，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到太和府的最南端，出行更加方便。养老会籍介绍太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。l祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。l太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。l太申至尊尊老会
15、籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。u短期居住：需提前预约，每天居住费8美元（一床位），不固定床位。押金8万元人民币，外地持公费医疗证明，押金12万元人民币。u长期居住：实行会员制，标准间免费住宿，水电费自理，会员期三年，押金50万元人民币，合同到期后全额退还。就餐标准：每人每天12元。北京曜阳国际老年公寓北京曜阳国际老年公寓位于密云县城西北占地面积13.74万平米，总建筑面积6.72万平米，容积率为0.49，总套数共计425套。项目功能规划包括四大居住组团，两大服务配套等；其中项目居住组团，即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排公寓、独栋别墅四大组团。品牌介绍北京曜阳国际老年公
16、寓是由北京城建集团联合中国红十字基金会实施的一项惠顾民生的养老事业，不仅拥有基础的星级酒店管理服务，更有曜阳品牌倾情奉献的专属会员养老服务，并力邀中国武警总医院加盟，成立中西医康复医疗中心，为业主提供全天候、全过程、全方位的专业基础医疗服务。产品介绍A区，为3-4层花园洋房产品，以一居及二居产品为主；B区，为退台及跃层产品，以二居、三居为主，有部分四居；C区，为2层类联排产品，以一居及二居为主；D区，为独栋别墅，以四居、五居为主；26会所集餐饮，休闲，娱乐，商务为一体。游泳馆、桑拿、温泉SPA足浴、中医按摩、商务会议、餐饮、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、篮球、门球、棋牌室、老年大学、书画室、小型
17、电影院、超市等。中国武警总医院中西医康复医疗中心医疗中心建筑面积11000平米，病房82套，并邀请中国武警总医院进行专业经营。武警总医院是集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合型现代化三级甲等医院。医疗中心提供评估系统、体检、远程医疗系统、家庭医生系统、国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容，此外医疗中心还设置了就诊绿色通道，医疗全程可使用医疗保险卡。27Part 3 国外老年地产项目28国外典型老年社区模式特点p西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓老龄化初期老
18、龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”国外老年社区产生机制29政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因老年社区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年社区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅美国老年社区30背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出
19、现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点31美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世界的最为成熟老年社区之一年龄段年龄段0-180-1818-2418-2425-4425-4445-6445-646565以上以上比例比例0.40%0.40%0.20%0.20%1.30%1.30%15.10%15.10%83%83%u社区现状人口构成社区现状
20、人口构成 ：老年人口占绝对多数u户型构成：户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓u分六大居住社区：分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构美国太阳城中心美国太阳城中心u名称缘起：名称缘起： 西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城u区位：区位：临近海湾临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程u规模：规模：接近微型城市接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住
21、宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万u目标定位和建设理念：目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活32全美最典型、最好的老年社区美国太阳城中心美国太阳城中心整个社区功能分区明确：整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 物业类型为老年人量身定做：物业类型为老年人量身定做：u“太阳城中心”（独栋别墅）u“国王之殿”（联体别墅）u“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）u“庭院”u“阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓）u“
