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1、纸巾2010年相亲会活动背景： （1）现阶段大龄未婚已经由一种社会现象演变为一种社会趋势，随着社会竞争的加剧，人们的工作压力越来越大，迫于工作、生活的压力，人们对于身边的另一位就无暇顾及，而当工作稍稳定时才恍然：“该结婚了”，所以相亲成了这个社会一个炙手可热的话题。 （2）借相亲系列活动，继续丰富升华品牌内涵，进一步强化和提升品牌在全国市场的知名度和影响力！全面提升品牌价值。 2010相亲会活动主题：“纸”说我爱你活动时间：2011年活动形式：主题相亲活动、终端推广、 婚纱摄影品牌联合推广、 婚宴延伸推广 2010相亲会相相亲亲会会媒体媒体现场现场1、当地主流网络媒体前期宣传、后、当地主流网络
2、媒体前期宣传、后期跟踪报道，如广西时空网、南国早期跟踪报道，如广西时空网、南国早报网报网2、当地主流平面媒体前期宣传、后、当地主流平面媒体前期宣传、后期跟踪报道，如南国早报、南宁晚报期跟踪报道，如南国早报、南宁晚报1、海报、海报、DM单页前期宣传，主题相单页前期宣传，主题相亲会活动品牌气氛营造亲会活动品牌气氛营造2、终端配合宣传、形象布置、终端配合宣传、形象布置3、婚纱影楼联合推广、婚宴喜宴延、婚纱影楼联合推广、婚宴喜宴延伸推广伸推广3 3心相印2010相亲会主题相亲活动一、活动前期宣传1、网络媒体 前期的宣传可依借当地的主要相亲交友网站，以南宁为例，可与时空网合作，一方面是因为该网站是当地最
3、大的门户网站，拥有最多的注册用户，每天的点击率达数十万人次，这保证了活动宣传效果。另一方面相亲交友是该网站打造的一个品牌项目之一，时空喜缘网拥有上万人的注册客户。 2、平面媒体 大家都说二十一世纪是电子商务的时代，不但网络交易盛行、网络广告也成了一种趋势，同时广告形式也发生了变化，移动传媒越来越受到人们的重视，但在这个广告形式如此多样、新颖的社会，传统广告即平面广告依旧不失宠爱，故前期活动宣传中，可利用当代主流平面媒体（最好能以合作的方式，因为一这样可节省费用，二可以扩大影响力） 心相印2010相亲会主题相亲活动2010相亲会主题相亲活动二、现场活动1、活动环节设计报道领取分组标识牌主舞台活动
4、主舞台集中及活动相关事项说明闯关游戏爱情出击/寻觅他、她月老牵线真情告白相亲会主题相亲活动主题背景设计2010相亲会主题相亲活动2、活动物料设计产品展示区相亲会主题相亲活动2、活动物料设计队员标识牌工作人员标识牌相亲会主题相亲活动闯关游戏说明牌设计相亲会主题相亲活动3、闯关游戏设计（1）真）真 情情 传传 递递【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1.任务：在5分钟内，将最多的橡皮筋从起始端传送到终点的容器里。2.以“男女男女”间隔的方式，手牵手排成一个横排。3.每人用嘴咬住一根棉签，向下一名队员传递橡皮筋，传递过程中身体的任何部位不能接触橡皮筋，拉手
5、不得松开，否则裁判会没收当次传递的橡皮筋。4、每个人每一次只能传递一个橡皮筋，掉地的橡皮筋不计入成绩。5、统计终点小盆的橡皮筋数量，每一根橡皮筋得1分。游游戏图戏图示：示：相亲会主题相亲活动（2）数字情）数字情缘缘【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1.活动开始时候，男士列成一排，女士列成一排。2.教练给所有队员带上眼罩，然后由每一个人抽一张扑克牌（没有大小王）。3.要求所有队员在不发出声音不摘下眼罩的情况下完成游戏，如在游戏过程中发出声音或擅自摘下眼罩的视为自动退出。4、找到牌面相同的异性配对，认为配好对的请拉手并举起示意，经教练确认后再摘下眼罩，
6、并暂时静默地站立于原地直至游戏结束。5、时间10分钟，按正确配对的结果计分：每对2分。游游戏图戏图示示：2010相亲会主题相亲活动（3）珠）珠联联璧合璧合【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1、任务：在5分钟时间里，将最多的乒乓球从起点传送到终点的容器里。2、给每一个队员发放一条剖半的PT管，PT管要相互连接成“水槽”将乒乓球从起点传送到终点。3、队员必须以“男女男女”间隔的方式排成队列，当PT管上有球的时候，该队员不得移动。在无球状态下，第一名可以移动并连接到最后一名队员后，其他人可依次进行。4、每次只能传一个乒乓球，在传递的过程中手不得触碰乒乓球
7、，传过终点后全队需回到终点重新列队，裁判才会发放下一个乒乓球。如乒乓球中途落地，也需全队需回到终点列队重新开始。5、统计终点小桶的乒乓球数量，每个乒乓球得2分。游游戏图戏图示：示：相亲会主题相亲活动（4）螃）螃 蟹蟹 横横 行行【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。 【游游戏规则说戏规则说明明】 1.一对男生女生以“大鹏展翅”的姿势背靠背，夹住一块垫子，到折返点返回，回到起点后换下一对继续。2.如果中途垫子掉地，不论是否通过折返点，都要返回起点重新开始。3.行动过程中队员不得用手触碰垫子，要保持“大鹏展翅”的姿势，否则要返回起点重来。4.8分钟时限，每完成一对得2分。游游戏图戏图
8、示：示：相亲会主题相亲活动（5）协协 力力 剥剥 桔桔【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1.男女配合，男生女生各出一只手，配合着将一个桔子的果皮剥开，并将果肉一片一片剥好放入身边的容器。2.完成后换下一对，依次进行。3.每队有20个桔子，8分钟时限，每剥一个桔子得1分。游游戏图戏图示：示： 相亲会主题相亲活动（6）夫）夫 唱唱 妇妇 随随【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1.男女搭配，男士单膝跪下拿针，女士站立拿线，二人配合穿针引线（针眼两端的线至少有20cm长度才算穿针成功）。2.在穿针的过程中每人只
9、能出一只手，且不能碰到对方的手，否则重来。3.可以8对男女同时进行，但必须按照裁判的要求列队。4.8分钟时限，每完成一对得2分。游游戏图戏图示：示：相亲会主题相亲活动（7）幸福大餐）幸福大餐【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1.游戏开始前，男士和女士分别列成一排，相互找好搭档，面对面相距约5米站好，全体带好眼罩蒙住眼睛。2.游戏过程中可以说话，但是不得摘下眼罩，否则视为自动退出。3.女士喂男士吃香蕉，吃完后告诉下一对，换下一对进行，依次轮流。4.如果游戏的过程中香蕉掉地，判为这一对组合失败，换下一对组合继续。5.如果找错搭档，裁判不会出声提醒，同时
10、当次喂食不计算得分。6.8分钟时限，根据正确喂食香蕉的结果计分：每对2分。游游戏图戏图示：示：相亲会主题相亲活动（8）爱爱情圈套情圈套【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1.以“男女男女”间隔的方式，手牵手排成一个横排。2.在对首和队尾的队员手上各放一个呼啦圈（一大一小）。3.队员们需要将对首的呼啦圈传到队尾，将队尾的呼啦圈传到对首。4.传递的过程中不得用手勾、拉、推等动作，否则需要重来。5.传递过程中如果拉着的手断开，会判罚重来。6.5分钟时限，完成的得10分，反之不得分。 游游戏图戏图示：示：相亲会主题相亲活动（9）幸福留念）幸福留念【参加人数参
11、加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1.男女配合，拍8组造型不同的结婚照。2.8对男女组合同时摆造型，要求每一对组合的造型必须有明显的不同（由裁判现场裁定），由工作人员拍照留念。3.限时8分钟，完成的得10分，反之不得分。相亲会主题相亲活动（10）移行）移行换换位位【参加人数参加人数】每组参加人数16人（八男八女）。【游游戏规则说戏规则说明明】1.任务：解棋局，并安排人员成功地演算解题过程，任务分20分。2. 10分钟内解开谜局，并安排10人参加解题演示（其他人可以在“禁区”外指导），完成解题演示的即为通过。3.棋局如下所示：初始状态初始状态4.将和沿箭头方向换
