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1、市场典型项目户型分析市场典型项目户型分析幸福幸福西城板块西城板块南大街南大街北马路板块北马路板块南郊板块南郊板块东郊板块东郊板块大南山大南山迎春大街板块迎春大街板块开发区一、二线海景板块开发区一、二线海景板块开发区腹地板块开发区腹地板块福山板块福山板块滨海南路沿线板块滨海南路沿线板块烟台市场板块划分烟台市场板块划分楼楼楼楼盘盘盘盘名称名称名称名称类类类类型型型型均价均价均价均价开开开开发发发发商商商商世贸海湾1号超高层公寓11000烟台世贸置业有限公司银都财富中心超高层公寓8800烟台银都实业有限公司御金台超高层公寓9200烟台驰盛房地产开发有限责任公司 区域代表项目区域代表项目区域代表项目区
2、域代表项目板块特点：老城区改造为主，区域项目多为中等规模城市综合建筑体板块特点：老城区改造为主，区域项目多为中等规模城市综合建筑体 区域属性：烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、配套成熟、人口区域属性：烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、配套成熟、人口众多；众多； 房地产特征：寸土寸金之地，以旧城改造为主，产品力以及形象力均可，市中心土地房地产特征：寸土寸金之地，以旧城改造为主，产品力以及形象力均可，市中心土地愈发稀缺，平均房价约愈发稀缺，平均房价约90009000元元/ /平米；平米； 客户来源：客户来源比较分散，依托自身完善的生活配套、商业和办公环境，客户群客户
3、来源：客户来源比较分散，依托自身完善的生活配套、商业和办公环境，客户群覆盖整个芝罘区的旧城区（奇山、塔山、白石村、民生小区、厚安小区、北马路、芝覆盖整个芝罘区的旧城区（奇山、塔山、白石村、民生小区、厚安小区、北马路、芝罘屯）的改善型需求；罘屯）的改善型需求； 同时吸引了大部分烟台外地高端客户：烟台县市区、山西、东北三省、北京地区；同时吸引了大部分烟台外地高端客户：烟台县市区、山西、东北三省、北京地区；南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块均价：均价：13000元/项项目位置：目位置：位于芝罘区大马路占地面占地面积积：3.36万建筑面建筑面积积：37.7万建筑建筑类类型
4、：型：板楼、塔楼开开盘时间盘时间：08年1月入住入住时间时间：10年6月开开 发发 商：商：烟台世茂置业有限公司物物 业业 费费：2.8元/平米*月绿绿化化/ /容容积积率：率：绿化率25；容积率8.23产产 权权：70年物物 业业：建设物业总总 套套 数：数：682套p中小面积约448套，面积在80-170之间，总价在90-190万之间，自08年销售至今，去化约70%，剩余多为45层以上楼层，09年消化约10套，去化面积约0.12万p中大户型约232套，面积在180-240之间，总价在190-250万之间，自08年销售至今，销售约30%，约70套，其中，09年去化约20套，共0.38万平米p
5、09年总体去化0.5万南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块世茂世茂海湾海湾1 1号号南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块世茂世茂海湾海湾1 1号号E EGGF FH HE EGGF FH H核心筒核心筒南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块世茂世茂海湾海湾1 1号号E户型三室两厅两卫 169F户型三室两厅两卫 137步入式衣帽间设计，提升业主居住品质感；双卧、起居室均朝阳，提升项目采光面，切合本地客户对阳光的追求；pE、F户型为东北侧全海景产品，产品在采光方面较差；pE户型受面积总价影响，去化速度较慢；pF户型在
