房地产经济学：第6章 房地产价格

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1、第六章第六章 房地产价格房地产价格学习提示n学习目的n了解房地产价格构成及特点n学习重点n房地产价格的实际构成n学习难点n影响房地产价格的因素3第一节 房地产价格的基本理论第二节 房地产价格的分类第三节 房地产价格与其他变量的关系第四节 房地产价格评估第六章房地产价格 第第一一节节 房地产价格房地产价格的基本理论的基本理论本节主要讲授：本节主要讲授：一、房地产价格含义与特征一、房地产价格含义与特征二、房地产价格的决定二、房地产价格的决定三、房地产价格的构成三、房地产价格的构成四、衡量房地产价格的主要统计指四、衡量房地产价格的主要统计指标标五、影响房地产价格的因素五、影响房地产价格的因素 第第一

2、一节节 房地产价格房地产价格一、一、房地产价格含义与特征房地产价格含义与特征（一）房地产价格的（一）房地产价格的含含义义（二）房地产价格的特（二）房地产价格的特征征一、房地产价格的含义与特征一、房地产价格的含义与特征 （一）房地产价格的含义 房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。 根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。 6 房地产价格是由土地价格和建筑物价格构成的。土地价格 1.土地 原始土地是自然界的产物，

3、并不包含人类劳动在里面,其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化，反映了土地自然资源价值 现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值。 2.房屋建筑物 房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。 房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。8概念表述概念表述u是是土地价格土地价格及其上及其上建筑

4、物价格建筑物价格的总和的总和u或者是土地有用性及产权的经济实现形式的货币或者是土地有用性及产权的经济实现形式的货币表现表现与与劳动创造价值的货币表现之和劳动创造价值的货币表现之和房价与地价的关系房价与地价的关系n地价是房价的基础地价是房价的基础n房价是地价的表现房价是地价的表现房地产价格的本质房地产价格的本质l房地产价格是一种产权价格房地产价格是一种产权价格l或者是房地产权利的未来收益之价格或者是房地产权利的未来收益之价格土土 地地 价价 格格土土 地地 价价 格格资源资源价格价格资产资产价格价格有用性的有用性的表现工具表现工具价值的价值的货币表现货币表现相相互互混混合合房地产价格房地产价格资

5、源资源价格价格资产资产价格价格土地价格土地价格建筑物价格建筑物价格房地产价格房地产价格 地价是房价的基础地价是房价的基础地价是房价的基础地价是房价的基础 房价是地价的表现房价是地价的表现房价是地价的表现房价是地价的表现“房价房价”指房地合一的总价指房地合一的总价理论上由土地的主导性决定理论上由土地的主导性决定实践上由土地的稀缺性决定实践上由土地的稀缺性决定地价只有借助房价才能得到现实表现地价只有借助房价才能得到现实表现厂商购地时表现为房价决定地价厂商购地时表现为房价决定地价房地产价格是一种产权价格房地产价格是一种产权价格u房地产交易真正内容是产权房地产交易真正内容是产权u产权决定收益权产权决定

6、收益权u产权内容不同其所得到的收益大小就产权内容不同其所得到的收益大小就不同不同u未来收益的现值就是房地产的价格未来收益的现值就是房地产的价格(二）房地产价格的特征1.1.地域性地域性 房地产也叫不动产，其固定不变的区位是决定价格的一个根本因素。房地产的不可移动性决定了房地产商品的唯一性，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，完全受制于其所在的空间与环境。 2.异质性异质性 也称个体性或个别性：主要指价格个别形成。个体性或个别性：主要指价格个别形成。地价个别性、建筑物价个别性。地价个别性、建筑物价个别性。 房地产商品因其区位、自然、社会、经济房地产商品因其区位、自然、社会、经济条件的差异以及

