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1、1童话山庄二期项目策划导言123项目宗旨：在北京昌平区大石坡旅游度假区内，建设营造一符合和谐社会理念规范的， “原生态”与“养生”相结合的高标度假区。建设规模：总占地面积：1000亩，二期规划建设木质别墅200栋；含高尔夫球场、跑马场、物业及医疗保健、养生娱乐等设施。投资概算：二期总投资4千万人民币，建设周期2年，将成为昌平区乃至北京周边又一与生态相结合的低碳绿色环保休闲地产的典范3目录投资预算背景环境市场研究地段位置建设方案4 未来超过未来超过1010年的时间内年的时间内GDPGDP增长率稳增长率稳定在定在7%7%以上中国经济长期增长动力仍以上中国经济长期增长动力仍然存在然存在 产业升级与产
2、业转移机会产业升级与产业转移机会 自主创新能力的培育自主创新能力的培育 城市化、中产化进程和消费升级城市化、中产化进程和消费升级数据来源：中国生产力发展研究课题组数据来源：wind资讯GDP增长率（增长率（ 19952006）GDP增长率预测（增长率预测（ 20082020）宏观经济稳定增长 内生动力强劲背景环境5一类城市富裕程度相关衡量指标背景环境6背景环境未来房地产发展重点：休闲地产根据城市化发展的一般规律来看，当城市化率超过根据城市化发展的一般规律来看，当城市化率超过80%80%以后，以往那种快速发以后，以往那种快速发展的阶段将结束，随之城市化速度会大幅下降，展的阶段将结束，随之城市化速
3、度会大幅下降，进入到平缓发展阶段，城市的发展模式面临转型。自从上世界经济学家凡勃伦提出进入到平缓发展阶段，城市的发展模式面临转型。自从上世界经济学家凡勃伦提出 有闲阶层有闲阶层 以后，欧美发达国家在以后，欧美发达国家在6060、7070年代先后进入了休闲时代。目前发达国家年代先后进入了休闲时代。目前发达国家人均人均GDPGDP普遍提升到普遍提升到3434万美元的水平万美元的水平, ,居民可支配休闲时间占比也上升全年居民可支配休闲时间占比也上升全年41%41%左右。左右。其中美国的休闲时代发展态势在发达国家中尤为引人注目其中美国的休闲时代发展态势在发达国家中尤为引人注目 ： 有有1/31/3的时
4、间用于休的时间用于休闲娱乐闲娱乐, ,有有1/31/3的收入用于休闲娱乐的收入用于休闲娱乐, ,有有1/31/3的土地面积用于休闲娱乐。的土地面积用于休闲娱乐。 可见当前发可见当前发达国家的休闲产业在国民经济中举足轻重的地位。达国家的休闲产业在国民经济中举足轻重的地位。 由于我国休闲产业刚刚起步，有关这个产业定义和相关统计没有明确。在此从由于我国休闲产业刚刚起步，有关这个产业定义和相关统计没有明确。在此从一些反应城市或国家富裕程度的主要指标来看，一类城市都已经接近或者部分达到一些反应城市或国家富裕程度的主要指标来看，一类城市都已经接近或者部分达到发达经济水平，迈向进入休闲社会的门槛。在房地产领
5、域，与休闲相结合的重要表发达经济水平，迈向进入休闲社会的门槛。在房地产领域，与休闲相结合的重要表现之一就是旅游度假地产的升温。现之一就是旅游度假地产的升温。 当前国内旅游度假地产以度假村、酒店公寓、产权酒店、国家休闲度假中心和当前国内旅游度假地产以度假村、酒店公寓、产权酒店、国家休闲度假中心和主题城市旅游地产等形式居多，城市度假村（主题城市旅游地产等形式居多，城市度假村（city resort)city resort)是目前国内欠缺的度假是目前国内欠缺的度假村类型。现代人渴望放假却不想离开城市，村类型。现代人渴望放假却不想离开城市，City Resort City Resort 应运而生。这类