22、自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）33制度上增强老年人的归属感由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制社区委员会办公室社区委员会办公室u自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。u1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。 社区委员会成员社区委员会成员均为社区内居均为社区内居住的老年业主住的老年业主美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u社区委员会由社区委员会由社区老人构成社区老人构成便于沟通减少隔便于沟通减少隔阂
23、阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。u纯粹老年社区纯粹老年社区增强老年人增强老年人的归属感的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天34规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u针对老年人的建筑规划：针对老年人的建筑规划：无障碍设计无障碍设计强调方强调方便安全：便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知应对老年人的记忆力感知力下降：力下降：对方位感、交
24、通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流u针对老年人的社区设施针对老年人的社区设施强调身心健康：强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅电梯内低按钮设计防滑坡道设计社区图书馆社区交流大厅35多彩的体育运动会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事草地保龄球室内游泳池高尔夫球场美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u丰富的会所运动：丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有u特色：高尔夫爱好者的天特色：高尔夫爱好者的天堂：堂：u约三分之一的居民是活
25、跃的高尔夫球爱好者。u社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元u太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部u全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行u白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场健身室36俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈超过200种各类俱乐部和组织美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u丰富多彩的俱乐部课丰富多彩的俱乐部课程：程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫
26、、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心37为老人设置专业、完善的配套设施各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。桌球室游泳池图书室手工制作中心美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分
27、析38美国考察项目新泽西sterling pointe老年社区落杉矶fair oaks老年公寓落杉矶Keiro日裔老年公寓3940落杉矶fair oaks老年公寓41基本情况Fair oaks 是一家私人投资、盈利性的高档老年公寓入住者的平均年龄为82岁，最小为62岁，其中75为女性，25为男性出租不签长期租约，一月一签家人可以来探望与活动，有活动也会邀请家人参加房间中配置了基本家具，也可以自己带部分家具共2栋楼146套，经济状况好时租房需要排队，现在金融危机出租有空置，目前出租率为82。共四个管理人员，55个服务员加州共有8000多家老年公寓，高档的包括该项目在内一共7家，中低档次的越多。管
28、理模式有纯租赁的，也有先交押金后退款的2003年开业，在开业之后的二三年内很难赚钱，属于长期性投资项目42两类产品独立型1每天三顿的营养餐24小时上门服务全部的服务设施使用电话服务紧急呼叫系统交通预定基础有线电视服务个人健康规划干洗服务社会活动安排健身计划不限次数的活动区域2独立型所有服务项目医疗服务洗浴帮助洗衣和室内清洁个人清洁辅助做饭和其他活动辅助问诊定期检查连续照看辅助型老年痴呆症以及中风后遗症或行动不便等类型需要照料的老人43独立居住型老年公寓的收费标准（四大类户型）44FAIR OAKS的配套设施与服务项目服务项目服务项目服务项目私人餐厅餐厅还提供精美的点餐方式自助厨房全家具休息间健
