博思堂苏州水秀坊营销提报92PPT

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1、水秀坊2009年营销提报博思堂地产综合服务股份有限公司2009 年 01 月 05 日天天文档在线 1 项目营销目标 2 项目竞争环境 3 项目营销策略 水秀坊项目 4 项目推广思路 5 别墅开盘筹备天天文档在线1. 扩大销售扩大销售2. 扩大影响扩大影响3. 节约成本节约成本第壹部分第壹部分项目营销目标项目营销目标天天文档在线 目标之一：扩大销售目标之一：扩大销售 现金为王，资金缺口，迫切需要销售回款现金为王，资金缺口，迫切需要销售回款 永新置地，永新置地，20092009年的项目开发资金运作，将主要依靠年的项目开发资金运作，将主要依靠0909年在售项目：金光大道年在售项目：金光大道/ /东

2、湖林语东湖林语/ /水秀坊水秀坊/ /锦秀坊锦秀坊4 4个项目的个项目的销售回款。销售回款。 作为作为0808年未上市销售的水秀坊项目，置地公司希望能够年未上市销售的水秀坊项目，置地公司希望能够一炮打响，取得开门红一炮打响，取得开门红。 因此，水秀坊项目团队因此，水秀坊项目团队20092009年面临的年面临的第一个目标第一个目标是：是：取取得项目开盘成功，扩大销售回款，争取更多现金得项目开盘成功，扩大销售回款，争取更多现金天天文档在线 目标之二：目标之二： 扩大影响扩大影响 新兴区域，首次亮相，新兴区域，首次亮相， 迫切需要建立区域威望迫切需要建立区域威望 科技城是新区西部一个科技城是新区西部

3、一个尚未真正开发的市场尚未真正开发的市场，作为一个，作为一个规划前景良好，目前尚未开发的新兴市场，永新置地规划前景良好，目前尚未开发的新兴市场，永新置地第一个第一个进入该市场既存在较大风险，也存在较大机遇进入该市场既存在较大风险，也存在较大机遇。 作为永新置地在科技城的首次亮相，水秀坊项目能否一作为永新置地在科技城的首次亮相，水秀坊项目能否一炮走红，成功建立区域威望，将决定永新置地在科技城区域炮走红，成功建立区域威望，将决定永新置地在科技城区域未来的开发战略及水秀坊项目开发投资的成功。因此，项目未来的开发战略及水秀坊项目开发投资的成功。因此，项目团队团队第二个目标第二个目标是是建立并扩大项目的

4、区域影响建立并扩大项目的区域影响。天天文档在线 目标之三：目标之三： 节约成本节约成本 营销费用短缺，资金不足，节约营销成本营销费用短缺，资金不足，节约营销成本 永新置地，永新置地，20092009年面临较大的资金压力，各在售项目营年面临较大的资金压力，各在售项目营销费用短缺，面对有限的资金，项目团队的销费用短缺，面对有限的资金，项目团队的第三个目标第三个目标是：是：在确保前两个目标的基础上尽可能的节约营销成本。在确保前两个目标的基础上尽可能的节约营销成本。天天文档在线1. 市场走势判断市场走势判断2. 价格竞争预测价格竞争预测3. 产品竞争预测产品竞争预测第贰部分第贰部分项目竞争环境项目竞争

5、环境天天文档在线 1. 1. 市场走势判断市场走势判断 经济环境持续恶化，居民消费指数持续经济环境持续恶化，居民消费指数持续1010个月回落个月回落从最新公布的从最新公布的1111月社会居民月社会居民消费价格指数消费价格指数（CP1CP1）看，）看，CPICPI指数已经连指数已经连续续1010个月持续个月持续回落，居民消回落，居民消费信心严重不费信心严重不足，预计春节足，预计春节后将进入经济后将进入经济通缩时代。通缩时代。数据来源：中国国家统计局网站数据来源：中国国家统计局网站天天文档在线 国房景气指数持续国房景气指数持续1313个月回落，房地产市场难回暖个月回落，房地产市场难回暖从最新公布的

6、从最新公布的1111月份国房景月份国房景气指数看，国气指数看，国房景气指数已房景气指数已经连续经连续1313个月个月持续回落，目持续回落，目前只有前只有98.4698.46，且没有止跌迹且没有止跌迹象，房价即将象，房价即将进入大幅下跌进入大幅下跌周期。周期。数据来源：中国国家统计局网站数据来源：中国国家统计局网站天天文档在线 市场走势判断：市场走势判断： 受全球金融危机影响，中国经济面临极大困境，受全球金融危机影响，中国经济面临极大困境，居民失业率大幅增加，资产严重缩水，可支配收入明居民失业率大幅增加，资产严重缩水，可支配收入明显减少，消费信心严重不足，春节后即将显减少，消费信心严重不足，春节

7、后即将进入经济通进入经济通缩缩时代。时代。 苏州房地产市场受全国经济环境恶化影响，短期苏州房地产市场受全国经济环境恶化影响，短期内难以走出销售困境，内难以走出销售困境，20092009年将是苏州房地产市场年将是苏州房地产市场最最困难的一年困难的一年。价格和销量可能双双深度下挫并触底。价格和销量可能双双深度下挫并触底。天天文档在线 2. 2. 价格竞争预测价格竞争预测区域区域项目名称项目名称产品类型产品类型销售价格销售价格浒关片区浒关片区新创新创理想城理想城小高层小高层/ /高层高层51005100元元/ /平米平米云锦城云锦城小高层小高层/ /高层高层50005000元元/ /平米平米金光大道

