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1、华侨城的解析华侨城的解析旅游地产的龙头旅游地产的龙头华侨城基本财务指标华侨城基本财务指标旅游地产是公司竞争力所在旅游房地产开发的五大模式旅游房地产开发的前景 1、旅游+地产是公司竞争力所在旅游旅游+ +地产模式有利于快速拓张地产模式有利于快速拓张土地获得优势：土地获得优势：土地紧缩使得建设用地的获得成本和难度越来越大，尤其是高档住宅物业的审批也将越来越困难，而华侨城作为主题公园方面的泰斗，其依靠旅游+地产模式在土地尤其是大面积土地的获得上具有别人难以获得的优势，大面积和成本低廉是其最大的受益之处，而土地是地产开发的根本，大面积的土地是规避风险获得超额利润的关键。缓解资金压力：缓解资金压力：资金
2、压力的缓解来自于两个方面，低廉的土地和地产开发成本对主题公园建设周期长、投资额高的帮助；另外，主题公园运营的较好的现金流也可在一定程度上对地产业务开发提供支持。价值最大化：价值最大化：通过主题公园的建设和运营，能够最大程度上对地块价值进行提升，地产开发的优点是相比主题公园投资回报快，但享受不到土地升值带来的后续价值，公司在地产开发方面与主题公园发展之间的一定平衡，可以最大程度的获得土地升值的收益。旅游旅游+ +地产的业务结构可以较好的规避市场风险地产的业务结构可以较好的规避市场风险旅游市场风险规避：旅游市场风险规避：旅游市场受突发事件影响较为明显（如非典），地产开发可以在一定程度上平衡由此产生
3、的经营风险。地产市场风险规避：地产市场风险规避：房地产开发，尤其是高档物业的开发风险较高，有主题公园的稳定现金流的支持，公司可以适当放缓地产物业的开发速度，从而在市场不好的时候规避市场波动风险。现金流风险：现金流风险：不论是土地储备成本低，还是旅游和地产资金之间的互补性，都可以较大程度的降低现金流风险。旅游旅游+ +地产发展模式将进一步理顺地产发展模式将进一步理顺 我们认为随着管理层持股，集团管理层与华侨城上市公司之间的利益的紧密相连，未来与地产业务的整合将是必然的，这样不仅能够解决地产业务发展所需资金，而且可以把地产+旅游的业务实现最优化结合。主题公园全国拓张主题公园全国拓张：从旅游业务情况
4、来看，除了不断巩固公司在深圳目前的三大景区，公司将拓展的重点放在长江三峡、深圳东部华侨城、北京欢乐谷、上海欢乐谷上，从而完成其全国的布局，从收益上看，北京欢乐谷将在06年进入运行，上海将是下一个目标城市。地产业务将加速：地产业务将加速：集团公司目前拥有土地储备410万平方米，这些土地储备的特点是面积较大，有着较好的盈利预期，是公司未来地产业务的快速发展的良好保障，公司地产业务正处于快速增长期，其深圳区域外项目正在陆续参与结算。我们认为06年是其发展的最关键的一年，一方面公司需要应对宏观调控带来的资金压力，另一方面，其北京欢乐森林的开业成功与否对其深圳以外地区主体公园扩张能否成功的重要的验证 1
5、、旅游+地产是公司竞争力所在2、旅游房地产开发的五大模式 模式一、以提供第一据所为主要目的的景区住宅开发模式一、以提供第一据所为主要目的的景区住宅开发特点：以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过旅游资源条件，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。类型：1、直接靠近现有的旅游资源合旅游景区开发景区住宅2、在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件合环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地合旺地，引起景区附近地产升值，再趁
6、势搞房地产开发。典型代表：华侨城3、与旅游景观开发二位一体的房地产开发。高度融合房地产开发与旅游景观开发，房中有景，景中有房。典型代表：宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街酒店、地中海别墅等 模式二、以旅游度假为目的的度假房地产开发模式二、以旅游度假为目的的度假房地产开发特点：休闲度假是此类房地产最大的特点, 多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近,或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的,业主以度假置业和投资置业为目的。典型代表：海南景观住宅类型：1、产权酒店：北京快乐假日大酒店2、时权酒店3、养老型酒店4、时值度假型酒店2、旅游房地产开发的五
7、大模式 模式三、以旅游接待为目的的自营式酒（饭）店模式三、以旅游接待为目的的自营式酒（饭）店特点：以为游客提供住宿为主要功能特点：以为游客提供住宿为主要功能, ,后来增加后来增加了娱乐、会议等功能了娱乐、会议等功能, ,多建在旅游、商务发达或多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒会议较多的大中型城市。由于旅游酒( (饭饭) )店不出店不出售物业售物业, ,主要通过经营来收回投资主要通过经营来收回投资, ,而酒店自营的而酒店自营的回收期相当长回收期相当长, ,与房地产商通过出售物业快速回与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符笼资金的经营理念不符, ,因此因此, ,旅游酒
8、旅游酒( (饭饭) )店虽然店虽然是最早出现的旅游房地产形式是最早出现的旅游房地产形式, ,却不是旅游房地却不是旅游房地产当前的开发热点。产当前的开发热点。2、旅游房地产开发的五大模式 模式模式四、与旅游相关的写字楼四、与旅游相关的写字楼特点：以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现,专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所,既方便本城居民出游,也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见但已有涉猎，西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。2、旅游房地产开发的五大模式 模式五、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发模式五、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发这类房地产多在旅游目的
9、地城市,兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发”大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议,将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心,是集旅游度假、大型休闲体育设施!低密度产权式酒店、别墅等为一体,兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区“实际上,华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。2、旅游房地产开发的五大模式 旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面,由于我国经济还不是很发达,城市化水平还不高,为广大民众提供第一居所的任务还相当重,使得巧借旅游元素为第一居所建设服务,以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支;另一方面,随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高,我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡,新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力,又使度假房地产前景广阔。3、旅游房地产开发的前景