7、建筑物式样、风格、朝向、规条件的差异以及建筑物式样、风格、朝向、规模、装修、附属设备等方面的差别，共同强化模、装修、附属设备等方面的差别，共同强化了其异质性。房地产商品的异质性主要表现为了其异质性。房地产商品的异质性主要表现为位置固定性、质量差异性及面积有限性等特征，位置固定性、质量差异性及面积有限性等特征，这使得房地产市场上不可能存在统一价格。这使得房地产市场上不可能存在统一价格。1516v3.趋升性趋升性v即房地产价格随着时间的推移而在总体即房地产价格随着时间的推移而在总体上呈现出上升的趋势上呈现出上升的趋势v长期来看，因为房屋使用功能的永久性与居住需求的不变性造成房地产具有增值、保值性。

8、房地产商品的相对稀缺、土地供给缺乏弹性、城市人口刚性增加、生活方式改善、经济发展、消费者收入水平提高及技术持续进步等多种因素决定房地产价格的趋升性往往不可避免。17v中期来看，房地产价格一般不是直线上升的，而是伴随着供求的变化呈现螺旋上升状态。v在短期内，由于战争、瘟疫、投机、动乱以及衰退等政治、社会、自然和经济因素，房地产价格也可能会下降。184.权益性即房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产交易的前提就是存在一组明确界定的、专有的、可转让的财产权利。房地产位置相对固定，在交易中转移的并非房地产实物本身，而是关于房地产的所有权、使用权和抵押权等一系列权利。因此，房地产价格实际是一种权益价格

9、。因为价格是对依附于房地产上的权利的衡量，实物状况相同的同一宗房地产根据其不同的权益要求而可以具有不同的价格。19 5.政策性 房地产行业是关系国计民生的支柱行业，其市场发展形态和价格水平受到政府政策的重要影响。首先，土地市场受到政府的严格把控，土地的权属性质、稀缺性以及耕地保护的必要性都决定了政府必须直接参与土地资源的配置。政府的各类土地利用规划、计划以及相关土地保护政策都会对区域土地价格产生重大影响。此外，具体到房地产市场，各种宏观经济政策以及房地产业本身的调控政策对房地产价格的影响也非常大。20 6.多样性即体系复杂性，整个体系由多种价格形式组成体系复杂性，整个体系由多种价格形式组成，一

10、般商品的交易方式主要是买卖，价格常表现为单一的买卖价格。而房地产因其价值量大、使用寿命长，交易方式多种多样。除了买卖和租赁这两种基本交易方式外，还有抵押、典当、作价入股等交易形式。这样，房地产价格既可以用买卖价格即出售价格表示，也可以用一定期间的收益，即租赁价格表示。租金代表一定期间的收益，将收益以适当的折现率折现，就可以得到买卖价格。在不同的交易方式中，房地产价格还有不同的表现方式，如抵押价、典当价等。二、房地产价格的决定22三、房地产价格的构成征地安置费 耕地占用税小区内土地开发费 开发单位管理费开发投资资本利息 开发投资利润土地使用权价格 拆迁安置费小区内土地开发费 开发单位管理费开发投

11、资资本利息 开发投资利润勘察设计费 建筑材料、设备费建筑施工费 建设单位管理费建设单位向政府部门缴纳的有关税费建设单位建筑资本投资利息、利润建筑物出售前的保管、养护等费用推销费 建筑物销售有关税费销售经营利润“农转非”地价旧城区改造地价建筑物生产成本建筑物销售成本土地价格建筑物价格房地产价格二、房地产价格的构成二、房地产价格的构成 一、理论构成土地权属的经济实现土地权属的经济实现物化劳动价值（地、房、环境）物化劳动价值（地、房、环境）活劳动中的必要和活劳动中的必要和剩余剩余劳动价值劳动价值 二、实际构成售价的实际构成售价的实际构成租价的实际构成租价的实际构成租售价比租售价比 房地产出售价格的实

12、际构成房地产出售价格的实际构成v成本：成本：土地取得成本、开发成本、管理费用 、财务费用 、销售费用v销售税费：销售税费：房地产销售后应由开发企房地产销售后应由开发企业缴纳的税费业缴纳的税费v开发利润开发利润 v案例：福州市物价局公布房地产开发成本案例：福州市物价局公布房地产开发成本清单清单 南昌南昌房地产租赁价的实际构成房地产租赁价的实际构成 房屋折旧费：房屋折旧费：按房屋使用年限计算的应逐按房屋使用年限计算的应逐渐收回的建房资金渐收回的建房资金房屋经营管理成本：房屋经营管理成本：房屋维修费、管理费、房屋维修费、管理费、投资利息、保险费、税金等。投资利息、保险费、税金等。利润利润地租：地租：

