六安地块房地产研判报告学习教案

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1、会计学1六安地块房地产研判六安地块房地产研判(yn pn)报告报告第一页，共42页。PART1拿地背景(bijng)分析第1页/共41页第二页，共42页。拿地背景(bijng)分析p公司开发的雅苑、壹号院项目基本售罄，养老项目作为集团战略转型产业，目前(mqin)进度缓慢，作为房地产开发企业此时是集团必需拿地的时间。p整个2018年六安政府推地缓慢，但9、10月份密集型的推地，其中住宅用地14宗，城北区域推地3宗，城北区域房地产开发成熟、商业氛围浓郁、交通便捷、区域形象好，此次地块是六安城北乃至整个六安市稀有的珍贵地块。p城北3宗地块，有2宗地块位于集团公司旁边，1宗位于幸福嘉园对面，集团公司

2、本次主要瞄准位于集团公司旁边的2个地块，势在必得。p为了更好的了解各个地块情况，有利于公司综合考虑拿地，除了9月18号3个地块以外，针对后续推出的11个地块进行基本分析。第2页/共41页第三页，共42页。PART2推出地块(dkui)汇总第3页/共41页第四页，共42页。9月份(yufn)推地汇总第4页/共41页第五页，共42页。PART3六裕出2018-31地块(dkui)9月份(yufn)推地地图第5页/共41页第六页，共42页。10月份推地汇总(huzng)：10月份住宅用地7宗第6页/共41页第七页，共42页。PART3六裕出2018-31地块(dkui)10月份(yufn)推地地图2

3、018-11号号2018-13号号2018-10号号2018-14号号2018-15号号2018-12号号第7页/共41页第八页，共42页。9、10月份(yufn)出让地块分类9月份推出了14个住宅用地，除了9月18号3个地块以外，后续共有11宗住宅推出，根据出让条件统计，我们大致将后续11宗地块分为三大类：1、市郊地块（3块）：三十铺2块、城南1块，这三个地块挂牌条件低，但都远离市区，板块位置一般；2、带条件地块（2块）：市区光明路1块、城西淠河路1块，这两个地块位置极其优越，但拍卖条件苛刻，对地块的商业均有自持等其他要求；3、带方案(fngn)地块（6块）：带方案(fngn)地块位置较好，

4、但均为安置小区地块，政府将原来的购房券转变为挂牌出让再按固定价格回购的方式，这些地块建设成本+楼面成本基本等于回购价格。第8页/共41页第九页，共42页。PART3市郊地块(dkui)研判（3块）第9页/共41页第十页，共42页。出让(chrng)条件与基本信息地地 块块 编编 号号地块位置地块位置净用地面积净用地面积( (不含道路不含道路) )（）（）用地性质用地性质出让年出让年限限规划指标要求规划指标要求起始价（万起始价（万元）元）加价幅度加价幅度（万元）（万元）竞买保证竞买保证金（万元）金（万元）容积率容积率建筑建筑 密密度度绿地率绿地率六裕出六裕出2018-312018-31号号地块地

5、块城南镇振东大道与安城南镇振东大道与安康路交叉口西北侧康路交叉口西北侧6020860208住宅用地（含住宅用地（含部分配套商业）部分配套商业）住宅住宅7070年、商年、商业业4040年年不大于不大于1.81.8不大于不大于25%25%不小于不小于35%35%1350013500100100万元万元或其倍数或其倍数1350013500六裕出2018-31号地块按以下条件公开出让：90亩、总建面10.8万、楼面1245元/1、出让起始价及竞买保证金：起始价款为13500万元，竞买保证金为13500万元，1个月内付清全部成交价款；2、土地竞得人须按规划(guhu)要求配建不少于500平方米的社区用房