8、金光大道小高层小高层/ /高层高层48004800元元/ /平米平米新港新港名墅名墅多层多层/ /小高层小高层/ /高层高层4200/50004200/5000元元/ /平米平米金榈湾金榈湾多层多层/ /小高层小高层4800-53004800-5300元元/ /平米平米科技城科技城青山绿庭青山绿庭多层多层/ /小高层小高层48004800元元/ /平米平米新区中部新区中部新创新创大河山大河山联排联排/ /双拼双拼未开盘未开盘浒关片区浒关片区云锦城云锦城联排联排/ /双拼双拼62806280元元/ /平米平米新港新港名墅名墅联排联排/ /合院合院78007800元元/ /平米平米金榈湾金榈湾联排

9、联排/ /叠加叠加75007500元元/ /平米平米20082008年新区中西部在售楼盘销售价格表年新区中西部在售楼盘销售价格表天天文档在线 20092009年新区中西部价格竞争预测年新区中西部价格竞争预测 公寓价格：公寓价格： 新区中西部新区中西部20082008年在售楼盘年在售楼盘公寓销售均价在公寓销售均价在3950-53003950-5300元元/ /平方米之平方米之间间，各楼盘之间，各楼盘之间差价不明显差价不明显。目前理想城和新港名墅等几个楼盘均。目前理想城和新港名墅等几个楼盘均有降有降价销售现象价销售现象，0909年降价趋势更加明显年降价趋势更加明显。 别墅价格：别墅价格： 新区中西

10、部新区中西部20082008年年别墅销售价格在别墅销售价格在6200-78006200-7800之间之间，销售情况均不理销售情况均不理想想，目前价格并未出现明显下降，目前价格并未出现明显下降，0909年受存量增加和新盘上市冲击影年受存量增加和新盘上市冲击影响，促销力度和降价系数均增加。响，促销力度和降价系数均增加。天天文档在线 3. 3. 产品竞争预测产品竞争预测区域区域项目名称项目名称产品类型产品类型主力户型主力户型存量存量浒关片区浒关片区新创新创理想理想城城小高层小高层/ /高层高层108-130108-130平米平米300300套套云锦城云锦城小高层小高层/ /高层高层89-13589-

11、135平米平米8484套套金光大道金光大道小高层小高层/ /高层高层88-13788-137平米平米780780套套新港新港名墅名墅多层多层/ /小高层小高层/ /高层高层90-141/98/45-90-141/98/45-100100平米平米5151套套/573/573套套金榈湾金榈湾多层多层/ /小高层小高层85-13085-130平米平米9090套套/422/422套套科技城科技城青山绿庭青山绿庭多层多层/ /小高层小高层87-25087-250平米平米276276套套新区中部新区中部新创新创大河大河山山联排联排/ /双拼双拼180-290180-290平米平米357357套套浒关片区浒

12、关片区云锦城云锦城联排联排/ /双拼双拼236-260236-260平米平米5252套套新港新港名墅名墅联排联排/ /合院合院210-250210-250平米平米270-330270-330平米平米142142套套金榈湾金榈湾联排联排/ /叠加叠加200-300200-300平米平米9191套套20082008年新区中西部在售楼盘未售存量表年新区中西部在售楼盘未售存量表天天文档在线 20092009年新区中西部产品竞争预测年新区中西部产品竞争预测 公寓产品竞争公寓产品竞争 20082008年新区中西部取得预售许可证而未能销售的年新区中西部取得预售许可证而未能销售的存量公寓房约存量公寓房约257

13、62576套套，云锦城云锦城/ /新港名墅新港名墅/ /新创大河山等在新创大河山等在0909年均有新公寓房源上市年均有新公寓房源上市，由于，由于供济不断增加，需求日趋减少，供济不断增加，需求日趋减少，产品同质化严重产品同质化严重，未来市场竞争将更加，未来市场竞争将更加激烈，激烈，户型单一，面积控制不合理的产品销售将存在极大困难户型单一，面积控制不合理的产品销售将存在极大困难。 别墅产品竞争别墅产品竞争 20082008年新区中西部取得预售许可证未销售的年新区中西部取得预售许可证未销售的别墅存量为别墅存量为285285套套，0909年年新上市的大河山项目将有新上市的大河山项目将有357357套的

14、供应量，累计套的供应量，累计642642套，加上本案水秀坊套，加上本案水秀坊项目的项目的109109套别墅，新区中西部别墅市场从套别墅，新区中西部别墅市场从20082008年的约年的约370370套供应量套供应量急剧急剧增加到增加到751751套套，面对增加，面对增加1 1倍的市场供应和倍的市场供应和不足百套的年需求不足百套的年需求，销售艰难。，销售艰难。天天文档在线1. 项目推案策略项目推案策略2. 项目价格策略项目价格策略3. 项目销售计划项目销售计划 第叁部分第叁部分项目营销策略项目营销策略天天文档在线08.12.1008.12.1009.0109.0109.0809.0809.1209

15、.12别墅别墅主体主体结构结构施工施工小高小高层主层主体结体结构施构施工工09.0409.04别墅别墅外墙外墙脚手脚手架拆架拆除清除清场场装饰装饰层分层分部施部施工工小高小高层外层外墙脚墙脚手架手架拆除拆除 结合工程进度，在推案的进度上先进行别墅的推出，由此可以得出别墅结合工程进度，在推案的进度上先进行别墅的推出，由此可以得出别墅的推出时间刻不容缓，但是考虑春节期间客户的积累量蓄水期需要两个月。的推出时间刻不容缓，但是考虑春节期间客户的积累量蓄水期需要两个月。别墅时间暂定在别墅时间暂定在0909年年5 5月月，公寓的推出时间视市场情况及客户积累情况待定。，公寓的推出时间视市场情况及客户积累情况