13、房屋所占用土地的价格，由房屋产房屋所占用土地的价格，由房屋产权人向承租人收取权人向承租人收取n中国住宅的成本价格主要包含但不限于以下几部分：n（一）土地费用n（二）前期工程费n（三）建筑安装工程费n（四）市政公共设施费用n（五）管理费用n（六）贷款利息n（七）税费n（八）其它费用27 (一)土地费用 土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。(1)土地出让金指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或使用期届满时，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地

14、使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股或投资时，按规定补交的土地出让价款。28 (2)土地征用费主要指征用农村土地时发生的费用，包括土地补偿费、土地投资补偿费(青苗补偿费、树木补偿费及地面附着物补偿费)、人员安置补助费、土地管理费等。(3)安置补偿费指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口，所给予的补助费用。因为土地自然供给有限，经济供给缺乏弹性，土地费用在房地产价格中所占比例有逐步上升的趋势。29(二)前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划费、设计费、可行性研究费、地质勘察费以及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例一般相对较

15、低。(1)房地产开发项目的规划、设计、可行性研究等费用，一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右。水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费和通水、通电、通路的费用等。30(三)建筑安装工程费建筑安装工程费指用于建安工程建设的总成本费用，又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例相对较大。建筑安装工程费主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。 3

16、1(四)市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。 (1)基础设施建设费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程建设费用。 (2)公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性公用设施(如学校、医院、派出所等)和各种营利性的配套设施(如菜市场等商业网点)所发生的费用。同时还包括建设一些诸如燃气调压站、变电室、自行车棚等室外工程所发生的费用。32(五)管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、培训费、养老保险费等，一般

17、在整个成本构成中所占比例较小。33 (六)贷款利息 房地产因开发周期长，投资数额大等原因，必须借助银行的信贷资金。在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息是开发成本的一个重要组成部分。贷款利息的大小与所开发项目的大小以及融资额度的多少等因素具有密切关系，其所占成本构成比例相对不稳定。34 (七)税费 税费包含税收和行政性费用两部分。 (1)与房地产开发建设有关的税收，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、两税一费(营业税、城市维护建设税和教育费附加)、契税、企业所得税、印花税等。 (2)行政性费用主要指由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发商收取的费用，主要包括

18、征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等。35 (八)其他费用 其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、各种不可预见费等，在成本构成中所占比例一般较低。福州市05年8月公布房地产开发成本清单某住宅项目成本清单某住宅项目成本清单地价：地价：683元平方米元平方米土建和安装成本：土建和安装成本：875元平方米元平方米配套建设费用：配套建设费用：486元平方米元平方米开发商的运营成本：开发商的运营成本：约约390元平方米元平方米保守计算该项目总成本约为：保守计算该项目总成本约为：6838754863902434元元。开开发发利利润润约约为为：销

19、销售售均均价价3900元元-总总成成本本2434元元1466元。利润率达元。利润率达60.2%。南昌市红谷滩新区南昌市红谷滩新区南昌市红谷滩新区南昌市红谷滩新区“地中海阳光地中海阳光地中海阳光地中海阳光”住宅楼盘价格构成住宅楼盘价格构成住宅楼盘价格构成住宅楼盘价格构成20092009年年年年1010月月月月2727日日日日 经济参考报经济参考报经济参考报经济参考报n市场销售均价市场销售均价4720元元/平方米平方米n成本是成本是3946.61元元/平方米。平方米。其中：其中：土地使用权取得费土地使用权取得费( (楼面地价楼面地价)701.61)701.61元元/ /平方米平方米前期工程费前期工

20、程费95.3795.37元元/ /平方米平方米建安费建安费1828.231828.23元元/ /平方米平方米管理费管理费94.8294.82元元/ /平方米平方米财务费财务费170.48170.48元元/ /平方米平方米销售费用销售费用(90%(90%为媒体费用为媒体费用) )160160元元/ /平方米平方米其他费用其他费用201.1201.1元元/ /平方米平方米税费税费695695元元/ /平方米平方米福州市福州市0505年年8 8月公布房地产开发成本清单月公布房地产开发成本清单某住宅项目成本清单某住宅项目成本清单地价：地价：683元平方米元平方米土建和安装成本：土建和安装成本：875元