29、康锻炼计划各种服务沙龙礼品店多功能活动室经验交流中心健身洗浴中心图书馆每层配有干洗房特色餐厅可以观景的露台完美的路听系统充足的停车位电脑房花房45是买房合适还是入住FAIR OAKS合适首先，入住我们社区您将会得到全方位的服务，而自住却没有第二点从经济方面，我们可以举例说明，入住FAIR OAKS社区的优势消费目录买房后每月支出FAIR OAKS月供1800含税费450含设施使用费200含修理费150含维修费180含食物支出650含娱乐支出300含房屋修剪费280含车费350不需要房屋保险150可选择个人服务费175含保安费65含消炎药费用0.59不需要总计4750.5946规划与设计47户型
30、图48起居室49公共餐厅家庭小餐厅，带厨房，亲属探望时可以自己作饭50走廊两边均有扶手51落杉矶fair oaks老年公寓卫生间均有坐座和扶手卫生间均有应急呼叫器52开门式浴缸53配套设施54 落杉矶落杉矶KeiroKeiro日裔老年公寓日裔老年公寓服务于日裔老年人的非盈利性老年公寓55考察与会谈56KEIRO的来历v在美国的日本老人很多，在南加州有19万日裔，其中20约3.8万人是老年人v第一代日本移民，语言沟通差，文化水平相对低，收入低，社会关注度低v在1961年，由9位日裔人员发起了KEIRO项目，属于非盈利公益性，专门服务于低收入的日裔老人群体v老年公寓占用的土地是由当地的日本人捐赠的
31、，资金主要由在美国的日本商会捐助，每年捐助250万美元，并且通过与大学合作，召收大学生充当义工，解决了劳动力问题，基本可以作到收支平衡57自立型针对健康老人出租的居室，无政府补助，每套月租金2500美元，由个人负担两种经营模式两种经营模式医疗型按床位出租，每室两人，可从政府的保险中获得一部分资金，65从医疗保险中出，35由自己出58公寓外景59办公室60配套设施6162手工房63大餐厅64新泽西新泽西sterling pointesterling pointe老年社区老年社区65基本情况购买条件至少有一人年龄在55岁以上，而其他入住者年龄必须在49岁至54岁之间18岁以下的未成年人，一年内累计
32、居住不超过30天购房后可以出租，但承租人也必须满足55岁的要求老年社区的政府优惠主要是购房者可以免征或减征地产税老年社区项目，由于政府无需为该项目配备学校等设施，因此可减免地产税66价格房屋价格每种方案不同，见后图280平方米的使用面积，按350平方米建筑面积，总价50万美元，合1万人民币1平方米以后每年需交纳约9000美元地产税（1.8%)物业费：252美元/月，包含以下内容公共部分的清洁冬季公园内部、汽车出入口、道路除雪修剪草坪，土壤养护、除野草人行道清理俱乐部（会所）服务67总平面图土地划分为小宗，上面可建一幢别墅，方案买房人可选会所联排别墅独栋别墅68日本老年社区69日本的人口情况根据
33、2007年1月1日居民基本登记，登记东京居民1233.9万人。这个数字分成三个年龄范畴：少年儿童（0-14岁）有146.1万人；工作年龄人口(15-64岁)有854.6万人；老年人口（65以上）有233.2万人。这些人数构成的比例分别为11.8%、69.3%、18.9%日本的老龄化日本老年人口的构成比例在1978年已经超过了联合国规定的“老龄化国家”7%的标准，之后老龄化的速度不断加快至1998年，已经超过了“高龄社会”14%的标准日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%71日本考察热海老年公寓72 日本静冈县热海老年公寓项目日本静冈县热海
34、老年公寓项目73位置静冈县热海市是日本著名海滨温泉乡，依山傍海，风景秀丽。由于新干线经停此地，交通方便，使得热海温泉成为日本人渡假和周末旅行、新婚旅行最常去的温泉乡之一。我们考察的这家老年公寓，由日本大和房地产公司开发，于1986年开业，属于私人投资的盈利性的高档老年公寓，占地面积15369平方米，建筑面积17443平方米74考察老年公寓的负责人热情地接待了我们，现场交流了项目的运营模式与管理经验，并带领我们参观了老年公寓的硬件设施75两类经营模式公寓出租部分生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面积从46平米至70平米不等可以自带家俱，室内有厨房，可以作饭需要医疗护理的老人的护理
35、室护理室面积从2028平方米，共43套出于卫生考察，我们没有进入此楼参观76收费标准入住时交纳2000万日元（160万人民币）作为押金，退房后可退还。每月交纳房租，个人为每月5.9万日元（4700元人民币），如夫妻双方住，则月租为8.8万日元（7040元人民币）房租里包括生活费用，如果自己作饭，则可以从房租里扣除餐费很多人是卖掉自己的房屋作为押金，也有教师和公务员在退休时可以得到一大笔养老金作为押金77居室设计老年社区的设计更具有特殊性浴室外的红外感应器大浴场里的紧急呼叫按钮78走廊中的扶手扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。 79配套设施会客室亲属探望的客房茶道室大浴场2所
36、图书室和室麻将室和棋牌室陶艺室健身房小卖店停车场美容理发室菜园超市班车服务会客室会客室寿和室寿和室80餐厅餐厅配餐室配餐室Part4老年社区开发理念1.人口老龄化，世界各国的难题2.我国养老地产概况3.我司老年社区的开发建设思路4.养老地产的投资形式5.老年产业的兴起1.社会老龄化，世界各国的难题随着全球老龄人口的“爆炸式”增长，经联合国调查预计，到2050年，60岁以上的老龄人口总数将近20亿，占总人口21%，并将超过14岁以下儿童人口的总数。百岁老人将从2002年的约21万增长到320万。到2050年，非洲老龄人口将从4200万攀升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿；欧洲从1