16、待定。 施工进度安排施工进度安排 1. 1. 项目推案策略项目推案策略天天文档在线二组团二组团 项目推案策略项目推案策略四组团四组团三组团三组团一组团一组团1. 1. 区域别墅稀缺，区域别墅稀缺，工程进度快，首先推工程进度快，首先推别墅别墅2. 2. 高层公寓工程进高层公寓工程进度慢，需湖景资源支度慢，需湖景资源支撑，后推。撑，后推。3. 3. 别墅别墅1 1组团位置沿组团位置沿马路较多，户数少，马路较多，户数少，低价先开。低价先开。2 2组团用组团用于后期提价。于后期提价。4. 4. 公寓三组团和四公寓三组团和四组团，考虑面积因素组团，考虑面积因素可以同时交叉推出，可以同时交叉推出，以均衡面

17、积。以均衡面积。天天文档在线低开高走，稳步提升低开高走，稳步提升产品分类定价区域定价单位定价参考周边相近性质的楼盘之综合素质及价格水平考量因素位置、环境、景观、交通出入、内部规划、私密性景观、朝向、采光差异化、户型供需状况、面积、车位配置、建筑风格、功能格局、附加值项目产品定价基本原则项目产品定价基本原则 定价策略定价策略 2. 2. 项目价格策略项目价格策略天天文档在线区域组团优区域组团优劣排序劣排序确定区域均确定区域均价价产品分类价产品分类价差确定差确定 逐类逐户逐类逐户定价定价逐户价格检逐户价格检讨讨总销、均价总销、均价核算核算一户一价表一户一价表确定确定视推案按需视推案按需调整调整 项

18、目定价步骤项目定价步骤天天文档在线预计预计0909年总销售为年总销售为2560025600 别墅均价别墅均价70007000元元/ / 公寓均价公寓均价48004800元元/ / 别墅预计销售面积别墅预计销售面积1500015000 公寓预计销售面积公寓预计销售面积1060010600别墅销售约金额为：别墅销售约金额为：1000010000万万公寓销售约金额为：公寓销售约金额为：50005000万万年度总销约金额为：年度总销约金额为：1500015000万万 销售价格及销售金额销售价格及销售金额天天文档在线区域塑造，产品认知。低价入市, 性价突显。 销售原则：销售原则：快速去化，达到利润最大化

19、快速去化，达到利润最大化 3. 3. 项目销售计划项目销售计划天天文档在线 二组团二组团 联排联排4040套套 双拼双拼3434套套 独栋独栋2 2套套 09.0509.05上旬上旬09.0609.06上旬上旬09.0609.06下旬下旬三组团三组团公寓公寓131131平米平米6060套套公寓公寓144.23144.23平米平米8080套套 预计新预计新推房源推房源一组团一组团联排联排2525套，套，双拼双拼8 8套套独栋独栋2 2套套09.0909.09四组团四组团公寓公寓7373平米平米180180套套第一阶段第一阶段第三阶段第三阶段第二阶段第二阶段第四阶段第四阶段 整体销售计划整体销售计

20、划天天文档在线第一阶段销售区域第一阶段销售区域一期别墅（09年5月上旬）一组团天天文档在线一组团一组团套数套数双拼双拼8 8联排联排2525独栋独栋2 2合计合计3535类型类型面积面积套数套数总面积总面积A A339.53339.5311113734.833734.83B1B1279.84279.8415154197.64197.6B2B2272.52272.527 71907.641907.64D D345.78345.782 2691.56691.56合计合计333310531.6310531.63第一阶段推售房源第一阶段推售房源本组团沿马路房源较多，结合目前市场环境，采用低价入市，均价

21、控本组团沿马路房源较多，结合目前市场环境，采用低价入市，均价控制在制在62006200元元/ /平米左右，达到快速去化目标，营造热销气氛。平米左右，达到快速去化目标，营造热销气氛。天天文档在线第二阶段销售区域第二阶段销售区域一期别一期别墅部分墅部分5 5月下月下旬）二旬）二组团组团天天文档在线第二阶段推售房源第二阶段推售房源类型类型面积面积套数套数总面积总面积A A339.53339.53313110525.4310525.43B1B1279.84279.8421215876.645876.64B2B2272.52272.5222225995.445995.44D D345.78345.782

22、 2691.56691.56合计合计767623089.0723089.07二组团二组团套数套数双拼双拼3434联排联排4040独栋独栋2 2合计合计7676本组团位置较好，属本项目中心区域，借助一组团势头，价格可相应本组团位置较好，属本项目中心区域，借助一组团势头，价格可相应抬高抬高。天天文档在线第三阶段销售区域第三阶段销售区域一期公寓一期公寓0909年年6 6月上旬月上旬三组团三组团天天文档在线类型类型面积面积套数套数总面积总面积C1C1131.21131.2160607872.67872.6C2C2144.33144.33808011445.4611445.46合计合计140140193

23、18.0619318.06三组团面积偏大，但位置、景观较好，需要经过前期较长时三组团面积偏大，但位置、景观较好，需要经过前期较长时间的客户积累。建议于第四组团同时推出，以均衡面积。间的客户积累。建议于第四组团同时推出，以均衡面积。第三阶段推售房源第三阶段推售房源天天文档在线第四阶段销售区域第四阶段销售区域一期公寓一期公寓0909年年9 9月月四组团四组团天天文档在线类型类型面积面积套数套数总面积总面积C3C3737316816811648.0111648.01合计合计16816811648.0111648.01建议：考虑到建议：考虑到7575平米是迁户口的标准平米是迁户口的标准,C3,C3测绘