21、平方米元平方米配套建设费用：配套建设费用：486元平方米元平方米开发商的运营成本：开发商的运营成本：约约390元平方米元平方米保守计算该项目总成本约为：保守计算该项目总成本约为：6838754863902434元元。开开发发利利润润约约为为：销销售售均均价价3900元元-总总成成本本2434元元1466元。利润率达元。利润率达60.2%。n在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等，销售均价从每平方米2500元至5500元不等；开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的

22、基本特点。n 地价：683元平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积48.5万平方米，其中商业建筑面积1.45万平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。n 土建和安装成本：875元平方米。这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。n 配套建设费用：486元平方米。费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费

23、两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。n开发商的运营成本：约390元平方米这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。四、衡量房地产价格的主要统计指标四、衡量房地产价格的主要统计指标n（一）房地产指数（一）房地产指数n（二）房价收入比（二）房价收入比n（三）空置与吸纳指

24、标（三）空置与吸纳指标n（四）租售比值（四）租售比值n（五）住房消费支出比（五）住房消费支出比率率43四、衡量房地产价格的主要统计四、衡量房地产价格的主要统计指标指标(一)房地产指数 房地产指数(Real Estate Price Index)是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，主要通过百分数的形式来反映房地产价格在不同时期的涨跌幅度。房地产指数主要包括房地产价格指数和房地产综合景气指数两大类。44 1房地产价格指数 房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产(包括商业用房、住宅和办公楼等)价格变动及总体价格平均变动趋势与变动程度的相对数。 房地产价格指数是一种单一指标指数，即选取一

25、定数量的房地产价格样点，进行价格指数的编制。45 2房地产综合景气指数 房地产综合景气指数是根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产景气或房地产业发展状况的经济指标。 研究者采用一定的综合方法(如合成指数法或扩散指数法)，对经济指标进行加权综合得到一个综合景气指数，以反映房地产市场或房地产业的景气状况。 房地产综合景气指数一般是以经济周期理论、经济景气预警理论等为基础进行编制的，主要用于宏观经济形势与宏观行业发展的分析。目前中国房地产综合景气指数的代表是“全国房地产开发业综合景气指数”。46 (二)房价收入比 房价收入比(Housing Price to Income Ratio)

26、是国际被广泛使用的一种衡量房地产市场发展态势及价格水平的指标，指房地产价格与城市居民家庭年收入之比。目前，国际上通用的房价收入比的计算方式是以成套住宅价格的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入的中值指全部家庭成员(通常包括夫妇二人)的年度税前收入取中值。一些学者认为，合理的房价收入比的取值范围为46。47 (三)空置与吸纳指标 国外的市场统计中，空置房屋是指可以用于出售(或出租)但尚未出售(或出租)的房屋；空置率(Vacancy Rate)是指相应类型的房屋的空置量与其总存量的比例。中国的统计指标中，空置是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出

27、售(或出租)的商品房面积。空置率为当前商品房空置量与近三年竣工的商品房面积之比。48吸纳率反映当期新建商品房中被市场占用或吸纳的程度。吸纳率的变化可以反映市场的需求趋势，进而确定市场的合理供给量。国外用吸纳率来反映增量房地产市场的销售状况。吸纳周期指的是，按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供出售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期。49 (四)租售比值 租售比值(Rent to Sale Ratio)是指在特定时期内，某一国度或地区，平均一套住房的租金与售价之间的比例关系，该指标可以反映房地产租赁与买

