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1、第7章 物业管理经费与财务管理n物业管理的资金来源n物业管理资金预算方案的制定n物业管理资金的使用与管理 2024/8/31物业管理经费与财务管理第1节 物业管理的资金来源n一、物业管理资金的性质n物物业业管管理理的的对对象象和和目目的的决决定定了了物物业业管理资金的性质管理资金的性质n物物业业产产权权多多元元化化的的格格局局决决定定了了物物业业管理资金的性质管理资金的性质n物物业业管管理理资资金金的的性性质质随随经经济济环环境境的的变化而变化变化而变化2024/8/32物业管理经费与财务管理n二、物业管理资金筹措的渠道n金融机构借款金融机构借款n发行股票发行股票n发行债券发行债券n留存利润留
2、存利润n横向联合横向联合n吸引外资吸引外资n物业管理的营业收入物业管理的营业收入n前期投入资金前期投入资金第1节 物业管理的资金来源2024/8/33物业管理经费与财务管理n二、物业管理资金筹措的渠道n物业管理的营业收入物业管理的营业收入n物业管理收入物业管理收入n日常综合管理费收入日常综合管理费收入n特约服务费收入特约服务费收入n物业经营收入物业经营收入n物业营销物业营销n物业租赁物业租赁n其他多种经营的收入其他多种经营的收入第1节 物业管理的资金来源2024/8/34物业管理经费与财务管理n二、物业管理资金筹措的渠道n前期投入资金前期投入资金n启动资金启动资金n质量保证金质量保证金n物业接
3、管验收费物业接管验收费n维修基金维修基金n向业主收取向业主收取n向开发商收取向开发商收取n向物业出售者收取向物业出售者收取n向国家地方财政收取向国家地方财政收取第1节 物业管理的资金来源2024/8/35物业管理经费与财务管理n三、物业管理资金筹措的管理n收费标准的确定收费标准的确定n政府部门审定政府部门审定n会同业主商定会同业主商定n委托双方议定委托双方议定n收费管理收费管理n及时递送收费通知单及时递送收费通知单n加强立法，追讨拖欠费用加强立法，追讨拖欠费用n一般性追讨一般性追讨n区别性追讨区别性追讨第1节 物业管理的资金来源2024/8/36物业管理经费与财务管理第2节 物业管理资金预算方
4、案的制定n一、物业管理费的预算n1、物业管理费的构成n（1 1）物业服务费用形式）物业服务费用形式n包包干干制制指指由由业业主主向向物物业业管管理理企企业业支支付付固固定定物物业业服服务务费费用用，盈盈余余或或者者亏亏损损均均由由物物业业管管理理企企业业享享有有或或者者承承担的物业服务计费方式。担的物业服务计费方式。 n酬酬金金制制是是指指在在预预收收的的物物业业服服务务资资金金中中按按约约定定比比例例或或者者约约定定数数额额提提取取酬酬金金支支付付给给物物业业管管理理企企业业，其其余余全全部部用用于于物物业业服服务务合合同同约约定定的的支支出出，结结余余或或者者不不足足均均由由业主享有或者承
5、担的物业服务计费方式。业主享有或者承担的物业服务计费方式。 2024/8/37物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（2）物业管理费的构成n包干制包干制n物业服务成本物业服务成本n法定税费法定税费n物业管理企业的利润物业管理企业的利润 n酬金制酬金制n物业服务支出物业服务支出n物业管理企业的酬金物业管理企业的酬金第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/38物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3）物业服务成本/支出n管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；n物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
6、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；n物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域清洁卫生费用；n物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域绿化养护费用；n物业管理区域秩序维护费用；物业管理区域秩序维护费用；n办公费用；办公费用；n物业管理企业固定资产折旧；物业管理企业固定资产折旧；n物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；n经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。 第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/39物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支出支出n管管理理服服务务人人员