24、面积做到测绘面积做到7575平米。平米。第四阶段推售房源第四阶段推售房源天天文档在线1. 1. 项目推广策略项目推广策略2. 2. 总体执行思路总体执行思路3. 3. 推广成本控制推广成本控制第肆部分第肆部分项目推广思路项目推广思路天天文档在线 1. 1. 项目推广策略项目推广策略1.1.推广主题推广主题: : 科技城科技城1212万平米首席山水大宅，新区中西部地标楼盘万平米首席山水大宅，新区中西部地标楼盘2. 2. 形象诉求形象诉求: : 科技新城核心领地科技新城核心领地, ,统率西部三镇豪门统率西部三镇豪门 20092009年年, ,我们为水秀坊设定的推广目标是我们为水秀坊设定的推广目标是

25、: :打造新区中西部第一盘打造新区中西部第一盘天天文档在线1. 1. 广告包装策略：广告包装策略： 以以“项目形象项目形象+ +别墅产品别墅产品”为项目整体包装形象主题，淡为项目整体包装形象主题，淡化公寓产品，化公寓产品，塑造项目的气质和质感，打造区域地标形象。塑造项目的气质和质感，打造区域地标形象。2. 2. 活动推广策略：活动推广策略： 积极运用积极运用“市区展销会市区展销会”、“乡镇巡展会乡镇巡展会”和和“大客户大客户公关活动公关活动”，全面开发市区客户和乡镇客户，迅速打开销售全面开发市区客户和乡镇客户，迅速打开销售局面。局面。 推广执行策略推广执行策略天天文档在线 客户抓取策略客户抓取

26、策略乡镇公务员阶层乡镇公务员阶层乡镇私营企业主乡镇私营企业主别墅主力别墅主力乡镇精英圈层乡镇精英圈层 我们认为我们认为, ,水秀坊项目处在一个特殊的地理环境中，项目的开发目水秀坊项目处在一个特殊的地理环境中，项目的开发目的正是为相对独立的西部乡镇富裕阶层提供一个高档的地标级生态居的正是为相对独立的西部乡镇富裕阶层提供一个高档的地标级生态居所来彰显他们的价值与身份。因此，我们将重点关注乡镇客户的开发。所来彰显他们的价值与身份。因此，我们将重点关注乡镇客户的开发。天天文档在线乡镇村干部乡镇村干部乡镇拆迁富户乡镇拆迁富户公寓主力公寓主力乡镇享受圈层乡镇享受圈层 我们有理由相信，乡镇富裕阶层对目前的居

27、住状态并不满意，居我们有理由相信，乡镇富裕阶层对目前的居住状态并不满意，居住环境杂乱，缺乏物业管理的拆迁小区难以让这些富裕起来的乡镇居住环境杂乱，缺乏物业管理的拆迁小区难以让这些富裕起来的乡镇居民们感到自豪，他们需要一个可以称道的新的地标级居住领地，而水民们感到自豪，他们需要一个可以称道的新的地标级居住领地，而水秀坊的开发，正好满足他们的需求，因此，我们将重点关注乡镇客户。秀坊的开发，正好满足他们的需求，因此，我们将重点关注乡镇客户。天天文档在线东渚东渚通安通安镇湖镇湖科技城科技城新区中心区新区中心区 客户测算与开发步骤客户测算与开发步骤别墅客户存量：别墅客户存量：乡镇公务员约乡镇公务员约24

28、0240人人私营企业主约私营企业主约100100人人公寓客户存量：公寓客户存量：乡镇村干约乡镇村干约180180人人乡村富户约乡村富户约600600人人东渚、通安、镇湖三镇东渚、通安、镇湖三镇总人口约总人口约4 4万户，按万户，按3%3%的富裕家庭计算约的富裕家庭计算约12001200户，为有效潜在客户。户，为有效潜在客户。天天文档在线 2. 2. 总体执行思路总体执行思路 项目总体执行思路：项目总体执行思路：一个核心，一个系统，两个阵地一个核心，一个系统，两个阵地一个核心：一个核心： 以别墅首次开盘成功为核心以别墅首次开盘成功为核心一个系统：一个系统： 建立形象推广面与信息传播面的组合推建立

29、形象推广面与信息传播面的组合推 广系统广系统两个阵地：两个阵地： 建立市区推广阵地和西部乡镇推广两个建立市区推广阵地和西部乡镇推广两个 阵地阵地天天文档在线 一个核心一个核心以别墅开盘成功为项目推广核心以别墅开盘成功为项目推广核心 别墅首次开盘的成功是项目整体运作的关键，别墅首次开盘的成功是项目整体运作的关键，0909年推广年推广工作的核心是确保首次开盘的成功，因此前期的所有推广工工作的核心是确保首次开盘的成功，因此前期的所有推广工作均将围绕别墅开盘为核心，为别墅的成功开盘做准备。作均将围绕别墅开盘为核心，为别墅的成功开盘做准备。天天文档在线水秀坊推广系统水秀坊推广系统形象推广面形象推广面信息

30、传播面信息传播面大众媒体组合宣传别墅形象大众媒体组合宣传别墅形象小众媒体组合传播公寓信息小众媒体组合传播公寓信息别墅别墅公寓公寓 基于别墅和公寓产品的特性基于别墅和公寓产品的特性, ,我们需要建立两个推广面我们需要建立两个推广面天天文档在线 基于水秀坊独特的地理环境基于水秀坊独特的地理环境, ,我们需要建立两个推广阵地我们需要建立两个推广阵地水秀坊推广阵地水秀坊推广阵地市区推广阵地市区推广阵地西部乡镇推广阵地西部乡镇推广阵地市区户外看板、市区展销会市区户外看板、市区展销会现场包装、接待会所、乡镇巡展现场包装、接待会所、乡镇巡展重点重点核心核心天天文档在线 在市区推广阵地在市区推广阵地, ,我们