37、.48亿增加到2.21亿；美洲从9600万增加到3亿。人口老龄化已成为当今世界的一个突出的社会问题，早已引起了国际社会的关注。日本，有法律保护的养老日本于1996年进入老龄社会，日本政府制订了一系列法律制度，并不断进行修改和补充，以期逐步完善社会保障体系。l1959年，日本颁布国民年金法，采取国家、行业、个人共同分担的办法，强制20岁到60岁的日本人都参加国民年金体系。l1963年，日本政府推出了倡导保障老年人整体生活利益的老人福利法，推行社会化养老。l1982年又出台了全面推广老人保健设施的老人保健法，使日本老人福利政策的重心开始转移到居家养老、看护的方向。这三项法律方才支撑起日本的老年人福
38、利保障体系。l1995年制定了高龄社会对策基本法作为老龄化社会对策的综合性法律，涉及到养老金、社会养老、雇佣、医疗、照料、教育、居住环境等问题。美国，在保险方面下功夫随着战后“婴儿潮”时代出生的人即将步入老年，美国的养老问题也日益突出。为此，美国政府和有关方面以不断完善社会保险体系来应对这一问题。社会保险由公司和雇员必须按照有关法律同时交纳一定比例的社会保险税。到65岁退休时即可从中受益，提前退休扣减适当比例的收益。对于老年人来说，最重要的是医疗照顾计划。医疗照顾计划是美国政府专门针对老年人和残疾人于20世纪60年代初期设立的计划，政府用社会保险税收为该计划注入资金。计划分为A和B两个种类，区
39、别为全部免费和需适当交费，分别享受不同范围的医疗照顾服务。参加社会保险计划的老人均可享受这两种服务。这样，在社会保险网的保护下，老年人的养老、治病和送终问题就基本上得到了解决。巴西各级政府制订了一系列法律和行动计划。巴西宪法规定“家庭、社会和国家有义务赡养老年人，保障他们参与社会，捍卫他们的尊严和福祉，保证他们的生活权利”。1994年和1996年，巴西先后以法律形式颁布了国家老年人政策及其实施细则，对政府和公共部门应为老年人提供的服务和老年人应该享有的权利作出了规定。在医疗保障方面，公立医院普遍按法律规定设立了老年专科。除了看病优先和享有公民普遍的免费医疗福利外，老年人还享有免费注射流行病疫苗
40、和康复治疗的优惠。巴西所有老年人都有权享有政府提供的最低生活保障。为了保障老年人的合法权益不受侵害，法律规定政府应为老年人提供法律咨询，各级法院优先审理65岁以上老人提出的诉讼。巴西政府支持教育部门建立老年大学，并为老年人提供适当的工作机会。巴西，重视老年人的生活保障俄罗斯，进行养老制度改革俄罗斯在全国实行养老制度改革，从以前的养老社会统筹，过渡到社会统筹和养老保险相结合。改革的主要目的是改善退休人员待遇，调动企业和职工参与养老的积极性。估计全部改革将于2016年完成。改革前养老金主要来自企业缴费。实行改革后，俄罗斯退休人员的养老金将由基本养老金、养老保险金和养老储蓄金三部分组成。l基本养老金
41、由企业和国家承担，企业每月将职工工资总额的14%上缴国家财政；l养老保险，企业每月需上缴职工工资的12%；职工退休后，每月领取的养老金，是个人帐户上的总额除以领取养老金的总月数。l养老储蓄由单位和个人缴纳。为使储蓄升值，政府将设立专门的委员会，对投资机构的经营进行监督和评估，可以根据个人委托，与投资机构签定合同，由它们将养老储蓄用来投资，但只有国家授权机构才可参与投资。87瑞典，让老人能安度晚年瑞典社会福利法明文规定，子女和亲属不再负有赡养和照料老人的义务。瑞典早在上世纪50年代便建立起了社会养老制度。l政府通过发放基本养老金为养老提供经济保障。年满65岁后都可根据居住年限领取数额不等的基本养
42、老金。l工作过的人退休后还可根据其工龄领取到一笔附加养老金，两笔基金差不多相当于退休前工资的70%。l住房补贴，对象是所有低收入退休者，以避免这部分人退休后住房质量下降。这也保证了所有退休老人都能拥有住房。l医疗保障，使人们在退休后仍能像以前一样享受近乎免费的医疗服务。此外，老人们还可享受三种特别医疗保健服务：一是请医生、护士到家看病；二是长期住院治疗，各医院都为老人设有相当数量的专用病床，保证他们能得到及时治疗；三是疗养院。88我国如何应对老龄化改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快的发展l1994年12月，国家计委、民政部等部门联合制定了中国老龄工作七年发展纲要(19
43、942000年)；l1999年10月，党中央、国务院决定成立全国老龄工作委员会；l2000年8月，党中央、国务院又下发了关于加强老龄工作的决定。根据中华人民共和国老年人权益保障法、中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，结合我国人口老龄化的实际，制定中国老龄事业发展“十五”计划纲要(2001-2010年），有力地推动了我国老龄事业的发展。l温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。老年人的经济供养与医疗保障得到改善，老年福利、文化、教育、
44、体育事业有了较快发展，老年人合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人生活质量明显提高，老龄组织健康发展，各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强。2.我国养老地产概况养老地产市场分析我国养老地产形式养老地产存在的问题老年地产市场分析养老居住模式与人口变迁的关系1949-1957年出生的第一代战后婴儿潮1964-1974年出生的第二代中国最大的婴儿潮，即常说的婴儿潮80后年出生的小婴儿潮步入和即将步入老年供养关系多数老年人希望居家养老 如右图所示，85.05%的老人希望居家 养老； 有6.69%的老人希望入住机构养老住宅的建设将蓬勃发展 发达国家在养老模式上从起初的医院到
45、 设施最终都走向了“家庭、社区养老“ 结合中国传统养老观念，居家养老将成 为我国老年人的主要养老方式。 老年住宅及设施的需求量大85.05%居家养老6.69%入住养老机构7.24%无明确意向1.02%无回答资料来源：中国老龄中心医院养老设施社区家庭国外居住模式的演变过程l类型1：按建设经营者划分为三种模式政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人政府福利型