28、卖市场上租金和售价之间的关系。它用以下公式来表示： 租售比值租售比值= =房地产租金（年或月）房地产租金（年或月）/ /房地房地产价格产价格 房地产租售比价房地产租售比价v房地产售价水平与租价水平的对比关系房地产售价水平与租价水平的对比关系v合理租售比价的确定原则：在房地产寿命期合理租售比价的确定原则：在房地产寿命期满时，选择购房所需支付的全部费用应与选择满时，选择购房所需支付的全部费用应与选择租房所需支付的全部费用相当。租房所需支付的全部费用相当。房价收入比：一套住房的平均售价相当于一房价收入比：一套住房的平均售价相当于一个中等收入水平家庭一年的全部收入的倍数个中等收入水平家庭一年的全部收入

29、的倍数房产租售比案例，房产租售比案例，20092009年年1111月月2020日日 n“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。 n 一般而言，国际标准的一般而言，国际标准的“房产租售比房产租售比”为为1:1001:100到到1 1：200200，但北，但北京的租售比从京的租售比从0404年以来一直高于这一数值。据美联物业市场研究部年以来一直高于这一数值。据美联物业市场研究部调查显示：调查显示：1111月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1 1：500500，达到了达到了1

30、1：525525，部分区域甚至达到了，部分区域甚至达到了1 1：700. 700. 而这一比例在而这一比例在0808年基年基本在本在1 1：400400左右，上涨幅度达到了左右，上涨幅度达到了25%25%。这还没有考虑到逐渐增加。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加，造成这一情况原因有很多，但是最主的北京租赁房源空置期增加，造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因为暴涨的房价要的原因为暴涨的房价. .n对比租售比，目前北京的二手房租售比已经达到了对比租售比，目前北京的二手房租售比已经达到了1 1：525.525.也就是也就是一套房依靠出租需要一套房依靠出租需要4343年才能收回投资，

31、这还不考虑贷款的利息支年才能收回投资，这还不考虑贷款的利息支出，如果考虑利息甚至可能出现部分房源需要出租出，如果考虑利息甚至可能出现部分房源需要出租7070年依然回本困年依然回本困难。而出现这一纪录的主要原因，美联物业市场研究部总监张大伟难。而出现这一纪录的主要原因，美联物业市场研究部总监张大伟认为：首先是房价涨幅远超租金，虽然在认为：首先是房价涨幅远超租金，虽然在9.109.10月租赁价格出现了回月租赁价格出现了回暖，但是依然没有达到去年最高的暖，但是依然没有达到去年最高的8 8月均价月均价23502350元，而买卖均价已元，而买卖均价已经出现了经出现了40%40%的上涨。的上涨。 52国际

32、惯例上合理的租售比值的经验数据是，若按每月房租计算，租售比值应为1：2001：300；若按年房租计算，租售比值为l：171：25。相对于房地产买卖价格来说，房地产租金的变化幅度一般较小，这是因为租房人的目的是居住，而没有投机因素。消费者可以根据租售比值的高低，在买房和租房行为之间权衡取舍。一定的条件下，由于房地产销售与房地产租赁间存在着一定的互动性，也就是说房地产售价上涨可能会引发房地产租金上涨，同理房地产租金上涨也可能会在一定程度上导致房地产售价上涨。53 (五五)住房消费支出比率住房消费支出比率 住房消费支出比率(Housing Consumption Rate)是指居民家庭的住房支出占生

33、活消费支出的比率。目前，国际上对用于住房方面的消费支出有不同的表述，主要包含以下三种：住房消费支出仅指房租支出；住房消费支出指居住支出，除房租外，还包括水、电、燃料及其他家具和设备服务等支出；住房消费支出指购买房款或房租、装饰装修款、能源使用费和物业管理费等。54案例：全国70个大中城市房地产价格统计调查方案 2010年2月28日，国家统计局城市社会经济调查司发布公告，公布全国70个大中城市房地产价格统计调查方案(以下简称调查方案)。国家统计局城市司在公告中表示，将认真研究社会公众和专家意见，并予以改进。 调查方案主要包括总说明、报表目录、调查表式及附录四个部分。该方案明确了房地产价格调查目的

34、、调查任务、调查城市和调查范围、调查内容和调查对象、调查方法、调查资料的取得和上报以及房地产价格指数编制方法。55调查方案明确了房地产价格的调查目的。一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展。二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。 调查方案确立了房地产价格的调查任务。主要有四项：调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料；编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋

35、势；结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务；定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。57 调查方案确定了房地产价格的调查城市和调查范围。目前，房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区。附录部分列举了主要调查城市名单及其辖区区划编码。 调查方案细化了房地产价格的调查内容和调查对象。调查内容主要包括房屋销售价格、房屋租赁价格、物业管理价格、土地交易价格等。调查对象包括各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等，房地

36、产企业，房地产经营机构，物业管理企业，有关企事业单位、机关团体及部分居民。58 调查方案明确了房地产价格的调查方法。房地产价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查单位时应遵循以下原则：代表性强、兼顾不同企业注册登记类型、兼顾各种用途的房地产项目、兼顾不同地理位置的房地产项目。所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75以上。选中的调查单位对全部交易项目按房地产类型(编码)填报调查表。59 调查方案规定了调查资料的取得和上报。主要包括四个方面：一是房屋销售价格数据采集办法。房

37、屋销售价格实行月报。二是房屋租赁、物业管理和土地交易价格数据采集办法。房屋租赁、物业管理和土地交易价格实行季报。三是数据采集过程中需要注意的问题：房地产交易往往是一次性交易，因此在进行房地产价格调查时，要综合考虑房地产类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上期、报告期价格同质可比。四是资料上报时间和上报方式。省(区)调查总队在搜集汇总各调查城市调查资料后，房屋销售价格月报要将汇总结果和原始资料一同于月后3目前(房屋租赁、物业管理和土地交易价格季报于季后月3目前)以FTP传输方式或其他指定方式，按要求上报国家统计局城市司。省内上报时间和上报方式由各省自定。60 调查方案制定了房地产价格指

38、数编制方法。该方案所计算的价格指数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和土地交易价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用超级汇总的方法，用链式拉氏公式计算。资料来源：国家统计局城市司：全国70个大中城市房地产价格统计调查方案N中国信息报20l0，3，l：001引用时有所删改。 五、影响房地产价格的因素五、影响房地产价格的因素一、一、自然因素自然因素区位、土地面积和形状、地区位、土地面积和形状、地质条件、地形地势、建筑物物理特征等质条件、地形地势、建筑物物理特征等二、经济因素二、经济因素经济发展状况、利率、物价、经济发展状况、利率、物价、居民收入、汇率等居民收入、汇率等三、

39、社会因素三、社会因素人口、环境、政局等人口、环境、政局等四、行政因素四、行政因素房地产制度、政策、法律法房地产制度、政策、法律法规、行政行为等规、行政行为等 （一）经济因素（一）经济因素 影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。 通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。62社会因素社会

40、因素63社会因素人口状况城市化房地产投机社会稳定状况（二）社会因素（二）社会因素 影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。 其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的64（三）行政与政治因素（三）行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。 政治因素主要指政局安定程度、国

41、与国之间的政治、军事关系等。 行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。65（四）房地产内在因素和周边环境因素（四）房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。 由于房地产的个别性，房地产价格受自身因素（特别是一些与自然有关的因素）制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。66第二节 房

42、地产价格的分类 一、按产权类型划分 房地产所有权价格，房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格”。 房地产所有权价格是指完整产权意义上的价格。但如果在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完整，价格因此会降低。所有权为占有权、管理权、享用权、收益权、排他权及处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)等诸项个别权利的总和。 6768 房地产的使用权价格房地产的使用权价格实际是租赁价格。以土地为例，中国目前有偿出让和转让的土地的价格都是使用权价格。 房地产他项权利价格房地产他项权利价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房

43、地产权益价格，可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等，它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格。 二、按物质实体形态划分 从房地产总体的物质实体划分，可以分为三种物质形态：土地、单独的房屋建筑物、“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房地产价格。 土地价格土地价格包括土地所有权价格（在中国特指对农村集体土地征用时的补偿价格）、土地使用权出让和转让价格。 单独的建筑物价格单独的建筑物价格只是在特定的情况下存在，例如国家将公有住房按优惠政策出售给原租户，属于房改政策性住房建筑物价格，减免土地出让