6、和260平方米的养老服务用房，无偿提供给裕安区政府（产权属于政府）；第10页/共41页第十一页，共42页。城南地块(dkui)城南镇地块城南镇地块(d kui)(d kui)未来主要竞品红达、宝业未来主要竞品红达、宝业第11页/共41页第十二页，共42页。城南地块(dkui)实勘城南地块：该地块从实际勘探发现，问题极多。1、该地块整体在该区域较偏僻，不临105主干道；2、地块处在洼地，目前全部都是水塘与沼泽地和农作物；3、地块正中央有一处高压线塔，且出让条件未明确是否可以移动或变更(bingng)，该高压线即使可以移动，出让条件写的很明确，地上地下杆线管迁移、水系治理、人防工程和土方清运由土地

7、竞得人自行解决，所需一切费用由土地竞得人承担水水塘塘(shu tn)高压线在中央高压线在中央沼泽地沼泽地第12页/共41页第十三页，共42页。城南地块(dkui)地图城南地块：该地块在红达星河城隔壁，从地段位置来看，处在城南靠南位置，地段偏僻，优势较少。配套资源主要从属于(shy)大城南板块，特别是学校均在河对面。地地块块(d kui)红达星河城红达星河城红达新地块红达新地块第13页/共41页第十四页，共42页。商品房市场(shchng)存量分析(fnx)城南市场在售项目库存情况项目名称项目总套数已推已售未推在售房源去化率同济万象城1635163516340199.9%广元柏林印象131813

8、18123808093.9%红达星河城19771277117770010059.5%华力金色南郡19791979190907096.5%凤凰花园城20522052196308995.7%南洋现代城22561956166730028985.5%首建一品铭城160916091363024684.7%嘉利学府14834954669882931.4%天盈上城11241124109303397.2%红达公园首府1100/11000%友邦滨水城1148346346802030.1%南河福龙湾16911391109130030058.9%万鑫御园9185185084001055.9%宝业君悦绿苑134832

9、8202102012615.0%合计22905172681607945371191城南板块(bnkui)在售量1191套，未推房源5637套，在售竞品主要是红达和宝业第14页/共41页第十五页，共42页。红达星河(xngh)城，该项目是最靠近地块的项目楼盘信息：总建筑面积达25万，7栋多层，20栋高层，3万余方商业均价10000元/平米(pnm)左右；项目共1691套，已推1392套，剩余200套左右；2018年销售370套，月均销量43套，均价5200；红达星河城2013年下半年开始销售，持续5年，预计今年年底清盘，销售价格从3300卖到目前的5300，受上次城南拍地影响，目前均价5500左

10、右。地块地块(d kui)位置位置安置小区安置小区第15页/共41页第十六页，共42页。地块(dkui)思考1、地理位置：宗地位于城南区域，该区域一直是六安价格洼地，客户以乡镇刚需为主，楼盘较多，销量缓慢，但今年以来，受城市挤压影响，该区域作为价格洼地吸引大量刚需购房，目前区域存量约5000套，大部分楼盘去化达到80%以上；2、6月份城南区域出让(chrng)一个地块，红达以楼面2450拿下，即将入市，价格预计6500以上；3、对于城南板块，我们建议可以尝试。该区域目前存量少，价格洼地，学校资源配套丰富，客源相对稳定。作为城市板块之一，集团未来深耕六安，每个区域我们都应该去积极开拓；4、本次出

11、让(chrng)地块，我们建议慎重，虽然总价低，但该地块远离配套和主干道，区域形象一般，市场不温不火。特别是该地块上面高压线、水塘、沼泽地等各种因素，非常不建议将此地块作为开拓区域地块。第16页/共41页第十七页，共42页。出让(chrng)条件与基本信息六金出2018-8号地块按以下条件公开(gngki)出让：196亩、总建面28.8万、楼面1159元/六金出2018-9号地块按以下条件公开(gngki)出让：141亩、总建面23.5万、楼面1041元/1、该土地竞买人须具备一级房地产开发企业资质；2、土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并与住宅同步建设。地块编