46、主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施，但并不成熟。老年社区设计配套设施，但并不成熟。如：02年，北京太阳城，均价6800元/，绿地21城均价3600-5100元/我国养老地产的形式l类型2：按建筑类型划分健康
47、自立需护理适合老年人普通住宅老年居住社区老年公寓居家养老老年社区养老专业机构养老老年活动中心居家老人照料日间照料托老所私立老人院老年康复院临终关怀设施公共福利院老少户型老人专用住宅其中均包含一些公共服务设施，为老人提供餐饮、照料等服务。提供适合老人的综合服务，包括医疗设施、娱乐、活动设施、餐饮、售后服务、清洁、照料等。公办私营及私营两种经营模式；其照料对象的范围较为宽泛，从健康老人到需要护理的老人都有政府建设的福利机构，收费较低城区型l类型3：按区位和功能分类按地段区位城内配套齐全，但用地紧张。多为集中是高层公寓，以提供互利为主。郊区型用地较为宽松，租金或房价较低，易建设大型低密度老年社区，也
48、可提供混合居住。景区型景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。气候区域型利用南北方季节差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。专门型按功能专门面向老年群体的老年社区。混合型适应各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住嵌入型在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、老年专用户型，日间照料中心、老年活动中心等。我国养老地产存在的问题主要问题：开发档次较低，配套和服务水平有限；产业规模小，产业链整合度低；缺乏开发全过程的经验，而国外经验又水土不服；缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够；政策“不落地”，产业标准缺失。3.我司老年社区的开发
49、建设思路 软件服务是核心房屋是老年社区的载体，但老年社区最本质是服务。硬件配备是前提老年社区的硬件要以老人为本，没有完善、人性化的硬件，软件服务难以发挥作用。 养老地产是房地产产品的一个细分种类，从建筑和功能上区别于传统地产项目。我司专注研究养老地产，针对国内、港澳台地区、日本、美国等地的多个养老地产项目进行了多次的考察和交流，了解当地的经营模式，学习先进的管理经验，结合国内的情况，总结出了一套自己的开发建设思路，我们认为：老年社区建设方向实现多元化、现代的复合居住功能配备完善的、可应对紧急情况医疗服务功能系统拥有丰富的、满足不同需求的康复运动娱乐配套功能营造方便学习交流的、跟上时代要求的环境
50、和设施具有复合精神与价值诉求的老年服务功能，满足自我价值的实现软件核心通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助空间结构：紧凑、通风、明亮、防火硬件基础空气新鲜、环境优美、交通便利、安静单体设计配套设施老年社区室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来医疗:独立的医院娱乐:老年活动中心、老年大学、
51、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感室外环境专业服务物业管理区位环境硬件基础设计1.楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。2.楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源
52、应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。无障碍通道1003.楼梯扶手在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。无障碍通道101硬件基础设计4. 4. 轮椅使用轮椅使用从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。4.
53、轮椅设计102硬件基础设计5.厨房6.起居室老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最好是硬质材料，供起身时撑扶。茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在300450mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间将餐桌与厨房操作太联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人的使用厨房、起居室设计103硬件基础设计7. 7. 卫生间卫生间老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因
54、此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖必须的扶手杆设置卫生间设计104硬件基础设计8.洗浴室洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空间。在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳定。安装合适的扶手。主要通道必须是无障碍通道无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须畅通无阻。当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。公共通道沿途必要的扶手杆。硬件设计9.室外设计卫生间设计1