6、功能设计及景观方面均好，去化较为顺畅；南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块世茂世茂海湾海湾1 1号号G户型两室两厅两卫 120H户型一室两厅一卫 76厨房北侧增设洗衣间，增强住宅的实用功能；起居室南侧的阳台设计，为起居室增大 采光面；pG、H户型为纯西南侧产品，采光较好，但产品景观方面较差；pG户型为项目的滞销产品，舒适性的优势并未弥补景观的劣势；pH户型虽然在景观方面较差，但其本身具备的投资属性促使该产品去化顺畅；南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块银都财富中心银都财富中心均价：均价：8800元/项项目位置：目位置：位于芝罘区南大街与西
7、南河路交界点 占地面占地面积积：0.73万建筑面建筑面积积：9.55万;公寓6.6万；商业3.2万建筑建筑类类型：型：塔楼开开盘时间盘时间：08年8月入住入住时间时间：10年12月开开 发发 商：商：烟台银都实业有限公司物物 业业 费费：1.5元/平米*月绿绿化化/ /容容积积率：率：绿化率32；容积率10.1产产 权权：70年物物 业业：银都实业物业管理有限公司总总 套套 数：数：616套p中小面积约528套，面积在65-115之间，总价在70-110万之间，自08年销售至今，去化约70%，剩余多为35层以上楼层，09年消化约330套，去化面积约3.1万p中大户型约88套，面积在179-18
8、3之间，总价在130-150万之间，自08年销售至今，销售约45%，约40套，其中，09年去化约30套，去化面积约0.54万p09年总体去化3.64万南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块银都财富中心银都财富中心GGB B核心筒核心筒CCD DF FE EGGD DF FE E核心筒核心筒CCB BN南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块银都财富中心银都财富中心南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块银都财富中心银都财富中心A户型三室两厅两卫 180G户型两室两厅一卫 115pA户型为项目唯一的南北通透产产品，但受面积
9、总价影响，该产品去化缓慢；pG户型为项目纯北侧全海景产品，产品去化迅速，未受采光较差影响；p市中心板块项目投资属性较强，总价过高不利于产生的去化；南北通透，动静分区，产品舒适性较高；增加储物间设计，有效使用空间，为客户提供充裕的收纳空间；南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块南大街北马路板块银都财富中心银都财富中心pC户型客厅无窗设计，成为该产品的硬伤，产品滞销；pE/F户型为银都的代表产品，延续小户型策略，投资属性淋漓尽致；p市中心项目投资客户占据较大比例；C户型两室两厅一卫 108E/F户型一室一厅一卫 65受户型排布影响，此户型出现暗厅设计，产品舒适性较差；小户型产品，面积控制
10、合理，为业主提供可作度假用途的产品；东郊板块东郊板块东郊板块东郊板块板块特点：得天独厚的山海资源，烟台高端住宅的代表区域，高层板楼为主板块特点：得天独厚的山海资源，烟台高端住宅的代表区域，高层板楼为主 区域属性：地处芝罘区与莱山区的交界处，自然资源优越、交通便捷；区域属性：地处芝罘区与莱山区的交界处，自然资源优越、交通便捷； 房地产特征：该区域是烟台最早实现房地产开发的区域，得天独厚的自然景观，便利房地产特征：该区域是烟台最早实现房地产开发的区域，得天独厚的自然景观，便利的城市区位被广泛认同；随着城市化的进程，海岸景观产品愈发稀缺，更促使该区域的城市区位被广泛认同；随着城市化的进程，海岸景观产
