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1、业主业主谁的名字登记在房产证谁就是“业主”，其他人都不具备“业主”资格。商品房买卖合同记载的商品房买卖合同记载的“ “购房人购房人” ”可以视为可以视为“ “业业主主” ”。夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权。夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。为业主委员会委员的资格。业主大会业主大会业主大会是小区内的最高权力机构，其地位相当于“全国人民代表大会”在中国的地位。物业管理条例物业管理条例规定：规定：物业管
2、理区域内全体业主组成业主大会。业主大物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。理活动中的合法权益。业主大会会议业主大会会议业主大会行使权力的具体方式是业主大会会议，相当于我国每年的人大会议。会议通过业主表决的方式，做出决定。物业管理条例物业管理条例规定：规定：业主大会会议可以采用书面征求意见的形式；但应当业主大会会议可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有有物业管理区域内持有1/21/2以上投票权的业主参加。以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权业主大
3、会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/21/2以以上通过。上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权持投票权2/32/3以上通过。以上通过。业委会业委会业主委员会的简称，是业主大会的执行机构。对小业主委员会的简称，是业主大会的执行机构。对小区内事项，业委会无决定权（业主大会授权的除外）区内事项，业委会无决定权（业主大会授权的除外），只有执行业主大
4、会决定的权力。，只有执行业主大会决定的权力。物业管理条例物业管理条例规定：规定：业委会履行下列职责：业委会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。（五）业主大会
5、赋予的其他职责。业主公约业主公约业主公约相当于小区内的“宪法”，是业主之间互相约束的“法规”。在首次业主大会会议制定出正式业主公约前，业主要遵守由建设单位制定的临时公约。业主违法业主（临时）公约的行为在法律上不受保护。业主大会议事规则业主大会议事规则物业管理条例规定：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。投票权投票权京国土房管物京国土房管物 2004338 2004338 号规定：号规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计的物业
6、建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。此后召算基数，不足一平方米的部分不予计算。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的业主大会会议制定的业主大会议事规则业主大会议事规则执行。执行。在清澄名苑，开发商还保留部分未销售物业，因在清澄名苑，开发商还保留部分未销售物业，因此其所拥有的投票权可能会超过任何一名其他业此其所拥有的投票权可能会超过任何一名其他业主。主。业主应尽哪些义务？业主应尽哪些义务？业主在物业管理活动中，履行下列义务：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事
7、规则；（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。（六）法律、法规规定的其他义务。业委会的职责和权利是什么？业委会的职
8、责和权利是什么？业委会的职责和权力是由业主大会确定的。具体说来，业委会的职责和权力是由业主大会确定的。具体说来，是由业主大会通过是由业主大会通过业委会章程业委会章程规定的。规定的。物业管理条例物业管理条例规定的业委会职责是：规定的业委会职责是：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；和协助物
9、业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。（五）业主大会赋予的其他职责。如何书面召开业主大会会议？如何书面召开业主大会会议？书面召开业主大会的具体方式是：由筹备组工作人员进行入户访问，送达对五个公约及业委会的选票。之后，在设定的时限内等候业主将选票送回投票箱。在投票箱开箱当日，由政府工作人员监督进行选票统计，通过五个公约并产生业委会委员。小区管理中的核心关系和矛盾小区管理中的核心关系和矛盾n n两种关系：n n内部关系：业主与业主之间的关系，通过内部关系：业主与业主之间的关系，通过业业主公约主公约来约束与协调来约束与协调n n
10、外部关系：业主与物业公司的关系，通过外部关系：业主与物业公司的关系，通过物物业服务合同业服务合同来约束与协调来约束与协调n n两对矛盾：n n业主与物业的矛盾：是暂时的，容易通过业主与物业的矛盾：是暂时的，容易通过服服务合同务合同依法解决依法解决n n业主之间的矛盾：是长期存在的，需要同过业业主之间的矛盾：是长期存在的，需要同过业主的共同努力来化解主的共同努力来化解小区管理中的两种权利小区管理中的两种权利物业管理条例及其他政府规章规定：n n决策权：n n小区内一切公共事务的决策权属于业主大会，小区内一切公共事务的决策权属于业主大会，任何决定都要依法经过业主大会会议表决通过任何决定都要依法经过
11、业主大会会议表决通过n n执行权：n n业委会具有业主大会赋予的决策的执行权业委会具有业主大会赋予的决策的执行权n n业委会不能对公共事务擅自作出决定业委会不能对公共事务擅自作出决定小区管理中的实际困难和解决方案小区管理中的实际困难和解决方案n n困难：n n一切决策（包括简单事务）均需由业主大会制一切决策（包括简单事务）均需由业主大会制定，但召开业主大会会议的难度很大定，但召开业主大会会议的难度很大n n解决方案：n n依法设立业主大会的常设机构依法设立业主大会的常设机构业主代表大业主代表大会会n n业主大会授权其代表大会进行日常简单事务的业主大会授权其代表大会进行日常简单事务的决策决策n n业主大会及业主代表大会的决策由业委会执行业主大会及业主代表大会的决策由业委会执行完善的小区管理结构完善的小区管理结构业主大会业主大会业主大会业主大会( (定期召开会议，重大决策定期召开会议，重大决策定期召开会议，重大决策定期召开会议，重大决策) )业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会( (执行执行执行执行) )决议决议业主代表大会业主代表大会业主代表大会业主代表大会( (常设，日常决策常设，日常决策常设，日常决策常设，日常决策) )业主监事会业主监事会业主监事会业主监事会( (监督监督监督监督) )监督监督