31、的推广流程如下我们的推广流程如下春季房交会春季房交会市区户外市区户外苏州购房节苏州购房节会所公开暨封顶仪式会所公开暨封顶仪式推荐酒会推荐酒会别墅盛大开盘别墅盛大开盘大客户公关大客户公关3 3月月3 3月月4 4月月5 5月月5 5月月4 4月月 市区客户抓取途径主要通过借势市区客户抓取途径主要通过借势0909年春季市区展会来年春季市区展会来实现，而参展也是扩大项目市区影响力的有利机会。实现，而参展也是扩大项目市区影响力的有利机会。天天文档在线 在西部乡镇推广阵地西部乡镇推广阵地, ,我们的推广流程如下我们的推广流程如下现场包装现场包装户外布点户外布点东渚售楼处公开东渚售楼处公开大客户公关大客户

32、公关东渚镇路旗发布东渚镇路旗发布邮政夹报邮政夹报乡镇路演乡镇路演会所公开暨封顶仪式会所公开暨封顶仪式推荐酒会推荐酒会别墅盛大开盘别墅盛大开盘2 2月月3 3月月1 1月月3 3月月4 4月月4 4月月5 5月月5 5月月 西部乡镇的推广以密集的小众媒体西部乡镇的推广以密集的小众媒体配合乡镇巡展，迅速形成区域影响力。配合乡镇巡展，迅速形成区域影响力。天天文档在线 3. 3. 推广成本控制推广成本控制 精准客户锁定，减少高费用媒体运用精准客户锁定，减少高费用媒体运用 别墅客户锁定公务员阶层和企业主，以公关营销形式直别墅客户锁定公务员阶层和企业主，以公关营销形式直接面对客户，降低大范围广告投入，并减

33、少电视、报纸等传接面对客户，降低大范围广告投入，并减少电视、报纸等传统高费用媒体使用频率。统高费用媒体使用频率。 小众媒体小众媒体+ +人员直销，与客户面对面人员直销，与客户面对面 公寓产品的推广过程中，引导旗与短信打头阵，邮政夹公寓产品的推广过程中，引导旗与短信打头阵，邮政夹报第二波冲击，乡镇巡展派单再次突击，利用小众组合媒体报第二波冲击，乡镇巡展派单再次突击，利用小众组合媒体快速、高频率、重复传播项目产品信息，建立知名度。快速、高频率、重复传播项目产品信息，建立知名度。天天文档在线项目项目0909年广告预算年广告预算媒体类型媒体类型媒体事项媒体事项发布次数发布次数预算预算现场包装现场包装工

34、地看板工地看板/ /围墙围墙4 4次次2020万万户外看板户外看板看板看板/ /引导旗引导旗4 4块块100100万万报纸电视报纸电视日报日报/ /房车报道房车报道3 3次次8080万万邮政夹报邮政夹报新区邮政夹报新区邮政夹报1212次次4848万万网络广告网络广告搜房网搜房网2020天天1010万万短信广告短信广告移动点对点移动点对点100100万条万条8 8万万SPSP活动活动展会展会/ /酒会酒会/ /路演路演1414次次7474万万销售物料销售物料楼书楼书/ /户型册等户型册等/ /3030万万合计合计360360万万0909年总销（年总销（1.51.5亿元）亿元）广告比例（广告比例（

35、2.4%2.4%）= =广广告预算（告预算（360360万元）万元）备注：开发科技城新兴市场需要投入较多广告费用。备注：开发科技城新兴市场需要投入较多广告费用。天天文档在线1. 1. 东渚售楼处进驻东渚售楼处进驻2. 2. 市区春季展销会市区春季展销会3. 3. 别墅盛大开盘别墅盛大开盘第伍部分第伍部分别墅开盘筹备别墅开盘筹备天天文档在线 1. 1. 东渚售楼处进驻东渚售楼处进驻时时 间：间：20092009年年1 1月月-2-2月月目目 标：完成东渚镇临时售楼处进驻及其他前期筹备工作标：完成东渚镇临时售楼处进驻及其他前期筹备工作主要工作：主要工作：p 东渚临时售楼处租赁及售楼处内外部包装东渚

36、临时售楼处租赁及售楼处内外部包装p 项目折页项目折页/ /别墅户型册别墅户型册/ /公寓户型册等销售物料设计制作公寓户型册等销售物料设计制作p 沙盘模型和别墅单体模型制作沙盘模型和别墅单体模型制作p 现场工地围墙及龙山路引导旗设计制作现场工地围墙及龙山路引导旗设计制作p 建立科技城和东渚镇户外广告传播体系建立科技城和东渚镇户外广告传播体系p 东渚临时售楼处正式进驻活动东渚临时售楼处正式进驻活动p 2929届春季房交会和苏州购房节展位预定届春季房交会和苏州购房节展位预定 天天文档在线 东渚镇售楼处选址示意图东渚镇售楼处选址示意图东东渚渚老老街街美田里路美田里路东渚老街东渚老街太湖大道太湖大道镇政