12、位，每人扮演一枚棋子（男生、女生）。每个棋子只许往前，不得后退，每个棋子可以往前走一步或者是跳一步。5.一旦形成死棋态势，需要恢复到原始状态重新开始。6.人员站位图示如下：正确正确结结果果3 3相亲会终端推广活动说明：为达到一个更好、更直接的宣传效果，可把本次活动延伸到终端卖场，主题活动动厂商周设计、堆头形象包装、买赠特价等方式相配合，这样不但可以提升品牌形象，对于销售的促进作用不可小视。 堆头相亲会终端推广 三角立牌相亲会终端推广 端架 心相印2010相亲会终端推广厂商周3 33 3如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地
13、产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜
14、集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行
15、分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：
16、市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域
17、经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济环境分区域经济环境分析析区域房地产市场分区域房地产市场分析析（一）基本内容（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得（二）基本资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅
18、消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反
19、映区域房地产市场发展状况的指标指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本正常基本正常正常运行正
20、常运行基本正常基本正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投房地产开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投房地产开发投资资/固定资产投资固定资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报
21、指标体系第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标指标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系
22、数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市场专业市
23、场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结构分析（按总量、供给结构分析（按面积进行划分）面积进行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特点成交结构、产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市场分析项目市场分析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使
24、用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境
25、+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣劣势）势）的价值要素的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威胁）的威胁）的价值要素价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形
26、势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资
27、料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格
28、统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究
29、及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析
30、是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分
31、析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境
32、和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济环境分区域经济环境分析析区域房地产市场分区域房地产市场分析析（一）基本内容（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有
33、类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得（二）基本资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3
34、、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展
35、阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产
36、开发投房地产开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投房地产开发投资资/固定资产投资固定资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标指标房地产市场分析
37、的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住
38、房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市场专业市场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结构分析（
39、按总量、供给结构分析（按面积进行划分）面积进行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特点成交结构、产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市场分析项目市场分析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞
40、争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势（优势/劣劣势）势）的价值要素的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块
41、地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威胁）的威胁）的价值要素价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。
42、在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现
43、在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
