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1、第二第二章章 建筑市场及建筑企业经营方式建筑市场及建筑企业经营方式2.1 市场和建筑市场的概念和特点2.2 建筑市场的主体与客体及资质管理2.3 建筑企业的经营方式一 .市场的概念市市场场狭义市场：商品交换的狭义市场：商品交换的场所场所 （有形市场有形市场）广义市场：商品交换关系的广义市场：商品交换关系的总和总和 （包括（包括有形市场和无形市场有形市场和无形市场）2.1 2.1 市场和建筑市场的概念狭义市场：有固定交易场所的市场如农贸市场、建材市场、商店、购物中心、如农贸市场、建材市场、商店、购物中心、展销会等展销会等 网上超市网上超市 网上购物网上购物 房地产中介房地产中介无形市场，是没有固
2、定交易场所的市场，买卖双方靠广告、中间商等交易方式，寻找货源或买主，实现交换。广义市场：是商品交换关系的总和，包括有形市场和无形市场。如工程咨询服务机构、房地产中介等等。地球越来越小地球越来越小市场的基本特征市场的基本特征平等性自主性开放性竞争性 市场的功能市场的功能交换功能调节功能资源配置功能经济联动功能西溪湿地位于杭州市区西部，这块农耕湿地因其具有非常深厚的历史文化，曾与西湖、西溪湿地位于杭州市区西部，这块农耕湿地因其具有非常深厚的历史文化，曾与西湖、西泠并称西泠并称“杭州三西杭州三西”而著称天下。而著称天下。20032003年年9 9月，由西湖区负责实施的西溪湿地综合保护工程正式启动。保
3、护区总面积为月，由西湖区负责实施的西溪湿地综合保护工程正式启动。保护区总面积为10.08km10.08km2 2，保护工程总体上分，保护工程总体上分3 3期进行实施。由于工程浩大，项目繁多，一时间各路期进行实施。由于工程浩大，项目繁多，一时间各路建筑队伍纷纷涌来。当众多希冀中标的建筑承包商们打听到并猜出谁是最能够决定投建筑队伍纷纷涌来。当众多希冀中标的建筑承包商们打听到并猜出谁是最能够决定投标成败的重要人物时，就会有迫不及待的人标成败的重要人物时，就会有迫不及待的人“登门登门”寻求可能的寻求可能的“成功成功”机会。机会。20032003年年9 9月月2626日，日，履职杭州市西湖区建设局副局长
4、，在西溪湿地综合保护工程履职杭州市西湖区建设局副局长，在西溪湿地综合保护工程( (一期一期) )指挥部规划工程部兼任副指挥部规划工程部兼任副主任，其主要工作职责是对湿地工程规划及一期工程规划设计、工程项目招标和周家村沿山河工区的工程进行管理。主任，其主要工作职责是对湿地工程规划及一期工程规划设计、工程项目招标和周家村沿山河工区的工程进行管理。20062006年年6 6月月3 3日，该副局长兼任了西湖区西溪湿地综合保护工程日，该副局长兼任了西湖区西溪湿地综合保护工程( (二期二期) )指挥部总师办副主任，主要工作职责为掌管二期工指挥部总师办副主任，主要工作职责为掌管二期工程规划设计，是二期工程招
5、标领导小组成员。该副局长利用职权，在工程招标开始前，托人找好建筑承包单位。按照程程规划设计，是二期工程招标领导小组成员。该副局长利用职权，在工程招标开始前，托人找好建筑承包单位。按照程序，他通过与招标单位打招呼，直接让暗中定好的承包单位进入最后的招投标程序。而其他几家通过电脑摇号筛选出来序，他通过与招标单位打招呼，直接让暗中定好的承包单位进入最后的招投标程序。而其他几家通过电脑摇号筛选出来进入招投标程序的单位，有的本来就是他托人找来的陪标者，有的事先就做好了工作。最后，西溪湿地综合保护工程招进入招投标程序的单位，有的本来就是他托人找来的陪标者，有的事先就做好了工作。最后，西溪湿地综合保护工程招
6、投标的一些项目，表面上经过严格招投标程序，但最终还是让指定的建筑承包单位如愿以偿。中标企业信守投标的一些项目，表面上经过严格招投标程序，但最终还是让指定的建筑承包单位如愿以偿。中标企业信守“潜规则潜规则”，按工程结算款的一定比例向该副局长支付，按工程结算款的一定比例向该副局长支付“好处费好处费”。案发后，经过法院审理，该副局长犯受贿罪判处死刑，缓期两年执行，剥夺政治权利案发后，经过法院审理，该副局长犯受贿罪判处死刑，缓期两年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。终身，并处没收个人全部财产。请思考：请思考：1 1目前我国建设工程招标投标市场存在哪些有问题的行为？目前我国建设工程招标投标市
7、场存在哪些有问题的行为？ 2 2我国采取哪些手段和措施规范招标投标市场？我国采取哪些手段和措施规范招标投标市场？引例引例引例引例二二. . 建筑市场概述建筑市场概述1. 建筑市场的概念狭义的建筑市场：是指以建筑产品为交换内容的市场。广义的建筑市场：是指除了以建筑产品为交换内容外，还包括与建筑产品的生产和交换密切相关的勘查设计市场、劳动力市场、建筑生产资料市场、建筑资金市场和建筑技术服务市场等等而形成的建筑市场体系。广义的建筑市场广义的建筑市场广义的建筑市场广义的建筑市场勘察设计市场生产资料市场劳务市场技术市场资金市场咨询服务市场 2. 2. 2. 2. 建筑产品的特点建筑产品的特点建筑产品的特