7、员的的工工资资、社社会会保保险险和和按按规规定定提提取取的福利费等的福利费等n基本工资基本工资n按规定提取的福利费按规定提取的福利费n加班费加班费n服装费服装费n不不包包括括管管理理、服服务务人人员员的的奖奖金金( (奖奖金金是是根根据据经经济效益从盈利中提取的济效益从盈利中提取的) )第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/310物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支出支出n物物业业共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备的的日日常常运运行行、维维护护费用费用 包括：包括：n公共建筑公共建筑( (如过道、门厅、楼梯及道路环境如过道
8、、门厅、楼梯及道路环境) )内的各种土建零修费；内的各种土建零修费；n给排水日常运行、维修及保养费；给排水日常运行、维修及保养费；n电气系统设备维修保养费；电气系统设备维修保养费；n燃气系统设备维修保养费；燃气系统设备维修保养费；n消防系统设备维修保养费；消防系统设备维修保养费；n公共照明费；公共照明费；n不可预见费；不可预见费；n易损件更新准备金。易损件更新准备金。第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/311物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支出支出n物物业业共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备的的日日常常运运行行、维维护
9、护费用费用 不包括：不包括：n业业主主拥拥有有房房产产内内部部的的各各种种设设备备、设设施施的的维维修修运运行行、保保养养与维修费用；与维修费用；n公共设施、设备的维修费用；公共设施、设备的维修费用；n电梯的运行、维修费用；电梯的运行、维修费用；n冬季供暖费；冬季供暖费；n高压水泵运行、维修费用；高压水泵运行、维修费用；n公用天线保养维修费；公用天线保养维修费；第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/312物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支出支出n物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用n清洁工具清洁工具n劳保用品劳保用品
10、n卫生防疫杀毒费卫生防疫杀毒费n化粪池清掏费化粪池清掏费n垃圾外运费垃圾外运费n清洁环卫所需之其他费用清洁环卫所需之其他费用第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/313物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支出支出n物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用n绿化工具费绿化工具费n劳保用品费劳保用品费n绿化用水费绿化用水费n农药化肥费农药化肥费n杂草清运费杂草清运费n景观再造费景观再造费第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/314物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支
11、出支出n物物业业管管理理区区域域秩秩序序维维护护费费用用（保保安安费）费）n保安器材装备费保安器材装备费( (保安系统、保安器材等保安系统、保安器材等) )；n保安人员人身保险费；保安人员人身保险费；n保安用房及保安人员住房租金保安用房及保安人员住房租金第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/315物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支出支出n办公费用办公费用n交通费交通费( (车辆及保险维护费用车辆及保险维护费用) )n通讯费通讯费n低值易耗办公用品费低值易耗办公用品费n书报费书报费n广告宣传社区文化费广告宣传社区文化费n办公用房租
12、金办公用房租金( (含水电费含水电费) )n其他杂项其他杂项第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/316物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支出支出n物业管理企业固定资产折旧物业管理企业固定资产折旧n交通工具交通工具n通讯设备通讯设备n办公设备办公设备n工程维修设备工程维修设备n其他设备其他设备第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/317物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（3 3）物业服务成本）物业服务成本/ /支出支出n物物业业共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备的的大大修修、中中修修和和更更新新、改改