12、号地块编号地块位置地块位置净用地面净用地面积（积（m m2 2）用地用地 性质性质 出让年限出让年限规划指标要求规划指标要求起始价起始价 （万元）（万元）加价幅度加价幅度（万元）（万元）竞买保证金竞买保证金（万元）（万元）容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率六金出六金出2018-82018-8号号三十铺镇一元大道以以三十铺镇一元大道以以东、惠风路以北地块东、惠风路以北地块131055131055住宅用地住宅用地（含部分配（含部分配套商业）套商业）商业商业4040年年、住宅、住宅7070年年不大于不大于2.22.2不大于不大于24%24%不小于不小于35%35%334203342010010

13、0万元或其万元或其倍数倍数3342033420六金出六金出2018-92018-9号号三十铺镇一元大道三十铺镇一元大道 以以以以东、惠风路以南地块东、惠风路以南地块9412894128商住用地商住用地（商业建筑（商业建筑比例占总计比例占总计容建筑面积容建筑面积不大于不大于30%30%）商业商业4040年年、住宅、住宅7070年年不大于不大于2.52.5不大于不大于30%30%不小于不小于35%35%2387023870100100万元或其万元或其倍数倍数2387023870第17页/共41页第十八页，共42页。三十铺地块(dkui)地图第18页/共41页第十九页，共42页。三十铺地块(dkui

14、)地图2018-8地块地块(d kui)2018-9地块地块(d kui)皋城东路皋城东路一元大道一元大道2018-8号地块紧邻皋城东路，二级资质要求2018-9号地块紧邻312国道，一级开发资质要求这两个地块通达性较好，西面紧邻梅山路小学、北面临近毛坦厂中学东校梅山路小学梅山路小学毛坦厂中学毛坦厂中学悠然蓝溪悠然蓝溪312国道国道光光明明地地块块第19页/共41页第二十页，共42页。地块地块(d(dkui)kui)实勘实勘梅山路小学梅山路小学淠河城区(chngq)边缘地带，距离六安城区(chngq)较远，具备一定的交通优势。梅山路小学梅山路小学毛坦厂中学毛坦厂中学(zhngxu)东校东校1、

15、地块从交通上来看四通八达，距离壹号院直线距离、地块从交通上来看四通八达，距离壹号院直线距离11公里，开车走皋城路公里，开车走皋城路15分钟到达；分钟到达；2、地块从学区资源来看，西面马路对面是梅山路小学东校，北面是毛坦厂中、地块从学区资源来看，西面马路对面是梅山路小学东校，北面是毛坦厂中学东校，两所学校已经营业状态；学东校，两所学校已经营业状态；3、地块从配套来看，主要依托于三十铺，地块周边商业较少，比较空旷。、地块从配套来看，主要依托于三十铺，地块周边商业较少，比较空旷。第20页/共41页第二十一页，共42页。地块地块(d(dkui)kui)实勘实勘地块位置地块位置淠河城区边缘地带(ddi)

16、，距离六安主城区较远，但具备一定的交通优势。高压线高压线1、实勘现场较好，地块沿一元大道西面整体、实勘现场较好，地块沿一元大道西面整体(zhngt)退让约退让约30米，目前在做城市绿化，米，目前在做城市绿化，现场看政府正在施工，此面未来无沿街面，但形象较好；现场看政府正在施工，此面未来无沿街面，但形象较好；2、地块沿道路边缘有高压线，但从现场位置来看，并不对地块产生影响，基本避开了地、地块沿道路边缘有高压线，但从现场位置来看，并不对地块产生影响，基本避开了地块实际建筑位置；块实际建筑位置；城市绿化城市绿化第21页/共41页第二十二页，共42页。区域区域(qy)(qy)特性特性三十三十(sn(s