37、府镇政府小学小学建行建行邮局邮局售楼处售楼处东东渚渚宾宾馆馆卫卫生生院院农农贸贸市市场场美田财富广美田财富广场南区场南区美田财富广美田财富广场北区场北区龙景龙景花园花园龙景龙景花园花园银行银行华联华联商业街铺商业街铺商业街铺商业街铺商商业业街街铺铺老式民宅老式民宅商商业业街街铺铺商商铺铺商商铺铺商商铺铺商商铺铺商商铺铺龙景龙景花园花园东东褚褚新新街街售楼处选址：售楼处选址： 美田财务广场美田财务广场1 1幢幢106-107106-107天天文档在线 东渚镇售楼处选址商铺情况东渚镇售楼处选址商铺情况商铺位置：商铺位置：美田财富广场美田财富广场1 1幢幢106-107#106-107#商铺商铺商铺

38、层数：商铺层数：1-31-3层层商铺面积：商铺面积：单套每层单套每层5050平米，平米，1 1套三层合计套三层合计150150平米平米，2 2套合计套合计300300平米平米利用方式：利用方式：两套合并，底层打通，其中两套合并，底层打通，其中1 1层为销售层为销售大厅，大厅，2 2层为贵宾洽谈区，层为贵宾洽谈区，3 3层办公。层办公。租金报价：租金报价：9 9万元万元/ /年年联系人：胥先生联系人：胥先生 1329519083813295190838天天文档在线 东渚售楼处功能布局东渚售楼处功能布局立体功能布局：立体功能布局：办公区贵宾洽谈区销售大厅1 1楼楼2 2楼楼3 3楼楼平面功能布局：

39、平面功能布局：沙盘模型沙盘模型控台控台楼梯楼梯洽谈区洽谈区单体单体模型模型入口入口楼梯楼梯1 1楼楼2 2楼楼天天文档在线 东渚临时售楼处内外包装东渚临时售楼处内外包装外部包装：外部包装：销售大厅1 1楼楼2 2楼楼3 3楼楼内部包装：内部包装：沙盘模型沙盘模型控台控台楼梯楼梯洽谈区洽谈区单体单体模型模型入口入口楼梯楼梯1 1楼楼2 2楼楼门头广告牌门头广告牌艺术画廊艺术画廊区区位位图图项项目目形形象象拱门拱门天天文档在线 销售物料销售物料项目楼书项目楼书项目折页项目折页别墅户型册别墅户型册公寓户型册公寓户型册DMDM单页单页1 1月设计初稿，月设计初稿，2 2月制作月制作2 2月设计，月设计

40、，2 2月制作月制作2 2月设计，月设计，2 2月制作月制作2 2月设计，月设计，3 3月制作月制作2 2月设计，月设计，2 2月制作月制作天天文档在线 模型制作模型制作水秀坊模型制作水秀坊模型制作沙盘模型沙盘模型别墅单体模型别墅单体模型公寓户型模型公寓户型模型小沙盘模型小沙盘模型（展会使用）（展会使用）大沙盘模型大沙盘模型（售楼处使用）（售楼处使用）A A户型单体模型户型单体模型（售楼处使用）（售楼处使用）B B户型单体模型户型单体模型（售楼处使用）（售楼处使用）C1C1户型模型户型模型C2C2户型模型户型模型C3C3户型模型户型模型（售搂处使用）（售搂处使用）备注：具体见备注：具体见模型制

41、作建议书模型制作建议书天天文档在线 工地现场包装工地现场包装 科研路科研路备注：工地围墙设计画面见附件备注：工地围墙设计画面见附件龙龙山山路路太湖大道太湖大道水秀坊项目水秀坊项目诺贝尔湖诺贝尔湖公园公园引导旗引导旗户外看板户外看板现场看板现场看板接待中心接待中心工地围墙工地围墙天天文档在线时时 间：间：20092009年年2 2月月2828日（周六）日（周六）地地 点：东渚售楼处点：东渚售楼处来来 宾：镇政府领导宾：镇政府领导/ /企业单位领导企业单位领导/ /公司领导公司领导/ /媒体记者等媒体记者等人人 数：数：5050人人仪仪 式：剪彩式：剪彩/ /舞狮舞狮/ /鞭炮鞭炮/ /歌舞歌舞配

42、配 合：东渚镇全镇引导旗发布合：东渚镇全镇引导旗发布 东渚镇邮政夹报发布东渚镇邮政夹报发布 公开活动现场礼品赠送公开活动现场礼品赠送 东渚售搂处公开活动东渚售搂处公开活动备注：具体活动方案活动前备注：具体活动方案活动前2020天提交天提交天天文档在线 本月急需开发商配合工作本月急需开发商配合工作1.1.销售热线申请（小灵通一部）销售热线申请（小灵通一部）2.2.工地围墙广告发布（画面确认及制作）工地围墙广告发布（画面确认及制作）3.3.东渚镇售楼处租赁东渚镇售楼处租赁4.4.沙盘模型和别墅单体模型制作沙盘模型和别墅单体模型制作5.5.工程图纸一套工程图纸一套6.6.确认的别墅户型和公寓户型确认

43、的别墅户型和公寓户型CADCAD一份（含预测面积）一份（含预测面积）7.7.工地主看板制作工地主看板制作8.8.关联公司介绍（物业管理关联公司介绍（物业管理/ /施工单位施工单位/ /监理单位）监理单位）天天文档在线 2. 2. 市区春季展销会市区春季展销会时时 间：间：20092009年年3 3月月-4-4月月目目 标：春季展销会参展，现场会所公开标：春季展销会参展，现场会所公开主要工作：主要工作：p 市区户外广告投放市区户外广告投放p 春季房交会参展春季房交会参展p 苏州购房节参展苏州购房节参展p 现场会所盛大公开活动暨别墅工程封顶仪式现场会所盛大公开活动暨别墅工程封顶仪式p 邮政夹报系列