13、造造费费用用，应应当当通通过过专专项项维维修修资资金金予予以以列列支支，不不得得计计入入物物业业服服务务之之处处或或者者物物业业服服务务成成本。本。第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/318物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n（4 4）包干制的利润、税费）包干制的利润、税费n利利润润：按按各各地地物物价价主主管管部部门门根根据据本本地区实际情况确定。地区实际情况确定。n法定税费法定税费n营业税：按企业经营总收入的营业税：按企业经营总收入的5%5%征收征收n城市建设维护税：按营业税城市建设维护税：按营业税7%7%征收征收n教育附加费：按营业税教育附加费：按营业税3%3%计征
14、。计征。第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/319物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n2、总的计算公式nP每平方米每年（月）应收取的日每平方米每年（月）应收取的日常综合管理费；常综合管理费；nFi第第i项日常综合管理费支出；项日常综合管理费支出；nS管理服务的某类物业的总建筑面管理服务的某类物业的总建筑面积。积。第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/320物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n人工费的预算nP1计划期日常综合管理费中人工费计划期日常综合管理费中人工费的预算额的预算额nNi计划期需聘用的第计划期需聘用的第i类日常管理人类日常管理人员和维修工
15、人数员和维修工人数nWi计划期第计划期第i类人员的人均工资额类人员的人均工资额第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/321物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n行政办公费的预算nP2计划期行政办公费的预算额计划期行政办公费的预算额nF0基期行政办公费实际支出基期行政办公费实际支出ni通货膨胀率通货膨胀率nF0基期行政办公费中的不合理开支基期行政办公费中的不合理开支nFi第第i项行政办公费开支预测额项行政办公费开支预测额第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/322物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n劳动保护费的预算nP3计划期内劳动保护费预算额计划期内劳动保
16、护费预算额nN计划期内聘用的职工人数计划期内聘用的职工人数n计划期内人均劳动保护数计划期内人均劳动保护数第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/323物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n公用水电费的预算nP4计划期内公用设备设施用水用电支出计划期内公用设备设施用水用电支出nQ电电i第第i项公用设备设施用电量项公用设备设施用电量nQ水水i第第i项公用设备设施用水量项公用设备设施用水量nP电电电费单价电费单价nP水水水费单价水费单价第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/324物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n保安服务费的预算nP5保安服务费预算额保安服务费预
17、算额nFi第第i项保安服务费预算额项保安服务费预算额nF1保安人员人工费保安人员人工费保安人员聘用数保安人员聘用数（人均工资资（人均工资资金金+人均服装费人均服装费+人均保险费）人均保险费）nF2保安设备系统维护费（保安设备系统用电量保安设备系统维护费（保安设备系统用电量 电费电费单价单价+日常维护养护费）日常维护养护费）nF3日常保安工器具费（日常保安用警棍、电池和电筒日常保安工器具费（日常保安用警棍、电池和电筒等购置费）等购置费）第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/325物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n环卫清洁、绿化养护费的预算nP6/P7环卫清洁费环卫清洁费/绿
18、化养护费预算额绿化养护费预算额nFi第第i项环卫清洁费项环卫清洁费/绿化养护费支出预绿化养护费支出预算额算额第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/326物业管理经费与财务管理n一、物业管理费的预算n保险费的预算nP8保险费预算额保险费预算额nMi投保的第投保的第i种保险种类的保险费率种保险种类的保险费率nXi第第i种保险种类的保险费率种保险种类的保险费率第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/327物业管理经费与财务管理n二、储备基金预算方案的制定n1、制定储备基金的留存计划nP P物业公有部位和共用设备设施的更新价值物业公有部位和共用设备设施的更新价值或大修费用或大修费用n