44、金的经济适用房，出售给中低收入户，属于住房保障性的住房建筑物价格。 在一般情况下，商品房的出售价格都是“连房带地”的房地产价格。69三、按形成方式划分三、按形成方式划分理论价格：是指房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。评估价格：是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格，可称之为参照价格。实际成交价格：是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响，称之为市场价格。70n四、房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分，可分为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。 n房地产市场调节价是指由房地产经营者自主制定

45、，通过市场竞争而形成的价格。对于实行市场调节价的房地产商品，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。72 房地产政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导房地产经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 房地产政府确定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府确定价，所以，估价结果应以政府确定价为准。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价、规定成本构

46、成或利润率等。 五、按计价单位划分 总价总价是指一套房地产总价格，即每套价格, 单价单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。对于“连房带地”的房地产，通常采用按套内面积分摊到每平方米建筑面积的单位价格。而对于土地，可以有两种单价形式，一种是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。另一种是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”，楼面地价与土地单价的换算关系是：土地单价=楼面地价容积率 7374六、基准地价、标定地价和房屋重置价格六、基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价基准地价是针对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、

47、工业等用途划分，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。标定地价标定地价是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。房屋重置价格房屋重置价格是在某一基准日期，按照当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用等情况，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价格的比较修

48、正来求取。75七、买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格、七、买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格、保险价格、课税价格和征用价格保险价格、课税价格和征用价格房地产买卖价格房地产买卖价格简称房地产买卖价，是房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(卖方)收取、他人(买方)支付的货币额或其他等价物。房地产租赁价格房地产租赁价格常称房地产租金，单讲土地时称为地租，在房地混合条件下则称为房租，它是权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取、承租人支付的货币额或其他等价物。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。房租也有日租金、周租金、月租金和年租金之别。76房

49、地产典当价格房地产典当价格是在设定典权时，由出典人收取、典权人支付的货币额或其他等价物。典当价格往往低于房地产的实际价格。房地产抵押价格房地产抵押价格是以抵押方式提供债务履行担保时的房地产的价格。理论上讲，抵押价格本质上应是债务履行期届满债务人不履行债务，通过对抵押房地产折价或者拍卖、变卖所最可能实现的价格，或在设定抵押时约定的价格。77房地产保险价格房地产保险价格是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估出的价格。评估保险价格时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。房地产课税价格房地产课税价格是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价格。具体的课税价格如何，要视税收政策而定。房

50、地产征用价格房地产征用价格是政府强制取得或强制使用房地产时给予权利人的补偿金额。78八、现房价格和期房价格八、现房价格和期房价格 依据商品交割的时间不同，其价格往往具有不同的表现形态，例如现货价格与期货价格。房地产市场中的现货价格和期货价格通常被称为现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格). 期房价格=现房价格-预计从期房达到建成交房所需时间段内可比现房出租的净收益的折现值一风险补偿 无论是现房价款还是期房价款，付款方式又分在交易达成后立刻付清或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清或分期付清等。 79九、起价、标价、成交价和均价九、起价、标价、成交价和均价 起价、标价、成交价和

51、均价是在商品房销售中出现的一组价格名称。起价起价是指所售商品房的最低价格。这个价格通常是楼层、朝向、户型最差的商品房的价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了做广告宣传，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。所以，起价通常不能反映所售商品房的真实价格水平。 80标价标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型商品房的出售价格。一般情况下，买卖双方会在标价基础上讨价还价，最后出售者叫能作出某种程度的让步，按照比标价低的价格成交。 成交价成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格.均价均价是所销售商品房的平均价格，具体有

52、标价的平均价格和成交价的平均价格，成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。 81十、保留价、起拍价、应价和成交价十、保留价、起拍价、应价和成交价 保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格名称。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。保留价又称拍卖底价，保留价又称拍卖底价，是在拍卖房地产前确定的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。有保留价拍卖是在拍卖前将拍卖的房地产进行估价，确定一个比较合理的保留价。拍卖房地产无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖的房地产有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，

53、拍卖师应停止该房地产的拍卖。 82 起拍价又称开叫价格，起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖房地产的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖房地产确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖房地产的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。应价应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。成交价成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认房地产竞买人后的最高应价。在有保留价拍卖中，最高