44、广告投放邮政夹报系列广告投放p 新区西部乡镇系列路演巡展新区西部乡镇系列路演巡展p 大客户公关大客户公关 天天文档在线 市区户外广告投放市区户外广告投放覆盖区域：新区狮山路覆盖区域：新区狮山路CBDCBD中心中心主题信息：生态人居地标主题信息：生态人居地标/ /诺贝尔湖景诺贝尔湖景/ /山水城市别墅山水城市别墅发布数量：发布数量：2 2块块发布时间：发布时间：0909年年3-43-4月月执行特点：户外长效媒体，投放于高端人流集中区域，费用执行特点：户外长效媒体，投放于高端人流集中区域，费用 昂贵，效果显著，形象宣传效果好。昂贵，效果显著，形象宣传效果好。 天天文档在线 春季房交会参展春季房交会

45、参展参展时间：参展时间：20092009年年3 3月月27-3027-30日日参展主题：科技城山水人居地标、新区首席山水城市别墅参展主题：科技城山水人居地标、新区首席山水城市别墅参展目的：借助春季房交会市区影响力，打造项目影响力参展目的：借助春季房交会市区影响力，打造项目影响力筹备工作：春季房交会参展活动方案筹备工作：春季房交会参展活动方案 展位设计与包装制作展位设计与包装制作 模型搬运与礼品制作模型搬运与礼品制作 参展广告宣传与产品信息发布参展广告宣传与产品信息发布 春季房交会参展活动执行春季房交会参展活动执行天天文档在线 20092009苏州购房节参展苏州购房节参展参展时间：参展时间：20

46、092009年年4 4月月17-2017-20日日参展主题：科技城山水人居地标、新区首席山水城市别墅参展主题：科技城山水人居地标、新区首席山水城市别墅参展目的：借助参展目的：借助0909苏州购房节影响力，打造项目市区影响苏州购房节影响力，打造项目市区影响筹备工作：购房节参展活动方案筹备工作：购房节参展活动方案 展位设计与包装制作展位设计与包装制作 模型搬运与礼品制作模型搬运与礼品制作 参展广告宣传与产品信息发布参展广告宣传与产品信息发布 购房节参展活动执行购房节参展活动执行天天文档在线 现场会所公开暨别墅封顶仪式现场会所公开暨别墅封顶仪式活动时间：活动时间：20092009年年4 4月月202

47、0日日活动主题：现场会所耀世公开，山水别墅华丽封顶活动主题：现场会所耀世公开，山水别墅华丽封顶活动目的：重大工程节点与会所公开结合，制造市场热度活动目的：重大工程节点与会所公开结合，制造市场热度筹备工作：现场会所包装筹备工作：现场会所包装 工地形象包装工地形象包装 别墅封顶工程进度控制别墅封顶工程进度控制 公开活动方案设计与筹备公开活动方案设计与筹备 别墅封顶仪式别墅封顶仪式 天天文档在线 邮政夹报邮政夹报覆盖区域：新区覆盖区域：新区主题信息：生态居住地标主题信息：生态居住地标/ /诺贝尔湖景诺贝尔湖景/ /震撼价格震撼价格/ /精致户型精致户型发布次数：发布次数：4 4次次/ /月月发布时间

48、：发布时间：0909年年3-43-4月月执行特点：针对性高频率投放，信息量大，受众面广执行特点：针对性高频率投放，信息量大，受众面广天天文档在线 乡镇路演巡展乡镇路演巡展重点区域：东渚镇、新区绿宝、阳山花园、通浒花园重点区域：东渚镇、新区绿宝、阳山花园、通浒花园巡展主题：绿色、氧气、阳光，你的生活应该有山有水巡展主题：绿色、氧气、阳光，你的生活应该有山有水活动次数：活动次数：2 2次次/ /月月发布时间：发布时间：0909年年3-43-4月月执行特点：强势人员推广，派单，与客户面对面执行特点：强势人员推广，派单，与客户面对面天天文档在线 大客户公关大客户公关公关资料：公关资料： 项目楼书项目楼

49、书/DVD/DVD光盘光盘/ /户型册户型册/ /笔记本笔记本执行人员：执行人员： 博思堂销售团队主管（大客户经理）博思堂销售团队主管（大客户经理）公关形式：公关形式： 乡镇政府、私营企业主拜访，资料赠送乡镇政府、私营企业主拜访，资料赠送辅助手段：辅助手段： 苏州日报整版广告苏州日报整版广告/ /引导路旗引导路旗执行时间：执行时间： 0909年年3-43-4月月执行特点：执行特点： 专人公关，贴身服务，体现服务品质专人公关，贴身服务，体现服务品质天天文档在线 3. 3. 别墅盛大开盘别墅盛大开盘时时 间：间：20092009年年5 5月月-6-6月月目目 标：实现别墅首次开盘成功，制造热销标：

50、实现别墅首次开盘成功，制造热销主要工作：主要工作：p 开盘前系列广告宣传开盘前系列广告宣传p 别墅产品推荐酒会别墅产品推荐酒会p 开盘活动执行方案开盘活动执行方案p 别墅开盘活动别墅开盘活动p 开盘后续广告宣传开盘后续广告宣传天天文档在线 开盘前系列广告宣传开盘前系列广告宣传推广时间：推广时间： 20092009年年5 5月月媒体组合：媒体组合： 苏州日报苏州日报/ /邮政夹报邮政夹报/ /户外广告户外广告/ /网络短信等网络短信等推广主题：推广主题： 科技城山水人居地标，新区首席山水城市别墅科技城山水人居地标，新区首席山水城市别墅辅助手段：辅助手段： 大客户拜访大客户拜访配合事项：配合事项：