6、城市绿洲应运而生。这类城市绿洲酒店一般开在大都市边缘，拥有稀缺景观资源地带，避开了城市的喧闹，设计感和酒店一般开在大都市边缘，拥有稀缺景观资源地带，避开了城市的喧闹，设计感和度假村一样让人身心放轻松。度假村一样让人身心放轻松。 77宏观政策对房地产市场的影响背景环境 自4月国务院全面收紧房贷政策、要求实行差别化房贷后,近日,央行在召开会议部署下半年工作时,再次重申“严格执行差别化房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。”而银监会也在日前对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告,把房地产贷款风险作为关注的重点之一,并有监管高层人士透露“部分开发商有资金断裂现象”。 对此,业内人士分析,重申差别房
7、贷政策,只是“新国十条”对楼市调控政策的延续。如果银行信贷继续从严,开发商将面临较大资金压力。所以顺应市场大环境，房地产商另辟开发途径和方式是势在必行的。目录投资预算背景环境市场研究地段位置建设方案市场研究富人阶层 有长远投资计划，市场嗅觉敏锐中产阶层 工作压力很大,向往原生态生活白领阶层 有一定经济基础有一定经济基础, ,向往田园生活向往田园生活 教育阶层 文化层次普遍较高,有固定的假期有固定的假期4123总体上说，旅游地产市场需求将分为四种类型或不同阶梯的客户：旅游地产市场需求阶梯 主力单元均按市场竞争定价，基本为造价成主力单元均按市场竞争定价，基本为造价成本的本的7 7折定价折定价月费经
8、营月费经营模式模式 初入入门初入入门费缴纳费缴纳 月费用月费用标准标准 市场占市场占有比重有比重 一般根据入门费以及竞争对手同比定价，制一般根据入门费以及竞争对手同比定价，制 定的月收费标准；定的月收费标准； 通常月费标准及杂费较低，物业管理服务须通常月费标准及杂费较低，物业管理服务须 另计。另计。 该模式为会员制的分支，占销售比重：该模式为会员制的分支，占销售比重： 大约大约25%25%左右。左右。 代表项目：代表项目： 温渡休闲俱乐部温渡休闲俱乐部市场研究旅游地产经营模式一 会员证价格基本按物业全造价成本标准制定会员证价格基本按物业全造价成本标准制定 定价；定价； 会员证可赎回，可转让，可
9、继承。会员证可赎回，可转让，可继承。 初入门槛一般较高，一般相当于物业价值初入门槛一般较高，一般相当于物业价值。会员制经会员制经营模式营模式 会员证准会员证准入费制入费制 月费用月费用标准标准 市场占市场占有比重有比重 一般根据入门费以及竞争对手同比定价，制一般根据入门费以及竞争对手同比定价，制 定的月收费标准；定的月收费标准； 通常月费标准及杂费较高，服务须另计。通常月费标准及杂费较高，服务须另计。 该模式为该模式为现行市场主流现行市场主流现行市场主流现行市场主流，占销售比重：，占销售比重： 一般大约一般大约75%75%左右，有上升趋势。左右，有上升趋势。 代表项目：作家村创意园、温渡休闲俱
10、乐部代表项目：作家村创意园、温渡休闲俱乐部等。等。市场研究旅游地产经营模式二12市场研究木质别墅的起源 木质别墅起源于十八世纪的北美，当时欧洲人大量移民到荒蛮的北美土地。北美拥有丰富的木材资源，这些移民者就地取材，利用原木手工建造住房，这就是原始的北美木屋。经过世代演进，这种住宅为越来越多的人所接受。有资料统计，在北美的别墅市场，木质别墅已占90%的市场份额。 木质建筑被誉为二十一世纪生态住宅，人类对树木、木材有天生就有的自然的亲近感。木质建筑自然健康，不但没有化学、放射材料对人体的危害，相反原木散发着沁人心脾的天然香气，极有益于身心健康。 13木质别墅在我国的发展现状市场研究 随着我国人民生