54、应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。83十一、拍卖价格、招标价格和协议价格十一、拍卖价格、招标价格和协议价格拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易(或出让)所采取的方式相联系的价格名称。拍卖价格拍卖价格是指采取拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。招标价格招标价格是指采取招投标方式交易(或出让)房地产的成交价格。协议价格协议价格是指采取协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。 从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或

55、无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为： V=ai/(1+r)i84第一节土地价格一、土地价格的内涵一、土地价格的内涵 土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。85第一节土地价格二、土地价格的形成二、土地价格的形成土地数量mOppdds价格图图4 41 1 土地供给条件下地价的决定土地供给条件下地价的决定第一节土地价格二、二、 土地价格的形成土地价格的形成土地数量mOp1p2p3ps1sssmd1d价格图图4 42 2 土地供给随时间变化条件下地价的决定土地供给随时间变化条件下

56、地价的决定1.理论上的土地价格理论上的土地价格 从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。 土地物质价格的理论构成公式是： Jdw=Jdj1+(1+r) nud/s 上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数. Jdw(1+r) n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。87第一节土地价格三、三、 土地价格构成的本质土地价格构成的本质1.理论上的土地价格理论上的土地价格 土地本身的土地资本价格理论构成公式为： Jdz=Jj(1-Kx) (1-Km)

57、+Jx-Jf 上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆除费用。88第一节土地价格三、土地价格构成的本质三、土地价格构成的本质2.土地价格与土地交易额土地价格与土地交易额 土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。3.土地价格构成土地价格构成 土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、

58、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。8990农地地租不确定性风险年补偿费土地资本租金区位地租距CBD的距离地租CBDd图图4 43 3 城市土地租金城市土地租金91纯农地价格不确定性风险补偿费转换成本区位价格距CBD的距离地价CBDd图图4 44 4 城市土地及农地价格比较城市土地及农地价格比较预期增值农地开发权价格纯农地价格 按照不同的作用和标准，可以划分出多种土地价格：1. 市场价格和市场价值2土地所有权价格和土地使用权价格3基准地价和标定地价4课税价格、征收价格、抵押价格5总价格、单位价格、楼面地价6评估价格92四、四、 土地价

59、格的种类土地价格的种类93五、五、 不同类型地价之间的关系不同类型地价之间的关系13579ab1b2c土地价格投资者图图4 46 6 土地价值在市场中的实现过程土地价值在市场中的实现过程1.土地价格变动的机理土地价格变动的机理n土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素；n从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。94六、土地价格的变动六、土地价格的变动2.土地价格变动趋势及其形态土地价格变动趋势及其形态 从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因：地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超

60、过经济周期；土地市场的供求变化，往往出现循环变动；影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。9596农地土地价值农地价值市地发展时序或容许的土地资本积累量图图4 48 8 城市土地价值的变动过程城市土地价值的变动过程Oabfcdedc1.地价与经济周期地价与经济周期2.地价上涨可能对国民经济造成的不良影响地价上涨可能对国民经济造成的不良影响n住宅问题难以解决；n公共事业难以开展；n地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费；n土地

61、投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环3.地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响97七七 、 土地价格与国民经济的关系土地价格与国民经济的关系 建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分组成：n建筑工程费用n设备及安装工程费用n其他费用n如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。98第二节建筑物价格一、一、 建筑物价格的构成建筑物价格的构成 建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的。 建筑物价格的

62、变动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用途、地区、物价水平等等。994.2建筑物价格二、建筑物价格的变动二、建筑物价格的变动1.折旧和折旧类型折旧和折旧类型（1）由于长期使用而产生的建筑物实体的老化和损坏，可以称为建筑物实体损坏（physical deterioration）。（2）由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功能性贬值（functional obsolescence）。（3）由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低、市场行情走低等而产生的外部性贬值（external obsolescence）。1004.2建筑物价格 三、三、 建筑物折旧建筑物折旧2.折旧估算方法折旧估算方法 在计算折旧时，按其变化形态，又可以将折旧分成直线折旧和指数折旧、均速折旧和加速折旧等。 求算折旧额主要采用三种方法：市场提取法、年龄寿命法和分解法。1014.2建筑物价格