55、05部分硬件配备展示走廊中的扶手浴室中的坐椅浴室中的应急呼叫装置106产品及服务项目项目内部本身的医疗、保健、商业、餐饮、娱乐、休闲配套齐全，这不仅方便了项目本身的消费群体，对周边投资环境的改善也具有很大的带动作用。【公园绿地】根据规划，项目内部和周边将建成占地面积320亩生态公园和占地面积1000亩的高尔夫球场。生态公园和高尔夫球场建成后将为业主们提供一个巨大的天然氧吧和休闲场所，使业主们真正享受到回归生活，回归自然的感觉。【医疗】医疗方面，民福公司将和北京市著名医院合作成立专门的医疗机构，为入住项目的老年人提供专门的医疗服务，定期体检、建立业主入个人健康档案，为业主量身订做保健方案，同时还
56、将建立紧急呼叫系统将医院同各家各户及社区公共场所的每一个角落连接起来。【娱乐】民福桃源现代化的会所将为到访的每一位业主提供了丰富多彩的室内娱乐休闲项目。咖啡馆、棋牌吧、演艺舞台等，品位怡然，亦歌亦舞亦开怀；更有精品图书馆，为人们提供阅读、音乐、舞蹈、茶道、插花、棋牌等丰富多彩的知性空间，可以相互学习与自我展示。【休闲】项目周边垂钓区、室外自助烧烤及温室大棚采摘等各类户外休闲娱乐活动，将使业主更充分体味生活情趣、享受惬意心境。软件核心服务管理和服务的四原则第一个原则是第一个原则是“尊严尊严”第二个原则是第二个原则是“自立自立”第三个原则是第三个原则是“安全安全”第四个原则是第四个原则是“参与参与
57、”软件核心服务第一个原则应该是“尊严”经济状况和身体状况，个人经历和价值，性别和年龄，家庭状况，社会地位，意愿和隐私在设计服务时要尊重隐私提供服务中要尊重意愿谨慎使用限制手段（身体和药物）109第二个原则是保证老年人的“自立” 鼓励自我照料：居住，择偶，责任，以及生活中的琐碎事情，以增强他们的自信心和成就感。在制定养老服务规范时，界定和使用鼓励，协助，帮助的概念对为老年人提供最大程度的自立有极大的作用。在服务管理的过程中成功地体现出为老年人创造自立和独立的机会和意识，以便同时满足他们在身体，心理和精神上的需求。第三个原则是“安全”安全是老年人保持自立的根本。经济收入可以保证日常生活的支出，这是
58、老年人生存的基础。身体健康，居住环境，对入侵的自我保护意识，与家人和朋友的联络交往等都属于安全的范围之内。在养老服务机构的基本规范内应有安全手册。包括撤离方式并且应含有撤离演习的详细过程，图示；演习和检查频率以及员工的责任和详细的分工等。第四个原则是“参与”参与社会，经济和政治活动，参与社区的建设和服务，使得他们在社会中体现自己的价值开展志愿服务活动使他们的余热得到尽可能大的发挥。不仅能使需要照料的老人得到照顾，同时使提供照料的老人得到自信和成就感。在养老服务机构的基本规范里需要对与老年人或老年协会组织如何参与老年机构的管理做详细规定。4.养老地产的投资形式我司老年社区项目定位：n 郊区型+景
59、区型+气候区域型 大型低密度老年社区； 注重景观环境，强调良好的自然生态与休闲娱乐； 全国各地开发连锁老年社区，利用南北方季节差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式的养老生活方式。n 专门型+混合型项目设有有专门面向老年群体的居住板块，也有适应各年龄层群体的居住板块；客群定位及投资形式：n 消费能力和消费意识提前的老年群体追求较高生活质量；经济能力足以支持独立生活。n 进行住房置换的老年群体大房换小房，将大户型让给子女居住；城区房换郊区房；（我司可帮助客户出租或出售）为了与子女就近居住，异地迁入n 追求自由自主生活的老人群体在不同时候短期入住度假休闲；在不同季节入住不同地区的老年社区。直接
60、购买或长期租赁短期租赁5.老年产业的兴起沉淀5000年的中国传统文化，以孝义构筑了中国道德体系的伦理基础，而当代中国将面临严重的人口老龄化挑战，2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市早已提前进入老龄化的阶段。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。在这样的背景下，政府、服务机构、金融机构、房地产企业、科研院校等都在关注老年产业。举一个自身例子来说明，我司一直关注养老地产，原因之一就是我们认为在关注养老地产也就是在关注房地产行业的可持续发展。有一种观点认为，传统
61、的房地产大概还有15-20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，但是当到了90后成长起来，可能很多夫妻双方家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就要少了很多，而那时候的中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。据一项调查显示：如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其他)，按80消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，占了居民消费总额的82，中国老年产业发展潜力巨大，且必将兴起。目前很多发达国家老龄产业已成功走向市场，老年人的公共支出是年轻人的3倍，已成为占第三产业比重很大的产业。多年以来我司凭借一套科学、合理、高效的管理制度，以创造优质生活空间为己任，为打造中国一流地产品牌而不懈奋斗。尽管老年产业的命题还有许多亟待求解，我们一直倡导学习国际前进经验，并进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业的发展努力，将以人为本、服务先行、安全健康等特有的开发模式应用到老年项目当中，以求得到市场和客户的广泛认可。Thanks!115