17、nsh)sh)铺镇铺镇范围范围地块位置地块位置城市中心城南片区淠河项目项目(xingm)位于六安市三十位于六安市三十铺镇，临铺镇，临312国道，国道，属于六安市对外属于六安市对外的展示窗口区域。的展示窗口区域。位于三十铺镇位于三十铺镇，南临国道，南临国道312，北临区域道路，北临区域道路皋城东路；皋城东路；距离中心城区距离中心城区约为约为15公里，地公里，地段位置相对较偏段位置相对较偏远；远；城北片区城东片区城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。第22页/共41页第二十三页，共42页。PART5六出(lich)2018-9地块城东版块丨存量分析(fnx)该区域(qy)目前库存1万

18、套，2017、2018两年受城铁影响，三十铺区域(qy)去化较好。城南市场在售项目库存情况城南市场在售项目库存情况项目名称项目名称项目总套数项目总套数已推已推已售已售销售价格销售价格库存房源库存房源高速御景天地高速御景天地3256325632563256300030005800-5800-62006200256256万瑞公园华府万瑞公园华府131313131313131313001300620062001313金利国际城金利国际城20002000200020001700170053005300300300悠然蓝溪悠然蓝溪3000300025002500200020005500-5500-600

19、0600010001000光明置业光明置业260026000 00 0/ /26002600华一投资集团华一投资集团130013000 00 0/ /13001300出让地块出让地块1+2500050000 00 0/ /50005000合计合计18469184691046910469第23页/共41页第二十四页，共42页。地块(dkui)竞品去年(qnin)9月6号，限价地块其中有一块位于三十铺，光明置业获得，但目前仍未开发，据传是公司资金问题，且限价出售，利润低，该地块楼面价1477元/，限价4900均价，5300最高价。本次地块与光明置业地块紧邻，受限价影响，本次地块如果排出楼面较高，未

20、来销售利润难以实现。第24页/共41页第二十五页，共42页。地块(dkui)思考1、宗地位于城东三十铺，交通便捷，北边皋城路、南边312国道，因靠近合肥，近几年在政府的推动及城铁影响下，发展迅速，投资客户占比50%。但远离主城区，需依靠区域大发展及政策、交通带动；2、其中六金出2018-9号地块要求土地竞买人须具备一级房地产开发(kif)企业资质；同时土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并与住宅同步建设。3、该区域目前有2家开发(kif)企业囤地未开发(kif)，体量约43万方，4000套左右，同时出让地块体量合计55万方，5000套左右，区域楼盘年均去化500套

21、，区域同质化竞争激烈。4、地块客源投资客比重大，受政策影响较大，但近几年政府对该区域较为重视，设立毛坦厂中学（东校），城际铁路（规划），智恒中学等，未来随着合六一体化加快脚步，城东三十铺区域的发展必将更加迅速，该地块可作为集团城市布局选择之一。第25页/共41页第二十六页，共42页。PART4带条件(tiojin)地块（2块）第26页/共41页第二十七页，共42页。出让条件与基本(jbn)信息六出2018-8号地块按以下(yxi)条件公开出让：240亩、总建面33.6万、楼面2072元/1、土地竞买人须在国内已建成开业并自持经营不少于一个大型综合购物中心，且单体建筑面积不少于10万平方米；2、

22、土地竞买人或其母公司须于20152017连续三年荣获中国企业联合会、中国企业家协会评定的中国服务业企业500强；3、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于10.6万平方米，不得进行分割销售；地块编号地块编号地块位置地块位置净用地面净用地面积积( (不含道不含道路路) (m) (m2 2) )用地性质用地性质 出让年限出让年限规划指标要求规划指标要求起始价起始价 ( (万元万元) )加价幅度加价幅度（万元）（万元）竞买保证竞买保证金金( (万元万元) ) 备注备注容积率容积率建筑密建筑密度度绿地率绿地率六出六出2018-2018-9 9号号光明路以光明路以北、淠史北、淠史杭路以西杭路以西1600