51、 画面设计、促销方案、客户诚意度检测等画面设计、促销方案、客户诚意度检测等天天文档在线 别墅产品推荐酒会别墅产品推荐酒会活动流程：活动流程： 项目推荐、产品解析、红酒品鉴项目推荐、产品解析、红酒品鉴执行人员：执行人员： 博思堂营销团队博思堂营销团队活动形式：活动形式： 产品推荐酒会产品推荐酒会辅助手段：辅助手段： 大客户优惠大客户优惠/ /团购优惠团购优惠执行时间：执行时间： 0909年年5 5月月执行特点：执行特点： 高规格，氛围足，体现项目高端品质高规格，氛围足，体现项目高端品质天天文档在线 别墅开盘活动别墅开盘活动活动时间：活动时间： 20092009年年5 5月月3030日（周六）日（

52、周六）活动地点：活动地点： 现场接待中心现场接待中心活动主题：活动主题： 新区首席山水城市别墅火热开盘新区首席山水城市别墅火热开盘活动形式：活动形式： 领导讲话领导讲话/ /选房认购选房认购/ /精彩演出精彩演出参加人员：参加人员： 企业领导、贵宾客户、媒体记者企业领导、贵宾客户、媒体记者活动配合：活动配合： 开盘硬广、开盘礼品、促销方案等开盘硬广、开盘礼品、促销方案等天天文档在线 开盘后续广告宣传开盘后续广告宣传推广时间：推广时间： 20092009年年6 6月月媒体组合：媒体组合： 户外广告户外广告/ /网络短信网络短信/ /邮政夹报邮政夹报推广主题：推广主题： 新区首席山水城市别墅火热开

53、盘，倾城热销新区首席山水城市别墅火热开盘，倾城热销辅助手段：辅助手段： 促销计划促销计划配合事项：配合事项： 画面设计、媒体跟踪、客户维护等画面设计、媒体跟踪、客户维护等天天文档在线广告企划工作进展广告企划工作进展天天文档在线 项目项目LOGOLOGO标准组合回顾标准组合回顾天天文档在线 名片设计样式名片设计样式天天文档在线 业务团队胸牌设计样式业务团队胸牌设计样式天天文档在线 信封信纸设计样式信封信纸设计样式天天文档在线 纸袋设计样式纸袋设计样式天天文档在线 纸杯设计样式纸杯设计样式天天文档在线 引导旗设计样式引导旗设计样式天天文档在线 折页设计样式折页设计样式天天文档在线工地现场围墙画面工

54、地现场围墙画面天天文档在线 工地现场围墙效果图工地现场围墙效果图天天文档在线 科研路工地围墙画面科研路工地围墙画面天天文档在线 科研路工地围墙画面科研路工地围墙画面天天文档在线 龙山路工地围墙画面龙山路工地围墙画面天天文档在线 龙山路工地围墙画面龙山路工地围墙画面天天文档在线水秀坊项目区域户外选址建议书水秀坊项目区域户外选址建议书 附件附件1 1：天天文档在线124 水秀坊项目区域户外布点示意图水秀坊项目区域户外布点示意图本案本案引导旗引导旗龙山路看板龙山路看板绕城高速看绕城高速看板板S230省道省道看板看板3工地看板工地看板5建林路看板建林路看板天天文档在线龙山路与科研路转角现场照片龙山路与

55、科研路转角现场照片1 水秀坊项目区域户外布点建议细项水秀坊项目区域户外布点建议细项建建 议：议：建议将目前建筑公司的企业形象牌改建为项目工地主看板，宣传项目形象制作规格：制作规格：宽20米高8米（1块）制作工艺：制作工艺：立柱外包铁皮板灯光配置：灯光配置：外打灯样式参考样式参考天天文档在线龙山路与太湖大道转角现场照片龙山路与太湖大道转角现场照片2建建 议：议：建议在龙山路与太湖大道竖立户外看板，宣传项目形象制作规格：制作规格：宽12米高6米（3块）制作工艺：制作工艺：立柱外包铁皮板灯光配置：灯光配置：外打灯样式参考样式参考天天文档在线太湖大道与绕城高速转角现场照片太湖大道与绕城高速转角现场照片

56、建建 议：议：建议在太湖大道与绕城高速交叉口设置户外广告或设法租赁该处的科技城宣传看板，宣传项目形象制作规格：制作规格：宽12米高6米（3块）制作工艺：制作工艺：立柱外包铁皮板灯光配置：灯光配置：外打灯3样式参考样式参考天天文档在线5太湖大道与建林路转角现场照片太湖大道与建林路转角现场照片建建 议：议：建议在太湖大道与建林路交叉口设置户外看板，宣传项目形象制作规格：制作规格：宽12米高6米（3块）制作工艺：制作工艺：立柱外包铁皮板灯光配置：灯光配置：外打灯样式参考样式参考天天文档在线龙山路路灯照片龙山路路灯照片建建 议：议：建议在科技城龙山路和科创路设置引导旗，宣传项目信息。制作规格：制作规格：宽0.6米高1.6米（双面）制作工艺：制作工艺：铁管+喷绘拉直样式参考样式参考天天文档在线 水秀坊项目区域其他户外广告资源建议水秀坊项目区域其他户外广告资源建议太湖大道太湖大道绕城高速绕城高速附近高炮附近高炮太湖大道太湖大道交通指示交通指示牌牌2太湖大道太湖大道交通指示交通指示牌牌1东渚镇灯东渚镇灯杆旗杆旗天天文档在线天天文档在线