11、品愈发稀缺，更促使该区域价格一路飙升；平均房价约价格一路飙升；平均房价约95009500元元/ /平米，为目前在市区中最高；平米，为目前在市区中最高； 客户来源：客户来源较为分散，主要为芝罘区、开发区、莱山区的高端客户（企业中客户来源：客户来源较为分散，主要为芝罘区、开发区、莱山区的高端客户（企业中高层、私企业主、政府公务员等），置业目的多为改善型需求，亦有部分投资型客户，高层、私企业主、政府公务员等），置业目的多为改善型需求，亦有部分投资型客户，除此之外，烟台县市区、东北、北京地区、上海客户亦占有一定比例；除此之外，烟台县市区、东北、北京地区、上海客户亦占有一定比例； 本地客户与外地客户比列
12、为本地客户与外地客户比列为6 6：4 4左右；左右；楼楼楼楼盘盘盘盘名称名称名称名称类类类类型型型型均价均价均价均价开开开开发发发发商商商商桃源一品高层住宅11000烟台市华滨置业有限公司 麓溪公馆高层住宅8700山东万泰置业有限公司 东上海赋高层住宅15000烟台鲁花丰益房地产开发有限公司区域代表项目区域代表项目区域代表项目区域代表项目均价：均价：11000元/项项目位置：目位置：位于魁星楼隧道出口、红旗东路沿线占地面占地面积积：3.67万建筑面建筑面积积：8.6万建筑建筑类类型：型：板楼、联排、双拼开开盘时间盘时间：10年3月入住入住时间时间：11年6月开开 发发 商：商：烟台市华滨置业有
13、限公司 物物 业业 费费：待定绿绿化化/ /容容积积率：率：绿化率40.28；容积率1.71产产 权权：70年物物 业业：待定总总 套套 数：数：318套p联排、双拼均已售罄，面积在230-320之间，总价在400-900万之间，共约31套，约0.87万；p多层产品均已售罄，面积在160-180之间，总价在160-200万之间，共约12套，约0.2万；p高层产品面积在147-280之间，总价在140-280万之间，共约275套，去化约80%，共约220套，约7.3万，剩余多为西端、楼层低的户型，282产品走量相对较慢；p09年整体去化约8.37万；东郊板块东郊板块东郊板块东郊板块桃源一品桃源一
14、品东郊板块东郊板块东郊板块东郊板块桃源一品桃源一品B户型三室两厅两卫 155西侧和南侧双敞开阳台设计，增加产品的采光面，提升舒适度；洗衣间设计，增强产品功能性，提升项目品质；pB户型为该项目面积较小产品，整体设计合理流畅，为项目畅销产品；N东郊板块东郊板块东郊板块东郊板块桃源一品桃源一品E户型三室三厅两卫 206客厅、餐厅外超大阳台设计，增强产品的事业性及采光面，提升产品品质；pE户型为该该项目主力产品，整体设计相比B户型，增设更多功能区间，并大幅提升阳台面积，为产品提升附加值；入户玄关设计，保证业主的私密性，提升产品尊贵感；娱乐房功能间设计，增强主人的生活情趣；N南郊板块南郊板块南郊板块南郊
15、板块板块特点：芝罘区城市进程的延伸区域，区域项目多为大规模、低密度社区板块特点：芝罘区城市进程的延伸区域，区域项目多为大规模、低密度社区 区域属性：芝罘区南拓进程中新兴大型的居住组团，区域配套较为齐全，连接市区便区域属性：芝罘区南拓进程中新兴大型的居住组团，区域配套较为齐全，连接市区便捷；捷； 房地产特征：项目较多，多为定位中低端大盘项目，部分存在拆迁难度，产品形式以房地产特征：项目较多，多为定位中低端大盘项目，部分存在拆迁难度，产品形式以小高层和多层居多，平均房价约小高层和多层居多，平均房价约50005000元元/ /平米；平米； 客户来源：南城区域地缘性客户占主力（黄务、世回尧、上曲家、下