11、活水平的提高，轻型木结构建筑也进入了中国市场，越来越多的房产开发商、设计公司、施工单位及普通消费者对木结构建筑产生了浓厚的兴趣。凭籍绿色环保、设计灵活、具有竞争力的造价等优势，轻型木结构建筑技术在我国已经渡过了最初市场发展的引入期，呈现了快速成长的趋势。从1997年苏州的波特兰小街一直到09年北京的波特兰花园，国内市场对木质别墅进行了长期的探索。近年来，上海、北京、南京、苏州、安徽等城市对木质别墅的开发呈现出不断升温的态势。而木质别墅虽然在国内兴起的时间不长，但是由于起点较高，目前市场上打造的一些木质别墅项目还是得到了越来越多的消费者的认可。市场研究木质别墅在我国的发展现状 杭州东方苑住宅小区
12、，50多栋美式木质别墅在开盘三天内抢购一空；南京佳湖绿岛、昆山鹿澄天地等销售情况都非常良好。 资料显示，加拿大90以上、美国80以上的别墅和低层公寓采用木结构。日本每年的木结构住宅竣工数达到10万套，木材已成为在加拿大、美国和日本80以上的别墅及低层住宅建造的首选材料。我们欣喜的看到，中国的木屋、木结构市场正在成长。据统计，目前我国完工的木结构建筑仅有一千幢左右，这既预示着发展的潜力很大，木屋、木结构为消费者接受只是时间和观念的问题。15木质别墅的特点市场研究 木质与传统砖混结构别墅相比，具有诸多独特优势，这是木质别墅始终能在市场上独踞一席之地的重要原因 1.能耗资源少 建造方面看，有数据显示
13、，每生产一吨钢材，需3780KW电力，而每生产一吨木材只453KW电力。也就是说，木质别墅的能源消耗量大大的低于钢筋混凝土和砖混结构别墅。 另一方面，如果林业资源处于良性的开发状态，木材砍伐的速度低于种植的速度，森林面积不断增加。木材成为可再生的资源，取之不尽，用之不竭。可以看出，木质别墅普及率高的深层原因不但在于历史的文脉作用，更在于对于资源利用的合理规划和政府的引导。 16市场研究 3.材料环保2.设计施工与设备技术已经相当成熟 长期和广泛的使用使木质别墅在性能上得到不断的提升，时至今日，欧美木质别墅的设计施工和设备技术已经相当成熟。但这种木质别墅与我国古代的木建筑有着本质的不同。使用方面
14、看，木结构别墅的所有外墙均铺设约15厘米的玻纤保温棉，木材对温度的传导系数极低，隔热比值比混凝土高16倍，再加上保温隔热层，相对于砖混结构可节省用电量62%-66%，空调配置功率只需砖混的一半，耗电量是砖混的三分之一。木质别墅的特点 天然的木制结构，可以优质室内空气质量，隔绝内部及外部噪音，避免房屋受电磁场的辐射。300m2的别墅使用木材50m2，木材中含一种天然有机物质，会在使用过程中缓慢释放，对人体产生有利的影响。并且木结构在一定范围内能够自动调节室内环境湿度。 木质别墅在其使用寿命终了时，绝大部分材料不会形成二次污染，可以直接为境所消化。而传统砖混结构别墅中的很大一部分材料则不能为环境分
15、解。市场研究3.材料环保 木质别墅的特点木质别墅的特点18木质别墅在我国迅速发展的原因和前景预测市场研究 木结构别墅除了自身所具有的优势以外，近年来我国别墅市场消费需求与消费习惯的改变也加快了木结构别墅在我国的推广速度。 1.国外人士与海归派催生了木结构别墅的需求。 来中国投资的外国人越来越多，外国人和海归派在国外住惯了木结构房屋。来到冬冷夏热的北京，住在热工性能远不及木结构房屋的钢混结构房屋里，他们明显的感到不适应。这部分人的需求呼唤木结构房屋的出现。 19木质别墅在我国迅速发展的原因和前景预测市场研究2.从众与时尚放大了需求 外国投资者不但带来了财富，也带来了西化的居住观念，同时，海归作为