19、i i年通货膨胀率年通货膨胀率nr r银行存款利率银行存款利率nn n某一物业中共用部位或公用设备设施的大某一物业中共用部位或公用设备设施的大修或更新周期修或更新周期第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/328物业管理经费与财务管理n二、储备基金预算方案的制定n2、优选物业更新方案n物业更新方案优选的原则物业更新方案优选的原则n物业最佳更新周期的确定物业最佳更新周期的确定n物业最佳更新时间的选择物业最佳更新时间的选择第2节 物业管理资金预算方案的制定2024/8/329物业管理经费与财务管理第3节 物业管理资金的使用与管理n一、物业管理资金的使用特点资金使用量时间OABCD2024/
20、8/330物业管理经费与财务管理7.3 物业管理资金的使用与管理n二、物业管理资金使用的管理n1、物业管理资金使用的控制程序n确定资金使用的标准和重点确定资金使用的标准和重点n制定预算方案制定预算方案n制定使用计划制定使用计划n优选管理方案优选管理方案n设立专用账户设立专用账户n财务分析考核财务分析考核2024/8/331物业管理经费与财务管理7.3 物业管理资金的使用与管理n二、物业管理资金使用的管理n2、物业维修基金管理n（1）维修基金的分类）维修基金的分类n房屋维修基金；房屋维修基金；n电梯、水泵维修、更新基金；电梯、水泵维修、更新基金；n公共设施维修基金。公共设施维修基金。2024/8
21、/332物业管理经费与财务管理7.3 物业管理资金的使用与管理n二、物业管理资金使用的管理n2、物业维修基金管理n（2）维修基金账户管理）维修基金账户管理n业主委员会成立前的账户管理业主委员会成立前的账户管理n业主委员会成立后的账户管理业主委员会成立后的账户管理2024/8/333物业管理经费与财务管理7.3 物业管理资金的使用与管理n二、物业管理资金使用的管理n2、物业维修基金管理n（3）物业维修、更新的费用承担）物业维修、更新的费用承担n住宅自用部位和自用设备的维修更新费用，由业主承担；住宅自用部位和自用设备的维修更新费用，由业主承担；n住住宅宅共共用用部部位位和和共共用用设设备备的的维维
22、修修、更更新新费费用用，由由整整幢幢住住宅宅的的业业主主按按照照各各自自拥拥有有的的住住宅宅建建筑筑面面积积比比例例共共同同承承担担，并并在在物物业业维维修基金中列支；修基金中列支；n公公共共设设施施的的维维修修、更更新新费费用用，由由物物业业管管理理区区域域内内的的全全体体业业主主按按照照各各自自拥拥有有的的住住宅宅建建筑筑面面积积比比例例共共同同承承担担，并并在在物物业业维维修修基基金中列支；金中列支；n业业主主委委员员会会成成立立前前发发生生的的物物业业维维修修、更更新新，不不得得使使用用维维修修基基金，其费用应由房地产开发商承担；金，其费用应由房地产开发商承担；n住住宅宅的的共共用用部
23、部位位、共共有有设设备备和和物物业业管管理理区区域域的的公公共共设设施施属属于于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。2024/8/334物业管理经费与财务管理 案例分析n清清泉泉物物业业管管理理公公司司接接管管了了丽丽苑苑住住宅宅小小区区，物物业业服服务务收收费费实实行行包包干干制制。公公司司新新来来的的员员工工小小周周负负责责测测算算该该物物业业项项目目的的物物业业服服务务费费，他他所所测测算算的的费费用用中中包包括括：物物业业管管理理企企业业的的酬酬金金，物物业业公公共共部部位位、共共用用设设施施设设备备的的大大、中、小修和更新、改造
24、费用。中、小修和更新、改造费用。n你认为这样的测算对吗？你认为这样的测算对吗？n实实行行包包干干制制的的物物业业服服务务费费用用的的构构成成应应该该包括哪几个部分？包括哪几个部分？2024/8/335物业管理经费与财务管理 讨 论n某某人人购购买买了了一一套套带带电电梯梯的的首首层层住住房房一一套套。不不久久，负负责责小小区区物物业业管管理理的的物物业业管管理理公公司司向向其其收收取取电电梯梯分分摊摊费费用用，该该购购房房人人坚坚决决拒拒交交，声声称称自自己己住住的的楼楼盘盘有有2828层层高高，但但他他住住在在最最底底层层，从从来来不不乘乘坐坐住住宅宅电电梯梯，也也不不用用上上下下楼楼梯梯，
25、却却要要分分摊摊电电梯梯、楼楼梯梯等等公公用用设设施所引发的费用是何道理？施所引发的费用是何道理？n而而物物业业管管理理公公司司却却认认为为，电电梯梯是是楼楼内内全全部部产产权权人人的的共共享享财财产产，因因此此电电梯梯运运行行维维护护费费用理应由楼内全体产权人共同承担。用理应由楼内全体产权人共同承担。n底层住户能否免缴电梯费？底层住户能否免缴电梯费？2024/8/336物业管理经费与财务管理 作业n在在安安盛盛附附近近有有一一新新建建写写字字楼楼，作作为为接接管管该该写写字字楼楼的的物物业业管管理理公公司司，首要工作是为业主拟定租赁方案。首要工作是为业主拟定租赁方案。n请请你你从从物物业业租租赁赁潜潜在在客客户户、捕捕捉捉潜潜在在客客户户方方法法、租租赁赁方方式式等等角角度度拟定一份租赁方案。拟定一份租赁方案。2024/8/337物业管理经费与财务管理