16、曲家、蓁山、傅客户来源：南城区域地缘性客户占主力（黄务、世回尧、上曲家、下曲家、蓁山、傅家）同时包括芝罘中心区工作的月收入在家）同时包括芝罘中心区工作的月收入在1500-35001500-3500元的白领、个体工商户等以及在元的白领、个体工商户等以及在南郊区域企业工作的务工人员（张裕葡萄酒公司、卧龙工业园）；南郊区域企业工作的务工人员（张裕葡萄酒公司、卧龙工业园）； 楼楼楼楼盘盘盘盘名称名称名称名称类类类类型型型型均价均价均价均价开开开开发发发发商商商商山语世家多层、小高层住宅6300烟台千乐置业有限公司山水龙城多层住宅5200烟台丽嘉置业有限公司柏林春天多层住宅4500烟台天安置业区域代表项
17、目区域代表项目区域代表项目区域代表项目均价：均价：6300元/项项目位置：目位置：位于芝罘区青年南路黄务中学西侧 占地面占地面积积：24.27万建筑面建筑面积积：56万建筑建筑类类型：型：板楼开开盘时间盘时间：09年9月入住入住时间时间：10年8月开开 发发 商：商：烟台千乐置业有限公司物物 业业 费费：待定绿绿化化/ /容容积积率：率：绿化率44.3；容积率1.08产产 权权：70年物物 业业：深圳瑞伯怡高物业管理有限公司 总总 套套 数：数：1705套p项目于09年9月开盘，共推出约380套多层住宅产品，面积在95-140之间，均为三居产品，总价在50-80万之间，自09年销售至今，去化约
18、45%，剩余多为4、5层，09年消化约170套，去化面积约1.8万；南郊板块南郊板块南郊板块南郊板块山语世家山语世家南郊板块南郊板块南郊板块南郊板块山语世家山语世家D DE ED DE E核核核核心心心心筒筒筒筒核核核核心心心心筒筒筒筒N南郊板块南郊板块南郊板块南郊板块山语世家山语世家D户型三室两厅一卫 95E户型三室两厅一卫 97p项目现推出产品为5层普宅产品，得房率高；p在户型设计上，充分发挥空间功能，100以下的三居产品，在保证产品舒适度的同时，尽可能增加功能空间，该类产品为此项目的主流产品；南北双向阳台设计，增大产品采光面及视野面，提升居住品质感；全明户型，北侧书房设计，体现出产品面积
19、的合理划分；储物间设计，充分利用产品空间，为客户提供充分的收纳空间；南侧双卧设计，提升产品的舒适性，南侧敞开式阳台设计，提升项目附加值；大南山大南山大南山大南山- - - -迎春大街板块迎春大街板块迎春大街板块迎春大街板块板块特点：依照政府整体规划和推动，打造新城市中心板块特点：依照政府整体规划和推动，打造新城市中心 区域属性：未来居住、行政、商业的中心，区域生态资源丰富区域属性：未来居住、行政、商业的中心，区域生态资源丰富 房地产特征：受生态资源和政府行为影响，新项目较多，以产品线丰富的大规模项目房地产特征：受生态资源和政府行为影响，新项目较多，以产品线丰富的大规模项目居多，主要供应高层、高
20、密度产品，平均房价约居多，主要供应高层、高密度产品，平均房价约55005500元元/ /平米；平米； 客户来源：大南山板块客户分布于塔山、奇山、黄务、环山路等大南山森林公园的地客户来源：大南山板块客户分布于塔山、奇山、黄务、环山路等大南山森林公园的地缘性客户，以首改需求为主；迎春大街板块客户主要分布于市中心、西城区、环山路缘性客户，以首改需求为主；迎春大街板块客户主要分布于市中心、西城区、环山路附近、迎春大街附近、烟大附近的首置、首改客群附近、迎春大街附近、烟大附近的首置、首改客群 楼楼楼楼盘盘盘盘名称名称名称名称类类类类型型型型均价均价均价均价开开开开发发发发商商商商海天四季花城多层、小高层
21、住宅6400山东祥隆企业集团天籁山海花园多层、小高层、高层住宅5800烟台山海花园投资有限公司天合城多层住宅5600山东祥隆企业集团区域代表项目区域代表项目区域代表项目区域代表项目均价：均价：6300元/项项目位置：目位置：位于莱山区新苑路与桐林路交汇处 占地面占地面积积：20.58万建筑面建筑面积积：22.58万建筑建筑类类型：型：板楼、塔楼开开盘时间盘时间：08年9月入住入住时间时间：09年12月开开 发发 商：商：山东祥隆企业集团物物 业业 费费：1.30元/平米*月绿绿化化/ /容容积积率：率：绿化率48；容积率1.09产产 权权：70年物物 业业：祥隆物业管理有限公司 总总 套套 数