16、高端白领的领军人，与外国人一起引领了高端的时尚潮流。加上“国产”的富人们在时尚消费方面热衷于校仿外国富人阶层。因此，木质别墅也成为他们的最爱。 20木质别墅在我国迅速发展的原因和前景预测市场研究3.限制被松绑 根据WTO的谈判结果，中国政府必须废止“禁止使用木材建造木结构房屋”的政策，同时将木结构和建材配件的关税下调到5-7%，原木享受零进口关税。如此一来，木结构别墅与传统砖混结构别墅基本上拥有了同等条件的市场竞争环境，市场供应的瓶颈被大大缓解。 21木质别墅在我国迅速发展的原因和前景预测市场研究4.竞争加剧了差异化产品的出现。 近年来我国房地产市场虽然形式一遍大好，但在高端物业市场上的竞争却
17、没有减弱。开发商迫切需要寻求质化竞争的市场空白点，有了上述客户需求的支撑，木质别墅便应世而生，并迅速成长。 22木质别墅在我国迅速发展的原因和前景预测市场研究5.木材料加工技术的革新加快了木结构别墅在我国的普及速度。 传统的锯木加工方法，原木的利用率为50%，而现代加工技术使原木的利用率达到75%。这样带来两大优势：一是充分利用每一寸天然材料；二是大大提高板材质量，材质均匀，尺寸随意，强度提高。现代工业技术的发展为木结构别墅在我国大面积流行打下了坚实的基础。 也就是从这些意义上而言，木结构别墅在我国具有很好的发展前景，其市场份额将会进一步扩大，它本身无可替代的优势也将会进一步为市场接受。木质别
18、墅发展的前景预测市场研究 二十一世纪的中国房地产风云际会，地产市场的持续景气，需求放大，销售价格的飞速式上涨，政府的“十一”政策的出台，银监会对房地产信贷的严控，致使房地产商们迫切寻求突破同质化竞争的市场空白点，旅游地产+木质别墅的开发形式成为了当下新的突破口。 目前，木质别墅的发展还处在市场试探期，但其未来的发展前景还是很乐观的。其理由如下：1、从木质上,木质别墅是一种不可替代的健康环保住宅，这一特性顺应了现代生活的理念。从本质上，它将受到公众的追捧。2、木质别墅有着西化的文脉和文化象征，有着独特的建筑风格，与当今中国的风格化和国际化的居住理念趋势相迎合。市场研究木质别墅发展的前景预测3、我
19、国大部分地区与北美和北欧纬度相近，气候条件相似，使北美木质别墅很容易移植到中国来，住户可以充分感受到木质别墅的热工性能、隔声性能等。其产品力远胜其他。4、中国是世界第三大原木和锯材消费国，中国的建筑竣工面积居世界第一位，木质别墅在中国庞大的住宅总量中，还只是极细小的一小部分。但只要客户层来源增加一小部分，其总量就会大大增加。5、从长远来看，随着我国木材资源进入良性的增长期，木质别墅必然会走向产业化和木地化。到时，总量上会迎来本质性的大放量。市场研究木质别墅的6大优势与钢筋混凝土及砖石结构房相比，木结构房具有以下几个特点： 不怕地震 木结构房由于自身重量轻，地震时吸收的地震力也相对较少；由楼板和
20、墙体体系组成的空间箱形结构使构件之间能相互作用，所以它们在地震时大多纹丝不动，或整体稍微变形却不会散架。身上穿着防火外套 轻型木结构的防火，就像给可燃的木构件包括墙体、楼盖、天棚和屋盖等穿上一件难燃或不燃的防火外套，一般采用防火石膏板来阻断火焰与木构件的接触，同时满足有关规范规定的耐火极限要求。市场研究木质别墅的6大优势既防潮又会呼吸 有关专家认为，木材的平衡含水率在以下时，虫子就不能存活。而用来建造美式木屋的木材的平均含水率只有，建筑结构中还加入了一种屋内的空气能释放出去、屋外的水汽却进不来的单向呼吸纸，以及一旦结构进了水也能使其干燥的技术措施三项防潮技术。 防虫防腐 用于室外平台等的外露材
21、质，均经过防潮防虫处理，别墅建造木材均经过四次防虫处理，且每年都会进行一次防虫处理，可长期免受虫害及腐蚀。 市场研究木质别墅的6大优势隔音性能出众 通过在墙体、地板及天花板内放置具有保温及隔热双重功效的材料，消除噪音的干扰，可以轻松地达到或超过砖混结构房屋所具有的隔音性能。冬暖夏凉 如果采取通常的隔热方法，木结构房的隔热效果比空心砖墙房要高倍。所以，木结构房的取暖费用较低，冬暖夏凉。 市场调研北京周边木质别墅旅游地产项目概况名 称地址占地面积别墅（栋）开盘时间俄罗斯风情园昌平瓦窑村2000亩200栋2007 作家村创意园昌平瓦窑村13350亩500栋2010.7童话山庄一期昌平南口镇1000亩