8、点建筑产品的特点产品的固定性和生产的流动性产品的多样性和生产的单一性产品的价值量大，生产的周期性长产品是综合加工产品，其生产和协作的关系复杂产品形成的时间长，经历若干个阶段三三三三. . . . 建筑市场的特征建筑市场的特征建筑市场的特征建筑市场的特征建筑市场主要对象的单件性建筑市场上有严格的行为规范建筑市场交易或活动的长期性和阶段性建筑市场交易活动不可逆转性建筑市场具有地域性建筑市场竞争激烈建筑市场的社会性建筑市场与房地产市场的交融性四、建筑市场的分类四、建筑市场的分类四、建筑市场的分类四、建筑市场的分类（ 1 ）按交易对象分为建筑商品市场、资金市场、劳动力市场、建筑材料市场、租赁市场、技术
9、市场和服务市场等（ 2 ）按市场覆盖范围分为国际市场和国内市场。（ 3 ）按有无固定交易场所分为有形市场和无形市场。（ 4 ）按固定资产投资主体分为国家投资形成的建设工程市场，企事业单位自有资金投资形成的建设工程市场，私人住房投资形成的市场和外商投资形成的建设工程市场等。（ 5 ）按建筑商品的性质分为工业建设工程市场、民用建设工程市场、公用建设工程市场、市政工程市场、道路桥梁市场、装饰装修市场、设备安装市场等。2.2 2.2 建筑市场的主体与客体及资质管理建筑市场的主体与客体及资质管理一、一、 建筑建筑市场的主体市场的主体A A 业主业主B B 承包商承包商C C 中介服务组织中介服务组织 C
10、 C 中介服务组织中介服务组织 中介服务组织在建筑市场上受承包方、发包方或政府管理机构的委托，对工程建设进行估算测量、咨询代理、建设等高智能服务，并取得服务费用的咨询服务机构和其他建设专业中介服务机构。（1 1）协调和约束市场主体行为的自律性组织）协调和约束市场主体行为的自律性组织（2 2）为保证公平交易、公平竞争的公证机构）为保证公平交易、公平竞争的公证机构（3 3）为监督市场活动维护市场正常秩序的检查认证机构）为监督市场活动维护市场正常秩序的检查认证机构（5 5）各种咨询）各种咨询、 代理机构代理机构 、既工程咨询服务机构既工程咨询服务机构（4 4）为保证社会公平、建立公正的市场秩序的各种
11、公益机构）为保证社会公平、建立公正的市场秩序的各种公益机构二、二、 建筑建筑市场的客体市场的客体建筑市场的交易对象，即建筑产品，包括有形的产品，如建筑工程、 建筑材料、建筑机械、建筑劳务等；也包括无形的产品，如各种咨询监理等服务。三、三、 建筑建筑市场的主体资质管理市场的主体资质管理1 1、从事单位的资质管理、从事单位的资质管理A 勘察设计单位资质管理B 施工企业资质等级管理C 咨询单位资质管理2 2、专业人士的资质管理、专业人士的资质管理建筑市场经营又称为建筑市场营销，是指建建筑市场经营又称为建筑市场营销，是指建筑企业销售建筑商品以满足业主需求而进行筑企业销售建筑商品以满足业主需求而进行的环
12、境分析的环境分析、市场调查市场调查、市场预测市场预测、经营决经营决策策、投标与签订合同投标与签订合同、工程施工竣工验收与工程施工竣工验收与交付交付、使用售后服务等综合性活动。使用售后服务等综合性活动。一一、 建筑企业的经营概念建筑企业的经营概念2.3 2.3 建筑企业的经营方式建筑企业的经营方式二二 、建筑市场的经营内容建筑市场的经营内容A.A.建筑市场调查建筑市场调查、B.建设工程投标C.选择经营方式D.谈判与签订合同E.索赔和中间谈判F.竣工结算 三三 建筑企业的经营方式建筑企业的经营方式自营、承发包自营、承发包 1、自营方式 。这种方式是指建设工程项目由业主自己组织力量完成的经营方式。包
13、括建设工程的计划编制、设计委托、地点选择、土地征用到施工组织，都由业主自行完成。这种方式的优点是：有利于业主对工程全过程的集中统一管理，可以调动业主完成工程任务的主动性和积极性。缺点是组织机构不稳定，技术力量弱、管理水平低、经济效益差。2、承发包方式 。这种方式是指业主（建设单位称甲方）将建设工程项目发包给建筑承包企业（称乙方），并由承包企业按期优质全面完成建设施工人任务的经营方式。它是我国目前普遍采用的一种经营方式。在经济关系上承包企业直接对业主负责，业主对国家或董事会负责。为了明确双方的经济关系，业主与承包企业通过签订承包合同或协议书，以分清责任、分工协作、互相制约、互相促进、共同努力保证任务的顺利完成。工程合同一旦签订就具有法律效力，双方必须严格履行合同条款。这种承发包经营方式，由于企业自身和外部条件的不同，分为以下几种具体的经营方式： 现在国际和国内的承包现在国际和国内的承包1010种管理方式种管理方式