22、：数：1800套p项目于08年9月开盘，共推出两期产品，以小高层为主；p一期推出7.6万，以80-90的两居为主，总价在35-45万之间，去化约97%；09年去化约300套，去化面积约2.8万；p二期推出6.7万，仍以70-90的两居为主，搭配部分以110-150的三居和155左右的小四居，总价在35-60万之间，去化约72%；09年去化约400套，去化面积约5万；大南山大南山大南山大南山- - - -迎春大街板块迎春大街板块迎春大街板块迎春大街板块海天四季花城海天四季花城大南山大南山大南山大南山- - - -迎春大街板块迎春大街板块迎春大街板块迎春大街板块海天四季花城海天四季花城NA AB
23、BA AA AB BCC大南山大南山大南山大南山- - - -迎春大街板块迎春大街板块迎春大街板块迎春大街板块海天四季花城海天四季花城南北双向阳台设计，增大产品采光面及视野面，提升居住品质感；L型厨房设计，方便业主使用，提升产品舒适性；主卧室采用八角形设计，增大产品采光面，提升产品尊贵感；多阳台设计，增大产品采光面及视野面，提升产品附加值；A户型两室两厅一卫 75B户型三室两厅两卫 110C户型三室两厅两卫 115p项目推出产品均考虑多阳台设计，通过高附加值带动产品去化；p项目的小面积产品在保证高得房率的同时，尽可能多的增加功能区间；福山板块福山板块福山板块福山板块板块特点：城市地位显著提高，
24、区域品质逐步升级板块特点：城市地位显著提高，区域品质逐步升级 区域属性：集食品加工、居住、现代化工业服务为一体的综合功能城市片区区域属性：集食品加工、居住、现代化工业服务为一体的综合功能城市片区 房地产特征：在轻工业区确立的同时，完善住宅产业，通过高品质、低价位的整体定房地产特征：在轻工业区确立的同时，完善住宅产业，通过高品质、低价位的整体定位，提升周边居民居住品质；位，提升周边居民居住品质； 客户来源：地缘性客户占据主力，包括福山当地村民、公务员、周边工业园以及产业客户来源：地缘性客户占据主力，包括福山当地村民、公务员、周边工业园以及产业园员工，开发区的部分工厂从业人员园员工，开发区的部分工
25、厂从业人员楼楼楼楼盘盘盘盘名称名称名称名称类类类类型型型型均价均价均价均价开开开开发发发发商商商商香逸中央多层、小高层、高层3800烟台沪丰房地产开发有限公司星河城小高层、高层4200烟台隆城投资有限公司 玺萌橘子洲小高层、高层4600烟台玺萌房地产开发有限公司 区域代表项目区域代表项目区域代表项目区域代表项目均价：均价：3800元/项项目位置：目位置：位于福山区福海路213号（汇福街与崇文街之间） 占地面占地面积积：20万建筑面建筑面积积：50万建筑建筑类类型：型：板楼、塔楼开开盘时间盘时间：09年7月入住入住时间时间：10年12月开开 发发 商：商：烟台沪丰房地产开发有限公司 物物 业业
26、费费：1元/平米*月绿绿化化/ /容容积积率：率：绿化率45.8；容积率2.19产产 权权：70年物物 业业：深圳市合正物业服务有限公司 总总 套套 数：数：5000套p项目于09年7月开盘，共推出约500套高层住宅产品，面积在80-120之间，以两居产品为主，总价在30-45万之间，自09年销售至今，去化约95%，剩余多为顶层，09年消化约490套，去化面积约4.5万；福山板块福山板块福山板块福山板块香逸中央香逸中央福山板块福山板块福山板块福山板块香逸中央香逸中央AABBCCAABBCCFFGGFFGG福山板块福山板块福山板块福山板块香逸中央香逸中央福山板块福山板块福山板块福山板块香逸中央香逸中央A户型两室两厅两卫 93B户型两室两厅一卫 78C两室两厅一卫 80p项目产品在设计方面充分利用空间，尽可能多的增加功能区间，并对各功能区间进行合理排布；p项目将采光作为产品的突破，尽可能的追求全明户型；全明户型设计，充分考虑业主对光居住品质的感受；复式挑空设计，提升产品品质感；产品动线设计合理，充分利用空间；生活阳台设计，为业主提升生活情趣；