23、00160000商住用地商住用地商业商业4040年、年、住宅住宅7070年年不大于不大于2.12.1不大于不大于38%38%不小于不小于23%23%6965069650100100或其倍或其倍数数6965069650第27页/共41页第二十八页，共42页。光明(gungmng)路红线地块1：商业用地面积(minj)：79100，容积率2.0总建面：15.8万地块2：住宅用地面积(minj)：80930，容积率2.2总建面：17.8万第28页/共41页第二十九页，共42页。光明(gungmng)路地块住宅竞品地图第29页/共41页第三十页，共42页。31地块地块(d kui)周边环境周边环境汇文

24、中学(zhngxu)皋城中学(zhngxu)梅山路小学田家炳实验学校人民路小学建设中专中学金桥小区碧桂园城市之光阳光欧洲城人民公园中医医院人民医院六安一中六安大市场万达广场周边市政配套、教育配套、医疗配套、商业配套、景观配套、周边市政配套、教育配套、医疗配套、商业配套、景观配套、生活配套较为完善，居住氛围浓厚。生活配套较为完善，居住氛围浓厚。人民公园万达广场市国税局人民路小学人民医院碧桂园城市之光第30页/共41页第三十一页，共42页。32地块周边地块周边(zhu bin)项项目目项目名称项目名称总建面总建面物业形态物业形态主力面积主力面积20182018年成交均价年成交均价20182018年

25、年度销年年度销售套数售套数20182018年月均去年月均去化套数化套数碧桂园城市之光36万方高层、小高层111193高层8900元/；小高层9400元/（限价）1246104徽盐龙湖湾80万方洋房、小高层、高层、大平层高层72124；洋房134203；大平层189高层8000元/；洋房9000元/46060太古光华城86万方高层、洋房高层90130高层7800元/(限价因素）1894158翰林壹号公馆48万方高层、洋房、别墅高层100139；洋房116135高层7500元/；洋房8000元/2204184明月港湾雅苑21万方高层1071408000元/117598综合综合20182018年地块

26、所在区域各主力项目去化情况年地块所在区域各主力项目去化情况(qngkung)(qngkung)，区域单盘年均去，区域单盘年均去化化14001400套，月均去化套，月均去化116116套。套。第31页/共41页第三十二页，共42页。33开发周期研判开发周期研判(yn pn)项目总建面项目总建面住宅总建面住宅总建面物业形态物业形态物业形态物业形态占比设定占比设定各物业各物业总建面总建面市场主流市场主流产品面积规产品面积规划划各物业形态各物业形态总套数预估总套数预估总套数总套数预估预估去化周期去化周期（116116套套/ /月）月）336000178000高层55%100000110130900套（

27、按照120/套测算）160013个月洋房35%78000120160700（按照140/套测算）按照区域单盘按照区域单盘14001400套套/ /年，年，116116套套/ /月的去化指标，预计去化周期为月的去化指标，预计去化周期为1313个月，即：个月，即：项目项目(xingm)(xingm)销售周期一年。销售周期一年。第32页/共41页第三十三页，共42页。地块(dkui)思考1、地理位置：宗地位于城市主力发展的北部新城核心，老城区腹地，该地块不用赘述太多，住宅用地最快一年即可清盘，资金回笼迅速；2、该地块主要难点在于商业，因为(ynwi)地块商业要求土地竞买人须在国内已建成开业并自持经营

28、不少于一个大型综合购物中心，且单体建筑面积不少于10万平方米；土地竞买人或其母公司须于20152017连续三年荣获中国企业联合会、中国企业家协会评定的中国服务业企业500强；土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于10.6万平方米，不得进行分割销售。3、因此对于该地块，集团公司必须寻求合作拿地开发，集团目前不具备独立拿地的能力，同时我们也应该考虑到地块商业距离南边六安万达广场仅仅1.6km，距离北边海心沙广场1.6公里，相比较两个已经运营成熟的商业综合体，10.6万方商业自持，操盘压力大。第33页/共41页第三十四页，共42页。出让条件与基本(jbn)信息六出2018-16号地块按以下条件公开出