22、 100栋 2008 波特兰花园别墅顺义潮白河畔240亩168栋2009.6温渡平谷京东大溶洞景区500亩300栋2009.7市场调研北京周边木质别墅旅游地产项目概况名 称立项合作方式投资成本售价出售率俄罗斯风情园养老院/老年公寓50年土地承包经营权2500元/平米左右40万-100万/每栋80%作家村创意园文化地产70年土地承包经营权3000元/平米左右7000元/平米一期80%童话山庄一期旅游地产50年土地承包经营权3000元/平米左右7200元/平米100%波特兰花园别墅别墅70年产权5000元/平米左右2万-3万/平米一期100%温渡休闲度假俱乐部70年土地承包经营权3000元/平米左
23、右7500元/平米一期100%市场调研纯木质结构别墅的设施和环境环境环境设施设施普通住宅设施及环境目录投资预算背景环境市场研究地段位置建设方案地段位置童话山庄的总体规划北京市昌平区南口镇总体规划(童话山庄所占区域为文化娱乐用地)地段位置本项目地段位于昌平区南口镇大石坡旅游度假区，华彬庄园的西侧，八达岭高速第14出口左转直行过华彬庄园右转至加油站到南口八达岭高速第17出口出前行100米过桥右转至第一个红绿灯到南口。 别墅选址基准选址基准 CATI市场调查结论本项目地段的选择是合理可行的. 自然环境及景观条件优，无空气及 噪音污染； 生活配套条件好，距生活服务设施、 医疗设施便捷； 与子女及家人临
24、近，且交通联 系方便 ； 土地成本低，具有一定政 策优惠等。 根据CATI调研，北京地区选择 第二或第三居所的期望区域为： -选择海淀区的比例为33% -选择昌平区的比例为25% 多数人希望社区在距城区1小时 车程之内，选择30公里覆盖半径。建设营造绿色生态社区，北京首选区域为海淀与昌平，其辐射范围包括海淀、昌平、西城、朝阳及东城区域，再结合土地成本与未来的交通状况考虑，选择昌平是一项合理的抉择。选址选址结论结论地段位置项目选址评估项目选址评估本项目地段选址评估地段位置本项目地块地貌 地貌：项目地块呈不规则梯形，绿化覆盖率高达90%以上，植被茂密，品种丰富，地下水资源丰富。 性质：该地块属于旅
25、游区范围，通过土地租赁方式，获得项目用地，租期50年，以最后的租地合约为准。目录投资预算背景环境市场研究地段位置建设方案二期规划用地面积500-600亩标准18洞高尔夫球场及3000平米跑道的跑马场建设方案一.童话山庄二期-设计理念 童话山庄旅游度假村总规划山场面积2000余亩，首期开发面积200亩。选择南侧交通方便、景观优美的区域规划了约80栋原生态纯原木木制休闲养生度假别墅，依山傍水，独门独院，面积在80600平方米20余种方案，全部带精装修，别墅院落面积均是房屋建筑面积的2倍以上。 二期工程秉承童话山庄一期的原生态设计理念，在尽可能保持原有地貌的前提下，预期开发山场面积达600亩左右。
26、建设规划200栋独栋纯木别墅，开发15亩自然水域，修建18洞高尔夫球场一座、2000米-3000米环山跑马场一个。项目分类项目总体规划指标相关指标占地面积/栋建筑面积/栋容积率建筑业态独栋纯木质别墅160-600/栋80-3001：0.095200栋独栋木质别墅自然水面15亩1200001：0.0254-6层花园建筑庭苑高尔夫球场-18洞标准场配套服务会所3000120001：0.03超市、餐厅、休闲、医疗5 管理及办公用房80016001：0.004物业及社区服务6道路及绿化90400 -含地上公用停车及步道建设用地合计1000多亩-均未含地下建筑其他说明综合建筑密度20%，绿化率70% 二
27、 本项目用地平衡表建设方案4. 购物超市、餐饮、茶舍等一应俱全。5. 假期与朋友家人来休养生息，解压放松。1.绿化覆盖率高达70%以上，各种对人体有意的微生物充满各个空气中，使人们真正享受到大自然的恩赐。2. 聘任的正规大夫给来这里的老人得到及时周到的照顾。功能概念 为都市人精心营造一个多样化，现代化的能够充分满足他们生理需求和精神需求的原生态生活氛围，从而实现生活在童话世界的愿景。三.本案功能规划天然天然氧吧氧吧医疗医疗保健保健生活生活配套配套娱乐休闲聚会沙龙建设方案3. 包括高尔夫、马术训练在内的体育、垂钓、棋牌等开发性多元化的娱乐休闲活动中心建设方案四.人性化的会员权益成为童话山庄度假俱
28、乐部的会员，可以享受老人医疗、宠物寄养、绿植养护、休闲娱乐健身、委托出租经营等相关会员权益服务。主要目标客群行政级别行政级别年收入年收入/ /月月未来增长未来增长党、政机关军队人员副处（团）及以上￥20万以上随着同级在职人员的工资增长而同比增长，增长幅度不少80%的比例企事业单位人员副处级及以上￥40万以上40万以上高校/科研院所人员副高职及以上￥20万以上国企/上市企业人员部门经理以上￥ 40万以上依企业效益变化建设方案六.客户定位与目标客群 目标客群定义：北京地区月收入达到目标客群定义：北京地区月收入达到1000010000元以上元以上且有亲近大自然的强烈意愿。且有亲近大自然的强烈意愿。土
29、地租赁立项报批设计报建开工建设销售运营 村镇两级土地租赁签约审批民政部门 立项并报审批总平及各体建筑设计报建审批 施工准备及招投标、开工建设 项目建设、推广销售、运营管理本案项目计划实施流程建设方案项目运作周期：目前已开工建设2期工程，2年之内配套设施和基础工程基本完成目录投资预算背景环境市场研究地段位置建设方案每栋均价每平米7500元收费，一次性付全款打97折物业管理费：3元/平米托管式服务收益3：7分成会员制居会员制居养模式养模式投资预算一.营运模式与定价 项目项目基数及单方费预算额：万元备注1土地整理费 万方填土30元/立方1000含沉降、平整等费用2市政配套费及综合建安费60万 400
30、0元/ 24供水、供电、木屋及配套设施的建安费用3财务费用与利息24万10%年利率2年4.8平均占用资金（不计销售收入再投入）4推广及销售费用3.80万 100元/ 380按预期销售值的2.5%计5综合管理费2年600万/年1200按以上总造价（1-4项)的1.8%计6不可预见费60万 200元/ 1200按以上总造价（1-5项)的5%计7合计总支出4000元/ 3808.8可售面积为：38000 8总销售收入（静态）7500元/3亿9净利润（静态）2.9亿投资周期（静态）2年 童话庄园二期工程投资估算表投资预算 项目项目基数及单方费预算额：万元备注1土地整理费 万方填土30元/立方1000含沉降、平整等费用2市政配套费及综合建安费60万 4000元/ 24供水、供电、木屋及配套设施的建安费用3推广及销售费用3.80万 100元/ 380按预期销售值的2.5%计5综合管理费50万/月600按一年计算6不可预见费60万 200元/ 1200按总造价)的5%计7合计4000元/ 2604可售面积为：38000 童话庄园二期工程启动投资估算表投资预算结 论综上所述，对投资方延续童话山庄一期原生态的建设理念，加大对二期交通设施及园林景观的建设和投资力度，进一步完善服务配套设施的建设，增加高尔夫球场及跑马场的高端娱乐设施，童话般的居住环境将不再只是都市人的梦想！48谢谢