29、让：257亩、总建面23.5万、楼面2066元/1、土地竞买人（含全资子公司）经营的特色商业街区须曾获得过省级以上（含省级）特色商业街区荣誉称号；2、土地竞买人须自持经营不少(b sho)于2条特色商业街区，单条面积不少(b sho)于4万平方米；3、土地竞买人须提供自持已经营的特色商业街区内不少(b sho)于40个商家（其中拥有商务部颁发的“中华老字号”餐饮品牌的商家不少(b sho)于3家）签订的入驻特色街区协议；土地竞买人报名时须提供相关证书或证明，并取得裕安区政府对以上条件的核准；4、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少(b sho)于4万平方米，不得进行分割销售；第34页/共41页

30、第三十五页，共42页。地块地图：地块位置(wizhi)优越，东临华邦新华城，北面临淠河，交通便捷，自然环境优美。地块位置地块位置华邦项目华邦项目第35页/共41页第三十六页，共42页。地块(dkui)思考六出2018-16号地块按以下条件公开出让：257亩、总建面23.5万、楼面2066元/该地块位置优越(yuyu)，与光明路地块如出一辙，出让条件苛刻，集团公司目前不具备独立拿地能力，必须寻求合作（猜想：这些条件针对性很强，明显是勾地性质）。1、土地竞买人（含全资子公司）经营的特色商业街区须曾获得过省级以上（含省级）特色商业街区荣誉称号；2、土地竞买人须自持经营不少于2条特色商业街区，单条面积

31、不少于4万平方米；3、土地竞买人须提供自持已经营的特色商业街区内不少于40个商家（其中拥有商务部颁发的“中华老字号”餐饮品牌的商家不少于3家）签订的入驻特色街区协议；土地竞买人报名时须提供相关证书或证明，并取得裕安区政府对以上条件的核准；4、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于4万平方米，不得进行分割销售；第36页/共41页第三十七页，共42页。PART5带方案出让(chrng)地块（6块）第37页/共41页第三十八页，共42页。带方案出让(chrng)地块第38页/共41页第三十九页，共42页。带方案出让(chrng)地块思考1、以上6个地块均位于各区域较好板块，市场前景很好，但政府固定价

32、格回购，从目前楼面与回购价格来看，去掉建筑成本，几乎无利润，且需要大量(dling)垫资；2、6宗地块总建筑面积88万，7800套，均在2019-2020推出市场，势必会给予市场一定的冲击；3、带方案出让地块目前并不适合集团公司，垫资大、利润低、回笼资金慢（政府的资金，能否按时间回笼有很大的疑问）。第39页/共41页第四十页，共42页。后续地块整体思考(sko)与建议1、以上我们对后续推出的11宗地块进行了初步简单的分析，首先市郊地块远离城市中心，集团欠缺经验，虽然我们投资中心建议集团积极(jj)开拓新区域，但市郊地块只能作为备选；2、其次是带条件出让地块，位置虽优越，但出让条件苛刻，集团不具

33、备独立拿地能力，必须寻求合作，而且这类地本身多是招商引资勾地性质，合作并不容易；3、带方案出让地块上述已做说明，垫资大、利润低、回笼资金慢，不推荐集团参与；4、综上所述，9月18号地块，集团必须把握机会，尽管后续地块很多，但均不适合集团发展需求。第40页/共41页第四十一页，共42页。内容(nirng)总结会计学。PART3 六裕出2018-31地块。PART3 市郊地块研判（3块）。2、土地竞得人须按规划(guhu)要求配建不少于500平方米的社区用房和260平方米的养老服务用房，无偿提供给裕安区政府（产权属于政府）。1、该地块整体在该区域较偏僻，不临105主干道。2、土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并与住宅同步建设。PART5 六出2018-9地块。PART4 带条件地块（2块）第四十二页，共42页。